ECLI:NL:GHAMS:2024:1938

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2382 14 mei 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 20 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/551 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 385.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt. 1.2. Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning. De oppervlakte van de woning bedraagt 140 m2. 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 385.000 onder meer een matrix overgelegd. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 2.428. 2.3. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 304.000 onder meer een matrix overgelegd. In de matrix zijn van de woning onder andere de volgende gegevens opgenomen:

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Beoordeling door de rechtbank 7. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 8. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 743.000,-. 11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 12. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Omvang geding 13. Eiser heeft niet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning dan wel dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten onvoldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank zal hierover dan ook niet oordelen. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 14. De gronden die eiser heeft aangevoerd over de oppervlakte van de woning en de volgens eiser gedateerde voorzieningen van de woning, heeft de gemachtigde van eiser op de zitting ingetrokken. De rechtbank oordeelt alleen over de staat van onderhoud. Volgens eiser is de kwaliteit van zijn woning matig. Ter ondersteuning van zijn standpunt overlegt hij foto’s van beschadigingen aan deuren en wanden. 15. De rechtbank is van oordeel dat eiser de matige kwaliteit van zijn woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De door eiser overgelegde foto’s tonen geen matige kwaliteit van de woning aan. De beschadigingen aan deuren en wanden zijn daarvoor onvoldoende. Dit betoog slaagt daarom niet. Stukken en modelmatige waardebepaling 16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser bevestigd dat in de bezwaarprocedure alle stukken aan hem zijn verstrekt, maar dat het er om gaat dat de heffingsambtenaar niet kan volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad.2 Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 17. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021.3 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen. Spreidingscoëfficiënten 18. Eiser wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) vallen van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%. 19. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet. Actuele grondwaarde 20. Eiser stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkantemeterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. 21. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet. Bepaalbaarheid waardevaststelling 22. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. 23. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Erfpachtcorrecties 24. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiser dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is niet verdedigbaar. 25. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof [voetnoot: zie de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 31 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2380 (het Hof leest: 2830), en van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:551], waarin dit betoog reeds is verworpen. 2% korting bij erfpachtcorrectie 26. De gemeente [Z] heeft het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie.

27. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. 28. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”

5.1. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Belanghebbende heeft in dit hoger beroep een aantal standaardgrieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 5.3. Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over opgenoemde grieven te oordelen en neemt (indien en voor zover deze grieven nog aan de orde zijn) deze oordelen over. Belanghebbende heeft voorts in standaardgrieven aangevoerd dat algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Het Hof is van oordeel dat op basis van al hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd niet de conclusie kan worden getrokken dat een van deze beginselen is geschonden. WOZ-waarde van de woning 5.4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde van een onroerende zaak te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.5. Het Hof memoreert dat het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van – al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten. 5.6. Belanghebbende vindt dat de matrix van de heffingsambtenaar geen goed beeld geeft van de herleide, gemiddelde verkoopprijzen per m2 woonoppervlak die voor de referentieobjecten zijn gerealiseerd, omdat voor verkopen tot 1 juli 2019 de oude methode van erfpachtcorrectie is gehanteerd en voor verkopen vanaf die datum de nieuwe. Dit leidt tot vierkantemeterprijzen die niet met elkaar te vergelijken zijn, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betoogt dat de datumsplitsing consequent gehanteerd wordt en dat dit op deze wijze goed ter vergelijking kan dienen.

5.10. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, A.M. van Amsterdam en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 14 mei 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2382 14 mei 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 20 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/551 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 385.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt. 1.2. Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning. De oppervlakte van de woning bedraagt 140 m2. 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 385.000 onder meer een matrix overgelegd. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 2.428. 2.3. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 304.000 onder meer een matrix overgelegd. In de matrix zijn van de woning onder andere de volgende gegevens opgenomen:

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Beoordeling door de rechtbank 7. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 8. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 743.000,-. 11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 12. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Omvang geding 13. Eiser heeft niet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning dan wel dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten onvoldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank zal hierover dan ook niet oordelen. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 14. De gronden die eiser heeft aangevoerd over de oppervlakte van de woning en de volgens eiser gedateerde voorzieningen van de woning, heeft de gemachtigde van eiser op de zitting ingetrokken. De rechtbank oordeelt alleen over de staat van onderhoud. Volgens eiser is de kwaliteit van zijn woning matig. Ter ondersteuning van zijn standpunt overlegt hij foto’s van beschadigingen aan deuren en wanden. 15. De rechtbank is van oordeel dat eiser de matige kwaliteit van zijn woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De door eiser overgelegde foto’s tonen geen matige kwaliteit van de woning aan. De beschadigingen aan deuren en wanden zijn daarvoor onvoldoende. Dit betoog slaagt daarom niet. Stukken en modelmatige waardebepaling 16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser bevestigd dat in de bezwaarprocedure alle stukken aan hem zijn verstrekt, maar dat het er om gaat dat de heffingsambtenaar niet kan volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad.2 Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 17. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021.3 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen. Spreidingscoëfficiënten 18. Eiser wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) vallen van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%. 19. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet. Actuele grondwaarde 20. Eiser stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkantemeterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. 21. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet. Bepaalbaarheid waardevaststelling 22. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. 23. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Erfpachtcorrecties 24. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiser dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is niet verdedigbaar. 25. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof [voetnoot: zie de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 31 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2380 (het Hof leest: 2830), en van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:551], waarin dit betoog reeds is verworpen. 2% korting bij erfpachtcorrectie 26. De gemeente [Z] heeft het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie.

27. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. 28. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”

5.1. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Belanghebbende heeft in dit hoger beroep een aantal standaardgrieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 5.3. Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over opgenoemde grieven te oordelen en neemt (indien en voor zover deze grieven nog aan de orde zijn) deze oordelen over. Belanghebbende heeft voorts in standaardgrieven aangevoerd dat algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Het Hof is van oordeel dat op basis van al hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd niet de conclusie kan worden getrokken dat een van deze beginselen is geschonden. WOZ-waarde van de woning 5.4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde van een onroerende zaak te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.5. Het Hof memoreert dat het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van – al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten. 5.6. Belanghebbende vindt dat de matrix van de heffingsambtenaar geen goed beeld geeft van de herleide, gemiddelde verkoopprijzen per m2 woonoppervlak die voor de referentieobjecten zijn gerealiseerd, omdat voor verkopen tot 1 juli 2019 de oude methode van erfpachtcorrectie is gehanteerd en voor verkopen vanaf die datum de nieuwe. Dit leidt tot vierkantemeterprijzen die niet met elkaar te vergelijken zijn, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betoogt dat de datumsplitsing consequent gehanteerd wordt en dat dit op deze wijze goed ter vergelijking kan dienen.

5.10. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, A.M. van Amsterdam en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 14 mei 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: