ECLI:NL:GHAMS:2018:1601

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerken 17/00393 3 april 2018 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van Stichting [a] te [plaats] , belanghebbende, gemachtigde: mr. J. Sinnige, Wieringa advocaten te Amsterdam tegen de uitspraak van 27 juni 2017 in de zaak met kenmerk HAA 15/4349 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur 1 1. Ontstaan en loop van het geding 1.1. Belanghebbende heeft op 30 september 2014 op aangifte een bedrag van € 72.332 aan verhuurderheffing over het jaar 2014 voldaan. 1.2. De inspecteur heeft het tegen de voldoening op aangifte ingestelde bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Het daartegen ingestelde beroep is door de rechtbank in haar uitspraak van 27 juni 2017 ongegrond verklaard. 1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 augustus 2017 en aangevuld bij brief van 11 september 2017. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Bij brief van 9 februari 2018 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2018. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende, opgericht in [jaar] en genaamd Stichting [a] , heeft blijkens haar statuten als doel het verschaffen van woon- en/of werkruimte aan kunstenaars. Zij tracht ter verwezenlijking van dat doel het genot te verkrijgen van te [plaats] gelegen panden welke waardevol zijn voor het stadsbeeld. Daarnaast heeft belanghebbende zich sedert de aanvang van haar bestaan (en met resultaat) het redden van […] stadsschoon ten doel gesteld. 2.2 Belanghebbende is eigenaar van onder meer 90 huurwoningen in de zin van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Wet van 18 december 2013, Stb. 2013, 583; hierna: Wmw II). Zij verhuurt deze woningen (hierna ook: de gereguleerde sector-woningen) tegen een huur die niet hoger is dan het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, Wet op de huurtoeslag 2.3. Zij heeft aangifte verhuurderheffing 2014 gedaan naar een grondslag van € 18.984.889, te weten de op de door belanghebbende verhuurde gereguleerde sector-woningen betrekking hebbende WOZ-waarde ad € 21.358.000, minus 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde voor 2014 ad € 237.311. Naar deze grondslag heeft belanghebbende voor het jaar 2014 € 72.332 aan verhuurderheffing op aangifte voldaan. 2.4.1. Tot de stukken behoort de jaarrekening 2014 van belanghebbende (aanvulling hogerberoepschrift bijl. 1). Daarin is onder meer het volgende vermeld. 2.4.2. De huurinkomsten bedragen € 1.080.217 (2013 € 1.044.776). 2.4.3. Het negatief saldo van de winst- en verliesrekening bedraagt -/- € 179.216 (2013 -/- € 85.688), na (onder meer) een afschrijving op panden van € 182.403 (2013 -/- € 183.683). 2.4.4. Tot de exploitatielasten (incl. afschrijving) ad € 635.235 behoort (afgerond) € 145.000 aan kosten ‘onderhoud door derden en onderhoudstoezicht’ en € 154.588 aan kosten ‘groot onderhoud’. 2.4.5. De boekwaarde van de onroerende goederen bedraagt € 8.955.200. 2.4.6. De WOZ-waarde van de panden bedraagt volgens de jaarrekening € 36.730.500. 2.4.7. Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2014 € 1.087.512 en het vreemd vermogen, waaronder € 7.850.414 leningen waarvoor zekerheid is gesteld, bedraagt € 8.157.460. 2.4.8. Op pag. 5 van de jaarrekening is onder meer het volgende vermeld: “Jaarverslag 2014BestuursvergaderingenIn het verslagjaar 2014 heeft het bestuur (…) o.a. gesproken over de voortgang resp. de aanpak van de panden (…); tevens is gesproken over (…) het aangaan van een juridische fusie met de Stichting [b] .(…) Door de sterke stijging van de Verhuurderheffing (2014 = € 72.332, 2013 = € 2.744) is over het boekjaar 2014 het operationele inkomen helaas negatief uitgevallen (- 28.000); dit tekort is opgevangen door verhoging van de leningen door Stichting [b] en Stichting [c] .” 2.5. In de aanvulling op het hogerberoepschrift is onder meer het volgende vermeld: “11. De woningen zijn bovendien lang voor de herziening van het huurpuntenstelsel verhuurd, [belanghebbende] kan (en wil) de gestegen WOZ-waarde niet meenemen in de bepaling van de huur aan zittende huurders.” 2.6. Ter zitting van het Hof is namens belanghebbende onder meer het volgende verklaard: “- U houdt mij voor dat de verkoop van onroerend goed mogelijk ook een inkomstenbron zou kunnen zijn voor belanghebbende en als zodanig meegenomen zou kunnen worden bij de beoordeling in hoeverre de verhuurderheffing drukt op de exploitatie van de huurwoningen. Ik kan daarop antwoorden dat het voor een investeerder niet aantrekkelijk is om te investeren in de panden van belanghebbende. Het betreft oudere panden waaraan veel onderhoud dient te worden gepleegd met huurders die een lage huur betalen en waarbij de mutatiegraad van het huurdersbestand ook niet veel wisselt. En zoals al in de pleitnota opgemerkt gaat het hier vaak om ongesplitste panden, waarvoor ook geen splitsingsvergunning kan worden verkregen. Dus het biedt ook geen zicht op een ‘losse’ verkoop in de toekomst. Alleen als men zelf een woning toevoegt aan het woningbestand krijgt men een vergunning van de gemeente, maar dat lost dus niets op want dan moet je eerst een woning verwerven om er daarna één te verkopen.(…) - U vraagt mij of belanghebbende subsidies ontvangt ingevolge de Monumentenwet. Neen, weliswaar hebben wij veel rijksmonumenten in bezit, doch wij komen niet in aanmerking voor subsidies. Onze stichting is opgericht vóór de inwerkingtreding van de Monumentenwet. In de statuten moet staan dat je als doelstelling hebt het onderhoud en instandhouding van monumenten. Dat staat niet in onze statuten. Bovendien moet je, alvorens in aanmerking te komen voor subsidies op grond van de Monumentenwet, een uitgebreid onderzoek (laten) verrichten. Dit in het kader van een onderhoudsplan. Dat is een dure exercitie. Dat geld hebben wij juist hard nodig voor het plegen van onderhoud. Overigens zijn de statuten inmiddels wel gewijzigd om zo in aanmerking te komen voor subsidies ingevolge de Monumentenwet. De eerste stap is dus gezet. Ongeveer 35% van ons woningbestand betreft monumentenpanden. - U vraagt mij hoe vaak er een huurwoning bij belanghebbende ‘vrijkomt’. Dat gebeurt sporadisch. Meestal komt er pand vrij door het overlijden van de huurder. De huren zijn zo laag dat huurders niet vrijwillig vetrekken. De meeste huurders blijven dan ook tot hun dood in hun huurwoning wonen. Soms komen er in jaar wat huurwoningen vrij, maar het komt ook voor dat er jaren geen panden vrij komen.”

Evenals voor de rechtbank is in geschil of belanghebbende voor het onderhavige jaar terecht verhuurderheffing heeft voldaan. In het bijzonder is in geschil: - of de verhuurderheffing in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP); - of het (verdragsrechtelijke) gelijkheidsbeginsel van artikel 14 EVRM en artikel 26 IVBPR (hierna: het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel) aan de heffing van de verhuurderheffing ten aanzien van belanghebbende in de weg staat.

Uitspraak rechtbank 4.1. De rechtbank heeft onder meer het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende aanduidt als eiseres en de inspecteur als verweerder: “Wettelijk kader 7. Wettelijk kaderIngevolge artikel 1.1, in samenhang met artikel 1.4, van de Wmw II wordt vanaf 1 januari 2014 een verhuurderheffing geheven van degene die op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan 10 huurwoningen. Ingevolge artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw II wordt – voor zover van belang – als huurwoning aangemerkt een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag. Ingevolge artikel 1.2, eerste lid, onderdeel h, van de WMW II wordt onder WOZ-waarde verstaan de volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor een kalenderjaar vastgestelde waarde. Ingevolge artikel 1.5, in samenhang met artikel 1.6, van de Wmw II wordt de verhuurderheffing geheven naar het belastbare bedrag, zijnde de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen van de belastingplichtige, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. Ingevolge artikel 1.7 van de Wmw II bedraagt de heffing in 2014 0,381% van het belastbare bedrag. Strijd met gelijkheidsbeginsel? 8. Eiseres heeft haar standpunt dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel vervat in artikel 14 van het EVRM en artikel 26 van het IVBPR onderbouwd door te wijzen op het onderscheid tussen verhuurders met meer dan 10 woningen en die met 10 of minder woningen, en tussen verhuurders met woningen binnen de gereguleerde sector en verhuurders met woningen buiten die sector. 9. Artikel 26 van het IVBPR en artikel 14 van het EVRM verbieden niet iedere ongelijke behandeling van gelijke gevallen, doch alleen die welke als discriminatie moet worden beschouwd omdat een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor de ongelijke behandeling ontbreekt. Daarbij verdient opmerking dat op fiscaal gebied aan de wetgever in het algemeen een ruime beoordelingsvrijheid toekomt bij het beantwoorden van de vraag of gevallen voor de toepassing van de bedoelde verdragsbepalingen als gelijk moeten worden beschouwd en of, in het bevestigende geval, een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat om die gevallen niettemin in verschillende zin te regelen. Indien het niet gaat om onderscheid op basis van aangeboren kenmerken van een persoon, zoals geslacht, ras en etnische afkomst, dient het oordeel van de wetgever daarbij te worden geëerbiedigd, tenzij het van redelijke grond ontbloot is. Dit laatste kan niet snel worden aangenomen. Het onderscheid moet van dien aard zijn dat de keuze van de wetgever evident van redelijke grond ontbloot is (vergelijk Hoge Raad 22 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1206). 10. Voor wat betreft de stelling van eiseres dat sprake is van ongelijke behandeling tussen verhuurders met meer dan 10 woningen en die met 10 of minder woningen heeft te gelden dat de parlementaire geschiedenis met betrekking tot de reikwijdte en grondslag van de verhuurderheffing onder meer het volgende vermeldt: “De verhuurderheffing wordt geheven bij verhuurders van meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffingvrije voet heeft tot doel verhuurders van slechts enkele woningen buiten de heffing te laten, waardoor zowel de administratieve lasten voor bedrijven en burgers als de uitvoeringskosten voor de Belastingdienst aanzienlijk beperkt worden. Door de vrijstelling wordt bovendien geheven van meer professionele verhuurders. Dit rechtvaardigt de vormgeving van de heffing als een aangiftebelasting. De grondslag voor de heffing wordt gevormd door de totale WOZ-waarde van de huurwoningen in de gereguleerde sector van de verhuurder, verminderd met de waarde van 10 woningen (berekend naar de gemiddelde WOZ-waarde van alle huurwoningen in de gereguleerde sector van de verhuurder).” (Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33 407, nr. 3, pagina 3) Hieruit blijkt dat de wetgever, zo al sprake is van gelijke gevallen, bewust onderscheid heeft gemaakt tussen verhuurders met meer dan 10 huurwoningen en 10 of minder huurwoningen, met als doel het beperken van de administratieve lasten voor de Belastingdienst, bedrijven en burgers en de uitvoeringskosten van de Belastingdienst. 11. Voor wat betreft eiseres stelling dat sprake is van ongelijke behandeling tussen verhuurders met woningen binnen de gereguleerde sector en die met woningen buiten die sector heeft te gelden dat de parlementaire geschiedenis met betrekking tot de achtergrond van de verhuurderheffing onder meer het volgende vermeldt: “2. Achtergrond verhuurderheffing Allereerst is van belang te constateren dat de primaire doelstelling van de heffing is gelegen in het genereren van inkomsten. De beoogde opbrengst van de heffing van structureel € 800 miljoen is, zeker in het licht van de huidige budgettaire omstandigheden, van wezenlijk belang. Uit het OESO rapport “Tax and Economic Growth” uit 2007 volgt dat een belasting op onroerende zaken het minst verstorende effect op het bruto binnenlands product per capita heeft in vergelijking tot indirecte belastingen, inkomstenbelastingen en vennootschapsbelasting. Alhoewel de verhuurderheffing niet op al het onroerend goed drukt, maar beperkt is tot de gereguleerde huurmarkt voor woningen gaat het om een robuuste, stabiele grondslag. De invoering van de verhuurderheffing leidt dus tot een minder verstorend effect dan bijvoorbeeld een tariefsverhoging in de inkomsten- of vennootschapsbelasting. Tevens leidt de invoering van de verhuurderheffing tot een algehele verbreding van de Nederlandse belastinggrondslag. Naast deze constatering moet in de beschouwing worden betrokken dat de verhuurderheffing een belangrijk element vormt van het geheel van de maatregelen die in het Regeer- en Gedoogakkoord en het Begrotingsakkoord 2013 zijn opgenomen voor de woningmarkt met als doel de woningmarkt beter te laten functioneren via een evenwichtig pakket maatregelen voor zowel het koop- als het huursegment. Dat pakket maatregelen, dat resulteert in een budgettaire opbrengst, beoogt een betere werking van de woningmarkt. Om dat te bereiken heeft de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen van 6% naar 2% inmiddels een permanent karakter gekregen. (…) Daarnaast is er het in de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel dat huurverhogingen mogelijk maakt op grond van inkomen teneinde “scheefwonen” tegen te gaan. (…) Ingevolge dit wetsvoorstel wordt het mogelijk dat in het gereguleerde huursegment een huurverhoging van 5% bovenop het inflatiepercentage wordt toegepast voor inkomens boven € 43 000. De behandeling van het wetsvoorstel is op 19 juni 2012 geschorst tot de indiening van het aangekondigde wetsvoorstel waarbij ook een extra huurverhoging van 1% mogelijk wordt voor inkomens tussen € 33 000 en € 43 000. Dit wetsvoorstel is inmiddels op 6 juli 2012 aangeboden aan de Tweede Kamer (…). De extra huurverhogingen moeten bevorderen dat mensen met een hoger inkomen kiezen voor een passende woning, en goedkope woningen vrijmaken voor mensen die zich geen duurdere woning kunnen veroorloven. De verhuurderheffing moet ook gezien worden in het licht van de met deze verruimingen van het huurbeleid gepaard gaande verhoging van de verdiencapaciteit voor verhuurders. De maatregelen gericht op het tegengaan van scheefwonen in het gereguleerde huursegment hebben geen betrekking op verhuurders buiten het gereguleerde segment, en leiden daar ook niet tot directe extra huuropbrengsten. De verhuurderheffing beperkt zich daarom tot het gereguleerde segment. Het nu en in het verleden gevoerde rijksbeleid heeft ertoe geleid dat er een marktsegment voor betaalbare huurwoningen is ontstaan dat een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten kent voor verhuurders.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, H.E. Kostense en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen, als griffier. De beslissing is op 3 april 2018 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

De markt van gereguleerde woningen met een betaalbare huur is gecreëerd door de overheid door middel van objectsubsidies gericht op de bouw van sociale huurwoningen. Voor de minst draagkrachtige huishoudens is bovendien de huurtoeslag in het leven geroepen, die vraag ondersteunend en prijs ondersteunend werkt. Het kabinet acht het tegen deze achtergrond redelijk dat alle verhuurders die op de gereguleerde markt actief zijn en een belang bij stabiliteit en gewaarborgde inkomsten door middel van deze heffing een bijdrage leveren aan de uitgaven van het Rijk.” (Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33.407, nr. 3, pagina’s 2 en 3). De wetgever heeft dus, zo al sprake is van gelijke gevallen, bewust onderscheid gemaakt tussen verhuurders met woningen binnen en verhuurders met woningen buiten de gereguleerde sector, vanwege de kenmerken van de markt van gereguleerde woningen die een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten kent voor verhuurders. 12. Niet gezegd kan worden dat de in de vorige twee overwegingen genoemde keuzen van de wetgever, gelet op de ruime beoordelingsmarge die de wetgever in dezen toekomt, evident van redelijke grond zijn ontbloot. De stelling van eiseres dat de verhuurderheffing in strijd is met het gelijkheidsbeginsel treft dan ook reeds daarom geen doel. Overige klachten 13. Eiseres heeft gesteld dat de door haar verhuurde woningen voor een groot deel uit monumentale sociale huurwoningen bestaan, dat de verhuurderheffing op haar onderhoudsbudget voor die woningen drukt en dus de toestand ervan sterk achteruit gaat. Dit is een ongewenst effect van de Wmw II. In dit verband stelt de rechtbank voorop dat het de rechtbank op grond van artikel 11 van de Wet houdende algemeene bepalingen niet is toegestaan de innerlijke waarde of billijkheid van een wet te toetsen. Dit betekent dat het beroep van eiseres op (nationale) beginselen van redelijkheid, billijkheid en proportionaliteit faalt. Verder heeft eiseres ter zitting op vragen van de rechtbank verklaard geen beroep te doen op artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Eiseres heeft niet willen stellen dat sprake is van een individuele en buitensporige last. Om die reden faalt ook het beroep van eiseres op de uitspraak van rechtbank Gelderland van 27 september 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:5131, aangezien in die zaak wel een dergelijk standpunt werd ingenomen. Bovendien heeft eiseres gesteld noch aannemelijk gemaakt dat sprake is van een vergelijkbaar feitencomplex. 14. Voor wat betreft het beroep op de aanwijzing door Unesco heeft te gelden dat aan die aanwijzing geen gevolg kan worden verbonden voor de verhuurheffing. De heffing op zich leidt ook niet tot een aantasting van de […] binnenstad. 15. Eiseres heeft ter zitting gewezen op de beoogde invoering van een vrijstelling voor Rijksmonumenten in de Wmw II. Deze wijziging volgt uit artikel I, onderdeel A, 01, van de Wet van 1 februari 2017 tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing, Staatsblad 2017, nr. 48, en treedt ingevolge artikel I, lid 2, van het Besluit van 6 maart 2017, Staatsblad 2017, 88, per 1 januari 2018 in werking. De wijziging heeft dus geen effect voor de verhuurderheffing 2014. Voor zover eiseres heeft bedoeld dat aan de wijziging terugwerkende kracht dient te worden verleend omdat de reden van de wijziging ook in 2014 al bestond, heeft hier ook het in 13 inzake artikel 11 van de Wet houdende algemeene bepalingen overwogene te gelden. 16. Gelet op het hiervoor overwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.” Standpunt belanghebbende 4.2.1. Evenals in eerste aanleg heeft belanghebbende in hoger beroep aangevoerd dat de verhuurderheffing ten aanzien van haar een schending van het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel oplevert. Naast de twee gronden die belanghebbende in eerste aanleg heeft aangevoerd voor haar stelling dat het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel ten aanzien van haar is geschonden – het Hof verwijst naar de onderdelen 10 en 11 van de uitspraak rechtbank – en zij die in hoger beroep handhaaft, stelt belanghebbende dat zij wordt gediscrimineerd ten opzichte van woningcorporaties. 4.2.2. Ter zake van de discriminatie ten opzichte van woningcorporaties wijst belanghebbende erop dat woningcorporaties in het verleden konden profiteren van object-gebonden subsidies (en belanghebbende niet). Ten opzichte van verhuurders buiten de gereguleerde sector genieten woningcorporaties meer voordelen dan private verhuurders, zoals belanghebbende, binnen de gereguleerde sector. Bovendien kunnen woningcorporaties anders dan particulier verhuurders in de gereguleerde sector gebruik maken van geborgde leningen, met als gevolg substantieel lagere rentelasten voor woningcorporaties. De wetgever heeft zich volgens belanghebbende van deze verschillen in positie geen rekenschap gegeven. 4.2.3. In hoger beroep stelt belanghebbende dat de verhuurderheffing jegens haar een schending van artikel 1 EP oplevert, omdat sprake is van een individuele en buitensporige last. Volgens haar is op het individuele niveau niet voldaan aan het in artikel 1 EP begrepen vereiste van ‘fair balance’ tussen het algemeen belang zoals dat met de invoering van de verhuurderheffing is gediend en de fundamentele rechten van belanghebbende als een aan de verhuurderheffing onderworpen verhuurder. In dat verband verwijst belanghebbende onder meer naar een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 september 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:5131. 4.2.4. Volgens belanghebbende heeft de verhuurderheffing in 2014 tot een negatief bedrijfsresultaat geleid; zij verwijst hiervoor naar de Jaarstukken 2014. De verhuurderheffing maakt normaal onderhoud en het voorzien in calamiteiten onmogelijk. Tevens wordt het tegen 2030 milieu-neutraal maken van alle panden onuitvoerbaar. Belanghebbende heeft zich genoodzaakt gezien om in 2015 en 2016 sterk te bezuinigen op de uitvoering van (groot) onderhoud van de monumenten. 4.2.5. Het opvangen van de verhuurderheffing door middel van huurverhoging is huurrechtelijk onmogelijk en zou ook in strijd komen met de statutaire doelstellingen van belanghebbende. Daar komt bij dat de woningen van belanghebbende lang voor de herziening van het puntenstelsel zijn verhuurd. Bovendien is het verloop casu quo het aantal huurderswisselingen bij belanghebbende veel beperkter dan bij “gewone” sociale huurwoningen, zodat ook daardoor de mogelijkheid van huuraanpassing geringer is. 4.2.6. Belanghebbende wordt relatief zwaarder door de verhuurderheffing getroffen, omdat veel van haar panden in de binnenstad van [plaats] zijn gelegen en daar een relatief hogere WOZ-waarde geldt. 4.2.7. De wetgever heeft de moeilijke positie van verhuurders van Rijksmonumenten in de gereguleerde sector onderkend door die woningen met ingang van 1 januari 2018 van verhuurderheffing vrij te stellen, aldus nog steeds belanghebbende. Standpunt inspecteur 4.3.1. De inspecteur betwist dat het onderhavige geval vergelijkbaar is met dat waarop de hiervoor vermelde uitspraak van de rechtbank Gelderland ziet. 4.3.2. Van een individuele en buitensporige last is volgens de inspecteur geen sprake. In dit verband wijst de inspecteur onder meer erop dat de verhuurderheffing gerelateerd aan de WOZ-waarde van alle panden van belanghebbende 0,2% bedraagt. Daarnaast betwist de inspecteur het door belanghebbende gestelde causale verband tussen de verhuurderheffing en het negatief operationeel resultaat van haar over 2014 en verwacht hij voor belanghebbende vanaf 2015 – in verband met een herziening in dat jaar van de over twee leningen verschuldigde rente – lagere financieringskosten. Tot dat negatief resultaat behoren ook afschrijvingskosten, op basis van 2% van – naar het Hof begrijpt – de verkrijgingswaarde.

Gezien het jaarlijkse (groot) onderhoud en de omstandigheid dat de woningen van belanghebbende niet minder waard worden, ziet de inspecteur geen reden voor de 2% afschrijving. Een negatief bedrijfsresultaat houdt derhalve op zichzelf nog niet in dat sprake is van een individuele en buitensporige last, aldus de inspecteur. 4.3.3. Voor het compenseren van de verhuurderheffing is volgens de inspecteur niet een huurverhoging nodig van 10%, maar van 6,7%. Tot het bezit van belanghebbende behoren bovendien 39 niet-gereguleerde woningen waarvan een grotere huuraanpassing mogelijk is. Bij belanghebbende ontbreekt het volgens de inspecteur aan de wil om de huren te verhogen.Naast huurverhoging wijst de inspecteur op de mogelijkheid een pand te verkopen en die van lagere financieringslasten. 4.3.4. De wijziging van de verhuurderheffing die met ingang van 1 januari 2018 in werking treedt is volgens de inspecteur bijzonder gunstig voor belanghebbende. Een structurele verliessituatie is dan ook niet te verwachten 4.3.5. Ter zake van het beroep op het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel sluit de inspecteur zich aan bij de beslissing van de rechtbank, onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof van 12 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5500. Oordeel Hof 4.5.1. Ofschoon belanghebbende in eerste aanleg ervan heeft afgezien te stellen dat de verhuurderheffing een schending inhoudt van artikel 1 EP, acht het Hof haar daaraan in hoger beroep niet gebonden. De klacht dat artikel 1 EP is geschonden beperkt zich tot de stelling dat op individueel niveau bij toepassing van de verhuurderheffing een fair balance ontbreekt tussen het met de verhuurderheffing nagestreefde doel en de (financiële) gevolgen daarvan voor belanghebbende, en wel zodanig dat sprake is van een individuele en buitensporige last. Dat bij de invoering van de verhuurderheffing is voldaan aan de bij toepassing van artikel 1 EP geldende vereisten ‘lawfulness’ en ‘legitimate aim’, is tussen partijen niet in geschil. Evenmin is in geschil of de bij toetsing aan artikel 1 EP vereiste ‘fair balance’ op regelgevend niveau is geschonden. De stellingname van belanghebbende houdt in – naar het oordeel van het Hof op zichzelf terecht – dat het (uitsluitend) ontbreken van een ‘fair balance’ op het individueel niveau, bij aanwezigheid van een individuele en buitensporige last, een schending van artikel 1 EP tot gevolg heeft. 4.5.2. Bij de beoordeling van de vraag of zich ten aanzien van belanghebbenden een individuele en buitensporige last voordoet geldt dat een dergelijke situatie zich voordoet indien en voor zover de gestelde last zich ten aanzien van de desbetreffende belanghebbende sterker laat gevoelen dan in het algemeen. Een dergelijke situatie kan zich ten aanzien van die belanghebbende alleen voordoen als bijzondere, niet voor alle verhuurders geldende, feiten en omstandigheden een buitensporige last voor haar teweegbrengen (verg. HR 17 maart 2017, nr. 15/04164, ECLI:NL:HR:2017:442, BNB 2017/115). De bewijslast voor het bestaan van dergelijke feiten en omstandigheden rust op belanghebbende. 4.5.3. In dit verband acht het Hof het (mede) van belang dat de wetgever voor ogen heeft gehad dat het bedrijfsresultaat van verhuurders in de gereguleerde huursector niet uitsluitend bestaat uit huurinkomsten, maar ook uit inkomsten uit hoofde van de verkoop van woningen en efficiencyverbetering: “Verhuurders, en met name corporaties, hebben diverse instrumenten om te sturen op hun opbrengsten. Zo kunnen corporaties door verkoop van woningen aanvullende middelen vrij maken. In mijn brief van 13 februari [Hof: Kamerstukken II 2012/13, 32 847, nr. 42] is aangegeven dat ik de verkoop van woningen aan zowel institutionele beleggers als bewoners wil versoepelen. Een tweede spoor betreft efficiencyverbetering”, Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193, p. 5-6. 4.5.4. Dit betekent dat de stelling van belanghebbende dat zij de verhuurderheffing niet kan opvangen omdat de voor haar realiseerbare huurverhogingen ontoereikend zijn, niet zonder meer steek houdt. Zij zou de verhuurderheffing wellicht gedeeltelijk kunnen opvangen door (in beperkte mate) tot vervreemding van onroerende zaken over te gaan, aan huurders dan wel aan anderen. Het verschil tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde van het pandenbezit van belanghebbende laat zien dat in dat bezit vermoedelijk een omvangrijke reserve aanwezig is.Weliswaar heeft belanghebbende ter zitting van het Hof aangevoerd dat voor verkoop splitsing van panden noodzakelijk is en dat die splitsing niet mogelijk is, maar dat heeft het Hof niet ervan overtuigd dat het opvangen van de verhuurderheffing door middel van verkoop van panden in het geheel niet mogelijk zou zijn. Zo is niet duidelijk of dat ook geldt voor de panden van belanghebbende – naar belanghebbende ter zitting heeft verklaard 1/3e van haar vastgoedbezit – die niet zijn verhuurd binnen de gereguleerde huursector. Bovendien acht het Hof aannemelijk dat hierbij de mate van wisseling van huurders per pand een rol speelt. Deze is bij belanghebbende vermoedelijk (veel) lager dan gemiddeld, mede vanwege de – ook voor de gereguleerde huursector – relatief lage huur. Het Hof verwijst op dit punt naar hetgeen is vermeld onder 2.5 en 2.6 (laatste alinea). 4.5.5. Met betrekking tot de gestelde omvang van het negatief bedrijfsresultaat constateert het Hof dat deze in niet geringe mate is beïnvloed door de post afschrijving op onroerende zaken. Zonder te treden in de geoorloofdheid van deze post naar maatstaven van jaarrekeningenrecht of goedkoopmansgebruik (dat is niet in geschil), acht het Hof de verhuurderheffing niet buitensporig in relatie tot het negatief bedrijfsresultaat, nu belanghebbende, gelet op het verschil tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde van het bezit aan onroerende zaken zoals dat uit de jaarrekening blijkt, over een omvangrijke stille reserve beschikt en dat resultaat in belangrijke mate is toe te schrijven aan de jaarlijks weerkerende afschrijvingen op de onroerende zaken in combinatie met rechtstreeks ten laste van het resultaat gebrachte kosten van (groot) onderhoud. 4.5.6. Van belang is voorts dat belanghebbende voor de verhuurderheffing financiering heeft gezocht door verhoging van leningen van de Stichting [b] , in de jaarrekening vermeld als een ‘dochterinstelling’ van belanghebbende, en de Stichting [c] . De lening van de Stichting [b] leidt vermoedelijk slechts voor korte termijn tot een hoger vreemd vermogen, omdat volgens het Jaarverslag 2014 gesproken is over het aangaan van een juridische fusie met die stichting. 4.5.7. Ook overigens leidt de verhuurderheffing naar het oordeel van het Hof bij belanghebbende niet tot een individuele en buitensporige last. Zoals ook uit de parlementaire behandeling van de verhuurderheffing is af te leiden, mag van de aan die heffing onderworpen belastingplichtige enig aanpassingsvermogen worden verwacht, teneinde die heffing op te vangen. Het Hof is er niet van overtuigd dat dit aanpassingsvermogen door belanghebbende, in een door de wetgever bedoelde mate, wordt opgebracht. De verhuurderheffing is, doordat deze is gekoppeld aan de WOZ-waarde, voor belanghebbende relatief hoog. Daar staat tegenover dat – zoals belanghebbende ter zitting is voorgehouden – de huur in relatie tot de WOZ-waarde als erg laag is te kwalificeren. Dat er, zoals belanghebbende heeft betoogd, in het geheel geen mogelijkheden zouden zijn om de verhuurderheffing door middel van huurverhoging op te vangen, acht het Hof niet aannemelijk. De indruk bestaat dat hierbij in enige mate ook een door belanghebbende gemaakte keuze een rol speelt. Het Hof doelt hier op de stelling van belanghebbende dat het verhogen van de huren in strijd kan komen met haar statutaire doelstelling.

Voorts –en ook dit aspect ligt meer in de sfeer van de door de wetgever verwachte efficiency- of effectiviteitsverbetering – neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende, naar het Hof begrijpt (zie onder 2.6, voorlaatste alinea), bij een omvangrijk bestand aan monumentenpanden wel in aanmerking kan komen voor enige vorm van onderhoudssteun, maar dat daarop kennelijk nog geen aanspraak is gemaakt. 4.5.8. Op grond van hetgeen hiervoor onder 4.5.3 tot en met 4.5.7 is overwogen en met inachtneming van de onder 4.5.2 vermelde maatstaf, concludeert het Hof dat de verhuurderheffing in 2014 voor belanghebbende niet leidt tot een individuele en buitensporige last. De verhuurderheffing leidt ten aanzien van belanghebbende derhalve niet tot een schending van artikel 1 EP. 4.5.9. Ter zake van de stelling dat de verhuurderheffing een schending van het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel oplevert verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen de rechtbank daarover heeft overwogen onder 9, 10, 11 en 12 van haar uitspraak. Het gaat in deze overwegingen om het verschil in positie tussen (a) verhuurders van > 10 woningen die tot de gereguleerde sector behoren en verhuurders van < 11 woningen die tot de gereguleerde sector behoren, alsmede (b) het verschil in positie tussen verhuurders van woningen die tot de gereguleerde sector behoren en verhuurders van woningen die niet tot de gereguleerde sector behoren. Het Hof sluit zich bij de desbetreffende overwegingen van de rechtbank aan en voegt daaraan ter zake van het hiervoor vermelde verschil (a), en (c) het verschil tussen particuliere verhuurders van woningen die tot de gereguleerde sector behoren en woningcorporaties nog het volgende toe. 4.5.10. Naast hetgeen de rechtbank heeft vermeld onder 10 van haar uitspraak wijst het Hof nader op de navolgende overwegingen van de wetgever: “2.4 Reikwijdte, grondslag en tarief van de verhuurderheffing De verhuurderheffing wordt geheven bij verhuurders van meer dan tien huurwoningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens. De heffingvrije voet heeft tot doel verhuurders die slechts enkele woningen verhuren buiten de heffing te laten, waardoor zowel de administratieve lasten voor bedrijven en burgers als de uitvoeringskosten voor de Belastingdienst aanzienlijk beperkt worden. Door de vrijstelling wordt bovendien geheven van meer professionele verhuurders. Dit rechtvaardigt de vormgeving van de heffing als een aangiftebelasting. De grondslag voor de heffing wordt gevormd door de totale WOZ-waarde van de huurwoningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens van de verhuurder, verminderd met de waarde van tien woningen (berekend naar de gemiddelde WOZ-waarde van alle huurwoningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens van de verhuurder). Het tarief is, gegeven het aantal in de heffing te betrekken huurwoningen, een afgeleide van de beoogde opbrengst. Voorgesteld wordt het tarief voor de jaren 2014 tot en met 2017 thans in de wet vast te leggen. Zoals gezegd leidt de vrijstelling van de eerste tien woningen ertoe dat geheven wordt van meer professionele verhuurders. Los hiervan, en de beperking tot de huurwoningen met een huurprijs tot aan de liberalisatie-grens, maakt het wetsvoorstel geen verder onderscheid tussen typen verhuurders. Het nu en in het verleden gevoerde rijksbeleid met zowel object- als subjectsubsidies heeft ertoe geleid dat er een marktsegment voor betaalbare huurwoningen is ontstaan met een hoge stabiliteit en gewaarborgde inkomsten voor verhuurders. Ook het per 1 juli 2013 ingevoerde ruimere huurbeleid dat de verdiencapaciteit van verhuurders in de gereguleerde sector vergroot, geldt voor alle verhuurders. De verhuurderheffing wordt dan ook geheven bij alle verhuurders die bij deze stabiliteit en gewaarborgde inkomsten een belang hebben. Het uitsluiten van een bepaalde categorie verhuurders (bijvoorbeeld commerciële verhuurders) van deze heffing zou bovendien geen recht doen aan de beginselen van gelijkheid en vrije mededinging tussen verschillende categorieën verhuurders. Het maken van een dergelijk onderscheid tussen verschillende categorieën verhuurders zou immers gerechtvaardigd moeten worden door bijvoorbeeld de wettelijke taak van een bepaald type verhuurder of een algemeen belang. De regering acht een dergelijke rechtvaardiging niet aanwezig.” Kamerstukken II, 2013/14, 33 756, nr. 3, p. 8. 4.5.11. Ook uit de hiervoor aangehaalde passage blijkt dat de wetgever, in het bijzonder op uitvoerbaarheidsgronden, er voor heeft gekozen om uitsluitend verhuurders met een bezit van > 10 woningen in de heffing te betrekken. Het Hof acht het hanteren van deze grens niet niet van elke redelijke grond ontbloot. Indien particuliere verhuurders met een bezit van > 10 woningen buiten aanmerking zouden zijn gelaten, dan zou dat bovendien de vraag hebben opgeroepen of dat ten aanzien van de woningcorporaties niet een discriminatoire heffing zou opleveren dan wel een bevoordeling die een schending van mededingingsrecht zou kunnen inhouden. Het Hof begrijpt ook op deze grond de door de wetgever gemaakte afweging alleen verhuurders met een bezit van > 10 woningen in de heffing te betrekken (verg. Hof Amsterdam 12 december 2017, ECLI:NL:GHAMS: 2017:5500). 4.5.12. In het kader van de parlementaire behandeling van de Wet verhuurderheffing (Wet van 3 juli 2013, Stb. 2013, 284 en 285) en de Wmw II is de wetgever uitvoerig op het verschil in positie tussen particuliere verhuurders in de gereguleerde sector en woningcorporaties ingegaan, zoals blijkt uit de navolgende passages: “De leden van de fractie van de PvdA vragen naar de positie van particuliere verhuurders, die ongeveer 20% van de gereguleerde huurwoningen in bezit hebben. Particuliere verhuurders, zo stellen deze leden, verschillen fundamenteel van woningcorporaties, voor wat betreft hun doelstellingen, maatschappelijke rol, fiscale behandeling en draagkracht om de nieuwe belasting te kunnen betalen. Het kabinet wijst er op dat het nu en in het verleden gevoerde Rijksbeleid ertoe heeft geleid dat een marktsegment voor betaalbare huurwoningen is ontstaan dat een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten kent voor verhuurders. De markt van gereguleerde woningen met een betaalbare huur is gecreëerd door de overheid door middel van objectsubsidies gericht op de bouw van sociale huurwoningen. Voor de minst draagkrachtige huishoudens is bovendien de huurtoeslag in het leven geroepen, die vraag ondersteunend en prijs ondersteunend werkt. Dit geldt niet alleen voor corporaties, maar ook voor andere partijen die op deze markt actief zijn. Het kabinet acht het tegen deze achtergrond redelijk dat alle verhuurders die op de gereguleerde markt actief zijn en een belang bij stabiliteit en gewaarborgde inkomsten door middel van deze heffing een bijdrage leveren aan de uitgaven van het Rijk. Het maken van een uitzondering voor de heffing voor particuliere verhuurders op de gereguleerde markt is niet in overeenstemming met deze gedachte. Bovendien zouden corporaties door het creëren van ongelijkheid tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties in een nadeligere positie komen te verkeren dan die particuliere verhuurders. De enige rechtvaardigingsgrond voor een dergelijke ongelijke behandeling zou zijn gelegen in de wettelijke taak die corporaties hebben, en voordelen die zij nu zouden hebben of zouden hebben gehad ten opzichte van andere partijen. Zoals ook in Brede Heroverwegingen Wonen […] is opgemerkt, is het verschil tussen corporaties en commerciële verhuurders in de loop der tijd verminderd. Geconstateerd moet worden dat ook commerciële verhuurders in het verleden gebruik hebben gemaakt van overheidssubsidies en tevens ook baat hebben gehad bij de huurtoeslag, zij het in mindere mate dan corporaties. Sinds 2008 betalen ook corporaties vennootschapsbelasting over al hun activiteiten, hetgeen een specifieke heffing voor alleen corporaties nog minder rechtvaardigbaar maakt.

Ten slotte geldt ook voor particuliere verhuurders dat het voorgestelde ruimere huurbeleid de verdiencapaciteit verhoogt. Om deze redenen is het kabinet niet bereid, zoals de leden van de PvdA zich afvragen, om voor particuliere verhuurders van gereguleerde woningen een uitzondering te maken en deze uit te sluiten van de Wet verhuurderheffing.”, Kamerstukken I 2012-2013, 33 405, E, pag. 13, en “2.4. Reikwijdte, grondslag en tarief van de verhuurderheffing De leden van de VVD- en ChristenUnie-fractie hebben gevraagd of de particuliere verhuurders en de institutionele beleggers uitgezonderd zouden moeten worden van de verhuurderheffing. De Minister wordt gevraagd of hij bereid is de positie van particuliere verhuurders en institutionele beleggers nader in beschouwing te nemen en zo mogelijk deze verhuurders alleen in de verhuurdersheffing te betrekken voor wat betreft hun woningen boven de aftoppingsgrens van € 575. De leden van de ChristenUnie-fractie vragen of er ook specifiek juridische obstakels zijn om alle particuliere verhuurders van de heffing uit te zonderen. De rechtvaardiging voor de heffing is voor een belangrijk deel gelegen in de bijdragen van het Rijk aan een stabiel en zeker marktsegment voor sociale huurwoningen. Een belangrijke bijdrage daaraan vormt de huurtoeslag. Zowel woningcorporaties als commerciële verhuurders plukken daar de vruchten van. Ook maakt de doorgevoerde extra ruimte in het huurbeleid geen onderscheid tussen particuliere verhuurders en corporaties. Een grond om corporaties in de heffing anders te behandelen dan particuliere verhuurders zou zijn gelegen in de voordelen die zij nu zouden hebben of zouden hebben gehad ten opzichte van andere partijen. Mede onder druk van het Europese mededingingsbeleid en op aandringen van de commerciële verhuurders, is de bijzondere positie van woningcorporaties ten opzichte van commerciële verhuurders teruggebracht. Zo is de vrijstelling van woningcorporaties van de vennootschapsbelasting afgeschaft en rusten op de woningcorporaties belangrijke verplichtingen om noodlijdende collega-corporaties door middel van verplichte saneringsbijdragen te ondersteunen. In een recente uitspraak oordeelt ook de rechtbank Den Haag dat het samenstel van Nederlandse huurwet- en regelgeving (waaronder de verhuurderheffing 2013) niet als onrechtmatig kan worden aangemerkt tegenover particuliere verhuurders van sociale huurwoningen. (Rb Den Haag, C/09/425550/HA ZA 12-1004). Ten slotte is het zo dat maatregelen die een onderscheid maken tussen verschillende categorieën verhuurders de concurrentiepositie van verhuurders beïnvloeden. Dat geldt zeker voor een heffing ten behoeve van de algemene middelen die uiteindelijk een bedrag van rond de € 1,7 mld. opbrengt. Als deze uitsluitend aan woningcorporaties zou worden opgelegd kan de heffing op gespannen voet komen te staan met het beginsel van vrije mededinging. Het maken van een onderscheid tussen verschillende categorieën verhuurders zou gerechtvaardigd moeten worden vanuit een algemeen belang. Ik zie in de verhuurderheffing geen redenen van algemeen belang die het maken van een onderscheid tussen categorieën verhuurders rechtvaardigen. Met betrekking tot het voorstel om voor particuliere verhuurders de heffing te beperken tot woningen met een huur onder € 575,– (in plaats van € 681,–) geldt ook dat dit leidt tot een niet te rechtvaardigen ongelijkheid tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties. Dit voorstel van de IVBN lijkt vooral bedoeld om minder commerciële huurwoningen onder de heffing te laten vallen. Ik acht dit gezien mijn hiervoor toegelichte standpunt dat een onderscheid tussen categorieën verhuurders niet gerechtvaardigd is, niet gewenst.”, Kamerstukken I 2013/14, 33 819, B, p. 11-12. 4.5.13. Uit de hiervoor aangehaalde passages blijkt dat de wetgever weloverwogen de afweging heeft gemaakt om binnen het segment gereguleerde sector-woningen geen nader onderscheid te maken tussen de verhuurders die voor de verhuurderheffing belastingplichtig zouden kunnen zijn. Uitgangspunt was het treffen van maatregelen met betrekking tot de gereguleerde huursector als zodanig. Deze sector kenmerkt zich door een recht op huurtoeslag voor huurders van tot die sector behorende woningen, ongeacht of die door een woningcorporatie dan wel door een particuliere verhuurder worden verhuurd. Tegen deze achtergrond acht het Hof de afweging om niet alleen woningcorporaties in de heffing te betrekken, maar ook particuliere verhuurders van > 10 woningen, niet evident van redelijke grond ontbloot. Dat woningcorporaties zich tevens, vanwege hun verantwoordelijkheid op het terrein van de volkshuisvesting, in een andere positie bevinden, maakt dit niet anders, nu die bijzondere positie van woningcorporaties, mede als gevolg van Europees mededingingsbeleid, is teruggebracht en deze ook nadelen met zich kan brengen, zoals indien de sector wordt aangesproken op het ondersteunen van een noodlijdende woningcorporatie. De door de wetgever gemaakte afweging die ertoe heeft geleid dat bij de heffing van de verhuurderheffing geen (nader) onderscheid wordt gemaakt tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders houdt derhalve naar het oordeel van het Hof geen schending van het (verdragsrechtelijke) gelijkheidsbeginsel in (verg. Hof Amsterdam 12 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5500).Slotsom4.6. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen concludeert het Hof dat de stellingen van belanghebbende dat ten aanzien van haar artikel 1 EP en/of het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel is geschonden moeten worden verworpen en dat de rechtbank een juiste beslissing heeft genomen. 5Kosten Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb.