ECLI:NL:RVS:2023:4513

202206995/1/A2.Datum uitspraak: 6 december 2023 AFDELINGBESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak in het geding tussen: [appellant], wonend te Heeze, gemeente Heeze-Leende, appellant, en het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende, verweerder.

Bij besluit van 20 mei 2019 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 12 oktober 2022 heeft het college het hiertegen door [appellant] gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 20 mei 2019 ingetrokken en aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot en met het moment van betaling, toekend. Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend. Het college en [appellant] hebben ieder nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 november 2023, waar [appellant], bijgestaan door mr. A.M.L. Josten en vergezeld door mr. S. Berns, en het college, vertegenwoordigd door ing. Y. Trienekens, zijn verschenen. Voorts is ter zitting Bulders Woningbouw B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde], als partij gehoord.

Voorgeschiedenis 1. appellant] is sinds 27 september 1985 eigenaar van het perceel met woning [locatie 1] in Heeze (hierna ook: het perceel of [locatie 1]). Zij heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het op 27 april 2017 in werking getreden bestemmingsplan "De Bulders" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellant] lijdt zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan schade, omdat het plan ten noorden van haar perceel nieuwe woningbouw en ten zuiden een nieuwe randweg mogelijk maakt, waardoor de waarde van haar perceel wordt aangetast. Het nieuwe bestemmingsplan maakt ten noorden van het perceel van [appellant] een nieuwe woonwijk van maximaal 350 woningen en ten zuiden van haar perceel een randweg met maximaal twee rijbanen en een fietsstraat mogelijk. Op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan was ten zuiden van het perceel gedeeltelijk een erfontsluitingsweg en verder een onverharde weg planologisch toegestaan. 2. De Afdeling heeft in de uitspraak van 11 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1349, beslist op de hoger beroepen van [appellant] en het college tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 31 mei 2021. Laatstgenoemde uitspraak werd gewezen naar aanleiding van het beroep van [appellant] tegen het besluit van het college van 10 december 2019. Bij dat besluit is het bezwaar van [appellant] tegen het besluit van 20 mei 2019 ongegrond verklaard. In de uitspraak van 11 mei 2022 heeft de Afdeling het hoger beroep van het college ongegrond verklaard en het hoger beroep van [appellant] gegrond verklaard. De Afdeling heeft in deze uitspraak geoordeeld dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [appellant] ten tijde van de koop van haar perceel in 1985 rekening moest houden met de kans dat op termijn ten noorden van haar woning een nieuwe woonwijk planologisch mogelijk zou worden gemaakt. De Afdeling heeft in die uitspraak verder geoordeeld dat [appellant] ten tijde van de koop van haar perceel en bij de start van haar bed & breakfast in 2005 geen rekening hoefde te houden met een ontsluiting van de nieuwe woningwijk nabij haar perceel en evenmin met de realisering van de nieuwe randweg ten zuiden van haar perceel. De Afdeling heeft in de uitspraak van 11 mei 2022 overwogen dat het college in het nieuwe besluit op het door [appellant] gemaakte bezwaar alleen nog moet beslissen over de omvang van de planschade die zij lijdt als gevolg van de randweg ten zuiden van haar perceel en over de hoogte van de tegemoetkoming. De Afdeling heeft geoordeeld dat het college daarbij aan [appellant] geen voorzienbaarheid mag tegenwerpen. Het besluit van 12 oktober 2022 3. Het college heeft aan het besluit van 12 oktober 2022 een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van september 2022 ten grondslag gelegd. Volgens het SAOZ-advies leidt het nieuwe bestemmingsplan tot planologisch nadeel voor [appellant]. Daarbij heeft de SAOZ geen rekening gehouden met de bed & breakfast van [appellant], omdat de bestemming voor het perceel de exploitatie van een bed & breakfast niet toestaat. In het SAOZ-advies is verder het volgende vermeld. Het nieuwe plan biedt ten zuiden van het perceel [locatie 1] ruimere bouwmogelijkheden dan voorheen, waardoor het uitzicht vanaf het perceel verslechtert en de schaduwhinder in geringe mate toeneemt. Realisering van de nieuwe randweg leidt ook tot intensiever gebruik van de gronden ten zuiden van het perceel, waardoor de privacy op het perceel extra wordt aangetast. Door de aanleg van de randweg verandert eveneens het karakter van de omgeving, waardoor de situeringswaarde van het perceel afneemt. [appellant] zal van het verkeer op de randweg nadelige gevolgen ondervinden, zoals toegenomen geluid-, trilling-, en lichthinder en verslechtering van de luchtkwaliteit, onder meer door een toename van fijnstof. Volgens de verkeersprognose die bij de opstelling van het nieuwe bestemmingsplan is gemaakt, zal door de realisering van de randweg ten zuiden van het perceel het aantal verkeersbewegingen in 2030 toenemen van 100 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) naar 3.500 mvt/etm. Volgens het uitgevoerde akoestisch onderzoek is het niet mogelijk om bij de woning van [appellant] de gevelbelasting tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB terug te brengen, maar kan de gevelbelasting wel zodanig worden teruggebracht dat de toename niet hoger is dan 5 dB. De SAOZ is tot de conclusie gekomen dat [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan beperkt planologisch nadeel lijdt door toegenomen schaduw en extra aantasting van de privacy, duidelijk planologisch nadeel lijdt door aantasting van uitzicht en het karakter van de omgeving en zwaar planologisch nadeel lijdt door toegenomen hinder. Volgens het SAOZ-advies had het perceel van [appellant] onder het regime van het oude bestemmingsplan een waarde van € 670.000,00 en heeft het onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een waarde van € 635.000,00, zodat zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan een planschade lijdt van € 35.000,00. De SAOZ heeft een aftrek van een bedrag wegens normaal maatschappelijk risico ter grootte van 3% van de waarde onder het oude bestemmingsplan, zijnde een bedrag van € 20.100,00, redelijk geacht. Op grond van het voorgaande heeft de SAOZ het college geadviseerd aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00 toe te kennen. Het beroep De gronden van [appellant] in beroep 4. Op de zitting heeft [appellant] haar grond over de bed & breakfast ingetrokken. 5. [ appellant] is het niet eens met het besluit van het college. Zij betoogt dat zij door het nieuwe bestemmingsplan zware schade lijdt en niet, zoals in het SAOZ-advies is vermeld, middelzware schade. Volgens [appellant] ondervindt zij niet slechts planologisch nadeel van een nieuwe planologische ontwikkeling ten zuiden van haar perceel, maar ook van planologische ontwikkelingen ten westen en noorden van haar perceel. In dat verband voert zij aan dat de SAOZ er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat de nieuwe randweg ten westen van haar perceel naar het noorden afbuigt. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ de toename van geluidhinder en het daarvan ondervonden planologisch nadeel heeft onderschat. De SAOZ heeft ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting onder het regime van het oude bestemmingsplan. Volgens het verkeersonderzoek bij het nieuwe bestemmingsplan zou de autonome groei van het verkeer tot 2030 in de oude situatie 100 mvt/etm. bedragen, terwijl dat in de nieuwe situatie 3.500 mvt/etm. is. Volgens haar was het geluidniveau op haar perceel voorheen 35-45 dB en is het geluidniveau onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan toegenomen tot 51 dB. Dat is volgens [appellant] een forse stijging met zware schade tot gevolg. Daarbij is van belang dat er alleen geluidbeperkende maatregelen zijn genomen voor de bovenverdieping, niet voor de begane grond en de tuin. De toegekende tegemoetkoming is onvoldoende voor isolatie van de benedenverdieping. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ in haar advies ten onrechte niet is ingegaan op de luchtkwaliteit, terwijl over de nieuwe randweg veel vrachtverkeer rijdt waardoor de uitstoot van fijnstof is toegenomen. De SAOZ heeft ten onrechte ook geen onderzoek gedaan naar de gevolgen van trillinghinder op haar 90-jaar oude woning. [appellant] voert aan dat de SAOZ ook de aantasting van haar privacy als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan heeft onderschat. Voorheen kwam er vrijwel alleen ontsluitingsverkeer langs haar perceel. Nu is er niet alleen de randweg, maar ook een fietsstraat met tweerichtingsfietsverkeer en de functie van erfontsluitingsweg voor de percelen aan de Buldersweg.

Maatstaf 10. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 2.1 en 2.3, ECLI:NL:RVS:2016:2582. 11. Wanneer de door de aanvrager gestelde schade is te herleiden tot een gestelde toename van de geluidsbelasting onder het nieuwe planologische regime, dient bij de planvergelijking in het kader van het onderzoek naar hetgeen op grond van het nieuwe planologische regime op de peildatum maximaal kan worden gerealiseerd een reële prognose te worden gemaakt van het gebruik van de bewuste gronden met de daaruit voortvloeiende redelijkerwijs te verwachten geluidsbelasting. Dit onderzoek zal moeten uitwijzen of de geluidsbelasting van dien aard is dat het nieuwe planologische regime een nadeliger positie van aanvrager, met daaruit voortvloeiende schade in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak, tot gevolg heeft gehad. Op dezelfde wijze dient te worden onderzocht of de gestelde verslechtering van de luchtkwaliteit zich voordoet en leidt tot schade. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 2.4, ECLI:NL:RVS:2016:2582. 12. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade bestrijdt. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.3 en 8.4, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Randweg ten westen van het perceel van [appellant] 13. Op de zitting heeft [appellant] toegelicht dat deze beroepsgrond betrekking heeft op een noordelijke afbuiging van de Buldersweg, die aantakt op een ontsluitingsweg van de nieuwe woonwijk. Zij heeft daarbij gesteld dat deze afbuiging op een kortere afstand van haar woning ligt dan 260 m. Berns, de deskundige van Gloudemans, heeft op de zitting toegelicht dat hij het planologisch nadeel als gevolg van deze weg in zijn second opinion heeft betrokken. Voor zover [appellant] hiermee de noordelijke afbuiging van de nieuwe fietsstraat Buldersweg ten westen van haar woning heeft bedoeld, overweegt de Afdeling het volgende. Deze afbuiging is gesitueerd op gronden met de bestemming "Groen" of "Woongebied" in het nieuwe bestemmingsplan. Gronden met deze bestemmingen zijn planologisch bestemd voor de realisering van een nieuwe woonwijk nabij de woning van [appellant]. De Afdeling heeft in de uitspraak van 11 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1349, geoordeeld dat de nieuwe woonwijk voor [appellant] voorzienbaar was. Gelet hierop, kan eventueel planologisch nadeel door hinder van deze afbuiging van de fietsstraat Buldersweg niet voor vergoeding in aanmerking komen. 14. Verder ten westen van de woning van [appellant] is in het nieuwe bestemmingsplan op een strook grond met de bestemming "Verkeer" een ontsluitingsweg voor de nieuwe woonwijk planologisch mogelijk gemaakt. Deze ontsluitingsweg takt aan op de randweg. Voor zover het betoog [appellant] ook op deze weg betrekking heeft, overweegt de Afdeling het volgende. De SAOZ heeft zich in de reactie van 26 januari 2023 op het standpunt gesteld dat deze zijweg van de randweg geen onderdeel uitmaakt van de planvergelijking in deze zaak, omdat de zijweg op 260 m afstand ten westen van het perceel van [appellant] ligt. Op de zitting heeft het college toegelicht dat, gezien deze afstand, deze ontsluitingsweg geen planologisch nadeel kan opleveren voor [appellant]. In de second-opinion van Gloudemans is niet ingegaan op de hinder die [appellant] van deze ontsluitingsweg kan lijden. [appellant] heeft niet anderszins onderbouwd dat zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel ondervindt door hinder van deze ontsluitingsweg. Gelet op het voorgaande heeft [appellant] geen concrete aanknopingspunten gegeven om op dit punt te twijfelen aan de juistheid en volledigheid van het SAOZ-advies. Het college mocht dat advies in zoverre aan zijn besluiten ten grondslag leggen. 15. Het betoog slaagt in zoverre niet. Privacy 16. Volgens het SAOZ-advies van september 2022 leidt het nieuwe bestemmingsplan tot extra aantasting van de privacy, omdat door intensiever gebruik van de gronden waarop de nieuwe randweg is gesitueerd meer inkijk mogelijk is op het perceel en in de woning van [appellant]. Gloudemans heeft in zijn conclusie ook vermeld dat [appellant] door toegenomen aantasting van de privacy als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel ondervindt, maar is in de second-opinion verder niet op deze schadefactor ingegaan. Hij heeft evenmin vermeld waarom het SAOZ-advies op dit punt onjuist of onvolledig zou zijn. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] haar stelling dat de SAOZ de extra aantasting van de privacy heeft onderschat niet toereikend gemotiveerd. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding om op dit punt te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van de SAOZ. Het college mocht in zoverre op die adviezen afgaan. Het betoog slaagt in zoverre niet. Luchtkwaliteit, trillinghinder en lichthinder 17. De SAOZ heeft in de reactie van 26 januari 2023 terecht vermeld dat zij in haar advies van september 2022 heeft betrokken dat [appellant] door verslechtering van de luchtkwaliteit en een toename van trillinghinder en lichthinder op haar perceel planologisch nadeel lijdt als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. De SAOZ heeft in die reactie toegelicht dat het voor de luchtkwaliteit is afgegaan op het bij de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan gevoegde ‘Onderzoek luchtkwaliteit bestemmingsplan De Bulders/Randweg Heeze’ van 26 oktober 2015, dat is opgesteld door K+ Adviesgroep. Gloudemans is in de second-opinion van hetzelfde onderzoek uitgegaan. Gloudemans komt eveneens tot de conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot planologisch nadeel door verslechtering van de luchtkwaliteit. In de reactie van 26 januari 2023 heeft de SAOZ verder toegelicht dat zij voor de schadefactor trillinghinder is afgegaan op het bij de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan gevoegde rapport ‘Trillingsonderzoek randweg Buldersweg te Heeze in verband met procedure bestemmingsplan De Bulders / Randweg Heeze’ van 7 februari 2018, dat is opgesteld door DPA Cauberg-Huygen.

25. Gelet op hetgeen onder 19 tot en met 21 is overwogen, is het beroep gegrond. De Afdeling zal het besluit van het college van 12 oktober 2022 vernietigen, voor zover daarbij aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot en met het moment van betaling, is toegekend. 26. Het college moet de bij [appellant] in beroep opgekomen proceskosten vergoeden. Definitieve geschilbeslechting 27. In artikel 8:41a van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat de bestuursrechter het hem voorgelegde geschil zoveel mogelijk definitief beslecht. De Afdeling ziet aanleiding het geschil definitief te beslechten door zelf de hoogte van de tegemoetkoming in planschade vast te stellen. 28. De SAOZ heeft de planschade van [appellant] bepaald op een bedrag dat overeenkomt met ruim 5% van de waarde van haar perceel vóór het ontstaan van de schade. Zoals de Afdeling hiervoor heeft geoordeeld, heeft de SAOZ het planologisch nadeel dat [appellant] lijdt door de schadefactor geluid echter onderschat. In de second opinion is Gloudemans tot een schadebedrag gekomen dat overeenkomt met ruim 10% van de waarde van het perceel vóór het ontstaan van de schade. De Afdeling acht een schadebedrag van ruim 10% in dit geval echter bovenmatig. De Afdeling is, alles overwegende, van oordeel dat de aan [appellant] toekomende tegemoetkoming in planschade, na aftrek van het niet in geschil zijnde normaal maatschappelijk risico van 3%, ex aequo et bono moet worden vastgesteld op een bedrag van € 30.000,00. Het college moet dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot aan de dag van betaling, aan [appellant] betalen. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit van het college van 12 oktober 2022.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I. verklaart het beroep gegrond; II. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende van 12 oktober 2022, kenmerk 2022-293523, voor zover daarbij aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot en met het moment van uitbetaling, is toegekend; III. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade moet betalen van € 30.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 augustus 2018 tot aan de dag van betaling; IV. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende van 12 oktober 2022; V. bevestigt dat besluit voor het overige; VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 4.285,86, waarvan € 1.674,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende aan [appellant] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 184,00 voor de behandeling van het beroep vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier. w.g. Van Altenavoorzitter w.g. Oranje griffier Uitgesproken in het openbaar op 6 december 2023 507

202206995/1/A2.Datum uitspraak: 6 december 2023 AFDELINGBESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak in het geding tussen: [appellant], wonend te Heeze, gemeente Heeze-Leende, appellant, en het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende, verweerder.

Bij besluit van 20 mei 2019 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 12 oktober 2022 heeft het college het hiertegen door [appellant] gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 20 mei 2019 ingetrokken en aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot en met het moment van betaling, toekend. Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend. Het college en [appellant] hebben ieder nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 november 2023, waar [appellant], bijgestaan door mr. A.M.L. Josten en vergezeld door mr. S. Berns, en het college, vertegenwoordigd door ing. Y. Trienekens, zijn verschenen. Voorts is ter zitting Bulders Woningbouw B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde], als partij gehoord.

Voorgeschiedenis 1. appellant] is sinds 27 september 1985 eigenaar van het perceel met woning [locatie 1] in Heeze (hierna ook: het perceel of [locatie 1]). Zij heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het op 27 april 2017 in werking getreden bestemmingsplan "De Bulders" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellant] lijdt zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan schade, omdat het plan ten noorden van haar perceel nieuwe woningbouw en ten zuiden een nieuwe randweg mogelijk maakt, waardoor de waarde van haar perceel wordt aangetast. Het nieuwe bestemmingsplan maakt ten noorden van het perceel van [appellant] een nieuwe woonwijk van maximaal 350 woningen en ten zuiden van haar perceel een randweg met maximaal twee rijbanen en een fietsstraat mogelijk. Op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan was ten zuiden van het perceel gedeeltelijk een erfontsluitingsweg en verder een onverharde weg planologisch toegestaan. 2. De Afdeling heeft in de uitspraak van 11 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1349, beslist op de hoger beroepen van [appellant] en het college tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 31 mei 2021. Laatstgenoemde uitspraak werd gewezen naar aanleiding van het beroep van [appellant] tegen het besluit van het college van 10 december 2019. Bij dat besluit is het bezwaar van [appellant] tegen het besluit van 20 mei 2019 ongegrond verklaard. In de uitspraak van 11 mei 2022 heeft de Afdeling het hoger beroep van het college ongegrond verklaard en het hoger beroep van [appellant] gegrond verklaard. De Afdeling heeft in deze uitspraak geoordeeld dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [appellant] ten tijde van de koop van haar perceel in 1985 rekening moest houden met de kans dat op termijn ten noorden van haar woning een nieuwe woonwijk planologisch mogelijk zou worden gemaakt. De Afdeling heeft in die uitspraak verder geoordeeld dat [appellant] ten tijde van de koop van haar perceel en bij de start van haar bed & breakfast in 2005 geen rekening hoefde te houden met een ontsluiting van de nieuwe woningwijk nabij haar perceel en evenmin met de realisering van de nieuwe randweg ten zuiden van haar perceel. De Afdeling heeft in de uitspraak van 11 mei 2022 overwogen dat het college in het nieuwe besluit op het door [appellant] gemaakte bezwaar alleen nog moet beslissen over de omvang van de planschade die zij lijdt als gevolg van de randweg ten zuiden van haar perceel en over de hoogte van de tegemoetkoming. De Afdeling heeft geoordeeld dat het college daarbij aan [appellant] geen voorzienbaarheid mag tegenwerpen. Het besluit van 12 oktober 2022 3. Het college heeft aan het besluit van 12 oktober 2022 een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van september 2022 ten grondslag gelegd. Volgens het SAOZ-advies leidt het nieuwe bestemmingsplan tot planologisch nadeel voor [appellant]. Daarbij heeft de SAOZ geen rekening gehouden met de bed & breakfast van [appellant], omdat de bestemming voor het perceel de exploitatie van een bed & breakfast niet toestaat. In het SAOZ-advies is verder het volgende vermeld. Het nieuwe plan biedt ten zuiden van het perceel [locatie 1] ruimere bouwmogelijkheden dan voorheen, waardoor het uitzicht vanaf het perceel verslechtert en de schaduwhinder in geringe mate toeneemt. Realisering van de nieuwe randweg leidt ook tot intensiever gebruik van de gronden ten zuiden van het perceel, waardoor de privacy op het perceel extra wordt aangetast. Door de aanleg van de randweg verandert eveneens het karakter van de omgeving, waardoor de situeringswaarde van het perceel afneemt. [appellant] zal van het verkeer op de randweg nadelige gevolgen ondervinden, zoals toegenomen geluid-, trilling-, en lichthinder en verslechtering van de luchtkwaliteit, onder meer door een toename van fijnstof. Volgens de verkeersprognose die bij de opstelling van het nieuwe bestemmingsplan is gemaakt, zal door de realisering van de randweg ten zuiden van het perceel het aantal verkeersbewegingen in 2030 toenemen van 100 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) naar 3.500 mvt/etm. Volgens het uitgevoerde akoestisch onderzoek is het niet mogelijk om bij de woning van [appellant] de gevelbelasting tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB terug te brengen, maar kan de gevelbelasting wel zodanig worden teruggebracht dat de toename niet hoger is dan 5 dB. De SAOZ is tot de conclusie gekomen dat [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan beperkt planologisch nadeel lijdt door toegenomen schaduw en extra aantasting van de privacy, duidelijk planologisch nadeel lijdt door aantasting van uitzicht en het karakter van de omgeving en zwaar planologisch nadeel lijdt door toegenomen hinder. Volgens het SAOZ-advies had het perceel van [appellant] onder het regime van het oude bestemmingsplan een waarde van € 670.000,00 en heeft het onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een waarde van € 635.000,00, zodat zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan een planschade lijdt van € 35.000,00. De SAOZ heeft een aftrek van een bedrag wegens normaal maatschappelijk risico ter grootte van 3% van de waarde onder het oude bestemmingsplan, zijnde een bedrag van € 20.100,00, redelijk geacht. Op grond van het voorgaande heeft de SAOZ het college geadviseerd aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00 toe te kennen. Het beroep De gronden van [appellant] in beroep 4. Op de zitting heeft [appellant] haar grond over de bed & breakfast ingetrokken. 5. [ appellant] is het niet eens met het besluit van het college. Zij betoogt dat zij door het nieuwe bestemmingsplan zware schade lijdt en niet, zoals in het SAOZ-advies is vermeld, middelzware schade. Volgens [appellant] ondervindt zij niet slechts planologisch nadeel van een nieuwe planologische ontwikkeling ten zuiden van haar perceel, maar ook van planologische ontwikkelingen ten westen en noorden van haar perceel. In dat verband voert zij aan dat de SAOZ er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat de nieuwe randweg ten westen van haar perceel naar het noorden afbuigt. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ de toename van geluidhinder en het daarvan ondervonden planologisch nadeel heeft onderschat. De SAOZ heeft ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting onder het regime van het oude bestemmingsplan. Volgens het verkeersonderzoek bij het nieuwe bestemmingsplan zou de autonome groei van het verkeer tot 2030 in de oude situatie 100 mvt/etm. bedragen, terwijl dat in de nieuwe situatie 3.500 mvt/etm. is. Volgens haar was het geluidniveau op haar perceel voorheen 35-45 dB en is het geluidniveau onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan toegenomen tot 51 dB. Dat is volgens [appellant] een forse stijging met zware schade tot gevolg. Daarbij is van belang dat er alleen geluidbeperkende maatregelen zijn genomen voor de bovenverdieping, niet voor de begane grond en de tuin. De toegekende tegemoetkoming is onvoldoende voor isolatie van de benedenverdieping. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ in haar advies ten onrechte niet is ingegaan op de luchtkwaliteit, terwijl over de nieuwe randweg veel vrachtverkeer rijdt waardoor de uitstoot van fijnstof is toegenomen. De SAOZ heeft ten onrechte ook geen onderzoek gedaan naar de gevolgen van trillinghinder op haar 90-jaar oude woning. [appellant] voert aan dat de SAOZ ook de aantasting van haar privacy als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan heeft onderschat. Voorheen kwam er vrijwel alleen ontsluitingsverkeer langs haar perceel. Nu is er niet alleen de randweg, maar ook een fietsstraat met tweerichtingsfietsverkeer en de functie van erfontsluitingsweg voor de percelen aan de Buldersweg.

Maatstaf 10. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 2.1 en 2.3, ECLI:NL:RVS:2016:2582. 11. Wanneer de door de aanvrager gestelde schade is te herleiden tot een gestelde toename van de geluidsbelasting onder het nieuwe planologische regime, dient bij de planvergelijking in het kader van het onderzoek naar hetgeen op grond van het nieuwe planologische regime op de peildatum maximaal kan worden gerealiseerd een reële prognose te worden gemaakt van het gebruik van de bewuste gronden met de daaruit voortvloeiende redelijkerwijs te verwachten geluidsbelasting. Dit onderzoek zal moeten uitwijzen of de geluidsbelasting van dien aard is dat het nieuwe planologische regime een nadeliger positie van aanvrager, met daaruit voortvloeiende schade in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak, tot gevolg heeft gehad. Op dezelfde wijze dient te worden onderzocht of de gestelde verslechtering van de luchtkwaliteit zich voordoet en leidt tot schade. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 2.4, ECLI:NL:RVS:2016:2582. 12. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade bestrijdt. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.3 en 8.4, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Randweg ten westen van het perceel van [appellant] 13. Op de zitting heeft [appellant] toegelicht dat deze beroepsgrond betrekking heeft op een noordelijke afbuiging van de Buldersweg, die aantakt op een ontsluitingsweg van de nieuwe woonwijk. Zij heeft daarbij gesteld dat deze afbuiging op een kortere afstand van haar woning ligt dan 260 m. Berns, de deskundige van Gloudemans, heeft op de zitting toegelicht dat hij het planologisch nadeel als gevolg van deze weg in zijn second opinion heeft betrokken. Voor zover [appellant] hiermee de noordelijke afbuiging van de nieuwe fietsstraat Buldersweg ten westen van haar woning heeft bedoeld, overweegt de Afdeling het volgende. Deze afbuiging is gesitueerd op gronden met de bestemming "Groen" of "Woongebied" in het nieuwe bestemmingsplan. Gronden met deze bestemmingen zijn planologisch bestemd voor de realisering van een nieuwe woonwijk nabij de woning van [appellant]. De Afdeling heeft in de uitspraak van 11 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1349, geoordeeld dat de nieuwe woonwijk voor [appellant] voorzienbaar was. Gelet hierop, kan eventueel planologisch nadeel door hinder van deze afbuiging van de fietsstraat Buldersweg niet voor vergoeding in aanmerking komen. 14. Verder ten westen van de woning van [appellant] is in het nieuwe bestemmingsplan op een strook grond met de bestemming "Verkeer" een ontsluitingsweg voor de nieuwe woonwijk planologisch mogelijk gemaakt. Deze ontsluitingsweg takt aan op de randweg. Voor zover het betoog [appellant] ook op deze weg betrekking heeft, overweegt de Afdeling het volgende. De SAOZ heeft zich in de reactie van 26 januari 2023 op het standpunt gesteld dat deze zijweg van de randweg geen onderdeel uitmaakt van de planvergelijking in deze zaak, omdat de zijweg op 260 m afstand ten westen van het perceel van [appellant] ligt. Op de zitting heeft het college toegelicht dat, gezien deze afstand, deze ontsluitingsweg geen planologisch nadeel kan opleveren voor [appellant]. In de second-opinion van Gloudemans is niet ingegaan op de hinder die [appellant] van deze ontsluitingsweg kan lijden. [appellant] heeft niet anderszins onderbouwd dat zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel ondervindt door hinder van deze ontsluitingsweg. Gelet op het voorgaande heeft [appellant] geen concrete aanknopingspunten gegeven om op dit punt te twijfelen aan de juistheid en volledigheid van het SAOZ-advies. Het college mocht dat advies in zoverre aan zijn besluiten ten grondslag leggen. 15. Het betoog slaagt in zoverre niet. Privacy 16. Volgens het SAOZ-advies van september 2022 leidt het nieuwe bestemmingsplan tot extra aantasting van de privacy, omdat door intensiever gebruik van de gronden waarop de nieuwe randweg is gesitueerd meer inkijk mogelijk is op het perceel en in de woning van [appellant]. Gloudemans heeft in zijn conclusie ook vermeld dat [appellant] door toegenomen aantasting van de privacy als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel ondervindt, maar is in de second-opinion verder niet op deze schadefactor ingegaan. Hij heeft evenmin vermeld waarom het SAOZ-advies op dit punt onjuist of onvolledig zou zijn. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] haar stelling dat de SAOZ de extra aantasting van de privacy heeft onderschat niet toereikend gemotiveerd. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding om op dit punt te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van de SAOZ. Het college mocht in zoverre op die adviezen afgaan. Het betoog slaagt in zoverre niet. Luchtkwaliteit, trillinghinder en lichthinder 17. De SAOZ heeft in de reactie van 26 januari 2023 terecht vermeld dat zij in haar advies van september 2022 heeft betrokken dat [appellant] door verslechtering van de luchtkwaliteit en een toename van trillinghinder en lichthinder op haar perceel planologisch nadeel lijdt als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. De SAOZ heeft in die reactie toegelicht dat het voor de luchtkwaliteit is afgegaan op het bij de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan gevoegde ‘Onderzoek luchtkwaliteit bestemmingsplan De Bulders/Randweg Heeze’ van 26 oktober 2015, dat is opgesteld door K+ Adviesgroep. Gloudemans is in de second-opinion van hetzelfde onderzoek uitgegaan. Gloudemans komt eveneens tot de conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot planologisch nadeel door verslechtering van de luchtkwaliteit. In de reactie van 26 januari 2023 heeft de SAOZ verder toegelicht dat zij voor de schadefactor trillinghinder is afgegaan op het bij de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan gevoegde rapport ‘Trillingsonderzoek randweg Buldersweg te Heeze in verband met procedure bestemmingsplan De Bulders / Randweg Heeze’ van 7 februari 2018, dat is opgesteld door DPA Cauberg-Huygen.

25. Gelet op hetgeen onder 19 tot en met 21 is overwogen, is het beroep gegrond. De Afdeling zal het besluit van het college van 12 oktober 2022 vernietigen, voor zover daarbij aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot en met het moment van betaling, is toegekend. 26. Het college moet de bij [appellant] in beroep opgekomen proceskosten vergoeden. Definitieve geschilbeslechting 27. In artikel 8:41a van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat de bestuursrechter het hem voorgelegde geschil zoveel mogelijk definitief beslecht. De Afdeling ziet aanleiding het geschil definitief te beslechten door zelf de hoogte van de tegemoetkoming in planschade vast te stellen. 28. De SAOZ heeft de planschade van [appellant] bepaald op een bedrag dat overeenkomt met ruim 5% van de waarde van haar perceel vóór het ontstaan van de schade. Zoals de Afdeling hiervoor heeft geoordeeld, heeft de SAOZ het planologisch nadeel dat [appellant] lijdt door de schadefactor geluid echter onderschat. In de second opinion is Gloudemans tot een schadebedrag gekomen dat overeenkomt met ruim 10% van de waarde van het perceel vóór het ontstaan van de schade. De Afdeling acht een schadebedrag van ruim 10% in dit geval echter bovenmatig. De Afdeling is, alles overwegende, van oordeel dat de aan [appellant] toekomende tegemoetkoming in planschade, na aftrek van het niet in geschil zijnde normaal maatschappelijk risico van 3%, ex aequo et bono moet worden vastgesteld op een bedrag van € 30.000,00. Het college moet dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot aan de dag van betaling, aan [appellant] betalen. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit van het college van 12 oktober 2022.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I. verklaart het beroep gegrond; II. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende van 12 oktober 2022, kenmerk 2022-293523, voor zover daarbij aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 14.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot en met het moment van uitbetaling, is toegekend; III. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade moet betalen van € 30.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 augustus 2018 tot aan de dag van betaling; IV. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende van 12 oktober 2022; V. bevestigt dat besluit voor het overige; VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 4.285,86, waarvan € 1.674,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende aan [appellant] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 184,00 voor de behandeling van het beroep vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier. w.g. Van Altenavoorzitter w.g. Oranje griffier Uitgesproken in het openbaar op 6 december 2023 507

Bovendien moeten bewoners aan de Leendersweg nu langs haar woning rijden om hun garage te bereiken, terwijl zij die garage voorheen direct vanaf de Leendersweg konden bereiken. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ de afname van de situeringswaarde van haar perceel heeft onderschat. Voorheen woonde zij aan een rustige erfontsluitingsweg, terwijl zij nu aan een drukke randweg met daarnaast een fietsstraat woont waardoor er altijd lawaai is. Het karakter van de omgeving van haar perceel is hierdoor veranderd van een rustige agrarische omgeving naar een meer versteende omgeving waar het nooit stil is. Volgens [appellant] betreft dit een zware wijziging. Tot slot doet [appellant] een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Zij voert aan dat aan een eigenaar in de Emmerikstraat een hogere tegemoetkoming in planschade als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan is toegekend, terwijl het nieuwe bestemmingsplan aldaar alleen nieuwe woningbouw aan de achterzijde van de woning toestaat en de eigenaar er aan de voorzijde van de woning op vooruit is gegaan. De second-opinion van Gloudemans 6. [ appellant] heeft in beroep een door Gloudemans opgestelde second-opinion/planschadetaxatie van 13 februari 2023 (hierna ook: het rapport Gloudemans) overgelegd. Het rapport Gloudemans bevat een planvergelijking en taxatie. Volgens het rapport lijdt [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan vooral nadeel door de ligging van haar perceel aan een drukke randweg in plaats van voorheen aan een doodlopende landbouwweg. Volgens Gloudemans heeft de SAOZ de geluidhinder van de nieuwe randweg onderschat. In het rapport Gloudemans is verder het volgende vermeld. In de regels van het nieuwe bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het toepassen van een funderingsdikte van 0,75 m voor de randweg ter hoogte van de woningen die het dichtst bij de nieuwe randweg zijn gelegen, zoals de woning van [appellant], om deze woningen te beschermen tegen onevenredige trillinghinder. Dit laat onverlet dat realisering van de randweg leidt tot extra trillinghinder op het perceel van [appellant]. In de algemene gebruiksregels van het nieuwe bestemmingsplan is een voorwaardelijke gebruiksbepaling opgenomen waarin is bepaald dat de weg pas gebruikt mag worden zodra ter hoogte van de woningen [locatie 2] tot en met [locatie 1] een absorberend geluidscherm van 71 m lang en 1 m hoog is opgericht. Volgens Gloudemans volgt uit de aan het nieuwe bestemmingsplan ten grondslag gelegde geluidsonderzoeken dat het nieuwe plan desalniettemin tot een substantiële toename van geluid op het perceel van [appellant] zal leiden. De nieuwe randweg leidt verder tot een verslechtering van de luchtkwaliteit en een toename van lichthinder op het perceel van [appellant], alsook tot een verslechterde situering van dat perceel. De oude Buldersweg was voorheen feitelijk en planologisch veel smaller dan de nieuwe verkeersbestemming met een breedte van 25 m, waar een randweg met gescheiden rijbanen en een fietspad is toegestaan. De nieuwe infrastructuur leidt tot meer verkeersbewegingen waardoor de situeringswaarde van het perceel wordt aangetast. Op grond van het voorgaande komt Gloudemans tot de conclusie dat [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan zware planschade leidt door toename van geluid, verkeer, trillingen, aantasting van de privacy, visuele en lichthinder en vermindering van de luchtkwaliteit en situeringswaarde. Gloudemans heeft de gehele woning als woning getaxeerd. In dit verband is in de second-opinion vermeld dat de bed & breakfast in het voorste gedeelte van de woning geen meerwaarde heeft ten opzichte van gebruik van dit gedeelte als onderdeel van een woning voorzien van een afzonderlijk gebruiksgedeelte. Gloudemans heeft de waarde van het perceel van [appellant] getaxeerd op € 635.000,00 onder het oude bestemmingsplan en € 570.000,00 onder het nieuwe bestemmingsplan. De planschade bedraagt volgens Gloudemans dus € 65.000,00. Uitgaande van een aftrek van een bedrag wegens normaal maatschappelijk risico ter grootte van 3% van de waarde onder het oude bestemmingsplan, zijnde een bedrag van € 19.050,00, komt Gloudemans tot een tegemoetkoming van € 45.950,00. 7. In een door het college overgelegde reactie van de SAOZ van 2 maart 2023 op het rapport Gloudemans is het volgende vermeld. Volgens de SAOZ overschat Gloudemans de van het nieuwe bestemmingsplan te verwachten trillinghinder. De SAOZ stelt verder dat uit een bijgevoegde notitie van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant van 23 februari 2023 volgt dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot een zeer duidelijk meetbare geluidstoename op het perceel van [appellant], zoals de SAOZ in haar eerdere advies al had aangenomen. Volgens de SAOZ verschilt zij niet van opvatting met Gloudemans dat dit een zwaar dan wel ernstig planologisch nadeel oplevert. De geluidsnotitie is volgens de SAOZ geen reden om haar eerdere advies aan te passen. De SAOZ kan zich niet vinden in de hoogte van de door Gloudemans bepaalde planschade die ruim 10% bedraagt van de waarde van het perceel van [appellant] vóór het ontstaan van de schade. Volgens de SAOZ is in de second-opinion vermeld dat [appellant] van het nieuwe bestemmingsplan een middelzware planschade lijdt. Volgens de SAOZ past daarbij geen planschade van ruim 10%, zoals Gloudemans heeft bepaald. Verweerschrift 8. Het college heeft als verweerschrift een reactie van de SAOZ van 26 januari 2023 overgelegd. Volgens de reactie van de SAOZ ligt de noordelijke afbuiging van de randweg op een afstand van 260 m westelijk van het perceel van [appellant]. Gezien deze afstand, heeft de SAOZ dit gedeelte van de randweg niet in haar advies betrokken. In de reactie is verder vermeld dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan ter hoogte van het perceel [locatie 1] een absorberend geluidsscherm van 71 m lang en 1 m hoog is opgericht. Hierdoor is de geluidsbelasting op de begane grond van de woning teruggebracht tot maximaal 47 dB en op de verdieping tot maximaal 50 dB. De SAOZ heeft in haar advisering rekening gehouden met een zeer duidelijk merkbare geluidstoename, zowel bij de woning als in de tuin van [appellant]. De SAOZ heeft ook rekening gehouden met een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarbij is zij uitgegaan van het onderzoek dat in het kader van de bestemmingsplanprocedure is opgesteld. Uit dat onderzoek volgt dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot een toename van NO2, PM10 en PM2,5, waarbij de geldende grenswaarden niet worden overschreden. De SAOZ heeft deze verslechtering van de luchtkwaliteit betrokken in haar advies. Uit onderzoek volgt dat de trillinghinder van de nieuwe randweg onder de geldende streefwaarden blijft. De SAOZ heeft echter bij haar advies betrokken dat het nieuwe bestemmingsplan ook op dit punt tot een planologisch nadeel leidt. De SAOZ vermeldt in haar reactie verder dat de planschadezaak over het perceel in de Emmerikstraat niet vergelijkbaar is met de planschadezaak van [appellant]. In de planschadezaak over het perceel in de Emmerikzaak gaat het om planschade door de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk aan de achterzijde van het perceel, terwijl het in deze zaak gaat om planschade als gevolg van de aanleg van een randweg aan de voorzijde van het perceel van [appellant]. Notitie Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant 9. Het college heeft in beroep de door de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant opgestelde ‘Notitie [locatie 1] Heeze’ (hierna ook: de geluidsnotitie) van 23 februari 2023 overgelegd. In de notitie is in een tabel voor de situatie onder het regime van het oude bestemmingsplan de cumulatieve geluidsbelasting van de Leenderweg en de Buldersweg op de zuidelijke voorgevel en de oostelijke en westelijke zijgevels van de woning [locatie 1] vermeld, steeds op 1,5 m en op 4,5 m hoogte. In de tabel is voor de situatie onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan op vergelijkbare wijze de geluidsbelasting van de nieuwe randweg vermeld.

Op grond van dit onderzoek is in het bestemmingsplan de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat bij de aanleg van de randweg over minimaal de lengte van het perceel [locatie 1] te Heeze een funderingsdikte van 0,75 m toegepast moet worden voor de rijbaan die het dichtst bij de woningen aan de Buldersweg ligt. Met deze voorwaarde voldoet het bestemmingsplan volgens het onderzoek aan de van toepassing zijnde streefwaarden. Dit laat volgens de SAOZ onverlet dat [appellant] ook door de schadefactor trillinghinder als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel lijdt. Gloudemans heeft zich volgens de second-opinion op hetzelfde onderzoek gebaseerd en is tot dezelfde conclusie gekomen. 18. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, is het SAOZ-advies van september 2022 dus wel gebaseerd op onderzoeken naar de luchtkwaliteit en trillinghinder. De SAOZ heeft in zoverre voldaan aan de hiervoor onder 10 vermelde maatstaf. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt, ook niet met het rapport van Gloudemans, dat de SAOZ het door deze schadefactoren veroorzaakte planologisch nadeel heeft onderschat. De SAOZ heeft bij haar advisering ook betrokken dat [appellant] planologisch nadeel lijdt door de schadefactor lichthinder. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat zij van het nieuwe bestemmingsplan extra lichthinder ondervindt, maar zij heeft niet onderbouwd, ook niet met het rapport van Gloudemans, waarom de SAOZ deze schadefactor heeft onderschat. 19. De betogen slagen in zoverre niet. Geluid 20. De SAOZ is er volgens haar advies van september 2022 van uitgegaan dat in de nieuwe situatie de geluidsbelasting op de gevels van de woning [locatie 1] niet meer dan 5 dB ten opzichte van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zou toenemen. In haar reactie van 26 januari 2023 heeft de SAOZ vermeld dat door de plaatsing van een geluidsscherm van 71 m lang en 1 m hoog langs de nieuwe randweg de geluidsbelasting op de woning [locatie 1] wordt teruggebracht tot maximaal 47 dB op de begane grond en maximaal 50 dB op de verdieping. Daargelaten de vraag of de SAOZ terecht een vergelijking heeft gemaakt tussen de geluidsbelasting onder het nieuwe planologische regime en de voorkeursgrenswaarde, neemt de Afdeling het volgende in aanmerking. In de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant is in de paragraaf ‘uitgangspunten’ vermeld dat de in de geluidsnotitie vermelde toekomstige geluidsbelasting op de woning [locatie 1] in het peiljaar 2030 is gebaseerd op een door K+ Adviesgroep opgesteld geluidsrapport van 12 december 2016. In dat rapport is ervan uitgegaan dat er een geluidsabsorberend scherm is aangebracht met een lengte van 71 m en een hoogte van 1 m en dat een stil wegdek is aangebracht op de randweg in de vorm van een dunne deklaag B. In de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst is de volgende geluidsbelasting op de woning van [appellant] in 2019, vóór de realisering van de randweg, en op grond van een verkeersprognose voor de randweg in 2030 vermeld. Op de zitting heeft het college het standpunt ingenomen dat de geluidsbelasting op de gevels van de woning [locatie 1], zoals hiervoor weergegeven, juist is vermeld in de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst. 21. Het college heeft op de zitting terecht naar voren gebracht, dat in de geluidsnotitie de feitelijke geluidsbelasting op het perceel van [appellant] in 2019 is vermeld voordat de randweg in gebruik werd genomen. Gelet op de bestemming voor de Buldersweg in het oude bestemmingsplan acht de Afdeling echter aannemelijk dat in dit geval de feitelijke situatie ter plaatse in 2019 niet of nauwelijks afweek van de planologische situatie onder het regime van het oude bestemmingsplan. Voor de geluidhinder op het perceel van [appellant] onder het regime van het oude bestemmingsplan kan daarom worden uitgegaan van de in de geluidsnotitie vermelde geluidsbelasting in 2019. In de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst is een aanzienlijk grotere toename van de geluidsbelasting op de woning van [appellant] vermeld dan waarvan de SAOZ is uitgegaan. De Afdeling heeft geen aanleiding om aan de juistheid van de in de geluidsnotitie vermelde toename van de geluidsbelasting te twijfelen. Gezien het voorgaande acht de Afdeling aannemelijk dat de SAOZ de toename van geluidhinder op het perceel van [appellant] en het daarvan te ondervinden planologisch nadeel heeft onderschat. Het college mocht de adviezen van de SAOZ daarom in zoverre niet aan het besluit van 12 oktober 2022 ten grondslag leggen. 22. Het betoog slaagt in zoverre. Situeringswaarde 23. Volgens het SAOZ-advies lijdt [appellant] duidelijk planologisch nadeel door het nieuwe bestemmingsplan door afname van de situeringswaarde van haar perceel. Gloudemans is in de second-opinion tot dezelfde conclusie gekomen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt, ook niet met het rapport van Gloudemans, dat het SAOZ advies op dit punt onjuist of onvolledig is. Het betoog slaagt in zoverre niet. Gelijkheidsbeginsel 24. In de reactie van de SAOZ van 26 januari 2023 is vermeld dat de door [appellant] vermelde planschadezaak aan de Emmerikstraat planschade door nieuwe woningbouw aan de achterzijde van de woning betrof, terwijl deze zaak planschade door de realisering van een randweg aan de voorzijde van de woning betreft. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de beide zaken toch vergelijkbaar zijn. De enkele omstandigheid dat het in deze zaken gaat om planschade als gevolg van hetzelfde bestemmingsplan is daarvoor onvoldoende. Het betoog slaagt ook in zoverre niet.

Bovendien moeten bewoners aan de Leendersweg nu langs haar woning rijden om hun garage te bereiken, terwijl zij die garage voorheen direct vanaf de Leendersweg konden bereiken. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ de afname van de situeringswaarde van haar perceel heeft onderschat. Voorheen woonde zij aan een rustige erfontsluitingsweg, terwijl zij nu aan een drukke randweg met daarnaast een fietsstraat woont waardoor er altijd lawaai is. Het karakter van de omgeving van haar perceel is hierdoor veranderd van een rustige agrarische omgeving naar een meer versteende omgeving waar het nooit stil is. Volgens [appellant] betreft dit een zware wijziging. Tot slot doet [appellant] een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Zij voert aan dat aan een eigenaar in de Emmerikstraat een hogere tegemoetkoming in planschade als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan is toegekend, terwijl het nieuwe bestemmingsplan aldaar alleen nieuwe woningbouw aan de achterzijde van de woning toestaat en de eigenaar er aan de voorzijde van de woning op vooruit is gegaan. De second-opinion van Gloudemans 6. [ appellant] heeft in beroep een door Gloudemans opgestelde second-opinion/planschadetaxatie van 13 februari 2023 (hierna ook: het rapport Gloudemans) overgelegd. Het rapport Gloudemans bevat een planvergelijking en taxatie. Volgens het rapport lijdt [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan vooral nadeel door de ligging van haar perceel aan een drukke randweg in plaats van voorheen aan een doodlopende landbouwweg. Volgens Gloudemans heeft de SAOZ de geluidhinder van de nieuwe randweg onderschat. In het rapport Gloudemans is verder het volgende vermeld. In de regels van het nieuwe bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het toepassen van een funderingsdikte van 0,75 m voor de randweg ter hoogte van de woningen die het dichtst bij de nieuwe randweg zijn gelegen, zoals de woning van [appellant], om deze woningen te beschermen tegen onevenredige trillinghinder. Dit laat onverlet dat realisering van de randweg leidt tot extra trillinghinder op het perceel van [appellant]. In de algemene gebruiksregels van het nieuwe bestemmingsplan is een voorwaardelijke gebruiksbepaling opgenomen waarin is bepaald dat de weg pas gebruikt mag worden zodra ter hoogte van de woningen [locatie 2] tot en met [locatie 1] een absorberend geluidscherm van 71 m lang en 1 m hoog is opgericht. Volgens Gloudemans volgt uit de aan het nieuwe bestemmingsplan ten grondslag gelegde geluidsonderzoeken dat het nieuwe plan desalniettemin tot een substantiële toename van geluid op het perceel van [appellant] zal leiden. De nieuwe randweg leidt verder tot een verslechtering van de luchtkwaliteit en een toename van lichthinder op het perceel van [appellant], alsook tot een verslechterde situering van dat perceel. De oude Buldersweg was voorheen feitelijk en planologisch veel smaller dan de nieuwe verkeersbestemming met een breedte van 25 m, waar een randweg met gescheiden rijbanen en een fietspad is toegestaan. De nieuwe infrastructuur leidt tot meer verkeersbewegingen waardoor de situeringswaarde van het perceel wordt aangetast. Op grond van het voorgaande komt Gloudemans tot de conclusie dat [appellant] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan zware planschade leidt door toename van geluid, verkeer, trillingen, aantasting van de privacy, visuele en lichthinder en vermindering van de luchtkwaliteit en situeringswaarde. Gloudemans heeft de gehele woning als woning getaxeerd. In dit verband is in de second-opinion vermeld dat de bed & breakfast in het voorste gedeelte van de woning geen meerwaarde heeft ten opzichte van gebruik van dit gedeelte als onderdeel van een woning voorzien van een afzonderlijk gebruiksgedeelte. Gloudemans heeft de waarde van het perceel van [appellant] getaxeerd op € 635.000,00 onder het oude bestemmingsplan en € 570.000,00 onder het nieuwe bestemmingsplan. De planschade bedraagt volgens Gloudemans dus € 65.000,00. Uitgaande van een aftrek van een bedrag wegens normaal maatschappelijk risico ter grootte van 3% van de waarde onder het oude bestemmingsplan, zijnde een bedrag van € 19.050,00, komt Gloudemans tot een tegemoetkoming van € 45.950,00. 7. In een door het college overgelegde reactie van de SAOZ van 2 maart 2023 op het rapport Gloudemans is het volgende vermeld. Volgens de SAOZ overschat Gloudemans de van het nieuwe bestemmingsplan te verwachten trillinghinder. De SAOZ stelt verder dat uit een bijgevoegde notitie van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant van 23 februari 2023 volgt dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot een zeer duidelijk meetbare geluidstoename op het perceel van [appellant], zoals de SAOZ in haar eerdere advies al had aangenomen. Volgens de SAOZ verschilt zij niet van opvatting met Gloudemans dat dit een zwaar dan wel ernstig planologisch nadeel oplevert. De geluidsnotitie is volgens de SAOZ geen reden om haar eerdere advies aan te passen. De SAOZ kan zich niet vinden in de hoogte van de door Gloudemans bepaalde planschade die ruim 10% bedraagt van de waarde van het perceel van [appellant] vóór het ontstaan van de schade. Volgens de SAOZ is in de second-opinion vermeld dat [appellant] van het nieuwe bestemmingsplan een middelzware planschade lijdt. Volgens de SAOZ past daarbij geen planschade van ruim 10%, zoals Gloudemans heeft bepaald. Verweerschrift 8. Het college heeft als verweerschrift een reactie van de SAOZ van 26 januari 2023 overgelegd. Volgens de reactie van de SAOZ ligt de noordelijke afbuiging van de randweg op een afstand van 260 m westelijk van het perceel van [appellant]. Gezien deze afstand, heeft de SAOZ dit gedeelte van de randweg niet in haar advies betrokken. In de reactie is verder vermeld dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan ter hoogte van het perceel [locatie 1] een absorberend geluidsscherm van 71 m lang en 1 m hoog is opgericht. Hierdoor is de geluidsbelasting op de begane grond van de woning teruggebracht tot maximaal 47 dB en op de verdieping tot maximaal 50 dB. De SAOZ heeft in haar advisering rekening gehouden met een zeer duidelijk merkbare geluidstoename, zowel bij de woning als in de tuin van [appellant]. De SAOZ heeft ook rekening gehouden met een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarbij is zij uitgegaan van het onderzoek dat in het kader van de bestemmingsplanprocedure is opgesteld. Uit dat onderzoek volgt dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot een toename van NO2, PM10 en PM2,5, waarbij de geldende grenswaarden niet worden overschreden. De SAOZ heeft deze verslechtering van de luchtkwaliteit betrokken in haar advies. Uit onderzoek volgt dat de trillinghinder van de nieuwe randweg onder de geldende streefwaarden blijft. De SAOZ heeft echter bij haar advies betrokken dat het nieuwe bestemmingsplan ook op dit punt tot een planologisch nadeel leidt. De SAOZ vermeldt in haar reactie verder dat de planschadezaak over het perceel in de Emmerikstraat niet vergelijkbaar is met de planschadezaak van [appellant]. In de planschadezaak over het perceel in de Emmerikzaak gaat het om planschade door de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk aan de achterzijde van het perceel, terwijl het in deze zaak gaat om planschade als gevolg van de aanleg van een randweg aan de voorzijde van het perceel van [appellant]. Notitie Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant 9. Het college heeft in beroep de door de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant opgestelde ‘Notitie [locatie 1] Heeze’ (hierna ook: de geluidsnotitie) van 23 februari 2023 overgelegd. In de notitie is in een tabel voor de situatie onder het regime van het oude bestemmingsplan de cumulatieve geluidsbelasting van de Leenderweg en de Buldersweg op de zuidelijke voorgevel en de oostelijke en westelijke zijgevels van de woning [locatie 1] vermeld, steeds op 1,5 m en op 4,5 m hoogte. In de tabel is voor de situatie onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan op vergelijkbare wijze de geluidsbelasting van de nieuwe randweg vermeld.

Op grond van dit onderzoek is in het bestemmingsplan de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat bij de aanleg van de randweg over minimaal de lengte van het perceel [locatie 1] te Heeze een funderingsdikte van 0,75 m toegepast moet worden voor de rijbaan die het dichtst bij de woningen aan de Buldersweg ligt. Met deze voorwaarde voldoet het bestemmingsplan volgens het onderzoek aan de van toepassing zijnde streefwaarden. Dit laat volgens de SAOZ onverlet dat [appellant] ook door de schadefactor trillinghinder als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel lijdt. Gloudemans heeft zich volgens de second-opinion op hetzelfde onderzoek gebaseerd en is tot dezelfde conclusie gekomen. 18. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, is het SAOZ-advies van september 2022 dus wel gebaseerd op onderzoeken naar de luchtkwaliteit en trillinghinder. De SAOZ heeft in zoverre voldaan aan de hiervoor onder 10 vermelde maatstaf. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt, ook niet met het rapport van Gloudemans, dat de SAOZ het door deze schadefactoren veroorzaakte planologisch nadeel heeft onderschat. De SAOZ heeft bij haar advisering ook betrokken dat [appellant] planologisch nadeel lijdt door de schadefactor lichthinder. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat zij van het nieuwe bestemmingsplan extra lichthinder ondervindt, maar zij heeft niet onderbouwd, ook niet met het rapport van Gloudemans, waarom de SAOZ deze schadefactor heeft onderschat. 19. De betogen slagen in zoverre niet. Geluid 20. De SAOZ is er volgens haar advies van september 2022 van uitgegaan dat in de nieuwe situatie de geluidsbelasting op de gevels van de woning [locatie 1] niet meer dan 5 dB ten opzichte van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zou toenemen. In haar reactie van 26 januari 2023 heeft de SAOZ vermeld dat door de plaatsing van een geluidsscherm van 71 m lang en 1 m hoog langs de nieuwe randweg de geluidsbelasting op de woning [locatie 1] wordt teruggebracht tot maximaal 47 dB op de begane grond en maximaal 50 dB op de verdieping. Daargelaten de vraag of de SAOZ terecht een vergelijking heeft gemaakt tussen de geluidsbelasting onder het nieuwe planologische regime en de voorkeursgrenswaarde, neemt de Afdeling het volgende in aanmerking. In de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant is in de paragraaf ‘uitgangspunten’ vermeld dat de in de geluidsnotitie vermelde toekomstige geluidsbelasting op de woning [locatie 1] in het peiljaar 2030 is gebaseerd op een door K+ Adviesgroep opgesteld geluidsrapport van 12 december 2016. In dat rapport is ervan uitgegaan dat er een geluidsabsorberend scherm is aangebracht met een lengte van 71 m en een hoogte van 1 m en dat een stil wegdek is aangebracht op de randweg in de vorm van een dunne deklaag B. In de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst is de volgende geluidsbelasting op de woning van [appellant] in 2019, vóór de realisering van de randweg, en op grond van een verkeersprognose voor de randweg in 2030 vermeld. Op de zitting heeft het college het standpunt ingenomen dat de geluidsbelasting op de gevels van de woning [locatie 1], zoals hiervoor weergegeven, juist is vermeld in de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst. 21. Het college heeft op de zitting terecht naar voren gebracht, dat in de geluidsnotitie de feitelijke geluidsbelasting op het perceel van [appellant] in 2019 is vermeld voordat de randweg in gebruik werd genomen. Gelet op de bestemming voor de Buldersweg in het oude bestemmingsplan acht de Afdeling echter aannemelijk dat in dit geval de feitelijke situatie ter plaatse in 2019 niet of nauwelijks afweek van de planologische situatie onder het regime van het oude bestemmingsplan. Voor de geluidhinder op het perceel van [appellant] onder het regime van het oude bestemmingsplan kan daarom worden uitgegaan van de in de geluidsnotitie vermelde geluidsbelasting in 2019. In de geluidsnotitie van de Omgevingsdienst is een aanzienlijk grotere toename van de geluidsbelasting op de woning van [appellant] vermeld dan waarvan de SAOZ is uitgegaan. De Afdeling heeft geen aanleiding om aan de juistheid van de in de geluidsnotitie vermelde toename van de geluidsbelasting te twijfelen. Gezien het voorgaande acht de Afdeling aannemelijk dat de SAOZ de toename van geluidhinder op het perceel van [appellant] en het daarvan te ondervinden planologisch nadeel heeft onderschat. Het college mocht de adviezen van de SAOZ daarom in zoverre niet aan het besluit van 12 oktober 2022 ten grondslag leggen. 22. Het betoog slaagt in zoverre. Situeringswaarde 23. Volgens het SAOZ-advies lijdt [appellant] duidelijk planologisch nadeel door het nieuwe bestemmingsplan door afname van de situeringswaarde van haar perceel. Gloudemans is in de second-opinion tot dezelfde conclusie gekomen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt, ook niet met het rapport van Gloudemans, dat het SAOZ advies op dit punt onjuist of onvolledig is. Het betoog slaagt in zoverre niet. Gelijkheidsbeginsel 24. In de reactie van de SAOZ van 26 januari 2023 is vermeld dat de door [appellant] vermelde planschadezaak aan de Emmerikstraat planschade door nieuwe woningbouw aan de achterzijde van de woning betrof, terwijl deze zaak planschade door de realisering van een randweg aan de voorzijde van de woning betreft. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de beide zaken toch vergelijkbaar zijn. De enkele omstandigheid dat het in deze zaken gaat om planschade als gevolg van hetzelfde bestemmingsplan is daarvoor onvoldoende. Het betoog slaagt ook in zoverre niet.