ECLI:NL:GHAMS:2023:3565

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/84 21 november 2023 uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: mr. A. Bakker tegen de uitspraak van 30 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/1108 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 336.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2020 bekendgemaakt. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft daartegen hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Feiten 1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1880. De inhoud van de woning is ongeveer 380 m3 en de oppervlakte van het perceel is 510 m2. De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur.” 2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe. 2.3. De woning is aan de ene zijde gelegen direct naast een spoorbaan zonder tussenschot of geluidswering. Aan de andere zijde ligt de woning aan het water met vrij uitzicht. De woning is slechts bereikbaar via een tankstation. Na een schuifpoort ligt de woning circa 900 meter verderop. Post kan niet bij de woning worden bezorgd en ook bezorgdiensten en bezoekers kunnen de woning lastig bereiken. Er is een grote afstand tot voorzieningen zoals vuilniscontainers. 2.4. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 336.000 onder meer een matrix overgelegd, waarin onder andere de volgende gegevens zijn opgenomen:

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar meer gegevens had moeten verstrekken of overleggen dan is gedaan.

De rechtbank heeft als volgt overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’): “Beoordeling van het geschil 6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij kunnen zowel verkopen van voor als van na de waardepeildatum worden betrokken. De rechtbank gaat uit van deze methode en acht deze juister en beter aansluiten bij doel en strekking van de wet WOZ dan een zuiver modelmatige benadering als de methode Bartel. 7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De rechtbank vindt de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn kort voor en na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, inhoud en waardekenmerken voldoende vergelijkbaar. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning maar vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Het gaat erom of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 9. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast, overweegt de rechtbank als volgt. 10. Eiser heeft in de bezwaarfase gevraagd om toezending van stukken die door hem als “op de zaak betrekking hebbend” worden beschouwd. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase geen recht op toezending van dergelijke stukken bestaat, maar alleen een recht op inzage voorafgaand aan het horen en indien gewenst afschriften van de ter inzage gelegde stukken. De rechtbank sluit zich aan bij en verwijst naar de motivering in de uitspraak van gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet de ambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft de ambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. 10. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door de ambtenaar overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Ook heeft verweerder de grondstaffel overgelegd. 11. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. 12. Eiser stelt dat de ambtenaar verplicht is om naast de matrix nog de volledige IWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat hij de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. IWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Indien eiser van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, dan is het aan hem om deze stelling aannemelijk te maken en kan het in reactie daarop op de weg liggen van de ambtenaar om IWOZ-gegevens in te brengen. Het is dan aan de ambtenaar om tegenover dergelijke standpunten eventueel IWOZ-gegevens of een andere vorm van onderbouwing in te brengen. Het is echter niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). 13. Verweerder heeft in beroep bij de vergelijking voor de opstallen oppervlaktematen gehanteerd, waar verweerder in uitgaat van inhoudsmaten. De grootte van de opstallen is gebaseerd op gegevens uit het informatiesysteem van verweerder. Daarmee acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de juiste maatvoering heeft gebruikt. 14. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning aangemerkt als “voldoende”. Er is geen reden om aan te nemen dat de renovatie in 1991 niet goed is gebeurd. Eiser heeft niet afdoende onderbouwd waarom verweerder de onderhoudstoestand niet op “voldoende” heeft kunnen vaststellen. In zijn algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. 15. De rechtbank ziet tot slot geen reden om te oordelen dat verweerder de ligging van de onroerende zaak onvoldoende heeft betrokken in zijn waardering. Eiser heeft aangevoerd dat de slechte ligging een forse correctie rechtvaardigt. Uit het taxatierapport dat in de beroepsprocedure is ingebracht, en de daarbij behorende matrix, volgt dat de ligging van de woning van eiser het cijfer ‘1’ (slecht) heeft gekregen terwijl de vergelijkingsobjecten alle het cijfer ‘3’ (redelijk) hebben. Een lagere waardering dan “slecht” is niet mogelijk. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. 16. Ook overigens zijn door eiser naar het oordeel van de rechtbank geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat verweerder de onderhavige waarde te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.

17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ -waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Dit betekent dat de vastgestelde WOZ waarde van de woning in stand blijft. Het beroep is ongegrond. Proceskosten 18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

De stukken 5.1.1. In hoger beroep is niet langer in geschil dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels aan belanghebbende heeft verstrekt. Wat betreft de iWOZ-gegevens verwijst het Hof naar rechtsoverweging 12 van de uitspraak van de rechtbank, neemt deze overweging over en maakt deze tot de zijne. Dit zijn geen gegevens die verstrekt dienen te worden. 5.1.2. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Het Hof verwijst naar de tweede rechtsoverweging 10 en 11 van de uitspraak van de rechtbank, neemt deze overwegingen over en maakt deze tot de zijne. Hieraan voegt het Hof nog toe dat uit de in de matrix vermelde transactieprijzen, indexcijferpercentages en vervolgens de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen wel degelijk af te leiden is op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. 5.1.3. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 5.1.4. Het Hof is van oordeel dat de in 5.1.3 bedoelde transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2 en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.1.5. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer). 5.1.6. Voor zover belanghebbende in hoger beroep (anderszins nog) betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door gegevens die aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggen niet te verstrekken volgt het Hof hem daarin niet aangezien – zo dergelijke gegevens al bestaan – het voor de toepasbaarheid van die bepaling vereiste voldoende specifieke verzoek van belanghebbende ontbreekt. De WOZ-waarde 5.2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardevaststelling (1) de waarde van de woning in haar geheel betreft, (2) geen mathematische exercitie is en (3) elk jaar opnieuw geschiedt zonder dat aan een eerdere of latere WOZ-waarde zelfstandige betekenis toekomt. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.3. De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.4 opgenomen matrix. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten qua type en uitstraling, bouwjaar en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Het Hof benadrukt voorts dat het belanghebbende vrij staat om (andere) objecten aan te dragen welke in zijn beleving beter vergelijkbaar zijn en voor een (verhoudingsgewijs) lagere transactieprijs zijn verkocht. Belanghebbende heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Wat betreft referentieobject [adres 1] heeft belanghebbende aangevoerd dat dit object een beter dan gemiddelde ligging heeft, maar op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde plattegrond waarop in de nabijheid een school, winkels en horeca te zien zijn, acht het Hof de ligging niet te rooskleurig ingeschat. 5.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de ligging van de woning uitzonderlijk slecht is (zie 2.3) en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij de waardering. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de ligging van de woning wat betreft de ligging aan de spoorbaan slecht is, maar ook dat deze op een groot perceel met aan een zijde een vrij uitzicht is gelegen, zodat aanvankelijk de ligging als ‘2’ (matig) is beoordeeld. In de nieuwe matrix in hoger beroep is de heffingsambtenaar meegegaan met de kwalificatie ‘1’ (slecht), wat inhoudt dat de waardeverminderende factor wegens de ligging 20% (dat is ongeveer € 40.000) bedraagt. Het Hof heeft evenmin twijfel over de zeer slechte ligging van de woning. Het is dan ook terecht dat daar een aanzienlijke waardevermindering voor heeft plaatsgevonden ten opzichte van de prijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd. Belanghebbende heeft wel gesteld dat deze afslag onvoldoende is, maar heeft daarbij verder niets aangevoerd. Dat zelfs met deze afwaardering de matrix nog geen te hoge waardering aangeeft, betekent naar het oordeel van het Hof niet meer dan dat daar een zeer ruime marge in zat, zoals de heffingsambtenaar ook bij elke aanpassing heeft gesteld. Het Hof heeft geen aanwijzing dat de waarde van de woning, gelet op de ligging, te hoog is. 5.5. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Belanghebbende heeft één foto overgelegd waarop volgens belanghebbende de gedateerde staat van de keuken is te zien. De heffingsambtenaar heeft op foto’s van de referentieobjecten gewezen waaruit is af te leiden dat de voorzieningen bij de referentieobjecten vergelijkbaar zijn. Op basis daarvan kan het Hof niet constateren dat sprake is van een ondergemiddelde staat van voorzieningen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. 5.6. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.8. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 21 november 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/84 21 november 2023 uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: mr. A. Bakker tegen de uitspraak van 30 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/1108 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 336.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2020 bekendgemaakt. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft daartegen hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Feiten 1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1880. De inhoud van de woning is ongeveer 380 m3 en de oppervlakte van het perceel is 510 m2. De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur.” 2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe. 2.3. De woning is aan de ene zijde gelegen direct naast een spoorbaan zonder tussenschot of geluidswering. Aan de andere zijde ligt de woning aan het water met vrij uitzicht. De woning is slechts bereikbaar via een tankstation. Na een schuifpoort ligt de woning circa 900 meter verderop. Post kan niet bij de woning worden bezorgd en ook bezorgdiensten en bezoekers kunnen de woning lastig bereiken. Er is een grote afstand tot voorzieningen zoals vuilniscontainers. 2.4. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 336.000 onder meer een matrix overgelegd, waarin onder andere de volgende gegevens zijn opgenomen:

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar meer gegevens had moeten verstrekken of overleggen dan is gedaan.

De rechtbank heeft als volgt overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’): “Beoordeling van het geschil 6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij kunnen zowel verkopen van voor als van na de waardepeildatum worden betrokken. De rechtbank gaat uit van deze methode en acht deze juister en beter aansluiten bij doel en strekking van de wet WOZ dan een zuiver modelmatige benadering als de methode Bartel. 7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De rechtbank vindt de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn kort voor en na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, inhoud en waardekenmerken voldoende vergelijkbaar. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning maar vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Het gaat erom of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 9. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast, overweegt de rechtbank als volgt. 10. Eiser heeft in de bezwaarfase gevraagd om toezending van stukken die door hem als “op de zaak betrekking hebbend” worden beschouwd. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase geen recht op toezending van dergelijke stukken bestaat, maar alleen een recht op inzage voorafgaand aan het horen en indien gewenst afschriften van de ter inzage gelegde stukken. De rechtbank sluit zich aan bij en verwijst naar de motivering in de uitspraak van gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet de ambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft de ambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. 10. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door de ambtenaar overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Ook heeft verweerder de grondstaffel overgelegd. 11. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. 12. Eiser stelt dat de ambtenaar verplicht is om naast de matrix nog de volledige IWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat hij de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. IWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Indien eiser van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, dan is het aan hem om deze stelling aannemelijk te maken en kan het in reactie daarop op de weg liggen van de ambtenaar om IWOZ-gegevens in te brengen. Het is dan aan de ambtenaar om tegenover dergelijke standpunten eventueel IWOZ-gegevens of een andere vorm van onderbouwing in te brengen. Het is echter niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). 13. Verweerder heeft in beroep bij de vergelijking voor de opstallen oppervlaktematen gehanteerd, waar verweerder in uitgaat van inhoudsmaten. De grootte van de opstallen is gebaseerd op gegevens uit het informatiesysteem van verweerder. Daarmee acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de juiste maatvoering heeft gebruikt. 14. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning aangemerkt als “voldoende”. Er is geen reden om aan te nemen dat de renovatie in 1991 niet goed is gebeurd. Eiser heeft niet afdoende onderbouwd waarom verweerder de onderhoudstoestand niet op “voldoende” heeft kunnen vaststellen. In zijn algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. 15. De rechtbank ziet tot slot geen reden om te oordelen dat verweerder de ligging van de onroerende zaak onvoldoende heeft betrokken in zijn waardering. Eiser heeft aangevoerd dat de slechte ligging een forse correctie rechtvaardigt. Uit het taxatierapport dat in de beroepsprocedure is ingebracht, en de daarbij behorende matrix, volgt dat de ligging van de woning van eiser het cijfer ‘1’ (slecht) heeft gekregen terwijl de vergelijkingsobjecten alle het cijfer ‘3’ (redelijk) hebben. Een lagere waardering dan “slecht” is niet mogelijk. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. 16. Ook overigens zijn door eiser naar het oordeel van de rechtbank geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat verweerder de onderhavige waarde te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.

17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ -waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Dit betekent dat de vastgestelde WOZ waarde van de woning in stand blijft. Het beroep is ongegrond. Proceskosten 18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

De stukken 5.1.1. In hoger beroep is niet langer in geschil dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels aan belanghebbende heeft verstrekt. Wat betreft de iWOZ-gegevens verwijst het Hof naar rechtsoverweging 12 van de uitspraak van de rechtbank, neemt deze overweging over en maakt deze tot de zijne. Dit zijn geen gegevens die verstrekt dienen te worden. 5.1.2. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Het Hof verwijst naar de tweede rechtsoverweging 10 en 11 van de uitspraak van de rechtbank, neemt deze overwegingen over en maakt deze tot de zijne. Hieraan voegt het Hof nog toe dat uit de in de matrix vermelde transactieprijzen, indexcijferpercentages en vervolgens de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen wel degelijk af te leiden is op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. 5.1.3. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 5.1.4. Het Hof is van oordeel dat de in 5.1.3 bedoelde transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2 en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.1.5. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer). 5.1.6. Voor zover belanghebbende in hoger beroep (anderszins nog) betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door gegevens die aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggen niet te verstrekken volgt het Hof hem daarin niet aangezien – zo dergelijke gegevens al bestaan – het voor de toepasbaarheid van die bepaling vereiste voldoende specifieke verzoek van belanghebbende ontbreekt. De WOZ-waarde 5.2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardevaststelling (1) de waarde van de woning in haar geheel betreft, (2) geen mathematische exercitie is en (3) elk jaar opnieuw geschiedt zonder dat aan een eerdere of latere WOZ-waarde zelfstandige betekenis toekomt. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.3. De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.4 opgenomen matrix. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten qua type en uitstraling, bouwjaar en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Het Hof benadrukt voorts dat het belanghebbende vrij staat om (andere) objecten aan te dragen welke in zijn beleving beter vergelijkbaar zijn en voor een (verhoudingsgewijs) lagere transactieprijs zijn verkocht. Belanghebbende heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Wat betreft referentieobject [adres 1] heeft belanghebbende aangevoerd dat dit object een beter dan gemiddelde ligging heeft, maar op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde plattegrond waarop in de nabijheid een school, winkels en horeca te zien zijn, acht het Hof de ligging niet te rooskleurig ingeschat. 5.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de ligging van de woning uitzonderlijk slecht is (zie 2.3) en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij de waardering. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de ligging van de woning wat betreft de ligging aan de spoorbaan slecht is, maar ook dat deze op een groot perceel met aan een zijde een vrij uitzicht is gelegen, zodat aanvankelijk de ligging als ‘2’ (matig) is beoordeeld. In de nieuwe matrix in hoger beroep is de heffingsambtenaar meegegaan met de kwalificatie ‘1’ (slecht), wat inhoudt dat de waardeverminderende factor wegens de ligging 20% (dat is ongeveer € 40.000) bedraagt. Het Hof heeft evenmin twijfel over de zeer slechte ligging van de woning. Het is dan ook terecht dat daar een aanzienlijke waardevermindering voor heeft plaatsgevonden ten opzichte van de prijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd. Belanghebbende heeft wel gesteld dat deze afslag onvoldoende is, maar heeft daarbij verder niets aangevoerd. Dat zelfs met deze afwaardering de matrix nog geen te hoge waardering aangeeft, betekent naar het oordeel van het Hof niet meer dan dat daar een zeer ruime marge in zat, zoals de heffingsambtenaar ook bij elke aanpassing heeft gesteld. Het Hof heeft geen aanwijzing dat de waarde van de woning, gelet op de ligging, te hoog is. 5.5. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Belanghebbende heeft één foto overgelegd waarop volgens belanghebbende de gedateerde staat van de keuken is te zien. De heffingsambtenaar heeft op foto’s van de referentieobjecten gewezen waaruit is af te leiden dat de voorzieningen bij de referentieobjecten vergelijkbaar zijn. Op basis daarvan kan het Hof niet constateren dat sprake is van een ondergemiddelde staat van voorzieningen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. 5.6. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.8. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 21 november 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/84 21 november 2023 uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: mr. A. Bakker tegen de uitspraak van 30 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/1108 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 336.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2020 bekendgemaakt. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft daartegen hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Feiten 1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1880. De inhoud van de woning is ongeveer 380 m3 en de oppervlakte van het perceel is 510 m2. De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur.” 2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe. 2.3. De woning is aan de ene zijde gelegen direct naast een spoorbaan zonder tussenschot of geluidswering. Aan de andere zijde ligt de woning aan het water met vrij uitzicht. De woning is slechts bereikbaar via een tankstation. Na een schuifpoort ligt de woning circa 900 meter verderop. Post kan niet bij de woning worden bezorgd en ook bezorgdiensten en bezoekers kunnen de woning lastig bereiken. Er is een grote afstand tot voorzieningen zoals vuilniscontainers. 2.4. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 336.000 onder meer een matrix overgelegd, waarin onder andere de volgende gegevens zijn opgenomen:

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil of de heffingsambtenaar meer gegevens had moeten verstrekken of overleggen dan is gedaan.

De rechtbank heeft als volgt overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’): “Beoordeling van het geschil 6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij kunnen zowel verkopen van voor als van na de waardepeildatum worden betrokken. De rechtbank gaat uit van deze methode en acht deze juister en beter aansluiten bij doel en strekking van de wet WOZ dan een zuiver modelmatige benadering als de methode Bartel. 7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De rechtbank vindt de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn kort voor en na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, inhoud en waardekenmerken voldoende vergelijkbaar. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning maar vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Het gaat erom of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 9. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast, overweegt de rechtbank als volgt. 10. Eiser heeft in de bezwaarfase gevraagd om toezending van stukken die door hem als “op de zaak betrekking hebbend” worden beschouwd. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase geen recht op toezending van dergelijke stukken bestaat, maar alleen een recht op inzage voorafgaand aan het horen en indien gewenst afschriften van de ter inzage gelegde stukken. De rechtbank sluit zich aan bij en verwijst naar de motivering in de uitspraak van gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet de ambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft de ambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. 10. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door de ambtenaar overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Ook heeft verweerder de grondstaffel overgelegd. 11. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. 12. Eiser stelt dat de ambtenaar verplicht is om naast de matrix nog de volledige IWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat hij de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. IWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Indien eiser van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, dan is het aan hem om deze stelling aannemelijk te maken en kan het in reactie daarop op de weg liggen van de ambtenaar om IWOZ-gegevens in te brengen. Het is dan aan de ambtenaar om tegenover dergelijke standpunten eventueel IWOZ-gegevens of een andere vorm van onderbouwing in te brengen. Het is echter niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). 13. Verweerder heeft in beroep bij de vergelijking voor de opstallen oppervlaktematen gehanteerd, waar verweerder in uitgaat van inhoudsmaten. De grootte van de opstallen is gebaseerd op gegevens uit het informatiesysteem van verweerder. Daarmee acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de juiste maatvoering heeft gebruikt. 14. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning aangemerkt als “voldoende”. Er is geen reden om aan te nemen dat de renovatie in 1991 niet goed is gebeurd. Eiser heeft niet afdoende onderbouwd waarom verweerder de onderhoudstoestand niet op “voldoende” heeft kunnen vaststellen. In zijn algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. 15. De rechtbank ziet tot slot geen reden om te oordelen dat verweerder de ligging van de onroerende zaak onvoldoende heeft betrokken in zijn waardering. Eiser heeft aangevoerd dat de slechte ligging een forse correctie rechtvaardigt. Uit het taxatierapport dat in de beroepsprocedure is ingebracht, en de daarbij behorende matrix, volgt dat de ligging van de woning van eiser het cijfer ‘1’ (slecht) heeft gekregen terwijl de vergelijkingsobjecten alle het cijfer ‘3’ (redelijk) hebben. Een lagere waardering dan “slecht” is niet mogelijk. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. 16. Ook overigens zijn door eiser naar het oordeel van de rechtbank geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat verweerder de onderhavige waarde te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.

17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ -waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Dit betekent dat de vastgestelde WOZ waarde van de woning in stand blijft. Het beroep is ongegrond. Proceskosten 18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

De stukken 5.1.1. In hoger beroep is niet langer in geschil dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels aan belanghebbende heeft verstrekt. Wat betreft de iWOZ-gegevens verwijst het Hof naar rechtsoverweging 12 van de uitspraak van de rechtbank, neemt deze overweging over en maakt deze tot de zijne. Dit zijn geen gegevens die verstrekt dienen te worden. 5.1.2. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Het Hof verwijst naar de tweede rechtsoverweging 10 en 11 van de uitspraak van de rechtbank, neemt deze overwegingen over en maakt deze tot de zijne. Hieraan voegt het Hof nog toe dat uit de in de matrix vermelde transactieprijzen, indexcijferpercentages en vervolgens de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen wel degelijk af te leiden is op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. 5.1.3. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 5.1.4. Het Hof is van oordeel dat de in 5.1.3 bedoelde transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2 en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.1.5. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer). 5.1.6. Voor zover belanghebbende in hoger beroep (anderszins nog) betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door gegevens die aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggen niet te verstrekken volgt het Hof hem daarin niet aangezien – zo dergelijke gegevens al bestaan – het voor de toepasbaarheid van die bepaling vereiste voldoende specifieke verzoek van belanghebbende ontbreekt. De WOZ-waarde 5.2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardevaststelling (1) de waarde van de woning in haar geheel betreft, (2) geen mathematische exercitie is en (3) elk jaar opnieuw geschiedt zonder dat aan een eerdere of latere WOZ-waarde zelfstandige betekenis toekomt. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 5.3. De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.4 opgenomen matrix. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten qua type en uitstraling, bouwjaar en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Het Hof benadrukt voorts dat het belanghebbende vrij staat om (andere) objecten aan te dragen welke in zijn beleving beter vergelijkbaar zijn en voor een (verhoudingsgewijs) lagere transactieprijs zijn verkocht. Belanghebbende heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Wat betreft referentieobject [adres 1] heeft belanghebbende aangevoerd dat dit object een beter dan gemiddelde ligging heeft, maar op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde plattegrond waarop in de nabijheid een school, winkels en horeca te zien zijn, acht het Hof de ligging niet te rooskleurig ingeschat. 5.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de ligging van de woning uitzonderlijk slecht is (zie 2.3) en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij de waardering. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de ligging van de woning wat betreft de ligging aan de spoorbaan slecht is, maar ook dat deze op een groot perceel met aan een zijde een vrij uitzicht is gelegen, zodat aanvankelijk de ligging als ‘2’ (matig) is beoordeeld. In de nieuwe matrix in hoger beroep is de heffingsambtenaar meegegaan met de kwalificatie ‘1’ (slecht), wat inhoudt dat de waardeverminderende factor wegens de ligging 20% (dat is ongeveer € 40.000) bedraagt. Het Hof heeft evenmin twijfel over de zeer slechte ligging van de woning. Het is dan ook terecht dat daar een aanzienlijke waardevermindering voor heeft plaatsgevonden ten opzichte van de prijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd. Belanghebbende heeft wel gesteld dat deze afslag onvoldoende is, maar heeft daarbij verder niets aangevoerd. Dat zelfs met deze afwaardering de matrix nog geen te hoge waardering aangeeft, betekent naar het oordeel van het Hof niet meer dan dat daar een zeer ruime marge in zat, zoals de heffingsambtenaar ook bij elke aanpassing heeft gesteld. Het Hof heeft geen aanwijzing dat de waarde van de woning, gelet op de ligging, te hoog is. 5.5. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Belanghebbende heeft één foto overgelegd waarop volgens belanghebbende de gedateerde staat van de keuken is te zien. De heffingsambtenaar heeft op foto’s van de referentieobjecten gewezen waaruit is af te leiden dat de voorzieningen bij de referentieobjecten vergelijkbaar zijn. Op basis daarvan kan het Hof niet constateren dat sprake is van een ondergemiddelde staat van voorzieningen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. 5.6. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.8. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 21 november 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: