ECLI:NL:GHAMS:2021:2555

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 19/00569 24 augustus 2021 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar, en het incidenteel hoger beroep van [X] , wonende te [plaats] , belanghebbende, tegen de uitspraak van 5 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/800 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 20 juni 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 596.000. 1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2017 de vastgestelde waarde verminderd naar € 376.000. 1.3. Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 5 maart 2019 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak (…); - stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2017 [Het Hof leest: kalenderjaar 2017] vast op € 365.000,-; - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar (…); - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van in totaal € 46,- aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-.” 1.4. Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 april 2019. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een zienswijze op het incidenteel hoger beroep ingediend. 1.5. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 april 2021 een nader stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een perceel grond met een oppervlakte van 711 m², waarop zich op 1 januari 2017 een schuur bevond. Vóór 1 januari 2017 stond op het perceel ook een vrijstaande woning; deze woning is in de loop van 2016 gesloopt en is (naar het Hof begrijpt) na de toestandsdatum (1 januari 2017) herbouwd. Het perceel maakt deel uit van een waterverdedigingswerk. Het aantal vierkante meters van de kernzone bedraagt 46 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem op € 376.000 vastgestelde waarde van de onroerende zaak (naar de waardepeildatum 1 januari 2016 en in de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2017 bevindt), onder meer een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix. [afbeelding 1] 2.3. Ter zitting bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de volgende verklaring gegeven op de vraag waarom bij [vergelijkingsobject 3] € 25.000 in mindering is gebracht: “[I]k ga ervan uit [dat [vergelijkingsobject 3] ] als slooppand [is] gekocht en [dat] daarom [€] -25.000 [bij de waarde van het onderdeel “woning” is] neergezet. [Het betreft een p]and dat nog gesloopt moet worden. (…) In [het] geval dat [ [vergelijkingsobject 3] ] al gesloopt zou zijn bij de verkoop dan gaat de m2 prijs van de grond omhoog. Er is € 358.000 voor betaald. Ik snap [de] verwarring wel over de vraag of [ [vergelijkingsobject 3] wel of niet] (…) gesloopt [was] bij aankoop. (…) Anders had (…) [- € 25.000] er niet gestaan. Er stond nog een te slopen pand op dat moment.” 2.4. In een door de heffingsambtenaar als bijlage bij zijn hogerberoepschrift overgelegde e-mail van 22 april 2017 van “ [aannemer] ” aan de gemeente [plaats] is over de sloop van vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] het volgende vermeld: “Hierbij willen wij u mededelen dat wij de sloopwerkzaamheden van bovengenoemd dossier zullen gaan starten [op] maandag 1 mei a.s.” 2.5. In een e-mail van 7 juni 2017 is daarna het volgende vermeld: “Hierbij bevestigen wij [dat] de werkzaamheden reeds beëindigd en opgeleverd zijn”. 2.6. Belanghebbende heeft in haar incidenteel hoger beroep de objecten [alternatief object 1] te [plaats Y] en [alternatief object 2] te [plaats Y] aangedragen als alternatief voor de vergelijkingsobjecten.

3.1. Zowel in het principaal als in het incidenteel hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 376.000 vastgestelde waarde niet te hoog is. 3.2. In het principaal hoger beroep is meer in het bijzonder in geschil of de rechtbank terecht heeft overwogen dat deze waardevaststelling op basis van de matrix onvoldoende controleerbaar en verifieerbaar is. 3.3. In het incidenteel hoger beroep is in het bijzonder in geschil of door de heffingsambtenaar op de juiste wijze rekening is gehouden met de omstandigheid dat een gedeelte van de onroerende zaak deel uitmaakt van de kernzone van een waterverdedigingswerk, en of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist: “17. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Eiseres heeft de vergelijkbaarheid van de woningen ook niet betwist. 18. Eiseres heeft op de zitting een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. Uit het taxatierapport van verweerder blijkt dat de woning van eiseres is gesloopt en daarom door verweerder is gewaardeerd op een bedrag van € 0,-. Het vergelijkingsobject aan de [vergelijkingsobject 3] is volgens verweerder eveneens gesloopt maar de waarde van dit object is gewaardeerd op een negatief bedrag (€ -25.000,-). 19. Desgevraagd heeft verweerder op de zitting toegelicht dat hij ervan uitgaat dat [vergelijkingsobject 3] een te slopen pand betreft, omdat er anders geen negatief bedrag zou zijn opgenomen in het taxatierapport voor dit object. Verweerder heeft dit echter niet door middel van stukken kunnen aantonen. 20. De rechtbank is van oordeel dat het de verantwoordelijkheid is van verweerder om de WOZ-waarde van de woning van eiseres vast te stellen op basis van controleerbare en verifieerbare gegevens. Verweerder heeft dit nagelaten. Verweerder heeft niet door middel van dit taxatierapport aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. 21. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde van € 300.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval omdat er geen onderbouwing voor die waarde is gegeven. 22. Omdat geen van de partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak zelf in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en met de standpunten van partijen, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 365.000,-.”

Beroep op het vertrouwensbeginsel 5.1. Belanghebbende heeft gesteld dat zij aan het woord “gesloopt”, zoals opgenomen in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix, vertrouwen heeft ontleend. Belanghebbende sluit zich aan bij overweging 20 in de uitspraak van de rechtbank en concludeert dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 376.000 vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar stelt dat [vergelijkingsobject 3] nog gesloopt moest worden en in dat opzicht afwijkt van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft dienaangaande (reeds) ter zitting in eerste aanleg toegegeven dat in de matrix bij [vergelijkingsobject 3] in plaats van het woord “gesloopt” de woorden “te slopen” hadden moeten staan. 5.2. Hoewel belanghebbende moet worden toegegeven dat in de matrix in plaats van het woord “gesloopt” de woorden “te slopen” hadden moeten zijn vermeld, is het Hof van oordeel dat deze schrijffout zonder gevolgen moet blijven. Het Hof heeft hierbij meegewogen dat de heffingsambtenaar (reeds) in eerste aanleg ter zitting een aannemelijke verklaring heeft gegeven voor wat met het woord “gesloopt” is bedoeld en waarom € 25.000 in mindering is gebracht op de transactiewaarde van [vergelijkingsobject 3] (zie 2.3). Verder heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep ter bevestiging van deze verklaring nader bewijs overgelegd, onder meer in de vorm van e-mails waaruit blijkt dat [vergelijkingsobject 3] op 1 januari 2017 een nog te slopen object was (zie 2.4 en 2.5). 5.3. Voor zover belanghebbende met haar beroep op het vertrouwensbeginsel heeft bedoeld dat het woord “gesloopt” zoals in de matrix is gebruikt, moet worden opgevat als een uitlating van de heffingsambtenaar op basis waarvan bij belanghebbende de verwachting is gewekt dat bij de onroerende zaak € 25.000 in mindering moet worden gebracht op de vastgestelde waarde, overweegt het Hof als volgt. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is onder meer vereist dat belanghebbende aannemelijk maakt dat van de zijde van de heffingsambtenaar jegens hem een toezegging of uitlating is gedaan. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een zodanige toezegging of uitlating. Gezien ook de context waarin de gestelde uitlating is gedaan, heeft deze in redelijkheid ook niet een te rechtvaardigen indruk van een weloverwogen standpuntbepaling aangaande het desbetreffende element van de waardering gewekt. De heffingsambtenaar heeft het kennelijke misverstand in beroep kunnen rechtzetten. De enkele stelling van belanghebbende dat zij vertrouwen heeft ontleend aan het woord “gesloopt” dat volgens de heffingsambtenaar berust op een foutieve vermelding, is dan ook onvoldoende voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel. Waarderingsuitzondering 5.4. In hoger beroep is niet meer in geschil dat de oppervlakte van de kernzone 46 m2 bedraagt en dat alleen de kernzone (en niet de beschermingszone) onder de waarderingsuitzondering valt. Partijen houdt verdeeld welke invloed het buiten aanmerking laten van de kernzone heeft op de waardering van de onroerende zaak en hoe daarbij het toepassen van de grondstaffel moet worden betrokken. 5.5. De heffingsambtenaar betoogt dat de vrijgestelde oppervlakte van 46 m2 in mindering dient te worden gebracht op de totale oppervlakte van 711 m2 en dat op de resterende 665 m2 de grondstaffel dient te worden toegepast. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat eerst de grondstaffel dient te worden toegepast op de totale oppervlakte van 711 m2 en dat op de uitkomst van deze berekening vervolgens een met het buiten aanmerking te laten evenredig deel (dus 46/711e deel) in mindering dient te worden gebracht. Omdat sprake is van een grondstaffel leidt de door belanghebbende voorgestane methode tot een lagere waarde van de resterende 665 m2. De heffingsambtenaar verwijst in dit verband naar de uitspraak van 30 maart 2021 van dit Hof (kenmerken 19/00565 en 19/00586, ECLI:NL:GHAMS:2021:980). Het Hof ziet geen reden om in het onderhavige geval van de overwegingen in voormelde uitspraak af te wijken, hetgeen leidt tot het volgende oordeel. 5.6. Artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ luidt: “Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.” Van deze bevoegdheid is gebruikgemaakt in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Op grond van het bepaalde in de Uitvoeringsregeling dient onder meer de waarde van waterverdedigingswerken buiten aanmerking te worden gelaten. Anders dan belanghebbende betoogt is geen sprake van een vrijstelling, maar van een waarderingsregel. 5.7. Het buiten aanmerking laten van de kernzone bij de waardebepaling van de onroerende zaak brengt naar het oordeel van het Hof met zich dat – gelijk de heffingsambtenaar heeft gedaan – de oppervlakte van de kernzone in aftrek dient te worden gebracht op de totale oppervlakte en de grondstaffel dient te worden toegepast op de resterende oppervlakte (665 m2). Anders dan belanghebbende betoogt, wordt ook bij toepassing van voormelde methode rekening gehouden met afnemend grensnut. Als gevolg van het buiten aanmerking laten van de kernzone bedraagt de te waarderen grondoppervlakte echter 665 m2, waardoor de te waarderen grond slechts voor 165 m2 in plaats van 211 m2 in de trede van de grondstaffel valt met een waarde per m2 van € 198. De gemiddelde waarde per m2 komt dan uit op € 552. Vergelijkingsmethode 5.8. Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Aangezien de onroerende zaak van belanghebbende in 2016 is gesloopt, gaat de vergelijking met twee bebouwde kavels volgens belanghebbende niet op. Naar het Hof begrijpt, betoogt belanghebbende daarbij dat sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen omdat belanghebbende geschikte vergelijkingsobjecten heeft overgelegd (zie 2.6). 5.9. De heffingsambtenaar verdedigt dat het al dan niet bebouwd zijn van de grond minder ter zake doet. De heffingsambtenaar stelt dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn dan door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten en betoogt dat de ligging van de door belanghebbende aangedragen objecten niet te vergelijken is met de ligging van de onroerende zaak; de bouwgrond die belanghebbende aandraagt ligt in een andere plaats, buiten [plaats] , maar de vergelijkingsobjecten in de matrix liggen net als de onroerende zaak van belanghebbende dicht bij het centrum van [plaats] . Tot slot merkt de heffingsambtenaar op dat uit de door belanghebbende aangedragen objecten geen transactiewaarden kunnen worden afgeleid omdat het om informatie gaat die aan verkoopadvertenties (met vraagprijzen) is ontleend. 5.10. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de door hem op € 376.000 vastgestelde waarde niet te hoog is; hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzicht gegeven in de waardebepaling van de onroerende zaak. Hoewel alleen [vergelijkingsobject 3] een vergelijking met onbebouwde grond betreft, heeft de heffingsambtenaar bij de andere twee vergelijkingsobjecten de vergelijkbaarheid van de grondwaarde voldoende inzichtelijk gemaakt en daarbij terecht aangegeven dat de waarde van de grond ook door de ligging wordt bepaald.

5.12. De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende geen doel treft. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd en het beroep dient ongegrond te worden verklaard. 6Kosten Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof: - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, en - verklaart het beroep ongegrond. De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 24 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.