ECLI:NL:GHAMS:2021:980

GERECHTSHOF AMSTERDAM Kenmerken 19/00565 en 19/00586 30 maart 2021 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar, en het incidenteel hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken AMS 18/788 en AMS 18/806 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 11 juli 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de Woning) op de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 386.000 (hierna: de WOZ-beschikking 2016). 1.1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 20 december 2017, de WOZ-waarde verminderd tot € 327.000 (hierna ook: uitspraak I). 1.2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 11 juli 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 403.000 (hierna: de WOZ-beschikking 2017). 1.2.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 20 december 2017, de WOZ-waarde verminderd tot € 349.000 (hierna ook: uitspraak II). 1.3. Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 5 maart 2019 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’): “De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraken I en II; - stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat 1] te [Z] voor het belastingjaar 2016 vast op € 316.000,- en voor het belastingjaar 2017 vast op € 337.000,-; - bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde worden verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken I en II; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van in totaal € 92,- aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-.” 1.4. De tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 9 april 2019 en 11 april 2019. Belanghebbende heeft verweerschriften ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt om schriftelijk zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren te brengen. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-één-kap woning aan een dijk. De inhoud van de woning is 526 m³ en de oppervlakte van het perceel is 310 m². Er is een dijkenvrijstelling van toepassing van 132 m².” Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep voor beide jaren in geschil of de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende ter zake heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder houdt partijen verdeeld of de heffingsambtenaar de waarde van de grond op juiste wijze heeft vastgesteld. 3.2. In incidenteel hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding op het juiste bedrag is vastgesteld. 3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.1. De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen: “3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde, na bezwaar alsnog te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 298.000,- (voor het belastingjaar 2016) en € 325.000,- (voor het belastingjaar 2017). AMS 18/788 4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 327.690,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [A-straat 3] , [B-straat 1] , [C-straat 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De waarde dient volgens de heffingsambtenaar te worden gehandhaafd op € 327.000,-. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat eiseres haar beroepsgronden niet heeft onderbouwd. Niet duidelijk is waarom de referentieobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn. Verder merkt de heffingsambtenaar op dat eiseres in bezwaar nog een waarde voorstond van € 94.000,- in plaats van € 298.000,-. Het is niet duidelijk waarom eiseres vindt dat de waarde in beroep toch hoger zou moeten zijn dan de waarde die zij in bezwaar voorstond. AMS 18/806 5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 349.910,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [A-straat 3] , [D-straat 1] en [E-straat 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De waarde dient volgens de heffingsambtenaar te worden gehandhaafd op € 349.000,-. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar de matrix. De vrijstelling van waterverdedigingswerken 6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de omvang van deze vrijstelling niet juist heeft vastgesteld. Hij zou ten onrechte alleen rekening hebben gehouden met de omvang van het dijklichaam zelf en niet met de beschermingszones. 7. De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (URUOW) en artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ volgt dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in voormeld artikel 2, eerste lid, letter f, dat de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten. 8. De Hoge Raad heeft in het arrest 23 februari 2018 geoordeeld dat de rechtsmiddelen tegen de uitspraak van 21 juni 2017 van het gerechtshof Den Haag niet tot cassatie kunnen leiden, omdat de middelen niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen. De Hoge Raad wijst in dit verband op zijn arrest van 10 november 2017 waarin is geoordeeld dat alleen het dijklichaam zelf een waterverdedigingswerk is als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de URUOW. Hiermee is de omvang van de vrijstelling dus beperkt tot de kernzone. De Hoge Raad heeft dit oordeel herhaald in zijn arrest van 25 mei 2018. 9. Eiseres heeft ter ondersteuning van haar standpunt een beroep gedaan op meerdere uitspraken waarin de beschermingszone wel wordt meegerekend. Deze uitspraken dateren echter van voor de genoemde rechtspraak van de Hoge Raad. De heffingsambtenaar heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat alleen het dijklichaam zelf, ook wel de kernzone genoemd, meetelt bij de bepaling van de omvang van de vrijstelling. De rechtbank is van oordeel dat uit de legger van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) volgt dat de oppervlakte van de kernzone in deze zaak 132 m² is. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd over het beheer speelt geen rol, omdat de heffingsambtenaar steeds bij de omvang van de vrijstelling uitgaat van de hele kernzone. De beroepsgrond van eiseres, dat de omvang van de vrijstelling groter dan 132 m² zou moeten zijn, slaagt dus niet. Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld? 10. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 11. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden: 1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van eiseres? 2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 12. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de (eventueel) door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. AMS 18/799 13. Eiseres voert aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Volgens eiseres hebben de vergelijkingsobjecten aan de [B-straat 1] (verkoop 2) en de [C-straat 1] (verkoop 3) een heel andere ligging. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het verschil in bouwjaar is minder dan tien jaar. De inhoud van de woning is min of meer vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. Verder is de afstand tussen de woning van eiseres en verkoop 2 en 3 niet zo groot, want minder dan vier kilometer. 14. Eiseres heeft ter zitting gemotiveerd dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde berekent die buiten aanmerking wordt gelaten niet juist is. 15. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar eerst de kavelgrootte heeft bepaald en daarop in mindering heeft gebracht het aantal m² van de vrijstelling. Vervolgens is op de kavelgrootte minus vrijstelling de waarde van de grond berekend met behulp van de grondstaffels. Deze grondstaffels kenmerken zich door een afnemende meerwaarde in die zin dat de m²-prijs afneemt naarmate een kavel groter is. In deze zaak wordt in belastingjaar 2016 voor de eerste 250 m² een m²-prijs gerekend van € 550,-, terwijl bijvoorbeeld voor het gedeelte van de kavel van 250 tot 300 m² een m²-prijs wordt gerekend van € 220,-. Gelet op de grootte van de kavel (310 m²) en de vrijstelling (132 m²) leidt de wijze van berekenen door de heffingsambtenaar ertoe dat bij het bepalen van de waarde van de grond een belangrijk gewicht toekomt aan de hogere m²-prijs in de grondstaffels. 16. Gelet op de grote variatie in m²-prijzen in de door de heffingsambtenaar gebruikte grondstaffels brengt een redelijke wetstoepassing met zich dat eerst voor de gehele kavel (inclusief de vrijstelling) de grondprijs wordt berekend en dat daarna een gemiddelde m²-prijs wordt berekend.

27. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. 28. Er is aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank merkt in dit verband op dat de heffingsambtenaar het beroep op artikel 2, tweede lid, van het Besluit Proceskostenvergoeding (Besluit) op de zitting heeft ingetrokken. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1.). De rechtbank heeft de gevoegde zaken als samenhangende zaken beschouwd als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit.”

5.1. Tussen partijen is in hoger beroep niet meer in geschil dat alleen het dijklichaam zelf (“de kernzone”) bij de bepaling van de waarde van de Woning buiten aanmerking dient te worden gelaten, op de voet van artikel 18, lid 4, Wet WOZ, gelezen in samenhang met artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Evenmin is in geschil dat de oppervlakte van de kernzone 132 m2 bedraagt. Partijen houdt verdeeld welke invloed het buiten aanmerking laten van het dijklichaam heeft op de waardering van de Woning, meer in het bijzonder op de waardering van de bij de Woning behorende grond. 5.2. De heffingsambtenaar betoogt dat de vrijgestelde oppervlakte van 132 m2 in mindering dient te worden gebracht op de totale kaveloppervlakte van 310 m2 en dat op de resterende 178 m2 de grondstaffel dient te worden toegepast. Belanghebbende stelt zich, in navolging van de rechtbank, op het standpunt dat eerst de grondstaffel dient te worden toegepast op de totale kaveloppervlakte van 310 m2 en dat op de uitkomst van deze berekening vervolgens een met het buiten aanmerking te laten dijklichaam evenredig deel (dus 132/310e deel) in mindering dient te worden gebracht. Omdat sprake is van een grondstaffel leidt de door belanghebbende voorgestane methode tot een lagere waarde van de resterende 178 m2. Het Hof overweegt ter zake als volgt. 5.3. Artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ luidt: “Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.” Van deze bevoegdheid is gebruik gemaakt in de Uitvoeringsregeling. Op grond van het bepaalde in de Uitvoeringsregeling dient onder meer de waarde van waterverdedigingswerken buiten aanmerking te worden gelaten. Anders dan belanghebbende betoogt is geen sprake van een vrijstelling, maar van een waarderingsregel. Het buiten aanmerking laten van het dijklichaam bij de waardebepaling van de Woning brengt naar het oordeel van het Hof met zich dat - gelijk de heffingsambtenaar heeft gedaan - de oppervlakte van het dijklichaam in aftrek dient te worden gebracht op de totale kaveloppervlakte en de grondstaffel dient te worden toegepast op de resterende oppervlakte (178 m2). Anders dan belanghebbende betoogt wordt ook bij toepassing van voormelde methode wel degelijk rekening gehouden met de regel van het afnemend grensnut. Als gevolg van het buiten aanmerking laten van het dijklichaam bedraagt de te waarderen grondoppervlakte echter slechts 178 m2, waardoor alle te waarderen grond in de eerste trede van de grondstaffel (0 tot 200 m2) valt. Van een schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur is geen sprake. 5.4. Nu de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel ook overigens, mede in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, voor beide jaren is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarden voor de jaren 2016 en 2017 – zoals verminderd bij de onder 1.1.2 en 1.2.2 genoemde uitspraken op bezwaar – niet te hoog heeft vastgesteld, slaagt het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar. 5.5. Bij deze stand van het geding is de heffingsambtenaar geen proceskostenvergoeding verschuldigd voor het beroep in eerste aanleg, zodat het incidenteel hoger beroep van belanghebbende reeds om die reden ongegrond is.

5.6. De slotsom is dat het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en dat het incidenteel hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof: - vernietigt de uitspraak van de rechtbank en - verklaart de beroepen ongegrond. De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 30 maart 2021 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364. Gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:HR:2018:279. Gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:HR:2017:2828. Gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:HR:2018:625. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

GERECHTSHOF AMSTERDAM Kenmerken 19/00565 en 19/00586 30 maart 2021 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar, en het incidenteel hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken AMS 18/788 en AMS 18/806 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 11 juli 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de Woning) op de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 386.000 (hierna: de WOZ-beschikking 2016). 1.1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 20 december 2017, de WOZ-waarde verminderd tot € 327.000 (hierna ook: uitspraak I). 1.2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 11 juli 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 403.000 (hierna: de WOZ-beschikking 2017). 1.2.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 20 december 2017, de WOZ-waarde verminderd tot € 349.000 (hierna ook: uitspraak II). 1.3. Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 5 maart 2019 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’): “De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraken I en II; - stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat 1] te [Z] voor het belastingjaar 2016 vast op € 316.000,- en voor het belastingjaar 2017 vast op € 337.000,-; - bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde worden verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken I en II; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van in totaal € 92,- aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-.” 1.4. De tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 9 april 2019 en 11 april 2019. Belanghebbende heeft verweerschriften ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt om schriftelijk zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren te brengen. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-één-kap woning aan een dijk. De inhoud van de woning is 526 m³ en de oppervlakte van het perceel is 310 m². Er is een dijkenvrijstelling van toepassing van 132 m².” Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep voor beide jaren in geschil of de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende ter zake heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder houdt partijen verdeeld of de heffingsambtenaar de waarde van de grond op juiste wijze heeft vastgesteld. 3.2. In incidenteel hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding op het juiste bedrag is vastgesteld. 3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.1. De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen: “3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde, na bezwaar alsnog te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 298.000,- (voor het belastingjaar 2016) en € 325.000,- (voor het belastingjaar 2017). AMS 18/788 4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 327.690,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [A-straat 3] , [B-straat 1] , [C-straat 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De waarde dient volgens de heffingsambtenaar te worden gehandhaafd op € 327.000,-. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat eiseres haar beroepsgronden niet heeft onderbouwd. Niet duidelijk is waarom de referentieobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn. Verder merkt de heffingsambtenaar op dat eiseres in bezwaar nog een waarde voorstond van € 94.000,- in plaats van € 298.000,-. Het is niet duidelijk waarom eiseres vindt dat de waarde in beroep toch hoger zou moeten zijn dan de waarde die zij in bezwaar voorstond. AMS 18/806 5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 349.910,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [A-straat 3] , [D-straat 1] en [E-straat 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De waarde dient volgens de heffingsambtenaar te worden gehandhaafd op € 349.000,-. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar de matrix. De vrijstelling van waterverdedigingswerken 6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de omvang van deze vrijstelling niet juist heeft vastgesteld. Hij zou ten onrechte alleen rekening hebben gehouden met de omvang van het dijklichaam zelf en niet met de beschermingszones. 7. De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (URUOW) en artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ volgt dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in voormeld artikel 2, eerste lid, letter f, dat de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten. 8. De Hoge Raad heeft in het arrest 23 februari 2018 geoordeeld dat de rechtsmiddelen tegen de uitspraak van 21 juni 2017 van het gerechtshof Den Haag niet tot cassatie kunnen leiden, omdat de middelen niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen. De Hoge Raad wijst in dit verband op zijn arrest van 10 november 2017 waarin is geoordeeld dat alleen het dijklichaam zelf een waterverdedigingswerk is als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de URUOW. Hiermee is de omvang van de vrijstelling dus beperkt tot de kernzone. De Hoge Raad heeft dit oordeel herhaald in zijn arrest van 25 mei 2018. 9. Eiseres heeft ter ondersteuning van haar standpunt een beroep gedaan op meerdere uitspraken waarin de beschermingszone wel wordt meegerekend. Deze uitspraken dateren echter van voor de genoemde rechtspraak van de Hoge Raad. De heffingsambtenaar heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat alleen het dijklichaam zelf, ook wel de kernzone genoemd, meetelt bij de bepaling van de omvang van de vrijstelling. De rechtbank is van oordeel dat uit de legger van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) volgt dat de oppervlakte van de kernzone in deze zaak 132 m² is. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd over het beheer speelt geen rol, omdat de heffingsambtenaar steeds bij de omvang van de vrijstelling uitgaat van de hele kernzone. De beroepsgrond van eiseres, dat de omvang van de vrijstelling groter dan 132 m² zou moeten zijn, slaagt dus niet. Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld? 10. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 11. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden: 1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van eiseres? 2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 12. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de (eventueel) door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. AMS 18/799 13. Eiseres voert aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Volgens eiseres hebben de vergelijkingsobjecten aan de [B-straat 1] (verkoop 2) en de [C-straat 1] (verkoop 3) een heel andere ligging. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het verschil in bouwjaar is minder dan tien jaar. De inhoud van de woning is min of meer vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. Verder is de afstand tussen de woning van eiseres en verkoop 2 en 3 niet zo groot, want minder dan vier kilometer. 14. Eiseres heeft ter zitting gemotiveerd dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde berekent die buiten aanmerking wordt gelaten niet juist is. 15. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar eerst de kavelgrootte heeft bepaald en daarop in mindering heeft gebracht het aantal m² van de vrijstelling. Vervolgens is op de kavelgrootte minus vrijstelling de waarde van de grond berekend met behulp van de grondstaffels. Deze grondstaffels kenmerken zich door een afnemende meerwaarde in die zin dat de m²-prijs afneemt naarmate een kavel groter is. In deze zaak wordt in belastingjaar 2016 voor de eerste 250 m² een m²-prijs gerekend van € 550,-, terwijl bijvoorbeeld voor het gedeelte van de kavel van 250 tot 300 m² een m²-prijs wordt gerekend van € 220,-. Gelet op de grootte van de kavel (310 m²) en de vrijstelling (132 m²) leidt de wijze van berekenen door de heffingsambtenaar ertoe dat bij het bepalen van de waarde van de grond een belangrijk gewicht toekomt aan de hogere m²-prijs in de grondstaffels. 16. Gelet op de grote variatie in m²-prijzen in de door de heffingsambtenaar gebruikte grondstaffels brengt een redelijke wetstoepassing met zich dat eerst voor de gehele kavel (inclusief de vrijstelling) de grondprijs wordt berekend en dat daarna een gemiddelde m²-prijs wordt berekend.

27. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. 28. Er is aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank merkt in dit verband op dat de heffingsambtenaar het beroep op artikel 2, tweede lid, van het Besluit Proceskostenvergoeding (Besluit) op de zitting heeft ingetrokken. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1.). De rechtbank heeft de gevoegde zaken als samenhangende zaken beschouwd als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit.”

5.1. Tussen partijen is in hoger beroep niet meer in geschil dat alleen het dijklichaam zelf (“de kernzone”) bij de bepaling van de waarde van de Woning buiten aanmerking dient te worden gelaten, op de voet van artikel 18, lid 4, Wet WOZ, gelezen in samenhang met artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Evenmin is in geschil dat de oppervlakte van de kernzone 132 m2 bedraagt. Partijen houdt verdeeld welke invloed het buiten aanmerking laten van het dijklichaam heeft op de waardering van de Woning, meer in het bijzonder op de waardering van de bij de Woning behorende grond. 5.2. De heffingsambtenaar betoogt dat de vrijgestelde oppervlakte van 132 m2 in mindering dient te worden gebracht op de totale kaveloppervlakte van 310 m2 en dat op de resterende 178 m2 de grondstaffel dient te worden toegepast. Belanghebbende stelt zich, in navolging van de rechtbank, op het standpunt dat eerst de grondstaffel dient te worden toegepast op de totale kaveloppervlakte van 310 m2 en dat op de uitkomst van deze berekening vervolgens een met het buiten aanmerking te laten dijklichaam evenredig deel (dus 132/310e deel) in mindering dient te worden gebracht. Omdat sprake is van een grondstaffel leidt de door belanghebbende voorgestane methode tot een lagere waarde van de resterende 178 m2. Het Hof overweegt ter zake als volgt. 5.3. Artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ luidt: “Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.” Van deze bevoegdheid is gebruik gemaakt in de Uitvoeringsregeling. Op grond van het bepaalde in de Uitvoeringsregeling dient onder meer de waarde van waterverdedigingswerken buiten aanmerking te worden gelaten. Anders dan belanghebbende betoogt is geen sprake van een vrijstelling, maar van een waarderingsregel. Het buiten aanmerking laten van het dijklichaam bij de waardebepaling van de Woning brengt naar het oordeel van het Hof met zich dat - gelijk de heffingsambtenaar heeft gedaan - de oppervlakte van het dijklichaam in aftrek dient te worden gebracht op de totale kaveloppervlakte en de grondstaffel dient te worden toegepast op de resterende oppervlakte (178 m2). Anders dan belanghebbende betoogt wordt ook bij toepassing van voormelde methode wel degelijk rekening gehouden met de regel van het afnemend grensnut. Als gevolg van het buiten aanmerking laten van het dijklichaam bedraagt de te waarderen grondoppervlakte echter slechts 178 m2, waardoor alle te waarderen grond in de eerste trede van de grondstaffel (0 tot 200 m2) valt. Van een schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur is geen sprake. 5.4. Nu de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel ook overigens, mede in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, voor beide jaren is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarden voor de jaren 2016 en 2017 – zoals verminderd bij de onder 1.1.2 en 1.2.2 genoemde uitspraken op bezwaar – niet te hoog heeft vastgesteld, slaagt het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar. 5.5. Bij deze stand van het geding is de heffingsambtenaar geen proceskostenvergoeding verschuldigd voor het beroep in eerste aanleg, zodat het incidenteel hoger beroep van belanghebbende reeds om die reden ongegrond is.

5.6. De slotsom is dat het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en dat het incidenteel hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof: - vernietigt de uitspraak van de rechtbank en - verklaart de beroepen ongegrond. De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 30 maart 2021 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364. Gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:HR:2018:279. Gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:HR:2017:2828. Gepubliceerd op rechtspraak.nl onder: ECLI:NL:HR:2018:625. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.