ECLI:NL:GHAMS:2024:1776

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2516 18 juni 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Y], belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1981 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Z] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 1.582.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als eiser): “De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 [het Hof leest: 2021] vast op € 1.264.000; bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Op 20 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 1.200.000. Belanghebbende heeft daarop niet gereageerd. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 1.7. Na de zitting heeft de gemachtigde, zoals afgesproken op de zitting, het Hof nader bericht. Het bericht houdt in dat belanghebbende niet akkoord gaat met het laatste voorstel van de heffingsambtenaar zodat geen compromis tot stand is gekomen.

2.1. Het Hof gaat uit van de volgende feiten: 2.2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning ligt in het dorp Holysloot in de gemeente Amsterdam en is een twee-onder-een-kapwoning met berging, in de vorm van een uitgebouwde stolpboerderij uit 1888. De oppervlakte van de woning is ongeveer 315 m². Het perceel heeft een totale oppervlakte van 5.670 m2. Van deze totale oppervlakte is 710 m2 vrijgesteld, omdat dit deel ligt in de kernzone van een waterverdedigingswerk. Het te waarderen deel beslaat dus (5.670 - 710 =) 4.960 m2. Dit te waarderen deel kan als volgt worden onderverdeeld: 447 m2 voor wonen en 4.513 m2 agrarische grond. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep voorgestane waarde van € 1.200.000 een Intern waarde-advies met de onderstaande matrix en een berekening van de grondwaarde van de afdeling Vastgoed van de Gemeente Amsterdam overgelegd. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 3.684. De grondwaarde van € 278.560 is als volgt berekend: voor het deel wonen: 447 m2 x € 575,72 = € 257.349 voor het agrarische deel: 4.513 m2 x € 4,70 = € 21.211 [Waardematrix] 2.4. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem (subsidiair) voorgestane waarde van € 1.062.000 de volgende matrix ingebracht: 2.5. De toelichting bij het taxatieverslag vermeldt: “Modelmatige waardebepalingWij moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor gebruiken wij speciale geautomatiseerde systemen. Deze manier van taxeren wordt aangeduid als modelmatige waardebepaling. Niet alleen voor de WOZ-taxaties worden deze systemen voor modelmatige waardebepaling gebruik, maar ook banken, verzekeraars en makelaars maken gebruik van modelmatige waardebepaling. Het kenmerk van deze systemen is dat een computer hiervoor grote hoeveelheden gegevens over de woningmarkt (zoals verkoopprijzen) analyseert. De geanalyseerde gegevens worden gebruikt om voor alle woningen taxatiewaarden te berekenen. Deze berekening gebeurt met de kenmerken die zijn geregistreerd van alle woningen. (…) Controles De WOZ-waarden die de computer berekent, worden uitgebreid door ons gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Soms controleert de taxateur een taxatie ter plaatse door een woning te bekijken. Meestal heeft de taxateur alle benodigde gegevens voor zijn controle op kantoor beschikbaar. Over de resultaten voeren wij ook nog een zogenoemde eindcontrole uit. Hiervoor gebruiken wij controlelijsten (beoordelingsprotocollen) die de Waarderingskamer heeft opgesteld. In deze eindcontrole bekijken wij bijvoorbeeld of: - de WOZ-waarden aansluiten op de verkoopprijzen; - de WOZ-waarden aansluiten op de WOZ-waarden op een vorige waardepeildatum; - de onderlinge waardeverhoudingen logisch zijn. Als wij een verschil constateren, is dit een signaal om nog eens extra naar de taxatie van die woning te kijken. Overigens is het dan goed mogelijk dat wij constateren dat de taxatie goed is en dat het verschil verklaard kan worden.” Tekst

In hoger beroep is thans nog in geschil of de WOZ-waarde van de woning dient te worden verlaagd tot € 1.200.000, zoals de heffingsambtenaar nader in hoger beroep voorstaat, of dat de WOZ-waarde dient te worden verlaagd tot € 1.125.000, zoals belanghebbende voorstaat.

De rechtbank heeft het volgende overwogen: “3. De rechtbank stelt voorop dat op de zitting is gebleken dat het perceel van eiser in het geldende bestemmingsplan – voor zover van belang – de bestemmingen “Wonen” en ‘Agrarisch’ heeft, met de dubbelbestemmingen ‘Waterstaat-Waterkering’ en “Waarde-archeologie-5”. 4. Op de zitting is gebleken dat de heffingsambtenaar de waarde van € 1.582.000 niet langer handhaaft en de waarde van de woning verlaag[t] naar € 1.264.000, zodat rekening wordt gehouden met de lagere waarde van de landbouwgrond bij het perceel van eiser. 5. Nu de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft verlaagd is het beroep gegrond. De rechtbank zal nog een oordeel geven over deze WOZ-waarde, omdat eiser het ook met deze waarde niet eens is. 6. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de waardering het door eiser aangedragen vergelijkingsobject Poppendammergouw 32 als uitgangspunt is genomen. De heffingsambtenaar heeft op de transactieprijs van dit object een correctie toegepast voor de indexering naar waardepeildatum 1 januari 2020. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar voor het gedeelte aan landbouwgrond van eiser aan de hand van een staffel gewaardeerd tegen een agrarische grondprijs. Volgens de heffingsambtenaar resulteert dit in een WOZ-waarde van € 1.264.000. 7. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 1.264.000 voor de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat in Amsterdam nauwelijks woningen met een kavel van deze grootte worden verkocht. Partijen hebben op zitting erkend dat de woning een uniek object is. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de waarde op het door eiser aangedragen vergelijkingsobject is gebaseerd, omdat dit object het best vergelijkbaar is met de woning van eiser. Verder is rekening gehouden met de lagere waarde van de landbouwgrond van het perceel van eiser. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan deze toelichting. 8. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Dit betekent ook dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- aan hem dient te vergoeden. 9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).”

Eerder aangevoerde grieven 5.1 Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, en 7 mei 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1229 reeds zijn verworpen. Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2024:1229 r.o.: 10. Het Hof volgt niet de stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen of te weinig rekening heeft gehouden met de “wet van het afnemend grensnut”. r.o. 4.9.5 5.2. Indien en voor zover de opgenoemde 10 grieven in deze zaak al van toepassing zijn, ziet het Hof geen aanleiding hierover in deze zaak anders te oordelen en neemt het deze oordelen over. 5.3. Een andere terugkerende standaardgrief is dat het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden is omdat de uitspraak op bezwaar geen volledige heroverweging bevat en te algemeen gemotiveerd is. Het bij herhaling aandragen van een dergelijke grief, zonder dat hierop nadere specificering of onderbouwing volgt, is te algemeen en maakt deze klacht inhoudsloos. Deze grief faalt. 5.4. Nog een terugkerende standaardgrief is dat de toelichting bij het taxatieverslag (zie 2.5) het in rechte te beschermen vertrouwen zou wekken dat de waarde van de woning modelmatig bepaald wordt, dat dit anders is gedaan en daarom willekeur oplevert. Het Hof brengt in herinnering dat de modelmatige waardebepaling slechts een hulpmiddel voor de taxateur bij de waardevaststelling is en dat de waarde door hem op basis van zijn kennis en ervaring wordt vastgesteld (zie de reeds onder 5.1 genoemde uitspraak Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594). Iets anders is uit de toelichting bij het taxatieverslag niet af te leiden. Er is geen schending van het vertrouwensbeginsel of het verbod van willekeur. 5.5. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen. WOZ-waarde 5.6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde van een onroerende zaak te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat de waarde, zoals verlaagd door de rechtbank, nog altijd te hoog is. 5.7. Vast staat dat de woning een uniek object is. Een dergelijke stolpboerderij met zoveel grond is in de gemeente Amsterdam een zeldzaamheid.

5.12 De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is en de uitspraak van de rechtbank vernietigd dient te worden. 6Kosten Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten van beroepsmatige rechtsbijstand in verband met de behandeling van het hoger beroep. Het Hof stelt deze tegemoetkoming conform het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 875 (1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting) x € 875 (waarde per punt) x 0,5 (vanwege het lichte gewicht van de zaak).

Het Hof: vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar uitsluitend voor wat betreft de vastgestelde WOZ-waarde; stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vast op € 1.200.000; veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 875, en draagt de heffingsambtenaar op de voor het instellen van hoger beroep betaalde griffierechten ten bedrage van € 136 aan belanghebbende te vergoeden. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 18 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2516 18 juni 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Y], belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1981 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Z] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 1.582.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als eiser): “De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 [het Hof leest: 2021] vast op € 1.264.000; bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Op 20 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 1.200.000. Belanghebbende heeft daarop niet gereageerd. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 1.7. Na de zitting heeft de gemachtigde, zoals afgesproken op de zitting, het Hof nader bericht. Het bericht houdt in dat belanghebbende niet akkoord gaat met het laatste voorstel van de heffingsambtenaar zodat geen compromis tot stand is gekomen.

2.1. Het Hof gaat uit van de volgende feiten: 2.2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning ligt in het dorp Holysloot in de gemeente Amsterdam en is een twee-onder-een-kapwoning met berging, in de vorm van een uitgebouwde stolpboerderij uit 1888. De oppervlakte van de woning is ongeveer 315 m². Het perceel heeft een totale oppervlakte van 5.670 m2. Van deze totale oppervlakte is 710 m2 vrijgesteld, omdat dit deel ligt in de kernzone van een waterverdedigingswerk. Het te waarderen deel beslaat dus (5.670 - 710 =) 4.960 m2. Dit te waarderen deel kan als volgt worden onderverdeeld: 447 m2 voor wonen en 4.513 m2 agrarische grond. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep voorgestane waarde van € 1.200.000 een Intern waarde-advies met de onderstaande matrix en een berekening van de grondwaarde van de afdeling Vastgoed van de Gemeente Amsterdam overgelegd. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 3.684. De grondwaarde van € 278.560 is als volgt berekend: voor het deel wonen: 447 m2 x € 575,72 = € 257.349 voor het agrarische deel: 4.513 m2 x € 4,70 = € 21.211 [Waardematrix] 2.4. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem (subsidiair) voorgestane waarde van € 1.062.000 de volgende matrix ingebracht: 2.5. De toelichting bij het taxatieverslag vermeldt: “Modelmatige waardebepalingWij moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor gebruiken wij speciale geautomatiseerde systemen. Deze manier van taxeren wordt aangeduid als modelmatige waardebepaling. Niet alleen voor de WOZ-taxaties worden deze systemen voor modelmatige waardebepaling gebruik, maar ook banken, verzekeraars en makelaars maken gebruik van modelmatige waardebepaling. Het kenmerk van deze systemen is dat een computer hiervoor grote hoeveelheden gegevens over de woningmarkt (zoals verkoopprijzen) analyseert. De geanalyseerde gegevens worden gebruikt om voor alle woningen taxatiewaarden te berekenen. Deze berekening gebeurt met de kenmerken die zijn geregistreerd van alle woningen. (…) Controles De WOZ-waarden die de computer berekent, worden uitgebreid door ons gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Soms controleert de taxateur een taxatie ter plaatse door een woning te bekijken. Meestal heeft de taxateur alle benodigde gegevens voor zijn controle op kantoor beschikbaar. Over de resultaten voeren wij ook nog een zogenoemde eindcontrole uit. Hiervoor gebruiken wij controlelijsten (beoordelingsprotocollen) die de Waarderingskamer heeft opgesteld. In deze eindcontrole bekijken wij bijvoorbeeld of: - de WOZ-waarden aansluiten op de verkoopprijzen; - de WOZ-waarden aansluiten op de WOZ-waarden op een vorige waardepeildatum; - de onderlinge waardeverhoudingen logisch zijn. Als wij een verschil constateren, is dit een signaal om nog eens extra naar de taxatie van die woning te kijken. Overigens is het dan goed mogelijk dat wij constateren dat de taxatie goed is en dat het verschil verklaard kan worden.” Tekst

In hoger beroep is thans nog in geschil of de WOZ-waarde van de woning dient te worden verlaagd tot € 1.200.000, zoals de heffingsambtenaar nader in hoger beroep voorstaat, of dat de WOZ-waarde dient te worden verlaagd tot € 1.125.000, zoals belanghebbende voorstaat.

De rechtbank heeft het volgende overwogen: “3. De rechtbank stelt voorop dat op de zitting is gebleken dat het perceel van eiser in het geldende bestemmingsplan – voor zover van belang – de bestemmingen “Wonen” en ‘Agrarisch’ heeft, met de dubbelbestemmingen ‘Waterstaat-Waterkering’ en “Waarde-archeologie-5”. 4. Op de zitting is gebleken dat de heffingsambtenaar de waarde van € 1.582.000 niet langer handhaaft en de waarde van de woning verlaag[t] naar € 1.264.000, zodat rekening wordt gehouden met de lagere waarde van de landbouwgrond bij het perceel van eiser. 5. Nu de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft verlaagd is het beroep gegrond. De rechtbank zal nog een oordeel geven over deze WOZ-waarde, omdat eiser het ook met deze waarde niet eens is. 6. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de waardering het door eiser aangedragen vergelijkingsobject Poppendammergouw 32 als uitgangspunt is genomen. De heffingsambtenaar heeft op de transactieprijs van dit object een correctie toegepast voor de indexering naar waardepeildatum 1 januari 2020. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar voor het gedeelte aan landbouwgrond van eiser aan de hand van een staffel gewaardeerd tegen een agrarische grondprijs. Volgens de heffingsambtenaar resulteert dit in een WOZ-waarde van € 1.264.000. 7. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 1.264.000 voor de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat in Amsterdam nauwelijks woningen met een kavel van deze grootte worden verkocht. Partijen hebben op zitting erkend dat de woning een uniek object is. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de waarde op het door eiser aangedragen vergelijkingsobject is gebaseerd, omdat dit object het best vergelijkbaar is met de woning van eiser. Verder is rekening gehouden met de lagere waarde van de landbouwgrond van het perceel van eiser. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan deze toelichting. 8. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Dit betekent ook dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- aan hem dient te vergoeden. 9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).”

Eerder aangevoerde grieven 5.1 Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, en 7 mei 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1229 reeds zijn verworpen. Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.: 9. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.16 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2024:1229 r.o.: 10. Het Hof volgt niet de stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen of te weinig rekening heeft gehouden met de “wet van het afnemend grensnut”. r.o. 4.9.5 5.2. Indien en voor zover de opgenoemde 10 grieven in deze zaak al van toepassing zijn, ziet het Hof geen aanleiding hierover in deze zaak anders te oordelen en neemt het deze oordelen over. 5.3. Een andere terugkerende standaardgrief is dat het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden is omdat de uitspraak op bezwaar geen volledige heroverweging bevat en te algemeen gemotiveerd is. Het bij herhaling aandragen van een dergelijke grief, zonder dat hierop nadere specificering of onderbouwing volgt, is te algemeen en maakt deze klacht inhoudsloos. Deze grief faalt. 5.4. Nog een terugkerende standaardgrief is dat de toelichting bij het taxatieverslag (zie 2.5) het in rechte te beschermen vertrouwen zou wekken dat de waarde van de woning modelmatig bepaald wordt, dat dit anders is gedaan en daarom willekeur oplevert. Het Hof brengt in herinnering dat de modelmatige waardebepaling slechts een hulpmiddel voor de taxateur bij de waardevaststelling is en dat de waarde door hem op basis van zijn kennis en ervaring wordt vastgesteld (zie de reeds onder 5.1 genoemde uitspraak Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594). Iets anders is uit de toelichting bij het taxatieverslag niet af te leiden. Er is geen schending van het vertrouwensbeginsel of het verbod van willekeur. 5.5. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen. WOZ-waarde 5.6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde van een onroerende zaak te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat de waarde, zoals verlaagd door de rechtbank, nog altijd te hoog is. 5.7. Vast staat dat de woning een uniek object is. Een dergelijke stolpboerderij met zoveel grond is in de gemeente Amsterdam een zeldzaamheid.

5.12 De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is en de uitspraak van de rechtbank vernietigd dient te worden. 6Kosten Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten van beroepsmatige rechtsbijstand in verband met de behandeling van het hoger beroep. Het Hof stelt deze tegemoetkoming conform het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 875 (1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting) x € 875 (waarde per punt) x 0,5 (vanwege het lichte gewicht van de zaak).

Het Hof: vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar uitsluitend voor wat betreft de vastgestelde WOZ-waarde; stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vast op € 1.200.000; veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 875, en draagt de heffingsambtenaar op de voor het instellen van hoger beroep betaalde griffierechten ten bedrage van € 136 aan belanghebbende te vergoeden. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 18 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: