ECLI:NL:GHAMS:2022:307

GERECHTSHOF AMSTERDAM Zittingsplaats Den Haag Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BKDH-21/00952 Uitspraak van 20 januari 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 28 augustus 2019, nummer AMS 18/6050.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 399.500 (de beschikking). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben beiden op 9 november 2021 een nader stuk ingediend. 1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00953, BKDH-21/00954, BKDH-21/00955, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het gaat om een tussenwoning met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 186 m² en de oppervlakte van het perceel is 111 m². 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 399.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres Woning-deel m2 Transactie- datum Koopsom Erfpacht- correctie Gecorrigeerde transactieprijs Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015 [adres] 186 m2 [adres 2] 144 m2 16-09-2014 € 371.000 € 11.182 € 382.182 € 381.000 [adres 3] 146 m2 18-01-2016 € 450.000 € 17.694 € 467.694 € 417.000 [adres 4] 130 m2 15-02-2016 € 385.000 € 14.461 € 399.461 € 352.000 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft verder voor elk vergelijkingsobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’. 2.3.1. De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 2.3.2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: Antwoord op vragen 1, 2 en 3: “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn.

19. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk. 20. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 231.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 399.500.

Schending hoorplicht 5.1.1. Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had zij na de hoorzitting op 22 juni 2018 moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting als bedoeld in artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) om de erfpachtcorrectie te bespreken. Door te beslissen voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, is de hoorplicht geschonden. 5.1.2. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzitting of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een nadere hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende noch waren er concrete feiten of omstandigheden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten dat belanghebbende nader moest worden gehoord. WOZ-waarde 5.2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.3.1. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3.2. Het Hof stelt voorop dat het de Heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). 5.4. In haar nader stuk van 9 november 2021 stelt belanghebbende dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens belanghebbende heeft dit tot gevolg dat de Heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Zij verwijst hierbij naar de arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:596 en ECLI:NL:HR:2020:597). Belanghebbende voert in dit verband verder aan dat “de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde geen individuele taxatie betreft. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde die ter discussie staat inzake [de overstapregeling] een begrenzing moet kennen in de onzekerheidsmarge. In het onderhavige geval kan [de Heffingsambtenaar] dan ook geen beroep doen op het gegeven dat er voldoende ‘marge’ zou zijn.” Volgens belanghebbende is de Heffingsambtenaar daarom op grond van vorengenoemde arresten gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens belanghebbende sprake “van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren” en belanghebbende doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. 5.5.1. Het Hof heeft de onder 5.4. vermelde standpunten van belanghebbende reeds verworpen in zijn uitspraken van 23 november 2021, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2021:3671. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.6.2. Het geschil in de onderhavige zaak betreft de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip als vermeld in 5.4.1, waarbij de in 5.4.2. en 5.4.3. bedoelde voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door belanghebbende genoemde jurisprudentie bieden steun aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling. 5.6.3. Het Hof kan belanghebbende niet volgen waar deze stelt dat in het onderhavige geval sprake zou zijn van een ‘naar subjectieve inzichten’ vastgestelde WOZ-waarde, nu de vastgestelde WOZ-waarde op verifieerbare wijze is afgeleid uit concrete (markt)gegevens van andere woningen. Zo belanghebbende met ‘naar subjectieve inzichten’ mede doelt op een bij de heffingsambtenaar aanwezig geachte beleidsvrijheid, wijst het Hof erop dat de op grond van de Wet WOZ te nemen beschikking tot waardevaststelling een gebonden beschikking is. De vast te stellen WOZ-waarde vloeit voort uit de wet (art. 17 Wet WOZ); buiten dat de heffingsambtenaar de voor die vaststelling van belang zijnde feiten moet selecteren en vaststellen, heeft hij hierbij geen beleidsvrijheid. Voorts overweegt het Hof dat de enkele constatering dat tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de herleide (gemiddelde) vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten een ‘marge’ zit, niet leidt tot de conclusie dat sprake is van de door belanghebbende gestelde ‘subjectieve inzichten’. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat om met het in aanmerking nemen van een lagere vierkantemeterprijs voor de woning ten opzichte van de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (de marge) rekening te houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5.6.4. (…). De heffingsambtenaar is met de door hem uit de vergelijkingsobjecten afgeleide vierkantemeterprijs en met behulp daarvan bepaalde WOZ-waarde gebleven binnen het voor de waardering van de woning toepasselijke juridische kader. Dit betekent ook dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar niet in strijd is met de door belanghebbende gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR. Van de door belanghebbende gestelde willekeur is evenmin gebleken.” 5.5.2. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. 5.6.1. Met de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (en toelichting daarop ter zitting) heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woning op € 399.500 vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 5.6.2. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand en kwaliteit goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in ligging, oppervlakte en bijgebouwen (berging en garage) heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF AMSTERDAM Zittingsplaats Den Haag Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BKDH-21/00952 Uitspraak van 20 januari 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 28 augustus 2019, nummer AMS 18/6050.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 399.500 (de beschikking). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben beiden op 9 november 2021 een nader stuk ingediend. 1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00953, BKDH-21/00954, BKDH-21/00955, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het gaat om een tussenwoning met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 186 m² en de oppervlakte van het perceel is 111 m². 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 399.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres Woning-deel m2 Transactie- datum Koopsom Erfpacht- correctie Gecorrigeerde transactieprijs Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015 [adres] 186 m2 [adres 2] 144 m2 16-09-2014 € 371.000 € 11.182 € 382.182 € 381.000 [adres 3] 146 m2 18-01-2016 € 450.000 € 17.694 € 467.694 € 417.000 [adres 4] 130 m2 15-02-2016 € 385.000 € 14.461 € 399.461 € 352.000 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft verder voor elk vergelijkingsobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’. 2.3.1. De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 2.3.2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: Antwoord op vragen 1, 2 en 3: “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn.

19. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk. 20. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 231.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 399.500.

Schending hoorplicht 5.1.1. Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had zij na de hoorzitting op 22 juni 2018 moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting als bedoeld in artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) om de erfpachtcorrectie te bespreken. Door te beslissen voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, is de hoorplicht geschonden. 5.1.2. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzitting of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een nadere hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende noch waren er concrete feiten of omstandigheden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten dat belanghebbende nader moest worden gehoord. WOZ-waarde 5.2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.3.1. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3.2. Het Hof stelt voorop dat het de Heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). 5.4. In haar nader stuk van 9 november 2021 stelt belanghebbende dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens belanghebbende heeft dit tot gevolg dat de Heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Zij verwijst hierbij naar de arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:596 en ECLI:NL:HR:2020:597). Belanghebbende voert in dit verband verder aan dat “de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde geen individuele taxatie betreft. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde die ter discussie staat inzake [de overstapregeling] een begrenzing moet kennen in de onzekerheidsmarge. In het onderhavige geval kan [de Heffingsambtenaar] dan ook geen beroep doen op het gegeven dat er voldoende ‘marge’ zou zijn.” Volgens belanghebbende is de Heffingsambtenaar daarom op grond van vorengenoemde arresten gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens belanghebbende sprake “van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren” en belanghebbende doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. 5.5.1. Het Hof heeft de onder 5.4. vermelde standpunten van belanghebbende reeds verworpen in zijn uitspraken van 23 november 2021, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2021:3671. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.6.2. Het geschil in de onderhavige zaak betreft de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip als vermeld in 5.4.1, waarbij de in 5.4.2. en 5.4.3. bedoelde voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door belanghebbende genoemde jurisprudentie bieden steun aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling. 5.6.3. Het Hof kan belanghebbende niet volgen waar deze stelt dat in het onderhavige geval sprake zou zijn van een ‘naar subjectieve inzichten’ vastgestelde WOZ-waarde, nu de vastgestelde WOZ-waarde op verifieerbare wijze is afgeleid uit concrete (markt)gegevens van andere woningen. Zo belanghebbende met ‘naar subjectieve inzichten’ mede doelt op een bij de heffingsambtenaar aanwezig geachte beleidsvrijheid, wijst het Hof erop dat de op grond van de Wet WOZ te nemen beschikking tot waardevaststelling een gebonden beschikking is. De vast te stellen WOZ-waarde vloeit voort uit de wet (art. 17 Wet WOZ); buiten dat de heffingsambtenaar de voor die vaststelling van belang zijnde feiten moet selecteren en vaststellen, heeft hij hierbij geen beleidsvrijheid. Voorts overweegt het Hof dat de enkele constatering dat tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de herleide (gemiddelde) vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten een ‘marge’ zit, niet leidt tot de conclusie dat sprake is van de door belanghebbende gestelde ‘subjectieve inzichten’. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat om met het in aanmerking nemen van een lagere vierkantemeterprijs voor de woning ten opzichte van de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (de marge) rekening te houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5.6.4. (…). De heffingsambtenaar is met de door hem uit de vergelijkingsobjecten afgeleide vierkantemeterprijs en met behulp daarvan bepaalde WOZ-waarde gebleven binnen het voor de waardering van de woning toepasselijke juridische kader. Dit betekent ook dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar niet in strijd is met de door belanghebbende gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR. Van de door belanghebbende gestelde willekeur is evenmin gebleken.” 5.5.2. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. 5.6.1. Met de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (en toelichting daarop ter zitting) heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woning op € 399.500 vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 5.6.2. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand en kwaliteit goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in ligging, oppervlakte en bijgebouwen (berging en garage) heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF AMSTERDAM Zittingsplaats Den Haag Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BKDH-21/00952 Uitspraak van 20 januari 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 28 augustus 2019, nummer AMS 18/6050.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 399.500 (de beschikking). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben beiden op 9 november 2021 een nader stuk ingediend. 1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00953, BKDH-21/00954, BKDH-21/00955, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het gaat om een tussenwoning met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 186 m² en de oppervlakte van het perceel is 111 m². 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 399.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres Woning-deel m2 Transactie- datum Koopsom Erfpacht- correctie Gecorrigeerde transactieprijs Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015 [adres] 186 m2 [adres 2] 144 m2 16-09-2014 € 371.000 € 11.182 € 382.182 € 381.000 [adres 3] 146 m2 18-01-2016 € 450.000 € 17.694 € 467.694 € 417.000 [adres 4] 130 m2 15-02-2016 € 385.000 € 14.461 € 399.461 € 352.000 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft verder voor elk vergelijkingsobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’. 2.3.1. De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 2.3.2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: Antwoord op vragen 1, 2 en 3: “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn.

19. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk. 20. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 231.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 399.500.

Schending hoorplicht 5.1.1. Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had zij na de hoorzitting op 22 juni 2018 moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting als bedoeld in artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) om de erfpachtcorrectie te bespreken. Door te beslissen voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, is de hoorplicht geschonden. 5.1.2. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzitting of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een nadere hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende noch waren er concrete feiten of omstandigheden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten dat belanghebbende nader moest worden gehoord. WOZ-waarde 5.2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.3.1. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3.2. Het Hof stelt voorop dat het de Heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). 5.4. In haar nader stuk van 9 november 2021 stelt belanghebbende dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens belanghebbende heeft dit tot gevolg dat de Heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Zij verwijst hierbij naar de arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:596 en ECLI:NL:HR:2020:597). Belanghebbende voert in dit verband verder aan dat “de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde geen individuele taxatie betreft. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde die ter discussie staat inzake [de overstapregeling] een begrenzing moet kennen in de onzekerheidsmarge. In het onderhavige geval kan [de Heffingsambtenaar] dan ook geen beroep doen op het gegeven dat er voldoende ‘marge’ zou zijn.” Volgens belanghebbende is de Heffingsambtenaar daarom op grond van vorengenoemde arresten gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens belanghebbende sprake “van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren” en belanghebbende doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. 5.5.1. Het Hof heeft de onder 5.4. vermelde standpunten van belanghebbende reeds verworpen in zijn uitspraken van 23 november 2021, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2021:3671. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.6.2. Het geschil in de onderhavige zaak betreft de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip als vermeld in 5.4.1, waarbij de in 5.4.2. en 5.4.3. bedoelde voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door belanghebbende genoemde jurisprudentie bieden steun aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling. 5.6.3. Het Hof kan belanghebbende niet volgen waar deze stelt dat in het onderhavige geval sprake zou zijn van een ‘naar subjectieve inzichten’ vastgestelde WOZ-waarde, nu de vastgestelde WOZ-waarde op verifieerbare wijze is afgeleid uit concrete (markt)gegevens van andere woningen. Zo belanghebbende met ‘naar subjectieve inzichten’ mede doelt op een bij de heffingsambtenaar aanwezig geachte beleidsvrijheid, wijst het Hof erop dat de op grond van de Wet WOZ te nemen beschikking tot waardevaststelling een gebonden beschikking is. De vast te stellen WOZ-waarde vloeit voort uit de wet (art. 17 Wet WOZ); buiten dat de heffingsambtenaar de voor die vaststelling van belang zijnde feiten moet selecteren en vaststellen, heeft hij hierbij geen beleidsvrijheid. Voorts overweegt het Hof dat de enkele constatering dat tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de herleide (gemiddelde) vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten een ‘marge’ zit, niet leidt tot de conclusie dat sprake is van de door belanghebbende gestelde ‘subjectieve inzichten’. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat om met het in aanmerking nemen van een lagere vierkantemeterprijs voor de woning ten opzichte van de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (de marge) rekening te houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5.6.4. (…). De heffingsambtenaar is met de door hem uit de vergelijkingsobjecten afgeleide vierkantemeterprijs en met behulp daarvan bepaalde WOZ-waarde gebleven binnen het voor de waardering van de woning toepasselijke juridische kader. Dit betekent ook dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar niet in strijd is met de door belanghebbende gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR. Van de door belanghebbende gestelde willekeur is evenmin gebleken.” 5.5.2. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. 5.6.1. Met de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (en toelichting daarop ter zitting) heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woning op € 399.500 vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 5.6.2. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand en kwaliteit goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in ligging, oppervlakte en bijgebouwen (berging en garage) heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.4. Belanghebbende heeft een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: “Schending hoorplicht? 3. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres is de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).¹ De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden. ¹ Op grond van artikel 7:9 Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord. 4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzitting van – de rechtbank begrijpt – 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd. 5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.² In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord. ² Uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 231.000,-. 7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde op 11 juli 2019 een taxatierapport per post naar de rechtbank gestuurd. De rechtbank heeft dit taxatierapport op 15 juli 2019 (één dag voor de zitting) ontvangen en naar de gemachtigde van eiseres doorgezonden. Daardoor heeft de gemachtigde van eiseres het taxatierapport niet tijdig ontvangen. Gelet op de goede procesorde zal de rechtbank het taxatierapport om die reden weigeren in deze procedure. Het gevolg daarvan is dat de rechtbank zal uitgaan van de gegevens die zijn opgenomen in het eerdere taxatierapport, zoals dat in kopie is opgenomen op pagina 7 van de beroepsgronden. Het eerdere taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . 8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.³ Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.⁴ De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. ³ Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. ⁴ Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn.

5.6.3. Voorts zijn door de Heffingsambtenaar aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten kwalificaties gegeven voor kwaliteit, ligging en onderhoud. De Heffingsambtenaar heeft de woning op deze punten als gemiddeld gekwalificeerd. Belanghebbende stelt dat de ligging matig is in plaats van gemiddeld en voert daartoe aan dat in de omgeving van de woning huurwoningen in plaats van koopwoningen zijn gebouwd en dat ook de groenvoorziening eenvoudiger is dan hoe deze in het bouwplan was voorgesteld. Verder is de woning volgens belanghebbende aan een veel drukkere weg gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Zij verwijst daarbij naar informatie van het RIVM waarin staat vermeld dat de ligging van de woning tamelijk slecht is. Belanghebbende voegt daar nog aan toe dat sprake was van overlast door bouwwerkzaamheden in de buurt van de woning. 5.6.4. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er van de huurwoningen een waardedrukkend effect uitgaat, te meer nu belanghebbende ter zitting heeft erkend dat het lastig is om het effect hiervan op de waarde van de woning te bepalen. Ook belanghebbendes stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met geluidsoverlast als gevolg van de ligging aan een drukke weg slaagt niet. De Heffingsambtenaar is bij de waardering van de woning uitgegaan van een gemiddelde ligging, terwijl hij voor de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een goede ligging en dit verschil is tot uiting gekomen in de prijs per vierkante meter. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting onder verwijzing naar de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter (€ 1.915) in verhouding tot de uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten gehanteerde prijs per vierkante meter (gemiddeld € 2.194), aannemelijk verklaard dat in de genoemde verhouding voldoende marge bestaat om een eventueel slechtere ligging te compenseren. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden met de mindere ligging van de woning. Voorts is niet aannemelijk geworden dat reden bestaat voor een neerwaartse aanpassing van de waarde van de woning wegens bouwwerkzaamheden. Erfpachtcorrecties 5.7.1. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 5.7.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 5.7.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn immers achtereenvolgens € 11.182, € 17.698 en € 14.462. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 103 per m²-woningdeel (=(€ 11.182 + € 17.698 + € 14.462)/(144 m² + 146 m² + 130 m²)), hetgeen minder is dan € 279 per m²-woningdeel (= € 2.194 / € 1.915), zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten en die van de woning van belanghebbende. Ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten en rekening wordt gehouden met een eventueel slechtere ligging (zie 5.6.4) bestaat er voldoende marge tussen de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten en de waarde van het woondeel van de woning. 5.7.4. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.7.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 5.7.5. Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 5.7.6. Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.7.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.7.4 genoemde uitspraken). Toepassing 2%-korting 5.8.1. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet.

Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.4. Belanghebbende heeft een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: “Schending hoorplicht? 3. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres is de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).¹ De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden. ¹ Op grond van artikel 7:9 Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord. 4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzitting van – de rechtbank begrijpt – 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd. 5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.² In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord. ² Uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 231.000,-. 7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde op 11 juli 2019 een taxatierapport per post naar de rechtbank gestuurd. De rechtbank heeft dit taxatierapport op 15 juli 2019 (één dag voor de zitting) ontvangen en naar de gemachtigde van eiseres doorgezonden. Daardoor heeft de gemachtigde van eiseres het taxatierapport niet tijdig ontvangen. Gelet op de goede procesorde zal de rechtbank het taxatierapport om die reden weigeren in deze procedure. Het gevolg daarvan is dat de rechtbank zal uitgaan van de gegevens die zijn opgenomen in het eerdere taxatierapport, zoals dat in kopie is opgenomen op pagina 7 van de beroepsgronden. Het eerdere taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . 8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.³ Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.⁴ De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. ³ Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. ⁴ Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn.

5.6.3. Voorts zijn door de Heffingsambtenaar aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten kwalificaties gegeven voor kwaliteit, ligging en onderhoud. De Heffingsambtenaar heeft de woning op deze punten als gemiddeld gekwalificeerd. Belanghebbende stelt dat de ligging matig is in plaats van gemiddeld en voert daartoe aan dat in de omgeving van de woning huurwoningen in plaats van koopwoningen zijn gebouwd en dat ook de groenvoorziening eenvoudiger is dan hoe deze in het bouwplan was voorgesteld. Verder is de woning volgens belanghebbende aan een veel drukkere weg gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Zij verwijst daarbij naar informatie van het RIVM waarin staat vermeld dat de ligging van de woning tamelijk slecht is. Belanghebbende voegt daar nog aan toe dat sprake was van overlast door bouwwerkzaamheden in de buurt van de woning. 5.6.4. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er van de huurwoningen een waardedrukkend effect uitgaat, te meer nu belanghebbende ter zitting heeft erkend dat het lastig is om het effect hiervan op de waarde van de woning te bepalen. Ook belanghebbendes stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met geluidsoverlast als gevolg van de ligging aan een drukke weg slaagt niet. De Heffingsambtenaar is bij de waardering van de woning uitgegaan van een gemiddelde ligging, terwijl hij voor de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een goede ligging en dit verschil is tot uiting gekomen in de prijs per vierkante meter. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting onder verwijzing naar de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter (€ 1.915) in verhouding tot de uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten gehanteerde prijs per vierkante meter (gemiddeld € 2.194), aannemelijk verklaard dat in de genoemde verhouding voldoende marge bestaat om een eventueel slechtere ligging te compenseren. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden met de mindere ligging van de woning. Voorts is niet aannemelijk geworden dat reden bestaat voor een neerwaartse aanpassing van de waarde van de woning wegens bouwwerkzaamheden. Erfpachtcorrecties 5.7.1. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 5.7.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 5.7.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn immers achtereenvolgens € 11.182, € 17.698 en € 14.462. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 103 per m²-woningdeel (=(€ 11.182 + € 17.698 + € 14.462)/(144 m² + 146 m² + 130 m²)), hetgeen minder is dan € 279 per m²-woningdeel (= € 2.194 / € 1.915), zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten en die van de woning van belanghebbende. Ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten en rekening wordt gehouden met een eventueel slechtere ligging (zie 5.6.4) bestaat er voldoende marge tussen de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten en de waarde van het woondeel van de woning. 5.7.4. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.7.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 5.7.5. Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 5.7.6. Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.7.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.7.4 genoemde uitspraken). Toepassing 2%-korting 5.8.1. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet.

Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.4. Belanghebbende heeft een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: “Schending hoorplicht? 3. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres is de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).¹ De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden. ¹ Op grond van artikel 7:9 Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord. 4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzitting van – de rechtbank begrijpt – 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd. 5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.² In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord. ² Uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 231.000,-. 7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde op 11 juli 2019 een taxatierapport per post naar de rechtbank gestuurd. De rechtbank heeft dit taxatierapport op 15 juli 2019 (één dag voor de zitting) ontvangen en naar de gemachtigde van eiseres doorgezonden. Daardoor heeft de gemachtigde van eiseres het taxatierapport niet tijdig ontvangen. Gelet op de goede procesorde zal de rechtbank het taxatierapport om die reden weigeren in deze procedure. Het gevolg daarvan is dat de rechtbank zal uitgaan van de gegevens die zijn opgenomen in het eerdere taxatierapport, zoals dat in kopie is opgenomen op pagina 7 van de beroepsgronden. Het eerdere taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . 8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.³ Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.⁴ De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. ³ Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. ⁴ Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn.

5.6.3. Voorts zijn door de Heffingsambtenaar aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten kwalificaties gegeven voor kwaliteit, ligging en onderhoud. De Heffingsambtenaar heeft de woning op deze punten als gemiddeld gekwalificeerd. Belanghebbende stelt dat de ligging matig is in plaats van gemiddeld en voert daartoe aan dat in de omgeving van de woning huurwoningen in plaats van koopwoningen zijn gebouwd en dat ook de groenvoorziening eenvoudiger is dan hoe deze in het bouwplan was voorgesteld. Verder is de woning volgens belanghebbende aan een veel drukkere weg gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Zij verwijst daarbij naar informatie van het RIVM waarin staat vermeld dat de ligging van de woning tamelijk slecht is. Belanghebbende voegt daar nog aan toe dat sprake was van overlast door bouwwerkzaamheden in de buurt van de woning. 5.6.4. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er van de huurwoningen een waardedrukkend effect uitgaat, te meer nu belanghebbende ter zitting heeft erkend dat het lastig is om het effect hiervan op de waarde van de woning te bepalen. Ook belanghebbendes stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met geluidsoverlast als gevolg van de ligging aan een drukke weg slaagt niet. De Heffingsambtenaar is bij de waardering van de woning uitgegaan van een gemiddelde ligging, terwijl hij voor de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een goede ligging en dit verschil is tot uiting gekomen in de prijs per vierkante meter. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting onder verwijzing naar de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter (€ 1.915) in verhouding tot de uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten gehanteerde prijs per vierkante meter (gemiddeld € 2.194), aannemelijk verklaard dat in de genoemde verhouding voldoende marge bestaat om een eventueel slechtere ligging te compenseren. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden met de mindere ligging van de woning. Voorts is niet aannemelijk geworden dat reden bestaat voor een neerwaartse aanpassing van de waarde van de woning wegens bouwwerkzaamheden. Erfpachtcorrecties 5.7.1. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 5.7.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door hem overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 5.7.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn immers achtereenvolgens € 11.182, € 17.698 en € 14.462. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 103 per m²-woningdeel (=(€ 11.182 + € 17.698 + € 14.462)/(144 m² + 146 m² + 130 m²)), hetgeen minder is dan € 279 per m²-woningdeel (= € 2.194 / € 1.915), zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten en die van de woning van belanghebbende. Ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten en rekening wordt gehouden met een eventueel slechtere ligging (zie 5.6.4) bestaat er voldoende marge tussen de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten en de waarde van het woondeel van de woning. 5.7.4. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.7.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 5.7.5. Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 5.7.6. Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.7.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.7.4 genoemde uitspraken). Toepassing 2%-korting 5.8.1. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet.

De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? - Erfpachtcorrectie 11. Eiseres heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend. 12. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 13. De rechtbank verwijst naar de uitspraak⁵ van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin is overwogen dat de wijze waarop door de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie wordt berekend een deugdelijke methode is. Wat eiseres in deze zaak heeft aangevoerd tegen de berekening van de erfpachtcorrectie komt overeen met hetgeen is aangevoerd in de zaak bij het gerechtshof en dat is door het gerechtshof verworpen. De rechtbank ziet geen aanleiding om terzake de berekening van de erfpachtcorrectie tot een ander standpunt te komen dan het gerechtshof in die uitspraak heeft ingenomen. Het betoog van eiseres slaagt niet. ⁵ ECLI:NL:GHAMS:2019:1609. - Algemene verlaging van 2% in verband met erfpachtcorrectie 14. De gemachtigde van eiseres heeft verder nog gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiser met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 15. De rechtbank verwerpt deze stelling. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin is overwogen dat uit de brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten volgens het gerechtshof ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak daar anders over te oordelen. - Objectkenmerken 16. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van waardedrukkende factoren bij de eigen woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Zo is de eigen woning gelegen aan een drukke verkeersweg en is er sprake van terugkerende lekkage in de woning. 17. De rechtbank vindt het niet zonder meer duidelijk dat de ligging van de vergelijkingsobjecten beter is dan van de eigen woning. Weliswaar is de woning gelegen aan een verkeersweg, maar daarentegen heeft de eigen woning ook uitzicht op de [kerk] met momumentstatus. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met deze verschillen bij de kavelprijs. Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond dat de ervaren verkeersoverlast op de woning een bijzonder waardedrukkend effect heeft ten opzichte van de vergelijkingspanden. De gestelde terugkerende lekkage in de eigen woning is door eiseres verder niet onderbouwd. 18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 5.8.2. Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ- beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 5.8.3. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 5.9.1. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.9.2. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2). Afronding WOZ-waarde 5.10. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 339.500 vastgestelde WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.6.1 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? - Erfpachtcorrectie 11. Eiseres heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend. 12. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 13. De rechtbank verwijst naar de uitspraak⁵ van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin is overwogen dat de wijze waarop door de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie wordt berekend een deugdelijke methode is. Wat eiseres in deze zaak heeft aangevoerd tegen de berekening van de erfpachtcorrectie komt overeen met hetgeen is aangevoerd in de zaak bij het gerechtshof en dat is door het gerechtshof verworpen. De rechtbank ziet geen aanleiding om terzake de berekening van de erfpachtcorrectie tot een ander standpunt te komen dan het gerechtshof in die uitspraak heeft ingenomen. Het betoog van eiseres slaagt niet. ⁵ ECLI:NL:GHAMS:2019:1609. - Algemene verlaging van 2% in verband met erfpachtcorrectie 14. De gemachtigde van eiseres heeft verder nog gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiser met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 15. De rechtbank verwerpt deze stelling. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin is overwogen dat uit de brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten volgens het gerechtshof ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak daar anders over te oordelen. - Objectkenmerken 16. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van waardedrukkende factoren bij de eigen woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Zo is de eigen woning gelegen aan een drukke verkeersweg en is er sprake van terugkerende lekkage in de woning. 17. De rechtbank vindt het niet zonder meer duidelijk dat de ligging van de vergelijkingsobjecten beter is dan van de eigen woning. Weliswaar is de woning gelegen aan een verkeersweg, maar daarentegen heeft de eigen woning ook uitzicht op de [kerk] met momumentstatus. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met deze verschillen bij de kavelprijs. Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond dat de ervaren verkeersoverlast op de woning een bijzonder waardedrukkend effect heeft ten opzichte van de vergelijkingspanden. De gestelde terugkerende lekkage in de eigen woning is door eiseres verder niet onderbouwd. 18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 5.8.2. Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ- beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 5.8.3. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 5.9.1. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.9.2. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2). Afronding WOZ-waarde 5.10. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 339.500 vastgestelde WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.6.1 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? - Erfpachtcorrectie 11. Eiseres heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend. 12. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 13. De rechtbank verwijst naar de uitspraak⁵ van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin is overwogen dat de wijze waarop door de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie wordt berekend een deugdelijke methode is. Wat eiseres in deze zaak heeft aangevoerd tegen de berekening van de erfpachtcorrectie komt overeen met hetgeen is aangevoerd in de zaak bij het gerechtshof en dat is door het gerechtshof verworpen. De rechtbank ziet geen aanleiding om terzake de berekening van de erfpachtcorrectie tot een ander standpunt te komen dan het gerechtshof in die uitspraak heeft ingenomen. Het betoog van eiseres slaagt niet. ⁵ ECLI:NL:GHAMS:2019:1609. - Algemene verlaging van 2% in verband met erfpachtcorrectie 14. De gemachtigde van eiseres heeft verder nog gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiser met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 15. De rechtbank verwerpt deze stelling. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Daarin is overwogen dat uit de brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten volgens het gerechtshof ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak daar anders over te oordelen. - Objectkenmerken 16. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van waardedrukkende factoren bij de eigen woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Zo is de eigen woning gelegen aan een drukke verkeersweg en is er sprake van terugkerende lekkage in de woning. 17. De rechtbank vindt het niet zonder meer duidelijk dat de ligging van de vergelijkingsobjecten beter is dan van de eigen woning. Weliswaar is de woning gelegen aan een verkeersweg, maar daarentegen heeft de eigen woning ook uitzicht op de [kerk] met momumentstatus. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met deze verschillen bij de kavelprijs. Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond dat de ervaren verkeersoverlast op de woning een bijzonder waardedrukkend effect heeft ten opzichte van de vergelijkingspanden. De gestelde terugkerende lekkage in de eigen woning is door eiseres verder niet onderbouwd. 18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 5.8.2. Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ- beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 5.8.3. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 5.9.1. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.9.2. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2). Afronding WOZ-waarde 5.10. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 339.500 vastgestelde WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.6.1 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woningen voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.