ECLI:NL:GHAMS:2024:1069

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.315.836/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 9523759 / CV EXPL 21-15610 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2024 inzake [appellante] , wonend te [woonplaats] , appellante, advocaat: mr. N. Bakker te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. S.A. van Gemeren te Rotterdam. Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd. 1De zaak in het kort [appellante] heeft met [geïntimeerde] een aannemingsovereenkomst gesloten om een appartement te bouwen, dat aan de achterzijde is gelegen aan een (destijds nog te realiseren) gracht. Aan het hof ligt de vraag voor of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst. Het feit dat de balkondeuren in het appartement niet van buitenaf kunnen worden (af)gesloten, levert in dit geval een gebrek in de nakoming op, omdat [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij vanaf haar balkon zou kunnen gaan zwemmen of varen.

[appellante] is bij dagvaarding van 6 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 april 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. Bij tussenarrest van 4 oktober 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft geen doorgang gevonden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende akte vermeerdering van eis, met producties; - memorie van antwoord. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 13 februari 2024 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. Bakker heeft zich daarbij bediend van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. [appellante] heeft in hoger beroep in conventie haar vorderingen vermeerderd en samengevat geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (zowel in conventie als in reconventie) zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - in conventie haar (vermeerderde) vorderingen alsnog geheel zal toewijzen en in reconventie de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente. [geïntimeerde] heeft samengevat geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis (zowel in conventie als in reconventie) en tot afwijzing van de in hoger beroep in conventie vermeerderde vorderingen van [appellante] , met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.11. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellante] heeft in de memorie van grieven aangevoerd dat de kantonrechter feit 2.5. niet juist heeft weergegeven. [geïntimeerde] heeft dit niet weersproken en het hof zal dit feit aanpassen. In hoger beroep is niet in geschil dat de overige feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten, zijn deze de volgende, voor zover in hoger beroep nog van belang. 3.1. Op 2 augustus 2018 hebben partijen een overeenkomst gesloten, waarbij [appellante] [geïntimeerde] - kort samengevat - opdracht heeft verstrekt tot het realiseren van een woning, conform onder meer de bij die overeenkomst behorende technische omschrijving en tekening(en), in het nog op te richten gebouw op het perceel [adres] te [plaats] (hierna: de aannemingsovereenkomst). Onderdeel van de aannemingsovereenkomst zijn onder meer de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door SWK op 1 januari 2014, de technische omschrijving van 12 juni 2018 en een drietal contracttekeningen. 3.2. De woning maakt onderdeel uit van het project “[A]”, dat weer onderdeel is van de nieuwe woonwijk [X]. Dit project bestaat uit twee gebouwen met appartementen, waartussen een straat met tuinen is gelegen. Het gaat om een appartement met kelder, souterrain, begane grond en eerste verdieping, dat aan de achterzijde grenst aan een nieuw te realiseren watergang (gracht). Aan de grachtkant beschikt de woning op de begane grond over een balkon. 3.3. De technische omschrijving vermeldt, voor zover van belang: 7. Bouwbesluit en normen (…) Politiekeurmerk Het streven is om het totale plan zoveel mogelijk te laten voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Hiertoe behoort dat kozijnen voldoen aan weerstandsklasse 2 volgens het Bouwbesluit. Het terrein zal ‘sociaal veilig’ worden ingericht volgens programma van de Gemeente Amsterdam. Dit betekent onder andere voldoende verlichting en een overzichtelijke inrichting van het buitenterrein. Al deze voorzieningen moeten er toe bijdragen dat bewoners veilig in hun nieuwe woning wonen. (…) 23. Toegang Gebouw De woningen met een woonruimte op de begane grond hebben een eigen entree aan de straat. Totaal zijn er 40 woningen met een eigen entree aan de straat. Nabij de entreedeur wordt het huisnummer en de beldrukker opgenomen. De woningen met woonruimte op de 1e t/m 4e etage, worden ontsloten via meerdere algemene hoofdtoegangsdeuren, met trappenhuis en lift. De zes hoofdtoegangsdeuren die vanaf de straat toegang geven tot de hoofdentrees worden uitgevoerd als automatische, door een digitaal sleutelsysteem, te openen deur. Nabij iedere hoofdtoegangsdeuren bevindt zich een bellentableau met videofoon. (…) Cilinders De cilinders van de toegangsdeur van de woning en van de berging in de stallinggarage, horende bij de desbetreffende woning, zijn gelijk sluitend uitgevoerd. 24. Kozijnen, ramen en deuren Buitengevelkozijnen Alle buitengevelkozijnen worden uitgevoerd in aluminium Toegangsdeuren entrees en vluchttrappenhuizen worden eveneens uitgevoerd in aluminium. Alle glasopeningen in de gevelkozijnen, -ramen en -deuren van het gebouw worden voorzien van transparant, hoogrendement isolatie glas, conform geldende eisen van het Bouwbesluit. Alle gevelkozijnen met deuren en/of ramen van de woning worden voorzien van deugdelijk inbraakwerend hang- en sluitwerk volgens de eisen van het Bouwbesluit. Woningtoegangsdeuren bij inpandige entrees De voordeuren van de woningen worden uitgevoerd als een houten stompe deur, opgenomen in een houten kozijn, voorzien van tochtwering en een spion. Nabij het voordeurkozijn wordt het huisnummer en de beldrukker opgenomen. Bergingen De deuren van de bergingen (behorende bij de desbetreffende woning) op verdieping -2 (kelder) worden uitgevoerd als fabrieksmatig afgewerkte dichte stompe deuren en zijn gevat in een stalen kozijn zonder bovenlicht. 3.4. [appellante] kon kiezen uit diverse meerwerkopties, onder meer ten aanzien van de deuren die toegang geven tot het balkon op de begane grond aan de grachtzijde (hierna: de balkondeuren). Op de “Optielijst [X] 4CG” staat de optie “wijzigen van de dubbele openslaande deur naar een harmonica deur” tegen een nader te bepalen bedrag. Verder heeft [geïntimeerde] een meerwerkoptie aangeboden die voorzag in het aanbrengen van een draaiend deel in de balustrade van het balkon en een trap tot aan het waterpeil, ten behoeve van een te realiseren steiger (hierna: meerwerkoptie balustrade en trap). 3.5. Bij akte van 12 november 2018 is het voortdurend recht van erfpacht met betrekking tot de woning en bijbehorende stallinggarage geleverd aan [appellante] . De akte van levering vermeldt, voor zover relevant, dat het [appellante] is toegestaan om bij haar woning een steiger te realiseren en daar een vaartuig aan te leggen. 3.6. Op 6 januari 2021 heeft [geïntimeerde] de woning aan [appellante] opgeleverd. De woning is opgeleverd met twee sets draai-/kiepdeuren die toegang geven tot het balkon. 3.7. Enige tijd na oplevering heeft [appellante] zich bij [geïntimeerde] beklaagd over het feit dat de balkondeuren van haar woning niet van buitenaf kunnen worden (af)gesloten en geopend. Via het hiervoor door [geïntimeerde] beschikbaar gestelde online portaal heeft [appellante] een verzoek tot reparatie ingediend, dat luidt, voor zover van belang: Wij hebben 4 terrasdeuren die naar binnen open slaan. Deze kunnen alleen van binnenuit op slot gedaan of geopend worden. Aan de buitenkant zitten geen handgrepen om de deur achter je dicht te kunnen trekken, en ook geen sloten om de deur op slot te kunnen draaien. Dit is bijzonder onhandig wanneer we willen gaan zwemmen of bootje gaan varen. Op zijn minst 1 deur zou van buitenaf te bedienen moeten zijn. Kunnen jullie dit corrigeren? 3.8. In reactie op de mondelinge mededeling van [geïntimeerde] dat alles conform het tekenwerk is opgeleverd, heeft [appellante] [geïntimeerde] op 29 maart 2021 via het portaal verzocht om nogmaals naar haar reparatieverzoek te kijken, omdat het volgens [appellante] niet de bedoeling kon zijn dat de balkondeuren niet van de buitenzijde zijn (af) te sluiten. 3.9. Op 12 april 2021 heeft [geïntimeerde] het reparatieverzoek afgewezen. Hiertoe heeft zij aangevoerd dat in de verkoopstukken en technische omschrijving niet is vermeld dat de balkondeuren zouden worden voorzien van hang- en sluitwerk aan de buitenzijde. [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens, via het online portaal en voorzien van een uitgebreide toelichting, bericht dat zij zich niet bij deze afwijzing neerlegt. 3.10. Bij e-mail van 21 april 2021 heeft [geïntimeerde] vervolgens aangeboden om een oplegslot en deuraantrekgreep in de kleur wit op de balkondeuren te monteren.

4.1. [appellante] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, in conventie gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 15.911,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2021, primair uit hoofde van vervangende schadevergoeding en subsidiair ter opheffing van het door [appellante] geleden nadeel als gevolg van dwaling, in welk verband [appellante] wijziging van de aannemingsovereenkomst heeft gevorderd in die zin dat de aanneemsom wordt verminderd met voornoemd bedrag. Meer subsidiair heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming van de aanneemovereenkomst door de bestaande balkondeuren te vervangen door balkondeuren of een schuifdeur die voldoet aan de in de technische omschrijving genoemde voorschriften en aan de buitenzijde is voorzien van deur- respectievelijk schuifbeslag met bijbehorend hang- en sluitwerk, een en ander overeenkomstig een door [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf]) uitgebrachte offerte (productie 13 bij de inleidende dagvaarding), op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, proces- en nakosten. 4.2. Hieraan heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat de balkondeuren niet beantwoorden aan de aannemingsovereenkomst, omdat deze aan de buitenzijde niet zijn voorzien van hang- en sluitwerk. [geïntimeerde] heeft dit gebrek ook na in gebreke te zijn gesteld niet hersteld, zodat [geïntimeerde] in verzuim verkeert en [appellante] aanspraak heeft op vervangende schadevergoeding. Voor het geval het ontbreken van hang- en sluitwerk geen tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] zou vormen, heeft [appellante] (subsidiair) gesteld te hebben gedwaald als gevolg van het feit dat [geïntimeerde] haar niet heeft ingelicht over het ontbreken van deurbeslag aan de buitenzijde van haar balkondeuren. Aangezien voor [geïntimeerde] duidelijk moet zijn geweest dat een koper van deze woning waarschijnlijk een boot wil aanleggen en wil gaan varen, had [geïntimeerde] [appellante] moeten informeren over het feit dat de balkondeuren niet afsluitbaar waren en zij dus niet op die manier van het balkon gebruik zou kunnen maken, aldus [appellante] . 4.3. [geïntimeerde] heeft zich tegen de vorderingen verweerd. Volgens [geïntimeerde] heeft zij aan haar verplichtingen uit de aanneemovereenkomst voldaan en heeft zij geleverd wat is afgesproken. In reconventie heeft [geïntimeerde] , samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld om de resterende bankgarantie vrij te (laten) geven, met veroordeling van [appellante] in de proces- en nakosten. Onder verwijzing naar haar verweer in conventie heeft [geïntimeerde] daaraan ten grondslag gelegd dat [appellante] geen recht heeft om de bankgarantie door de notaris te laten vasthouden, omdat [geïntimeerde] haar verplichtingen is nagekomen. 4.4. [appellante] heeft op haar beurt verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] . 4.5. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.049,20 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2021, en tot betaling van een bedrag van € 429,92 aan buitengerechtelijke incassokosten, alsmede van de proces- en nakosten. In reconventie heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld om de notaris te instrueren om de resterende bankgarantie vrij te geven, met veroordeling van [appellante] in de proces- en nakosten in reconventie. De kantonrechter heeft verder in conventie en reconventie het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen. 4.6. De kantonrechter heeft daartoe, voor zover in hoger beroep nog van belang en sterk samengevat, het volgende overwogen. Het ontbreken van hang- en sluitwerk waarmee de balkondeuren aan de buitenzijde kunnen worden afgesloten, levert geen gebrek of dwaling op. Wel had [geïntimeerde] [appellante] daarop moeten wijzen. Doordat zij dat heeft nagelaten, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en aansprakelijk voor de schade die [appellante] als gevolg daarvan lijdt. Gelet op de vergunning is de enige optie om beide sets draai-/kiepdeuren te vervangen door twee sets naar binnen draaiende deuren. De kosten daarvan zijn door [bedrijf] begroot op € 13.150,00 exclusief btw. Daarop moeten de kosten in mindering worden gebracht die [appellante] had moeten maken als zij vanwege het ontbrekende beslag bij de koop had gekozen voor het bij wijze van meerwerk laten plaatsen van dergelijke balkondeuren, zijnde een bedrag van € 10.000,00. Van het aldus resterende schadebedrag van € 3.150,00 komt 20% voor rekening van [appellante] op grond van eigen schuld, omdat zij als opdrachtgeefster een eigen verantwoordelijkheid had om na te gaan of de balkondeuren aan haar wensen beantwoordden. Er is geen grond voor handhaving van de bankgarantie omdat er geen gebrek is, aldus nog steeds de kantonrechter.

4.7. Tegen deze beslissingen in conventie en reconventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met acht grieven op, die deels gezamenlijk kunnen worden besproken. [appellante] heeft in hoger beroep haar vorderingen in conventie vermeerderd, in die zin dat zij in hoger beroep een schadebedrag vordert van € 19.475,99 inclusief btw en de daarover te berekenen buitengerechtelijke incassokosten. 4.8. Grieven 1 tot en met 3 en 5 tot en met 7 (deels) houden kort samengevat in dat de kantonrechter de vordering ten onrechte slechts gedeeltelijk heeft toegewezen. Volgens [appellante] moet de vordering geheel worden toegewezen, omdat [appellante] er kort gezegd van uit mocht gaan dat de balkondeuren aan de buitenzijde voorzien waren van hang- en sluitwerk. De kantonrechter heeft ten onrechte op de door [appellante] geleden schade een bedrag voor meerwerkkosten in mindering gebracht en een bedrag wegens eigen schuld van [appellante] . 4.9. Volgens [geïntimeerde] kunnen deze grieven kort samengevat niet ertoe leiden dat het hof een hoger bedrag toewijst dan de kantonrechter in eerste aanleg heeft gedaan. Is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst? 4.10. De kern van het geschil is de vraag of [appellante] op grond van de aannemingsovereenkomst met toebehoren mocht verwachten dat de balkondeuren zouden beschikken over deurbeslag waarmee zij van de buitenzijde kunnen worden (af)gesloten. Volgens [appellante] mocht zij daarvan uitgaan, volgens [geïntimeerde] niet. Bij het beantwoorden van deze vraag gaat het niet alleen om de letterlijke bewoordingen van de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende stukken, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 4.11. Het hof oordeelt dat het feit dat de balkondeuren aan de buitenzijde niet zijn voorzien van hang- en sluitwerk in dit geval een gebrek oplevert. [appellante] heeft voldoende onderbouwd dat zij redelijkerwijs mocht verwachten dat de balkondeuren (ook) aan de buitenzijde afsluitbaar zouden zijn. Redengevend hiervoor is het volgende. 4.12. [appellante] heeft aangevoerd dat zij juist voor dit appartement heeft gekozen omdat werd geadverteerd met de mogelijkheid om in de toekomst een steiger te realiseren om vanaf daar te zwemmen en om een bootje aan te leggen. Dit is door [geïntimeerde] niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Deze mogelijkheid is ook geformaliseerd in de akte van levering van het voortdurende recht van erfpacht (feit 3.5.). De aldus geboden mogelijkheid om aan de achterzijde van het appartement een steiger aan te leggen en deze via het balkon (en een trap) te kunnen betreden, impliceert naar het oordeel van het hof dat de gebruiker de woning afgesloten moet kunnen achterlaten. 4.13. In het midden kan blijven of [geïntimeerde] , zoals zij heeft aangevoerd, meer heeft geleverd dan tussen partijen was overeengekomen, omdat de balkondeuren niet alleen kunnen draaien, zoals op de tekening staat, maar ook kunnen kiepen. Het geschil tussen partijen ziet immers op de vraag of de balkondeuren voorzien hadden moeten zijn van deurbeslag met hang- en sluitwerk aan de buitenzijde. 4.14. Anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd, hoefde [appellante] haar verwachting dat de balkondeuren aan de buitenzijde afsluitbaar zouden zijn niet bij te stellen op grond van de bouwtekening van het appartement. Op de tekening staan enkel twee sets naar binnenslaande deuren getekend. Of die aan de buitenzijde al dan niet zijn voorzien van beslag, blijkt daar niet uit. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat uit de tekening kan worden opgemaakt dat de voordeur voorzien is van deurbeslag, maar de balkondeuren niet. Het hof volgt deze stelling niet. Zonder nadere uitleg, waarvan niet is gesteld of gebleken dat die is gegeven, is dat voor een potentiële opdrachtgever niet voldoende duidelijk. [appellante] hoefde dus op grond van de tekening niet te weten dat de balkondeuren niet zouden zijn voorzien van beslag. Dat geldt ook voor de tekst onder 23. en 24. van de technische omschrijving. Daaruit volgt niet eenduidig dat de balkondeuren niet ook aan de buitenzijde zouden worden voorzien van hang- en sluitwerk en dat deze niet kunnen worden aangemerkt als toegangsdeuren, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, en daarom niet behoeven te worden voorzien van deurbeslag. [appellante] heeft terecht aangevoerd dat het gebruik van het balkon voor het geadverteerde doel ertoe leidt dat de balkondeuren eveneens als toegangsdeuren zijn aan te merken. Ook bij kennisneming van de technische omschrijving heeft [appellante] dus redelijkerwijs erop mogen vertrouwen dat de balkondeuren aan de buitenzijde zouden kunnen worden afgesloten. 4.15. Voor het oordeel dat [appellante] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de balkondeuren deurbeslag aan de buitenzijde zouden hebben, kan ook steun worden gevonden in het tussen partijen niet in geschil zijnde feit dat vierentwintig van de achtentwintig woningen die op soortgelijke wijze een balkon aan het water hebben met de optie om een steiger aan te leggen, wel een handgreep en een slot aan de buitenzijde bij hun balkon hebben. Daarbij geldt dat vast staat dat ook bij de tekeningen van deze woningen de balkondeuren niet als toegangsdeuren zijn aangeduid en dat hierbij dezelfde technische omschrijving hoort. Volgens [appellante] gaat het hier om buren met andere type buitendeuren, die niet allen hebben gekozen voor een meerwerkoptie. [geïntimeerde] heeft dit niet weersproken. 4.16. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat in het geval dat [appellante] deurbeslag aan de buitenzijde van de balkondeuren had willen hebben, zij [geïntimeerde] de meerwerkopdracht had moeten geven om de balkondeuren te vervangen door harmonicadeuren (andere opties, zoals een schuifpui, waren voor haar appartement niet mogelijk). Volgens [appellante] was zij er niet van op de hoogte dat zij in dat geval wel deurbeslag zou krijgen en in het andere geval niet. Het hof volgt [appellante] in deze stelling, gelet op het volgende. Op de vraag van het hof ter zitting in hoger beroep aan de vertegenwoordiger van [geïntimeerde] of het [appellante] volgens hem wel voldoende duidelijk was dat er bij de meerwerkoptie wel deurbeslag aanwezig zou zijn, maar niet bij de oorspronkelijke deuren, heeft deze geantwoord dat dat waarschijnlijk niet het geval was. Bij deze stand van zaken is het niet redelijk om te verlangen dat [appellante] voor andere deuren (meerwerk) koos wanneer zij een balkon met van buiten afsluitbare deuren wilde hebben. 4.17. Verder is in dit kader nog relevant dat het gaat om energiezuinige woningen, zoals [appellante] , onweersproken door [geïntimeerde] , heeft gesteld. Dat valt moeilijk te rijmen met het feit dat [appellante] de balkondeuren niet geheel achter zich dicht kan trekken wanneer zij gebruik maakt van het balkon, omdat zij de woning anders niet meer in kan doordat een deurgreep ontbreekt. 4.18. Ook de omstandigheid dat [appellante] geen gebruik heeft gemaakt van de door [geïntimeerde] aangeboden meerwerkoptie balustrade en trap (feit 3.4) doet er niet aan af dat [appellante] erop mocht vertrouwen dat de balkondeuren van buiten afsluitbaar zouden zijn. Voldoende voor deze gerechtvaardigde verwachting van [appellante] is dat met de mogelijkheid om in de toekomst een steiger aan te leggen, werd geadverteerd en dat die mogelijkheid ook in de leveringsakte is geformaliseerd. Daarbij komt dat vaststaat dat twee andere appartementen die op soortgelijke wijze een balkon aan het water hebben, ook geen beslag hebben op de balkondeuren, terwijl zij wel gebruik hebben gemaakt van de meerwerkoptie balustrade en trap.

4.27. De slotsom luidt dat het hoger beroep grotendeels slaagt. Het door [geïntimeerde] aan [appellante] in conventie te betalen bedrag aan schadevergoeding dient te worden vastgesteld op € 19.475,99 inclusief btw in plaats van op € 3.049,20, en de buitengerechtelijke incassokosten op € 1.173,41 inclusief btw in plaats van op € 429,92. Daarnaast wordt de vordering in reconventie van [geïntimeerde] alsnog afgewezen en is [appellante] de proceskosten in eerste aanleg in reconventie niet meer verschuldigd. Voor de overzichtelijkheid zal het bestreden vonnis geheel worden vernietigd. [geïntimeerde] zal verder als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Het hof: vernietigt het bestreden vonnis; en opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van een bedrag aan schadevergoeding van € 19.475,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 1.173,41 aan buitengerechtelijke incassokosten; wijst de vordering (in reconventie) van [geïntimeerde] af; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 631,82 aan verschotten en € 720,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 908,03 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.315.836/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 9523759 / CV EXPL 21-15610 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2024 inzake [appellante] , wonend te [woonplaats] , appellante, advocaat: mr. N. Bakker te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. S.A. van Gemeren te Rotterdam. Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd. 1De zaak in het kort [appellante] heeft met [geïntimeerde] een aannemingsovereenkomst gesloten om een appartement te bouwen, dat aan de achterzijde is gelegen aan een (destijds nog te realiseren) gracht. Aan het hof ligt de vraag voor of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst. Het feit dat de balkondeuren in het appartement niet van buitenaf kunnen worden (af)gesloten, levert in dit geval een gebrek in de nakoming op, omdat [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij vanaf haar balkon zou kunnen gaan zwemmen of varen.

[appellante] is bij dagvaarding van 6 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 april 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. Bij tussenarrest van 4 oktober 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft geen doorgang gevonden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende akte vermeerdering van eis, met producties; - memorie van antwoord. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 13 februari 2024 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. Bakker heeft zich daarbij bediend van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. [appellante] heeft in hoger beroep in conventie haar vorderingen vermeerderd en samengevat geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (zowel in conventie als in reconventie) zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - in conventie haar (vermeerderde) vorderingen alsnog geheel zal toewijzen en in reconventie de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente. [geïntimeerde] heeft samengevat geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis (zowel in conventie als in reconventie) en tot afwijzing van de in hoger beroep in conventie vermeerderde vorderingen van [appellante] , met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.11. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellante] heeft in de memorie van grieven aangevoerd dat de kantonrechter feit 2.5. niet juist heeft weergegeven. [geïntimeerde] heeft dit niet weersproken en het hof zal dit feit aanpassen. In hoger beroep is niet in geschil dat de overige feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten, zijn deze de volgende, voor zover in hoger beroep nog van belang. 3.1. Op 2 augustus 2018 hebben partijen een overeenkomst gesloten, waarbij [appellante] [geïntimeerde] - kort samengevat - opdracht heeft verstrekt tot het realiseren van een woning, conform onder meer de bij die overeenkomst behorende technische omschrijving en tekening(en), in het nog op te richten gebouw op het perceel [adres] te [plaats] (hierna: de aannemingsovereenkomst). Onderdeel van de aannemingsovereenkomst zijn onder meer de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door SWK op 1 januari 2014, de technische omschrijving van 12 juni 2018 en een drietal contracttekeningen. 3.2. De woning maakt onderdeel uit van het project “[A]”, dat weer onderdeel is van de nieuwe woonwijk [X]. Dit project bestaat uit twee gebouwen met appartementen, waartussen een straat met tuinen is gelegen. Het gaat om een appartement met kelder, souterrain, begane grond en eerste verdieping, dat aan de achterzijde grenst aan een nieuw te realiseren watergang (gracht). Aan de grachtkant beschikt de woning op de begane grond over een balkon. 3.3. De technische omschrijving vermeldt, voor zover van belang: 7. Bouwbesluit en normen (…) Politiekeurmerk Het streven is om het totale plan zoveel mogelijk te laten voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Hiertoe behoort dat kozijnen voldoen aan weerstandsklasse 2 volgens het Bouwbesluit. Het terrein zal ‘sociaal veilig’ worden ingericht volgens programma van de Gemeente Amsterdam. Dit betekent onder andere voldoende verlichting en een overzichtelijke inrichting van het buitenterrein. Al deze voorzieningen moeten er toe bijdragen dat bewoners veilig in hun nieuwe woning wonen. (…) 23. Toegang Gebouw De woningen met een woonruimte op de begane grond hebben een eigen entree aan de straat. Totaal zijn er 40 woningen met een eigen entree aan de straat. Nabij de entreedeur wordt het huisnummer en de beldrukker opgenomen. De woningen met woonruimte op de 1e t/m 4e etage, worden ontsloten via meerdere algemene hoofdtoegangsdeuren, met trappenhuis en lift. De zes hoofdtoegangsdeuren die vanaf de straat toegang geven tot de hoofdentrees worden uitgevoerd als automatische, door een digitaal sleutelsysteem, te openen deur. Nabij iedere hoofdtoegangsdeuren bevindt zich een bellentableau met videofoon. (…) Cilinders De cilinders van de toegangsdeur van de woning en van de berging in de stallinggarage, horende bij de desbetreffende woning, zijn gelijk sluitend uitgevoerd. 24. Kozijnen, ramen en deuren Buitengevelkozijnen Alle buitengevelkozijnen worden uitgevoerd in aluminium Toegangsdeuren entrees en vluchttrappenhuizen worden eveneens uitgevoerd in aluminium. Alle glasopeningen in de gevelkozijnen, -ramen en -deuren van het gebouw worden voorzien van transparant, hoogrendement isolatie glas, conform geldende eisen van het Bouwbesluit. Alle gevelkozijnen met deuren en/of ramen van de woning worden voorzien van deugdelijk inbraakwerend hang- en sluitwerk volgens de eisen van het Bouwbesluit. Woningtoegangsdeuren bij inpandige entrees De voordeuren van de woningen worden uitgevoerd als een houten stompe deur, opgenomen in een houten kozijn, voorzien van tochtwering en een spion. Nabij het voordeurkozijn wordt het huisnummer en de beldrukker opgenomen. Bergingen De deuren van de bergingen (behorende bij de desbetreffende woning) op verdieping -2 (kelder) worden uitgevoerd als fabrieksmatig afgewerkte dichte stompe deuren en zijn gevat in een stalen kozijn zonder bovenlicht. 3.4. [appellante] kon kiezen uit diverse meerwerkopties, onder meer ten aanzien van de deuren die toegang geven tot het balkon op de begane grond aan de grachtzijde (hierna: de balkondeuren). Op de “Optielijst [X] 4CG” staat de optie “wijzigen van de dubbele openslaande deur naar een harmonica deur” tegen een nader te bepalen bedrag. Verder heeft [geïntimeerde] een meerwerkoptie aangeboden die voorzag in het aanbrengen van een draaiend deel in de balustrade van het balkon en een trap tot aan het waterpeil, ten behoeve van een te realiseren steiger (hierna: meerwerkoptie balustrade en trap). 3.5. Bij akte van 12 november 2018 is het voortdurend recht van erfpacht met betrekking tot de woning en bijbehorende stallinggarage geleverd aan [appellante] . De akte van levering vermeldt, voor zover relevant, dat het [appellante] is toegestaan om bij haar woning een steiger te realiseren en daar een vaartuig aan te leggen. 3.6. Op 6 januari 2021 heeft [geïntimeerde] de woning aan [appellante] opgeleverd. De woning is opgeleverd met twee sets draai-/kiepdeuren die toegang geven tot het balkon. 3.7. Enige tijd na oplevering heeft [appellante] zich bij [geïntimeerde] beklaagd over het feit dat de balkondeuren van haar woning niet van buitenaf kunnen worden (af)gesloten en geopend. Via het hiervoor door [geïntimeerde] beschikbaar gestelde online portaal heeft [appellante] een verzoek tot reparatie ingediend, dat luidt, voor zover van belang: Wij hebben 4 terrasdeuren die naar binnen open slaan. Deze kunnen alleen van binnenuit op slot gedaan of geopend worden. Aan de buitenkant zitten geen handgrepen om de deur achter je dicht te kunnen trekken, en ook geen sloten om de deur op slot te kunnen draaien. Dit is bijzonder onhandig wanneer we willen gaan zwemmen of bootje gaan varen. Op zijn minst 1 deur zou van buitenaf te bedienen moeten zijn. Kunnen jullie dit corrigeren? 3.8. In reactie op de mondelinge mededeling van [geïntimeerde] dat alles conform het tekenwerk is opgeleverd, heeft [appellante] [geïntimeerde] op 29 maart 2021 via het portaal verzocht om nogmaals naar haar reparatieverzoek te kijken, omdat het volgens [appellante] niet de bedoeling kon zijn dat de balkondeuren niet van de buitenzijde zijn (af) te sluiten. 3.9. Op 12 april 2021 heeft [geïntimeerde] het reparatieverzoek afgewezen. Hiertoe heeft zij aangevoerd dat in de verkoopstukken en technische omschrijving niet is vermeld dat de balkondeuren zouden worden voorzien van hang- en sluitwerk aan de buitenzijde. [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens, via het online portaal en voorzien van een uitgebreide toelichting, bericht dat zij zich niet bij deze afwijzing neerlegt. 3.10. Bij e-mail van 21 april 2021 heeft [geïntimeerde] vervolgens aangeboden om een oplegslot en deuraantrekgreep in de kleur wit op de balkondeuren te monteren.

4.1. [appellante] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, in conventie gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 15.911,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2021, primair uit hoofde van vervangende schadevergoeding en subsidiair ter opheffing van het door [appellante] geleden nadeel als gevolg van dwaling, in welk verband [appellante] wijziging van de aannemingsovereenkomst heeft gevorderd in die zin dat de aanneemsom wordt verminderd met voornoemd bedrag. Meer subsidiair heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming van de aanneemovereenkomst door de bestaande balkondeuren te vervangen door balkondeuren of een schuifdeur die voldoet aan de in de technische omschrijving genoemde voorschriften en aan de buitenzijde is voorzien van deur- respectievelijk schuifbeslag met bijbehorend hang- en sluitwerk, een en ander overeenkomstig een door [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf]) uitgebrachte offerte (productie 13 bij de inleidende dagvaarding), op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, proces- en nakosten. 4.2. Hieraan heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat de balkondeuren niet beantwoorden aan de aannemingsovereenkomst, omdat deze aan de buitenzijde niet zijn voorzien van hang- en sluitwerk. [geïntimeerde] heeft dit gebrek ook na in gebreke te zijn gesteld niet hersteld, zodat [geïntimeerde] in verzuim verkeert en [appellante] aanspraak heeft op vervangende schadevergoeding. Voor het geval het ontbreken van hang- en sluitwerk geen tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] zou vormen, heeft [appellante] (subsidiair) gesteld te hebben gedwaald als gevolg van het feit dat [geïntimeerde] haar niet heeft ingelicht over het ontbreken van deurbeslag aan de buitenzijde van haar balkondeuren. Aangezien voor [geïntimeerde] duidelijk moet zijn geweest dat een koper van deze woning waarschijnlijk een boot wil aanleggen en wil gaan varen, had [geïntimeerde] [appellante] moeten informeren over het feit dat de balkondeuren niet afsluitbaar waren en zij dus niet op die manier van het balkon gebruik zou kunnen maken, aldus [appellante] . 4.3. [geïntimeerde] heeft zich tegen de vorderingen verweerd. Volgens [geïntimeerde] heeft zij aan haar verplichtingen uit de aanneemovereenkomst voldaan en heeft zij geleverd wat is afgesproken. In reconventie heeft [geïntimeerde] , samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld om de resterende bankgarantie vrij te (laten) geven, met veroordeling van [appellante] in de proces- en nakosten. Onder verwijzing naar haar verweer in conventie heeft [geïntimeerde] daaraan ten grondslag gelegd dat [appellante] geen recht heeft om de bankgarantie door de notaris te laten vasthouden, omdat [geïntimeerde] haar verplichtingen is nagekomen. 4.4. [appellante] heeft op haar beurt verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] . 4.5. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.049,20 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2021, en tot betaling van een bedrag van € 429,92 aan buitengerechtelijke incassokosten, alsmede van de proces- en nakosten. In reconventie heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld om de notaris te instrueren om de resterende bankgarantie vrij te geven, met veroordeling van [appellante] in de proces- en nakosten in reconventie. De kantonrechter heeft verder in conventie en reconventie het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen. 4.6. De kantonrechter heeft daartoe, voor zover in hoger beroep nog van belang en sterk samengevat, het volgende overwogen. Het ontbreken van hang- en sluitwerk waarmee de balkondeuren aan de buitenzijde kunnen worden afgesloten, levert geen gebrek of dwaling op. Wel had [geïntimeerde] [appellante] daarop moeten wijzen. Doordat zij dat heeft nagelaten, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en aansprakelijk voor de schade die [appellante] als gevolg daarvan lijdt. Gelet op de vergunning is de enige optie om beide sets draai-/kiepdeuren te vervangen door twee sets naar binnen draaiende deuren. De kosten daarvan zijn door [bedrijf] begroot op € 13.150,00 exclusief btw. Daarop moeten de kosten in mindering worden gebracht die [appellante] had moeten maken als zij vanwege het ontbrekende beslag bij de koop had gekozen voor het bij wijze van meerwerk laten plaatsen van dergelijke balkondeuren, zijnde een bedrag van € 10.000,00. Van het aldus resterende schadebedrag van € 3.150,00 komt 20% voor rekening van [appellante] op grond van eigen schuld, omdat zij als opdrachtgeefster een eigen verantwoordelijkheid had om na te gaan of de balkondeuren aan haar wensen beantwoordden. Er is geen grond voor handhaving van de bankgarantie omdat er geen gebrek is, aldus nog steeds de kantonrechter.

4.7. Tegen deze beslissingen in conventie en reconventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met acht grieven op, die deels gezamenlijk kunnen worden besproken. [appellante] heeft in hoger beroep haar vorderingen in conventie vermeerderd, in die zin dat zij in hoger beroep een schadebedrag vordert van € 19.475,99 inclusief btw en de daarover te berekenen buitengerechtelijke incassokosten. 4.8. Grieven 1 tot en met 3 en 5 tot en met 7 (deels) houden kort samengevat in dat de kantonrechter de vordering ten onrechte slechts gedeeltelijk heeft toegewezen. Volgens [appellante] moet de vordering geheel worden toegewezen, omdat [appellante] er kort gezegd van uit mocht gaan dat de balkondeuren aan de buitenzijde voorzien waren van hang- en sluitwerk. De kantonrechter heeft ten onrechte op de door [appellante] geleden schade een bedrag voor meerwerkkosten in mindering gebracht en een bedrag wegens eigen schuld van [appellante] . 4.9. Volgens [geïntimeerde] kunnen deze grieven kort samengevat niet ertoe leiden dat het hof een hoger bedrag toewijst dan de kantonrechter in eerste aanleg heeft gedaan. Is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst? 4.10. De kern van het geschil is de vraag of [appellante] op grond van de aannemingsovereenkomst met toebehoren mocht verwachten dat de balkondeuren zouden beschikken over deurbeslag waarmee zij van de buitenzijde kunnen worden (af)gesloten. Volgens [appellante] mocht zij daarvan uitgaan, volgens [geïntimeerde] niet. Bij het beantwoorden van deze vraag gaat het niet alleen om de letterlijke bewoordingen van de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende stukken, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 4.11. Het hof oordeelt dat het feit dat de balkondeuren aan de buitenzijde niet zijn voorzien van hang- en sluitwerk in dit geval een gebrek oplevert. [appellante] heeft voldoende onderbouwd dat zij redelijkerwijs mocht verwachten dat de balkondeuren (ook) aan de buitenzijde afsluitbaar zouden zijn. Redengevend hiervoor is het volgende. 4.12. [appellante] heeft aangevoerd dat zij juist voor dit appartement heeft gekozen omdat werd geadverteerd met de mogelijkheid om in de toekomst een steiger te realiseren om vanaf daar te zwemmen en om een bootje aan te leggen. Dit is door [geïntimeerde] niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Deze mogelijkheid is ook geformaliseerd in de akte van levering van het voortdurende recht van erfpacht (feit 3.5.). De aldus geboden mogelijkheid om aan de achterzijde van het appartement een steiger aan te leggen en deze via het balkon (en een trap) te kunnen betreden, impliceert naar het oordeel van het hof dat de gebruiker de woning afgesloten moet kunnen achterlaten. 4.13. In het midden kan blijven of [geïntimeerde] , zoals zij heeft aangevoerd, meer heeft geleverd dan tussen partijen was overeengekomen, omdat de balkondeuren niet alleen kunnen draaien, zoals op de tekening staat, maar ook kunnen kiepen. Het geschil tussen partijen ziet immers op de vraag of de balkondeuren voorzien hadden moeten zijn van deurbeslag met hang- en sluitwerk aan de buitenzijde. 4.14. Anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd, hoefde [appellante] haar verwachting dat de balkondeuren aan de buitenzijde afsluitbaar zouden zijn niet bij te stellen op grond van de bouwtekening van het appartement. Op de tekening staan enkel twee sets naar binnenslaande deuren getekend. Of die aan de buitenzijde al dan niet zijn voorzien van beslag, blijkt daar niet uit. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat uit de tekening kan worden opgemaakt dat de voordeur voorzien is van deurbeslag, maar de balkondeuren niet. Het hof volgt deze stelling niet. Zonder nadere uitleg, waarvan niet is gesteld of gebleken dat die is gegeven, is dat voor een potentiële opdrachtgever niet voldoende duidelijk. [appellante] hoefde dus op grond van de tekening niet te weten dat de balkondeuren niet zouden zijn voorzien van beslag. Dat geldt ook voor de tekst onder 23. en 24. van de technische omschrijving. Daaruit volgt niet eenduidig dat de balkondeuren niet ook aan de buitenzijde zouden worden voorzien van hang- en sluitwerk en dat deze niet kunnen worden aangemerkt als toegangsdeuren, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, en daarom niet behoeven te worden voorzien van deurbeslag. [appellante] heeft terecht aangevoerd dat het gebruik van het balkon voor het geadverteerde doel ertoe leidt dat de balkondeuren eveneens als toegangsdeuren zijn aan te merken. Ook bij kennisneming van de technische omschrijving heeft [appellante] dus redelijkerwijs erop mogen vertrouwen dat de balkondeuren aan de buitenzijde zouden kunnen worden afgesloten. 4.15. Voor het oordeel dat [appellante] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de balkondeuren deurbeslag aan de buitenzijde zouden hebben, kan ook steun worden gevonden in het tussen partijen niet in geschil zijnde feit dat vierentwintig van de achtentwintig woningen die op soortgelijke wijze een balkon aan het water hebben met de optie om een steiger aan te leggen, wel een handgreep en een slot aan de buitenzijde bij hun balkon hebben. Daarbij geldt dat vast staat dat ook bij de tekeningen van deze woningen de balkondeuren niet als toegangsdeuren zijn aangeduid en dat hierbij dezelfde technische omschrijving hoort. Volgens [appellante] gaat het hier om buren met andere type buitendeuren, die niet allen hebben gekozen voor een meerwerkoptie. [geïntimeerde] heeft dit niet weersproken. 4.16. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat in het geval dat [appellante] deurbeslag aan de buitenzijde van de balkondeuren had willen hebben, zij [geïntimeerde] de meerwerkopdracht had moeten geven om de balkondeuren te vervangen door harmonicadeuren (andere opties, zoals een schuifpui, waren voor haar appartement niet mogelijk). Volgens [appellante] was zij er niet van op de hoogte dat zij in dat geval wel deurbeslag zou krijgen en in het andere geval niet. Het hof volgt [appellante] in deze stelling, gelet op het volgende. Op de vraag van het hof ter zitting in hoger beroep aan de vertegenwoordiger van [geïntimeerde] of het [appellante] volgens hem wel voldoende duidelijk was dat er bij de meerwerkoptie wel deurbeslag aanwezig zou zijn, maar niet bij de oorspronkelijke deuren, heeft deze geantwoord dat dat waarschijnlijk niet het geval was. Bij deze stand van zaken is het niet redelijk om te verlangen dat [appellante] voor andere deuren (meerwerk) koos wanneer zij een balkon met van buiten afsluitbare deuren wilde hebben. 4.17. Verder is in dit kader nog relevant dat het gaat om energiezuinige woningen, zoals [appellante] , onweersproken door [geïntimeerde] , heeft gesteld. Dat valt moeilijk te rijmen met het feit dat [appellante] de balkondeuren niet geheel achter zich dicht kan trekken wanneer zij gebruik maakt van het balkon, omdat zij de woning anders niet meer in kan doordat een deurgreep ontbreekt. 4.18. Ook de omstandigheid dat [appellante] geen gebruik heeft gemaakt van de door [geïntimeerde] aangeboden meerwerkoptie balustrade en trap (feit 3.4) doet er niet aan af dat [appellante] erop mocht vertrouwen dat de balkondeuren van buiten afsluitbaar zouden zijn. Voldoende voor deze gerechtvaardigde verwachting van [appellante] is dat met de mogelijkheid om in de toekomst een steiger aan te leggen, werd geadverteerd en dat die mogelijkheid ook in de leveringsakte is geformaliseerd. Daarbij komt dat vaststaat dat twee andere appartementen die op soortgelijke wijze een balkon aan het water hebben, ook geen beslag hebben op de balkondeuren, terwijl zij wel gebruik hebben gemaakt van de meerwerkoptie balustrade en trap.

4.27. De slotsom luidt dat het hoger beroep grotendeels slaagt. Het door [geïntimeerde] aan [appellante] in conventie te betalen bedrag aan schadevergoeding dient te worden vastgesteld op € 19.475,99 inclusief btw in plaats van op € 3.049,20, en de buitengerechtelijke incassokosten op € 1.173,41 inclusief btw in plaats van op € 429,92. Daarnaast wordt de vordering in reconventie van [geïntimeerde] alsnog afgewezen en is [appellante] de proceskosten in eerste aanleg in reconventie niet meer verschuldigd. Voor de overzichtelijkheid zal het bestreden vonnis geheel worden vernietigd. [geïntimeerde] zal verder als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Het hof: vernietigt het bestreden vonnis; en opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van een bedrag aan schadevergoeding van € 19.475,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 1.173,41 aan buitengerechtelijke incassokosten; wijst de vordering (in reconventie) van [geïntimeerde] af; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 631,82 aan verschotten en € 720,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 908,03 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.

Overigens heeft [appellante] ter zitting in hoger beroep verklaard dat ook bij haar appartement inmiddels een trap naar het water is aangelegd, binnenkort gevolgd door de aanleg van een steiger. 4.19. De conclusie luidt dat [appellante] niet van haar balkon gebruik kan maken op de wijze die haar op goede gronden voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst. Naar het oordeel van het hof levert dit een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst op, waarvoor [geïntimeerde] aansprakelijk kan worden gehouden. Omvang schadevergoeding 4.20. [appellante] heeft bij de inleidende dagvaarding aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding, nadat [geïntimeerde] in verzuim was om tot herstel over te gaan. Ten aanzien van de omvang van de toe te wijzen schadevergoeding overweegt het hof het volgende. De kantonrechter heeft in r.o. 4.9. van het bestreden vonnis reeds overwogen dat in het kader van herstel alleen de optie overblijft om beide sets draai-/kiepdeuren te vervangen door naar binnenslaande deuren, waarbij het hof zich aansluit. Andere wijzen van herstel voldoen gelet op de stellingen van partijen immers niet aan de technische omschrijving (deurbeslag dat voldoet aan weerstandsklasse 2) of aan eisen die vanuit esthetisch oogpunt kunnen worden gesteld (bij vervanging van slechts één van de twee deursets). [appellante] heeft in hoger beroep haar vordering ter zake vermeerderd tot een bedrag van € 19.475,99 inclusief btw. [appellante] heeft daartoe aangevoerd dat de kosten voor vervanging van de balkondeuren inmiddels hoger uitvallen gelet op de gestegen kosten in de markt, waarbij zij heeft verwezen naar een recentere offerte van [bedrijf] (van 22 november 2022, productie 7 bij de memorie van grieven). Ook heeft [appellante] inmiddels begrepen dat [bedrijf] de pui na vervanging van de balkondeuren niet zal afwerken, zodat [appellante] daarvoor een stukadoor zal moeten inschakelen. De kosten voor het afwerken van de pui bedragen € 950,00 exclusief btw. 4.21. [geïntimeerde] heeft de gestelde hoogte van de door [appellante] opgevoerde kosten niet gemotiveerd betwist, anders dan dat de gestegen kosten voor eigen rekening en risico van [appellante] moeten komen, omdat zij tijdens de bouw niet voor meerwerk heeft gekozen om de deuren te laten aanpassen. Dat dat verweer niet opgaat, heeft het hof hiervoor al overwogen. Voor aftrek van een bedrag aan meerwerkkosten, zoals de kantonrechter heeft gedaan, bestaat dus geen grond. De balkondeuren hadden van meet af aan voorzien moeten zijn van deurbeslag aan de buitenzijde. Ook voor vermindering van de schade in verband met een percentage wegens eigen schuld bestaat geen aanleiding, omdat [appellante] geen verwijt te maken valt. Van haar als leek kan onder de omstandigheden van het geval niet worden verlangd dat zij specifieke vragen had gesteld over het al dan niet aanwezig zijn van deurbeslag aan de buitenzijde van het balkon. Bij deze stand van zaken zal het hof de in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellante] in zijn geheel toewijzen. 4.22. De grieven 1 tot en met 3 en 5 tot en met 7 (deels), die voor het overige geen bespreking behoeven, slagen. Bespreking van grief 4 kan geheel achterwege blijven bij gebrek aan belang, omdat deze ziet op de subsidiaire grondslag van de vordering van [appellante] (dwaling). Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten 4.23. Het overige deel van grief 7 ziet op de ingangsdatum van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten. Wat betreft de ingangsdatum van de wettelijke rente over de hoofdsom geldt het volgende. Volgens [appellante] heeft 21 juni 2021 als ingangsdatum voor de wettelijke rente te gelden, omdat [geïntimeerde] toen in verzuim was. [appellante] heeft echter bij de inleidende dagvaarding voor het eerst vervangende schadevergoeding gevorderd, zodat de wettelijke rente ingaat vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht. De kantonrechter heeft terecht 28 oktober 2021 als ingangsdatum voor de wettelijke rente gehanteerd. Ook het hof zal die datum aanhouden als ingangsdatum voor de wettelijke rente. Grief 7 faalt voor dit deel. 4.24. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden berekend over de toegewezen hoofdsom van € 19.475,99 inclusief btw. Deze bedragen dan € 1.173,41 inclusief btw, welk bedrag het hof eveneens zal toewijzen. [geïntimeerde] heeft de verschuldigdheid en de hoogte hiervan niet weersproken. Voor dit onderdeel slaagt de grief. De vordering in reconventie 4.25. Grief 8 heeft betrekking op de vordering in reconventie. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter de vordering in reconventie van [geïntimeerde] tot het vrijgeven van de resterende bankgarantie ten onrechte toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in reconventie. De grief slaagt. Omdat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, had deze vordering moeten worden afgewezen. Het hof zal dat alsnog doen, zij het dat de bankgarantie inmiddels is vrijgegeven en dat ook zal blijven. [appellante] is in eerste aanleg ten onrechte veroordeeld in de proceskosten in reconventie, hetgeen het hof zal aanpassen. Bewijsaanbod 4.26. [geïntimeerde] heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.

Overigens heeft [appellante] ter zitting in hoger beroep verklaard dat ook bij haar appartement inmiddels een trap naar het water is aangelegd, binnenkort gevolgd door de aanleg van een steiger. 4.19. De conclusie luidt dat [appellante] niet van haar balkon gebruik kan maken op de wijze die haar op goede gronden voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst. Naar het oordeel van het hof levert dit een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst op, waarvoor [geïntimeerde] aansprakelijk kan worden gehouden. Omvang schadevergoeding 4.20. [appellante] heeft bij de inleidende dagvaarding aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding, nadat [geïntimeerde] in verzuim was om tot herstel over te gaan. Ten aanzien van de omvang van de toe te wijzen schadevergoeding overweegt het hof het volgende. De kantonrechter heeft in r.o. 4.9. van het bestreden vonnis reeds overwogen dat in het kader van herstel alleen de optie overblijft om beide sets draai-/kiepdeuren te vervangen door naar binnenslaande deuren, waarbij het hof zich aansluit. Andere wijzen van herstel voldoen gelet op de stellingen van partijen immers niet aan de technische omschrijving (deurbeslag dat voldoet aan weerstandsklasse 2) of aan eisen die vanuit esthetisch oogpunt kunnen worden gesteld (bij vervanging van slechts één van de twee deursets). [appellante] heeft in hoger beroep haar vordering ter zake vermeerderd tot een bedrag van € 19.475,99 inclusief btw. [appellante] heeft daartoe aangevoerd dat de kosten voor vervanging van de balkondeuren inmiddels hoger uitvallen gelet op de gestegen kosten in de markt, waarbij zij heeft verwezen naar een recentere offerte van [bedrijf] (van 22 november 2022, productie 7 bij de memorie van grieven). Ook heeft [appellante] inmiddels begrepen dat [bedrijf] de pui na vervanging van de balkondeuren niet zal afwerken, zodat [appellante] daarvoor een stukadoor zal moeten inschakelen. De kosten voor het afwerken van de pui bedragen € 950,00 exclusief btw. 4.21. [geïntimeerde] heeft de gestelde hoogte van de door [appellante] opgevoerde kosten niet gemotiveerd betwist, anders dan dat de gestegen kosten voor eigen rekening en risico van [appellante] moeten komen, omdat zij tijdens de bouw niet voor meerwerk heeft gekozen om de deuren te laten aanpassen. Dat dat verweer niet opgaat, heeft het hof hiervoor al overwogen. Voor aftrek van een bedrag aan meerwerkkosten, zoals de kantonrechter heeft gedaan, bestaat dus geen grond. De balkondeuren hadden van meet af aan voorzien moeten zijn van deurbeslag aan de buitenzijde. Ook voor vermindering van de schade in verband met een percentage wegens eigen schuld bestaat geen aanleiding, omdat [appellante] geen verwijt te maken valt. Van haar als leek kan onder de omstandigheden van het geval niet worden verlangd dat zij specifieke vragen had gesteld over het al dan niet aanwezig zijn van deurbeslag aan de buitenzijde van het balkon. Bij deze stand van zaken zal het hof de in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellante] in zijn geheel toewijzen. 4.22. De grieven 1 tot en met 3 en 5 tot en met 7 (deels), die voor het overige geen bespreking behoeven, slagen. Bespreking van grief 4 kan geheel achterwege blijven bij gebrek aan belang, omdat deze ziet op de subsidiaire grondslag van de vordering van [appellante] (dwaling). Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten 4.23. Het overige deel van grief 7 ziet op de ingangsdatum van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten. Wat betreft de ingangsdatum van de wettelijke rente over de hoofdsom geldt het volgende. Volgens [appellante] heeft 21 juni 2021 als ingangsdatum voor de wettelijke rente te gelden, omdat [geïntimeerde] toen in verzuim was. [appellante] heeft echter bij de inleidende dagvaarding voor het eerst vervangende schadevergoeding gevorderd, zodat de wettelijke rente ingaat vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht. De kantonrechter heeft terecht 28 oktober 2021 als ingangsdatum voor de wettelijke rente gehanteerd. Ook het hof zal die datum aanhouden als ingangsdatum voor de wettelijke rente. Grief 7 faalt voor dit deel. 4.24. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden berekend over de toegewezen hoofdsom van € 19.475,99 inclusief btw. Deze bedragen dan € 1.173,41 inclusief btw, welk bedrag het hof eveneens zal toewijzen. [geïntimeerde] heeft de verschuldigdheid en de hoogte hiervan niet weersproken. Voor dit onderdeel slaagt de grief. De vordering in reconventie 4.25. Grief 8 heeft betrekking op de vordering in reconventie. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter de vordering in reconventie van [geïntimeerde] tot het vrijgeven van de resterende bankgarantie ten onrechte toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in reconventie. De grief slaagt. Omdat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, had deze vordering moeten worden afgewezen. Het hof zal dat alsnog doen, zij het dat de bankgarantie inmiddels is vrijgegeven en dat ook zal blijven. [appellante] is in eerste aanleg ten onrechte veroordeeld in de proceskosten in reconventie, hetgeen het hof zal aanpassen. Bewijsaanbod 4.26. [geïntimeerde] heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.