ECLI:NL:RBZWB:2025:4303

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/428794 / HA ZA 24-642 Vonnis van 9 juli 2025 in de zaak van [verkoper] B.V., te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [verkoper] , advocaat: mr. J.M.J. van der Grinten, tegen 1 [de B.V.] , te [plaats 2] , hierna te noemen: [de B.V.] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,2. [de bestuurder], te [plaats 2] , hierna te noemen: [de bestuurder] , gedaagde partij in conventie, hierna samen te noemen [de kopers] ., advocaat: mr. J.C. Koreman. 1De zaak in het kort 1.1. [verkoper] en [de B.V.] hebben met elkaar een koopovereenkomst gesloten. [de B.V.] heeft volgens [verkoper] niet voldaan aan haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst, waardoor zij een boete van € 45.000,00 verschuldigd is geworden. [de B.V.] betwist dit en stelt dat er andere afspraken zijn gemaakt. De rechtbank gaat uit van de schriftelijke koopovereenkomst die [verkoper] heeft overgelegd. Dat betekent dat [de B.V.] de boete moet betalen. Die boete wordt niet gematigd. [verkoper] stelt dat ook [de bestuurder] als bestuurder/aandeelhouder aansprakelijk is voor betaling van de boete, maar dat is onvoldoende onderbouwd. De vorderingen tegen [de bestuurder] worden daarom afgewezen. Hieronder legt de rechtbank dit oordeel uit.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 februari 2025 met de daarin genoemde stukken; - de conclusie van antwoord in reconventie, met de producties 12 tot en met 17; - de mondelinge behandeling van 28 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de spreekaantekeningen van mr. Koreman namens [de B.V.] en [de bestuurder] . 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [verkoper] is een onderneming die zich onder meer bezig houdt met de verhuur van onroerend goed. 3.2. [de B.V.] is een onderneming die zich richt op de aankoop, ontwikkeling, verkoop van en investering in onroerende zaken. [de bestuurder] is de enig aandeelhouder en bestuurder van [de B.V.] . 3.3. In de zomer van 2024 stond een pand van [verkoper] aan [adres] in [plaats 3] (hierna: het pand) te koop. Het pand werd aangeboden via de makelaar ‘ [makelaarskantoor] ’ in de persoon van de heer [de makelaar] . 3.4. [de bestuurder] (namens [de B.V.] ) is in de zomer van 2024 met [de makelaar] in contact gekomen. Na een mislukte bezichtiging in [plaats 2] met betrekking tot een ander pand, heeft [de bestuurder] in juli 2025 met [de makelaar] het pand in [plaats 3] bezichtigd. [de bestuurder] was zeer geïnteresseerd in het pand en heeft namens [de B.V.] aangegeven het te willen kopen. 3.5. Op 2 augustus 2024 heeft [medewerker] , werkzaam bij [verkoper] , een concept koopovereenkomst toegestuurd aan [de B.V.] . Als reactie hierop heeft [de B.V.] enkel de naam van de notaris laten weten. 3.6. Op 13 augustus 2024 heeft [medewerker] opnieuw een concept van de koopovereenkomst aan [de B.V.] toegestuurd. 3.7. [verkoper] en [de B.V.] hebben eind augustus 2024 een koopovereenkomst voor het pand ondertekend. De koopsom bedroeg € 450.000,00. In de koopovereenkomst staat onder meer in artikel 5.1 en 5.2 dat [de B.V.] uiterlijk 21 augustus 2024 een bankgarantie moet stellen of een waarborgsom moet storten voor een bedrag van € 45.000,00. In artikel 4.1 van de koopovereenkomst staat dat de levering zal plaatsvinden op 15 september 2024. In artikel 11 van de koopovereenkomst staat dat bij ontbinding op grond van een tekortkoming na een daaraan voorafgaande ingebrekestelling, de tekortschietende partij een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. Er zijn geen ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen. 3.8. [verkoper] heeft [de B.V.] op 6 september 2024 aangeschreven en in gebreke gesteld omdat [de B.V.] nog geen bankgarantie had gesteld of een waarborgsom had gestort. [verkoper] heeft [de B.V.] een termijn gegeven tot 12 september 2024 om alsnog aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. 3.9. Op 7 september 2024 heeft [de bestuurder] de volgende e-mail als reactie op deze ingebrekestelling gestuurd: “Zou als bijtekenen koop overeenkomt van oosteinde blijk dat horeca vergunning is ingetrokken daar door willen wij het contract aanlaten passen dat is niet bedoelen dat wij het pand niet gaat kopen maar wij willen 10 procent wel betaling overdracht gaat na de goed keuring van bouwvergunning dus ongeveer tussen 6/9 maanden later” 3.10. Vervolgens heeft [verkoper] op 10 september 2024 gereageerd dat dit niet is besproken, dat het pand een horecabestemming heeft, de horecavergunning persoonlijk is en dat er verder geen voorbehouden zijn gemaakt in de koopovereenkomst. [de bestuurder] heeft hierop geantwoord: “Er is geen propleem met financiering dat klopt ik wil niet moeilijk gaat maken het koop overeenkomt wil ik gaat aanpassen goedkeuring van bouw vergunning en overdracht voor december 2025” 3.11. Opnieuw heeft [verkoper] daarop gereageerd dat dit niet is afgesproken en dat zij de koopovereenkomst niet gaat wijzigen, waarop [de B.V.] antwoordt dat zij wel gaat kopen als het contract wordt aangepast. 3.12. [verkoper] heeft vervolgens een advocaat ingeschakeld. Bij brief van 23 september 2024 is [de B.V.] opnieuw in gebreke gesteld en is aangegeven dat als [de B.V.] na acht dagen nog steeds in gebreke blijft, [verkoper] de koopovereenkomst kan ontbinden en aanspraak kan maken op de boete van 10% van de koopsom. 3.13. In een brief van 4 oktober 2024 heeft de advocaat van [verkoper] aan [de B.V.] geschreven dat [verkoper] de koopovereenkomst ontbindt en wordt [de B.V.] gesommeerd om de boete van € 45.000,00 aan [verkoper] te betalen. 3.14. Op 4 oktober 2024 is namens [de B.V.] een e-mail gestuurd aan de advocaat van [verkoper] . In deze e-mail staat onder meer: “De reden dat de waarborgsom nog niet is betaald is dat we hier andere afspraken over hebben gemaakt. Deze zouden nog worden vastgelegd in /toegevoegd aan de koopovereenkomst. Mondeling is namelijk afgesproken, dat de waarborgsom pas zal worden betaald zodra de bouwvergunning is goedgekeurd. Ter goeder trouw heb ik destijds de eerste versie van de koopovereenkomst getekend. Graag verzoek ik u en uw cliënt nu zorg te dragen voor aanpassing van de overeenkomst – dan wel een addendum op de overeenkomst. Mondeling is destijds afgesproken 9 maanden aan te houden voor het traject van de aanvraag van de bouwvergunning; de datum van betaling van de waarborgsom zou daarmee op 28 mei 2025 komen. Met alle overige voorwaarden van de overeenkomst ben ik wel akkoord, zodat ik verder geen belemmering zien om de verkoop door te laten gaan.” 3.15. [verkoper] heeft [de bestuurder] op 30 oktober 2024 hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor al hetgeen [de B.V.] verschuldigd is aan [verkoper] . 3.16. Partijen hebben (via hun adviseurs/advocaten) contact met elkaar gehad om te kijken of een minnelijke regeling mogelijk was, maar dat is niet gelukt. [verkoper] heeft [de kopers] vervolgens gedagvaard. 3.17. [verkoper] heeft het pand inmiddels verkocht aan een derde.

in conventie 4.1. [verkoper] vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van [de kopers] tot betaling van € 45.000,00, vermeerderd met rente en kosten. 4.2. [verkoper] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [verkoper] en [de B.V.] hebben een koopovereenkomst gesloten. [de B.V.] kwam de verplichtingen uit deze overeenkomst niet na waarna [verkoper] de koopovereenkomst heeft ontbonden. [de B.V.] is op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom, dus € 45.000,00, verschuldigd. [de bestuurder] , als aandeelhouder en bestuurder, handelt onrechtmatig door [de B.V.] niet van financiële middelen te voorzien om de boete te betalen en is daarom aansprakelijk. 4.3. [de kopers] verweer. [de kopers] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verkoper] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verkoper] , met veroordeling van [verkoper] in de kosten van deze procedure. 4.4. [de kopers] voert het volgende aan. [de B.V.] heeft mondeling andere afspraken gemaakt met [verkoper] . [de B.V.] was de waarborgsom nog niet verschuldigd, [verkoper] heeft daarom niet rechtsgeldig ontbonden en [de B.V.] is daarom niet de boete verschuldigd. Voor zover [de B.V.] de boete wel verschuldigd is, dient de boete gematigd te worden. Er is verder geen grond voor een hoofdelijke veroordeling van [de bestuurder] als bestuurder of aandeelhouder. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.6. [de B.V.] heeft bij eis in reconventie – samengevat – gevorderd om: [verkoper] te veroordelen om alsnog haar medewerking te verlenen aan levering van het door [de B.V.] van [verkoper] gekochte pand tegen betaling door [de B.V.] aan [verkoper] van de koopsom van € 450.000; te bepalen dat als [verkoper] geen medewerking hieraan verleent, het vonnis daarvoor in de plaats komt; met veroordeling van [verkoper] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.7. [verkoper] heeft verweer gevoerd. [verkoper] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [de B.V.] en [de bestuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de B.V.] en [de bestuurder] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.8. Ter zitting heeft [de B.V.] haar eis in reconventie ingetrokken.

in conventie Inhoud overeenkomst 5.1. Partijen twisten over de vraag wat zij hebben afgesproken met betrekking tot de (ver)koop van het pand. Volgens [verkoper] zijn alle afspraken daarover vastgelegd in de schriftelijke koopovereenkomst die namens [de B.V.] door [de bestuurder] is ondertekend. Volgens [de kopers] zijn er mondeling andere afspraken gemaakt. 5.2. De rechtbank stelt vast dat [verkoper] ter onderbouwing van haar stellingen een schriftelijke koopovereenkomst heeft overgelegd die ook door [de bestuurder] namens [de B.V.] is getekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat als deze overeenkomst de afspraken tussen partijen juist weergeeft, [de B.V.] een boete verschuldigd is. [de kopers] betwist dat de schriftelijke overeenkomst de afspraken juist weergeeft. Uit artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) volgt dat de schriftelijke koopovereenkomst dwingende bewijskracht heeft. De rechtbank moet er daarom van uitgaan dat de afspraken in de koopovereenkomst, de afspraken zijn zoals partijen zijn overeengekomen. Uit artikel 151 lid 2 Rv volgt dat tegenbewijs tegen dwingend bewijs vrijstaat. Dat tegenbewijs kan ook de stelling inhouden dat de in de koopovereenkomst opgenomen verklaring niet overeenstemt met de werkelijkheid. [de kopers] dient wel voldoende te stellen om tot tegenbewijs te worden toegelaten. De rechtbank is van oordeel dat [de kopers] onvoldoende heeft gesteld. [de kopers] wordt daarom niet tot het leveren van tegenbewijs toegelaten. De rechtbank is als volgt tot dit oordeel gekomen. 5.2.1. [de kopers] wisselt in haar verklaringen wat zij precies mondeling zou hebben afgesproken. Haar verklaringen worden bovendien niet onderbouwd door de onderliggende stukken. Dit blijkt uit het volgende: Nadat [de B.V.] in gebreke is gesteld, antwoordt [de kopers] op 7 september 2024 dat gebleken is dat de horecavergunning is ingetrokken, dat zij daardoor het contract wil laten aanpassen en dat zij de waarborgsom pas wil betalen na goedkeuring van de bouwvergunning, dus ongeveer 6/9 maanden later. Op 10 september 2024 schrijft [de kopers] dat zij de koopovereenkomst graag wil aanpassen met een goedkeuring voor de bouwvergunning en een overdracht voor december 2025 (dus ruim een jaar later). Op 4 oktober 2024 schrijft [de kopers] dat afgesproken zou zijn dat de waarborgsom pas zou hoeven te worden gestort zodra de bouwvergunning is goedgekeurd, dat afgesproken zou zijn om negen maanden aan te houden voor het traject van de aanvraag van de bouwvergunning en dat de datum van betaling van de waarborgsom daarmee op 28 mei 2025 zou komen. In de conclusie van antwoord van 22 januari 2025 stelt [de kopers] zich voor het eerst op het standpunt dat er een tweede koper zou zijn, de heer [de tweede koper] (zijn vennootschap [vennootschap] B.V.), die ook bij de bezichtigingen aanwezig is geweest. [de tweede koper] ( [vennootschap] B.V.) zou zowel de waarborgsom als de koopprijs voldoen. Als ontbindende voorwaarden zouden zowel een feestzaalvergunning als een bouwvergunning zijn gesteld en betaling van de waarborgsom en levering zou niet eerder dan negen maanden na tekenen van de koopovereenkomst plaatsvinden. Omdat [de tweede koper] in het buitenland verbleef en [de makelaar] een snelle handtekening wilde en zelf op het punt stond op vakantie te gaan, is alleen getekend namens [de B.V.] . Na de vakantie van [de makelaar] zou de overeenkomst met beide kopers worden ondertekend. Toen zou zijn afgesproken dat de waarborgsom niet na negen maanden, maar direct na beider ondertekening zou worden betaald. Ter zitting heeft [de bestuurder] verklaard dat [de makelaar] heeft gezegd dat hij kon helpen met de vergunning. Ook zou [de makelaar] na zijn vakantie de koopovereenkomst wijzigen. Die wijziging zag er op dat [de tweede koper] als koper aan de koopovereenkomst moest worden toegevoegd. [de bestuurder] heeft verklaard dat hij de gegevens van [de tweede koper] per WhatsApp aan [de makelaar] heeft gestuurd. Verder heeft [de bestuurder] verklaard dat hij na het tekenen van de koopovereenkomst hoorde over de vergunning van de buren van het pand. Die laatste verklaring lijkt in lijn te zijn met zijn eerste reactie namens [de B.V.] op 7 september 2024. 5.2.2. [de kopers] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij vóór het tekenen van de schriftelijke koopovereenkomst met [verkoper] , haar contractspartij, de afwijkende afspraken heeft besproken. Vast staat dat [verkoper] aan [de kopers] twee concepten van de schriftelijke koopovereenkomst heeft gestuurd, op 2 augustus 2024 en op 13 augustus 2024. [de kopers] heeft naar aanleiding van die concepten niet naar [verkoper] gereageerd – anders dan dat [de kopers] de naam van de notaris heeft doorgegeven. Als de afspraken niet juist waren, had het voor de hand gelegen dat [de kopers] dat aan [verkoper] had laten weten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst door [de bestuurder] namens [de B.V.] was [medewerker] van [verkoper] aanwezig. [de kopers] stelt dat zij aan [medewerker] heeft laten weten dat er met [de makelaar] andere afspraken zijn gemaakt. [verkoper] betwist dit. 5.2.3. [de kopers] stelt dat zij de andere afspraken met [de makelaar] heeft gemaakt. Ter zitting heeft [de bestuurder] dit meerdere keren herhaald. Alleen met [de makelaar] zou hij de andere afspraken hebben besproken. [de makelaar] was de makelaar van [verkoper] . [verkoper] betwist dat [de makelaar] vertegenwoordigingsbevoegd was. [de kopers] heeft onvoldoende gesteld dat [de makelaar] vertegenwoordigingsbevoegd was, althans dat hij die schijn heeft gewekt. Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Als uitgangspunt treedt een makelaar op als bode van zijn opdrachtgever. Schijn van volmachtverlening is in deze gevallen pas aanwezig als er sprake is van bijzondere door [de kopers] te stellen en zo nodig te bewijzen feiten en omstandigheden, op grond waarvan zij heeft aangenomen en mocht aannemen dat makelaar [de makelaar] niet als bode, maar als gevolmachtigde optrad. De rechtbank is van oordeel dat [de kopers] dergelijke bijzondere feiten en omstandigheden niet heeft gesteld. Het enkele feit dat (bijna) alle communicatie via de makelaar is gegaan, is daarvoor onvoldoende. Dat [de bestuurder] bij ondertekening tegen [medewerker] zou hebben gezegd dat [de makelaar] de koopovereenkomst nog zou aanpassen, wordt door [verkoper] betwist (en daarmee ook de door [de kopers] gestelde reactie van [medewerker] ‘dat hij daarover met [de makelaar] contact zou moeten opnemen’). Dat [de makelaar] volgens [de kopers] aangeboden zou hebben om te helpen met de vergunning, zegt niets over zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid. [de kopers] baseert zich verder enkel op de bewoordingen die [de makelaar] gebruikt in zijn schriftelijke verklaring die [verkoper] als productie 12 heeft overgelegd. Daaruit volgen echter geen feiten en omstandigheden op grond waarvan [de kopers] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst gerechtvaardigd heeft aangenomen en mocht aannemen dat [de makelaar] handelde als gevolmachtigde van [verkoper] . Kortom, als al vast zou komen te staan dat [de kopers] met [de makelaar] afwijkende afspraken heeft gemaakt, is [verkoper] daar niet aan gebonden. 5.3. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank ervan uitgaat dat de schriftelijke koopovereenkomst de afspraken tussen partijen juist weergeeft.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt [de B.V.] om aan [verkoper] te betalen een bedrag van € 45.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [de B.V.] om aan [verkoper] te betalen een bedrag van € 1.225,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [de B.V.] in de proceskosten van [verkoper] van € 2.784,19, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.4. veroordeelt [de B.V.] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald, 6.5. veroordeelt [verkoper] in de proceskosten van [de bestuurder] van € 2.747,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.6. veroordeelt [verkoper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe zijn betaald, 6.7. veroordeelt [verkoper] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [verkoper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in reconventie 6.8. veroordeelt [de B.V.] in de proceskosten van € 446,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.9. veroordeelt [de B.V.] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald, in conventie en in reconventie: 6.10. veroordeelt [de B.V.] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [de B.V.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. 6.11. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.12. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025. HR 13 mei 2016, ECLI:NL:HR:2016:848. HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284. Zie HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, r.o. 3.4.1. HR 24 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:484 (Hanzevast/G4)

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/428794 / HA ZA 24-642 Vonnis van 9 juli 2025 in de zaak van [verkoper] B.V., te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [verkoper] , advocaat: mr. J.M.J. van der Grinten, tegen 1 [de B.V.] , te [plaats 2] , hierna te noemen: [de B.V.] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,2. [de bestuurder], te [plaats 2] , hierna te noemen: [de bestuurder] , gedaagde partij in conventie, hierna samen te noemen [de kopers] ., advocaat: mr. J.C. Koreman. 1De zaak in het kort 1.1. [verkoper] en [de B.V.] hebben met elkaar een koopovereenkomst gesloten. [de B.V.] heeft volgens [verkoper] niet voldaan aan haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst, waardoor zij een boete van € 45.000,00 verschuldigd is geworden. [de B.V.] betwist dit en stelt dat er andere afspraken zijn gemaakt. De rechtbank gaat uit van de schriftelijke koopovereenkomst die [verkoper] heeft overgelegd. Dat betekent dat [de B.V.] de boete moet betalen. Die boete wordt niet gematigd. [verkoper] stelt dat ook [de bestuurder] als bestuurder/aandeelhouder aansprakelijk is voor betaling van de boete, maar dat is onvoldoende onderbouwd. De vorderingen tegen [de bestuurder] worden daarom afgewezen. Hieronder legt de rechtbank dit oordeel uit.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 februari 2025 met de daarin genoemde stukken; - de conclusie van antwoord in reconventie, met de producties 12 tot en met 17; - de mondelinge behandeling van 28 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de spreekaantekeningen van mr. Koreman namens [de B.V.] en [de bestuurder] . 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [verkoper] is een onderneming die zich onder meer bezig houdt met de verhuur van onroerend goed. 3.2. [de B.V.] is een onderneming die zich richt op de aankoop, ontwikkeling, verkoop van en investering in onroerende zaken. [de bestuurder] is de enig aandeelhouder en bestuurder van [de B.V.] . 3.3. In de zomer van 2024 stond een pand van [verkoper] aan [adres] in [plaats 3] (hierna: het pand) te koop. Het pand werd aangeboden via de makelaar ‘ [makelaarskantoor] ’ in de persoon van de heer [de makelaar] . 3.4. [de bestuurder] (namens [de B.V.] ) is in de zomer van 2024 met [de makelaar] in contact gekomen. Na een mislukte bezichtiging in [plaats 2] met betrekking tot een ander pand, heeft [de bestuurder] in juli 2025 met [de makelaar] het pand in [plaats 3] bezichtigd. [de bestuurder] was zeer geïnteresseerd in het pand en heeft namens [de B.V.] aangegeven het te willen kopen. 3.5. Op 2 augustus 2024 heeft [medewerker] , werkzaam bij [verkoper] , een concept koopovereenkomst toegestuurd aan [de B.V.] . Als reactie hierop heeft [de B.V.] enkel de naam van de notaris laten weten. 3.6. Op 13 augustus 2024 heeft [medewerker] opnieuw een concept van de koopovereenkomst aan [de B.V.] toegestuurd. 3.7. [verkoper] en [de B.V.] hebben eind augustus 2024 een koopovereenkomst voor het pand ondertekend. De koopsom bedroeg € 450.000,00. In de koopovereenkomst staat onder meer in artikel 5.1 en 5.2 dat [de B.V.] uiterlijk 21 augustus 2024 een bankgarantie moet stellen of een waarborgsom moet storten voor een bedrag van € 45.000,00. In artikel 4.1 van de koopovereenkomst staat dat de levering zal plaatsvinden op 15 september 2024. In artikel 11 van de koopovereenkomst staat dat bij ontbinding op grond van een tekortkoming na een daaraan voorafgaande ingebrekestelling, de tekortschietende partij een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. Er zijn geen ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen. 3.8. [verkoper] heeft [de B.V.] op 6 september 2024 aangeschreven en in gebreke gesteld omdat [de B.V.] nog geen bankgarantie had gesteld of een waarborgsom had gestort. [verkoper] heeft [de B.V.] een termijn gegeven tot 12 september 2024 om alsnog aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. 3.9. Op 7 september 2024 heeft [de bestuurder] de volgende e-mail als reactie op deze ingebrekestelling gestuurd: “Zou als bijtekenen koop overeenkomt van oosteinde blijk dat horeca vergunning is ingetrokken daar door willen wij het contract aanlaten passen dat is niet bedoelen dat wij het pand niet gaat kopen maar wij willen 10 procent wel betaling overdracht gaat na de goed keuring van bouwvergunning dus ongeveer tussen 6/9 maanden later” 3.10. Vervolgens heeft [verkoper] op 10 september 2024 gereageerd dat dit niet is besproken, dat het pand een horecabestemming heeft, de horecavergunning persoonlijk is en dat er verder geen voorbehouden zijn gemaakt in de koopovereenkomst. [de bestuurder] heeft hierop geantwoord: “Er is geen propleem met financiering dat klopt ik wil niet moeilijk gaat maken het koop overeenkomt wil ik gaat aanpassen goedkeuring van bouw vergunning en overdracht voor december 2025” 3.11. Opnieuw heeft [verkoper] daarop gereageerd dat dit niet is afgesproken en dat zij de koopovereenkomst niet gaat wijzigen, waarop [de B.V.] antwoordt dat zij wel gaat kopen als het contract wordt aangepast. 3.12. [verkoper] heeft vervolgens een advocaat ingeschakeld. Bij brief van 23 september 2024 is [de B.V.] opnieuw in gebreke gesteld en is aangegeven dat als [de B.V.] na acht dagen nog steeds in gebreke blijft, [verkoper] de koopovereenkomst kan ontbinden en aanspraak kan maken op de boete van 10% van de koopsom. 3.13. In een brief van 4 oktober 2024 heeft de advocaat van [verkoper] aan [de B.V.] geschreven dat [verkoper] de koopovereenkomst ontbindt en wordt [de B.V.] gesommeerd om de boete van € 45.000,00 aan [verkoper] te betalen. 3.14. Op 4 oktober 2024 is namens [de B.V.] een e-mail gestuurd aan de advocaat van [verkoper] . In deze e-mail staat onder meer: “De reden dat de waarborgsom nog niet is betaald is dat we hier andere afspraken over hebben gemaakt. Deze zouden nog worden vastgelegd in /toegevoegd aan de koopovereenkomst. Mondeling is namelijk afgesproken, dat de waarborgsom pas zal worden betaald zodra de bouwvergunning is goedgekeurd. Ter goeder trouw heb ik destijds de eerste versie van de koopovereenkomst getekend. Graag verzoek ik u en uw cliënt nu zorg te dragen voor aanpassing van de overeenkomst – dan wel een addendum op de overeenkomst. Mondeling is destijds afgesproken 9 maanden aan te houden voor het traject van de aanvraag van de bouwvergunning; de datum van betaling van de waarborgsom zou daarmee op 28 mei 2025 komen. Met alle overige voorwaarden van de overeenkomst ben ik wel akkoord, zodat ik verder geen belemmering zien om de verkoop door te laten gaan.” 3.15. [verkoper] heeft [de bestuurder] op 30 oktober 2024 hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor al hetgeen [de B.V.] verschuldigd is aan [verkoper] . 3.16. Partijen hebben (via hun adviseurs/advocaten) contact met elkaar gehad om te kijken of een minnelijke regeling mogelijk was, maar dat is niet gelukt. [verkoper] heeft [de kopers] vervolgens gedagvaard. 3.17. [verkoper] heeft het pand inmiddels verkocht aan een derde.

in conventie 4.1. [verkoper] vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van [de kopers] tot betaling van € 45.000,00, vermeerderd met rente en kosten. 4.2. [verkoper] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [verkoper] en [de B.V.] hebben een koopovereenkomst gesloten. [de B.V.] kwam de verplichtingen uit deze overeenkomst niet na waarna [verkoper] de koopovereenkomst heeft ontbonden. [de B.V.] is op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom, dus € 45.000,00, verschuldigd. [de bestuurder] , als aandeelhouder en bestuurder, handelt onrechtmatig door [de B.V.] niet van financiële middelen te voorzien om de boete te betalen en is daarom aansprakelijk. 4.3. [de kopers] verweer. [de kopers] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verkoper] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verkoper] , met veroordeling van [verkoper] in de kosten van deze procedure. 4.4. [de kopers] voert het volgende aan. [de B.V.] heeft mondeling andere afspraken gemaakt met [verkoper] . [de B.V.] was de waarborgsom nog niet verschuldigd, [verkoper] heeft daarom niet rechtsgeldig ontbonden en [de B.V.] is daarom niet de boete verschuldigd. Voor zover [de B.V.] de boete wel verschuldigd is, dient de boete gematigd te worden. Er is verder geen grond voor een hoofdelijke veroordeling van [de bestuurder] als bestuurder of aandeelhouder. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.6. [de B.V.] heeft bij eis in reconventie – samengevat – gevorderd om: [verkoper] te veroordelen om alsnog haar medewerking te verlenen aan levering van het door [de B.V.] van [verkoper] gekochte pand tegen betaling door [de B.V.] aan [verkoper] van de koopsom van € 450.000; te bepalen dat als [verkoper] geen medewerking hieraan verleent, het vonnis daarvoor in de plaats komt; met veroordeling van [verkoper] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.7. [verkoper] heeft verweer gevoerd. [verkoper] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [de B.V.] en [de bestuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de B.V.] en [de bestuurder] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.8. Ter zitting heeft [de B.V.] haar eis in reconventie ingetrokken.

in conventie Inhoud overeenkomst 5.1. Partijen twisten over de vraag wat zij hebben afgesproken met betrekking tot de (ver)koop van het pand. Volgens [verkoper] zijn alle afspraken daarover vastgelegd in de schriftelijke koopovereenkomst die namens [de B.V.] door [de bestuurder] is ondertekend. Volgens [de kopers] zijn er mondeling andere afspraken gemaakt. 5.2. De rechtbank stelt vast dat [verkoper] ter onderbouwing van haar stellingen een schriftelijke koopovereenkomst heeft overgelegd die ook door [de bestuurder] namens [de B.V.] is getekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat als deze overeenkomst de afspraken tussen partijen juist weergeeft, [de B.V.] een boete verschuldigd is. [de kopers] betwist dat de schriftelijke overeenkomst de afspraken juist weergeeft. Uit artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) volgt dat de schriftelijke koopovereenkomst dwingende bewijskracht heeft. De rechtbank moet er daarom van uitgaan dat de afspraken in de koopovereenkomst, de afspraken zijn zoals partijen zijn overeengekomen. Uit artikel 151 lid 2 Rv volgt dat tegenbewijs tegen dwingend bewijs vrijstaat. Dat tegenbewijs kan ook de stelling inhouden dat de in de koopovereenkomst opgenomen verklaring niet overeenstemt met de werkelijkheid. [de kopers] dient wel voldoende te stellen om tot tegenbewijs te worden toegelaten. De rechtbank is van oordeel dat [de kopers] onvoldoende heeft gesteld. [de kopers] wordt daarom niet tot het leveren van tegenbewijs toegelaten. De rechtbank is als volgt tot dit oordeel gekomen. 5.2.1. [de kopers] wisselt in haar verklaringen wat zij precies mondeling zou hebben afgesproken. Haar verklaringen worden bovendien niet onderbouwd door de onderliggende stukken. Dit blijkt uit het volgende: Nadat [de B.V.] in gebreke is gesteld, antwoordt [de kopers] op 7 september 2024 dat gebleken is dat de horecavergunning is ingetrokken, dat zij daardoor het contract wil laten aanpassen en dat zij de waarborgsom pas wil betalen na goedkeuring van de bouwvergunning, dus ongeveer 6/9 maanden later. Op 10 september 2024 schrijft [de kopers] dat zij de koopovereenkomst graag wil aanpassen met een goedkeuring voor de bouwvergunning en een overdracht voor december 2025 (dus ruim een jaar later). Op 4 oktober 2024 schrijft [de kopers] dat afgesproken zou zijn dat de waarborgsom pas zou hoeven te worden gestort zodra de bouwvergunning is goedgekeurd, dat afgesproken zou zijn om negen maanden aan te houden voor het traject van de aanvraag van de bouwvergunning en dat de datum van betaling van de waarborgsom daarmee op 28 mei 2025 zou komen. In de conclusie van antwoord van 22 januari 2025 stelt [de kopers] zich voor het eerst op het standpunt dat er een tweede koper zou zijn, de heer [de tweede koper] (zijn vennootschap [vennootschap] B.V.), die ook bij de bezichtigingen aanwezig is geweest. [de tweede koper] ( [vennootschap] B.V.) zou zowel de waarborgsom als de koopprijs voldoen. Als ontbindende voorwaarden zouden zowel een feestzaalvergunning als een bouwvergunning zijn gesteld en betaling van de waarborgsom en levering zou niet eerder dan negen maanden na tekenen van de koopovereenkomst plaatsvinden. Omdat [de tweede koper] in het buitenland verbleef en [de makelaar] een snelle handtekening wilde en zelf op het punt stond op vakantie te gaan, is alleen getekend namens [de B.V.] . Na de vakantie van [de makelaar] zou de overeenkomst met beide kopers worden ondertekend. Toen zou zijn afgesproken dat de waarborgsom niet na negen maanden, maar direct na beider ondertekening zou worden betaald. Ter zitting heeft [de bestuurder] verklaard dat [de makelaar] heeft gezegd dat hij kon helpen met de vergunning. Ook zou [de makelaar] na zijn vakantie de koopovereenkomst wijzigen. Die wijziging zag er op dat [de tweede koper] als koper aan de koopovereenkomst moest worden toegevoegd. [de bestuurder] heeft verklaard dat hij de gegevens van [de tweede koper] per WhatsApp aan [de makelaar] heeft gestuurd. Verder heeft [de bestuurder] verklaard dat hij na het tekenen van de koopovereenkomst hoorde over de vergunning van de buren van het pand. Die laatste verklaring lijkt in lijn te zijn met zijn eerste reactie namens [de B.V.] op 7 september 2024. 5.2.2. [de kopers] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij vóór het tekenen van de schriftelijke koopovereenkomst met [verkoper] , haar contractspartij, de afwijkende afspraken heeft besproken. Vast staat dat [verkoper] aan [de kopers] twee concepten van de schriftelijke koopovereenkomst heeft gestuurd, op 2 augustus 2024 en op 13 augustus 2024. [de kopers] heeft naar aanleiding van die concepten niet naar [verkoper] gereageerd – anders dan dat [de kopers] de naam van de notaris heeft doorgegeven. Als de afspraken niet juist waren, had het voor de hand gelegen dat [de kopers] dat aan [verkoper] had laten weten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst door [de bestuurder] namens [de B.V.] was [medewerker] van [verkoper] aanwezig. [de kopers] stelt dat zij aan [medewerker] heeft laten weten dat er met [de makelaar] andere afspraken zijn gemaakt. [verkoper] betwist dit. 5.2.3. [de kopers] stelt dat zij de andere afspraken met [de makelaar] heeft gemaakt. Ter zitting heeft [de bestuurder] dit meerdere keren herhaald. Alleen met [de makelaar] zou hij de andere afspraken hebben besproken. [de makelaar] was de makelaar van [verkoper] . [verkoper] betwist dat [de makelaar] vertegenwoordigingsbevoegd was. [de kopers] heeft onvoldoende gesteld dat [de makelaar] vertegenwoordigingsbevoegd was, althans dat hij die schijn heeft gewekt. Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Als uitgangspunt treedt een makelaar op als bode van zijn opdrachtgever. Schijn van volmachtverlening is in deze gevallen pas aanwezig als er sprake is van bijzondere door [de kopers] te stellen en zo nodig te bewijzen feiten en omstandigheden, op grond waarvan zij heeft aangenomen en mocht aannemen dat makelaar [de makelaar] niet als bode, maar als gevolmachtigde optrad. De rechtbank is van oordeel dat [de kopers] dergelijke bijzondere feiten en omstandigheden niet heeft gesteld. Het enkele feit dat (bijna) alle communicatie via de makelaar is gegaan, is daarvoor onvoldoende. Dat [de bestuurder] bij ondertekening tegen [medewerker] zou hebben gezegd dat [de makelaar] de koopovereenkomst nog zou aanpassen, wordt door [verkoper] betwist (en daarmee ook de door [de kopers] gestelde reactie van [medewerker] ‘dat hij daarover met [de makelaar] contact zou moeten opnemen’). Dat [de makelaar] volgens [de kopers] aangeboden zou hebben om te helpen met de vergunning, zegt niets over zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid. [de kopers] baseert zich verder enkel op de bewoordingen die [de makelaar] gebruikt in zijn schriftelijke verklaring die [verkoper] als productie 12 heeft overgelegd. Daaruit volgen echter geen feiten en omstandigheden op grond waarvan [de kopers] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst gerechtvaardigd heeft aangenomen en mocht aannemen dat [de makelaar] handelde als gevolmachtigde van [verkoper] . Kortom, als al vast zou komen te staan dat [de kopers] met [de makelaar] afwijkende afspraken heeft gemaakt, is [verkoper] daar niet aan gebonden. 5.3. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank ervan uitgaat dat de schriftelijke koopovereenkomst de afspraken tussen partijen juist weergeeft.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt [de B.V.] om aan [verkoper] te betalen een bedrag van € 45.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [de B.V.] om aan [verkoper] te betalen een bedrag van € 1.225,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis, tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [de B.V.] in de proceskosten van [verkoper] van € 2.784,19, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.4. veroordeelt [de B.V.] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald, 6.5. veroordeelt [verkoper] in de proceskosten van [de bestuurder] van € 2.747,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.6. veroordeelt [verkoper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe zijn betaald, 6.7. veroordeelt [verkoper] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [verkoper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in reconventie 6.8. veroordeelt [de B.V.] in de proceskosten van € 446,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.9. veroordeelt [de B.V.] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald, in conventie en in reconventie: 6.10. veroordeelt [de B.V.] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [de B.V.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. 6.11. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.12. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025. HR 13 mei 2016, ECLI:NL:HR:2016:848. HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284. Zie HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, r.o. 3.4.1. HR 24 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:484 (Hanzevast/G4)

Dat betekent dat [de B.V.] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, dat [verkoper] vervolgens – nadat [de B.V.] in gebreke is gesteld – rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft ontbonden en dat [de B.V.] daarom de boete van € 45.000,00 verschuldigd is. Matiging 5.4. [de kopers] vraagt de rechtbank om de boete te matigen. Matiging van een boete is op grond van artikel 6:94 BW mogelijk als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de rechtbank pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechtbank niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Naar het oordeel van de rechtbank is er in deze zaak geen reden tot matiging. [de B.V.] moet daarom de volledige boete van € 45.000,00 aan [verkoper] betalen. De rechtbank legt dat hierna uit. 5.5. Zowel [verkoper] als [de B.V.] zijn zakelijke partijen. Dat het de eerste vastgoedtransactie van [de B.V.] was, legt onvoldoende gewicht in de schaal. De boete is niet daarom al onaanvaardbaar. Een boete van 10% van de koopsom is een gebruikelijke boete bij de koop van onroerend goed. Dat daar niet over onderhandeld is en dat [verkoper] de overeenkomst heeft opgesteld, maakt de boete naar het oordeel van de rechtbank niet onaanvaardbaar. [de kopers] had de mogelijkheid om op de concept overeenkomst te reageren, maar heeft dit nagelaten. [de kopers] stelt weliswaar dat de boete niet in verhouding staat tot de werkelijk geleden schade (die volgens [de kopers] nihil is), maar die stelling alleen rechtvaardigt geen matiging van de boete. Een boete heeft ook een aansporingsfunctie. Bovendien acht de rechtbank het aannemelijk dat [verkoper] wel schade heeft geleden doordat [de kopers] de koopovereenkomst niet is nagekomen. [verkoper] heeft ter zitting toegelicht dat zij andere deals niet door heeft kunnen laten gaan, omdat zij de waarborgsom nodig had om te kunnen voldoen aan haar verplichtingen. Bestuurdersaansprakelijkheid 5.6. [verkoper] vordert dat [de bestuurder] hoofdelijk aansprakelijk wordt gesteld voor betaling van de boete. Volgens [verkoper] is [de bestuurder] als bestuurder en aandeelhouder van [de B.V.] aansprakelijk, omdat hij [de B.V.] als projectvennootschap niet heeft voorzien van middelen om aan haar verplichtingen te voldoen. Ook heeft [de bestuurder] volgens [verkoper] bewerkstelligd dat [de B.V.] de overeenkomst niet is nagekomen. 5.7. De rechtbank stelt voorop dat de hoofdregel is dat alleen de rechtspersoon aansprakelijk is voor de nakoming van de door haar aangegane verplichtingen. Aansprakelijkheid van de bestuurder is enkel aan de orde in het geval van bijzondere omstandigheden waarbij de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. [verkoper] wijst onder meer op het arrest van de Hoge Raad van 24 maart 2017. In de zaak die heeft geleid tot dit arrest, heeft het hof omstandigheden meegewogen op grond waarvan het heeft geoordeeld dat de bestuurder in kwestie persoonlijk een ernstig verwijt gemaakt kan worden, namelijk omdat de bestuurder heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de vennootschap haar verplichtingen niet kon nakomen terwijl de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de vennootschap geen verhaal zou bieden. Dergelijke omstandigheden heeft [verkoper] niet gesteld althans onvoldoende onderbouwd. 5.8. [verkoper] stelt weliswaar dat [de B.V.] geen verhaal biedt, maar dit is onvoldoende onderbouwd. [de kopers] heeft die stelling gemotiveerd betwist. Volgens [de kopers] is [de B.V.] geen lege projectvennootschap, maar een gezonde holdingmaatschappij die kan beschikken over de winsten van haar werkmaatschappijen. [verkoper] heeft ter nadere onderbouwing van haar standpunt enkel erop gewezen dat [de B.V.] een financiering nodig had om het pand te kunnen afnemen. Dat zegt echter niets over de vraag of [de B.V.] in staat is om de boete van 10% te kunnen voldoen. [verkoper] wijst er op dat de cijfers in de sfeer van [de B.V.] liggen, maar miskent daarmee dat de stelplicht en bewijslijst op haar rust. Ten aanzien van de stelling dat [de bestuurder] ook als aandeelhouder aansprakelijk is, is de rechtbank van oordeel dat [verkoper] deze stelling evenmin (voldoende) heeft onderbouwd. 5.9. Hoofdelijke aansprakelijkheid van [de bestuurder] zal de rechtbank afwijzen. Dat betekent dat alleen [de B.V.] veroordeeld wordt tot betaling van de boete aan [verkoper] . Rente en kosten 5.10. [verkoper] vordert vergoeding van de wettelijke rente over de boete. De wettelijke rente van artikel 6:119 BW wordt toegewezen vanaf 13 oktober 2024, zijnde de datum dat [de B.V.] in verzuim was met betaling van de boete. De wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW – voor zover gevorderd – kan niet worden toegewezen. De wettelijke handelsrente heeft alleen betrekking op de primaire betalingsverplichting uit de handelsovereenkomst en ziet niet op andere geldelijke verplichtingen waartoe zo’n overeenkomst aanleiding kan geven. 5.11. [verkoper] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. [verkoper] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [verkoper] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 1.225,00 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. De gevorderde btw over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, aangezien [verkoper] niet heeft gesteld dat de omzetbelasting voor haar geen verrekenpost vormt en/of dat zij als ondernemer een vrijgestelde prestatie verricht waarop de vordering betrekking heeft. 5.12. [de B.V.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In het feit dat de vorderingen van [verkoper] jegens [de bestuurder] als aandeelhouder/bestuurder worden afgewezen, ziet de rechtbank aanleiding om slechts de helft van de proceskosten toe te wijzen.

Dat betekent dat [de B.V.] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, dat [verkoper] vervolgens – nadat [de B.V.] in gebreke is gesteld – rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft ontbonden en dat [de B.V.] daarom de boete van € 45.000,00 verschuldigd is. Matiging 5.4. [de kopers] vraagt de rechtbank om de boete te matigen. Matiging van een boete is op grond van artikel 6:94 BW mogelijk als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de rechtbank pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechtbank niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Naar het oordeel van de rechtbank is er in deze zaak geen reden tot matiging. [de B.V.] moet daarom de volledige boete van € 45.000,00 aan [verkoper] betalen. De rechtbank legt dat hierna uit. 5.5. Zowel [verkoper] als [de B.V.] zijn zakelijke partijen. Dat het de eerste vastgoedtransactie van [de B.V.] was, legt onvoldoende gewicht in de schaal. De boete is niet daarom al onaanvaardbaar. Een boete van 10% van de koopsom is een gebruikelijke boete bij de koop van onroerend goed. Dat daar niet over onderhandeld is en dat [verkoper] de overeenkomst heeft opgesteld, maakt de boete naar het oordeel van de rechtbank niet onaanvaardbaar. [de kopers] had de mogelijkheid om op de concept overeenkomst te reageren, maar heeft dit nagelaten. [de kopers] stelt weliswaar dat de boete niet in verhouding staat tot de werkelijk geleden schade (die volgens [de kopers] nihil is), maar die stelling alleen rechtvaardigt geen matiging van de boete. Een boete heeft ook een aansporingsfunctie. Bovendien acht de rechtbank het aannemelijk dat [verkoper] wel schade heeft geleden doordat [de kopers] de koopovereenkomst niet is nagekomen. [verkoper] heeft ter zitting toegelicht dat zij andere deals niet door heeft kunnen laten gaan, omdat zij de waarborgsom nodig had om te kunnen voldoen aan haar verplichtingen. Bestuurdersaansprakelijkheid 5.6. [verkoper] vordert dat [de bestuurder] hoofdelijk aansprakelijk wordt gesteld voor betaling van de boete. Volgens [verkoper] is [de bestuurder] als bestuurder en aandeelhouder van [de B.V.] aansprakelijk, omdat hij [de B.V.] als projectvennootschap niet heeft voorzien van middelen om aan haar verplichtingen te voldoen. Ook heeft [de bestuurder] volgens [verkoper] bewerkstelligd dat [de B.V.] de overeenkomst niet is nagekomen. 5.7. De rechtbank stelt voorop dat de hoofdregel is dat alleen de rechtspersoon aansprakelijk is voor de nakoming van de door haar aangegane verplichtingen. Aansprakelijkheid van de bestuurder is enkel aan de orde in het geval van bijzondere omstandigheden waarbij de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. [verkoper] wijst onder meer op het arrest van de Hoge Raad van 24 maart 2017. In de zaak die heeft geleid tot dit arrest, heeft het hof omstandigheden meegewogen op grond waarvan het heeft geoordeeld dat de bestuurder in kwestie persoonlijk een ernstig verwijt gemaakt kan worden, namelijk omdat de bestuurder heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de vennootschap haar verplichtingen niet kon nakomen terwijl de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de vennootschap geen verhaal zou bieden. Dergelijke omstandigheden heeft [verkoper] niet gesteld althans onvoldoende onderbouwd. 5.8. [verkoper] stelt weliswaar dat [de B.V.] geen verhaal biedt, maar dit is onvoldoende onderbouwd. [de kopers] heeft die stelling gemotiveerd betwist. Volgens [de kopers] is [de B.V.] geen lege projectvennootschap, maar een gezonde holdingmaatschappij die kan beschikken over de winsten van haar werkmaatschappijen. [verkoper] heeft ter nadere onderbouwing van haar standpunt enkel erop gewezen dat [de B.V.] een financiering nodig had om het pand te kunnen afnemen. Dat zegt echter niets over de vraag of [de B.V.] in staat is om de boete van 10% te kunnen voldoen. [verkoper] wijst er op dat de cijfers in de sfeer van [de B.V.] liggen, maar miskent daarmee dat de stelplicht en bewijslijst op haar rust. Ten aanzien van de stelling dat [de bestuurder] ook als aandeelhouder aansprakelijk is, is de rechtbank van oordeel dat [verkoper] deze stelling evenmin (voldoende) heeft onderbouwd. 5.9. Hoofdelijke aansprakelijkheid van [de bestuurder] zal de rechtbank afwijzen. Dat betekent dat alleen [de B.V.] veroordeeld wordt tot betaling van de boete aan [verkoper] . Rente en kosten 5.10. [verkoper] vordert vergoeding van de wettelijke rente over de boete. De wettelijke rente van artikel 6:119 BW wordt toegewezen vanaf 13 oktober 2024, zijnde de datum dat [de B.V.] in verzuim was met betaling van de boete. De wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW – voor zover gevorderd – kan niet worden toegewezen. De wettelijke handelsrente heeft alleen betrekking op de primaire betalingsverplichting uit de handelsovereenkomst en ziet niet op andere geldelijke verplichtingen waartoe zo’n overeenkomst aanleiding kan geven. 5.11. [verkoper] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. [verkoper] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [verkoper] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 1.225,00 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. De gevorderde btw over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, aangezien [verkoper] niet heeft gesteld dat de omzetbelasting voor haar geen verrekenpost vormt en/of dat zij als ondernemer een vrijgestelde prestatie verricht waarop de vordering betrekking heeft. 5.12. [de B.V.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In het feit dat de vorderingen van [verkoper] jegens [de bestuurder] als aandeelhouder/bestuurder worden afgewezen, ziet de rechtbank aanleiding om slechts de helft van de proceskosten toe te wijzen.

De proceskosten van [verkoper] worden aldus begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 2.889,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.568,37 : 2 = € 2.784,19 5.13. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5.14. [verkoper] is ten opzichte van [de bestuurder] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In het feit dat [de B.V.] in het ongelijk is gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om slechts de helft van de proceskosten toe te wijzen. De proceskosten van [de bestuurder] worden aldus begroot op: - griffierecht € 2.889,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.495,00 : 2 = € 2.747,50 5.15. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie 5.16. [de B.V.] heeft haar eis in reconventie ingetrokken tijdens de mondelinge behandeling. De rechtbank hoeft de vorderingen in reconventie daarom niet meer te behandelen. 5.17. [verkoper] heeft wel kosten moeten maken in reconventie, doordat [de B.V.] haar vorderingen pas tijdens de mondelinge behandeling heeft ingetrokken. [de B.V.] wordt daarom veroordeeld om de proceskosten (inclusief nakosten) van [verkoper] te betalen. De proceskosten van [verkoper] worden begroot op: - salaris advocaat € 307,00 (1 punt × factor 0,5 × € 614,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 446,00 5.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De proceskosten van [verkoper] worden aldus begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 2.889,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.568,37 : 2 = € 2.784,19 5.13. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5.14. [verkoper] is ten opzichte van [de bestuurder] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In het feit dat [de B.V.] in het ongelijk is gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om slechts de helft van de proceskosten toe te wijzen. De proceskosten van [de bestuurder] worden aldus begroot op: - griffierecht € 2.889,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.495,00 : 2 = € 2.747,50 5.15. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie 5.16. [de B.V.] heeft haar eis in reconventie ingetrokken tijdens de mondelinge behandeling. De rechtbank hoeft de vorderingen in reconventie daarom niet meer te behandelen. 5.17. [verkoper] heeft wel kosten moeten maken in reconventie, doordat [de B.V.] haar vorderingen pas tijdens de mondelinge behandeling heeft ingetrokken. [de B.V.] wordt daarom veroordeeld om de proceskosten (inclusief nakosten) van [verkoper] te betalen. De proceskosten van [verkoper] worden begroot op: - salaris advocaat € 307,00 (1 punt × factor 0,5 × € 614,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 446,00 5.18. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.