ECLI:NL:GHAMS:2023:2408

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.272.269/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6314259 CV EXPL 17-21262 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 september 2023 inzake PC18 B.V., gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. M. Molenaar te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. M.L. Cohen te Amsterdam. 1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep Partijen worden hierna PC18 en [geïntimeerde] genoemd. Het hof heeft in deze zaak op 28 december 2021 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Op 16 maart 2022 hebben getuigenverhoren plaatsgehad. Partijen hebben de resultaten van de bewijslevering besproken in daartoe strekkende memories. De memorie van [geïntimeerde] bevat producties en een verzoek tot het houden van een descente. Ten slotte is weer arrest gevraagd.

2.1 Bij het tussenvonnis tussenarrest is PC18 niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep tegen het bestreden vonnis van 11 juni 2018, voor zover in reconventie gewezen. Daarnaast heeft het hof het volgende overwogen: - PC18 kan haar vorderingen tot ontbinding, ontruiming en schadevergoeding niet baseren op handelingen die [geïntimeerde] voor 20 februari 2012 heeft verricht, omdat PC18 toen nog geen eigenaar was van het gehuurde en niet is gebleken dat de vorderingen die op die handelingen zouden kunnen worden gebaseerd, aan PC18 zijn overgedragen; - grief 4 faalt, omdat van relevante bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde niet is gebleken. Ook grief 5 faalt, omdat de door [geïntimeerde] erkende tekortkomingen geen grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst op vordering van PC18; - [geïntimeerde] is op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst verplicht het gehuurde werkelijk als woning te gebruiken en dus niet slechts als, bijvoorbeeld, enkel postadres en officieel adres of reservewoning of toekomstige woning. Met de bevindingen van het onderzoeksbureau [bedrijf] en het (te) weinige wat [geïntimeerde] daartegen heeft ingebracht is behoudens tegenbewijs bewezen dat [geïntimeerde] in de onderzoeksperiode het gehuurde niet (in de hiervoor bedoelde zin) heeft gebruikt als woning voor zichzelf. [geïntimeerde] krijgt de gelegenheid tegenbewijs te leveren; - op grond van de gemeentelijke regelgeving en via artikel 13 lid 1 van de huurovereenkomst dus ook op grond van de huurovereenkomst is [geïntimeerde] gehouden haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. PC18 kan daarop echter geen vordering tot ontbinding baseren omdat zij in afwijking van het bepaalde in artikel 13 lid 1 van de huurovereenkomst [geïntimeerde] nooit heeft gesommeerd het gehuurde op de juiste wijze te gebruiken. De gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] hoofdverblijf dient te hebben in het gehuurde is echter wel toewijsbaar, evenals de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] PC18 schadeloos moet stellen als de gemeente aan PC18 een bestuurlijke boete zou opleggen omdat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. 2.2 Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft [geïntimeerde] twee getuigen doen horen, zichzelf en [naam 1] . 2.2.1 [geïntimeerde] heeft als getuige, voor zover relevant, het volgende verklaard. (…)Ik heb de boerderij gehuurd om te gebruiken als bedrijfsruimte voor mijn communicatieadviesbureau. Ik ging daar toen ook trainingen geven. Toen ik de boerderij huurde, was die casco. Er zaten geen voorzieningen in. Er was een eenvoudige douche, maar een keuken was er niet en die is er ook nooit gekomen. Ik heb daar een tafeltje met een butagasstelletje neergezet. (…) In eerste instantie gaf ik daar gewoon training aan managers. Op 12 mei 1997 heb ik mijn eerste twee kalfjes vrijgekocht. Op een gegeven moment ben ik de zorg voor de dieren gaan combineren met de trainingen die ik gaf. De boerderij noem ik een decorboerderij. Als ik op de boerderij slaap, is daar altijd een reden voor. Ik slaap dan bij de dieren. Er is geen slaapkamer in de boerderij. Ik slaap waar ik nodig ben. Ik heb bijvoorbeeld een tijd geleden een koe opgenomen met een kalf en die nacht ben ik bij die dieren in de stal gaan slapen. (…) In de periode augustus tot december 2016 had ik op verzoek van de politie een jong hangbuikzwijntje met haar 6 biggetjes opgenomen die waren gedumpt. Dat is een gigantische klus. (…) Zoals gezegd: als ik op de boerderij blijf slapen, is daar altijd een reden voor. Er gebeurt heel vaak iets op de boerderij, maar 2016 was een uitzonderlijk hectisch jaar. Wij hebben toen 15 nieuwe dieren opgenomen en op 16 augustus is onverwacht een van de kalfjes die ik als eerste had gekocht, overleden. In diezelfde periode werden veel dieren van het eerste uur ziek. Zodra het kon, was ik op de [straatnaam] . In de periode van het onderzoek was dat heel weinig. Ik had in die periode 3 locaties: de boerderij, het [locatie 1] vlakbij de boerderij en het [locatie 2] aan de Zuidas. Verder heb ik in december 2016 meegewerkt aan het afscheidsfeest van de directeur van de Zuidas. Ik ben daar toen met een varken (…) naartoe gegaan. Dat heeft mij toen veel werk gekost. (…) Het is nu rustiger op de boerderij. Ik neem ook geen hangbuikzwijntjes meer op. De oudere dieren op de boerderij zijn inmiddels dood en er zullen de komende tijd nog een aantal overlijden, en dan blijven er 40 dieren over, waarmee het veel rustiger is. U confronteert mij met de verklaring die mijn buurvrouw over mij heeft afgelegd (productie 11 bij de inleidende dagvaarding). (…) Het bleek (…) dat mijn bovenbuurvrouw een verzamelwoede had. Toen is zij door de huisbaas en diens advocaat en [naam 2] onder druk gezet om te vertrekken. Ze dreigden haar anders gek te laten verklaren. Dit is ook de reden dat ze heeft verklaard zoals ze heeft verklaard. (…)De bovenbuurvrouw heeft dan wel verklaard dat ze mij nooit zag, maar ze was zelf ook heel uithuizig vanwege die verwarmingskwestie en ook heeft ze heel lang in het buitenland verbleven. Het is juist dat de post werd verzameld en opgehaald, maar dat was juist in die drukke periode met die hangbuikzwijntjes. U confronteert mij met een aantal uitlatingen die ik heb gedaan in mijn blog van de stichting familie [X] . In 2011 spreek ik over ‘samenwonen’ met de dieren. U moet begrijpen dat ik die blogs schrijf voor de vrienden van de stichting en dan romantiseer ik die situatie een beetje. Op 2 juni 2010 schrijf ik dat ik niet, om te gaan stemmen, heen en weer naar [plaats] wil. Mijn hart ligt nu eenmaal bij de dieren en dat is misschien de reden dat ik het zo heb verwoord. U citeert de blog van 16 november 2006, waarin ik zeg dat ik op de [straatnaam] woon. Dat is ook de situatie. Daar heb ik mijn abonnementen, daar ben ik ingeschreven en daar heb ik ook mijn kleding. Ik heb daar ook mijn parkeervergunning. Op 17 april 2005 zeg ik: ‘toen ik hier pas kwam wonen’. Ook dat is een vorm van romantiseren. U zegt dat in de blog in 2004 staat vermeld: ‘mijn broer gaat een tijdje in mijn huis zitten’. U zegt mij dat u dit een opvallende manier van formuleren vindt als ik zelf daar ook zou wonen, omdat het dan meer voor de hand zou liggen om te zeggen dat mijn broer bij mij kwam wonen. Toch is dat de situatie. Toen mijn broer op de [straatnaam] verbleef, verbleef ik daar ook af en toe, op dezelfde manier als ik hiervoor al heb beschreven, namelijk als het niet nodig was voor mij om op de boerderij te slapen. (…) U wijst mij erop dat ik in de periode van dat onderzoek van [naam 2] wel een bezoek heb gebracht aan het [locatie 2] aan de Zuidas, maar niet aan de [straatnaam] . Dat zal er ongetwijfeld mee te maken gehad hebben dat ik toen nodig was op de boerderij. U confronteert mij met de verklaring van de aannemer op bladzijde 50 van het onderzoeksrapport. Deze zegt dat hij vindt dat de woning er niet bewoond uitzag, maar het was midden in een verbouwingsperiode, en je kon toen ook amper in de woning zijn. Inderdaad is er toen een lekkage ontstaan als gevolg van het douchen, maar dat had ermee te maken dat ik vergeten was het dekseltje van het doucheputje te verwijderen. Ik had toen migraine en ben langdurig onder de douche gaan zitten. Toen is het water over de dorpel gelopen. Die dorpel was door de huisbaas op een verkeerde manier gemonteerd. De werklieden en aannemers die verklaringen in deze zin hebben afgelegd, hebben allemaal daarbij een belang. Over het Franse balkon heb ik weldegelijk meermalen geklaagd.

2.14 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen kan het bestreden vonnis in conventie niet in stand blijven, voor zover het betreft de gevorderde verklaring voor recht inzake de Huisvestingsverordening 2016, de onderzoekskosten en de buitengerechtelijke kosten. Die vorderingen zullen alsnog (wat betreft de buitengerechtelijke kosten: ten dele) worden toegewezen. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. Daarnaast is de in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot het hoofdverblijf toewijsbaar. 2.15 Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, worden de kosten van het hoger beroep gecompenseerd.

Het hof: vernietigt het bestreden vonnis van 11 juni 2018 in conventie, voor zover daarbij de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de Huisvestingsverordening 2016, de gevorderde vergoeding van de onderzoekskosten van [bedrijf] en de gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen; in zoverre opnieuw rechtdoende: verklaart voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor eventueel aan PC18 op grond van artikel 4.2.2 van de Huisvestingsverordening 2016 opgelegde boetes opgelegd tijdens de looptijd van de hiervoor bedoelde huurovereenkomst wegens onttrekking door [geïntimeerde] van de woonruimte aan de [straatnaam] 18-I te Amsterdam; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan PC18 van de onderzoekskosten van [bedrijf] ten bedrage van € 19.423,67, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dit arrest tot de voldoening; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan PC18 van een bedrag van € 969,24 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dit arrest tot de voldoening; bekrachtigt het bestreden vonnis in conventie voor het overige; verklaart voor recht dat [geïntimeerde] op grond van de wet en de huurovereenkomst gehouden is haar hoofdverblijf te houden in de woonruimte aan de [straatnaam] 18-I te Amsterdam; compenseert de proceskosten van het geding in hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.272.269/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6314259 CV EXPL 17-21262 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 september 2023 inzake PC18 B.V., gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. M. Molenaar te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. M.L. Cohen te Amsterdam. 1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep Partijen worden hierna PC18 en [geïntimeerde] genoemd. Het hof heeft in deze zaak op 28 december 2021 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Op 16 maart 2022 hebben getuigenverhoren plaatsgehad. Partijen hebben de resultaten van de bewijslevering besproken in daartoe strekkende memories. De memorie van [geïntimeerde] bevat producties en een verzoek tot het houden van een descente. Ten slotte is weer arrest gevraagd.

2.1 Bij het tussenvonnis tussenarrest is PC18 niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep tegen het bestreden vonnis van 11 juni 2018, voor zover in reconventie gewezen. Daarnaast heeft het hof het volgende overwogen: - PC18 kan haar vorderingen tot ontbinding, ontruiming en schadevergoeding niet baseren op handelingen die [geïntimeerde] voor 20 februari 2012 heeft verricht, omdat PC18 toen nog geen eigenaar was van het gehuurde en niet is gebleken dat de vorderingen die op die handelingen zouden kunnen worden gebaseerd, aan PC18 zijn overgedragen; - grief 4 faalt, omdat van relevante bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde niet is gebleken. Ook grief 5 faalt, omdat de door [geïntimeerde] erkende tekortkomingen geen grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst op vordering van PC18; - [geïntimeerde] is op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst verplicht het gehuurde werkelijk als woning te gebruiken en dus niet slechts als, bijvoorbeeld, enkel postadres en officieel adres of reservewoning of toekomstige woning. Met de bevindingen van het onderzoeksbureau [bedrijf] en het (te) weinige wat [geïntimeerde] daartegen heeft ingebracht is behoudens tegenbewijs bewezen dat [geïntimeerde] in de onderzoeksperiode het gehuurde niet (in de hiervoor bedoelde zin) heeft gebruikt als woning voor zichzelf. [geïntimeerde] krijgt de gelegenheid tegenbewijs te leveren; - op grond van de gemeentelijke regelgeving en via artikel 13 lid 1 van de huurovereenkomst dus ook op grond van de huurovereenkomst is [geïntimeerde] gehouden haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. PC18 kan daarop echter geen vordering tot ontbinding baseren omdat zij in afwijking van het bepaalde in artikel 13 lid 1 van de huurovereenkomst [geïntimeerde] nooit heeft gesommeerd het gehuurde op de juiste wijze te gebruiken. De gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] hoofdverblijf dient te hebben in het gehuurde is echter wel toewijsbaar, evenals de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] PC18 schadeloos moet stellen als de gemeente aan PC18 een bestuurlijke boete zou opleggen omdat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. 2.2 Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft [geïntimeerde] twee getuigen doen horen, zichzelf en [naam 1] . 2.2.1 [geïntimeerde] heeft als getuige, voor zover relevant, het volgende verklaard. (…)Ik heb de boerderij gehuurd om te gebruiken als bedrijfsruimte voor mijn communicatieadviesbureau. Ik ging daar toen ook trainingen geven. Toen ik de boerderij huurde, was die casco. Er zaten geen voorzieningen in. Er was een eenvoudige douche, maar een keuken was er niet en die is er ook nooit gekomen. Ik heb daar een tafeltje met een butagasstelletje neergezet. (…) In eerste instantie gaf ik daar gewoon training aan managers. Op 12 mei 1997 heb ik mijn eerste twee kalfjes vrijgekocht. Op een gegeven moment ben ik de zorg voor de dieren gaan combineren met de trainingen die ik gaf. De boerderij noem ik een decorboerderij. Als ik op de boerderij slaap, is daar altijd een reden voor. Ik slaap dan bij de dieren. Er is geen slaapkamer in de boerderij. Ik slaap waar ik nodig ben. Ik heb bijvoorbeeld een tijd geleden een koe opgenomen met een kalf en die nacht ben ik bij die dieren in de stal gaan slapen. (…) In de periode augustus tot december 2016 had ik op verzoek van de politie een jong hangbuikzwijntje met haar 6 biggetjes opgenomen die waren gedumpt. Dat is een gigantische klus. (…) Zoals gezegd: als ik op de boerderij blijf slapen, is daar altijd een reden voor. Er gebeurt heel vaak iets op de boerderij, maar 2016 was een uitzonderlijk hectisch jaar. Wij hebben toen 15 nieuwe dieren opgenomen en op 16 augustus is onverwacht een van de kalfjes die ik als eerste had gekocht, overleden. In diezelfde periode werden veel dieren van het eerste uur ziek. Zodra het kon, was ik op de [straatnaam] . In de periode van het onderzoek was dat heel weinig. Ik had in die periode 3 locaties: de boerderij, het [locatie 1] vlakbij de boerderij en het [locatie 2] aan de Zuidas. Verder heb ik in december 2016 meegewerkt aan het afscheidsfeest van de directeur van de Zuidas. Ik ben daar toen met een varken (…) naartoe gegaan. Dat heeft mij toen veel werk gekost. (…) Het is nu rustiger op de boerderij. Ik neem ook geen hangbuikzwijntjes meer op. De oudere dieren op de boerderij zijn inmiddels dood en er zullen de komende tijd nog een aantal overlijden, en dan blijven er 40 dieren over, waarmee het veel rustiger is. U confronteert mij met de verklaring die mijn buurvrouw over mij heeft afgelegd (productie 11 bij de inleidende dagvaarding). (…) Het bleek (…) dat mijn bovenbuurvrouw een verzamelwoede had. Toen is zij door de huisbaas en diens advocaat en [naam 2] onder druk gezet om te vertrekken. Ze dreigden haar anders gek te laten verklaren. Dit is ook de reden dat ze heeft verklaard zoals ze heeft verklaard. (…)De bovenbuurvrouw heeft dan wel verklaard dat ze mij nooit zag, maar ze was zelf ook heel uithuizig vanwege die verwarmingskwestie en ook heeft ze heel lang in het buitenland verbleven. Het is juist dat de post werd verzameld en opgehaald, maar dat was juist in die drukke periode met die hangbuikzwijntjes. U confronteert mij met een aantal uitlatingen die ik heb gedaan in mijn blog van de stichting familie [X] . In 2011 spreek ik over ‘samenwonen’ met de dieren. U moet begrijpen dat ik die blogs schrijf voor de vrienden van de stichting en dan romantiseer ik die situatie een beetje. Op 2 juni 2010 schrijf ik dat ik niet, om te gaan stemmen, heen en weer naar [plaats] wil. Mijn hart ligt nu eenmaal bij de dieren en dat is misschien de reden dat ik het zo heb verwoord. U citeert de blog van 16 november 2006, waarin ik zeg dat ik op de [straatnaam] woon. Dat is ook de situatie. Daar heb ik mijn abonnementen, daar ben ik ingeschreven en daar heb ik ook mijn kleding. Ik heb daar ook mijn parkeervergunning. Op 17 april 2005 zeg ik: ‘toen ik hier pas kwam wonen’. Ook dat is een vorm van romantiseren. U zegt dat in de blog in 2004 staat vermeld: ‘mijn broer gaat een tijdje in mijn huis zitten’. U zegt mij dat u dit een opvallende manier van formuleren vindt als ik zelf daar ook zou wonen, omdat het dan meer voor de hand zou liggen om te zeggen dat mijn broer bij mij kwam wonen. Toch is dat de situatie. Toen mijn broer op de [straatnaam] verbleef, verbleef ik daar ook af en toe, op dezelfde manier als ik hiervoor al heb beschreven, namelijk als het niet nodig was voor mij om op de boerderij te slapen. (…) U wijst mij erop dat ik in de periode van dat onderzoek van [naam 2] wel een bezoek heb gebracht aan het [locatie 2] aan de Zuidas, maar niet aan de [straatnaam] . Dat zal er ongetwijfeld mee te maken gehad hebben dat ik toen nodig was op de boerderij. U confronteert mij met de verklaring van de aannemer op bladzijde 50 van het onderzoeksrapport. Deze zegt dat hij vindt dat de woning er niet bewoond uitzag, maar het was midden in een verbouwingsperiode, en je kon toen ook amper in de woning zijn. Inderdaad is er toen een lekkage ontstaan als gevolg van het douchen, maar dat had ermee te maken dat ik vergeten was het dekseltje van het doucheputje te verwijderen. Ik had toen migraine en ben langdurig onder de douche gaan zitten. Toen is het water over de dorpel gelopen. Die dorpel was door de huisbaas op een verkeerde manier gemonteerd. De werklieden en aannemers die verklaringen in deze zin hebben afgelegd, hebben allemaal daarbij een belang. Over het Franse balkon heb ik weldegelijk meermalen geklaagd.

2.14 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen kan het bestreden vonnis in conventie niet in stand blijven, voor zover het betreft de gevorderde verklaring voor recht inzake de Huisvestingsverordening 2016, de onderzoekskosten en de buitengerechtelijke kosten. Die vorderingen zullen alsnog (wat betreft de buitengerechtelijke kosten: ten dele) worden toegewezen. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. Daarnaast is de in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot het hoofdverblijf toewijsbaar. 2.15 Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, worden de kosten van het hoger beroep gecompenseerd.

Het hof: vernietigt het bestreden vonnis van 11 juni 2018 in conventie, voor zover daarbij de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de Huisvestingsverordening 2016, de gevorderde vergoeding van de onderzoekskosten van [bedrijf] en de gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen; in zoverre opnieuw rechtdoende: verklaart voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor eventueel aan PC18 op grond van artikel 4.2.2 van de Huisvestingsverordening 2016 opgelegde boetes opgelegd tijdens de looptijd van de hiervoor bedoelde huurovereenkomst wegens onttrekking door [geïntimeerde] van de woonruimte aan de [straatnaam] 18-I te Amsterdam; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan PC18 van de onderzoekskosten van [bedrijf] ten bedrage van € 19.423,67, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dit arrest tot de voldoening; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan PC18 van een bedrag van € 969,24 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dit arrest tot de voldoening; bekrachtigt het bestreden vonnis in conventie voor het overige; verklaart voor recht dat [geïntimeerde] op grond van de wet en de huurovereenkomst gehouden is haar hoofdverblijf te houden in de woonruimte aan de [straatnaam] 18-I te Amsterdam; compenseert de proceskosten van het geding in hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023.

Mij werd toen gezegd dat ik er maar een plant voor moet zetten om te voorkomen dat ik per ongeluk op het onveilige balkon zou gaan staan. (…) Op foto 14 (productie 15 bij memorie van grieven) is mijn koelkast te zien. Ik ben niet iemand die een grote koelkast met voorraden heeft. Ik leef alleen en ik leef sober. Wat op de foto zichtbaar is, is wat ik eet. Meer heb ik niet nodig. In de boerderij staat ook een dergelijke kleine koelkast. (…) Aan de bovenbuurvrouw zijn destijds aanbiedingen gedaan om te vertrekken. Die aanbiedingen heb ik niet ontvangen. (…) Sinds 2016 verblijf ik veel frequenter in de woning, ongeveer 50/50. Dat is heerlijk, ik kom daar tot rust. (…) In de periode voor 23 december 2016 heb ik 3 dagen migraine gehad. Ik kreeg die aanval op de boerderij en ben daar toen ook gebleven, omdat het bij zo’n aanval eenvoudig onmogelijk is om me te verplaatsen. Ik hoefde niet verzorgd te worden. Je kunt dan alleen maar braken en liggen hopen dat het snel over is. Ik lag op een matje in een hoek van het kantoortje. 2.2.2 De getuige Kennedy heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard. (…) Ik heb vrijwel dagelijks contact met [geïntimeerde] . Op uw vraag hoe vaak zij gedurende de tweede helft van 2016 in de woning aan de [straatnaam] was, antwoord ik dat ik dit niet precies weet. Ik was in die periode ook veel op de Zuidas aanwezig. Ik kan mij voorstellen dat het minder was dan gebruikelijk, omdat er toen sprake was van een tsunami aan nieuwe dieren met de nodige complicaties bovenop de oude dieren die ook opeens iets konden mankeren. [geïntimeerde] is een expert in het observeren of een dier iets mankeert en om dat te duiden. Zij zit er dan ook bovenop. Ik weet niet van minuut tot minuut wat [geïntimeerde] doet. De vragen wat [geïntimeerde] deed als zij in de periode tot het einde van 2016 in de woning aan de [straatnaam] was, of hoelang zij daar dan verbleef, kan ik daarom niet beantwoorden. De vraag of [geïntimeerde] in de periode tot het einde van 2016 in de woning aan de [straatnaam] overnachtte, kan ik om dezelfde reden ook niet beantwoorden. Het zou kunnen. Zij komt er graag, want de [straatnaam] is stil en de boerderij is hectisch. Ik heb op verzoek van [geïntimeerde] weleens post opgehaald uit de woning in de [straatnaam] . Dat gebeurde ad hoc. Ik was dan in het [locatie 2] en dat is dichtbij de woning aan de [straatnaam] . Ik kreeg dan een sleutel mee, dit gebeurde omdat [geïntimeerde] dan druk was met de dieren. (…) De boerderij is casco. Er zijn muren en er is een dak. De boerderij is ingericht voor de dieren. Er was een ruimte voor ontvangst van mensen, maar daar moet u zich niet te veel van voorstellen en die is bovendien afgebrand tegen het eind van januari 2017. Ik was op het moment van de brand met [geïntimeerde] aanwezig in de woning aan de [straatnaam] voor een overleg, toen de buurman belde dat de boerderij in brand stond. Er is in de boerderij een plek waar soep opgewarmd kan worden. Er waren 2 pitten aanwezig, maar het dak lekte daar. Nu is er een plank met een butagasfles. Ik verblijf in een tiny-house/pipowagen in een stal die hoort bij de boerderij. [geïntimeerde] slaapt bij de dieren waar iets mee is als zij op de boerderij overnacht. Zij heeft geen vaste slaapplek op de boerderij. Dit gebeurt als er intensief toezicht of zorg nodig is. Dan moet je goed opletten en er bovenop zitten. [geïntimeerde] is ook nieuwsgierig naar dieren en zij wordt veel benaderd door andere mensen en andere instanties met vragen over dieren. Deze kennis verkrijg je alleen door de dieren veel te observeren. Het observeren kan maanden duren. [geïntimeerde] werkt en slaapt dan in de buurt van de dieren, zodat zij kunnen wennen aan mensen. In de tweede helft van 2016 was [geïntimeerde] weinig aanwezig in de woning aan de [straatnaam] in verband met de opvang van mini zwijntjes. Eigenlijk deed [geïntimeerde] dat al niet meer, maar zij werd benaderd door de politie of het dierenasiel en besloot om dit toompje nog op te nemen. Daar ben je maanden zoet mee. Tegen de kerst konden de dieren weer op eigen kracht voort. (…) Op uw vraag waar [geïntimeerde] haar persoonlijke spullen bewaart antwoord ik dat dit in de woning aan de [straatnaam] is. Zij heeft daar privé foto’s, een archief met ordners, boeken en er is een kast waarin ik pumps heb gezien. Foto’s van de dieren bewaart zij op de boerderij. (…) Op de vraag of de woning er in die periode bewoond uitzag antwoord ik dat ik denk van wel. Er was een bed en een keuken met spullen. Het zag eruit hoe een huis eruit ziet maar het is wel minimaal ingericht. Op de vraag of ik in de woning aan de [straatnaam] naast pumps ook kleding heb aangetroffen, antwoord ik dat ik mij de pumps herinner, omdat ik een schoenenmens ben. In de boerderij bevindt zich werkkleding. Op de vraag waar [geïntimeerde] volgens mij woont, antwoord ik dat de [straatnaam] haar woning is en dat de boerderij haar werk is, maar dat is wel haar levenswerk en het is geen 9 tot 5 baan. (…) Op de vraag waarop ik mijn verklaring baseer, dat [geïntimeerde] in de woning aan de [straatnaam] woont, antwoord ik dat ik dat daarop baseer dat in de boerderij eigenlijk niet te wonen valt. De boerderij is vervallen. Er staan ook geen spullen in, behalve spullen ten behoeve van de dieren. 2.3 Bij haar memorie na enquête heeft [geïntimeerde] nog een plattegrond van het gehuurde overgelegd, alsmede een uitdraai van haar blog over de onderzoeksperiode, een afschrift van het huurcontract van de boerderij, vergrote afdrukken van enige van de foto’s die PC18 als productie 15 bij de memorie van grieven heeft overgelegd en een aantal ongedateerde interieurfoto’s van het gehuurde. Zij heeft het hof verzocht een descente te gelasten naar de boerderij, opdat het hof kan zien dat de boerderij slechts een bedrijfsruimte is, en eventueel ook naar het gehuurde. 2.4 [geïntimeerde] heeft in haar memorie na enquête vraagtekens geplaatst bij de betrouwbaarheid van het onderzoeksrapport van [bedrijf] . Zij meent dat de periode van 17 tot en met 22 augustus 2016 niet kan worden meegenomen als periode waarin niemand het gehuurde heeft bezocht, omdat uit de foto’s en de tekst van het rapport niet duidelijk blijkt dat op 17 augustus 2016 op beide toegangsdeuren van het gehuurde een paardenhaar is geplakt, zodat het mogelijk is dat het gehuurde is bezocht via de linker toegangsdeur. Verder heeft zij erop gewezen dat op verschillende data de geregistreerde tijdstippen niet kunnen kloppen. Ten slotte heeft zij aangevoerd dat ook in de periode van 15 tot 18 november 2016 het gehuurde kan zijn bezocht via de linker deur. 2.5 De door [geïntimeerde] gesignaleerde foutieve tijdstippen zijn evidente schrijffouten, die de betrouwbaarheid van het onderzoek niet aantasten. Gelet op de tekst van het rapport in combinatie met de daarbij gevoegde foto’s acht het hof het niet geheel uitgesloten dat pas op 29 augustus 2016 op beide toegangsdeuren een paardenhaar is geplakt.

Mij werd toen gezegd dat ik er maar een plant voor moet zetten om te voorkomen dat ik per ongeluk op het onveilige balkon zou gaan staan. (…) Op foto 14 (productie 15 bij memorie van grieven) is mijn koelkast te zien. Ik ben niet iemand die een grote koelkast met voorraden heeft. Ik leef alleen en ik leef sober. Wat op de foto zichtbaar is, is wat ik eet. Meer heb ik niet nodig. In de boerderij staat ook een dergelijke kleine koelkast. (…) Aan de bovenbuurvrouw zijn destijds aanbiedingen gedaan om te vertrekken. Die aanbiedingen heb ik niet ontvangen. (…) Sinds 2016 verblijf ik veel frequenter in de woning, ongeveer 50/50. Dat is heerlijk, ik kom daar tot rust. (…) In de periode voor 23 december 2016 heb ik 3 dagen migraine gehad. Ik kreeg die aanval op de boerderij en ben daar toen ook gebleven, omdat het bij zo’n aanval eenvoudig onmogelijk is om me te verplaatsen. Ik hoefde niet verzorgd te worden. Je kunt dan alleen maar braken en liggen hopen dat het snel over is. Ik lag op een matje in een hoek van het kantoortje. 2.2.2 De getuige Kennedy heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard. (…) Ik heb vrijwel dagelijks contact met [geïntimeerde] . Op uw vraag hoe vaak zij gedurende de tweede helft van 2016 in de woning aan de [straatnaam] was, antwoord ik dat ik dit niet precies weet. Ik was in die periode ook veel op de Zuidas aanwezig. Ik kan mij voorstellen dat het minder was dan gebruikelijk, omdat er toen sprake was van een tsunami aan nieuwe dieren met de nodige complicaties bovenop de oude dieren die ook opeens iets konden mankeren. [geïntimeerde] is een expert in het observeren of een dier iets mankeert en om dat te duiden. Zij zit er dan ook bovenop. Ik weet niet van minuut tot minuut wat [geïntimeerde] doet. De vragen wat [geïntimeerde] deed als zij in de periode tot het einde van 2016 in de woning aan de [straatnaam] was, of hoelang zij daar dan verbleef, kan ik daarom niet beantwoorden. De vraag of [geïntimeerde] in de periode tot het einde van 2016 in de woning aan de [straatnaam] overnachtte, kan ik om dezelfde reden ook niet beantwoorden. Het zou kunnen. Zij komt er graag, want de [straatnaam] is stil en de boerderij is hectisch. Ik heb op verzoek van [geïntimeerde] weleens post opgehaald uit de woning in de [straatnaam] . Dat gebeurde ad hoc. Ik was dan in het [locatie 2] en dat is dichtbij de woning aan de [straatnaam] . Ik kreeg dan een sleutel mee, dit gebeurde omdat [geïntimeerde] dan druk was met de dieren. (…) De boerderij is casco. Er zijn muren en er is een dak. De boerderij is ingericht voor de dieren. Er was een ruimte voor ontvangst van mensen, maar daar moet u zich niet te veel van voorstellen en die is bovendien afgebrand tegen het eind van januari 2017. Ik was op het moment van de brand met [geïntimeerde] aanwezig in de woning aan de [straatnaam] voor een overleg, toen de buurman belde dat de boerderij in brand stond. Er is in de boerderij een plek waar soep opgewarmd kan worden. Er waren 2 pitten aanwezig, maar het dak lekte daar. Nu is er een plank met een butagasfles. Ik verblijf in een tiny-house/pipowagen in een stal die hoort bij de boerderij. [geïntimeerde] slaapt bij de dieren waar iets mee is als zij op de boerderij overnacht. Zij heeft geen vaste slaapplek op de boerderij. Dit gebeurt als er intensief toezicht of zorg nodig is. Dan moet je goed opletten en er bovenop zitten. [geïntimeerde] is ook nieuwsgierig naar dieren en zij wordt veel benaderd door andere mensen en andere instanties met vragen over dieren. Deze kennis verkrijg je alleen door de dieren veel te observeren. Het observeren kan maanden duren. [geïntimeerde] werkt en slaapt dan in de buurt van de dieren, zodat zij kunnen wennen aan mensen. In de tweede helft van 2016 was [geïntimeerde] weinig aanwezig in de woning aan de [straatnaam] in verband met de opvang van mini zwijntjes. Eigenlijk deed [geïntimeerde] dat al niet meer, maar zij werd benaderd door de politie of het dierenasiel en besloot om dit toompje nog op te nemen. Daar ben je maanden zoet mee. Tegen de kerst konden de dieren weer op eigen kracht voort. (…) Op uw vraag waar [geïntimeerde] haar persoonlijke spullen bewaart antwoord ik dat dit in de woning aan de [straatnaam] is. Zij heeft daar privé foto’s, een archief met ordners, boeken en er is een kast waarin ik pumps heb gezien. Foto’s van de dieren bewaart zij op de boerderij. (…) Op de vraag of de woning er in die periode bewoond uitzag antwoord ik dat ik denk van wel. Er was een bed en een keuken met spullen. Het zag eruit hoe een huis eruit ziet maar het is wel minimaal ingericht. Op de vraag of ik in de woning aan de [straatnaam] naast pumps ook kleding heb aangetroffen, antwoord ik dat ik mij de pumps herinner, omdat ik een schoenenmens ben. In de boerderij bevindt zich werkkleding. Op de vraag waar [geïntimeerde] volgens mij woont, antwoord ik dat de [straatnaam] haar woning is en dat de boerderij haar werk is, maar dat is wel haar levenswerk en het is geen 9 tot 5 baan. (…) Op de vraag waarop ik mijn verklaring baseer, dat [geïntimeerde] in de woning aan de [straatnaam] woont, antwoord ik dat ik dat daarop baseer dat in de boerderij eigenlijk niet te wonen valt. De boerderij is vervallen. Er staan ook geen spullen in, behalve spullen ten behoeve van de dieren. 2.3 Bij haar memorie na enquête heeft [geïntimeerde] nog een plattegrond van het gehuurde overgelegd, alsmede een uitdraai van haar blog over de onderzoeksperiode, een afschrift van het huurcontract van de boerderij, vergrote afdrukken van enige van de foto’s die PC18 als productie 15 bij de memorie van grieven heeft overgelegd en een aantal ongedateerde interieurfoto’s van het gehuurde. Zij heeft het hof verzocht een descente te gelasten naar de boerderij, opdat het hof kan zien dat de boerderij slechts een bedrijfsruimte is, en eventueel ook naar het gehuurde. 2.4 [geïntimeerde] heeft in haar memorie na enquête vraagtekens geplaatst bij de betrouwbaarheid van het onderzoeksrapport van [bedrijf] . Zij meent dat de periode van 17 tot en met 22 augustus 2016 niet kan worden meegenomen als periode waarin niemand het gehuurde heeft bezocht, omdat uit de foto’s en de tekst van het rapport niet duidelijk blijkt dat op 17 augustus 2016 op beide toegangsdeuren van het gehuurde een paardenhaar is geplakt, zodat het mogelijk is dat het gehuurde is bezocht via de linker toegangsdeur. Verder heeft zij erop gewezen dat op verschillende data de geregistreerde tijdstippen niet kunnen kloppen. Ten slotte heeft zij aangevoerd dat ook in de periode van 15 tot 18 november 2016 het gehuurde kan zijn bezocht via de linker deur. 2.5 De door [geïntimeerde] gesignaleerde foutieve tijdstippen zijn evidente schrijffouten, die de betrouwbaarheid van het onderzoek niet aantasten. Gelet op de tekst van het rapport in combinatie met de daarbij gevoegde foto’s acht het hof het niet geheel uitgesloten dat pas op 29 augustus 2016 op beide toegangsdeuren een paardenhaar is geplakt.

Dat in die periode van 17 tot en met 22 augustus 2016 iemand het gehuurde heeft bezocht kan het hof echter niet aannemen, aangezien de stapel post voor de deur in die periode niet is weggenomen, maar slechts is aangegroeid, terwijl alle keren dat is vastgesteld dat het gehuurde in de onderzoeksperiode is bezocht, de post nu juist was weggehaald. Voor de veronderstelling dat het gehuurde in de periode van 15 tot 18 november 2016 bezocht is geweest biedt het rapport geen aanknopingspunt. Het feit dat niet bij iedere observatie foto’s van beide deuren zijn gemaakt, is hiervoor niet voldoende. 2.6 Maar zelfs als een of meer van de bezwaren van [geïntimeerde] tegen het rapport hout zou(den) snijden, kan dat niet afdoen aan de overduidelijke conclusie dat in de onderzochte periode het gehuurde amper is bezocht en daarom niet werkelijk als woning is gebruikt. De bezoeken die in de onderzoeksperiode aan het gehuurde zijn gebracht waren kortstondig en hadden kennelijk tot doel het ophalen van de post. Ook is nooit vastgesteld dat [geïntimeerde] zélf het gehuurde heeft bezocht, ook niet op dagen dat zij de Zuidas bezocht en dus betrekkelijk dicht in de buurt was. 2.7 De afgelegde getuigenverklaringen ontkrachten het bovenstaande beeld niet. Integendeel, in feite bevatten die slechts uitleg waaróm [geïntimeerde] in de onderzoeksperiode het gehuurde niet als woning gebruikte. Vastgesteld moet worden dat [geïntimeerde] in die periode feitelijk in de boerderij woonde (eten, slapen, recreëren). In het blog van [geïntimeerde] is bijvoorbeeld te lezen dat zij op 8 oktober 2016 en 9 november 2016, welke data gelegen zijn in een periode waarin het gehuurde niet is bezocht, TV kijkt, kennelijk dus: op de boerderij. In die zelfde bezoekloze periode (19 oktober 2016) schreef [geïntimeerde] dat zij al een week met griep in de lappenmand lag, kennelijk dus: op de boerderij. Dat de boerderij wellicht niet is/was ingericht om als woonruimte te gebruiken, doet niet ter zake. Waar het om gaat is het gebruik van [geïntimeerde] van het gehuurde. In verband daarmee is ook relevant waar [geïntimeerde] daadwerkelijk verbleef. Dat was op de boerderij. Dat het [geïntimeerde] contractueel niet is toegestaan de boerderij anders dan als bedrijfsruimte te gebruiken is dan evenmin relevant. De verzochte descente acht het hof daarom niet zinvol. 2.8 Aan het voorgaande doet niet af dat op de foto’s van het gehuurde die als productie 15 bij memorie van grieven zijn overgelegd fruit op de fruitschaal zichtbaar is en etenswaren in het (kleine) koelkastje. Die foto’s dateren immers van ná het moment waarop aan [geïntimeerde] is bekend gemaakt dat er een onderzoek was ingesteld naar haar gebruik van het gehuurde. 2.9 Al met al is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] niet erin is geslaagd het gevraagde tegenbewijs te leveren. Daarmee staat vast dat zij in de onderzoeksperiode het gehuurde niet als zodanig heeft gebruikt. Dat is een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, die in beginsel grond geeft voor ontbinding van de huurovereenkomst. Niettemin ziet het hof grond de gevorderde ontbinding af te wijzen. Redengevend daarvoor zijn de navolgende feiten en omstandigheden: - de huurovereenkomst is in 1989 gesloten en loopt inmiddels dus al 34 jaar; - in de tekst van de huurovereenkomst is het voorgeschreven gebruik van het gehuurde niet concreet beschreven, waardoor de inhoud van de gebruiksverplichting door middel van interpretatie moest worden vastgesteld en [geïntimeerde] zichzelf heeft kunnen verbeelden dat het vastgestelde (niet-)gebruik van het gehuurde toegestaan zou zijn; - in samenhang met het voorgaande: PC18 heeft [geïntimeerde] nooit gewaarschuwd, maar heeft onmiddellijk op beëindiging van de huurrelatie ingezet; - PC18 is door de wijze waarop [geïntimeerde] van het gehuurde (geen) gebruik heeft gemaakt niet werkelijk in haar belangen geschaad. De wens het gehuurde op de vrije markt voor een veel hogere prijs te verhuren is begrijpelijk, maar de uitvoering daarvan wordt verhinderd door het bestaan van de huurovereenkomst, niet door de wijze waarop [geïntimeerde] haar verplichtingen daaruit nakomt. Daarbij komt dat PC18 het gehuurde nu eenmaal in verhuurde staat heeft gekocht, ongetwijfeld tegen een prijs waarin de (ongunstige) verhuring was verdisconteerd; - uit de getuigenverhoren is naar voren gekomen dat [geïntimeerde] mede in verband met haar min of meer gevorderde leeftijd (73 jaar) is begonnen haar aanwezigheid op de boerderij te verminderen en tegenwoordig veel meer in het gehuurde verblijft dan voorheen. PC18 heeft dit niet betwist; - het gehuurde is [geïntimeerde] enige woning, omdat wonen op de boerderij contractueel niet is toegestaan. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] zal echter in de toekomst het gehuurde daadwerkelijk als woning en als hoofdverblijf moeten blijven gebruiken, als zij niet het risico wil lopen dat de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden. 2.10 De afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming door de kantonrechter blijft dus in stand, evenals de toewijzing van de door PC18 subsidiair gevorderde huurprijsvaststelling. 2.11 De hiervoor omschreven tekortkoming van [geïntimeerde] kan haar bovendien worden toegerekend. Dat brengt met zich dat zij op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW gehouden is PC18 de door haar gemaakte onderzoekskosten te vergoeden. De hoogte van de gevorderde kosten, een bedrag van € 19.423,67, acht het hof redelijk en het is in de gegeven omstandigheden ook redelijk dat PC18 die kosten heeft gemaakt. De wettelijke rente is toewijsbaar zoals gevorderd. 2.12 Het door PC18 gevorderde bedrag aan gederfde huurinkomsten van (in hoger beroep) € 162.473,87, met rente, is niet toewijsbaar omdat er geen causaal verband bestaat tussen de aan [geïntimeerde] te verwijten tekortkoming in de nakoming (geen hoofdverblijf in het gehuurde en het gehuurde ook niet daadwerkelijk als woning gebruiken) en de gestelde schade. Als [geïntimeerde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst behoorlijk was nagekomen, had zij het gehuurde steeds bewoond en daar haar hoofdverblijf gehouden en zou PC18 geen hogere huurinkomsten hebben genoten. Het is te speculatief om te veronderstellen dat [geïntimeerde] in dat geval voor een opzegging van de huurovereenkomst zou hebben gekozen. 2.13 Wel toewijsbaar is een aan de toewijsbare som (van € 19.423,67) aangepaste vergoeding voor buitengerechtelijk incassokosten, namelijk een bedrag van € 969,24. PC18 heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in ieder geval dat bedrag aan kosten heeft gemaakt.

Dat in die periode van 17 tot en met 22 augustus 2016 iemand het gehuurde heeft bezocht kan het hof echter niet aannemen, aangezien de stapel post voor de deur in die periode niet is weggenomen, maar slechts is aangegroeid, terwijl alle keren dat is vastgesteld dat het gehuurde in de onderzoeksperiode is bezocht, de post nu juist was weggehaald. Voor de veronderstelling dat het gehuurde in de periode van 15 tot 18 november 2016 bezocht is geweest biedt het rapport geen aanknopingspunt. Het feit dat niet bij iedere observatie foto’s van beide deuren zijn gemaakt, is hiervoor niet voldoende. 2.6 Maar zelfs als een of meer van de bezwaren van [geïntimeerde] tegen het rapport hout zou(den) snijden, kan dat niet afdoen aan de overduidelijke conclusie dat in de onderzochte periode het gehuurde amper is bezocht en daarom niet werkelijk als woning is gebruikt. De bezoeken die in de onderzoeksperiode aan het gehuurde zijn gebracht waren kortstondig en hadden kennelijk tot doel het ophalen van de post. Ook is nooit vastgesteld dat [geïntimeerde] zélf het gehuurde heeft bezocht, ook niet op dagen dat zij de Zuidas bezocht en dus betrekkelijk dicht in de buurt was. 2.7 De afgelegde getuigenverklaringen ontkrachten het bovenstaande beeld niet. Integendeel, in feite bevatten die slechts uitleg waaróm [geïntimeerde] in de onderzoeksperiode het gehuurde niet als woning gebruikte. Vastgesteld moet worden dat [geïntimeerde] in die periode feitelijk in de boerderij woonde (eten, slapen, recreëren). In het blog van [geïntimeerde] is bijvoorbeeld te lezen dat zij op 8 oktober 2016 en 9 november 2016, welke data gelegen zijn in een periode waarin het gehuurde niet is bezocht, TV kijkt, kennelijk dus: op de boerderij. In die zelfde bezoekloze periode (19 oktober 2016) schreef [geïntimeerde] dat zij al een week met griep in de lappenmand lag, kennelijk dus: op de boerderij. Dat de boerderij wellicht niet is/was ingericht om als woonruimte te gebruiken, doet niet ter zake. Waar het om gaat is het gebruik van [geïntimeerde] van het gehuurde. In verband daarmee is ook relevant waar [geïntimeerde] daadwerkelijk verbleef. Dat was op de boerderij. Dat het [geïntimeerde] contractueel niet is toegestaan de boerderij anders dan als bedrijfsruimte te gebruiken is dan evenmin relevant. De verzochte descente acht het hof daarom niet zinvol. 2.8 Aan het voorgaande doet niet af dat op de foto’s van het gehuurde die als productie 15 bij memorie van grieven zijn overgelegd fruit op de fruitschaal zichtbaar is en etenswaren in het (kleine) koelkastje. Die foto’s dateren immers van ná het moment waarop aan [geïntimeerde] is bekend gemaakt dat er een onderzoek was ingesteld naar haar gebruik van het gehuurde. 2.9 Al met al is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] niet erin is geslaagd het gevraagde tegenbewijs te leveren. Daarmee staat vast dat zij in de onderzoeksperiode het gehuurde niet als zodanig heeft gebruikt. Dat is een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, die in beginsel grond geeft voor ontbinding van de huurovereenkomst. Niettemin ziet het hof grond de gevorderde ontbinding af te wijzen. Redengevend daarvoor zijn de navolgende feiten en omstandigheden: - de huurovereenkomst is in 1989 gesloten en loopt inmiddels dus al 34 jaar; - in de tekst van de huurovereenkomst is het voorgeschreven gebruik van het gehuurde niet concreet beschreven, waardoor de inhoud van de gebruiksverplichting door middel van interpretatie moest worden vastgesteld en [geïntimeerde] zichzelf heeft kunnen verbeelden dat het vastgestelde (niet-)gebruik van het gehuurde toegestaan zou zijn; - in samenhang met het voorgaande: PC18 heeft [geïntimeerde] nooit gewaarschuwd, maar heeft onmiddellijk op beëindiging van de huurrelatie ingezet; - PC18 is door de wijze waarop [geïntimeerde] van het gehuurde (geen) gebruik heeft gemaakt niet werkelijk in haar belangen geschaad. De wens het gehuurde op de vrije markt voor een veel hogere prijs te verhuren is begrijpelijk, maar de uitvoering daarvan wordt verhinderd door het bestaan van de huurovereenkomst, niet door de wijze waarop [geïntimeerde] haar verplichtingen daaruit nakomt. Daarbij komt dat PC18 het gehuurde nu eenmaal in verhuurde staat heeft gekocht, ongetwijfeld tegen een prijs waarin de (ongunstige) verhuring was verdisconteerd; - uit de getuigenverhoren is naar voren gekomen dat [geïntimeerde] mede in verband met haar min of meer gevorderde leeftijd (73 jaar) is begonnen haar aanwezigheid op de boerderij te verminderen en tegenwoordig veel meer in het gehuurde verblijft dan voorheen. PC18 heeft dit niet betwist; - het gehuurde is [geïntimeerde] enige woning, omdat wonen op de boerderij contractueel niet is toegestaan. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] zal echter in de toekomst het gehuurde daadwerkelijk als woning en als hoofdverblijf moeten blijven gebruiken, als zij niet het risico wil lopen dat de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden. 2.10 De afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming door de kantonrechter blijft dus in stand, evenals de toewijzing van de door PC18 subsidiair gevorderde huurprijsvaststelling. 2.11 De hiervoor omschreven tekortkoming van [geïntimeerde] kan haar bovendien worden toegerekend. Dat brengt met zich dat zij op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW gehouden is PC18 de door haar gemaakte onderzoekskosten te vergoeden. De hoogte van de gevorderde kosten, een bedrag van € 19.423,67, acht het hof redelijk en het is in de gegeven omstandigheden ook redelijk dat PC18 die kosten heeft gemaakt. De wettelijke rente is toewijsbaar zoals gevorderd. 2.12 Het door PC18 gevorderde bedrag aan gederfde huurinkomsten van (in hoger beroep) € 162.473,87, met rente, is niet toewijsbaar omdat er geen causaal verband bestaat tussen de aan [geïntimeerde] te verwijten tekortkoming in de nakoming (geen hoofdverblijf in het gehuurde en het gehuurde ook niet daadwerkelijk als woning gebruiken) en de gestelde schade. Als [geïntimeerde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst behoorlijk was nagekomen, had zij het gehuurde steeds bewoond en daar haar hoofdverblijf gehouden en zou PC18 geen hogere huurinkomsten hebben genoten. Het is te speculatief om te veronderstellen dat [geïntimeerde] in dat geval voor een opzegging van de huurovereenkomst zou hebben gekozen. 2.13 Wel toewijsbaar is een aan de toewijsbare som (van € 19.423,67) aangepaste vergoeding voor buitengerechtelijk incassokosten, namelijk een bedrag van € 969,24. PC18 heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in ieder geval dat bedrag aan kosten heeft gemaakt.