ECLI:NL:GHAMS:2023:3220

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer: 200.323.985/01 SKG zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 10208138 / VV EXPL 22-94 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 september 2023 inzake STICHTING PARTEON, gevestigd te Wormerveer, appellante, advocaat: mr. R.W. Nederveen te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , gevestigd te [plaats 1] , geïntimeerde, advocaat: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster te Haarlem. Partijen worden hierna ook Parteon en de bewindvoerder dan wel [geïntimeerde] genoemd. 1De zaak in het kort De vorderingen tot ontruiming van een sociale huurwoning vanwege de aanwezigheid van een hennepkwekerij in deze woning en tot betaling van een aan deze hennepteelt verbonden contractuele boete worden in hoger beroep alsnog toegewezen.

Parteon is bij dagvaarding van 27 februari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 1 februari 2022, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Parteon als eiseres en de bewindvoerder als gedaagde. De appeldagvaarding, met producties, bevat de grieven. De bewindvoerder heeft hierna een memorie van antwoord, met producties, ingediend en beide partijen vervolgens nog een akte. Parteon heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog het in eerste aanleg door Parteon gevorderde zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Parteon in de kosten van het geding in hoger beroep. Ten slotte is arrest gevraagd.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 houdt in dat de kantonrechter de feiten onvolledig heeft weergegeven. Deze grief faalt, omdat het de kantonrechter vrij stond alleen die feiten te vermelden die dragend zijn voor de motivering van de beslissing. Met de door Parteon gestelde overige feiten, voor zover relevant en vaststaand, zal het hof bij de verdere beoordeling rekening houden. Dit laatste geldt overigens ook voor de nadrukkelijk door de bewindvoerder aanvullend aangevoerde feiten. De juistheid van de door de kantonrechter opgesomde feiten is op zichzelf niet in geschil. Zij dienen dus ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen onomstreden zijn, komen de feiten neer op het volgende. a. Tussen Parteon als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder is met ingang van 10 juli 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een woning aan [straat] te [plaats 2] . Het betreft een benedenwoning met een keuken, woonkamer, slaapkamer en badkamer. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] van Parteon. b. In artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden zijn de algemene verplichtingen van de huurder opgenomen. Enkele van deze verplichtingen luiden als volgt: Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen. 6.5 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de overeengekomen bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 6.7 Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) 6.9 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…) 6.10 Het is huurder verboden in het gehuurde of een gedeelte van het gehuurde een bedrijf te exploiteren. 6.11 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de wet strafbaar zijn gesteld. (…) Indien huurder dit verbod overtreedt is hij van rechtswege een niet voor matiging vatbare boete verschuldigd van tien keer de alsdan geldende bruto-maandhuur. c. Artikel 9.1 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt: Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt bij het einde van de huurovereenkomst, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren, of veranderingen die de verhuurbaarheid of verkoopbaarheid zouden kunnen schaden, of die het gehuurde in waarde [kunnen] doen dalen. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. d. Bij beschikking van 24 december 2021 heeft de kantonrechter tot 15 december 2026 de goederen, die aan [geïntimeerde] (zullen) toebehoren onder bewind gesteld met benoeming van geïntimeerde als bewindvoerder. e. Op 18 oktober 2022 heeft de politie een onderzoek in de woning ingesteld en daarbij in de slaapkamer een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Tijdens het onderzoek heeft de politie verder de volgende zaken in de woning aangetroffen: - 5.661 gram gedroogde hennep; - 13 aangesloten LED lampen voorzien van een transformator en geschakeld met een temperatuurregelaar; - 1 schakelbord waarvan de elektriciteitsdraden naar de kweekruimte gingen; - 1 koolstoffilter; - 2 metalen ventilatoren in de kweekruimte; - 1 metalen ventilator in het drooggedeelte; - 165 kweekpotten; - 2 met henneptoppen gevulde droognetten (één net bestaande uit 7 lagen en het andere net bestaande uit 4 lagen); - een afzuiginstallatie in de droogruimte waarvan de aangesloten slangen uitkwamen in de kweekruimte; - een watervat in de badkamer voorzien van twee dompelpompen, waarop veel aanslag zichtbaar was; - illegale afname van stroom; - een bed in de keuken en aan [geïntimeerde] geadresseerde post op het aanrecht. f. Bij brief van 24 oktober 2022 heeft Parteon aan de bewindvoerder en [geïntimeerde] onder meer meegedeeld: Op 18 oktober ’22 is in uw woning hennep ontdekt. De politie heeft geconstateerd dat u hennep in uw woning teelt, bereidt, bewaart, bewerkt en/of verwerkt. Hiermee handelt u in strijd met één of meerdere van uw verplichtingen als huurder, die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet. U pleegt wanprestatie. Wij accepteren niet dat huurders een hennepkwekerij in het gehuurde hebben. Wij geven u tot zeven dagen na heden de tijd om de huurovereenkomst op te zeggen. De huurovereenkomst is naar aanleiding van deze brief niet opgezegd. g. Bij brief van 10 november 2022 zijn [geïntimeerde] en Parteon namens de burgemeester van de [gemeente] in kennis gesteld van het voornemen om handhavend op te treden en de woning voor een periode van zes maanden te sluiten op grond van artikel 13b eerste lid en onder a Opiumwet (hierna: Opw). In het kader daarvan zijn [geïntimeerde] en Parteon in de gelegenheid gesteld een zienswijze aangaande dit voornemen kenbaar te maken. Daarvan is geen gebruik gemaakt. h. Bij brief van 29 november 2022 heeft de gemachtigde van Parteon aan de bewindvoerder en [geïntimeerde] onder meer meegedeeld: Indien de woning daadwerkelijk gesloten wordt, zult u waarschijnlijk moeilijk te bereiken zijn. Om die reden ontbindt Parteon buitengerechtelijk reeds nu voor alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten, de huurovereenkomst tussen u en Parteon. Kortom, Parteon stuurt u hiermee alvast de ontbindingsverklaring, waarbij de daarin aangezegde ontbinding pas effect zal sorteren op het moment van de feitelijke sluiting van de woning. i. Op 7 december 2022 heeft de burgemeester van [gemeente] [geïntimeerde] een last onder bestuursdwang opgelegd en heeft hij de sluiting van de woning gelast met ingang van 16 december 2022 voor de duur van zes maanden. Daarbij is meegedeeld dat op die datum het pand zou worden gesloten en verzegeld en dat [geïntimeerde] de woning gedurende zes maanden niet zou mogen betreden. j. De bewindvoerder heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit en de voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrechter van rechtbank Noord-Holland verzocht tot schorsing van dit besluit. Bij uitspraak van 18 januari 2023 heeft de voorzieningenrechter het besluit geschorst tot zes weken nadat op het bezwaar van de bewindvoerder is beslist. In de gedingstukken van dit hoger beroep is steeds door de desbetreffende partij vermeld dat de woning niet is gesloten.

4.1 Parteon heeft gevorderd, kort samengevat, veroordeling van de bewindvoerder tot- ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom; - betaling van de huur ten bedrage van € 658,56 per maand tot aan de dag van de ontruiming; - betaling van de contractuele boete ten bedrage van € 6.585,60, althans ten bedrage van € 3.000,00; met rente en kosten. 4.2 Parteon heeft aan deze vorderingen onder meer ten grondslag gelegd dat zij, in de verwachting dat de woning op last van de burgemeester zal worden gesloten op grond van artikel 13b Opw en daarop anticiperend, bij haar brief van 29 november 2022 aan [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft verklaard de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en dat deze ontbindingsverklaring effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting van de woning. Hiernaast heeft Parteon aangevoerd dat in het geval de woning niet op last van de burgemeester zal worden gesloten, de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niettemin de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarmee, op de ontbinding van de huurovereenkomst vooruitlopend in deze kort gedingprocedure, ook de ontruiming van de woning. 4.3 De bewindvoerder heeft verweer gevoerd. Zij heeft daartoe, samengevat, naar voren gebracht dat [geïntimeerde] nierpatiënt is en hij wekelijks meermalen wordt gedyaliseerd. Een niertransplantatie zou deze situatie verhelpen. [geïntimeerde] is op 30 juli 2022 naar [land] gereisd om te bezien of een van zijn aldaar wonende familieleden bereid zou zijn om een nier aan hem af te staan. Omdat [geïntimeerde] aanvankelijk niet om een nier durfde te vragen, heeft hij zijn voor een kortere periode geplande verblijf in [land] verlengd tot uiteindelijk bijna drie maanden. De bewindvoerder had [geïntimeerde] gevraagd voor vertrek ervoor te zorgen dat twee maal per week de post zou worden bekeken om in de gaten te houden of zich iets voordeed waarop de bewindvoerder in actie zou moeten komen. [geïntimeerde] heeft hiertoe een in de buurt wonende neef benaderd en hem de sleutel van de woning gegeven. [geïntimeerde] heeft wekelijks telefonisch bij deze neef geïnformeerd naar zijn post. [geïntimeerde] had geen weet van de ondertussen in de woning plaatsvindende activiteiten van zijn neef en diens vrienden. Het zou voor [geïntimeerde] een zeer groot probleem zijn als hij de woning zou moeten ontruimen. [geïntimeerde] heeft geen familieleden of vrienden waar hij zou kunnen verblijven; hij zou dus op straat belanden. Dit zou desastreuze gevolgen hebben voor zijn gezondheid. [geïntimeerde] verblijft inmiddels weer in de woning. Omdat de elektriciteit is afgesloten gaat hij ’s nachts naar de nachtopvang. De situatie betreft een incident, waarbij misbruik van [geïntimeerde] is gemaakt. [geïntimeerde] heeft niets aan de hennepteelt verdiend. Het is allerminst zeker dat de bodemrechter onder deze omstandigheden de huurovereenkomst zal ontbinden. Ook ontbreekt een spoedeisend belang bij de vordering van Parteon, aldus de bewindvoerder. 4.4 De kantonrechter heeft de vorderingen van Parteon afgewezen. Hij heeft daartoe overwogen dat omdat de woning feitelijk (nog) niet is gesloten, de op artikel 7:231 lid 2 BW gestoelde buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst (nog) geen effect heeft gehad. Voor zover de vordering tot ontruiming van Parteon op deze buitengerechtelijke ontbinding is gebaseerd kan deze daarom niet slagen, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft verder overwogen dat de vraag of de gestelde tekortkoming aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend en in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden negatief dient te worden beantwoord als [geïntimeerde] , zoals van zijn zijde is gesteld, niets heeft geweten van de hennepteelt in de woning en hij een en ander ook niet heeft kunnen voorkomen. Aan de hand van een overgelegd patiëntenboekje is voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] in de door de bewindvoerder genoemde periode in [land] heeft verbleven. Van de zijde van de bewindvoerder is bevestigd dat [geïntimeerde] is verzocht iemand te benaderen voor het verzorgen van de post tijdens zijn afwezigheid. De kantonrechter heeft het onvoldoende aannemelijk geoordeeld dat [geïntimeerde] op de hoogte is geweest van de hennepteelt in de woning. [geïntimeerde] kan niet zonder meer worden verweten dat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden op de woning, aangezien hij wekelijks telefonisch heeft geïnformeerd bij zijn neef naar de gang van zaken en eventuele bijzonderheden. Mede gezien zijn medische toestand en de afstand tussen [land] en Nederland, heeft [geïntimeerde] daarmee voldoende gedaan. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] wist of kon verwachten dat de woning als hennepkwekerij zou worden gebruikt tijdens zijn afwezigheid. Uit het overgelegde document van de politie is niet duidelijk geworden waaruit valt af te leiden dat al hennepteelt plaatsvond in de woning vóór het vertrek van [geïntimeerde] naar [land] . Nadere stukken ter zake ontbreken. Ook is niet gebleken dat de activiteiten in de woning gedurende de afwezigheid van [geïntimeerde] overlast hebben veroorzaakt rondom de woning, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft op grond van voorgaande overwegingen de vordering van Parteon afgewezen en Parteon in de proceskosten veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Parteon met zes grieven op, waarvan grief 1 hierboven al aan de orde is geweest. Bij de verdere behandeling van de grieven zal het (nadere) verweer van de bewindvoerder worden betrokken, voor zover van belang. Het hoger beroep Spoedeisend belang 4.5 Het hof stelt, evenals de kantonrechter, voorop dat Parteon een voldoende spoedeisend belang heeft bij de toewijzing van de door haar in deze procedure gevorderde voorziening betreffende de ontruiming. De woning is een zeer schaarse sociale huurwoning. Indien het beroep van Parteon op de buitengerechtelijke ontbinding slaagt of voldoende blijkt van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt, heeft Parteon er belang bij dat zij de woning spoedig weer tot haar beschikking krijgt, zodat zij deze aan een persoon op de wachtlijst voor een sociale huurwoning kan verhuren. Hiernaast geldt dat het telen van hennep als potentieel gevaar zettend en overlast veroorzakend is te duiden. Het zero tolerance beleid dat Parteon kennelijk in dit verband voert, verliest aan effectiviteit, indien eerst een langdurige bodemprocedure dient te worden doorlopen. Ook hierin is daarom een spoedeisend belang van Parteon bij toewijzing van de door haar gevraagde voorziening gelegen. Ook bij toewijzing van het gevorderde voorschot op de contractuele boete heeft Parteon een spoedeisend belang. Dit wordt hieronder bij de behandeling van deze laatste vordering nader toegelicht. Ontruiming en voortdurende verplichting tot betaling van de huur 4.6 Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat ziet op de bij voorbaat door Parteon uitgebrachte ontbindingsverklaring. Parteon heeft haar stellingen uit eerste aanleg herhaald en daarbij benadrukt dat Parteon verwacht dat de woning op korte termijn, althans in elk geval tijdens de procedure in hoger beroep, zal worden gesloten. Dit laatste doet echter niet af aan de overwegingen van de kantonrechter die het hof onderschrijft en waarbij het hof zich aansluit. De grief heeft dus geen succes. 4.7 Grief 3 betreft de door Parteon gestelde tekortkoming van [geïntimeerde] op grond waarvan volgens haar moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en ontruiming reeds in deze kort gedingprocedure kan worden toegewezen.

4.17 De slotsom is dat het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van Parteon zullen alsnog worden toegewezen als na te melden en met in achtneming van het hierboven overwogene. De bewindvoerder zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. Hiermee slagen ook de grieven 5 en 6.

Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende: veroordeelt geïntimeerde, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde] , tot ontruiming van de woning aan [straat] te [plaats 2] binnen een maand na betekening van dit arrest met alle daarin vanwege [geïntimeerde] aanwezige goederen en personen en tot vrije en algehele terbeschikkingstelling aan Parteon van al hetgeen tot het gehuurde behoort met overgifte aan Parteon van de sleutels; veroordeelt geïntimeerde, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde] , tot betaling van de huur ten bedrage van € 658,56 per maand tot aan de dag van de ontruiming; veroordeelt geïntimeerde, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde] , tot betaling van de contractuele boete ten bedrage van € 6.585,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 december 2022 tot aan de dag van algehele voldoening; veroordeelt geïntimeerde, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde] , in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Parteon begroot op € 638,18 aan verschotten en € 529,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 915,29 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door M.E. Hinskens-van Neck, mr. L.A.J. Dun en mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 september 2023.

Parteon heeft hierbij onder meer verwezen naar de verschillende verplichtingen van [geïntimeerde] die voortvloeien uit de Algemene Huurvoorwaarden en gesteld dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW. Deze grief slaagt. Het hof overweegt hieromtrent het volgende. 4.8 Parteon heeft onder overlegging van aanvullende stukken het standpunt ingenomen dat de hennepkwekerij in de woning in januari 2022 is opgebouwd en aansluitend daarop in gebruik is genomen. Uit deze en de eerder overgelegde stukken tezamen volgt volgens Parteon in elk geval dat de opbouw en ingebruikname ruim voor het vertrek van [geïntimeerde] naar [land] heeft plaatsgevonden. Aangezien [geïntimeerde] voor zijn vertrek - ook naar eigen zeggen - in de woning woonde, moet hij van de hennepteelt hebben geweten en daarbij een substantiële rol hebben gespeeld. [geïntimeerde] heeft daarmee volgens Parteon maandenlang in strijd gehandeld met zijn contractuele en wettelijke verplichtingen. 4.9 De bewindvoerder heeft eerdere hennepteelt betwist en uitdrukkelijk weersproken dat [geïntimeerde] vóór 18 oktober 2022 op de hoogte was van de hennepkwekerij in de woning. Voormelde stukken bevatten volgens de bewindvoerder slechts giswerk en aannames van de politie. De huismeester had niet eerder hennep geroken. [geïntimeerde] heeft de sleutels van de woning niet uit eigen beweging afgegeven; hij heeft dit gedaan op verzoek van de bewindvoerder. Er valt dus geen tekortkoming te constateren die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zo heeft de bewindvoerder betoogd. 4.10.1 Parteon heeft in hoger beroep een door Basisteam recherche [gemeente] , politie Noord-Holland opgemaakt stuk overgelegd dat is gedateerd op (het hof leest net als - onbetwist - Parteon:) 4 januari 2023. Dit stuk betreft een aanvulling op een eerdere bestuurlijke melding uit oktober 2022 over de hennepkwekerij in de woning. In dit stuk staat onder meer vermeld: Aanwijzing eerdere oogsten: Het is aannemelijk dat de opbouw van de hennepkwekerij is aangevangen omstreeks 11 januari 2022. Voor de opbouw van de kwekerij is een ruime periode van 5 weken gerekend. De 1e aanplant van hennepplanten heeft vermoedelijk plaatsgevonden omstreeks 15 februari 2022. Tussen de periode 15 februari en 19 juli 2022 hebben er vermoedelijk 2 oogsten plaatsgevonden. Bij het binnentreden van de woning is de derde oogst van de kwekerij aangetroffen in twee droognetten van meerdere lagen. Indicatoren eerdere oogst: - Stof/ vervuiling bovenzijde armaturen LED verlichting. - Stof/ vervuiling op aanwezige electra waaronder stekker. - Vervuiling op het zwarte zeil op de grond. - Aanslagresten op gele waterslang. - Aanslagresten op waterpomp. - Aanslagresten op koppelstuk. - Aanslagresten in watervat. (…) - Verkleuring van hout in de kweekruimtes. De verkleuring van het hout vindt plaats door vuil en blootstelling aan het licht van de ledlampen. 4.10.2 Ook heeft Parteon een toelichting van de politie op deze aanvulling en de aannemelijke opbouwdatum in de procedure gebracht. In deze toelichting staat onder meer vermeld: De berekening van de politie is dat de verdachte 2 eerdere oogsten van hennepplanten heeft gehad (…). De 3e aanplant van hennepplanten die geoogst was en er nog lag te drogen, is door de politie in beslaggenomen (…). De eerdere oogsten zijn berekend op sporen en goederen die vervuild zijn en aangetroffen zijn in de ruimtes die gebruikt werden bij de hennepkwekerij. In onze berekening is het volgende aangehouden: Voor de bouw van de kweekruimte met de droogruimte houden wij ruim geschat 4 weken aan. Hennepplanten hebben 10 weken nodig om te groeien en toppen te vormen en de oogst er af te halen. Als de hennepplanten geoogst worden, houden wij 2 weken aan tot de aanplant van nieuwe hennepplantjes. (1 week voor de oogst met het weghalen van goederen en 1 week voor weer het plaatsen van nieuwe goederen tot dat de nieuwe hennepplantjes weer in nieuwe potgrond zijn gezet). Aanvang van de bouw van de kweeruimte en de droogruimte van de hennepkwekerij in de woning geschat omstreeks 11 januari 2022. De 2 oogst die de verdachte dan verkocht heeft wordt geschat omstreeks 19 juli 2022. 2 weken na 19 juli 2022, schatten wij dat de verdachte de 3e aanplant van hennepplantjes heeft gedaan. Bij de inval op 18 oktober 2022, troffen wij de oogst van de 3e aanplant aan. Wij schatten dat deze daar 1 week te drogen lag. Was namelijk bijna droog. De tijd van het gehele kweken is dus gelegen tussen 11-01-2022 tot de inval op 18 oktober 2022 en is dus ruim meer dan wat de verdachte aangaf dat hij in het buitenland was. 4.10.3 Daarnaast heeft Parteon nog een aangifte van [naam] overgelegd waarin onder meer is vermeld: Uit het door [naam] ingestelde onderzoek is gebleken dat er een hennepplantage was ingericht in bovengenoemd perceel in ieder geval in de periode van 19 maart 2022 tot 18 oktober 2022. Dit betekent dat er in deze periode vermoedelijk sprake is geweest van 3 eerdere teelt/teelten. 4.11 Naar het voorlopig oordeel van het hof is met deze aanvullende stukken voldoende aannemelijk geworden dat al vóór het vertrek van [geïntimeerde] naar [land] hennep werd gekweekt in de woning. De precieze gang van zaken, ook die ten tijde van het verblijf van [geïntimeerde] in [land] , kan in het midden blijven. Niet in geschil is immers dat [geïntimeerde] voorafgaand aan deze periode de woning zelf bewoonde, waarmee vooralsnog in beginsel zijn betrokkenheid bij de hennepteelt en daarmee de overtreding van artikel 6.11 van de Algemene Huurvoorwaarden en van artikel 7:213 BW voldoende is gegeven. Het hof oordeelt het in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter in deze tekortkoming voldoende aanleiding zal zien om op de voet van artikel 6:265 lid 1 BW tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te beslissen. De enkele en niet nader toegelichte stelling van de bewindvoerder dat [geïntimeerde] niets van doen had met de hennepteelt en hij pas op 18 oktober 2022 daarvan op de hoogte is geraakt volstaat onder de naar voren gekomen omstandigheden niet als verweer. Het beroep van de bewindvoerder op de ingrijpendheid van een ontruiming voor [geïntimeerde] , mede gezien zijn gezondheidstoestand, legt onvoldoende gewicht in de schaal voor toepassing van de zogenaamde tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW. Rekening houdend met alle omstandigheden van dit geval waaronder de belangen over en weer, oordeelt het hof dat dit belang van [geïntimeerde] niet zwaarder weegt dan de belangen van Parteon, zoals hierboven onder 4.5 weergegeven. Ook verder is niet gebleken van feiten of omstandigheden op grond waarvan het beroep op de tenzij-clausule zou dienen te worden gehonoreerd. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat het hof een ontruimingstermijn zal hanteren van een maand.