ECLI:NL:GHAMS:2021:1910

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 19/00600 29 juni 2021 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar, alsmede op het incidenteel hoger beroep van [X] , wonende te [Z], belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 3 april 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1962 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (hierna: WOZ-waarde) [X-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 489.500. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 16 februari 2018 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 449.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. 1.3. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 3 april 2019 als volgt beslist (in die uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’): “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak op het bezwaar; - stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2017 vast op € 430.000,-; - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 500,- als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.” 1.4. De heffingsambtenaar heeft op 12 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit bij brief van 18 juni 2019 nader gemotiveerd. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 5 augustus 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft 11 oktober 2019 een schriftelijke zienswijze ingediend. 1.6. Belanghebbende heeft bij brief van 8 mei 2021 nadere stukken ingediend. 1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld: “Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een corridorflat met berging en parkeerplaats. Het oppervlak van de woning is ongeveer 113 m².” 2.2. Omdat de voormelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem na bezwaar verminderde waarde van € 449.000, onder meer - in eerste aanleg - een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix. [Afbeelding matrix] 2.4. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, waarin onder meer het volgende is vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. (…) Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.” 2.5. Tot de gedingstukken behoort een publicatie van 12 februari 2019, in het Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 13 februari 2019, nr. 144, met antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. De antwoorden op de vragen 1 t/m 4 zijn hierna opgenomen: “Antwoord vraag 1, 2 en 3: Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke WO[Z]-waarden. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.6. Het door belanghebbende ingebrachte rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans, bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.

Het doel van dit onderzoek is om op basis van actuele gegevens te bepalen en te onderbouwen of, en zo ja, op welke onderdelen de erfpachtcorrectie dient te worden herzien. Allereerst is het goed om op te merken dat het gerechtshof in Amsterdam (uitspraak van 9 mei 2019) geen aanleiding ziet om de huidige methode van WOZ-erfpachtcorrectie te wijzigen: “De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.” (…) De gemeente Amsterdam baseert op dit moment de WOZ-erfpachtcorrectie op de verschuldigde canonbetalingen gedurende een periode van 50 jaar vanaf de verkoopdatum. Dit klinkt echter eenvoudiger dan het is. Ten eerste zijn de toekomstige canonbetalingen onbekend, in het bijzonder de betalingen in het volgende tijdvak. De canon in het nieuwe tijdvak hangt af van de onbekende erfpachtgrondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Daarnaast is het de vraag in welke mate kopers en verkopers bij de totstandkoming van de verkoopprijs rekening houden met canonbetalingen. (…) 7.1 Fictieve contante waarde Naar aanleiding van ons onderzoek kan de berekening van de fictieve contante waarde op de volgende punten worden herzien: ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en de bepaling van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak. ‘1.Nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet uitgebreid worden zodat rekening gehouden wordt met ‘nieuwe’ algemene bepalingen. AB2000 heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een aanpassing van het canonpercentage. Bij AB2016 (eeuwigdurende erfpacht) is er sprake van 1 oneindig tijdvak. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de 1% correctie. 2. Indexering van toekomstige canonbedragen in het huidige tijdvak De indexering van de canon in het huidige tijdvak is, indien van toepassing, gebaseerd op een langetermijnverwachting voor inflatie van 2,75%, Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde. 3. Disconteringsvoet De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het toepasselijke afkooppercentage. Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom, zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet (en niet meer op een afkooppercentage) die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld; op dit moment 4,5%. Het verdient aanbeveling de disconteringsvoet voor de erfpachtcorrectie te baseren op de disconteringsvoet die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde. 4. Contante waarde in het opvolgende tijdvak Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit vereenvoudigt de berekening. Er hoeft alleen een toekomstige erfpachtgrondwaarde te worden bepaald en niet ook een toekomstig canonpercentage. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. Het betekent dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt. Dit sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde, in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger dat is, hangt af van twee factoren: de hoogte van de disconteringsvoet en de resterende duur van het huidige tijdvak. 5. Erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak Voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak stellen we de volgende procedure voor. Bepaal eerst de erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum. De toekomstige erfpachtgrondwaarde is de erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum, geïndexeerd met de verwachte langetermijninflatie (thans 2%). Indexatie met inflatie geeft op lange termijn een voorzichtige schatting van de stijging van de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum kan op twee manieren worden bepaald, namelijk met behulp van de zogenoemde begin-tijdvak-methode en de buurtstraatquote-methode. De begin-tijdvakmethode indexeert een historische erfpachtgrondwaarde, bij uitgifte of herziening, naar de verkoopdatum op basis van de gerealiseerde inflatie in deze periode. De buurtstraatquote-methode gebruikt de erfpachtgrondwaarde in het verkoopjaar zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met behulp van de buurstraatquote wordt vastgesteld. Beide methoden geven op individueel woningniveau andere erfpachtgrondwaarden. Echter, op basis van statistisch onderzoek is er geen voorkeur voor een van beide methoden. Daartoe zijn verschillen in koopsommen van woningen met afgekochte erfpacht en woningen op eigen grond in een statistisch model gerelateerd aan de contante waarde van de toekomstige erfpachtgrondwaarde. De uitkomsten laten zien dat het niet uitmaakt of de erfpachtgrondwaarde bepaald wordt door de begin-tijdvak-methode of door de buurtstraatquote-methode; ze verklaren beide in dezelfde mate de verschillen in koopsommen. De keuze voor een methode om de erfpachtgrondwaarde te bepalen zal dus op basis van andere criteria gemaakt moeten worden, zoals: de eenvoud van de methode, haar stabiliteit door de tijd, een gunstige oplossing voor de burger met betrekking tot factoren met een grote onzekerheidsmarge, de (on)wenselijkheid dat meerdere methoden naast elkaar worden toegepast. Advisering over deze beleidsbeslissingen valt buiten het vastgestelde onderzoeksdoel. 7.2 Correctiepercentage Het huidige correctiepercentage van 60% is gebaseerd op onderzoek van Francke en Wilders (1996). In dit rapport hebben wij het correctiepercentage geactualiseerd. Gemiddeld houden kopers rekening met 40% van de fictieve contante waarde van de canonbetalingen vanaf de verkoopdatum tot aan de einddatum van het huidige tijdvak. Dit percentage is gebaseerd op een analyse van 588 verkochte woningen met canon betalende erfpacht waarbij een of meerdere goed vergelijkbare verkochte woningen met afgekochte erfpacht zijn gevonden. Het percentage dat wij nu hebben aangetroffen (40%) is aanzienlijk lager dan dat wat Francke en Wilders 23 jaar geleden hebben gevonden (60%). Het verschil is toe te schrijven aan veranderingen in de woningmarkt (1989–1994 tegenover 2010–2018), wijzigingen in het erfpachtstelsel, representativiteit (75 versus 1270 unieke verkopen) en verschillen in de uitgangspunten van de berekening van de fictieve contante waarde.

Evenals bij de rechtbank is in (principaal en incidenteel) hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de voor de woning na bezwaar op € 449.000 vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van € 407.000. 4

4.1. De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: “Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 8. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op zitting het vergelijkingsobject gelegen aan de [A-straat] niet langer handhaaft, omdat dit vergelijkingsobject het minst geschikt is van de vier door de heffingsambtenaar in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten. Dit pand ligt niet in hetzelfde blok als de woning en de andere vergelijkingsobjecten en heeft een afwijkende prijs, aldus de taxateur van de heffingsambtenaar. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject dan ook buiten beschouwing. De rechtbank acht de andere drie vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn in de nabijheid van de woning, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 9. De rechtbank stelt vast dat eiseres onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten berekent. 10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 11. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn achtereenvolgens € 10.552,-, € 13.384,-, en € 14.773,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 129,- per m²-woningdeel. Uitgaande van de gegevens uit de matrix (zoals op zitting gecorrigeerd), bedraagt het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden € 90,-. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden. Hieruit volgt dat de erfpachtcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 [voetnoot 3 rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2018:8714] heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie juist is. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres slaagt. Heeft eiseres de door haar voorgestelde waarde onderbouwd? 12. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is vervolgens de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 13. Eiseres heeft geen eigen vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar conformeert zich kennelijk aan de door de heffingsambtenaar eerder in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten, mits rekening wordt gehouden met de door haar genoemde waardedrukkende factoren. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op ten hoogste € 407.000,-. 14. Ten aanzien van het vergelijkingsobject gelegen aan de Sumatrakade 1347 voert eiseres aan dat dit object een tuin heeft en dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met dit verschil. Ten aanzien van het vergelijkingsobject gelegen aan de [B-straat] voert eiseres aan dat dit object een balkon op het zuiden heeft en dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met dit verschil. Verder voert eiseres aan dat in de toekomst een fietsbrug wordt gerealiseerd en dat dit waardedrukkend voor haar woning is. 15. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hiermee de door haar voorgestelde waarde van € 407.000,- onvoldoende heeft onderbouwd. De door eiseres genoemde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten kunnen van invloed zijn op de waarde van een woning. Uit de aanwezigheid van deze kenmerken bij de vergelijkingsobjecten volgt echter niet zonder meer een waarde voor de eigen woning ter hoogte van € 407.000,-. Zo maakt de omstandigheid dat in de toekomst een fietsbrug wordt gerealiseerd, maar waarvan de locatie nog niet is vastgesteld, niet dat reeds op de waardepeildatum sprake is van een waardedrukkend effect. Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond wat de waardedruk van die fietsbrug is en evenmin dat de realisatie van een fietsbrug wel op de woning, maar niet op de in de nabijheid van de woning gelegen vergelijkingspanden een bijzonder waardedrukkend effect heeft. 16. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2017 in goede justitie vast op € 430.000,-.

17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres vergoeden. 18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). 19. De rechtbank wijst het verzoek van eiseres om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden toe. Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2005 [voetnoot 4 rechtbankuitspraak:: ECLI:NL:HR:2005:AO9006], geldt dat – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet aan de orde zijn – de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiseres heeft ontvangen op 8 maart 2017, terwijl de onderhavige zaak op zitting is behandeld op 13 maart 2019, dus iets meer dan twee jaar nadat bezwaar is gemaakt. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van bezwaar bijna één jaar heeft geduurd, toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar daarom tot een bedrag van € 500,- aan eiseres als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.” Standpunten heffingsambtenaar 4.2.1. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de erfpachtcorrectie die door hem wordt toegepast recht doet aan de fictie van de Wet WOZ inhoudende dat een WOZ-object moet worden gewaardeerd ervan uitgaande dat sprake is van grond die in volle eigendom is bij de belanghebbende. Hij wijst in dat verband op de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, waarin voor vergelijkbare zaken het oordeel van de rechtbank over de erfpachtcorrectie is vernietigd. De heffingsambtenaar is van opvatting dat in de bezwaarfase de hoorplicht is geschonden en dat aan belanghebbende om die reden een proceskostenvergoeding moet worden toegekend. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. 4.2.2. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt als volgt aangevuld en toegelicht: “Over de erfpachtcorrectie. Ik refereer mij dienaangaande aan het oordeel van het Hof in zijn uitspraak van 9 juli 2019 [griffier: ECLI:NL:GHAMS:2019:2555]. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard. Het door belanghebbenden in hoger beroep ingebrachte rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans brengt mij niet op andere gedachten; het rapport beschouwt de gemeente als een advies. Het klopt dat dit rapport de uitkomst is van een onderzoek dat de gemeente heeft laten verrichten en waaraan in rechtsoverweging 5.2.16 van eerdergenoemde Hofuitspraak wordt gerefereerd. Naar aanleiding van de rechtbankuitspraak hebben wij om een onderzoek gevraagd. Aan het rapport gaat de gemeente gevolg verbinden met ingang van 1 juli 2019; de nieuwe berekeningsmethode geldt voor transacties vanaf 1 juli 2019. Maar dit kan naar mijn mening niet afdoen aan het feit dat de methode die nu bij het Hof voorligt een deugdelijke methode is bevonden; de gemeente heeft daar geen afstand van genomen. Met andere woorden: wij konden en mochten voor het onderhavige jaar de methode toepassen, zoals die geldt voor het jaar 2017. Ik herhaal in dit verband dat in de oude methode tal van keuzes in het voordeel van een belanghebbende uitwerken. Het rapport van 19 september 2019 houdt geen finale afrekening in met de ‘oude’ methode. Het gaat in het nieuwe rapport overigens om redelijk kleine verschillen. Over de 2%-vermindering. Het is een bewuste keuze geweest om voor het jaar 2019 de WOZ-waardes van woningen op erfpachtgrond met 2 procent te verminderen. Dit voor het geval het Hof de rechtbank in haar oordeel had gevolgd dat de toegepaste methode van de erfpachtcorrectie niet toelaatbaar zou zijn; wij wilden voorkomen dat wij in dat geval alle waarden opnieuw moesten vaststellen. Maar dit gold alleen voor het jaar 2019. En niet voor enig ander jaar.” Standpunten belanghebbende 4.3.1. Het primaire standpunt van belanghebbende houdt in – althans zo begrijpt het Hof – dat de rechtbank weliswaar terecht de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie van de heffingsambtenaar heeft verworpen, maar dat zij in plaats daarvan de door belanghebbende bepleite ‘methode van De Lange’ had moeten toepassen om tot een juiste erfpachtcorrectie te komen voor de vergelijkingsobjecten. Ter ondersteuning van haar standpunt wijst belanghebbende op een 15-tal rapporten en publicaties die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingebracht in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van dit Hof van 9 juli 2019, 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Als nader stuk heeft belanghebbende het onder 2.6 vermelde rapport van 19 september 2019 ingebracht dat in opdracht van de gemeente Amsterdam is opgesteld en waaraan belanghebbende steun ontleent voor haar stelling dat de gemeente de bij belanghebbende toegepaste erfpachtcorrectie niet langer verdedigbaar acht. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de berekeningsmethode die de gemeente met ingang van 1 juli 2019 is gaan toepassen ook voor het onderhavige jaar ten aanzien van belanghebbende moet worden toegepast. 4.3.2. Ter ondersteuning van haar stelling dat de gemeente Amsterdam afstand heeft genomen van het toegepaste systeem van de erfpachtcorrectie doet belanghebbende een beroep op het vertrouwensbeginsel. Hij wijst daartoe op het tot de gedingstukken behorende afschrift van de brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke ordening (zie onder 2.4). Daarmee heeft de gemeente Amsterdam aldus belanghebbende “door publiekelijk aan te geven dat een aanpassing van de erfpachtcorrectie in de rede ligt, in rechte te beschermen vertrouwen gewekt”. 4.3.3. Voorts betwist belanghebbende dat de heffingsambtenaar een onderbouwing heeft verstrekt van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingspanden zoals opgenomen in de matrix; belanghebbende heeft in verschillende stadia van de procedure gevraagd naar een onderbouwing daarvan, maar die nooit gekregen. 4.3.4. Belanghebbende neemt subsidiair het standpunt in dat zij voor het onderhavige jaar recht heeft op 2%-korting op de WOZ-waarde hoewel de gemeente Amsterdam die korting alleen heeft toegekend voor het belastingjaar 2019.

4.4.16. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het Hof tot het oordeel dat het hoger beroep ongegrond is en het incidenteel hoger beroep gegrond is, maar evenzeer leidt tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank onder verbetering van gronden. 5 5. Kosten Het Hof vindt met hetgeen is overwogen onder 4.4.1 alsmede in de omstandigheid dat belanghebbende zich heeft moeten verweren tegen een ongegrond bevonden hoger beroep van de heffingsambtenaar, aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze kosten vast op 3 (incidenteel hoger beroep, verweerschrift + zitting Hof) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.602. 6

Het Hof: bevestigt de uitspraak van de rechtbank; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 1.602, en bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 519. De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 29 juni 2021 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 19/00600 29 juni 2021 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar, alsmede op het incidenteel hoger beroep van [X] , wonende te [Z], belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 3 april 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1962 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (hierna: WOZ-waarde) [X-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 489.500. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 16 februari 2018 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 449.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. 1.3. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 3 april 2019 als volgt beslist (in die uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’): “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak op het bezwaar; - stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2017 vast op € 430.000,-; - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 500,- als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.” 1.4. De heffingsambtenaar heeft op 12 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit bij brief van 18 juni 2019 nader gemotiveerd. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 5 augustus 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft 11 oktober 2019 een schriftelijke zienswijze ingediend. 1.6. Belanghebbende heeft bij brief van 8 mei 2021 nadere stukken ingediend. 1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld: “Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een corridorflat met berging en parkeerplaats. Het oppervlak van de woning is ongeveer 113 m².” 2.2. Omdat de voormelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem na bezwaar verminderde waarde van € 449.000, onder meer - in eerste aanleg - een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix. [Afbeelding matrix] 2.4. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, waarin onder meer het volgende is vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. (…) Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.” 2.5. Tot de gedingstukken behoort een publicatie van 12 februari 2019, in het Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 13 februari 2019, nr. 144, met antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. De antwoorden op de vragen 1 t/m 4 zijn hierna opgenomen: “Antwoord vraag 1, 2 en 3: Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke WO[Z]-waarden. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.6. Het door belanghebbende ingebrachte rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans, bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.

Het doel van dit onderzoek is om op basis van actuele gegevens te bepalen en te onderbouwen of, en zo ja, op welke onderdelen de erfpachtcorrectie dient te worden herzien. Allereerst is het goed om op te merken dat het gerechtshof in Amsterdam (uitspraak van 9 mei 2019) geen aanleiding ziet om de huidige methode van WOZ-erfpachtcorrectie te wijzigen: “De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.” (…) De gemeente Amsterdam baseert op dit moment de WOZ-erfpachtcorrectie op de verschuldigde canonbetalingen gedurende een periode van 50 jaar vanaf de verkoopdatum. Dit klinkt echter eenvoudiger dan het is. Ten eerste zijn de toekomstige canonbetalingen onbekend, in het bijzonder de betalingen in het volgende tijdvak. De canon in het nieuwe tijdvak hangt af van de onbekende erfpachtgrondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Daarnaast is het de vraag in welke mate kopers en verkopers bij de totstandkoming van de verkoopprijs rekening houden met canonbetalingen. (…) 7.1 Fictieve contante waarde Naar aanleiding van ons onderzoek kan de berekening van de fictieve contante waarde op de volgende punten worden herzien: ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en de bepaling van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak. ‘1.Nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet uitgebreid worden zodat rekening gehouden wordt met ‘nieuwe’ algemene bepalingen. AB2000 heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een aanpassing van het canonpercentage. Bij AB2016 (eeuwigdurende erfpacht) is er sprake van 1 oneindig tijdvak. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de 1% correctie. 2. Indexering van toekomstige canonbedragen in het huidige tijdvak De indexering van de canon in het huidige tijdvak is, indien van toepassing, gebaseerd op een langetermijnverwachting voor inflatie van 2,75%, Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde. 3. Disconteringsvoet De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het toepasselijke afkooppercentage. Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom, zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet (en niet meer op een afkooppercentage) die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld; op dit moment 4,5%. Het verdient aanbeveling de disconteringsvoet voor de erfpachtcorrectie te baseren op de disconteringsvoet die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde. 4. Contante waarde in het opvolgende tijdvak Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit vereenvoudigt de berekening. Er hoeft alleen een toekomstige erfpachtgrondwaarde te worden bepaald en niet ook een toekomstig canonpercentage. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. Het betekent dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt. Dit sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde, in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger dat is, hangt af van twee factoren: de hoogte van de disconteringsvoet en de resterende duur van het huidige tijdvak. 5. Erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak Voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak stellen we de volgende procedure voor. Bepaal eerst de erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum. De toekomstige erfpachtgrondwaarde is de erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum, geïndexeerd met de verwachte langetermijninflatie (thans 2%). Indexatie met inflatie geeft op lange termijn een voorzichtige schatting van de stijging van de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum kan op twee manieren worden bepaald, namelijk met behulp van de zogenoemde begin-tijdvak-methode en de buurtstraatquote-methode. De begin-tijdvakmethode indexeert een historische erfpachtgrondwaarde, bij uitgifte of herziening, naar de verkoopdatum op basis van de gerealiseerde inflatie in deze periode. De buurtstraatquote-methode gebruikt de erfpachtgrondwaarde in het verkoopjaar zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met behulp van de buurstraatquote wordt vastgesteld. Beide methoden geven op individueel woningniveau andere erfpachtgrondwaarden. Echter, op basis van statistisch onderzoek is er geen voorkeur voor een van beide methoden. Daartoe zijn verschillen in koopsommen van woningen met afgekochte erfpacht en woningen op eigen grond in een statistisch model gerelateerd aan de contante waarde van de toekomstige erfpachtgrondwaarde. De uitkomsten laten zien dat het niet uitmaakt of de erfpachtgrondwaarde bepaald wordt door de begin-tijdvak-methode of door de buurtstraatquote-methode; ze verklaren beide in dezelfde mate de verschillen in koopsommen. De keuze voor een methode om de erfpachtgrondwaarde te bepalen zal dus op basis van andere criteria gemaakt moeten worden, zoals: de eenvoud van de methode, haar stabiliteit door de tijd, een gunstige oplossing voor de burger met betrekking tot factoren met een grote onzekerheidsmarge, de (on)wenselijkheid dat meerdere methoden naast elkaar worden toegepast. Advisering over deze beleidsbeslissingen valt buiten het vastgestelde onderzoeksdoel. 7.2 Correctiepercentage Het huidige correctiepercentage van 60% is gebaseerd op onderzoek van Francke en Wilders (1996). In dit rapport hebben wij het correctiepercentage geactualiseerd. Gemiddeld houden kopers rekening met 40% van de fictieve contante waarde van de canonbetalingen vanaf de verkoopdatum tot aan de einddatum van het huidige tijdvak. Dit percentage is gebaseerd op een analyse van 588 verkochte woningen met canon betalende erfpacht waarbij een of meerdere goed vergelijkbare verkochte woningen met afgekochte erfpacht zijn gevonden. Het percentage dat wij nu hebben aangetroffen (40%) is aanzienlijk lager dan dat wat Francke en Wilders 23 jaar geleden hebben gevonden (60%). Het verschil is toe te schrijven aan veranderingen in de woningmarkt (1989–1994 tegenover 2010–2018), wijzigingen in het erfpachtstelsel, representativiteit (75 versus 1270 unieke verkopen) en verschillen in de uitgangspunten van de berekening van de fictieve contante waarde.

Evenals bij de rechtbank is in (principaal en incidenteel) hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de voor de woning na bezwaar op € 449.000 vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van € 407.000. 4

4.1. De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: “Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 8. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op zitting het vergelijkingsobject gelegen aan de [A-straat] niet langer handhaaft, omdat dit vergelijkingsobject het minst geschikt is van de vier door de heffingsambtenaar in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten. Dit pand ligt niet in hetzelfde blok als de woning en de andere vergelijkingsobjecten en heeft een afwijkende prijs, aldus de taxateur van de heffingsambtenaar. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject dan ook buiten beschouwing. De rechtbank acht de andere drie vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn in de nabijheid van de woning, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 9. De rechtbank stelt vast dat eiseres onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten berekent. 10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 11. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn achtereenvolgens € 10.552,-, € 13.384,-, en € 14.773,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 129,- per m²-woningdeel. Uitgaande van de gegevens uit de matrix (zoals op zitting gecorrigeerd), bedraagt het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden € 90,-. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden. Hieruit volgt dat de erfpachtcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 [voetnoot 3 rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2018:8714] heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie juist is. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres slaagt. Heeft eiseres de door haar voorgestelde waarde onderbouwd? 12. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is vervolgens de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 13. Eiseres heeft geen eigen vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar conformeert zich kennelijk aan de door de heffingsambtenaar eerder in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten, mits rekening wordt gehouden met de door haar genoemde waardedrukkende factoren. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op ten hoogste € 407.000,-. 14. Ten aanzien van het vergelijkingsobject gelegen aan de Sumatrakade 1347 voert eiseres aan dat dit object een tuin heeft en dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met dit verschil. Ten aanzien van het vergelijkingsobject gelegen aan de [B-straat] voert eiseres aan dat dit object een balkon op het zuiden heeft en dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met dit verschil. Verder voert eiseres aan dat in de toekomst een fietsbrug wordt gerealiseerd en dat dit waardedrukkend voor haar woning is. 15. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hiermee de door haar voorgestelde waarde van € 407.000,- onvoldoende heeft onderbouwd. De door eiseres genoemde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten kunnen van invloed zijn op de waarde van een woning. Uit de aanwezigheid van deze kenmerken bij de vergelijkingsobjecten volgt echter niet zonder meer een waarde voor de eigen woning ter hoogte van € 407.000,-. Zo maakt de omstandigheid dat in de toekomst een fietsbrug wordt gerealiseerd, maar waarvan de locatie nog niet is vastgesteld, niet dat reeds op de waardepeildatum sprake is van een waardedrukkend effect. Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond wat de waardedruk van die fietsbrug is en evenmin dat de realisatie van een fietsbrug wel op de woning, maar niet op de in de nabijheid van de woning gelegen vergelijkingspanden een bijzonder waardedrukkend effect heeft. 16. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2017 in goede justitie vast op € 430.000,-.

17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres vergoeden. 18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). 19. De rechtbank wijst het verzoek van eiseres om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden toe. Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2005 [voetnoot 4 rechtbankuitspraak:: ECLI:NL:HR:2005:AO9006], geldt dat – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet aan de orde zijn – de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiseres heeft ontvangen op 8 maart 2017, terwijl de onderhavige zaak op zitting is behandeld op 13 maart 2019, dus iets meer dan twee jaar nadat bezwaar is gemaakt. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van bezwaar bijna één jaar heeft geduurd, toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar daarom tot een bedrag van € 500,- aan eiseres als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.” Standpunten heffingsambtenaar 4.2.1. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de erfpachtcorrectie die door hem wordt toegepast recht doet aan de fictie van de Wet WOZ inhoudende dat een WOZ-object moet worden gewaardeerd ervan uitgaande dat sprake is van grond die in volle eigendom is bij de belanghebbende. Hij wijst in dat verband op de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, waarin voor vergelijkbare zaken het oordeel van de rechtbank over de erfpachtcorrectie is vernietigd. De heffingsambtenaar is van opvatting dat in de bezwaarfase de hoorplicht is geschonden en dat aan belanghebbende om die reden een proceskostenvergoeding moet worden toegekend. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. 4.2.2. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt als volgt aangevuld en toegelicht: “Over de erfpachtcorrectie. Ik refereer mij dienaangaande aan het oordeel van het Hof in zijn uitspraak van 9 juli 2019 [griffier: ECLI:NL:GHAMS:2019:2555]. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard. Het door belanghebbenden in hoger beroep ingebrachte rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans brengt mij niet op andere gedachten; het rapport beschouwt de gemeente als een advies. Het klopt dat dit rapport de uitkomst is van een onderzoek dat de gemeente heeft laten verrichten en waaraan in rechtsoverweging 5.2.16 van eerdergenoemde Hofuitspraak wordt gerefereerd. Naar aanleiding van de rechtbankuitspraak hebben wij om een onderzoek gevraagd. Aan het rapport gaat de gemeente gevolg verbinden met ingang van 1 juli 2019; de nieuwe berekeningsmethode geldt voor transacties vanaf 1 juli 2019. Maar dit kan naar mijn mening niet afdoen aan het feit dat de methode die nu bij het Hof voorligt een deugdelijke methode is bevonden; de gemeente heeft daar geen afstand van genomen. Met andere woorden: wij konden en mochten voor het onderhavige jaar de methode toepassen, zoals die geldt voor het jaar 2017. Ik herhaal in dit verband dat in de oude methode tal van keuzes in het voordeel van een belanghebbende uitwerken. Het rapport van 19 september 2019 houdt geen finale afrekening in met de ‘oude’ methode. Het gaat in het nieuwe rapport overigens om redelijk kleine verschillen. Over de 2%-vermindering. Het is een bewuste keuze geweest om voor het jaar 2019 de WOZ-waardes van woningen op erfpachtgrond met 2 procent te verminderen. Dit voor het geval het Hof de rechtbank in haar oordeel had gevolgd dat de toegepaste methode van de erfpachtcorrectie niet toelaatbaar zou zijn; wij wilden voorkomen dat wij in dat geval alle waarden opnieuw moesten vaststellen. Maar dit gold alleen voor het jaar 2019. En niet voor enig ander jaar.” Standpunten belanghebbende 4.3.1. Het primaire standpunt van belanghebbende houdt in – althans zo begrijpt het Hof – dat de rechtbank weliswaar terecht de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie van de heffingsambtenaar heeft verworpen, maar dat zij in plaats daarvan de door belanghebbende bepleite ‘methode van De Lange’ had moeten toepassen om tot een juiste erfpachtcorrectie te komen voor de vergelijkingsobjecten. Ter ondersteuning van haar standpunt wijst belanghebbende op een 15-tal rapporten en publicaties die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingebracht in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van dit Hof van 9 juli 2019, 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Als nader stuk heeft belanghebbende het onder 2.6 vermelde rapport van 19 september 2019 ingebracht dat in opdracht van de gemeente Amsterdam is opgesteld en waaraan belanghebbende steun ontleent voor haar stelling dat de gemeente de bij belanghebbende toegepaste erfpachtcorrectie niet langer verdedigbaar acht. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de berekeningsmethode die de gemeente met ingang van 1 juli 2019 is gaan toepassen ook voor het onderhavige jaar ten aanzien van belanghebbende moet worden toegepast. 4.3.2. Ter ondersteuning van haar stelling dat de gemeente Amsterdam afstand heeft genomen van het toegepaste systeem van de erfpachtcorrectie doet belanghebbende een beroep op het vertrouwensbeginsel. Hij wijst daartoe op het tot de gedingstukken behorende afschrift van de brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke ordening (zie onder 2.4). Daarmee heeft de gemeente Amsterdam aldus belanghebbende “door publiekelijk aan te geven dat een aanpassing van de erfpachtcorrectie in de rede ligt, in rechte te beschermen vertrouwen gewekt”. 4.3.3. Voorts betwist belanghebbende dat de heffingsambtenaar een onderbouwing heeft verstrekt van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingspanden zoals opgenomen in de matrix; belanghebbende heeft in verschillende stadia van de procedure gevraagd naar een onderbouwing daarvan, maar die nooit gekregen. 4.3.4. Belanghebbende neemt subsidiair het standpunt in dat zij voor het onderhavige jaar recht heeft op 2%-korting op de WOZ-waarde hoewel de gemeente Amsterdam die korting alleen heeft toegekend voor het belastingjaar 2019.

4.4.16. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het Hof tot het oordeel dat het hoger beroep ongegrond is en het incidenteel hoger beroep gegrond is, maar evenzeer leidt tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank onder verbetering van gronden. 5 5. Kosten Het Hof vindt met hetgeen is overwogen onder 4.4.1 alsmede in de omstandigheid dat belanghebbende zich heeft moeten verweren tegen een ongegrond bevonden hoger beroep van de heffingsambtenaar, aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze kosten vast op 3 (incidenteel hoger beroep, verweerschrift + zitting Hof) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.602. 6

Het Hof: bevestigt de uitspraak van de rechtbank; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 1.602, en bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 519. De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 29 juni 2021 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 19/00600 29 juni 2021 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar, alsmede op het incidenteel hoger beroep van [X] , wonende te [Z], belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 3 april 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1962 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (hierna: WOZ-waarde) [X-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 489.500. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 16 februari 2018 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 449.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. 1.3. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 3 april 2019 als volgt beslist (in die uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’): “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak op het bezwaar; - stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2017 vast op € 430.000,-; - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 500,- als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.” 1.4. De heffingsambtenaar heeft op 12 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit bij brief van 18 juni 2019 nader gemotiveerd. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 5 augustus 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft 11 oktober 2019 een schriftelijke zienswijze ingediend. 1.6. Belanghebbende heeft bij brief van 8 mei 2021 nadere stukken ingediend. 1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld: “Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een corridorflat met berging en parkeerplaats. Het oppervlak van de woning is ongeveer 113 m².” 2.2. Omdat de voormelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe. 2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem na bezwaar verminderde waarde van € 449.000, onder meer - in eerste aanleg - een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix. [Afbeelding matrix] 2.4. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, waarin onder meer het volgende is vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. (…) Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.” 2.5. Tot de gedingstukken behoort een publicatie van 12 februari 2019, in het Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 13 februari 2019, nr. 144, met antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. De antwoorden op de vragen 1 t/m 4 zijn hierna opgenomen: “Antwoord vraag 1, 2 en 3: Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke WO[Z]-waarden. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.6. Het door belanghebbende ingebrachte rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans, bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.

Het doel van dit onderzoek is om op basis van actuele gegevens te bepalen en te onderbouwen of, en zo ja, op welke onderdelen de erfpachtcorrectie dient te worden herzien. Allereerst is het goed om op te merken dat het gerechtshof in Amsterdam (uitspraak van 9 mei 2019) geen aanleiding ziet om de huidige methode van WOZ-erfpachtcorrectie te wijzigen: “De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.” (…) De gemeente Amsterdam baseert op dit moment de WOZ-erfpachtcorrectie op de verschuldigde canonbetalingen gedurende een periode van 50 jaar vanaf de verkoopdatum. Dit klinkt echter eenvoudiger dan het is. Ten eerste zijn de toekomstige canonbetalingen onbekend, in het bijzonder de betalingen in het volgende tijdvak. De canon in het nieuwe tijdvak hangt af van de onbekende erfpachtgrondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Daarnaast is het de vraag in welke mate kopers en verkopers bij de totstandkoming van de verkoopprijs rekening houden met canonbetalingen. (…) 7.1 Fictieve contante waarde Naar aanleiding van ons onderzoek kan de berekening van de fictieve contante waarde op de volgende punten worden herzien: ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en de bepaling van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak. ‘1.Nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet uitgebreid worden zodat rekening gehouden wordt met ‘nieuwe’ algemene bepalingen. AB2000 heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een aanpassing van het canonpercentage. Bij AB2016 (eeuwigdurende erfpacht) is er sprake van 1 oneindig tijdvak. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de 1% correctie. 2. Indexering van toekomstige canonbedragen in het huidige tijdvak De indexering van de canon in het huidige tijdvak is, indien van toepassing, gebaseerd op een langetermijnverwachting voor inflatie van 2,75%, Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde. 3. Disconteringsvoet De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het toepasselijke afkooppercentage. Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom, zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet (en niet meer op een afkooppercentage) die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld; op dit moment 4,5%. Het verdient aanbeveling de disconteringsvoet voor de erfpachtcorrectie te baseren op de disconteringsvoet die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde. 4. Contante waarde in het opvolgende tijdvak Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit vereenvoudigt de berekening. Er hoeft alleen een toekomstige erfpachtgrondwaarde te worden bepaald en niet ook een toekomstig canonpercentage. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. Het betekent dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt. Dit sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde, in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger dat is, hangt af van twee factoren: de hoogte van de disconteringsvoet en de resterende duur van het huidige tijdvak. 5. Erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak Voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak stellen we de volgende procedure voor. Bepaal eerst de erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum. De toekomstige erfpachtgrondwaarde is de erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum, geïndexeerd met de verwachte langetermijninflatie (thans 2%). Indexatie met inflatie geeft op lange termijn een voorzichtige schatting van de stijging van de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde op de verkoopdatum kan op twee manieren worden bepaald, namelijk met behulp van de zogenoemde begin-tijdvak-methode en de buurtstraatquote-methode. De begin-tijdvakmethode indexeert een historische erfpachtgrondwaarde, bij uitgifte of herziening, naar de verkoopdatum op basis van de gerealiseerde inflatie in deze periode. De buurtstraatquote-methode gebruikt de erfpachtgrondwaarde in het verkoopjaar zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met behulp van de buurstraatquote wordt vastgesteld. Beide methoden geven op individueel woningniveau andere erfpachtgrondwaarden. Echter, op basis van statistisch onderzoek is er geen voorkeur voor een van beide methoden. Daartoe zijn verschillen in koopsommen van woningen met afgekochte erfpacht en woningen op eigen grond in een statistisch model gerelateerd aan de contante waarde van de toekomstige erfpachtgrondwaarde. De uitkomsten laten zien dat het niet uitmaakt of de erfpachtgrondwaarde bepaald wordt door de begin-tijdvak-methode of door de buurtstraatquote-methode; ze verklaren beide in dezelfde mate de verschillen in koopsommen. De keuze voor een methode om de erfpachtgrondwaarde te bepalen zal dus op basis van andere criteria gemaakt moeten worden, zoals: de eenvoud van de methode, haar stabiliteit door de tijd, een gunstige oplossing voor de burger met betrekking tot factoren met een grote onzekerheidsmarge, de (on)wenselijkheid dat meerdere methoden naast elkaar worden toegepast. Advisering over deze beleidsbeslissingen valt buiten het vastgestelde onderzoeksdoel. 7.2 Correctiepercentage Het huidige correctiepercentage van 60% is gebaseerd op onderzoek van Francke en Wilders (1996). In dit rapport hebben wij het correctiepercentage geactualiseerd. Gemiddeld houden kopers rekening met 40% van de fictieve contante waarde van de canonbetalingen vanaf de verkoopdatum tot aan de einddatum van het huidige tijdvak. Dit percentage is gebaseerd op een analyse van 588 verkochte woningen met canon betalende erfpacht waarbij een of meerdere goed vergelijkbare verkochte woningen met afgekochte erfpacht zijn gevonden. Het percentage dat wij nu hebben aangetroffen (40%) is aanzienlijk lager dan dat wat Francke en Wilders 23 jaar geleden hebben gevonden (60%). Het verschil is toe te schrijven aan veranderingen in de woningmarkt (1989–1994 tegenover 2010–2018), wijzigingen in het erfpachtstelsel, representativiteit (75 versus 1270 unieke verkopen) en verschillen in de uitgangspunten van de berekening van de fictieve contante waarde.

Evenals bij de rechtbank is in (principaal en incidenteel) hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de voor de woning na bezwaar op € 449.000 vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van € 407.000. 4

4.1. De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: “Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 8. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op zitting het vergelijkingsobject gelegen aan de [A-straat] niet langer handhaaft, omdat dit vergelijkingsobject het minst geschikt is van de vier door de heffingsambtenaar in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten. Dit pand ligt niet in hetzelfde blok als de woning en de andere vergelijkingsobjecten en heeft een afwijkende prijs, aldus de taxateur van de heffingsambtenaar. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject dan ook buiten beschouwing. De rechtbank acht de andere drie vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn in de nabijheid van de woning, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 9. De rechtbank stelt vast dat eiseres onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten berekent. 10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 11. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn achtereenvolgens € 10.552,-, € 13.384,-, en € 14.773,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 129,- per m²-woningdeel. Uitgaande van de gegevens uit de matrix (zoals op zitting gecorrigeerd), bedraagt het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden € 90,-. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden. Hieruit volgt dat de erfpachtcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 [voetnoot 3 rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2018:8714] heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie juist is. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres slaagt. Heeft eiseres de door haar voorgestelde waarde onderbouwd? 12. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is vervolgens de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 13. Eiseres heeft geen eigen vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar conformeert zich kennelijk aan de door de heffingsambtenaar eerder in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten, mits rekening wordt gehouden met de door haar genoemde waardedrukkende factoren. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op ten hoogste € 407.000,-. 14. Ten aanzien van het vergelijkingsobject gelegen aan de Sumatrakade 1347 voert eiseres aan dat dit object een tuin heeft en dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met dit verschil. Ten aanzien van het vergelijkingsobject gelegen aan de [B-straat] voert eiseres aan dat dit object een balkon op het zuiden heeft en dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met dit verschil. Verder voert eiseres aan dat in de toekomst een fietsbrug wordt gerealiseerd en dat dit waardedrukkend voor haar woning is. 15. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hiermee de door haar voorgestelde waarde van € 407.000,- onvoldoende heeft onderbouwd. De door eiseres genoemde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten kunnen van invloed zijn op de waarde van een woning. Uit de aanwezigheid van deze kenmerken bij de vergelijkingsobjecten volgt echter niet zonder meer een waarde voor de eigen woning ter hoogte van € 407.000,-. Zo maakt de omstandigheid dat in de toekomst een fietsbrug wordt gerealiseerd, maar waarvan de locatie nog niet is vastgesteld, niet dat reeds op de waardepeildatum sprake is van een waardedrukkend effect. Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond wat de waardedruk van die fietsbrug is en evenmin dat de realisatie van een fietsbrug wel op de woning, maar niet op de in de nabijheid van de woning gelegen vergelijkingspanden een bijzonder waardedrukkend effect heeft. 16. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2017 in goede justitie vast op € 430.000,-.

17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres vergoeden. 18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). 19. De rechtbank wijst het verzoek van eiseres om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden toe. Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2005 [voetnoot 4 rechtbankuitspraak:: ECLI:NL:HR:2005:AO9006], geldt dat – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet aan de orde zijn – de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiseres heeft ontvangen op 8 maart 2017, terwijl de onderhavige zaak op zitting is behandeld op 13 maart 2019, dus iets meer dan twee jaar nadat bezwaar is gemaakt. Deze overschrijding valt, gelet op het feit dat de behandeling van bezwaar bijna één jaar heeft geduurd, toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar daarom tot een bedrag van € 500,- aan eiseres als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.” Standpunten heffingsambtenaar 4.2.1. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de erfpachtcorrectie die door hem wordt toegepast recht doet aan de fictie van de Wet WOZ inhoudende dat een WOZ-object moet worden gewaardeerd ervan uitgaande dat sprake is van grond die in volle eigendom is bij de belanghebbende. Hij wijst in dat verband op de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, waarin voor vergelijkbare zaken het oordeel van de rechtbank over de erfpachtcorrectie is vernietigd. De heffingsambtenaar is van opvatting dat in de bezwaarfase de hoorplicht is geschonden en dat aan belanghebbende om die reden een proceskostenvergoeding moet worden toegekend. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. 4.2.2. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt als volgt aangevuld en toegelicht: “Over de erfpachtcorrectie. Ik refereer mij dienaangaande aan het oordeel van het Hof in zijn uitspraak van 9 juli 2019 [griffier: ECLI:NL:GHAMS:2019:2555]. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard. Het door belanghebbenden in hoger beroep ingebrachte rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans brengt mij niet op andere gedachten; het rapport beschouwt de gemeente als een advies. Het klopt dat dit rapport de uitkomst is van een onderzoek dat de gemeente heeft laten verrichten en waaraan in rechtsoverweging 5.2.16 van eerdergenoemde Hofuitspraak wordt gerefereerd. Naar aanleiding van de rechtbankuitspraak hebben wij om een onderzoek gevraagd. Aan het rapport gaat de gemeente gevolg verbinden met ingang van 1 juli 2019; de nieuwe berekeningsmethode geldt voor transacties vanaf 1 juli 2019. Maar dit kan naar mijn mening niet afdoen aan het feit dat de methode die nu bij het Hof voorligt een deugdelijke methode is bevonden; de gemeente heeft daar geen afstand van genomen. Met andere woorden: wij konden en mochten voor het onderhavige jaar de methode toepassen, zoals die geldt voor het jaar 2017. Ik herhaal in dit verband dat in de oude methode tal van keuzes in het voordeel van een belanghebbende uitwerken. Het rapport van 19 september 2019 houdt geen finale afrekening in met de ‘oude’ methode. Het gaat in het nieuwe rapport overigens om redelijk kleine verschillen. Over de 2%-vermindering. Het is een bewuste keuze geweest om voor het jaar 2019 de WOZ-waardes van woningen op erfpachtgrond met 2 procent te verminderen. Dit voor het geval het Hof de rechtbank in haar oordeel had gevolgd dat de toegepaste methode van de erfpachtcorrectie niet toelaatbaar zou zijn; wij wilden voorkomen dat wij in dat geval alle waarden opnieuw moesten vaststellen. Maar dit gold alleen voor het jaar 2019. En niet voor enig ander jaar.” Standpunten belanghebbende 4.3.1. Het primaire standpunt van belanghebbende houdt in – althans zo begrijpt het Hof – dat de rechtbank weliswaar terecht de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie van de heffingsambtenaar heeft verworpen, maar dat zij in plaats daarvan de door belanghebbende bepleite ‘methode van De Lange’ had moeten toepassen om tot een juiste erfpachtcorrectie te komen voor de vergelijkingsobjecten. Ter ondersteuning van haar standpunt wijst belanghebbende op een 15-tal rapporten en publicaties die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingebracht in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van dit Hof van 9 juli 2019, 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Als nader stuk heeft belanghebbende het onder 2.6 vermelde rapport van 19 september 2019 ingebracht dat in opdracht van de gemeente Amsterdam is opgesteld en waaraan belanghebbende steun ontleent voor haar stelling dat de gemeente de bij belanghebbende toegepaste erfpachtcorrectie niet langer verdedigbaar acht. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de berekeningsmethode die de gemeente met ingang van 1 juli 2019 is gaan toepassen ook voor het onderhavige jaar ten aanzien van belanghebbende moet worden toegepast. 4.3.2. Ter ondersteuning van haar stelling dat de gemeente Amsterdam afstand heeft genomen van het toegepaste systeem van de erfpachtcorrectie doet belanghebbende een beroep op het vertrouwensbeginsel. Hij wijst daartoe op het tot de gedingstukken behorende afschrift van de brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke ordening (zie onder 2.4). Daarmee heeft de gemeente Amsterdam aldus belanghebbende “door publiekelijk aan te geven dat een aanpassing van de erfpachtcorrectie in de rede ligt, in rechte te beschermen vertrouwen gewekt”. 4.3.3. Voorts betwist belanghebbende dat de heffingsambtenaar een onderbouwing heeft verstrekt van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingspanden zoals opgenomen in de matrix; belanghebbende heeft in verschillende stadia van de procedure gevraagd naar een onderbouwing daarvan, maar die nooit gekregen. 4.3.4. Belanghebbende neemt subsidiair het standpunt in dat zij voor het onderhavige jaar recht heeft op 2%-korting op de WOZ-waarde hoewel de gemeente Amsterdam die korting alleen heeft toegekend voor het belastingjaar 2019.

4.4.16. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het Hof tot het oordeel dat het hoger beroep ongegrond is en het incidenteel hoger beroep gegrond is, maar evenzeer leidt tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank onder verbetering van gronden. 5 5. Kosten Het Hof vindt met hetgeen is overwogen onder 4.4.1 alsmede in de omstandigheid dat belanghebbende zich heeft moeten verweren tegen een ongegrond bevonden hoger beroep van de heffingsambtenaar, aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze kosten vast op 3 (incidenteel hoger beroep, verweerschrift + zitting Hof) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.602. 6

Het Hof: bevestigt de uitspraak van de rechtbank; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 1.602, en bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 519. De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 29 juni 2021 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Hierna is een aantal passages uit dat rapport opgenomen met uitzondering van de daarin opgenomen voetnoten; het rapport behoort tot de gedingstukken. “Doel en aanleiding van het onderzoek Op 1 maart 2019 gaf Belastingen Gemeente Amsterdam aan Ortec Finance de opdracht om te onderzoeken in hoeverre de berekening van de WOZ-erfpachtcorrectie dient te worden geactualiseerd of te worden herijkt en op welke onderdelen dat opportuun zou zijn. Aanleiding tot zo’n onderzoek gaven een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018 en een vonnis van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 aangaande WOZ-erfpachtcorrecties op verkoopprijzen. (…) Een tweede aanleiding betreft de rechtsfiguur van eeuwigdurende erfpacht die in 2016 werd geïntroduceerd. De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet wel aangepast worden om rekening te houden met deze nieuwe vorm van erfpacht. (…) Huidige methode De huidige erfpachtcorrectiemethode kan worden samengevat als: WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage. De fictieve contante waarde betreft de discontering van toekomstige en onzekere erfpachtbetalingen In de berekening hiervan moeten veronderstellingen worden gemaakt, vandaar de aanduiding fictief. Het correctiepercentage geeft vervolgens aan met welk percentage van de fictieve contante waarde een koper gemiddeld rekening houdt bij aankoop van een woning op erfpachtgrond. (…) Er bestaan alternatieven voor de huidige correctiemethode, maar wij concluderen dat deze geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden. Daarnaast heeft het gerechtshof de huidige methode niet ter discussie gesteld. Wel achten wij het als onderzoekers en opstellers van dit rapport aan te bevelen enkele vooronderstellingen in de berekening van de fictieve contante waarde te herzien en het correctiepercentage aan te passen. (…) 2.3 De erfpachtgrondwaarde Zowel bij uitgifte in erfpacht (nieuwbouw, onbebouwde grond) als aan het einde van een tijdvak (bestaande bouw, bebouwde grond) moet de erfpachtgrondwaarde worden vastgesteld. Deze paragraaf beschrijft hoe de erfpachtgrondwaarde in de praktijk door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt bepaald, voor onbebouwde en bebouwde grond. Wij mengen ons in dit onderzoek niet in de discussie over hoe de waarde bepaald zou moeten worden, maar nemen de praktijk als uitgangspunt in ons onderzoek met betrekking tot de WOZ-erfpachtcorrectie. (…) 3.1 Waarde van de blote eigendom (…) 1. De contante waarde van de canonbetalingen tot aan het einde van het lopende tijdvak De canonbetalingen tot aan het einde van het tijdvak zijn relatief zeker: - Als de canonbetalingen al zijn afgekocht (zoals het geval is bij het overgrote deel van de bestaande erfpachtcontracten), dan zijn de canonbetalingen in formule (3.1) gelijk aan 0. - Bij een vaste canon is er geen onzekerheid over canonbetalingen in het lopende tijdvak. - Bij indexering van de canon moet alleen een schatting van de verwachte prijsinflatie worden gemaakt. De grootste onzekerheid in de bepaling van de contante waarde van de canonbetalingen in het lopende tijdvak betreft de hoogte van de te hanteren disconteringsvoet. 2. De contante waarde van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het volgende tijdvak De beste schatting van de toekomstige fictieve erfpachtgrondwaarde is de waarde nu (WGt), gecorrigeerd met de lange-termijn verwachte groeivoet van de erfpachtgrondwaarde (gt), Et WGn = WGt x (1 + gt)n-t. De onzekerheid over de toekomstige erfpachtgrondwaarde is groter naarmate het einde van het tijdvak verder in de toekomst ligt. Echter, door het verdisconteren is de impact van de erfpachtgrondwaarde op de waarde van de blote eigendom kleiner naarmate de einddatum verder weg is. Merk op dat de erfpachtgrondwaarde nu ook slechts met de nodige onzekerheid is in te schatten, zie paragraaf 2.3. 4WOZ-erfpachtcorrectie (…) 4.2 Invloed van erfpacht op koopsommen Een koper van een woning op erfpachtgrond betaalt niet alleen de koopsom aan de verkoper, hij verplicht zich eveneens tot het in de toekomst betalen van periodieke vergoedingen aan de erfverpachter. De koopsom voor de woning op erfpachtgrond plus de waardering van de toekomstige betalingen door de koper is de totale prijs die de koper wil besteden en vertegenwoordigt daarmee de waarde in volle eigendom. Als de koper de waarde van de toekomstige erfpachtverplichtingen hoog (laag) inschat, zal hij minder (meer) aan de verkoper willen betalen. De WOZ-erfpachtcorrectie bestaat dus uit de waardering van onzekere toekomstige erfpachtbetalingen vanuit het perspectief van de koper en dus niet vanuit het perspectief van de erfverpachter. De vraag is vervolgens hoe de koper deze erfpachtverplichtingen beprijst, of anders gezegd, wat de invloed van erfpacht op de verkoopprijs is. Theoretisch zou de koper de contante waarde van alle toekomstige erfpachtbetalingen moeten berekenen. Deze betalingen zijn afhankelijk van het specifieke erfpachtcontract (de hoogte van de canon op de verkoopdatum, de resterende looptijd van het huidige tijdvak), de algemene bepalingen (voortdurende of eeuwigdurende erfpacht) en het betalingsregime (canonbetalend [vast / geïndexeerd / uitsluiting indexering / aanpassing canonpercentage] of afgekocht). (…) De koper moet dus een inschatting maken van de erfpachtgrondwaarde aan het einde van het huidige tijdvak (voortdurende erfpacht) en/of de verwachte prijsinflatie ten behoeve van de canonindexering (afhankelijk van het betalingsregime). En tenslotte moet de koper een disconteringsvoet vaststellen om de contante waarde te kunnen berekenen. Het is erg onwaarschijnlijk dat kopers de voorgaande berekening uitvoeren. Het vereist niet alleen grondige kennis van financiële rekenkunde en het van toepassing zijnde erfpachtcontract, maar ook het inzicht om een toekomstige erfpachtgrondwaarde te schatten. Het is daarom eveneens onwaarschijnlijk dat kopers exact dezelfde aannames maken als de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam voor het berekenen van de ‘eeuwige’ afkoopsom bij een vrijwillige overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (…).

Voor haar standpunt ontleent belanghebbende steun aan voormelde brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën, en voorts aan de antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op vragen van een gemeenteraadslid (zie onder 2.5). Aangezien in de onderhavige zaak sprake is van een WOZ-beschikking die nog niet onherroepelijk vaststaat en die daarom wordt geraakt door die rechtbankuitspraak, komt belanghebbende ook deze korting toe. Door de korting te weigeren heeft de heffingsambtenaar het gelijkheids-, vertrouwens-, rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden en is sprake van détourment de pouvoir. 4.3.5. Evenals in eerste aanleg heeft belanghebbende in hoger beroep gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In eerste aanleg heeft zij daartoe specifiek gewezen op de objecten [C-straat] en [B-straat] (zie ook onderdeel 14 van de uitspraak rechtbank). In hoger beroep heeft zij in dit verband gewezen op de stamkaarten betreffende [B-straat] en [D-straat]. Gevraagd naar een toelichting op deze stelling en gewezen op het verschil tussen wat daarover is aangevoerd in eerste aanleg en in hoger beroep, heeft belanghebbende deze beroepsgrond ter zitting van het Hof ingetrokken. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de woning zou moeten worden bepaald op € 430.000. Wel heeft belanghebbende zijn ook in eerste aanleg ingenomen standpunt gehandhaafd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat er in de toekomst een fietsbrug wordt aangelegd in de nabijheid van de woning; de fietsbrug is volgens belanghebbende een waardedrukkende factor. 4.3.6. Daarnaar gevraagd ter zitting van het Hof wenst belanghebbende vast te houden aan haar verzoek om een aparte regiezitting. Hoewel dat verzoek aanvankelijk met name betrekking had op het vergaren van informatie over het door de gemeente geëntameerde onderzoek naar de systematiek van de erfpachtcorrectie - belanghebbende wijst daarbij op hetgeen daarover is verklaard tijdens de zitting van dit Hof van 30 april 2019 - zou een regiezitting voor belanghebbende nog steeds van nut kunnen zijn, bijvoorbeeld vanwege de door de heffingsambtenaar, naar aanleiding van het rapport van 19 september 2019, nog op te stellen berekeningen van de erfpachtcorrectie voor deze zaak – althans als het Hof hem dat zou opdragen –, en om informatie te vergaren over de modelmatige waardering en de door de gemeente in dat verband beoordeelde objecten. 4.3.7. Nadat zij door het Hof is gewezen op de bij uitspraak op bezwaar verminderde WOZ-waarde, heeft belanghebbende haar beroepsgrond inhoudende dat de heffingsambtenaar de waarde op een duizendtal naar beneden dient af te ronden, ter zitting ingetrokken. 4.3.8. Tot slot stelt belanghebbende evenals in eerste aanleg dat de hoorplicht tijdens de bezwaarfase is geschonden. 4.3.9. Belanghebbende concludeert tot verwerping van het hoger beroep van de heffingsambtenaar, tot gegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep, en verzoekt – primair – met toepassing van de methode van De Lange dan wel op grond van ‘de nieuwe methode’, tot een juiste erfpachtcorrectie te komen, subsidiair de 2%-korting toe te passen en – meer subsidiair – de uitspraak van de rechtbank te bevestigen. Belanghebbende heeft haar primaire en subsidiaire standpunten niet voorzien van cijfermatige conclusies. Oordeel Hof Schending hoorplicht 4.4.1. Het Hof stelt vast dat de rechtbank in haar uitspraak niet is ingegaan op de vermeende schending van het hoorrecht, ondanks dat dit door belanghebbende in eerste aanleg uitgebreid is aangevoerd. Uit het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank valt niet op te maken dat deze beroepsgrond door belanghebbende is ingetrokken. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar – mede onder verwijzing naar een uitspraak van dit Hof – erkend dat de hoorplicht is geschonden en dat belanghebbende reeds uit dien hoofde een proceskostenvergoeding toekomt. Het Hof acht deze gevolgtrekking van de heffingsambtenaar juist; reeds op die grond is sprake van een gegrond incidenteel hoger beroep. Belanghebbende heeft het Hof desgevraagd verzocht de zaak niet terug te wijzen en zelf de zaak af te doen. Verwijzing naar rapporten en publicaties 4.4.2. Het Hof heeft geconstateerd dat belanghebbende in algemene bewoordingen heeft verwezen naar de onder 4.3.1 vermelde vijftien rapporten dan wel publicaties. Het Hof vindt in die verwijzing geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen dan hij heeft gedaan in zijn voormelde uitspraken van 9 mei en 9 juli 2019 (zie onder 4.2.1) waarin die rapporten en publicaties zijn overgelegd. Voor zover uit die rapporten en publicaties door belanghebbende in haar gedingstukken is geciteerd, heeft het Hof daarvan nota genomen in het kader van de beoordeling van het onderhavige geschil. Verzoek om regiezitting 4.4.3. Het voorstel van de gemachtigde om een regiezitting te gelasten, heeft het Hof niet overgenomen. Het Hof acht zich met de stukken die door partijen zijn overgelegd, in voldoende mate voorgelicht om over het hoger beroep en incidenteel hoger beroep tot een oordeel te komen. In het voorstel van de gemachtigde om de regiezitting ook te gebruiken om deskundigen te horen, in ieder geval Francke, ziet het Hof evenmin aanleiding tot het houden van een regiezitting. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gemachtigde van belanghebbende tijdens de zitting van dit Hof op 30 april 2019 deskundigen uitgebreid heeft laten verklaren onder meer over de methode van De Lange waar belanghebbende in de onderhavige zaak haar primaire standpunt op baseert. Tevens is door belanghebbende het rapport van 19 september 2019 ingebracht dat tezamen met een co-auteur door Francke is opgesteld; het rapport geeft het Hof geen aanleiding Francke als deskundige te horen. Bovendien had de gemachtigde de mogelijkheid getuigen op te roepen zoals in de uitnodiging voor de zitting is vermeld, maar heeft hij van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Hetgeen overigens nog door gemachtigde is aangevoerd, namelijk dat de regiezitting belanghebbende inzicht kan verschaffen in de modelmatige waardebepaling, leidt niet tot een ander oordeel; het Hof betrekt daarbij zijn hierna gegeven oordeel inzake belanghebbendes standpunt over de modelmatige waardebepaling. Erfpachtcorrectie 4.4.4. Het standpunt in hoger beroep van de heffingsambtenaar dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, slaagt. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof heeft in die uitspraken geen rekening kunnen houden met het rapport van 19 september 2019 dat door belanghebbende in de onderhavige zaak als nader stuk is ingebracht.

Hierna is een aantal passages uit dat rapport opgenomen met uitzondering van de daarin opgenomen voetnoten; het rapport behoort tot de gedingstukken. “Doel en aanleiding van het onderzoek Op 1 maart 2019 gaf Belastingen Gemeente Amsterdam aan Ortec Finance de opdracht om te onderzoeken in hoeverre de berekening van de WOZ-erfpachtcorrectie dient te worden geactualiseerd of te worden herijkt en op welke onderdelen dat opportuun zou zijn. Aanleiding tot zo’n onderzoek gaven een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018 en een vonnis van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 aangaande WOZ-erfpachtcorrecties op verkoopprijzen. (…) Een tweede aanleiding betreft de rechtsfiguur van eeuwigdurende erfpacht die in 2016 werd geïntroduceerd. De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet wel aangepast worden om rekening te houden met deze nieuwe vorm van erfpacht. (…) Huidige methode De huidige erfpachtcorrectiemethode kan worden samengevat als: WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage. De fictieve contante waarde betreft de discontering van toekomstige en onzekere erfpachtbetalingen In de berekening hiervan moeten veronderstellingen worden gemaakt, vandaar de aanduiding fictief. Het correctiepercentage geeft vervolgens aan met welk percentage van de fictieve contante waarde een koper gemiddeld rekening houdt bij aankoop van een woning op erfpachtgrond. (…) Er bestaan alternatieven voor de huidige correctiemethode, maar wij concluderen dat deze geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden. Daarnaast heeft het gerechtshof de huidige methode niet ter discussie gesteld. Wel achten wij het als onderzoekers en opstellers van dit rapport aan te bevelen enkele vooronderstellingen in de berekening van de fictieve contante waarde te herzien en het correctiepercentage aan te passen. (…) 2.3 De erfpachtgrondwaarde Zowel bij uitgifte in erfpacht (nieuwbouw, onbebouwde grond) als aan het einde van een tijdvak (bestaande bouw, bebouwde grond) moet de erfpachtgrondwaarde worden vastgesteld. Deze paragraaf beschrijft hoe de erfpachtgrondwaarde in de praktijk door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt bepaald, voor onbebouwde en bebouwde grond. Wij mengen ons in dit onderzoek niet in de discussie over hoe de waarde bepaald zou moeten worden, maar nemen de praktijk als uitgangspunt in ons onderzoek met betrekking tot de WOZ-erfpachtcorrectie. (…) 3.1 Waarde van de blote eigendom (…) 1. De contante waarde van de canonbetalingen tot aan het einde van het lopende tijdvak De canonbetalingen tot aan het einde van het tijdvak zijn relatief zeker: - Als de canonbetalingen al zijn afgekocht (zoals het geval is bij het overgrote deel van de bestaande erfpachtcontracten), dan zijn de canonbetalingen in formule (3.1) gelijk aan 0. - Bij een vaste canon is er geen onzekerheid over canonbetalingen in het lopende tijdvak. - Bij indexering van de canon moet alleen een schatting van de verwachte prijsinflatie worden gemaakt. De grootste onzekerheid in de bepaling van de contante waarde van de canonbetalingen in het lopende tijdvak betreft de hoogte van de te hanteren disconteringsvoet. 2. De contante waarde van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het volgende tijdvak De beste schatting van de toekomstige fictieve erfpachtgrondwaarde is de waarde nu (WGt), gecorrigeerd met de lange-termijn verwachte groeivoet van de erfpachtgrondwaarde (gt), Et WGn = WGt x (1 + gt)n-t. De onzekerheid over de toekomstige erfpachtgrondwaarde is groter naarmate het einde van het tijdvak verder in de toekomst ligt. Echter, door het verdisconteren is de impact van de erfpachtgrondwaarde op de waarde van de blote eigendom kleiner naarmate de einddatum verder weg is. Merk op dat de erfpachtgrondwaarde nu ook slechts met de nodige onzekerheid is in te schatten, zie paragraaf 2.3. 4WOZ-erfpachtcorrectie (…) 4.2 Invloed van erfpacht op koopsommen Een koper van een woning op erfpachtgrond betaalt niet alleen de koopsom aan de verkoper, hij verplicht zich eveneens tot het in de toekomst betalen van periodieke vergoedingen aan de erfverpachter. De koopsom voor de woning op erfpachtgrond plus de waardering van de toekomstige betalingen door de koper is de totale prijs die de koper wil besteden en vertegenwoordigt daarmee de waarde in volle eigendom. Als de koper de waarde van de toekomstige erfpachtverplichtingen hoog (laag) inschat, zal hij minder (meer) aan de verkoper willen betalen. De WOZ-erfpachtcorrectie bestaat dus uit de waardering van onzekere toekomstige erfpachtbetalingen vanuit het perspectief van de koper en dus niet vanuit het perspectief van de erfverpachter. De vraag is vervolgens hoe de koper deze erfpachtverplichtingen beprijst, of anders gezegd, wat de invloed van erfpacht op de verkoopprijs is. Theoretisch zou de koper de contante waarde van alle toekomstige erfpachtbetalingen moeten berekenen. Deze betalingen zijn afhankelijk van het specifieke erfpachtcontract (de hoogte van de canon op de verkoopdatum, de resterende looptijd van het huidige tijdvak), de algemene bepalingen (voortdurende of eeuwigdurende erfpacht) en het betalingsregime (canonbetalend [vast / geïndexeerd / uitsluiting indexering / aanpassing canonpercentage] of afgekocht). (…) De koper moet dus een inschatting maken van de erfpachtgrondwaarde aan het einde van het huidige tijdvak (voortdurende erfpacht) en/of de verwachte prijsinflatie ten behoeve van de canonindexering (afhankelijk van het betalingsregime). En tenslotte moet de koper een disconteringsvoet vaststellen om de contante waarde te kunnen berekenen. Het is erg onwaarschijnlijk dat kopers de voorgaande berekening uitvoeren. Het vereist niet alleen grondige kennis van financiële rekenkunde en het van toepassing zijnde erfpachtcontract, maar ook het inzicht om een toekomstige erfpachtgrondwaarde te schatten. Het is daarom eveneens onwaarschijnlijk dat kopers exact dezelfde aannames maken als de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam voor het berekenen van de ‘eeuwige’ afkoopsom bij een vrijwillige overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (…).

Voor haar standpunt ontleent belanghebbende steun aan voormelde brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën, en voorts aan de antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op vragen van een gemeenteraadslid (zie onder 2.5). Aangezien in de onderhavige zaak sprake is van een WOZ-beschikking die nog niet onherroepelijk vaststaat en die daarom wordt geraakt door die rechtbankuitspraak, komt belanghebbende ook deze korting toe. Door de korting te weigeren heeft de heffingsambtenaar het gelijkheids-, vertrouwens-, rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden en is sprake van détourment de pouvoir. 4.3.5. Evenals in eerste aanleg heeft belanghebbende in hoger beroep gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In eerste aanleg heeft zij daartoe specifiek gewezen op de objecten [C-straat] en [B-straat] (zie ook onderdeel 14 van de uitspraak rechtbank). In hoger beroep heeft zij in dit verband gewezen op de stamkaarten betreffende [B-straat] en [D-straat]. Gevraagd naar een toelichting op deze stelling en gewezen op het verschil tussen wat daarover is aangevoerd in eerste aanleg en in hoger beroep, heeft belanghebbende deze beroepsgrond ter zitting van het Hof ingetrokken. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de woning zou moeten worden bepaald op € 430.000. Wel heeft belanghebbende zijn ook in eerste aanleg ingenomen standpunt gehandhaafd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat er in de toekomst een fietsbrug wordt aangelegd in de nabijheid van de woning; de fietsbrug is volgens belanghebbende een waardedrukkende factor. 4.3.6. Daarnaar gevraagd ter zitting van het Hof wenst belanghebbende vast te houden aan haar verzoek om een aparte regiezitting. Hoewel dat verzoek aanvankelijk met name betrekking had op het vergaren van informatie over het door de gemeente geëntameerde onderzoek naar de systematiek van de erfpachtcorrectie - belanghebbende wijst daarbij op hetgeen daarover is verklaard tijdens de zitting van dit Hof van 30 april 2019 - zou een regiezitting voor belanghebbende nog steeds van nut kunnen zijn, bijvoorbeeld vanwege de door de heffingsambtenaar, naar aanleiding van het rapport van 19 september 2019, nog op te stellen berekeningen van de erfpachtcorrectie voor deze zaak – althans als het Hof hem dat zou opdragen –, en om informatie te vergaren over de modelmatige waardering en de door de gemeente in dat verband beoordeelde objecten. 4.3.7. Nadat zij door het Hof is gewezen op de bij uitspraak op bezwaar verminderde WOZ-waarde, heeft belanghebbende haar beroepsgrond inhoudende dat de heffingsambtenaar de waarde op een duizendtal naar beneden dient af te ronden, ter zitting ingetrokken. 4.3.8. Tot slot stelt belanghebbende evenals in eerste aanleg dat de hoorplicht tijdens de bezwaarfase is geschonden. 4.3.9. Belanghebbende concludeert tot verwerping van het hoger beroep van de heffingsambtenaar, tot gegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep, en verzoekt – primair – met toepassing van de methode van De Lange dan wel op grond van ‘de nieuwe methode’, tot een juiste erfpachtcorrectie te komen, subsidiair de 2%-korting toe te passen en – meer subsidiair – de uitspraak van de rechtbank te bevestigen. Belanghebbende heeft haar primaire en subsidiaire standpunten niet voorzien van cijfermatige conclusies. Oordeel Hof Schending hoorplicht 4.4.1. Het Hof stelt vast dat de rechtbank in haar uitspraak niet is ingegaan op de vermeende schending van het hoorrecht, ondanks dat dit door belanghebbende in eerste aanleg uitgebreid is aangevoerd. Uit het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank valt niet op te maken dat deze beroepsgrond door belanghebbende is ingetrokken. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar – mede onder verwijzing naar een uitspraak van dit Hof – erkend dat de hoorplicht is geschonden en dat belanghebbende reeds uit dien hoofde een proceskostenvergoeding toekomt. Het Hof acht deze gevolgtrekking van de heffingsambtenaar juist; reeds op die grond is sprake van een gegrond incidenteel hoger beroep. Belanghebbende heeft het Hof desgevraagd verzocht de zaak niet terug te wijzen en zelf de zaak af te doen. Verwijzing naar rapporten en publicaties 4.4.2. Het Hof heeft geconstateerd dat belanghebbende in algemene bewoordingen heeft verwezen naar de onder 4.3.1 vermelde vijftien rapporten dan wel publicaties. Het Hof vindt in die verwijzing geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen dan hij heeft gedaan in zijn voormelde uitspraken van 9 mei en 9 juli 2019 (zie onder 4.2.1) waarin die rapporten en publicaties zijn overgelegd. Voor zover uit die rapporten en publicaties door belanghebbende in haar gedingstukken is geciteerd, heeft het Hof daarvan nota genomen in het kader van de beoordeling van het onderhavige geschil. Verzoek om regiezitting 4.4.3. Het voorstel van de gemachtigde om een regiezitting te gelasten, heeft het Hof niet overgenomen. Het Hof acht zich met de stukken die door partijen zijn overgelegd, in voldoende mate voorgelicht om over het hoger beroep en incidenteel hoger beroep tot een oordeel te komen. In het voorstel van de gemachtigde om de regiezitting ook te gebruiken om deskundigen te horen, in ieder geval Francke, ziet het Hof evenmin aanleiding tot het houden van een regiezitting. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gemachtigde van belanghebbende tijdens de zitting van dit Hof op 30 april 2019 deskundigen uitgebreid heeft laten verklaren onder meer over de methode van De Lange waar belanghebbende in de onderhavige zaak haar primaire standpunt op baseert. Tevens is door belanghebbende het rapport van 19 september 2019 ingebracht dat tezamen met een co-auteur door Francke is opgesteld; het rapport geeft het Hof geen aanleiding Francke als deskundige te horen. Bovendien had de gemachtigde de mogelijkheid getuigen op te roepen zoals in de uitnodiging voor de zitting is vermeld, maar heeft hij van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Hetgeen overigens nog door gemachtigde is aangevoerd, namelijk dat de regiezitting belanghebbende inzicht kan verschaffen in de modelmatige waardebepaling, leidt niet tot een ander oordeel; het Hof betrekt daarbij zijn hierna gegeven oordeel inzake belanghebbendes standpunt over de modelmatige waardebepaling. Erfpachtcorrectie 4.4.4. Het standpunt in hoger beroep van de heffingsambtenaar dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, slaagt. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof heeft in die uitspraken geen rekening kunnen houden met het rapport van 19 september 2019 dat door belanghebbende in de onderhavige zaak als nader stuk is ingebracht.

Hierna is een aantal passages uit dat rapport opgenomen met uitzondering van de daarin opgenomen voetnoten; het rapport behoort tot de gedingstukken. “Doel en aanleiding van het onderzoek Op 1 maart 2019 gaf Belastingen Gemeente Amsterdam aan Ortec Finance de opdracht om te onderzoeken in hoeverre de berekening van de WOZ-erfpachtcorrectie dient te worden geactualiseerd of te worden herijkt en op welke onderdelen dat opportuun zou zijn. Aanleiding tot zo’n onderzoek gaven een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018 en een vonnis van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 aangaande WOZ-erfpachtcorrecties op verkoopprijzen. (…) Een tweede aanleiding betreft de rechtsfiguur van eeuwigdurende erfpacht die in 2016 werd geïntroduceerd. De huidige WOZ-erfpachtcorrectie moet wel aangepast worden om rekening te houden met deze nieuwe vorm van erfpacht. (…) Huidige methode De huidige erfpachtcorrectiemethode kan worden samengevat als: WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage. De fictieve contante waarde betreft de discontering van toekomstige en onzekere erfpachtbetalingen In de berekening hiervan moeten veronderstellingen worden gemaakt, vandaar de aanduiding fictief. Het correctiepercentage geeft vervolgens aan met welk percentage van de fictieve contante waarde een koper gemiddeld rekening houdt bij aankoop van een woning op erfpachtgrond. (…) Er bestaan alternatieven voor de huidige correctiemethode, maar wij concluderen dat deze geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden. Daarnaast heeft het gerechtshof de huidige methode niet ter discussie gesteld. Wel achten wij het als onderzoekers en opstellers van dit rapport aan te bevelen enkele vooronderstellingen in de berekening van de fictieve contante waarde te herzien en het correctiepercentage aan te passen. (…) 2.3 De erfpachtgrondwaarde Zowel bij uitgifte in erfpacht (nieuwbouw, onbebouwde grond) als aan het einde van een tijdvak (bestaande bouw, bebouwde grond) moet de erfpachtgrondwaarde worden vastgesteld. Deze paragraaf beschrijft hoe de erfpachtgrondwaarde in de praktijk door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt bepaald, voor onbebouwde en bebouwde grond. Wij mengen ons in dit onderzoek niet in de discussie over hoe de waarde bepaald zou moeten worden, maar nemen de praktijk als uitgangspunt in ons onderzoek met betrekking tot de WOZ-erfpachtcorrectie. (…) 3.1 Waarde van de blote eigendom (…) 1. De contante waarde van de canonbetalingen tot aan het einde van het lopende tijdvak De canonbetalingen tot aan het einde van het tijdvak zijn relatief zeker: - Als de canonbetalingen al zijn afgekocht (zoals het geval is bij het overgrote deel van de bestaande erfpachtcontracten), dan zijn de canonbetalingen in formule (3.1) gelijk aan 0. - Bij een vaste canon is er geen onzekerheid over canonbetalingen in het lopende tijdvak. - Bij indexering van de canon moet alleen een schatting van de verwachte prijsinflatie worden gemaakt. De grootste onzekerheid in de bepaling van de contante waarde van de canonbetalingen in het lopende tijdvak betreft de hoogte van de te hanteren disconteringsvoet. 2. De contante waarde van de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het volgende tijdvak De beste schatting van de toekomstige fictieve erfpachtgrondwaarde is de waarde nu (WGt), gecorrigeerd met de lange-termijn verwachte groeivoet van de erfpachtgrondwaarde (gt), Et WGn = WGt x (1 + gt)n-t. De onzekerheid over de toekomstige erfpachtgrondwaarde is groter naarmate het einde van het tijdvak verder in de toekomst ligt. Echter, door het verdisconteren is de impact van de erfpachtgrondwaarde op de waarde van de blote eigendom kleiner naarmate de einddatum verder weg is. Merk op dat de erfpachtgrondwaarde nu ook slechts met de nodige onzekerheid is in te schatten, zie paragraaf 2.3. 4WOZ-erfpachtcorrectie (…) 4.2 Invloed van erfpacht op koopsommen Een koper van een woning op erfpachtgrond betaalt niet alleen de koopsom aan de verkoper, hij verplicht zich eveneens tot het in de toekomst betalen van periodieke vergoedingen aan de erfverpachter. De koopsom voor de woning op erfpachtgrond plus de waardering van de toekomstige betalingen door de koper is de totale prijs die de koper wil besteden en vertegenwoordigt daarmee de waarde in volle eigendom. Als de koper de waarde van de toekomstige erfpachtverplichtingen hoog (laag) inschat, zal hij minder (meer) aan de verkoper willen betalen. De WOZ-erfpachtcorrectie bestaat dus uit de waardering van onzekere toekomstige erfpachtbetalingen vanuit het perspectief van de koper en dus niet vanuit het perspectief van de erfverpachter. De vraag is vervolgens hoe de koper deze erfpachtverplichtingen beprijst, of anders gezegd, wat de invloed van erfpacht op de verkoopprijs is. Theoretisch zou de koper de contante waarde van alle toekomstige erfpachtbetalingen moeten berekenen. Deze betalingen zijn afhankelijk van het specifieke erfpachtcontract (de hoogte van de canon op de verkoopdatum, de resterende looptijd van het huidige tijdvak), de algemene bepalingen (voortdurende of eeuwigdurende erfpacht) en het betalingsregime (canonbetalend [vast / geïndexeerd / uitsluiting indexering / aanpassing canonpercentage] of afgekocht). (…) De koper moet dus een inschatting maken van de erfpachtgrondwaarde aan het einde van het huidige tijdvak (voortdurende erfpacht) en/of de verwachte prijsinflatie ten behoeve van de canonindexering (afhankelijk van het betalingsregime). En tenslotte moet de koper een disconteringsvoet vaststellen om de contante waarde te kunnen berekenen. Het is erg onwaarschijnlijk dat kopers de voorgaande berekening uitvoeren. Het vereist niet alleen grondige kennis van financiële rekenkunde en het van toepassing zijnde erfpachtcontract, maar ook het inzicht om een toekomstige erfpachtgrondwaarde te schatten. Het is daarom eveneens onwaarschijnlijk dat kopers exact dezelfde aannames maken als de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam voor het berekenen van de ‘eeuwige’ afkoopsom bij een vrijwillige overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (…).

Voor haar standpunt ontleent belanghebbende steun aan voormelde brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën, en voorts aan de antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op vragen van een gemeenteraadslid (zie onder 2.5). Aangezien in de onderhavige zaak sprake is van een WOZ-beschikking die nog niet onherroepelijk vaststaat en die daarom wordt geraakt door die rechtbankuitspraak, komt belanghebbende ook deze korting toe. Door de korting te weigeren heeft de heffingsambtenaar het gelijkheids-, vertrouwens-, rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden en is sprake van détourment de pouvoir. 4.3.5. Evenals in eerste aanleg heeft belanghebbende in hoger beroep gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In eerste aanleg heeft zij daartoe specifiek gewezen op de objecten [C-straat] en [B-straat] (zie ook onderdeel 14 van de uitspraak rechtbank). In hoger beroep heeft zij in dit verband gewezen op de stamkaarten betreffende [B-straat] en [D-straat]. Gevraagd naar een toelichting op deze stelling en gewezen op het verschil tussen wat daarover is aangevoerd in eerste aanleg en in hoger beroep, heeft belanghebbende deze beroepsgrond ter zitting van het Hof ingetrokken. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de woning zou moeten worden bepaald op € 430.000. Wel heeft belanghebbende zijn ook in eerste aanleg ingenomen standpunt gehandhaafd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat er in de toekomst een fietsbrug wordt aangelegd in de nabijheid van de woning; de fietsbrug is volgens belanghebbende een waardedrukkende factor. 4.3.6. Daarnaar gevraagd ter zitting van het Hof wenst belanghebbende vast te houden aan haar verzoek om een aparte regiezitting. Hoewel dat verzoek aanvankelijk met name betrekking had op het vergaren van informatie over het door de gemeente geëntameerde onderzoek naar de systematiek van de erfpachtcorrectie - belanghebbende wijst daarbij op hetgeen daarover is verklaard tijdens de zitting van dit Hof van 30 april 2019 - zou een regiezitting voor belanghebbende nog steeds van nut kunnen zijn, bijvoorbeeld vanwege de door de heffingsambtenaar, naar aanleiding van het rapport van 19 september 2019, nog op te stellen berekeningen van de erfpachtcorrectie voor deze zaak – althans als het Hof hem dat zou opdragen –, en om informatie te vergaren over de modelmatige waardering en de door de gemeente in dat verband beoordeelde objecten. 4.3.7. Nadat zij door het Hof is gewezen op de bij uitspraak op bezwaar verminderde WOZ-waarde, heeft belanghebbende haar beroepsgrond inhoudende dat de heffingsambtenaar de waarde op een duizendtal naar beneden dient af te ronden, ter zitting ingetrokken. 4.3.8. Tot slot stelt belanghebbende evenals in eerste aanleg dat de hoorplicht tijdens de bezwaarfase is geschonden. 4.3.9. Belanghebbende concludeert tot verwerping van het hoger beroep van de heffingsambtenaar, tot gegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep, en verzoekt – primair – met toepassing van de methode van De Lange dan wel op grond van ‘de nieuwe methode’, tot een juiste erfpachtcorrectie te komen, subsidiair de 2%-korting toe te passen en – meer subsidiair – de uitspraak van de rechtbank te bevestigen. Belanghebbende heeft haar primaire en subsidiaire standpunten niet voorzien van cijfermatige conclusies. Oordeel Hof Schending hoorplicht 4.4.1. Het Hof stelt vast dat de rechtbank in haar uitspraak niet is ingegaan op de vermeende schending van het hoorrecht, ondanks dat dit door belanghebbende in eerste aanleg uitgebreid is aangevoerd. Uit het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank valt niet op te maken dat deze beroepsgrond door belanghebbende is ingetrokken. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar – mede onder verwijzing naar een uitspraak van dit Hof – erkend dat de hoorplicht is geschonden en dat belanghebbende reeds uit dien hoofde een proceskostenvergoeding toekomt. Het Hof acht deze gevolgtrekking van de heffingsambtenaar juist; reeds op die grond is sprake van een gegrond incidenteel hoger beroep. Belanghebbende heeft het Hof desgevraagd verzocht de zaak niet terug te wijzen en zelf de zaak af te doen. Verwijzing naar rapporten en publicaties 4.4.2. Het Hof heeft geconstateerd dat belanghebbende in algemene bewoordingen heeft verwezen naar de onder 4.3.1 vermelde vijftien rapporten dan wel publicaties. Het Hof vindt in die verwijzing geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen dan hij heeft gedaan in zijn voormelde uitspraken van 9 mei en 9 juli 2019 (zie onder 4.2.1) waarin die rapporten en publicaties zijn overgelegd. Voor zover uit die rapporten en publicaties door belanghebbende in haar gedingstukken is geciteerd, heeft het Hof daarvan nota genomen in het kader van de beoordeling van het onderhavige geschil. Verzoek om regiezitting 4.4.3. Het voorstel van de gemachtigde om een regiezitting te gelasten, heeft het Hof niet overgenomen. Het Hof acht zich met de stukken die door partijen zijn overgelegd, in voldoende mate voorgelicht om over het hoger beroep en incidenteel hoger beroep tot een oordeel te komen. In het voorstel van de gemachtigde om de regiezitting ook te gebruiken om deskundigen te horen, in ieder geval Francke, ziet het Hof evenmin aanleiding tot het houden van een regiezitting. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gemachtigde van belanghebbende tijdens de zitting van dit Hof op 30 april 2019 deskundigen uitgebreid heeft laten verklaren onder meer over de methode van De Lange waar belanghebbende in de onderhavige zaak haar primaire standpunt op baseert. Tevens is door belanghebbende het rapport van 19 september 2019 ingebracht dat tezamen met een co-auteur door Francke is opgesteld; het rapport geeft het Hof geen aanleiding Francke als deskundige te horen. Bovendien had de gemachtigde de mogelijkheid getuigen op te roepen zoals in de uitnodiging voor de zitting is vermeld, maar heeft hij van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Hetgeen overigens nog door gemachtigde is aangevoerd, namelijk dat de regiezitting belanghebbende inzicht kan verschaffen in de modelmatige waardebepaling, leidt niet tot een ander oordeel; het Hof betrekt daarbij zijn hierna gegeven oordeel inzake belanghebbendes standpunt over de modelmatige waardebepaling. Erfpachtcorrectie 4.4.4. Het standpunt in hoger beroep van de heffingsambtenaar dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, slaagt. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof heeft in die uitspraken geen rekening kunnen houden met het rapport van 19 september 2019 dat door belanghebbende in de onderhavige zaak als nader stuk is ingebracht.

Met andere woorden, de WOZ-erfpachtcorrectie zal afwijken van de ‘eeuwige’ afkoopsom, de waarde die de gemeente Amsterdam toekent aan de blote eigendom. (…) 4.6 Actualisering van de huidige WOZ-erfpachtcorrectie Deze paragraaf bespreekt op welke onderdelen de huidige WOZ-erfpachtcorrectie herzien kan worden. (…) De huidige methode kan worden samengevat als: WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage. Er bestaan wel alternatieven, zoals (1) het vervangen van het correctiepercentage door een hogere disconteringsvoet en (2) het modelleren van de verschillen in koopsommen aan de hand van de hoogte van de canon en de resterende duur van het tijdvak, maar wij concluderen dat deze alternatieven geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden, zie paragraaf 4.3. Wel kan een aantal van de invoerparameters in de berekening van de fictieve contante waarde worden herzien. We bespreken achtereenvolgens ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en het correctiepercentage. ‘Nieuwe’ algemene bepalingen en en bijbehorende betalingsregimes De huidige WOZ-erfpachtcorrectie houdt niet met alle voor koopwoningen relevante algemene bepalingen en betalingsregime rekening. Het advies is om de implementatie aan te vullen met de ontbrekende algemene bepalingen en betalingsregimes. Sinds de introductie van de huidige erfpachtcorrectie methode begin jaren tweeduizend zijn er wijzigingen in het Amsterdamse erfpachtstelsel geweest. Er wordt in de huidige WOZ-erfpachtcorrectie geen rekening gehouden met de algemene bepalingen (AB) van 2000 en 2016. AB2000 heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een aanpassing van het canonpercentage, zie paragraaf 2.1 voor meer details. Bij contracten volgens AB2016 is er sprake van 1 oneindig tijdvak, dus de opsplitsing in periode 1 en 2 in formule (4.1) is hier niet van toepassing. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de correctie van 1%-punt. De benodigde aanpassingen voor deze algemene bepalingen en betalingsregimes zijn makkelijk te implementeren. Indexering van toekomstige canonbedragen De canonindexering is gebaseerd op een lange-termijn verwachting voor prijsinflatie van 2,75%. Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde. Disconteringsvoet De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het van toepassing zijnde afkooppercentage. Het afkooppercentage werd ieder kwartaal door Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Dit percentage diende als basis voor de berekening van de afkoopsom tot aan het einde van het tijdvak. Per 1 oktober 2017 is een nieuwe regeling voor de bepaling van de afkoopsom van toepassing waarin geen gebruik wordt gemaakt van een afkooppercentage (Gemeente Amsterdam 2017c). De disconteringsvoet in de WOZ-erfpachtcorrectie is daarmee geheel gebaseerd op de hypotheekrente zoals die geldt op het moment van verkoop. Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet, die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Deze bedraagt op dit moment 4,5%. Het verdient aanbeveling om de disconteringsvoet in de erfpachtcorrectie te baseren op de jaarlijks door de B&W vastgestelde disconteringsvoet. Deze is hoger dan de op dit moment geldende rentes voor hypothecaire leningen, zelfs voor lange looptijden en hoge loan-to-value waarden. Het hanteren van een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde. Contante waarde in het opvolgende tijdvak De huidige erfpachtcorrectie vereist een inschatting van de canon voor het opvolgende tijdvak. Deze wordt afgeleid van de canon bij uitgifte van erfpacht door te corrigeren voor inflatie (3,75% per jaar). Er wordt hierbij ten onrechte geen rekening gehouden met het verschil in het canonpercentage bij uitgifte en bij herziening aan het einde van het tijdvak. De canon bij uitgifte is immers de erfpachtgrondwaarde bij uitgifte vermenigvuldigd met het canonpercentage bij uitgifte en de canon bij herziening is de erfpachtgrondwaarde bij herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage bij herziening. Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit alternatief vereenvoudigt de berekening en is onafhankelijk van de canonpercentages bij uitgifte en herziening en komt daarmee tegemoetkomt aan bovengenoemd bezwaar. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. De formule (…) (…) Merk op dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt: de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak is de contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen vanaf de herzieningsdatum, en niet over een periode van vijftig jaar vanaf de verkoopdatum. Het contant maken over een oneindige periode sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Het contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde, in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger hangt af van de resterende duur van het huidige tijdvak (n x t) en de disconteringsvoet (t). In het volgende hoofdstuk geven we in paragraaf 6.3 drie mogelijkheden voor het bepalen van de toekomstige erfpachtgrondwaarde: een op basis van de begin-tijdvak-methode en twee varianten op basis van de buurstraatquote methode, zie paragraaf 2.3. (…)

Het Hof zal op dat rapport ingaan bij de behandeling hierna van het incidenteel hoger beroep. Incidenteel hoger beroep. Rapport van 19 september 2019 4.4.5. Het oordeel onder 4.4.4 leidt tevens tot verwerping van het in incidenteel hoger beroep gehuldigde primaire standpunt van belanghebbende – dat ook als verweer is aangevoerd tegen het hoger beroep van de heffingsambtenaar – inhoudende dat de rechtbank de methode van De Lange had moeten toepassen. Die methode, althans zo begrijpt het Hof de beschrijving van die methode door belanghebbende, is met alle onderliggende rapporten en publicaties waarnaar ook in deze zaak wordt verwezen, in stelling gebracht in alle zaken die hebben geleid tot voormelde uitspraken van dit Hof van 9 mei en 9 juli 2019. Met het rapport van 19 september 2019 heeft het Hof in voormelde uitspraken geen rekening kunnen houden. Aan dat rapport ontleent belanghebbende steun voor haar stelling dat de gemeente zelf de voor het onderhavige jaar toegepaste systematiek voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist acht en daar ten faveure van belanghebbende ook voor 2017 afstand van moet nemen. In het rapport ziet belanghebbende steun voor de methode van De Lange omdat onderdelen van die methode daarin terug te vinden zijn. 4.4.6. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de gemeente Amsterdam het rapport van 19 september 2019 beschouwt als een advies en de aanbevelingen heeft meegenomen in het evalueren van de erfpachtcorrectie. Daarmee heeft de gemeente Amsterdam geen afstand genomen van de voor het onderhavige jaar toegepaste methodiek; die acht zij nog steeds valide en verdedigbaar. Belanghebbende heeft gesteld dat er ook voor het onderhavige jaar een wat haar betreft acceptabele uitkomst kan zijn als tenminste wordt gerekend met het in het rapport aanbevolen correctiepercentage van 40 in tegenstelling tot het toegepaste percentage van 60. 4.4.7. Het Hof constateert dat de aanbevelingen in het rapport bedoeld zijn voor de gemeente om de tot dan gebruikte erfpachtcorrectie te evalueren en bij te stellen. Daartoe zijn op verschillende onderdelen keuzes mogelijk zoals bijvoorbeeld de keuze om de fictieve contante waarde van de canon voor het opvolgende tijdvak in te wisselen voor de methode van de verwachte erfpachtgrondwaarde. Een andere keuze is om voor de indexatie jaarlijks aan te sluiten bij de prognoses van gezaghebbende instanties als de ECB en niet langer uit te gaan van een langetermijnverwachting. Dit leidt het Hof tot de conclusie dat de aanbevelingen in het rapport betrekkelijk algemeen van aard zijn en niet, althans niet zonder meer, geschikt zijn voor toepassing op een concreet individueel geval; zo een pleidooi voor deze toepassing moet worden gelezen in belanghebbendes primaire standpunt, wordt het dan ook verworpen. Eerst ter zitting van het Hof heeft belanghebbende naar aanleiding van de verklaring ter zitting van de heffingsambtenaar (onder 4.2.2), het standpunt ingenomen dat zij onder ‘de nieuwe methode’ niet alleen verstaat ‘de methode van De Lange’ of de methode beschreven in het rapport van 19 september 2019, maar dat zij (ook) de methode toegepast wil zien zoals de gemeente die met ingang van 1 juli 2019 hanteert. Het Hof overweegt hierover dat onduidelijk is wat de nieuwe berekeningsmethode van de gemeente inhoudt en voor welke gevallen deze methode is bedoeld. Voorts is onduidelijk hoe deze methoden zich in de standpunten van belanghebbende tot elkaar verhouden, te meer nu zij aan die standpunten noch berekeningen van de erfpachtcorrecties ten grondslag heeft gelegd, noch daaraan voor de waarde van de woning cijfermatige conclusies heeft verbonden. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de stelling van belanghebbende dat ‘de nieuwe methode van de gemeente’ moet worden gevolgd, onvoldoende is gesubstantieerd, op welke grond het Hof eraan voorbij zal gaan. 4.4.8. Van een aantal aanbevelingen is in het rapport aangegeven (zie onder meer de onder 2.6 geciteerde passages uit het rapport) dat ze zullen leiden tot een lagere contante waarde, maar bij andere zal een tegenovergesteld effect zichtbaar zijn, bijvoorbeeld omdat de aanbevelingen aansluiting zoeken bij (de mogelijkheid tot afkoop van) een eeuwigdurend erfpachtrecht. In het rapport is dan ook gesteld dat het gaat om een totaaladvies; het is dan dus ook niet geschikt om er afzonderlijke elementen uit te halen en deze vervolgens op een afzonderlijk geval toe te passen. Het pleidooi van belanghebbende om – in ieder geval – het in het rapport geadviseerde correctiepercentage op het onderhavige geval toe te passen, wordt dan ook verworpen. Ook overigens vindt het Hof in het rapport van 19 september 2019 en in al hetgeen belanghebbende daarover heeft gesteld geen aanleiding om anders te oordelen dan het heeft gedaan in zijn voormelde uitspraken van 9 mei en 9 juli 2019. Vertrouwensbeginsel 4.4.9. In verband met de erfpachtcorrectie heeft belanghebbende zich nog beroepen op het vertrouwensbeginsel onder verwijzing naar een mededeling van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke ordening zoals vermeld in 4.3.2. Het Hof overweegt dat belanghebbende aan die mededeling geen in rechte te beschermen vertrouwen kan ontlenen dat ook voor het jaar 2017 een andere stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig – concreet – vertrouwen aan te kunnen ontlenen. 2%-korting 4.4.10. Belanghebbendes subsidiaire standpunt inhoudende dat zij recht heeft op de 2%-korting en dat bij onthouding daarvan de heffingsambtenaar de door haar vermelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in zaak 19/00038. Het Hof heef in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (zie 2.5). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.

Met andere woorden, de WOZ-erfpachtcorrectie zal afwijken van de ‘eeuwige’ afkoopsom, de waarde die de gemeente Amsterdam toekent aan de blote eigendom. (…) 4.6 Actualisering van de huidige WOZ-erfpachtcorrectie Deze paragraaf bespreekt op welke onderdelen de huidige WOZ-erfpachtcorrectie herzien kan worden. (…) De huidige methode kan worden samengevat als: WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage. Er bestaan wel alternatieven, zoals (1) het vervangen van het correctiepercentage door een hogere disconteringsvoet en (2) het modelleren van de verschillen in koopsommen aan de hand van de hoogte van de canon en de resterende duur van het tijdvak, maar wij concluderen dat deze alternatieven geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden, zie paragraaf 4.3. Wel kan een aantal van de invoerparameters in de berekening van de fictieve contante waarde worden herzien. We bespreken achtereenvolgens ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en het correctiepercentage. ‘Nieuwe’ algemene bepalingen en en bijbehorende betalingsregimes De huidige WOZ-erfpachtcorrectie houdt niet met alle voor koopwoningen relevante algemene bepalingen en betalingsregime rekening. Het advies is om de implementatie aan te vullen met de ontbrekende algemene bepalingen en betalingsregimes. Sinds de introductie van de huidige erfpachtcorrectie methode begin jaren tweeduizend zijn er wijzigingen in het Amsterdamse erfpachtstelsel geweest. Er wordt in de huidige WOZ-erfpachtcorrectie geen rekening gehouden met de algemene bepalingen (AB) van 2000 en 2016. AB2000 heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een aanpassing van het canonpercentage, zie paragraaf 2.1 voor meer details. Bij contracten volgens AB2016 is er sprake van 1 oneindig tijdvak, dus de opsplitsing in periode 1 en 2 in formule (4.1) is hier niet van toepassing. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de correctie van 1%-punt. De benodigde aanpassingen voor deze algemene bepalingen en betalingsregimes zijn makkelijk te implementeren. Indexering van toekomstige canonbedragen De canonindexering is gebaseerd op een lange-termijn verwachting voor prijsinflatie van 2,75%. Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde. Disconteringsvoet De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het van toepassing zijnde afkooppercentage. Het afkooppercentage werd ieder kwartaal door Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Dit percentage diende als basis voor de berekening van de afkoopsom tot aan het einde van het tijdvak. Per 1 oktober 2017 is een nieuwe regeling voor de bepaling van de afkoopsom van toepassing waarin geen gebruik wordt gemaakt van een afkooppercentage (Gemeente Amsterdam 2017c). De disconteringsvoet in de WOZ-erfpachtcorrectie is daarmee geheel gebaseerd op de hypotheekrente zoals die geldt op het moment van verkoop. Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet, die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Deze bedraagt op dit moment 4,5%. Het verdient aanbeveling om de disconteringsvoet in de erfpachtcorrectie te baseren op de jaarlijks door de B&W vastgestelde disconteringsvoet. Deze is hoger dan de op dit moment geldende rentes voor hypothecaire leningen, zelfs voor lange looptijden en hoge loan-to-value waarden. Het hanteren van een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde. Contante waarde in het opvolgende tijdvak De huidige erfpachtcorrectie vereist een inschatting van de canon voor het opvolgende tijdvak. Deze wordt afgeleid van de canon bij uitgifte van erfpacht door te corrigeren voor inflatie (3,75% per jaar). Er wordt hierbij ten onrechte geen rekening gehouden met het verschil in het canonpercentage bij uitgifte en bij herziening aan het einde van het tijdvak. De canon bij uitgifte is immers de erfpachtgrondwaarde bij uitgifte vermenigvuldigd met het canonpercentage bij uitgifte en de canon bij herziening is de erfpachtgrondwaarde bij herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage bij herziening. Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit alternatief vereenvoudigt de berekening en is onafhankelijk van de canonpercentages bij uitgifte en herziening en komt daarmee tegemoetkomt aan bovengenoemd bezwaar. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. De formule (…) (…) Merk op dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt: de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak is de contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen vanaf de herzieningsdatum, en niet over een periode van vijftig jaar vanaf de verkoopdatum. Het contant maken over een oneindige periode sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Het contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde, in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger hangt af van de resterende duur van het huidige tijdvak (n x t) en de disconteringsvoet (t). In het volgende hoofdstuk geven we in paragraaf 6.3 drie mogelijkheden voor het bepalen van de toekomstige erfpachtgrondwaarde: een op basis van de begin-tijdvak-methode en twee varianten op basis van de buurstraatquote methode, zie paragraaf 2.3. (…)

Het Hof zal op dat rapport ingaan bij de behandeling hierna van het incidenteel hoger beroep. Incidenteel hoger beroep. Rapport van 19 september 2019 4.4.5. Het oordeel onder 4.4.4 leidt tevens tot verwerping van het in incidenteel hoger beroep gehuldigde primaire standpunt van belanghebbende – dat ook als verweer is aangevoerd tegen het hoger beroep van de heffingsambtenaar – inhoudende dat de rechtbank de methode van De Lange had moeten toepassen. Die methode, althans zo begrijpt het Hof de beschrijving van die methode door belanghebbende, is met alle onderliggende rapporten en publicaties waarnaar ook in deze zaak wordt verwezen, in stelling gebracht in alle zaken die hebben geleid tot voormelde uitspraken van dit Hof van 9 mei en 9 juli 2019. Met het rapport van 19 september 2019 heeft het Hof in voormelde uitspraken geen rekening kunnen houden. Aan dat rapport ontleent belanghebbende steun voor haar stelling dat de gemeente zelf de voor het onderhavige jaar toegepaste systematiek voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist acht en daar ten faveure van belanghebbende ook voor 2017 afstand van moet nemen. In het rapport ziet belanghebbende steun voor de methode van De Lange omdat onderdelen van die methode daarin terug te vinden zijn. 4.4.6. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de gemeente Amsterdam het rapport van 19 september 2019 beschouwt als een advies en de aanbevelingen heeft meegenomen in het evalueren van de erfpachtcorrectie. Daarmee heeft de gemeente Amsterdam geen afstand genomen van de voor het onderhavige jaar toegepaste methodiek; die acht zij nog steeds valide en verdedigbaar. Belanghebbende heeft gesteld dat er ook voor het onderhavige jaar een wat haar betreft acceptabele uitkomst kan zijn als tenminste wordt gerekend met het in het rapport aanbevolen correctiepercentage van 40 in tegenstelling tot het toegepaste percentage van 60. 4.4.7. Het Hof constateert dat de aanbevelingen in het rapport bedoeld zijn voor de gemeente om de tot dan gebruikte erfpachtcorrectie te evalueren en bij te stellen. Daartoe zijn op verschillende onderdelen keuzes mogelijk zoals bijvoorbeeld de keuze om de fictieve contante waarde van de canon voor het opvolgende tijdvak in te wisselen voor de methode van de verwachte erfpachtgrondwaarde. Een andere keuze is om voor de indexatie jaarlijks aan te sluiten bij de prognoses van gezaghebbende instanties als de ECB en niet langer uit te gaan van een langetermijnverwachting. Dit leidt het Hof tot de conclusie dat de aanbevelingen in het rapport betrekkelijk algemeen van aard zijn en niet, althans niet zonder meer, geschikt zijn voor toepassing op een concreet individueel geval; zo een pleidooi voor deze toepassing moet worden gelezen in belanghebbendes primaire standpunt, wordt het dan ook verworpen. Eerst ter zitting van het Hof heeft belanghebbende naar aanleiding van de verklaring ter zitting van de heffingsambtenaar (onder 4.2.2), het standpunt ingenomen dat zij onder ‘de nieuwe methode’ niet alleen verstaat ‘de methode van De Lange’ of de methode beschreven in het rapport van 19 september 2019, maar dat zij (ook) de methode toegepast wil zien zoals de gemeente die met ingang van 1 juli 2019 hanteert. Het Hof overweegt hierover dat onduidelijk is wat de nieuwe berekeningsmethode van de gemeente inhoudt en voor welke gevallen deze methode is bedoeld. Voorts is onduidelijk hoe deze methoden zich in de standpunten van belanghebbende tot elkaar verhouden, te meer nu zij aan die standpunten noch berekeningen van de erfpachtcorrecties ten grondslag heeft gelegd, noch daaraan voor de waarde van de woning cijfermatige conclusies heeft verbonden. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de stelling van belanghebbende dat ‘de nieuwe methode van de gemeente’ moet worden gevolgd, onvoldoende is gesubstantieerd, op welke grond het Hof eraan voorbij zal gaan. 4.4.8. Van een aantal aanbevelingen is in het rapport aangegeven (zie onder meer de onder 2.6 geciteerde passages uit het rapport) dat ze zullen leiden tot een lagere contante waarde, maar bij andere zal een tegenovergesteld effect zichtbaar zijn, bijvoorbeeld omdat de aanbevelingen aansluiting zoeken bij (de mogelijkheid tot afkoop van) een eeuwigdurend erfpachtrecht. In het rapport is dan ook gesteld dat het gaat om een totaaladvies; het is dan dus ook niet geschikt om er afzonderlijke elementen uit te halen en deze vervolgens op een afzonderlijk geval toe te passen. Het pleidooi van belanghebbende om – in ieder geval – het in het rapport geadviseerde correctiepercentage op het onderhavige geval toe te passen, wordt dan ook verworpen. Ook overigens vindt het Hof in het rapport van 19 september 2019 en in al hetgeen belanghebbende daarover heeft gesteld geen aanleiding om anders te oordelen dan het heeft gedaan in zijn voormelde uitspraken van 9 mei en 9 juli 2019. Vertrouwensbeginsel 4.4.9. In verband met de erfpachtcorrectie heeft belanghebbende zich nog beroepen op het vertrouwensbeginsel onder verwijzing naar een mededeling van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke ordening zoals vermeld in 4.3.2. Het Hof overweegt dat belanghebbende aan die mededeling geen in rechte te beschermen vertrouwen kan ontlenen dat ook voor het jaar 2017 een andere stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig – concreet – vertrouwen aan te kunnen ontlenen. 2%-korting 4.4.10. Belanghebbendes subsidiaire standpunt inhoudende dat zij recht heeft op de 2%-korting en dat bij onthouding daarvan de heffingsambtenaar de door haar vermelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in zaak 19/00038. Het Hof heef in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (zie 2.5). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.

Met andere woorden, de WOZ-erfpachtcorrectie zal afwijken van de ‘eeuwige’ afkoopsom, de waarde die de gemeente Amsterdam toekent aan de blote eigendom. (…) 4.6 Actualisering van de huidige WOZ-erfpachtcorrectie Deze paragraaf bespreekt op welke onderdelen de huidige WOZ-erfpachtcorrectie herzien kan worden. (…) De huidige methode kan worden samengevat als: WOZ-erfpachtcorrectie = Fictieve Contante Waarde x Correctiepercentage. Er bestaan wel alternatieven, zoals (1) het vervangen van het correctiepercentage door een hogere disconteringsvoet en (2) het modelleren van de verschillen in koopsommen aan de hand van de hoogte van de canon en de resterende duur van het tijdvak, maar wij concluderen dat deze alternatieven geen duidelijke voordelen of zelfs nadelen bieden, zie paragraaf 4.3. Wel kan een aantal van de invoerparameters in de berekening van de fictieve contante waarde worden herzien. We bespreken achtereenvolgens ‘nieuwe’ algemene bepalingen en betalingsregimes, de indexering van toekomstige canonbedragen, de disconteringsvoet, de bepaling van de contante waarde in het opvolgende tijdvak en het correctiepercentage. ‘Nieuwe’ algemene bepalingen en en bijbehorende betalingsregimes De huidige WOZ-erfpachtcorrectie houdt niet met alle voor koopwoningen relevante algemene bepalingen en betalingsregime rekening. Het advies is om de implementatie aan te vullen met de ontbrekende algemene bepalingen en betalingsregimes. Sinds de introductie van de huidige erfpachtcorrectie methode begin jaren tweeduizend zijn er wijzigingen in het Amsterdamse erfpachtstelsel geweest. Er wordt in de huidige WOZ-erfpachtcorrectie geen rekening gehouden met de algemene bepalingen (AB) van 2000 en 2016. AB2000 heeft nieuwe betalingsregimes: jaarlijkse indexering van canonbetalingen op basis van de prijsinflatie minus 1% en canonaanpassing eens per 10 of 25 jaar op basis van een aanpassing van het canonpercentage, zie paragraaf 2.1 voor meer details. Bij contracten volgens AB2016 is er sprake van 1 oneindig tijdvak, dus de opsplitsing in periode 1 en 2 in formule (4.1) is hier niet van toepassing. De indexatie van de eeuwigdurende canon is jaarlijks op basis van de prijsinflatie, maar zonder de correctie van 1%-punt. De benodigde aanpassingen voor deze algemene bepalingen en betalingsregimes zijn makkelijk te implementeren. Indexering van toekomstige canonbedragen De canonindexering is gebaseerd op een lange-termijn verwachting voor prijsinflatie van 2,75%. Het verdient aanbeveling om jaarlijks aan te sluiten bij de verwachtingen van gezaghebbende instanties, zoals de Europese Centrale Bank. De lange-termijn inflatie verwachting bedraagt op dit moment 2%. Een verlaging van 2,75% naar 2% geeft een lagere fictieve contante waarde. Disconteringsvoet De huidige WOZ-erfpachtcorrectie bepaalt de disconteringsvoet als het maximum van de hypotheekrente op verkoopdatum en het van toepassing zijnde afkooppercentage. Het afkooppercentage werd ieder kwartaal door Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Dit percentage diende als basis voor de berekening van de afkoopsom tot aan het einde van het tijdvak. Per 1 oktober 2017 is een nieuwe regeling voor de bepaling van de afkoopsom van toepassing waarin geen gebruik wordt gemaakt van een afkooppercentage (Gemeente Amsterdam 2017c). De disconteringsvoet in de WOZ-erfpachtcorrectie is daarmee geheel gebaseerd op de hypotheekrente zoals die geldt op het moment van verkoop. Vanaf 1 oktober 2017 is de afkoopsom zoals deze door de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam wordt berekend, gebaseerd op een disconteringsvoet, die jaarlijks door B&W wordt vastgesteld. Deze bedraagt op dit moment 4,5%. Het verdient aanbeveling om de disconteringsvoet in de erfpachtcorrectie te baseren op de jaarlijks door de B&W vastgestelde disconteringsvoet. Deze is hoger dan de op dit moment geldende rentes voor hypothecaire leningen, zelfs voor lange looptijden en hoge loan-to-value waarden. Het hanteren van een hogere disconteringsvoet verlaagt de fictieve contante waarde. Contante waarde in het opvolgende tijdvak De huidige erfpachtcorrectie vereist een inschatting van de canon voor het opvolgende tijdvak. Deze wordt afgeleid van de canon bij uitgifte van erfpacht door te corrigeren voor inflatie (3,75% per jaar). Er wordt hierbij ten onrechte geen rekening gehouden met het verschil in het canonpercentage bij uitgifte en bij herziening aan het einde van het tijdvak. De canon bij uitgifte is immers de erfpachtgrondwaarde bij uitgifte vermenigvuldigd met het canonpercentage bij uitgifte en de canon bij herziening is de erfpachtgrondwaarde bij herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage bij herziening. Het verdient aanbeveling om in de berekening van de fictieve contante waarde de verwachte canonbedragen in het opvolgende (eeuwigdurende) tijdvak tot 50 jaar na verkoopdatum te vervangen door de verwachte erfpachtgrondwaarde. Dit alternatief vereenvoudigt de berekening en is onafhankelijk van de canonpercentages bij uitgifte en herziening en komt daarmee tegemoetkomt aan bovengenoemd bezwaar. Tevens hoeft er geen aanname gemaakt te worden over de indexering van de canon. De formule (…) (…) Merk op dat er effectief over een oneindige periode contant wordt gemaakt: de erfpachtgrondwaarde aan het begin van het opvolgende tijdvak is de contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen vanaf de herzieningsdatum, en niet over een periode van vijftig jaar vanaf de verkoopdatum. Het contant maken over een oneindige periode sluit aan bij de mogelijkheid tot het voor altijd afkopen van toekomstige canonbetalingen in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Het contant maken over een oneindige periode resulteert, gegeven de erfpachtgrondwaarde, in een hogere fictieve contante waarde. Hoeveel hoger hangt af van de resterende duur van het huidige tijdvak (n x t) en de disconteringsvoet (t). In het volgende hoofdstuk geven we in paragraaf 6.3 drie mogelijkheden voor het bepalen van de toekomstige erfpachtgrondwaarde: een op basis van de begin-tijdvak-methode en twee varianten op basis van de buurstraatquote methode, zie paragraaf 2.3. (…)

Het Hof zal op dat rapport ingaan bij de behandeling hierna van het incidenteel hoger beroep. Incidenteel hoger beroep. Rapport van 19 september 2019 4.4.5. Het oordeel onder 4.4.4 leidt tevens tot verwerping van het in incidenteel hoger beroep gehuldigde primaire standpunt van belanghebbende – dat ook als verweer is aangevoerd tegen het hoger beroep van de heffingsambtenaar – inhoudende dat de rechtbank de methode van De Lange had moeten toepassen. Die methode, althans zo begrijpt het Hof de beschrijving van die methode door belanghebbende, is met alle onderliggende rapporten en publicaties waarnaar ook in deze zaak wordt verwezen, in stelling gebracht in alle zaken die hebben geleid tot voormelde uitspraken van dit Hof van 9 mei en 9 juli 2019. Met het rapport van 19 september 2019 heeft het Hof in voormelde uitspraken geen rekening kunnen houden. Aan dat rapport ontleent belanghebbende steun voor haar stelling dat de gemeente zelf de voor het onderhavige jaar toegepaste systematiek voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist acht en daar ten faveure van belanghebbende ook voor 2017 afstand van moet nemen. In het rapport ziet belanghebbende steun voor de methode van De Lange omdat onderdelen van die methode daarin terug te vinden zijn. 4.4.6. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de gemeente Amsterdam het rapport van 19 september 2019 beschouwt als een advies en de aanbevelingen heeft meegenomen in het evalueren van de erfpachtcorrectie. Daarmee heeft de gemeente Amsterdam geen afstand genomen van de voor het onderhavige jaar toegepaste methodiek; die acht zij nog steeds valide en verdedigbaar. Belanghebbende heeft gesteld dat er ook voor het onderhavige jaar een wat haar betreft acceptabele uitkomst kan zijn als tenminste wordt gerekend met het in het rapport aanbevolen correctiepercentage van 40 in tegenstelling tot het toegepaste percentage van 60. 4.4.7. Het Hof constateert dat de aanbevelingen in het rapport bedoeld zijn voor de gemeente om de tot dan gebruikte erfpachtcorrectie te evalueren en bij te stellen. Daartoe zijn op verschillende onderdelen keuzes mogelijk zoals bijvoorbeeld de keuze om de fictieve contante waarde van de canon voor het opvolgende tijdvak in te wisselen voor de methode van de verwachte erfpachtgrondwaarde. Een andere keuze is om voor de indexatie jaarlijks aan te sluiten bij de prognoses van gezaghebbende instanties als de ECB en niet langer uit te gaan van een langetermijnverwachting. Dit leidt het Hof tot de conclusie dat de aanbevelingen in het rapport betrekkelijk algemeen van aard zijn en niet, althans niet zonder meer, geschikt zijn voor toepassing op een concreet individueel geval; zo een pleidooi voor deze toepassing moet worden gelezen in belanghebbendes primaire standpunt, wordt het dan ook verworpen. Eerst ter zitting van het Hof heeft belanghebbende naar aanleiding van de verklaring ter zitting van de heffingsambtenaar (onder 4.2.2), het standpunt ingenomen dat zij onder ‘de nieuwe methode’ niet alleen verstaat ‘de methode van De Lange’ of de methode beschreven in het rapport van 19 september 2019, maar dat zij (ook) de methode toegepast wil zien zoals de gemeente die met ingang van 1 juli 2019 hanteert. Het Hof overweegt hierover dat onduidelijk is wat de nieuwe berekeningsmethode van de gemeente inhoudt en voor welke gevallen deze methode is bedoeld. Voorts is onduidelijk hoe deze methoden zich in de standpunten van belanghebbende tot elkaar verhouden, te meer nu zij aan die standpunten noch berekeningen van de erfpachtcorrecties ten grondslag heeft gelegd, noch daaraan voor de waarde van de woning cijfermatige conclusies heeft verbonden. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de stelling van belanghebbende dat ‘de nieuwe methode van de gemeente’ moet worden gevolgd, onvoldoende is gesubstantieerd, op welke grond het Hof eraan voorbij zal gaan. 4.4.8. Van een aantal aanbevelingen is in het rapport aangegeven (zie onder meer de onder 2.6 geciteerde passages uit het rapport) dat ze zullen leiden tot een lagere contante waarde, maar bij andere zal een tegenovergesteld effect zichtbaar zijn, bijvoorbeeld omdat de aanbevelingen aansluiting zoeken bij (de mogelijkheid tot afkoop van) een eeuwigdurend erfpachtrecht. In het rapport is dan ook gesteld dat het gaat om een totaaladvies; het is dan dus ook niet geschikt om er afzonderlijke elementen uit te halen en deze vervolgens op een afzonderlijk geval toe te passen. Het pleidooi van belanghebbende om – in ieder geval – het in het rapport geadviseerde correctiepercentage op het onderhavige geval toe te passen, wordt dan ook verworpen. Ook overigens vindt het Hof in het rapport van 19 september 2019 en in al hetgeen belanghebbende daarover heeft gesteld geen aanleiding om anders te oordelen dan het heeft gedaan in zijn voormelde uitspraken van 9 mei en 9 juli 2019. Vertrouwensbeginsel 4.4.9. In verband met de erfpachtcorrectie heeft belanghebbende zich nog beroepen op het vertrouwensbeginsel onder verwijzing naar een mededeling van de wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke ordening zoals vermeld in 4.3.2. Het Hof overweegt dat belanghebbende aan die mededeling geen in rechte te beschermen vertrouwen kan ontlenen dat ook voor het jaar 2017 een andere stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig – concreet – vertrouwen aan te kunnen ontlenen. 2%-korting 4.4.10. Belanghebbendes subsidiaire standpunt inhoudende dat zij recht heeft op de 2%-korting en dat bij onthouding daarvan de heffingsambtenaar de door haar vermelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in zaak 19/00038. Het Hof heef in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (zie 2.5). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.

Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak tot een ander oordeel te komen. Fietsbrug 4.4.11. Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van een nog aan te leggen fietsbrug. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening behoefde te houden met een toekomstige fietsbrug; niet alleen is onduidelijk waar deze precies zal worden gebouwd, maar het is maar de vraag of daar wel enige waardedruk aan kan worden toegekend. Fierensmarge 4.4.12. Belanghebbende heeft zich ter ondersteuning van haar standpunten nog beroepen op het zogenoemde Fierensmarge-arrest. De toepassing van de Fierensmarge die de mogelijkheid tot betwisting van een bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde beperkt, is door de Hoge Raad verworpen in zijn arrest van 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL1943. Het Hof overweegt dat belanghebbende dit arrest ten onrechte betrekt op de omstandigheid – althans zo begrijpt het Hof belanghebbendes grief na haar ter zitting daarop gegeven toelichting –dat de heffingsambtenaar voor de woning een lagere vierkantemeterprijs hanteert dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Dat verschil – dat door de heffingsambtenaar kennelijk bedoeld is om aldus voldoende rekening te kunnen houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten – beperkt belanghebbende niet in haar mogelijkheden om de door de heffingsambtenaar bepleite waarde met alle middelen rechtens te betwisten. Modelmatige waardebepaling; black box 4.4.13. In verband met haar verzoek om een regiezitting heeft belanghebbende onder meer het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in de modelmatige waardebepaling; belanghebbende zou dan een oordeel kunnen geven over de daarin betrokken objecten. Belanghebbende wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad (HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het Hof verwerpt dit standpunt. Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ in verbinding met artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ; de waarde wordt door hem derhalve in bezwaar, beroep en hoger beroep niet verdedigd op basis van een modelmatige waardebepaling. Dit laatste is begrijpelijk omdat een dergelijke waardebepaling over het algemeen minder goed vergelijkbare objecten in de waardebepaling kan betrekken. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van 3 vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. Een ander punt is dat de matrix weliswaar cijfers bevat maar deze niet onderbouwd kunnen worden. Vast staat dat belanghebbende meerdere malen heeft verzocht om een toelichting op de erfpachtcorrectie die voor de vergelijkingsobjecten is berekend, maar deze niet aan haar is verstrekt. Daarnaar gevraagd ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar gesteld dat die toelichting in dit geval ontbreekt, omdat belanghebbende toch niet akkoord is met de door de gemeente toegepaste berekeningsmethodiek van de erfpachtcorrectie. Het Hof ontgaat het verband met de algemene berekeningsmethodiek van de erfpachtcorrectie en overweegt dat de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast meebrengt dat hij de gehanteerde erfpachtcorrecties, indien betwist, zal moeten kunnen onderbouwen. Aangezien de onderbouwing van de erfpachtcorrecties in dit geval ontbreekt, is de conclusie dat als gevolg daarvan de waarde van de woning onvoldoende door de heffingsambtenaar is onderbouwd. 4.4.14. De vraag is vervolgens of belanghebbende de door haar bepleite waarde – in eerste aanleg gesteld op € 407.000, en ter zitting van het Hof nog gesteld op € 430.000 – heeft onderbouwd. Het Hof overweegt dat ook dit niet het geval is; belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde van de woning niet met eigen referenties onderbouwd, noch op andere wijze daarvoor – anders dan haar hiervoor behandelde standpunten – een onderbouwing gegeven. 4.4.15. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de waarde van de woning in goede justitie zal worden vastgesteld. Hoewel de rechtbank op andere gronden dan het Hof hiervoor heeft gedaan, de erfpachtcorrectie van de heffingsambtenaar heeft verworpen, vindt het Hof – al hetgeen partijen in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd afwegend – daarin geen aanleiding om af te wijken van de door de rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van de woning.

Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak tot een ander oordeel te komen. Fietsbrug 4.4.11. Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van een nog aan te leggen fietsbrug. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening behoefde te houden met een toekomstige fietsbrug; niet alleen is onduidelijk waar deze precies zal worden gebouwd, maar het is maar de vraag of daar wel enige waardedruk aan kan worden toegekend. Fierensmarge 4.4.12. Belanghebbende heeft zich ter ondersteuning van haar standpunten nog beroepen op het zogenoemde Fierensmarge-arrest. De toepassing van de Fierensmarge die de mogelijkheid tot betwisting van een bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde beperkt, is door de Hoge Raad verworpen in zijn arrest van 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL1943. Het Hof overweegt dat belanghebbende dit arrest ten onrechte betrekt op de omstandigheid – althans zo begrijpt het Hof belanghebbendes grief na haar ter zitting daarop gegeven toelichting –dat de heffingsambtenaar voor de woning een lagere vierkantemeterprijs hanteert dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Dat verschil – dat door de heffingsambtenaar kennelijk bedoeld is om aldus voldoende rekening te kunnen houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten – beperkt belanghebbende niet in haar mogelijkheden om de door de heffingsambtenaar bepleite waarde met alle middelen rechtens te betwisten. Modelmatige waardebepaling; black box 4.4.13. In verband met haar verzoek om een regiezitting heeft belanghebbende onder meer het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in de modelmatige waardebepaling; belanghebbende zou dan een oordeel kunnen geven over de daarin betrokken objecten. Belanghebbende wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad (HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het Hof verwerpt dit standpunt. Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ in verbinding met artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ; de waarde wordt door hem derhalve in bezwaar, beroep en hoger beroep niet verdedigd op basis van een modelmatige waardebepaling. Dit laatste is begrijpelijk omdat een dergelijke waardebepaling over het algemeen minder goed vergelijkbare objecten in de waardebepaling kan betrekken. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van 3 vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. Een ander punt is dat de matrix weliswaar cijfers bevat maar deze niet onderbouwd kunnen worden. Vast staat dat belanghebbende meerdere malen heeft verzocht om een toelichting op de erfpachtcorrectie die voor de vergelijkingsobjecten is berekend, maar deze niet aan haar is verstrekt. Daarnaar gevraagd ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar gesteld dat die toelichting in dit geval ontbreekt, omdat belanghebbende toch niet akkoord is met de door de gemeente toegepaste berekeningsmethodiek van de erfpachtcorrectie. Het Hof ontgaat het verband met de algemene berekeningsmethodiek van de erfpachtcorrectie en overweegt dat de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast meebrengt dat hij de gehanteerde erfpachtcorrecties, indien betwist, zal moeten kunnen onderbouwen. Aangezien de onderbouwing van de erfpachtcorrecties in dit geval ontbreekt, is de conclusie dat als gevolg daarvan de waarde van de woning onvoldoende door de heffingsambtenaar is onderbouwd. 4.4.14. De vraag is vervolgens of belanghebbende de door haar bepleite waarde – in eerste aanleg gesteld op € 407.000, en ter zitting van het Hof nog gesteld op € 430.000 – heeft onderbouwd. Het Hof overweegt dat ook dit niet het geval is; belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde van de woning niet met eigen referenties onderbouwd, noch op andere wijze daarvoor – anders dan haar hiervoor behandelde standpunten – een onderbouwing gegeven. 4.4.15. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de waarde van de woning in goede justitie zal worden vastgesteld. Hoewel de rechtbank op andere gronden dan het Hof hiervoor heeft gedaan, de erfpachtcorrectie van de heffingsambtenaar heeft verworpen, vindt het Hof – al hetgeen partijen in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd afwegend – daarin geen aanleiding om af te wijken van de door de rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van de woning.

Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak tot een ander oordeel te komen. Fietsbrug 4.4.11. Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van een nog aan te leggen fietsbrug. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening behoefde te houden met een toekomstige fietsbrug; niet alleen is onduidelijk waar deze precies zal worden gebouwd, maar het is maar de vraag of daar wel enige waardedruk aan kan worden toegekend. Fierensmarge 4.4.12. Belanghebbende heeft zich ter ondersteuning van haar standpunten nog beroepen op het zogenoemde Fierensmarge-arrest. De toepassing van de Fierensmarge die de mogelijkheid tot betwisting van een bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde beperkt, is door de Hoge Raad verworpen in zijn arrest van 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL1943. Het Hof overweegt dat belanghebbende dit arrest ten onrechte betrekt op de omstandigheid – althans zo begrijpt het Hof belanghebbendes grief na haar ter zitting daarop gegeven toelichting –dat de heffingsambtenaar voor de woning een lagere vierkantemeterprijs hanteert dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Dat verschil – dat door de heffingsambtenaar kennelijk bedoeld is om aldus voldoende rekening te kunnen houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten – beperkt belanghebbende niet in haar mogelijkheden om de door de heffingsambtenaar bepleite waarde met alle middelen rechtens te betwisten. Modelmatige waardebepaling; black box 4.4.13. In verband met haar verzoek om een regiezitting heeft belanghebbende onder meer het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in de modelmatige waardebepaling; belanghebbende zou dan een oordeel kunnen geven over de daarin betrokken objecten. Belanghebbende wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad (HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het Hof verwerpt dit standpunt. Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ in verbinding met artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ; de waarde wordt door hem derhalve in bezwaar, beroep en hoger beroep niet verdedigd op basis van een modelmatige waardebepaling. Dit laatste is begrijpelijk omdat een dergelijke waardebepaling over het algemeen minder goed vergelijkbare objecten in de waardebepaling kan betrekken. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van 3 vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. Een ander punt is dat de matrix weliswaar cijfers bevat maar deze niet onderbouwd kunnen worden. Vast staat dat belanghebbende meerdere malen heeft verzocht om een toelichting op de erfpachtcorrectie die voor de vergelijkingsobjecten is berekend, maar deze niet aan haar is verstrekt. Daarnaar gevraagd ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar gesteld dat die toelichting in dit geval ontbreekt, omdat belanghebbende toch niet akkoord is met de door de gemeente toegepaste berekeningsmethodiek van de erfpachtcorrectie. Het Hof ontgaat het verband met de algemene berekeningsmethodiek van de erfpachtcorrectie en overweegt dat de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast meebrengt dat hij de gehanteerde erfpachtcorrecties, indien betwist, zal moeten kunnen onderbouwen. Aangezien de onderbouwing van de erfpachtcorrecties in dit geval ontbreekt, is de conclusie dat als gevolg daarvan de waarde van de woning onvoldoende door de heffingsambtenaar is onderbouwd. 4.4.14. De vraag is vervolgens of belanghebbende de door haar bepleite waarde – in eerste aanleg gesteld op € 407.000, en ter zitting van het Hof nog gesteld op € 430.000 – heeft onderbouwd. Het Hof overweegt dat ook dit niet het geval is; belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde van de woning niet met eigen referenties onderbouwd, noch op andere wijze daarvoor – anders dan haar hiervoor behandelde standpunten – een onderbouwing gegeven. 4.4.15. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de waarde van de woning in goede justitie zal worden vastgesteld. Hoewel de rechtbank op andere gronden dan het Hof hiervoor heeft gedaan, de erfpachtcorrectie van de heffingsambtenaar heeft verworpen, vindt het Hof – al hetgeen partijen in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd afwegend – daarin geen aanleiding om af te wijken van de door de rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van de woning.