ECLI:NL:GHAMS:2024:1678

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.333.214/01 KG zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10616232 KK EXPL 23-426 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juni 2024 in de zaak van 1 [appellant 1] , 2. [appellant 2] , in hun hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van de minderjarigen:[minderjarige 1] en [minderjarige 2] , beiden wonend te [woonplaats 1] , 3. BV MAKELAARSKANTOOR IN ONROERENDE GOEDEREN V/H FIRMA JOHS. DRAIJER HZN, gevestigd te Amsterdam, appellanten,advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1] , 2. [geïntimeerde 2] , 3. [geïntimeerde 3] , 4. [geïntimeerde 4] , 5. [geïntimeerde 5] , 6. [geïntimeerde 6] , allen wonend te [woonplaats 2] , geïntimeerden, advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam. Appellanten worden hierna als volgt aangeduid: gezamenlijk als [appellanten] , appellant 1 als [appellant 1] en appellante 3 als Draijer. De minderjarige kinderen van appellanten 1 en 2 worden hierna [de kinderen] genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk aangeduid als huurders en ieder afzonderlijk met hun respectievelijke achternamen. 1 1. De zaak in het kort Huurders huren als woningdelers een woning in Amsterdam. [appellanten] treden (inmiddels) als verhuurder respectievelijk beheerder op. De huurovereenkomst bevat een regeling voor bewonersmutaties. Volgens die regeling kunnen huurders een nieuwe bewoner/huurder voorstellen. Verhuurder kan deze zonder opgave van redenen weigeren, aldus een van deze regeling deel uitmakend beding. In verband met het vertrek van één van de bewoners hebben huurders een nieuwe bewoner/huurder voorgesteld. Verhuurder heeft deze geaccepteerd op voorwaarde dat huurders een hogere huur gaan betalen. Verhuurder heeft zich daarbij beroepen op genoemd beding. De kantonrechter heeft voorlopig oordelend dit beding als oneerlijk aangemerkt. Het hof komt tot eenzelfde oordeel. Eenzelfde casus en oordeel is te lezen in twee gelijktijdig behandelde procedures tussen [appellanten] en andere huurders (200.333.212/01 en 200.333.216/01). 2

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 29 september 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 4 september 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen huurders als eiseressen in conventie / verweersters in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie / eisers in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord, met producties; - akte na memorie van antwoord aan de zijde van [appellanten] ; - antwoordakte aan de zijde van huurders. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellanten] en Draijer hebben geconcludeerd dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen in conventie zal afwijzen en die in reconventie zal toewijzen; - huurders hoofdelijk zal veroordelen om al hetgeen ter uitvoering van het bestreden vonnis aan huurders is voldaan terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente; - huurders te veroordelen in de kosten van beide instanties, waaronder de nakosten. Huurders hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.

De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 opgesomde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere voldoende aannemelijk geworden feiten, zijn die feiten de volgende. 3.1 Bij schriftelijke huurovereenkomst van 28 augustus 2019 hebben [geïntimeerde 4] en [naam] van (de rechtsvoorgangster van) [de kinderen] de woning gehuurd aan de [straatnaam] 8-2 te [plaats] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is opgenomen dat zodra de omzettingsvergunning is verleend de woning mag worden bewoond door drie personen. [appellanten] treden als (wettelijk vertegenwoordiger van) verhuurder respectievelijk beheerder op. 3.2 De kale huurprijs bedroeg € 1.875,00 per maand. De jaarlijkse indexering is bepaald per 1 september, voor het eerst op 1 september 2020. 3.3 In paragraaf 29 van de huurovereenkomst zijn bepalingen opgenomen over de hoofdelijkheid en bewonersmutaties. Daarin staat onder meer: 29.7 Verhuurder is bevoegd voordrachten van een kandidaat-huurder (zonder opgave van reden) te weigeren. (Hierna: het beding). 3.4 In de huurovereenkomst is Draijer als beheerder aangewezen. 3.5 In een allonge bij de huurovereenkomst is overeengekomen dat [geïntimeerde 5] en [geïntimeerde 4] als zittende huurder in het gehuurde blijven en met ingang van 1 juni 2021 [geïntimeerde 1] in het gehuurde zal komen in de plaats van [naam] . 3.6 Door Draijer is een allonge opgesteld waarin [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 5] als oude huurders zijn vermeld, [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 2] als nieuwe huurders zijn opgenomen en [geïntimeerde 1] als zittende huurder wordt vermeld. Deze allonge is niet ondertekend. 3.7 Op 26 februari 2022 heeft [geïntimeerde 4] aan Draijer bericht dat zij per 1 april 2022 de woning zal verlaten en heeft zij in haar plaats [geïntimeerde 2] voorgesteld. 3.8 Bij e-mail van 1 februari 2023 heeft [geïntimeerde 6] aan Draijer gschreven: Bij deze zeg ik mijn huur op per 12-3 (wij hebben nog altijd geen getekende overeenkomst). Het betreffende adres is [straatnaam] 8-2. 3.9 In de plaats van [geïntimeerde 6] werd [geïntimeerde 3] als huurster voorgesteld. 3.10 Bij e-mail van 22 mei 2023 heeft Draijer onder meer het volgende aan huurders bericht: Geachte huurder(s) Wij hebben het verzoek voor het wisselen van huurders voorgelegd bij de eigenaren. Zij zijn akkoord met de wisseling met een nieuw kale huur van € 2.200,00. De maandelijkse betaling zal dan bestaan uit: (..) Totaal € 2.308,50 Indien akkoord zullen wij de wisseling doorvoeren en jullie een Allonge doen toekomen. Anders zullen de eigenaren het verzoek afwijzen en de huidige huurders blijven dan verantwoordelijk voor de gehele huur en eventuele (toekomstige) huurachterstanden. (..) 3.11 In reactie is door huurders bij e-mail van 22 mei 2023 aan Draijer bericht: Wij willen u er graag op de hoogte van stellen dat wij akkoord gaan met de opmaak van de allonge voor [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] onder de voorwaarde van de huidige overeenkomst die is opgesteld in 2019 met behoud van de huidige huurprijs van € 2.205,86 incl. (…). 3.12 Draijer heeft daarop bij e-mail van 22 mei 2023 onder meer het volgende aan huurders bericht:Aangezien jullie niet akkoord gaan met het voorstel wijst de eigenaar jullie verzoek voor het wisselen van de huurders af. Wij zullen jullie dossier sluiten. De huidige huurders blijven verantwoordelijk voor de huurbetalingen en overige verplichtingen welke voortvloeien uit de huurovereenkomst en de aangedragen kandidaat heeft geen huurrecht. Tevens wijzen zij jullie op artikel 11.1d, artikel 14 van de huurovereenkomst en artikel 2 van de algemene bepalingen betreft onderhuur. 4 4. Beoordeling

4.1 Huurders hebben in eerste aanleg, in conventie primair gevorderd dat [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, zullen worden bevolen om binnen 24 uur na het vonnis een allonge op te maken, te ondertekenen en ter ondertekening aan hen aan te bieden. Dit zodat de huurrelatie per 1 juni 2023 wordt geformaliseerd waarbij [geïntimeerde 3] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] gezamenlijk huurder zijn en [geïntimeerde 4] , [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 5] van hun verplichtingen als huurder zijn ontslagen, bij gebreke hiervan het vonnis in de plaats zal treden van de allonge, dan wel op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair hebben huurders gevorderd dat [appellanten] zullen gehengen en gedogen dat [geïntimeerde 2] per 1 april 2022 en [geïntimeerde 3] per 12 maart 2023 feitelijk als huurder/bewoner in de plaats treden van respectievelijk [geïntimeerde 5] en [geïntimeerde 6] . 4.2 [appellanten] hebben in reconventie gevorderd dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zullen worden veroordeeld om de woning te ontruimen, omdat zij daar volgens hen zonder recht of titel verblijven. Dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. 4.3 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, in conventie, [appellanten] veroordeeld om binnen één week een allonge op te maken en door hen ondertekend ter ondertekening aan huurders aan te bieden, waarin [geïntimeerde 3] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] per 1 juni 2023 als huurders van de woning zijn opgenomen. De vordering in reconventie is afgewezen. [appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het anders of meer gevorderde is afgewezen. 4.4 Samengevat heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen. Huurders hebben een spoedeisend belang omdat duidelijkheid over hun woonsituatie en de daarmee verband houdende (financiële) huurdersverplichtingen naar hun aard spoedeisend zijn. Het gaat hier om een overeenkomst met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en daarop gebaseerde Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). [appellanten] worden als handelaren in de zin van deze Richtlijn aangemerkt. Het desbetreffende beding is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en dat doen [appellanten] ook. Het is daarom geen kernbeding. Namens [appellanten] is tijdens de zitting ook erkend dat over het beding niet is onderhandeld. Het beding moet als oneerlijk worden aangemerkt, omdat het aan [appellanten] de mogelijkheid biedt om zonder enige toelichting een voorgestelde huurder te weigeren. Zelfs met argumenten die in strijd zijn met het recht. Op die manier wordt het evenwicht tussen huurders en verhuurder aanzienlijk verstoord, omdat de achterblijvende huurders daarmee volledig zijn overgeleverd aan de grillen van [appellanten] Het is aannemelijk dat de bodemrechter het beding zal vernietigen. Gevolg hiervan is dat het beding volledig buiten toepassing moet worden gelaten. [appellanten] kunnen geen aanspraak maken op een wettelijke regeling van aanvullend recht. Het is niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de nieuwe huurder zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarom wordt de in reconventie gevorderde ontruiming afgewezen, aldus (nog steeds) de kantonrechter.

4.5 [appellanten] en Draijer komen met 13 grieven op tegen deze beslissingen. Spoedeisend belang aanwezig. Grief 1. 4.6 Volgens [appellanten] hebben huurders geen spoedeisend belang bij hun vorderingen. Het voor dat vereiste belang door huurders aangevoerde argument is immers onjuist, omdat ook bewoners die geen huurder zijn zich bij de gemeente kunnen inschrijven. Bovendien worden de vertrekkende huurders op dit moment niet aangesproken om huur te betalen en voor het verkrijgen van zekerheid over het zijn/worden ontslagen van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen is een constitutieve uitspraak nodig. Zo’n uitspraak kan in kort geding niet worden gegeven, aldus [appellanten] 4.7 De grief slaagt niet. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat huurders een spoedeisend belang hebben bij duidelijkheid over hun woonsituatie en de daarmee verband houdende (financiële) huurdersverplichtingen. Daaraan doet niet af dat die duidelijkheid vanwege het voorlopige karakter van het in deze procedure te geven oordeel geen absolute zekerheid kan inhouden. Beding valt onder werkingssfeer van de Richtlijn. Grief 2. 4.8 [appellanten] hebben met deze grief aangevoerd dat het beding (artikel 31.7 van de huurovereenkomst; zie hierboven rov. 3.3) niet onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn) valt. Zij hebben zich beroepen op artikel 1 lid 2 van de Richtlijn dat bepaalt: ‘Contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke (…) bepalingen zijn overgenomen, zijn niet aan deze richtlijn onderworpen.’ Zij hebben verder verwezen naar de dertiende overweging van de considerans bij de Richtlijn, waarin is opgenomen wat onder dergelijke bepalingen moet worden verstaan en waarin onder meer staat: ‘(…) de wettelijke (…) bepalingen van de lidstaten waarin bedingen van overeenkomsten met consumenten (…) worden vastgesteld, worden geacht geen oneerlijke bedingen te bevatten’. Als het beding niet zou zijn overeengekomen, zou bij een door huurders voorgestelde huurdersmutatie worden getoetst aan artikel 6:159 BW. Ook op basis van die wettelijke bepaling staat het een verhuurder vrij om wel of niet aan contractsoverneming medewerking te verlenen, dan wel daaraan voorwaarden te verbinden. Het beding is dus inhoudelijk gelijkwaardig aan artikel 6:159 BW en aldus een beding waarin een (dwingende) wettelijke bepaling is overgenomen, als bedoeld in artikel 1 lid 2 van de Richtlijn. Dat betekent dat het beding niet aan de Richtlijn is onderworpen, aldus [appellanten] 4.9 De grief slaagt niet. Nog daargelaten dat artikel 6:159 BW niet specifiek betrekking heeft op ‘bedingen van overeenkomsten met consumenten’ zijn artikel 6:159 BW en het beding inhoudelijk niet gelijkwaardig. Bij artikel 6:159 lid 1 BW gaat het om overdracht van de gehele rechtsverhouding tot de wederpartij aan een derde. Dat is iets anders dan waar het in deze zaak over gaat, te weten een regeling voor bewonersmutaties in een huurovereenkomst betreffende medebewoning, waarbij een van de bewoners wijzigt - hetgeen in een allonge wordt vastgelegd - en de overige huurders de oorspronkelijke rechtsverhouding voortzetten. 4.10 Daarbij komt het volgende. Artikel 6:159 lid 1 BW bepaalt dat een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste kan overdragen aan een derde. Dit impliceert inderdaad een zekere contractsvrijheid, maar die vrijheid is niet onbegrensd, zoals ook huurders terecht hebben betoogd. De vrijheid van ‘de wederpartij’ (hier: [appellanten] ) om wel of geen medewerking te verlenen, wordt bij toepasselijkheid van artikel 6:159 BW immers in ieder geval begrensd door de artikelen 6:2 BW (de door contractspartijen jegens elkaar in acht te nemen redelijkheid en billijkheid), 6:248 leden 1 en 2 BW (de aanvullende respectievelijk de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid) en artikel 3:13 BW (misbruik van recht). Het beding daarentegen ontbeert elk toetsingskader en geeft aan [appellanten] de mogelijkheid om zonder opgave van redenen een voorgedragen kandidaat-huurder te weigeren c.q. om aan die medewerking welke voorwaarde dan ook te verbinden. Dat impliceert een onbegrensde contractsvrijheid. Blijkens hun stellingen zien [appellanten] dat ook zo. Het beding geeft dus niet de normatieve inhoud van artikel 6:159 BW weer en is ook daarom niet inhoudelijk gelijkwaardig aan dit artikel. Het beroep van [appellanten] op ECLI:EU:C:2023:555 (First Bank) is tevergeefs gedaan. [appellanten] zijn aan te merken als ‘handelaar’. Grief 3 4.11 De eigendom van de woning berust bij [de kinderen] . [appellanten] hebben aangevoerd dat deze kinderen reeds omdat zij minderjarig zijn niet in het kader van hun privaatrechtelijke beroepsactiviteit als bedoeld in de Richtlijn (kunnen) handelen. 4.12 De grief slaagt niet. Genoemde minderjarigheid staat immers niet in de weg aan het beroepsmatig verwerven van (huur)inkomsten via de ouders als wettelijk vertegenwoordigers en [appellant 1] als testamentair bewindvoerder. [appellanten] hebben niet betwist dat zij een groot aantal woningen verhuren, een zeer omvangrijke vastgoedportefeuille hebben (324 appartementsrechten), de verhuur daarvan op professionele wijze regelen, met gebruikmaking van een professionele makelaar en dat deze activiteiten een duidelijk winstoogmerk hebben. Aldus zijn [appellanten] als ‘handelaar’ in de zin van de Richtlijn aan te merken. Het beding is geen kernbeding. Grief 4. 4.13 Volgens [appellanten] heeft het beding betrekking op ‘het eigenlijke voorwerp’ van de huurovereenkomst, omdat het gaat over de mogelijkheid tot wijziging van een contractspartij. Het betreft dus een ‘essentiale’ van de huurovereenkomst, aldus [appellanten] 4.14 De grief slaagt niet. De huurovereenkomst ziet op verhuur van een woning aan woningdelers. Het beding is onderdeel van een paragraaf in de huurovereenkomst waarin de hoofdelijkheid van de individuele bewoners en een regeling voor bewonersmutaties is opgenomen. Het betreft niet ‘het eigenlijke voorwerp’ van de huurovereenkomst, zoals door huurders terecht is betoogd. De bepalingen in deze paragraaf regelen onder meer de situatie dat een van de woningdelers vertrekt en de anderen blijven en een nieuwe bewoner/huurder voorstellen. De wisseling wordt vervolgens geëffectueerd door middel van een allonge. Daarbij is uitdrukkelijk bepaald dat aldus geen nieuwe huurovereenkomst tot stand komt. Het beding is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meer overeenkomsten te worden gebruikt. [appellanten] doen dat ook. Zij hebben tijdens de zitting bij de kantonrechter erkend dat over het beding niet is onderhandeld. Maar ook als het beding wel als kernbeding zou moeten worden beschouwd, zou dat [appellanten] niet baten. Een beroep op dit beding zou immers naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, om dezelfde redenen als waarom het oneerlijk is. Die redenen worden hierna bij de behandeling van grief 5 besproken. Het beding is oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Grief 5. 4.15 [appellanten] hebben aangevoerd dat het beding ten onrechte als oneerlijk is aangemerkt. Volgens hen zou de vraag of verhuurder een door huurders aangedragen kandidaat-huurder moet accepteren moeten worden beantwoord aan de hand van artikel 6:159 BW indien het beding niet zou zijn opgenomen. Ook in dat geval is contractsvrijheid het uitgangspunt. Het beding brengt huurders daarom niet in een juridisch ongunstiger positie in vergelijking met de normaliter toepasselijke regels, in dit geval artikel 6:159 BW.

4.34 De slotsom is dat het hoger beroep van [appellanten] geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. 5

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van huurders begroot op € 343,- aan verschotten en € 1.214,- voor salaris; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, L.A.J. Dun en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.333.214/01 KG zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10616232 KK EXPL 23-426 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juni 2024 in de zaak van 1 [appellant 1] , 2. [appellant 2] , in hun hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van de minderjarigen:[minderjarige 1] en [minderjarige 2] , beiden wonend te [woonplaats 1] , 3. BV MAKELAARSKANTOOR IN ONROERENDE GOEDEREN V/H FIRMA JOHS. DRAIJER HZN, gevestigd te Amsterdam, appellanten,advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1] , 2. [geïntimeerde 2] , 3. [geïntimeerde 3] , 4. [geïntimeerde 4] , 5. [geïntimeerde 5] , 6. [geïntimeerde 6] , allen wonend te [woonplaats 2] , geïntimeerden, advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam. Appellanten worden hierna als volgt aangeduid: gezamenlijk als [appellanten] , appellant 1 als [appellant 1] en appellante 3 als Draijer. De minderjarige kinderen van appellanten 1 en 2 worden hierna [de kinderen] genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk aangeduid als huurders en ieder afzonderlijk met hun respectievelijke achternamen. 1 1. De zaak in het kort Huurders huren als woningdelers een woning in Amsterdam. [appellanten] treden (inmiddels) als verhuurder respectievelijk beheerder op. De huurovereenkomst bevat een regeling voor bewonersmutaties. Volgens die regeling kunnen huurders een nieuwe bewoner/huurder voorstellen. Verhuurder kan deze zonder opgave van redenen weigeren, aldus een van deze regeling deel uitmakend beding. In verband met het vertrek van één van de bewoners hebben huurders een nieuwe bewoner/huurder voorgesteld. Verhuurder heeft deze geaccepteerd op voorwaarde dat huurders een hogere huur gaan betalen. Verhuurder heeft zich daarbij beroepen op genoemd beding. De kantonrechter heeft voorlopig oordelend dit beding als oneerlijk aangemerkt. Het hof komt tot eenzelfde oordeel. Eenzelfde casus en oordeel is te lezen in twee gelijktijdig behandelde procedures tussen [appellanten] en andere huurders (200.333.212/01 en 200.333.216/01). 2

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 29 september 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 4 september 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen huurders als eiseressen in conventie / verweersters in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie / eisers in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord, met producties; - akte na memorie van antwoord aan de zijde van [appellanten] ; - antwoordakte aan de zijde van huurders. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellanten] en Draijer hebben geconcludeerd dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen in conventie zal afwijzen en die in reconventie zal toewijzen; - huurders hoofdelijk zal veroordelen om al hetgeen ter uitvoering van het bestreden vonnis aan huurders is voldaan terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente; - huurders te veroordelen in de kosten van beide instanties, waaronder de nakosten. Huurders hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.

De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 opgesomde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere voldoende aannemelijk geworden feiten, zijn die feiten de volgende. 3.1 Bij schriftelijke huurovereenkomst van 28 augustus 2019 hebben [geïntimeerde 4] en [naam] van (de rechtsvoorgangster van) [de kinderen] de woning gehuurd aan de [straatnaam] 8-2 te [plaats] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is opgenomen dat zodra de omzettingsvergunning is verleend de woning mag worden bewoond door drie personen. [appellanten] treden als (wettelijk vertegenwoordiger van) verhuurder respectievelijk beheerder op. 3.2 De kale huurprijs bedroeg € 1.875,00 per maand. De jaarlijkse indexering is bepaald per 1 september, voor het eerst op 1 september 2020. 3.3 In paragraaf 29 van de huurovereenkomst zijn bepalingen opgenomen over de hoofdelijkheid en bewonersmutaties. Daarin staat onder meer: 29.7 Verhuurder is bevoegd voordrachten van een kandidaat-huurder (zonder opgave van reden) te weigeren. (Hierna: het beding). 3.4 In de huurovereenkomst is Draijer als beheerder aangewezen. 3.5 In een allonge bij de huurovereenkomst is overeengekomen dat [geïntimeerde 5] en [geïntimeerde 4] als zittende huurder in het gehuurde blijven en met ingang van 1 juni 2021 [geïntimeerde 1] in het gehuurde zal komen in de plaats van [naam] . 3.6 Door Draijer is een allonge opgesteld waarin [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 5] als oude huurders zijn vermeld, [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 2] als nieuwe huurders zijn opgenomen en [geïntimeerde 1] als zittende huurder wordt vermeld. Deze allonge is niet ondertekend. 3.7 Op 26 februari 2022 heeft [geïntimeerde 4] aan Draijer bericht dat zij per 1 april 2022 de woning zal verlaten en heeft zij in haar plaats [geïntimeerde 2] voorgesteld. 3.8 Bij e-mail van 1 februari 2023 heeft [geïntimeerde 6] aan Draijer gschreven: Bij deze zeg ik mijn huur op per 12-3 (wij hebben nog altijd geen getekende overeenkomst). Het betreffende adres is [straatnaam] 8-2. 3.9 In de plaats van [geïntimeerde 6] werd [geïntimeerde 3] als huurster voorgesteld. 3.10 Bij e-mail van 22 mei 2023 heeft Draijer onder meer het volgende aan huurders bericht: Geachte huurder(s) Wij hebben het verzoek voor het wisselen van huurders voorgelegd bij de eigenaren. Zij zijn akkoord met de wisseling met een nieuw kale huur van € 2.200,00. De maandelijkse betaling zal dan bestaan uit: (..) Totaal € 2.308,50 Indien akkoord zullen wij de wisseling doorvoeren en jullie een Allonge doen toekomen. Anders zullen de eigenaren het verzoek afwijzen en de huidige huurders blijven dan verantwoordelijk voor de gehele huur en eventuele (toekomstige) huurachterstanden. (..) 3.11 In reactie is door huurders bij e-mail van 22 mei 2023 aan Draijer bericht: Wij willen u er graag op de hoogte van stellen dat wij akkoord gaan met de opmaak van de allonge voor [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] onder de voorwaarde van de huidige overeenkomst die is opgesteld in 2019 met behoud van de huidige huurprijs van € 2.205,86 incl. (…). 3.12 Draijer heeft daarop bij e-mail van 22 mei 2023 onder meer het volgende aan huurders bericht:Aangezien jullie niet akkoord gaan met het voorstel wijst de eigenaar jullie verzoek voor het wisselen van de huurders af. Wij zullen jullie dossier sluiten. De huidige huurders blijven verantwoordelijk voor de huurbetalingen en overige verplichtingen welke voortvloeien uit de huurovereenkomst en de aangedragen kandidaat heeft geen huurrecht. Tevens wijzen zij jullie op artikel 11.1d, artikel 14 van de huurovereenkomst en artikel 2 van de algemene bepalingen betreft onderhuur. 4 4. Beoordeling

4.1 Huurders hebben in eerste aanleg, in conventie primair gevorderd dat [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, zullen worden bevolen om binnen 24 uur na het vonnis een allonge op te maken, te ondertekenen en ter ondertekening aan hen aan te bieden. Dit zodat de huurrelatie per 1 juni 2023 wordt geformaliseerd waarbij [geïntimeerde 3] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] gezamenlijk huurder zijn en [geïntimeerde 4] , [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 5] van hun verplichtingen als huurder zijn ontslagen, bij gebreke hiervan het vonnis in de plaats zal treden van de allonge, dan wel op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair hebben huurders gevorderd dat [appellanten] zullen gehengen en gedogen dat [geïntimeerde 2] per 1 april 2022 en [geïntimeerde 3] per 12 maart 2023 feitelijk als huurder/bewoner in de plaats treden van respectievelijk [geïntimeerde 5] en [geïntimeerde 6] . 4.2 [appellanten] hebben in reconventie gevorderd dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zullen worden veroordeeld om de woning te ontruimen, omdat zij daar volgens hen zonder recht of titel verblijven. Dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. 4.3 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, in conventie, [appellanten] veroordeeld om binnen één week een allonge op te maken en door hen ondertekend ter ondertekening aan huurders aan te bieden, waarin [geïntimeerde 3] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] per 1 juni 2023 als huurders van de woning zijn opgenomen. De vordering in reconventie is afgewezen. [appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het anders of meer gevorderde is afgewezen. 4.4 Samengevat heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen. Huurders hebben een spoedeisend belang omdat duidelijkheid over hun woonsituatie en de daarmee verband houdende (financiële) huurdersverplichtingen naar hun aard spoedeisend zijn. Het gaat hier om een overeenkomst met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en daarop gebaseerde Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). [appellanten] worden als handelaren in de zin van deze Richtlijn aangemerkt. Het desbetreffende beding is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en dat doen [appellanten] ook. Het is daarom geen kernbeding. Namens [appellanten] is tijdens de zitting ook erkend dat over het beding niet is onderhandeld. Het beding moet als oneerlijk worden aangemerkt, omdat het aan [appellanten] de mogelijkheid biedt om zonder enige toelichting een voorgestelde huurder te weigeren. Zelfs met argumenten die in strijd zijn met het recht. Op die manier wordt het evenwicht tussen huurders en verhuurder aanzienlijk verstoord, omdat de achterblijvende huurders daarmee volledig zijn overgeleverd aan de grillen van [appellanten] Het is aannemelijk dat de bodemrechter het beding zal vernietigen. Gevolg hiervan is dat het beding volledig buiten toepassing moet worden gelaten. [appellanten] kunnen geen aanspraak maken op een wettelijke regeling van aanvullend recht. Het is niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de nieuwe huurder zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarom wordt de in reconventie gevorderde ontruiming afgewezen, aldus (nog steeds) de kantonrechter.

4.5 [appellanten] en Draijer komen met 13 grieven op tegen deze beslissingen. Spoedeisend belang aanwezig. Grief 1. 4.6 Volgens [appellanten] hebben huurders geen spoedeisend belang bij hun vorderingen. Het voor dat vereiste belang door huurders aangevoerde argument is immers onjuist, omdat ook bewoners die geen huurder zijn zich bij de gemeente kunnen inschrijven. Bovendien worden de vertrekkende huurders op dit moment niet aangesproken om huur te betalen en voor het verkrijgen van zekerheid over het zijn/worden ontslagen van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen is een constitutieve uitspraak nodig. Zo’n uitspraak kan in kort geding niet worden gegeven, aldus [appellanten] 4.7 De grief slaagt niet. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat huurders een spoedeisend belang hebben bij duidelijkheid over hun woonsituatie en de daarmee verband houdende (financiële) huurdersverplichtingen. Daaraan doet niet af dat die duidelijkheid vanwege het voorlopige karakter van het in deze procedure te geven oordeel geen absolute zekerheid kan inhouden. Beding valt onder werkingssfeer van de Richtlijn. Grief 2. 4.8 [appellanten] hebben met deze grief aangevoerd dat het beding (artikel 31.7 van de huurovereenkomst; zie hierboven rov. 3.3) niet onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn) valt. Zij hebben zich beroepen op artikel 1 lid 2 van de Richtlijn dat bepaalt: ‘Contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke (…) bepalingen zijn overgenomen, zijn niet aan deze richtlijn onderworpen.’ Zij hebben verder verwezen naar de dertiende overweging van de considerans bij de Richtlijn, waarin is opgenomen wat onder dergelijke bepalingen moet worden verstaan en waarin onder meer staat: ‘(…) de wettelijke (…) bepalingen van de lidstaten waarin bedingen van overeenkomsten met consumenten (…) worden vastgesteld, worden geacht geen oneerlijke bedingen te bevatten’. Als het beding niet zou zijn overeengekomen, zou bij een door huurders voorgestelde huurdersmutatie worden getoetst aan artikel 6:159 BW. Ook op basis van die wettelijke bepaling staat het een verhuurder vrij om wel of niet aan contractsoverneming medewerking te verlenen, dan wel daaraan voorwaarden te verbinden. Het beding is dus inhoudelijk gelijkwaardig aan artikel 6:159 BW en aldus een beding waarin een (dwingende) wettelijke bepaling is overgenomen, als bedoeld in artikel 1 lid 2 van de Richtlijn. Dat betekent dat het beding niet aan de Richtlijn is onderworpen, aldus [appellanten] 4.9 De grief slaagt niet. Nog daargelaten dat artikel 6:159 BW niet specifiek betrekking heeft op ‘bedingen van overeenkomsten met consumenten’ zijn artikel 6:159 BW en het beding inhoudelijk niet gelijkwaardig. Bij artikel 6:159 lid 1 BW gaat het om overdracht van de gehele rechtsverhouding tot de wederpartij aan een derde. Dat is iets anders dan waar het in deze zaak over gaat, te weten een regeling voor bewonersmutaties in een huurovereenkomst betreffende medebewoning, waarbij een van de bewoners wijzigt - hetgeen in een allonge wordt vastgelegd - en de overige huurders de oorspronkelijke rechtsverhouding voortzetten. 4.10 Daarbij komt het volgende. Artikel 6:159 lid 1 BW bepaalt dat een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste kan overdragen aan een derde. Dit impliceert inderdaad een zekere contractsvrijheid, maar die vrijheid is niet onbegrensd, zoals ook huurders terecht hebben betoogd. De vrijheid van ‘de wederpartij’ (hier: [appellanten] ) om wel of geen medewerking te verlenen, wordt bij toepasselijkheid van artikel 6:159 BW immers in ieder geval begrensd door de artikelen 6:2 BW (de door contractspartijen jegens elkaar in acht te nemen redelijkheid en billijkheid), 6:248 leden 1 en 2 BW (de aanvullende respectievelijk de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid) en artikel 3:13 BW (misbruik van recht). Het beding daarentegen ontbeert elk toetsingskader en geeft aan [appellanten] de mogelijkheid om zonder opgave van redenen een voorgedragen kandidaat-huurder te weigeren c.q. om aan die medewerking welke voorwaarde dan ook te verbinden. Dat impliceert een onbegrensde contractsvrijheid. Blijkens hun stellingen zien [appellanten] dat ook zo. Het beding geeft dus niet de normatieve inhoud van artikel 6:159 BW weer en is ook daarom niet inhoudelijk gelijkwaardig aan dit artikel. Het beroep van [appellanten] op ECLI:EU:C:2023:555 (First Bank) is tevergeefs gedaan. [appellanten] zijn aan te merken als ‘handelaar’. Grief 3 4.11 De eigendom van de woning berust bij [de kinderen] . [appellanten] hebben aangevoerd dat deze kinderen reeds omdat zij minderjarig zijn niet in het kader van hun privaatrechtelijke beroepsactiviteit als bedoeld in de Richtlijn (kunnen) handelen. 4.12 De grief slaagt niet. Genoemde minderjarigheid staat immers niet in de weg aan het beroepsmatig verwerven van (huur)inkomsten via de ouders als wettelijk vertegenwoordigers en [appellant 1] als testamentair bewindvoerder. [appellanten] hebben niet betwist dat zij een groot aantal woningen verhuren, een zeer omvangrijke vastgoedportefeuille hebben (324 appartementsrechten), de verhuur daarvan op professionele wijze regelen, met gebruikmaking van een professionele makelaar en dat deze activiteiten een duidelijk winstoogmerk hebben. Aldus zijn [appellanten] als ‘handelaar’ in de zin van de Richtlijn aan te merken. Het beding is geen kernbeding. Grief 4. 4.13 Volgens [appellanten] heeft het beding betrekking op ‘het eigenlijke voorwerp’ van de huurovereenkomst, omdat het gaat over de mogelijkheid tot wijziging van een contractspartij. Het betreft dus een ‘essentiale’ van de huurovereenkomst, aldus [appellanten] 4.14 De grief slaagt niet. De huurovereenkomst ziet op verhuur van een woning aan woningdelers. Het beding is onderdeel van een paragraaf in de huurovereenkomst waarin de hoofdelijkheid van de individuele bewoners en een regeling voor bewonersmutaties is opgenomen. Het betreft niet ‘het eigenlijke voorwerp’ van de huurovereenkomst, zoals door huurders terecht is betoogd. De bepalingen in deze paragraaf regelen onder meer de situatie dat een van de woningdelers vertrekt en de anderen blijven en een nieuwe bewoner/huurder voorstellen. De wisseling wordt vervolgens geëffectueerd door middel van een allonge. Daarbij is uitdrukkelijk bepaald dat aldus geen nieuwe huurovereenkomst tot stand komt. Het beding is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meer overeenkomsten te worden gebruikt. [appellanten] doen dat ook. Zij hebben tijdens de zitting bij de kantonrechter erkend dat over het beding niet is onderhandeld. Maar ook als het beding wel als kernbeding zou moeten worden beschouwd, zou dat [appellanten] niet baten. Een beroep op dit beding zou immers naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, om dezelfde redenen als waarom het oneerlijk is. Die redenen worden hierna bij de behandeling van grief 5 besproken. Het beding is oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Grief 5. 4.15 [appellanten] hebben aangevoerd dat het beding ten onrechte als oneerlijk is aangemerkt. Volgens hen zou de vraag of verhuurder een door huurders aangedragen kandidaat-huurder moet accepteren moeten worden beantwoord aan de hand van artikel 6:159 BW indien het beding niet zou zijn opgenomen. Ook in dat geval is contractsvrijheid het uitgangspunt. Het beding brengt huurders daarom niet in een juridisch ongunstiger positie in vergelijking met de normaliter toepasselijke regels, in dit geval artikel 6:159 BW.

4.34 De slotsom is dat het hoger beroep van [appellanten] geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. 5

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van huurders begroot op € 343,- aan verschotten en € 1.214,- voor salaris; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, L.A.J. Dun en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.

Subsidiair geldt dat [appellanten] er redelijkerwijs vanuit mochten gaan dat huurders het beding ook zouden aanvaarden, indien daarover afzonderlijk zou zijn onderhandeld. Voor huurders was het grammaticaal, juridisch en economisch duidelijk waartoe zij zich verbonden. Een eventuele ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ is dus niet in strijd met de goede trouw in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn, aldus [appellanten] 4.16 Huurders hebben onder meer het volgende aangevoerd. De bevoegdheid om nieuwe bewoners/huurders voor te stellen is in een huurovereenkomst met woningdelers van belang, omdat bewoners met enige regelmaat wisselen. De achterblijvende huurders kunnen zo zelf een andere persoon kiezen met wie zij de woning willen delen en de verhuurder wordt zo werk uit handen genomen. Bovendien wordt leegstand voorkomen. De aan acceptatie van de door huurders voorgestelde nieuwe bewoner/huurder verbonden voorwaarde van huurverhoging komt neer op een tweede verhoging binnen twaalf maanden en bovendien op een verhoging van ruim 10,5%, dus hoger dan het op grond van de Wet Maximering Huurverhogingen maximaal toegestane percentage. In deze zaak is niet de persoon van de voorgestelde nieuwe bewoner/huurder geweigerd, maar is geweigerd in te stemmen met een wisseling als geen hogere huur wordt betaald. [appellanten] hebben evenmin zelf een andere bewoner/huurder voorgesteld. Het gaat [appellanten] niet om het grip houden op de huurrelatie maar om een hogere huur. De wijze waarop zij een beroep doen op artikel 29.7 (het beding, hof) is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, onredelijk en onwettig. [appellanten] verkrijgen met dit beding een machtsmiddel om eenzijdig voorgestelde wijzigingen van de huurovereenkomst te bewerkstelligen. Als het beding niet zou zijn opgenomen zouden [appellanten] mogelijk wel op grond van zwaarwegende argumenten een voordracht kunnen weigeren, maar die argumenten zouden dan uitsluitend de persoon (financiën/gedrag) van de kandidaat-huurder moeten betreffen en niet de huurprijs. Zoals het beding nu heeft uitgepakt, hebben huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst niet kunnen overzien. Bovendien maakt de krapte op de huurmarkt een vrije onderhandeling onmogelijk. De ongeclausuleerde weigeringsbevoegdheid plaatst huurders in een slechtere positie dan zij zouden hebben zonder dit beding. Feitelijk kunnen [appellanten] een eenzijdige wijziging van de voorwaarden van de huurovereenkomst afdwingen, aldus huurders. 4.17 Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Bij de (ambtshalve) toetsing of het beding eerlijk is, dienen alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit betekent dat niet relevant is hoe het onderzochte beding in het gegeven geval uitpakt, maar slechts hoe dat beding in theorie, bezien per datum totstandkoming van de overeenkomst, zou hebben kunnen uitpakken. 4.18 Evenals de kantonrechter acht het hof het beding oneerlijk. Dit voorlopig oordeel berust op het volgende. 4.19 Zoals hiervoor (rov. 4.10) al is overwogen biedt het beding aan [appellanten] de mogelijkheid om naar willekeur en zonder enige toelichting een voorgedragen nieuwe bewoner/huurder te weigeren en/of aan acceptatie voorwaarden in strijd met de wet en/of de (overige) bepalingen van de huurovereenkomst te verbinden. Het beding is aldus onbegrensd en biedt huurders geen enkel zicht op de gronden waarop de verhuurder is gerechtigd om de nieuwe bewoner/huurder te weigeren. Zoals de kantonrechter al overwoog is het gevolg daarvan dat huurders volledig zijn overgeleverd aan de grillen van [appellanten] Dat verstoort het evenwicht tussen verhuurder en huurders aanzienlijk. Dat klemt te meer omdat het voor de blijvende bewoners uiteraard van groot belang is met wie zij de woning moeten delen. De krapte op de huurmarkt maakt de positie van huurders er bovendien bepaald niet sterker op. Het effect van het beding kan zijn dat vertrekkende bewoners aansprakelijk blijven voor huurbetalingen of achterblijvende bewoners ineens met (veel) hogere huurlasten worden geconfronteerd. Op grond van dit onbegrensde beding kunnen [appellanten] ook andere afspraken uit de huurovereenkomst of wettelijke regelgeving omzeilen, door aan hun medewerking voorwaarden te verbinden, die een onder de huurovereenkomst of door de wet niet toegestaan resultaat bewerkstelligen. Dat effect heeft zich in deze zaak (en in de twee andere, gelijktijdig behandelde zaken) al voorgedaan. 4.20 Dat [appellanten] zicht willen houden op hun huurders is begrijpelijk en terecht, maar een onbeperkte weigeringsbevoegdheid zoals in dit beding tot uitdrukking is gebracht gaat te ver; huurders hebben terecht aangevoerd, dat het bij weigering dan bijvoorbeeld om de persoon of solvabiliteit van de voorgedragen bewoner/huurder moet gaan. Daarmee hebben de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst ook rekening kunnen houden. Met de nu aan medewerking van de bewonersmutatie gestelde voorwaarde van huurverhoging hebben huurders geen rekening kunnen houden. Anders dan [appellanten] hebben betoogd, is de aanzienlijke verstoring van het evenwicht dus wel in strijd met de goede trouw in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn. 4.21 Grief 5 slaagt dus evenmin. Het beding is vernietigbaar. Geen aanspraak op aanvullend recht. Grief 6. 4.22 [appellanten] hebben betoogd dat het beding naast en niet in de plaats van artikel 6:159 BW geldt en dat ook als het beding oneerlijk en daarom vernietigbaar is, artikel 6:159 BW onverkort blijft gelden. 4.23 De grief slaagt niet. De kantonrechter heeft terecht onder verwijzing naar ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) en ECLI:NL:HR:2023:198 (Kinderopvang) geoordeeld dat het gevolg van de oneerlijkheid van het beding niet alleen is dat het volledig buiten toepassing moet worden gelaten, maar ook dat dan geen aanspraak kan worden gemaakt op een wettelijke regeling van dwingend recht (dat aan de consument verplichtingen oplegt) of aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst zou hebben gestaan. Vervanging van het beding door dwingend recht of aanvullend recht is niet toegestaan, tenzij de nietigheid van het beding zou leiden tot nietigheid van de overeenkomst. Dat laatste is hier niet het geval; de huurovereenkomst blijft immers ook zonder het beding bestaan. Grieven 7 en 8 delen het lot van de vorige grieven. 4.24 In de toelichting op deze grieven hebben [appellanten] verwezen naar hetgeen zij in de toelichting op hun vorige grieven hebben aangevoerd. Uit het voorgaande blijkt dat deze grieven hetzelfde lot delen; zij slagen niet. Geen constitutieve uitspraak. Grief 9. 4.25 Volgens [appellanten] resulteert het vonnis in een onomkeerbare wijziging van de huidige rechtstoestand. Daarvoor is in kort geding geen plaats, aldus [appellanten] . 4.26 De grief slaagt niet. De toegewezen primaire vordering van huurders is een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is immers voorzien in bewonersmutaties, de mogelijkheid voor huurders om een nieuwe bewoner voor te dragen en de uitvoering daarvan door middel van een allonge. De kantonrechter heeft deze vordering tot nakoming toegewezen.

Subsidiair geldt dat [appellanten] er redelijkerwijs vanuit mochten gaan dat huurders het beding ook zouden aanvaarden, indien daarover afzonderlijk zou zijn onderhandeld. Voor huurders was het grammaticaal, juridisch en economisch duidelijk waartoe zij zich verbonden. Een eventuele ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ is dus niet in strijd met de goede trouw in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn, aldus [appellanten] 4.16 Huurders hebben onder meer het volgende aangevoerd. De bevoegdheid om nieuwe bewoners/huurders voor te stellen is in een huurovereenkomst met woningdelers van belang, omdat bewoners met enige regelmaat wisselen. De achterblijvende huurders kunnen zo zelf een andere persoon kiezen met wie zij de woning willen delen en de verhuurder wordt zo werk uit handen genomen. Bovendien wordt leegstand voorkomen. De aan acceptatie van de door huurders voorgestelde nieuwe bewoner/huurder verbonden voorwaarde van huurverhoging komt neer op een tweede verhoging binnen twaalf maanden en bovendien op een verhoging van ruim 10,5%, dus hoger dan het op grond van de Wet Maximering Huurverhogingen maximaal toegestane percentage. In deze zaak is niet de persoon van de voorgestelde nieuwe bewoner/huurder geweigerd, maar is geweigerd in te stemmen met een wisseling als geen hogere huur wordt betaald. [appellanten] hebben evenmin zelf een andere bewoner/huurder voorgesteld. Het gaat [appellanten] niet om het grip houden op de huurrelatie maar om een hogere huur. De wijze waarop zij een beroep doen op artikel 29.7 (het beding, hof) is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, onredelijk en onwettig. [appellanten] verkrijgen met dit beding een machtsmiddel om eenzijdig voorgestelde wijzigingen van de huurovereenkomst te bewerkstelligen. Als het beding niet zou zijn opgenomen zouden [appellanten] mogelijk wel op grond van zwaarwegende argumenten een voordracht kunnen weigeren, maar die argumenten zouden dan uitsluitend de persoon (financiën/gedrag) van de kandidaat-huurder moeten betreffen en niet de huurprijs. Zoals het beding nu heeft uitgepakt, hebben huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst niet kunnen overzien. Bovendien maakt de krapte op de huurmarkt een vrije onderhandeling onmogelijk. De ongeclausuleerde weigeringsbevoegdheid plaatst huurders in een slechtere positie dan zij zouden hebben zonder dit beding. Feitelijk kunnen [appellanten] een eenzijdige wijziging van de voorwaarden van de huurovereenkomst afdwingen, aldus huurders. 4.17 Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Bij de (ambtshalve) toetsing of het beding eerlijk is, dienen alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit betekent dat niet relevant is hoe het onderzochte beding in het gegeven geval uitpakt, maar slechts hoe dat beding in theorie, bezien per datum totstandkoming van de overeenkomst, zou hebben kunnen uitpakken. 4.18 Evenals de kantonrechter acht het hof het beding oneerlijk. Dit voorlopig oordeel berust op het volgende. 4.19 Zoals hiervoor (rov. 4.10) al is overwogen biedt het beding aan [appellanten] de mogelijkheid om naar willekeur en zonder enige toelichting een voorgedragen nieuwe bewoner/huurder te weigeren en/of aan acceptatie voorwaarden in strijd met de wet en/of de (overige) bepalingen van de huurovereenkomst te verbinden. Het beding is aldus onbegrensd en biedt huurders geen enkel zicht op de gronden waarop de verhuurder is gerechtigd om de nieuwe bewoner/huurder te weigeren. Zoals de kantonrechter al overwoog is het gevolg daarvan dat huurders volledig zijn overgeleverd aan de grillen van [appellanten] Dat verstoort het evenwicht tussen verhuurder en huurders aanzienlijk. Dat klemt te meer omdat het voor de blijvende bewoners uiteraard van groot belang is met wie zij de woning moeten delen. De krapte op de huurmarkt maakt de positie van huurders er bovendien bepaald niet sterker op. Het effect van het beding kan zijn dat vertrekkende bewoners aansprakelijk blijven voor huurbetalingen of achterblijvende bewoners ineens met (veel) hogere huurlasten worden geconfronteerd. Op grond van dit onbegrensde beding kunnen [appellanten] ook andere afspraken uit de huurovereenkomst of wettelijke regelgeving omzeilen, door aan hun medewerking voorwaarden te verbinden, die een onder de huurovereenkomst of door de wet niet toegestaan resultaat bewerkstelligen. Dat effect heeft zich in deze zaak (en in de twee andere, gelijktijdig behandelde zaken) al voorgedaan. 4.20 Dat [appellanten] zicht willen houden op hun huurders is begrijpelijk en terecht, maar een onbeperkte weigeringsbevoegdheid zoals in dit beding tot uitdrukking is gebracht gaat te ver; huurders hebben terecht aangevoerd, dat het bij weigering dan bijvoorbeeld om de persoon of solvabiliteit van de voorgedragen bewoner/huurder moet gaan. Daarmee hebben de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst ook rekening kunnen houden. Met de nu aan medewerking van de bewonersmutatie gestelde voorwaarde van huurverhoging hebben huurders geen rekening kunnen houden. Anders dan [appellanten] hebben betoogd, is de aanzienlijke verstoring van het evenwicht dus wel in strijd met de goede trouw in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn. 4.21 Grief 5 slaagt dus evenmin. Het beding is vernietigbaar. Geen aanspraak op aanvullend recht. Grief 6. 4.22 [appellanten] hebben betoogd dat het beding naast en niet in de plaats van artikel 6:159 BW geldt en dat ook als het beding oneerlijk en daarom vernietigbaar is, artikel 6:159 BW onverkort blijft gelden. 4.23 De grief slaagt niet. De kantonrechter heeft terecht onder verwijzing naar ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) en ECLI:NL:HR:2023:198 (Kinderopvang) geoordeeld dat het gevolg van de oneerlijkheid van het beding niet alleen is dat het volledig buiten toepassing moet worden gelaten, maar ook dat dan geen aanspraak kan worden gemaakt op een wettelijke regeling van dwingend recht (dat aan de consument verplichtingen oplegt) of aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst zou hebben gestaan. Vervanging van het beding door dwingend recht of aanvullend recht is niet toegestaan, tenzij de nietigheid van het beding zou leiden tot nietigheid van de overeenkomst. Dat laatste is hier niet het geval; de huurovereenkomst blijft immers ook zonder het beding bestaan. Grieven 7 en 8 delen het lot van de vorige grieven. 4.24 In de toelichting op deze grieven hebben [appellanten] verwezen naar hetgeen zij in de toelichting op hun vorige grieven hebben aangevoerd. Uit het voorgaande blijkt dat deze grieven hetzelfde lot delen; zij slagen niet. Geen constitutieve uitspraak. Grief 9. 4.25 Volgens [appellanten] resulteert het vonnis in een onomkeerbare wijziging van de huidige rechtstoestand. Daarvoor is in kort geding geen plaats, aldus [appellanten] . 4.26 De grief slaagt niet. De toegewezen primaire vordering van huurders is een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is immers voorzien in bewonersmutaties, de mogelijkheid voor huurders om een nieuwe bewoner voor te dragen en de uitvoering daarvan door middel van een allonge. De kantonrechter heeft deze vordering tot nakoming toegewezen.