ECLI:NL:GHAMS:2023:2013

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/02381 17 augustus 2023 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 9 september 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/3567 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van Cocensus, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 juni 2020 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 24 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 445.000. 1.2. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 november 2020 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3 De rechtbank heeft op het daartegen ingestelde beroep als volgt beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’): “De rechtbank: -verklaart het beroep gegrond; -vernietigd de uitspraak op bezwaar; -vermindert de waarde van de woning tot € 437.000; -bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; -veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiseres tot een bedrag € 500; -veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056; en -draagt verweerder op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 48.” 1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 oktober 2022 en op 7 december 2022 nader gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Op 4 augustus 2023 heeft belanghebbende een nader stuk ingebracht dat in afschrift is verstrekt aan de heffingsambtenaar. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2023. De zaak is tezamen met de zaak met zaaknummer 22/02380 betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2

2.1. Belanghebbende is (mede)genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning uit bouwjaar 1995 met een garage en dakterras/balkon. 2.2. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een waardematrix overgelegd. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de gegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 16, [B-straat] en [C-straat] , alle gelegen te [Z] . Opgenomen is het volgende: [afbeelding] 2.3. Tot de gedingstukken behoren door de heffingsambtenaar ingebrachte berekeningen van de inhoud van de woning. Eén berekening is op basis van de bouwtekening van de [E-straat] te [Z] en komt uit op een inhoud van afgerond 504 m³. De andere betreft een softwarematige controleberekening en komt uit op een inhoud van afgerond 516 m³. Het door de heffingsambtenaar ingebrachte Taxatieverslag Woningen voor 2020 en de waardematrix vermelden een inhoud van 504 m³. Voorts is als bijlage bij het nader stuk van belanghebbende een rapport van Bouwcentrum Advies cv gevoegd waarin voor de woning een oppervlakte van 177 m² en een inhoud van 466 m³ is berekend. Vermeld is dat gemeten is op basis van NEN 2580 en de meetinstructie “gebruiksoppervlakte woningen juli 2019”. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar een gedetailleerde bouwtekening van de woning (type B2, daarbij is vermeld een bruto inhoud van 508 m³) en een excelsheet met daarin een vergelijk tussen de door Bouwcentrum Advies cv en de heffingsambtenaar berekende inhoud van de woning. Aan de hand van deze berekening komt de heffingsambtenaar tot een inhoud van afgerond 511 m³ van de woning.

In hoger beroep in geschil of de waarde van de woning, zoals deze door de rechtbank is vastgesteld, niet te hoog is.

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist: “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5. De stelling van eiseres dat de beslissing op bezwaar niet zorgvuldig is voorbereid omdat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning, faalt. Anders dan eiseres aanvoert, heeft verweerder door het overleggen van de bouwtekeningen van de woning en de berekening van de inhoud aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de woning 504 m3 bedraagt. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. 6. De rechtbank vindt de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn alle kort voor en na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, inhoud en waardekenmerken voldoende vergelijkbaar. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning - zo hebben de vergelijkingsobjecten een kleiner perceel- maar vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Het gaat erom of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 6. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde van de woning aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke meterprijzen. In de matrix zijn op een aantal punten vergelijkingen gemaakt tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en zijn de verschillen zichtbaar gemaakt. De stelling van eiseres dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met het verrotte kozijn in de slaapkamer, de gedateerde badkamer, keuken en toilet en de tuin gelegen op het noorden met als gevolg mos en algen, slaagt niet. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder en het ontbreken van enige onderbouwing van eiseres, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder bij de woning voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat en kwaliteit van de woning. Uit de bij het verweerschrift overgelegde matrix blijkt bovendien dat de waarde per kubieke meter van de woning € 522 bedraagt, terwijl de waarden per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 579 tot € 764. Gelet op dit alles kan in beginsel niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de waarden van de vergelijkingsobjecten. 7. Verder heeft eiseres aangevoerd dat verweerder bij de waardering van de woning geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank stelt bij de beoordeling van deze kwestie voorop dat de in geschil zijnde waarde van de woning, de waarde in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken (gerechtshof Amsterdam 9 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2341). Tussen partijen staat vast dat er tussen de woning en de vergelijkingsobjecten geen verschil in ligging is. Dat betekent dat de waarden per vierkante meter grondoppervlakte die verweerder bij de taxatieopbouw tot uitgangspunt heeft genomen uitsluitend zijn terug te voeren op verschillen in kaveloppervlakte. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat gebruik is gemaakt van een zogenaamde klassieke grondstaffel, waarbij is uitgegaan van een waarde per vierkante meter van € 650 tot en met 200 vierkante meter, van € 325 van 201 tot en met 250 vierkante meter en van € 162,50 van 251 tot en met 600 vierkante meter. In reactie op de opmerking van eiseres ter zitting dat dit betekent dat de waarde van de woning dan in ieder geval € 8.000 lager dient te worden vastgesteld, heeft verweerder volstaan met de opmerking dat de berekening ‘per stap per vierkante meter’ plaatsvindt en dat hij geen reden heeft te betwijfelen dat de grondstaffel correct is toegepast. Uit de toelichting van verweerder op de grondstaffel volgt echter een aanzienlijk lagere waarde dan € 573 per vierkante meter die verweerder heeft gehanteerd. Voor zover verweerder heeft bedoeld nog een nuance aan te brengen op zijn eerdere toelichting, heeft hij deze onvoldoende inzichtelijk kunnen maken. Daarmee heeft verweerder de waarde van de woning als geheel onvoldoende inzichtelijk gemaakt. 8. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder rekening had moeten houden met de omstandigheid dat een deel van de grond bij de woning door het publiek kan worden gebruikt. Ten eerste is deze grond in eigendom van eiseres en ten tweede volgt uit de overgelegde foto’s van de woning dat dit stukje grond gebruikt wordt om toegang tot de garage te krijgen. Dat eiseres ervoor heeft gekozen om haar perceel zo in te richten en bijvoorbeeld de oprit niet heeft afgesloten met een hek of schutting om derden buiten te sluiten, rechtvaardigt in haar algemeenheid geen verlaging van de waarde, terwijl eiseres haar standpunt dat dat in dit geval wel zou moeten, niet heeft onderbouwd. 9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft de waarde die zij verdedigt evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, schatten op € 437.000. Verzoek om vergoeding van immateriële schade 10. Eiseres heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 11. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar. 12. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 24 juni 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 9 september 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond 27 maanden. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de redelijke termijn dient te worden verlengd, omdat door toedoen van eiseres de zitting tweemaal is uitgesteld.

5.1. In hoger beroep staat belanghebbende nader een waarde van € 425.000 voor. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 437.000 niet te hoog is. Nu door de heffingsambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep is ingesteld wordt niet (meer) toegekomen aan de beoordeling van de door hem in zijn verweerschrift gestelde waarde van de woning van € 445.000. 5.2. Partijen twisten in hoger beroep in de eerste plaats over de in aanmerking te nemen inhoud van de woning. Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar het rapport van Bouwcentrum Advies cv, dat de juiste inhoud van de woning 466 m³ bedraagt. Dit brengt volgens belanghebbende mee dat de waarde van de woning afgrond € 20.000 (38 m³ x € 522) te hoog door de heffingsambtenaar is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de inhoud nader berekend in zijn excelsheet en aan de hand van de overgelegde bouwtekeningen (van type B2, onbetwist is dat dit een bouwtekening van de woning is) en stelt dat daaruit volgt dat de inhoud 511 m³ bedraagt. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat ook als uit wordt gegaan van de door belanghebbende gestelde inhoud de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook twisten partijen in hoger beroep of (in voldoende mate) rekening is gehouden met de “afnemende meerwaarde”. 5.3. Het Hof stelt voorop dat de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken. Bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 5.4. Evenals de rechtbank acht het Hof de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed vergelijkbaar met de woning. Ze zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning en van nagenoeg hetzelfde bouwjaar. Ook is in de matrix rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, welke verschillen - afgezien van de inhoud van de woning en die van de vergelijkingsobjecten - beperkt zijn. De waarde van de woning in zijn geheel bezien verhoudt zich goed tot de verkoopprijzen en de kenmerken van de vergelijkingsobjecten. 5.5. Het Hof ziet in hetgeen door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat de waarde van de woning (zoals vastgesteld door de rechtbank) te hoog is. Belanghebbendes betoog ter zake van de in aanmerking te nemen inhoud slaagt niet. Uit de matrix (2.2.) en de toelichting ter zitting van de heffingsambtenaar volgt dat de gehanteerde prijs per m³ voor de woning beduidend lager ligt dan die voor de vergelijkingsobjecten (€ 522 versus een gemiddelde € 682 prijs per m³). Dit brengt mee dat ook indien, veronderstellenderwijs, van de door belanghebbende gestelde lagere inhoud (van 38 m³) uitgegaan dient te worden de thans in geschil zijnde vastgestelde waarde (met inachtneming van de gemiddelde m³ prijs) voldoende is onderbouwd (er is ruim voldoende marge). 5.6. Ook hetgeen door belanghebbende naar voren is gebracht over de omstandigheid dat een deel van het perceel niet middels een fysieke afgrenzing bij de tuin is betrokken en daardoor in beginsel door derden toegankelijk is brengt niet mee dat een lagere waarde in aanmerking genomen moet worden. Hetgeen de rechtbank hiertoe in rechtsoverweging 8 heeft overwogen acht het Hof juist en neemt het Hof over. Aldus heeft heffingsambtenaar terecht bij de waardering met deze omstandigheid geen rekening hoeven houden nu het de keuze is van belanghebbende om zijn perceel niet geheel bij de tuin te betrekken of af te bakenen met bijvoorbeeld een hek. 5.7. Het Hof ziet geen aanleiding om ten aanzien van belanghebbendes ook in hoger beroep betrokken stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen dan wel onvoldoende met de “afnemende meerwaarde” rekening heeft gehouden tot een ander oordeel te komen dan de rechtbank in rechtsoverweging 7 (en 9) heeft overwogen. Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de door hem in eerste aanleg ingebrachte stamkaart bedoeld heeft zijn grieven te handhaven omtrent het verschil in grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en zijn stelling dat geen rekening is gehouden met afnemend grensnut, overweegt het Hof als volgt. Het Hof acht dat met de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 437.000 voldoende rekening gehouden is met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof acht de verwijzing naar de stamkaart ook onvoldoende onderbouwing voor de door belanghebbende bepleite waarde; de gegevens in die stamkaart zijn – zo begrijpt het Hof – afkomstig uit verkoopadvertenties en vormen voor het Hof onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar als onderbouwing voor de WOZ-waarde gebruikte informatie. 5.8. Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd. 6 6. Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 17 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/02381 17 augustus 2023 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 9 september 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/3567 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van Cocensus, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 juni 2020 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 24 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 445.000. 1.2. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 november 2020 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3 De rechtbank heeft op het daartegen ingestelde beroep als volgt beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’): “De rechtbank: -verklaart het beroep gegrond; -vernietigd de uitspraak op bezwaar; -vermindert de waarde van de woning tot € 437.000; -bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; -veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiseres tot een bedrag € 500; -veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056; en -draagt verweerder op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 48.” 1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 oktober 2022 en op 7 december 2022 nader gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Op 4 augustus 2023 heeft belanghebbende een nader stuk ingebracht dat in afschrift is verstrekt aan de heffingsambtenaar. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2023. De zaak is tezamen met de zaak met zaaknummer 22/02380 betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2

2.1. Belanghebbende is (mede)genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning uit bouwjaar 1995 met een garage en dakterras/balkon. 2.2. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een waardematrix overgelegd. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de gegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 16, [B-straat] en [C-straat] , alle gelegen te [Z] . Opgenomen is het volgende: [afbeelding] 2.3. Tot de gedingstukken behoren door de heffingsambtenaar ingebrachte berekeningen van de inhoud van de woning. Eén berekening is op basis van de bouwtekening van de [E-straat] te [Z] en komt uit op een inhoud van afgerond 504 m³. De andere betreft een softwarematige controleberekening en komt uit op een inhoud van afgerond 516 m³. Het door de heffingsambtenaar ingebrachte Taxatieverslag Woningen voor 2020 en de waardematrix vermelden een inhoud van 504 m³. Voorts is als bijlage bij het nader stuk van belanghebbende een rapport van Bouwcentrum Advies cv gevoegd waarin voor de woning een oppervlakte van 177 m² en een inhoud van 466 m³ is berekend. Vermeld is dat gemeten is op basis van NEN 2580 en de meetinstructie “gebruiksoppervlakte woningen juli 2019”. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar een gedetailleerde bouwtekening van de woning (type B2, daarbij is vermeld een bruto inhoud van 508 m³) en een excelsheet met daarin een vergelijk tussen de door Bouwcentrum Advies cv en de heffingsambtenaar berekende inhoud van de woning. Aan de hand van deze berekening komt de heffingsambtenaar tot een inhoud van afgerond 511 m³ van de woning.

In hoger beroep in geschil of de waarde van de woning, zoals deze door de rechtbank is vastgesteld, niet te hoog is.

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist: “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5. De stelling van eiseres dat de beslissing op bezwaar niet zorgvuldig is voorbereid omdat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning, faalt. Anders dan eiseres aanvoert, heeft verweerder door het overleggen van de bouwtekeningen van de woning en de berekening van de inhoud aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de woning 504 m3 bedraagt. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. 6. De rechtbank vindt de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn alle kort voor en na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, inhoud en waardekenmerken voldoende vergelijkbaar. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning - zo hebben de vergelijkingsobjecten een kleiner perceel- maar vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Het gaat erom of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 6. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde van de woning aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke meterprijzen. In de matrix zijn op een aantal punten vergelijkingen gemaakt tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en zijn de verschillen zichtbaar gemaakt. De stelling van eiseres dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met het verrotte kozijn in de slaapkamer, de gedateerde badkamer, keuken en toilet en de tuin gelegen op het noorden met als gevolg mos en algen, slaagt niet. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder en het ontbreken van enige onderbouwing van eiseres, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder bij de woning voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat en kwaliteit van de woning. Uit de bij het verweerschrift overgelegde matrix blijkt bovendien dat de waarde per kubieke meter van de woning € 522 bedraagt, terwijl de waarden per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 579 tot € 764. Gelet op dit alles kan in beginsel niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de waarden van de vergelijkingsobjecten. 7. Verder heeft eiseres aangevoerd dat verweerder bij de waardering van de woning geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank stelt bij de beoordeling van deze kwestie voorop dat de in geschil zijnde waarde van de woning, de waarde in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken (gerechtshof Amsterdam 9 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2341). Tussen partijen staat vast dat er tussen de woning en de vergelijkingsobjecten geen verschil in ligging is. Dat betekent dat de waarden per vierkante meter grondoppervlakte die verweerder bij de taxatieopbouw tot uitgangspunt heeft genomen uitsluitend zijn terug te voeren op verschillen in kaveloppervlakte. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat gebruik is gemaakt van een zogenaamde klassieke grondstaffel, waarbij is uitgegaan van een waarde per vierkante meter van € 650 tot en met 200 vierkante meter, van € 325 van 201 tot en met 250 vierkante meter en van € 162,50 van 251 tot en met 600 vierkante meter. In reactie op de opmerking van eiseres ter zitting dat dit betekent dat de waarde van de woning dan in ieder geval € 8.000 lager dient te worden vastgesteld, heeft verweerder volstaan met de opmerking dat de berekening ‘per stap per vierkante meter’ plaatsvindt en dat hij geen reden heeft te betwijfelen dat de grondstaffel correct is toegepast. Uit de toelichting van verweerder op de grondstaffel volgt echter een aanzienlijk lagere waarde dan € 573 per vierkante meter die verweerder heeft gehanteerd. Voor zover verweerder heeft bedoeld nog een nuance aan te brengen op zijn eerdere toelichting, heeft hij deze onvoldoende inzichtelijk kunnen maken. Daarmee heeft verweerder de waarde van de woning als geheel onvoldoende inzichtelijk gemaakt. 8. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder rekening had moeten houden met de omstandigheid dat een deel van de grond bij de woning door het publiek kan worden gebruikt. Ten eerste is deze grond in eigendom van eiseres en ten tweede volgt uit de overgelegde foto’s van de woning dat dit stukje grond gebruikt wordt om toegang tot de garage te krijgen. Dat eiseres ervoor heeft gekozen om haar perceel zo in te richten en bijvoorbeeld de oprit niet heeft afgesloten met een hek of schutting om derden buiten te sluiten, rechtvaardigt in haar algemeenheid geen verlaging van de waarde, terwijl eiseres haar standpunt dat dat in dit geval wel zou moeten, niet heeft onderbouwd. 9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft de waarde die zij verdedigt evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, schatten op € 437.000. Verzoek om vergoeding van immateriële schade 10. Eiseres heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 11. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar. 12. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 24 juni 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 9 september 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond 27 maanden. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de redelijke termijn dient te worden verlengd, omdat door toedoen van eiseres de zitting tweemaal is uitgesteld.

5.1. In hoger beroep staat belanghebbende nader een waarde van € 425.000 voor. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 437.000 niet te hoog is. Nu door de heffingsambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep is ingesteld wordt niet (meer) toegekomen aan de beoordeling van de door hem in zijn verweerschrift gestelde waarde van de woning van € 445.000. 5.2. Partijen twisten in hoger beroep in de eerste plaats over de in aanmerking te nemen inhoud van de woning. Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar het rapport van Bouwcentrum Advies cv, dat de juiste inhoud van de woning 466 m³ bedraagt. Dit brengt volgens belanghebbende mee dat de waarde van de woning afgrond € 20.000 (38 m³ x € 522) te hoog door de heffingsambtenaar is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de inhoud nader berekend in zijn excelsheet en aan de hand van de overgelegde bouwtekeningen (van type B2, onbetwist is dat dit een bouwtekening van de woning is) en stelt dat daaruit volgt dat de inhoud 511 m³ bedraagt. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat ook als uit wordt gegaan van de door belanghebbende gestelde inhoud de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook twisten partijen in hoger beroep of (in voldoende mate) rekening is gehouden met de “afnemende meerwaarde”. 5.3. Het Hof stelt voorop dat de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken. Bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 5.4. Evenals de rechtbank acht het Hof de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed vergelijkbaar met de woning. Ze zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning en van nagenoeg hetzelfde bouwjaar. Ook is in de matrix rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, welke verschillen - afgezien van de inhoud van de woning en die van de vergelijkingsobjecten - beperkt zijn. De waarde van de woning in zijn geheel bezien verhoudt zich goed tot de verkoopprijzen en de kenmerken van de vergelijkingsobjecten. 5.5. Het Hof ziet in hetgeen door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat de waarde van de woning (zoals vastgesteld door de rechtbank) te hoog is. Belanghebbendes betoog ter zake van de in aanmerking te nemen inhoud slaagt niet. Uit de matrix (2.2.) en de toelichting ter zitting van de heffingsambtenaar volgt dat de gehanteerde prijs per m³ voor de woning beduidend lager ligt dan die voor de vergelijkingsobjecten (€ 522 versus een gemiddelde € 682 prijs per m³). Dit brengt mee dat ook indien, veronderstellenderwijs, van de door belanghebbende gestelde lagere inhoud (van 38 m³) uitgegaan dient te worden de thans in geschil zijnde vastgestelde waarde (met inachtneming van de gemiddelde m³ prijs) voldoende is onderbouwd (er is ruim voldoende marge). 5.6. Ook hetgeen door belanghebbende naar voren is gebracht over de omstandigheid dat een deel van het perceel niet middels een fysieke afgrenzing bij de tuin is betrokken en daardoor in beginsel door derden toegankelijk is brengt niet mee dat een lagere waarde in aanmerking genomen moet worden. Hetgeen de rechtbank hiertoe in rechtsoverweging 8 heeft overwogen acht het Hof juist en neemt het Hof over. Aldus heeft heffingsambtenaar terecht bij de waardering met deze omstandigheid geen rekening hoeven houden nu het de keuze is van belanghebbende om zijn perceel niet geheel bij de tuin te betrekken of af te bakenen met bijvoorbeeld een hek. 5.7. Het Hof ziet geen aanleiding om ten aanzien van belanghebbendes ook in hoger beroep betrokken stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen dan wel onvoldoende met de “afnemende meerwaarde” rekening heeft gehouden tot een ander oordeel te komen dan de rechtbank in rechtsoverweging 7 (en 9) heeft overwogen. Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de door hem in eerste aanleg ingebrachte stamkaart bedoeld heeft zijn grieven te handhaven omtrent het verschil in grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en zijn stelling dat geen rekening is gehouden met afnemend grensnut, overweegt het Hof als volgt. Het Hof acht dat met de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 437.000 voldoende rekening gehouden is met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof acht de verwijzing naar de stamkaart ook onvoldoende onderbouwing voor de door belanghebbende bepleite waarde; de gegevens in die stamkaart zijn – zo begrijpt het Hof – afkomstig uit verkoopadvertenties en vormen voor het Hof onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar als onderbouwing voor de WOZ-waarde gebruikte informatie. 5.8. Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd. 6 6. Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 17 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op