ECLI:NL:GHAMS:2020:3944

GERECHTSHOF AMSTERDAM Kenmerk 19/00764 1 december 2020 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te Amsterdam, belanghebbende, (gemachtigde: mr. S. van Odijk) tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 18/6528 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: het Object) op de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 2.150.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt. 1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 19 september 2018, de WOZ-waarde van het Object gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 7 mei 2019 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in deze uitspraak wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder, wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en tezamen met zijn echtgenote als ‘eisers’ en het Object als ‘de woning’): “De rechtbank: verklaart het beroep van eiseres niet-ontvankelijk; verklaart het beroep van eiser gegrond; vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 2.145.000,-; bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 296,-.” 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 mei 2019 en is aangevuld op 9 juli 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de heffingsambtenaar zijn op 11 oktober 2019 en 8 november 2019 nadere stukken ontvangen. Van belanghebbende zijn op 24 juni 2020 nadere stukken ontvangen. Deze stukken zijn over en weer aan partijen verstrekt. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 1.6. Een na de zitting op 24 september 2020 ter griffie ontvangen e-mailbericht (met bijlage) van belanghebbendes gemachtigde, waar het Hof niet om heeft verzocht, vormt voor het Hof geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Het toegezonden stuk zal niet tot de gedingstukken worden gerekend en is buiten beschouwing gelaten.

Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen. 2.1. Belanghebbende is tezamen met zijn echtgenote eigenaar en gebruiker van het Object. Het Object betreft een twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 229 m2 en een perceeloppervlakte (kavel) van 357 m2. Het Object heeft een garage, welke in gebruik is als berging, en een kelder. 2.2. De heffingsambtenaar heeft in de hoger beroepsfase (als bijlage bij zijn nader stuk van 8 november 2019) ter onderbouwing van de door de rechtbank vastgestelde (en door de heffingsambtenaar in hoger beroep voorgestane waarde) van € 2.145.000 een taxatieonderbouwing (hierna: het taxatierapport) overgelegd met daarbij een ‘overzicht taxatiewaarden’. In dit overzicht staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten. Vergelijkingsobjecten Transactie-datum Gecorrigeerde transactieprijs Erfpacht-correctie Opper-vlakte Prijs/m2 [B-straat 1] 13-1-2017 woondeel € 1.794.965 € 121.000 240 m2 € 7.479 kavel € 392.156 316 m2 € 1.241 [C-straat 1] 1-12-2016 woondeel € 1.545.055 € 87.470 224 m2 € 6.898 kavel € 422.472 348 m2 € 1.214 [C-straat 5] 12-8-2016 woondeel € 1.599.185 € 87.470 209 m2 € 7.652 kavel € 491.096 314 m2 € 1.564 In het overzicht taxatiewaarden wordt de waarde van het Object op € 2.200.000 getaxeerd. 2.3. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar ter bepaling van de gecorrigeerde transactieprijs op de (werkelijke) transactieprijs een erfpachtcorrectie en een correctie voor de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum toegepast. De heffingsambtenaar heeft voorts in het overzicht aan de kelder en de garage van het Object respectievelijk waarden van € 6.000 en € 33.000 toegekend. In beroep stond de heffingsambtenaar voor de zolder een waarde van € 8.000 voor; in hoger beroep kent hij geen waarde voor een zolder toe. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de bij het Object behorende grond heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep (als bijlage bij het nader stuk van 8 november 2019) grondstaffels overgelegd.

3.1. Ook in hoger beroep is de waarde van het Object in geschil; vraag is of de door de rechtbank vastgestelde waarde niet te hoog is. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde van € 1.539.374 voor. De heffingsambtenaar stelt zich op standpunt dat de WOZ-waarde door de rechtbank niet te hoog is vastgesteld en derhalve de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden. 3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen: “6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: 1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser? 2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 8. De rechtbank acht de drie vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De enkele stelling dat de Richard Wagnerstraat een uitzonderlijk hoge status geniet, is onvoldoende om te concluderen dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Ook eventuele verschillen in geluidbelasting maken niet dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Dit kan wel aan de orde komen bij de vraag of voldoende rekening is gehouden met verschillen. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 9. De rechtbank stelt vast dat eiser onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten berekent. 10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Een woning op eigen grond wordt geacht meer waard te zijn dan een woning op erfpachtgrond, en daarom wordt bij de transactieprijs van de woning een bedrag opgeteld, de zogenoemde erfpachtcorrectie. 11. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingspanden zijn achtereenvolgens € 121.000,-, € 87.470,- en € 105.205,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie gemiddeld € 466,- per m²-woningdeel. Uitgaande van de gegevens uit de matrix bedraagt het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden € 455,-. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden. Hieruit volgt dat de erfpactcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpactcorrectie juist is. Daarbij komt dat op de zitting is gebleken dat de cijfers die verweerder heeft gebruikt om de erfpachtcorrectie bij de vergelijkingsobjecten te berekenen niet overeenkomen met de cijfers die in het Kadaster staan vermeld. Verweerder heeft daarover opgemerkt dat de cijfers opgenomen in de matrix inderdaad niet lijken te kloppen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiser slaagt. 12. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is vervolgens de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 13. Eiser heeft geen vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar heeft zich slechts op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.450.000,-. 14. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee de door hem voorgestelde waarde van € 1.450.000,- onvoldoende heeft onderbouwd en niet aannemelijk heeft gemaakt. 15. Aangezien geen van de partijen de voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2018 schattenderwijs vast op € 2.145.000,-.

Toetsingskader 5.1.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in voornoemd artikel is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 5.1.2. De waarde (als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ) van woningen kan worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking (zie art. 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling)). 5.1.3. De belastingrechter dient te beoordelen of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld rust primair op de heffingsambtenaar (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)). WOZ-waarde Object 5.2.1. Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat met de verschillen tussen het Object en de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden. Belanghebbende stelt dat het Object is gelegen aan een doorgaande weg met een grote geluidsbelasting. Daarnaast is de grondprijs niet juist berekend, aangezien deze niet het rekenkundig gemiddelde is van de grondprijzen van de vergelijkingsobjecten, aldus belanghebbende. Ten slotte voert belanghebbende aan dat de erfpacht door potentiële kopers niet als waardeverminderende factor wordt beschouwd en dat de door de gemeente in aanmerking genomen erfpachtcorrecties dan ook te hoog zijn vastgesteld. 5.2.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De in dat rapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, ligging (dichtbij het Object gelegen in [Z] ) en omvang in voldoende mate vergelijkbaar met het Object. De verkoopprijzen van die objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane WOZ-waarde. Ter zake van de ligging van het Object aan een doorgaande weg en de - gestelde - daarmee samenhangende geluidsbelasting, overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof aannemelijk heeft gemaakt (de veronderstelde negatieve invloed van de doorgaande weg wordt in voldoende mate gecompenseerd met andere, positieve elementen - bijvoorbeeld water en een parkje - in de nabije omgeving van het Object) dat met de ligging van het Object en die van de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden. 5.2.3. Belanghebbende heeft terecht naar voren gebracht dat de grondwaarde die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter bepaling van de kavelprijs van het Object niet het rekenkundig gemiddelde is van de prijs per vierkante meter van de grond van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daaromtrent verklaard dat hij ter bepaling van de grondwaarde van het Object en van de vergelijkingsobjecten grondstaffels heeft gebruikt. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat op twee-onder-een-kapwoningen, zoals het Object en het vergelijkingsobject aan de [C-straat 1] , een andere grondstaffel van toepassing is dan op hoek- en eindwoningen, zoals de andere twee vergelijkingsobjecten. Hij heeft beide grondstaffels ingebracht als bijlage bij zijn nadere stuk van 8 november 2019. Belanghebbende heeft de gegevens die in deze grondstaffels zijn weergegeven op zichzelf niet betwist. Uit het overzicht taxatiewaarden in het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt voorts dat de heffingsambtenaar ter bepaling van de waarde van de grond van het Object (van € 541.212) en van de vergelijkingsobjecten de overgelegde grondstaffels heeft toegepast. Dit komt het Hof juist voor. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van het Hof niet gezegd worden dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde een onjuiste waarde van de kavel van het Object heeft gebruikt. 5.2.4. Hetgeen de rechtbank in haar uitspraak in overweging 11 overweegt aangaande de erfpacht acht het Hof juist en neemt het Hof over. De heffingsambtenaar heeft, kort gezegd, de erfpachtcorrectie bepaald door de contante waarde van de in de 50 jaar na de transactiedatum verschuldigde erfpachtcanons bij het transactiebedrag op te tellen. Wanneer de resterende looptijd van de erfpacht korter is dan 50 jaar, wordt voor het resterende deel een schatting gemaakt van de te verwachten jaarlijkse erfpachtcanons na afloop van de termijn en worden deze bedragen ook contant gemaakt. Belanghebbende stelt dat de erfpachtcorrectie voor het Object op nihil gesteld dient te worden, omdat, kortgezegd, in de buurt waarin het Object is gelegen de hoogte van de erfpachtcanon geen invloed heeft op de verkoopprijs van woningen. Om deze stelling te onderbouwen heeft belanghebbende een rapport ingebracht dat is opgesteld in het kader van de canonherziening van het Object in 2012. Wat verder ook zij van deze stelling van belanghebbende, deze kan niet leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende en in 5.1.3 hierboven weergegeven bewijslast, namelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Immers, ook indien het Hof belanghebbende veronderstellenderwijs zou volgen en de gehele erfpachtcorrectie voor de vergelijkingsobjecten zou elimineren, dan nog zou een gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten resteren van € 6.910. De waarde van het Object zou in dat geval zijn voor het woningdeel € 1.582.390 (= 229 m2 x € 6.910/m2), voor de kavel € 541.212, voor de kelder € 6.000 en voor de garage € 33.000. In totaal is dit € 2.162.602 en deze waarde is hoger dan de door de rechtbank vastgestelde WOZ-waarde van € 2.145.000, die de heffingsambtenaar in hoger beroep voorstaat. 5.3. Het Hof is aldus van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. In hetgeen belanghebbende in hoger beroep voor het overige nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om van dit oordeel af te wijken. 5.4. Tot slot merkt het Hof nog op dat belanghebbende enkele grieven heeft aangevoerd welke in wezen zijn gericht tegen de modelmatige waardebepaling die ten grondslag ligt aan de in de WOZ-beschikking vermelde waarde. Het Hof stelt ter zake voorop dat de heffingsambtenaar zowel in beroep als in hoger beroep de door hem voorgestane WOZ-waarde niet langer baseert op de oorspronkelijke modelmatige waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de door hem voorgestane WOZ-waarde gebaseerd op het taxatierapport (met bijbehorend “overzicht taxatiewaarden”) dat hij bij brief van 7 november 2019 heeft ingebracht. Zoals geoordeeld onder 5.3 heeft de heffingsambtenaar met het door hem ingebrachte taxatierapport en de overige door hem ingebrachte stukken voldaan aan de op hem rustende bewijslast.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 1 december 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. ECLI:NL:RBAMS:2018:8714.

GERECHTSHOF AMSTERDAM Kenmerk 19/00764 1 december 2020 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te Amsterdam, belanghebbende, (gemachtigde: mr. S. van Odijk) tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 18/6528 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: het Object) op de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 2.150.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt. 1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 19 september 2018, de WOZ-waarde van het Object gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 7 mei 2019 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in deze uitspraak wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder, wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en tezamen met zijn echtgenote als ‘eisers’ en het Object als ‘de woning’): “De rechtbank: verklaart het beroep van eiseres niet-ontvankelijk; verklaart het beroep van eiser gegrond; vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 2.145.000,-; bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 296,-.” 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 mei 2019 en is aangevuld op 9 juli 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de heffingsambtenaar zijn op 11 oktober 2019 en 8 november 2019 nadere stukken ontvangen. Van belanghebbende zijn op 24 juni 2020 nadere stukken ontvangen. Deze stukken zijn over en weer aan partijen verstrekt. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 1.6. Een na de zitting op 24 september 2020 ter griffie ontvangen e-mailbericht (met bijlage) van belanghebbendes gemachtigde, waar het Hof niet om heeft verzocht, vormt voor het Hof geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Het toegezonden stuk zal niet tot de gedingstukken worden gerekend en is buiten beschouwing gelaten.

Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen. 2.1. Belanghebbende is tezamen met zijn echtgenote eigenaar en gebruiker van het Object. Het Object betreft een twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 229 m2 en een perceeloppervlakte (kavel) van 357 m2. Het Object heeft een garage, welke in gebruik is als berging, en een kelder. 2.2. De heffingsambtenaar heeft in de hoger beroepsfase (als bijlage bij zijn nader stuk van 8 november 2019) ter onderbouwing van de door de rechtbank vastgestelde (en door de heffingsambtenaar in hoger beroep voorgestane waarde) van € 2.145.000 een taxatieonderbouwing (hierna: het taxatierapport) overgelegd met daarbij een ‘overzicht taxatiewaarden’. In dit overzicht staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten. Vergelijkingsobjecten Transactie-datum Gecorrigeerde transactieprijs Erfpacht-correctie Opper-vlakte Prijs/m2 [B-straat 1] 13-1-2017 woondeel € 1.794.965 € 121.000 240 m2 € 7.479 kavel € 392.156 316 m2 € 1.241 [C-straat 1] 1-12-2016 woondeel € 1.545.055 € 87.470 224 m2 € 6.898 kavel € 422.472 348 m2 € 1.214 [C-straat 5] 12-8-2016 woondeel € 1.599.185 € 87.470 209 m2 € 7.652 kavel € 491.096 314 m2 € 1.564 In het overzicht taxatiewaarden wordt de waarde van het Object op € 2.200.000 getaxeerd. 2.3. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar ter bepaling van de gecorrigeerde transactieprijs op de (werkelijke) transactieprijs een erfpachtcorrectie en een correctie voor de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum toegepast. De heffingsambtenaar heeft voorts in het overzicht aan de kelder en de garage van het Object respectievelijk waarden van € 6.000 en € 33.000 toegekend. In beroep stond de heffingsambtenaar voor de zolder een waarde van € 8.000 voor; in hoger beroep kent hij geen waarde voor een zolder toe. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de bij het Object behorende grond heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep (als bijlage bij het nader stuk van 8 november 2019) grondstaffels overgelegd.

3.1. Ook in hoger beroep is de waarde van het Object in geschil; vraag is of de door de rechtbank vastgestelde waarde niet te hoog is. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde van € 1.539.374 voor. De heffingsambtenaar stelt zich op standpunt dat de WOZ-waarde door de rechtbank niet te hoog is vastgesteld en derhalve de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden. 3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen: “6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: 1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser? 2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 8. De rechtbank acht de drie vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De enkele stelling dat de Richard Wagnerstraat een uitzonderlijk hoge status geniet, is onvoldoende om te concluderen dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Ook eventuele verschillen in geluidbelasting maken niet dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Dit kan wel aan de orde komen bij de vraag of voldoende rekening is gehouden met verschillen. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 9. De rechtbank stelt vast dat eiser onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten berekent. 10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Een woning op eigen grond wordt geacht meer waard te zijn dan een woning op erfpachtgrond, en daarom wordt bij de transactieprijs van de woning een bedrag opgeteld, de zogenoemde erfpachtcorrectie. 11. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingspanden zijn achtereenvolgens € 121.000,-, € 87.470,- en € 105.205,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie gemiddeld € 466,- per m²-woningdeel. Uitgaande van de gegevens uit de matrix bedraagt het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden € 455,-. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden. Hieruit volgt dat de erfpactcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpactcorrectie juist is. Daarbij komt dat op de zitting is gebleken dat de cijfers die verweerder heeft gebruikt om de erfpachtcorrectie bij de vergelijkingsobjecten te berekenen niet overeenkomen met de cijfers die in het Kadaster staan vermeld. Verweerder heeft daarover opgemerkt dat de cijfers opgenomen in de matrix inderdaad niet lijken te kloppen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiser slaagt. 12. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is vervolgens de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 13. Eiser heeft geen vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar heeft zich slechts op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.450.000,-. 14. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee de door hem voorgestelde waarde van € 1.450.000,- onvoldoende heeft onderbouwd en niet aannemelijk heeft gemaakt. 15. Aangezien geen van de partijen de voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2018 schattenderwijs vast op € 2.145.000,-.

Toetsingskader 5.1.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in voornoemd artikel is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 5.1.2. De waarde (als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ) van woningen kan worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking (zie art. 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling)). 5.1.3. De belastingrechter dient te beoordelen of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld rust primair op de heffingsambtenaar (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)). WOZ-waarde Object 5.2.1. Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat met de verschillen tussen het Object en de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden. Belanghebbende stelt dat het Object is gelegen aan een doorgaande weg met een grote geluidsbelasting. Daarnaast is de grondprijs niet juist berekend, aangezien deze niet het rekenkundig gemiddelde is van de grondprijzen van de vergelijkingsobjecten, aldus belanghebbende. Ten slotte voert belanghebbende aan dat de erfpacht door potentiële kopers niet als waardeverminderende factor wordt beschouwd en dat de door de gemeente in aanmerking genomen erfpachtcorrecties dan ook te hoog zijn vastgesteld. 5.2.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De in dat rapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, ligging (dichtbij het Object gelegen in [Z] ) en omvang in voldoende mate vergelijkbaar met het Object. De verkoopprijzen van die objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane WOZ-waarde. Ter zake van de ligging van het Object aan een doorgaande weg en de - gestelde - daarmee samenhangende geluidsbelasting, overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof aannemelijk heeft gemaakt (de veronderstelde negatieve invloed van de doorgaande weg wordt in voldoende mate gecompenseerd met andere, positieve elementen - bijvoorbeeld water en een parkje - in de nabije omgeving van het Object) dat met de ligging van het Object en die van de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden. 5.2.3. Belanghebbende heeft terecht naar voren gebracht dat de grondwaarde die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter bepaling van de kavelprijs van het Object niet het rekenkundig gemiddelde is van de prijs per vierkante meter van de grond van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daaromtrent verklaard dat hij ter bepaling van de grondwaarde van het Object en van de vergelijkingsobjecten grondstaffels heeft gebruikt. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat op twee-onder-een-kapwoningen, zoals het Object en het vergelijkingsobject aan de [C-straat 1] , een andere grondstaffel van toepassing is dan op hoek- en eindwoningen, zoals de andere twee vergelijkingsobjecten. Hij heeft beide grondstaffels ingebracht als bijlage bij zijn nadere stuk van 8 november 2019. Belanghebbende heeft de gegevens die in deze grondstaffels zijn weergegeven op zichzelf niet betwist. Uit het overzicht taxatiewaarden in het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt voorts dat de heffingsambtenaar ter bepaling van de waarde van de grond van het Object (van € 541.212) en van de vergelijkingsobjecten de overgelegde grondstaffels heeft toegepast. Dit komt het Hof juist voor. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van het Hof niet gezegd worden dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde een onjuiste waarde van de kavel van het Object heeft gebruikt. 5.2.4. Hetgeen de rechtbank in haar uitspraak in overweging 11 overweegt aangaande de erfpacht acht het Hof juist en neemt het Hof over. De heffingsambtenaar heeft, kort gezegd, de erfpachtcorrectie bepaald door de contante waarde van de in de 50 jaar na de transactiedatum verschuldigde erfpachtcanons bij het transactiebedrag op te tellen. Wanneer de resterende looptijd van de erfpacht korter is dan 50 jaar, wordt voor het resterende deel een schatting gemaakt van de te verwachten jaarlijkse erfpachtcanons na afloop van de termijn en worden deze bedragen ook contant gemaakt. Belanghebbende stelt dat de erfpachtcorrectie voor het Object op nihil gesteld dient te worden, omdat, kortgezegd, in de buurt waarin het Object is gelegen de hoogte van de erfpachtcanon geen invloed heeft op de verkoopprijs van woningen. Om deze stelling te onderbouwen heeft belanghebbende een rapport ingebracht dat is opgesteld in het kader van de canonherziening van het Object in 2012. Wat verder ook zij van deze stelling van belanghebbende, deze kan niet leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende en in 5.1.3 hierboven weergegeven bewijslast, namelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Immers, ook indien het Hof belanghebbende veronderstellenderwijs zou volgen en de gehele erfpachtcorrectie voor de vergelijkingsobjecten zou elimineren, dan nog zou een gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten resteren van € 6.910. De waarde van het Object zou in dat geval zijn voor het woningdeel € 1.582.390 (= 229 m2 x € 6.910/m2), voor de kavel € 541.212, voor de kelder € 6.000 en voor de garage € 33.000. In totaal is dit € 2.162.602 en deze waarde is hoger dan de door de rechtbank vastgestelde WOZ-waarde van € 2.145.000, die de heffingsambtenaar in hoger beroep voorstaat. 5.3. Het Hof is aldus van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. In hetgeen belanghebbende in hoger beroep voor het overige nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om van dit oordeel af te wijken. 5.4. Tot slot merkt het Hof nog op dat belanghebbende enkele grieven heeft aangevoerd welke in wezen zijn gericht tegen de modelmatige waardebepaling die ten grondslag ligt aan de in de WOZ-beschikking vermelde waarde. Het Hof stelt ter zake voorop dat de heffingsambtenaar zowel in beroep als in hoger beroep de door hem voorgestane WOZ-waarde niet langer baseert op de oorspronkelijke modelmatige waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de door hem voorgestane WOZ-waarde gebaseerd op het taxatierapport (met bijbehorend “overzicht taxatiewaarden”) dat hij bij brief van 7 november 2019 heeft ingebracht. Zoals geoordeeld onder 5.3 heeft de heffingsambtenaar met het door hem ingebrachte taxatierapport en de overige door hem ingebrachte stukken voldaan aan de op hem rustende bewijslast.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 1 december 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. ECLI:NL:RBAMS:2018:8714.