ECLI:NL:RBZWB:2024:8148

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11002034 \ CV EXPL 24-1424 Vonnis van 27 november 2024 in de zaak van CARWASH TILBURG B.V., te Tilburg, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Carwash Tilburg, gemachtigden: mr. M.M.H. van Dooren en mr. R.F. Herculeijns, tegen [verhuurder] B.V., te [plaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigden: mr. J.J.F. van de Voort en [gemachtigde] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 5 juni 2024; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de akte houdende producties van [verhuurder] van 3 september 2024; - de akte houdende producties van Carwash Tilburg van 6 september 2024; - de producties van [verhuurder] van 28 mei en 5 september 2024; - de mondelinge behandeling van 10 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de spreekaantekeningen van de gemachtigden van Carwash Tilburg en de spreekaantekeningen van mr. Van de Voort. 1.2. Daarna is vonnis bepaald.

2.1. Carwash Tilburg heeft vanaf 1 april 2013 tot en met 31 maart 2023 van [verhuurder] een autowasstraat en het bijbehorende pand gelegen aan [adres] gehuurd. Op de huurovereenkomst waren van toepassing de Algemene Bepalingen Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen). 2.2. In artikel 6 van de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “Het in 27.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie is vastgesteld op: 6.1: De huurder: € 17.500,- zegge: zeventienduizendvijfhonderd euro 6.2: De heer [naam 1] in privé: € 17.500,- zegge: zeventienduizendvijfhonderd euro 6.3: Mevrouw [naam 2] in privé: € 17.500,- zegge: zeventienduizendvijfhonderd euro (…) 2.3. In artikel 9 lid 2 van de huurovereenkomst is het volgende vermeld: “Bij beëindiging van de huurovereenkomst is de huurder niet verplicht om de wijzigingen aan het gehuurde, waarvoor de verhuurder schriftelijk zijn toestemming heeft verleend, ongedaan te maken en is de verhuurder geen vergoeding verschuldigd aan de huurder met betrekking tot de door de huurder gedane toevoegingen. (…) De huurder zal voor haar rekening zorgdragen voor het benodigde onderhoud (e.e.a. conform opgave leveranciers), en vervanging en wel op een zodanige wijze dat de installaties en machines bij het einde van de huurovereenkomst in optimale staat verkeren. (…) Lid 6: (…) Bij het einde van de huurovereenkomst wordt voor rekening van de huurder aan de verhuurder een deskundigenrapport verstrekt met betrekking tot de milieutechnische toestand van de bodem. (…)” 2.4. In artikel 27 lid 1 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen: Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder een bankgarantie afgeven overeenkomstig een door verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder (…) 2.5. In artikel 34 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen: 34. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 2.6. Op 14 december 2022 heeft de heer [naam 3] , werkzaam als technisch adviseur bij Pro-Wash, de wasinstallatie gecontroleerd. Daarbij heeft hij het volgende geconstateerd: “De Carwash is in werking geplaatst en opgeleverd op 04.10.2010. Wij berekenen een carwashinstallatie van Sonny’s met een afschrijving van 10 jaar. Dat wil zeggen dat in theorie deze installatie reeds twee jaar is afgeschreven. Uit de praktijk ervaren we dat dit niet wil zeggen dat de installatie totaal versleten is. In tegendeel, uit mijn onderzoek is gebleken dat deze installatie goed is onderhouden en netjes verzorgd is. Ik kan stellen dat deze car-wash nog optimaal werkt op dit huidige moment. Tijdens mijn onderzoek bleek dit ook gezien het aantal auto’s die zich aandienden om gewassen te worden. Wetende dat deze installatie doorheen de jaren 500.00 auto’s heeft gewassen kunnen we ook stellen dat dit alles nog prima werkt.” 2.7. Op 25 januari 2023 hebben [verhuurder] , [naam 1] namens Carwash Tilburg en [naam 4] , een adviseur van [naam 1] , een gesprek gehad over de oplevering van de wasstraat. Dit gesprek heeft geresulteerd in een op 30 januari 2023 aan [naam 1] per e-mail verzonden niet limitatieve To Do Lijst (hierna: de To Do Lijst). 2.8. [verhuurder] is op 30 april en 10 mei 2023 overgegaan tot inning van de ten laste van [naam 1] gestelde bankgaranties, zijnde een bedrag van in totaal € 62.275,00. 2.9. Bij aangetekende brief van 1 augustus 2023 is namens Carwash Tilburg [verhuurder] gesommeerd tot terugbetaling van de geïnde bankgaranties. Terugbetaling is uitgebleven. 2.10. Bij e-mailbericht van 16 augustus 2023 heeft [verhuurder] Carwash Tilburg in gebreke gesteld met betrekking tot de naamswijziging van de carwash.

in conventie 3.1. Carwash Tilburg vordert - samengevat - veroordeling van [verhuurder] tot betaling van € 62.275,00, te vermeerderen met € 1.397,75 (exclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke handelsrente, primair over de periode van 10 mei 2023, subsidiair vanaf 1 augustus 2023, meer subsidiair vanaf 11 augustus 2023, telkens tot en met de dag van de volledige betaling, met veroordeling in de proceskosten. 3.2. [verhuurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Carwash Tilburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Carwash Tilburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Carwash Tilburg in de kosten van deze procedure. in reconventie 3.3. [verhuurder] vordert - samengevat - veroordeling van Carwash Tilburg tot betaling van € 28.554,18, € 9.600,00 aan verbeurde boetes inzake de huur en € 69.000,00 aan boetes inzake het niet wijzigen van de statutaire naam, alles te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 22 mei 2024 tot aan de dag van de volledige betaling; veroordeling van Carwash Tilburg om binnen twee weken na betekening van het vonnis haar statutaire- en handelsnaam zodanig te wijzigen dat er geen enkele verwijzing meer is naar Carwash Tilburg, op straffe van een dwangsom; verklaring voor recht dat [verhuurder] een beroep op verrekening toekomt voor een bedrag van € 300,00 voor iedere keer dat Carwash Tilburg de door haar verschuldigde huur in de periode voor 22 mei 2019 niet tijdig en/of niet volledig aan [verhuurder] voldeed; verklaring voor recht dat Carwash Tilburg aansprakelijk is voor alle schade die [verhuurder] heeft geleden, lijdt dan wel zal lijden als gevolg van het feit dat Carwash Tilburg tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [verhuurder] , op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet; veroordeling van Carwash Tilburg in de proceskosten. 3.4. Carwash Tilburg voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.

in conventie en in reconventie 4.1. De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie gelet op de samenhang gezamenlijk beoordelen. Niet-ontvankelijkheid 4.2. [verhuurder] voert primair als verweer dat Carwash Tilburg niet-ontvankelijk is, omdat zij voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding al was ontbonden en de dagvaarding niet is uitgebracht door Carwash Tilburg in liquidatie. 4.3. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] zich gerefereerd ten aanzien van zijn niet-ontvankelijkheidsverweer. De kantonrechter zal overgaan tot een ambtshalve beoordeling van de nietigheid van de dagvaarding, op grond van het bepaalde in artikel 66 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv). In dat artikel is bepaald dat niet-naleving van de voorschriften voor betekening, slechts nietigheid meebrengt voor zover aannemelijk is dat degene voor wie het exploot is bestemd, door het gebrek onredelijk is benadeeld. In artikel 56 lid 3 sub b Rv is bepaald dat het exploot de naam van degene op wiens verzoek de dagvaarding is betekend, vermeldt. 4.4. In artikel 2:19 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) is bepaald dat een rechtspersoon na ontbinding blijft voortbestaan voor zover dit tot vereffening van zijn vermogen nodig is en dat in stukken en aankondigingen die van hem uitgaan, aan zijn naam in liquidatie moet worden toegevoegd. Gelet op de bewoordingen van lid 5 is de kantonrechter van oordeel dat de woorden ‘in liquidatie’ geen onderdeel van de naam worden, zodat de omstandigheid dat deze niet zijn vermeld in de dagvaarding, geen grond is voor nietigheid. Het verweer van [verhuurder] wordt dan ook verworpen. Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, de bankgaranties en schadevergoeding 4.5. Carwash Tilburg legt aan haar vordering ten grondslag dat [verhuurder] de bankgaranties in strijd met de huurovereenkomst heeft geïnd. Carwash Tilburg stelt dat zij de wasstraat heeft opgeleverd in de staat die voldoet aan de bepalingen in de huurovereenkomst. Dat is mede op verzoek van [verhuurder] gecontroleerd door [naam 3] van Pro-Wash en [naam 5] in aanwezigheid van de dochter van [verhuurder] . Volgens de dochter is de To Do Lijst naar tevredenheid opgelost op twee zaken na waarvan Carwash Tilburg mocht aannemen dat [verhuurder] nog bij haar op terug zou komen. [verhuurder] heeft echter geweigerd de bankgaranties bij het einde van de huurovereenkomst te retourneren zonder duidelijk te maken wat er zou schorten aan de wasstraat en/of het pand. 4.6. [verhuurder] betwist dat het gehuurde is opgeleverd in de staat die voldoet aan de bepalingen in de huurovereenkomst. Gesteld wordt dat hij schade heeft geleden als gevolg van een onjuiste oplevering van het gehuurde en dat hij daarom hij de bankgaranties heeft ingeroepen. [verhuurder] doet daarom een beroep op verrekening en hij vordert in reconventie (onder meer) het resterende bedrag aan schadevergoeding, alsmede een schadevergoeding op te maken bij staat. 4.7. In artikel 9 lid 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder voor haar rekening zorg zal dragen voor het benodigde onderhoud (e.e.a. conform opgave leveranciers) en vervanging en wel op een zodanige wijze dat de installaties en machines bij het einde van de huurovereenkomst in “optimale staat” verkeren. 4.8. Bij de uitleg van de afspraken tussen partijen komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-norm). Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. 4.9. Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen gesproken over de totstandkoming en de inhoud van bovengenoemde bepaling. Niet in geschil is dat [verhuurder] de huurovereenkomst heeft opgesteld. [verhuurder] heeft toegelicht dat hij normaal gesproken nooit een bepaling als oplevering in optimale staat opneemt in huurovereenkomsten, maar omdat hij zowel het pand als de wasstraat aan Carwash Tilburg tegen een lagere huurprijs heeft verhuurd, heeft hij deze bepaling opgenomen. In optimale staat betekent zo goed als nieuw en dit is ook zo besproken bij het aangaan van de huurovereenkomst. Carwash heeft betwist dat met [verhuurder] over een oplevering zo goed als nieuw is gesproken. Carwash Tilburg heeft ook aangegeven dat zij niet wist dat de huurprijs lager is vastgesteld dan de prijs aanvankelijk was en wat de waarde was van de wasstraat. Volgens Carwash Tilburg betekende optimale staat niets anders dan dat de wasstraat goed werkte, goed onderhouden en netjes verzorgd was. 4.10. De kantonrechter overweegt dat niet kan worden vastgesteld dat partijen duidelijke afspraken hebben gemaakt over de definitie van het begrip optimale staat. Wel is niet voldoende weersproken dat de bepaling over optimale staat bewust in de huurovereenkomst is opgenomen. In artikel 24 lid 2 van de algemene bepalingen is vermeld dat in het geval er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt, het gehuurde wordt opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering. In dit geval is bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt, zodat deze bepaling van toepassing zou zijn geweest als er geen andere afspraken waren gemaakt. Gelet hierop ligt het voor de hand dat met de bewoordingen “optimale staat” bedoeld wordt dat het gehuurde in ieder geval in betere staat moet worden opgeleverd dan de staat zoals is vermeld in artikel 24 lid 2 van de algemene bepalingen, dus een staat die beter is dan de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak zonder gebreken, behoudens normale slijtage en veroudering. De kantonrechter zal van deze uitleg uitgaan. 4.11. Partijen twisten over de staat van het gehuurde tijdens de oplevering en daarmee ook over de vraag of Carwash Tilburg tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de vraag of [verhuurder] de bankgaranties had mogen inroepen. De To Do Lijst 4.12. Partijen zijn het er wel over eens dat Carwash Tilburg de onderdelen vermeld op de To Do Lijst moest verhelpen c.q. herstellen. Deze lijst zal dan ook als uitgangspunt worden gehanteerd. Weliswaar is deze lijst niet limitatief, maar noch uit de stukken noch uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is gebleken dat aan de lijst voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst nog punten zijn toegevoegd. De kantonrechter zal in het navolgende puntsgewijs de lijst bespreken. Oplevering van de installatie van de wasstraat en punt 13 van de To Do Lijst: Rapport Pro-Wash + nog nader onderzoek door derden 4.13. In artikel 24 lid 8 van de algemene bepalingen is een regeling met betrekking tot de oplevering van het gehuurde opgenomen. Dit artikellid luidt als volgt: “Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde wordt vastgelegd.

4.44. De kantonrechter is op basis van het voorgaande van oordeel dat Carwash Tilburg gedeeltelijk tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de punten 1, 2, 4, 14, 16 en 17 vermeld op de To Do List niet dan wel onvoldoende te herstellen en deze punten niet deugdelijk op te leveren. Ten aanzien van de posten 2, 4 en 16 is Carwash Tilburg aan [verhuurder] een schadevergoeding verschuldigd van in totaal € 16.392,48 (€ 13.007,50, € 1.270,50 en € 2.114,48). 4.45. In conventie heeft Carwash Tilburg betaling gevorderd van een bedrag van € 62.275,00 aan geïnde bankgaranties. Gelet op het verrekeningsverweer van [verhuurder] zal op dit bedrag het schadebedrag van € 16.392,48 in mindering worden gebracht, zodat een bedrag van € 45.882,52 resteert. 4.46. Ten aanzien van de schade vermeld onder de posten 1, 5 en 17 is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk heeft gemaakt en zal een verwijzing naar de schadestaat plaatsvinden. De boetes 4.47. [verhuurder] heeft in reconventie betaling gevorderd van een bedrag van in totaal € 9.600,00 aan verbeurde boetes vanaf 22 mei 2019 op grond van artikel 34 van de algemene bepalingen. Hij stelt daartoe dat Carwash Tilburg 32 maal de huur niet volledig dan wel te laat heeft betaald. 4.48. Carwash Tilburg verweert zich tegen de gevorderde boetes, nu sprake is van schending van de klachtplicht. Verder stelt zij dat sprake is van rechtsverwerking en dat zij daardoor onredelijk is benadeeld. Indien [verhuurder] het eerder kenbaar had gemaakt, had zij haar betaalgedrag kunnen aanpassen. Daarbij komt dat [verhuurder] pas na beëindiging van de huurovereenkomst de boetes vordert, zodat niet kan worden gezegd dat boetes een aansporingsfunctie vervullen, aldus Carwash Tilburg. 4.49. Artikel 6:91 BW omschrijft een boetebeding als ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Het argument van Carwash Tilburg dat er na beëindiging van de huurovereenkomst geen boete meer verschuldigd kan zijn, gaat niet op. Zowel de verplichting om de huur te betalen als de boete die is gekoppeld aan het niet-betalen van de verschuldigde huurtermijnen blijven gelden, ook na beëindiging van de overeenkomst. 4.50. Het verweer van Carwash Tilburg dat sprake is van een schending van de klachtplicht (artikel 6:89 BW) gaat naar het oordeel van de kantonrechter ook niet op. Op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad strekt artikel 6:89 BW ertoe om de schuldenaar die een prestatie heeft verricht, te beschermen omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens met spoed aan de schuldenaar mededeelt. Gelet hierop en op de bewoordingen van de bepaling, daarin wordt gesproken over “een gebrek in de prestatie”, ziet artikel 6:89 BW niet op gevallen waarin is nagelaten de overeengekomen prestatie te verrichten. Gelet op deze strekking ziet het boetebeding niet op een niet tijdige betaling. Het is duidelijk wanneer er betaald moet worden en dus of er wel of niet tijdig betaald is. 4.51. Carwash Tilburg heeft ook een beroep gedaan op rechtsverwerking. Volgens vaste rechtspraak is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zou maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Naar het oordeel van de kantonrechter is het enkele stilzitten waardoor Carwash Tilburg stelt te zijn benadeeld, onvoldoende om als bijzondere omstandigheid te worden aangemerkt. 4.52. Tot slot meent Carwash Tilburg dat de boete moet worden gematigd. Op grond van artikel 6:94 BW kan een bedongen boete slechts worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarvan is sprake als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. 4.53. De kantonrechter stelt vast dat het boetebeding de verschuldigdheid van het boetebedrag aan de enkele overschrijding van de betalingstermijn verbindt, dus een aansporingsfunctie. Die functie kan het boetebeding alleen vervullen indien de huurder zich ervan bewust is dat zij een boete verbeurt bij niet tijdige betaling. Dat is het geval indien zo spoedig mogelijk nadat de boete verschuldigd is geworden een beroep op de verschuldigdheid wordt gedaan. De huurder realiseert zich dan wat de gevolgen zijn van niet-tijdige betaling en wordt gestimuleerd zijn betalingsgedrag in die zin aan te passen dat hij de huurtermijnen wel tijdig gaat betalen. In dit geval heeft [verhuurder] pas na jaren, zelfs nadat de huurovereenkomst is geëindigd, een beroep gedaan op het boetebeding. Hiermee heeft [verhuurder] de aansporingsfunctie miskend en Carwash Tilburg de mogelijkheid ontnomen om haar betalingsgedrag aan te passen. Carwash heeft er dan ook terecht op gewezen dat de functie van het beding zich niet verdraagt met het pas na geruime tijd aanspraak maken op verbeurde boetebedragen. Verder is niet aannemelijk is geworden dat [verhuurder] substantiële schade heeft geleden door de te late huurbetalingen. Op grond van het voorgaande ziet de kantonrechter reden om de gevorderde boete fors matigen, en wel tot een bedrag van € 600,00 (tweemaal het boetebedrag van € 300,00). Verrekening van de boete 4.54. [verhuurder] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat hem een beroep op verrekening toekomt van € 300,- voor iedere keer dat Carwash Tilburg de huur in de periode vóór 22 mei 2019 niet tijdig en/of niet volledig heeft betaald. Een eventuele matiging heeft hierop volgens [verhuurder] geen invloed. Omdat vaststaat dat er boetes zijn verbeurd, kunnen de verbeurde boetes volledig worden verrekend met de vordering in conventie. Een eventuele matiging is slechts van toepassing op de veroordeling tot betaling van de geldboetes en niet op de verrekening van de boetes over de periode vóór 22 mei 2019. 4.55. De kantonrechter ziet dat, net als Carwash Tilburg, anders. Dat Carwash Tilburg te laat heeft betaald en dat zij daarom een boete aan [verhuurder] is verschuldigd, is niet in geschil. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.53 de boete gematigd tot een bedrag van € 600,00. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft zij daarmee ook de aanspraak op de boetes gematigd tot genoemd bedrag. Op grond van artikel 6:127 BW jo artikel 6:136 BW kan het bedrag van € 600,00 worden verrekend met de conventionele vordering en de kantonrechter zal daartoe overgaan. Voor een verrekening van boetes is voor het overige geen ruimte. De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. Wijziging statutaire naam 4.56. [verhuurder] heeft daarnaast een bedrag van € 69.000,00 ter zake verbeurde boetes gevorderd vanwege het niet wijzigen van de statutaire naam.

4.61. Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] ten onrechte het volledige bedrag aan bankgaranties heeft geïnd. Gelet op alles wat hiervoor is overwogen en de tekortkomingen van Carwash Tilburg in de nakoming van de huurovereenkomst, dient [verhuurder] na verrekening een bedrag van in totaal € 45.282,52 aan Carwash Tilburg te betalen. De kantonrechter acht dit bedrag toewijsbaar. Wettelijke rente 4.62. Carwash Tilburg heeft over de terugbetaling van de bankgaranties de wettelijke handelsrente gevorderd. Artikel 6:119a BW is niet van toepassing op een vordering tot betaling van een bedrag bij wijze van schadeloosstelling, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag worden toegewezen. Uitvoerbaar bij voorraad 4.63. Carwash Tilburg vraagt de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld. [verhuurder] is het hier niet mee eens en voert verweer. 4.64. De kantonrechter moet de belangen van partijen afwegen. Het uitgangspunt is dat Carwash Tilburg bij de veroordeling tot betaling van een geldsom belang heeft om de uitspraak meteen uit te kunnen laten voeren. Het daartegenover gestelde risico dat een betaalde geldsom niet kan worden terugbetaald, zal [verhuurder] concreet moeten maken. Dat de uitvoering van de uitspraak mogelijk ingrijpende gevolgen heeft die moeilijk zijn terug te draaien, is op zichzelf geen reden om een uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het is een omstandigheid die de kantonrechter moet meewegen. [verhuurder] heeft in dit kader aangevoerd dat zij heropening van de vereffening van Carwash Tilburg zou moeten vragen om hoger beroep in te kunnen stellen. De kantonrechter ziet niet in waarom dat een benadeling van de belangen van [verhuurder] zou zijn. Op grond van artikel 2:23c BW kan de vereffening op verzoek worden heropend, indien na het tijdstip waarop de rechtspersoon is opgehouden te bestaan nog een schuldeiser of gerechtigde tot het saldo opkomt of van het bestaan van een bate blijkt. Dit kan [verhuurder] derhalve verzoeken aan de rechtbank. Dat een dergelijke procedure kosten met zich brengt, is vervelend maar dient niet als doorslaggevend te worden beschouwd. Op grond van het voorgaande heeft Carwash Tilburg haar belang om de uitspraak meteen te laten uitvoeren voldoende aannemelijk gemaakt, zodat de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten 4.65. Carwash Tilburg vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. De proceskosten 4.66. [verhuurder] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Carwash Tilburg worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 115,22 - griffierecht € 1.409,00 - salaris gemachtigde € 1.630,00 (2 punten × € 815,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.289,22 4.67. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4.68. Carwash Tilburg is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 339,00 (2 punten × factor 0,5 × € 339,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 474,00

De kantonrechter in conventie 5.1. veroordeelt [verhuurder] om aan Carwash Tilburg te betalen een bedrag van € 45.282,52, te vermeerderen met € 1.233,83 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 45.282,52, met ingang van 10 mei 2023, tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 3.289,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in reconventie 5.3. veroordeelt Carwash Tilburg om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar statutaire- en handelsnaam zodanig te wijzigen dat er geen enkele verwijzing meer is naar Carwash Tilburg, 5.4. veroordeelt Carwash Tilburg in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Carwash Tilburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart voor recht dat Carwash Tilburg aansprakelijk is voor alle schade die [verhuurder] heeft geleden, lijdt dan wel zal lijden als gevolg van het feit dat Carwash Tilburg tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [verhuurder] , op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet, ter zake de volgende in de To Do Lijst vermelde punten: 1. het Bodemrapport, 5. de vloer voor en in de wasstraat, 17. het rapport Vloeistofdichtheid vloer wasstraat, in conventie en in reconventie 5.6. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.7. verklaart de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024. HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1536, onder verwijzing naar HR 23 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ3531.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11002034 \ CV EXPL 24-1424 Vonnis van 27 november 2024 in de zaak van CARWASH TILBURG B.V., te Tilburg, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Carwash Tilburg, gemachtigden: mr. M.M.H. van Dooren en mr. R.F. Herculeijns, tegen [verhuurder] B.V., te [plaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigden: mr. J.J.F. van de Voort en [gemachtigde] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 5 juni 2024; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de akte houdende producties van [verhuurder] van 3 september 2024; - de akte houdende producties van Carwash Tilburg van 6 september 2024; - de producties van [verhuurder] van 28 mei en 5 september 2024; - de mondelinge behandeling van 10 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de spreekaantekeningen van de gemachtigden van Carwash Tilburg en de spreekaantekeningen van mr. Van de Voort. 1.2. Daarna is vonnis bepaald.

2.1. Carwash Tilburg heeft vanaf 1 april 2013 tot en met 31 maart 2023 van [verhuurder] een autowasstraat en het bijbehorende pand gelegen aan [adres] gehuurd. Op de huurovereenkomst waren van toepassing de Algemene Bepalingen Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen). 2.2. In artikel 6 van de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “Het in 27.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie is vastgesteld op: 6.1: De huurder: € 17.500,- zegge: zeventienduizendvijfhonderd euro 6.2: De heer [naam 1] in privé: € 17.500,- zegge: zeventienduizendvijfhonderd euro 6.3: Mevrouw [naam 2] in privé: € 17.500,- zegge: zeventienduizendvijfhonderd euro (…) 2.3. In artikel 9 lid 2 van de huurovereenkomst is het volgende vermeld: “Bij beëindiging van de huurovereenkomst is de huurder niet verplicht om de wijzigingen aan het gehuurde, waarvoor de verhuurder schriftelijk zijn toestemming heeft verleend, ongedaan te maken en is de verhuurder geen vergoeding verschuldigd aan de huurder met betrekking tot de door de huurder gedane toevoegingen. (…) De huurder zal voor haar rekening zorgdragen voor het benodigde onderhoud (e.e.a. conform opgave leveranciers), en vervanging en wel op een zodanige wijze dat de installaties en machines bij het einde van de huurovereenkomst in optimale staat verkeren. (…) Lid 6: (…) Bij het einde van de huurovereenkomst wordt voor rekening van de huurder aan de verhuurder een deskundigenrapport verstrekt met betrekking tot de milieutechnische toestand van de bodem. (…)” 2.4. In artikel 27 lid 1 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen: Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder een bankgarantie afgeven overeenkomstig een door verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder (…) 2.5. In artikel 34 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen: 34. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 2.6. Op 14 december 2022 heeft de heer [naam 3] , werkzaam als technisch adviseur bij Pro-Wash, de wasinstallatie gecontroleerd. Daarbij heeft hij het volgende geconstateerd: “De Carwash is in werking geplaatst en opgeleverd op 04.10.2010. Wij berekenen een carwashinstallatie van Sonny’s met een afschrijving van 10 jaar. Dat wil zeggen dat in theorie deze installatie reeds twee jaar is afgeschreven. Uit de praktijk ervaren we dat dit niet wil zeggen dat de installatie totaal versleten is. In tegendeel, uit mijn onderzoek is gebleken dat deze installatie goed is onderhouden en netjes verzorgd is. Ik kan stellen dat deze car-wash nog optimaal werkt op dit huidige moment. Tijdens mijn onderzoek bleek dit ook gezien het aantal auto’s die zich aandienden om gewassen te worden. Wetende dat deze installatie doorheen de jaren 500.00 auto’s heeft gewassen kunnen we ook stellen dat dit alles nog prima werkt.” 2.7. Op 25 januari 2023 hebben [verhuurder] , [naam 1] namens Carwash Tilburg en [naam 4] , een adviseur van [naam 1] , een gesprek gehad over de oplevering van de wasstraat. Dit gesprek heeft geresulteerd in een op 30 januari 2023 aan [naam 1] per e-mail verzonden niet limitatieve To Do Lijst (hierna: de To Do Lijst). 2.8. [verhuurder] is op 30 april en 10 mei 2023 overgegaan tot inning van de ten laste van [naam 1] gestelde bankgaranties, zijnde een bedrag van in totaal € 62.275,00. 2.9. Bij aangetekende brief van 1 augustus 2023 is namens Carwash Tilburg [verhuurder] gesommeerd tot terugbetaling van de geïnde bankgaranties. Terugbetaling is uitgebleven. 2.10. Bij e-mailbericht van 16 augustus 2023 heeft [verhuurder] Carwash Tilburg in gebreke gesteld met betrekking tot de naamswijziging van de carwash.

in conventie 3.1. Carwash Tilburg vordert - samengevat - veroordeling van [verhuurder] tot betaling van € 62.275,00, te vermeerderen met € 1.397,75 (exclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke handelsrente, primair over de periode van 10 mei 2023, subsidiair vanaf 1 augustus 2023, meer subsidiair vanaf 11 augustus 2023, telkens tot en met de dag van de volledige betaling, met veroordeling in de proceskosten. 3.2. [verhuurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Carwash Tilburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Carwash Tilburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Carwash Tilburg in de kosten van deze procedure. in reconventie 3.3. [verhuurder] vordert - samengevat - veroordeling van Carwash Tilburg tot betaling van € 28.554,18, € 9.600,00 aan verbeurde boetes inzake de huur en € 69.000,00 aan boetes inzake het niet wijzigen van de statutaire naam, alles te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 22 mei 2024 tot aan de dag van de volledige betaling; veroordeling van Carwash Tilburg om binnen twee weken na betekening van het vonnis haar statutaire- en handelsnaam zodanig te wijzigen dat er geen enkele verwijzing meer is naar Carwash Tilburg, op straffe van een dwangsom; verklaring voor recht dat [verhuurder] een beroep op verrekening toekomt voor een bedrag van € 300,00 voor iedere keer dat Carwash Tilburg de door haar verschuldigde huur in de periode voor 22 mei 2019 niet tijdig en/of niet volledig aan [verhuurder] voldeed; verklaring voor recht dat Carwash Tilburg aansprakelijk is voor alle schade die [verhuurder] heeft geleden, lijdt dan wel zal lijden als gevolg van het feit dat Carwash Tilburg tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [verhuurder] , op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet; veroordeling van Carwash Tilburg in de proceskosten. 3.4. Carwash Tilburg voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.

in conventie en in reconventie 4.1. De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie gelet op de samenhang gezamenlijk beoordelen. Niet-ontvankelijkheid 4.2. [verhuurder] voert primair als verweer dat Carwash Tilburg niet-ontvankelijk is, omdat zij voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding al was ontbonden en de dagvaarding niet is uitgebracht door Carwash Tilburg in liquidatie. 4.3. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] zich gerefereerd ten aanzien van zijn niet-ontvankelijkheidsverweer. De kantonrechter zal overgaan tot een ambtshalve beoordeling van de nietigheid van de dagvaarding, op grond van het bepaalde in artikel 66 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv). In dat artikel is bepaald dat niet-naleving van de voorschriften voor betekening, slechts nietigheid meebrengt voor zover aannemelijk is dat degene voor wie het exploot is bestemd, door het gebrek onredelijk is benadeeld. In artikel 56 lid 3 sub b Rv is bepaald dat het exploot de naam van degene op wiens verzoek de dagvaarding is betekend, vermeldt. 4.4. In artikel 2:19 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) is bepaald dat een rechtspersoon na ontbinding blijft voortbestaan voor zover dit tot vereffening van zijn vermogen nodig is en dat in stukken en aankondigingen die van hem uitgaan, aan zijn naam in liquidatie moet worden toegevoegd. Gelet op de bewoordingen van lid 5 is de kantonrechter van oordeel dat de woorden ‘in liquidatie’ geen onderdeel van de naam worden, zodat de omstandigheid dat deze niet zijn vermeld in de dagvaarding, geen grond is voor nietigheid. Het verweer van [verhuurder] wordt dan ook verworpen. Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, de bankgaranties en schadevergoeding 4.5. Carwash Tilburg legt aan haar vordering ten grondslag dat [verhuurder] de bankgaranties in strijd met de huurovereenkomst heeft geïnd. Carwash Tilburg stelt dat zij de wasstraat heeft opgeleverd in de staat die voldoet aan de bepalingen in de huurovereenkomst. Dat is mede op verzoek van [verhuurder] gecontroleerd door [naam 3] van Pro-Wash en [naam 5] in aanwezigheid van de dochter van [verhuurder] . Volgens de dochter is de To Do Lijst naar tevredenheid opgelost op twee zaken na waarvan Carwash Tilburg mocht aannemen dat [verhuurder] nog bij haar op terug zou komen. [verhuurder] heeft echter geweigerd de bankgaranties bij het einde van de huurovereenkomst te retourneren zonder duidelijk te maken wat er zou schorten aan de wasstraat en/of het pand. 4.6. [verhuurder] betwist dat het gehuurde is opgeleverd in de staat die voldoet aan de bepalingen in de huurovereenkomst. Gesteld wordt dat hij schade heeft geleden als gevolg van een onjuiste oplevering van het gehuurde en dat hij daarom hij de bankgaranties heeft ingeroepen. [verhuurder] doet daarom een beroep op verrekening en hij vordert in reconventie (onder meer) het resterende bedrag aan schadevergoeding, alsmede een schadevergoeding op te maken bij staat. 4.7. In artikel 9 lid 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder voor haar rekening zorg zal dragen voor het benodigde onderhoud (e.e.a. conform opgave leveranciers) en vervanging en wel op een zodanige wijze dat de installaties en machines bij het einde van de huurovereenkomst in “optimale staat” verkeren. 4.8. Bij de uitleg van de afspraken tussen partijen komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-norm). Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. 4.9. Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen gesproken over de totstandkoming en de inhoud van bovengenoemde bepaling. Niet in geschil is dat [verhuurder] de huurovereenkomst heeft opgesteld. [verhuurder] heeft toegelicht dat hij normaal gesproken nooit een bepaling als oplevering in optimale staat opneemt in huurovereenkomsten, maar omdat hij zowel het pand als de wasstraat aan Carwash Tilburg tegen een lagere huurprijs heeft verhuurd, heeft hij deze bepaling opgenomen. In optimale staat betekent zo goed als nieuw en dit is ook zo besproken bij het aangaan van de huurovereenkomst. Carwash heeft betwist dat met [verhuurder] over een oplevering zo goed als nieuw is gesproken. Carwash Tilburg heeft ook aangegeven dat zij niet wist dat de huurprijs lager is vastgesteld dan de prijs aanvankelijk was en wat de waarde was van de wasstraat. Volgens Carwash Tilburg betekende optimale staat niets anders dan dat de wasstraat goed werkte, goed onderhouden en netjes verzorgd was. 4.10. De kantonrechter overweegt dat niet kan worden vastgesteld dat partijen duidelijke afspraken hebben gemaakt over de definitie van het begrip optimale staat. Wel is niet voldoende weersproken dat de bepaling over optimale staat bewust in de huurovereenkomst is opgenomen. In artikel 24 lid 2 van de algemene bepalingen is vermeld dat in het geval er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt, het gehuurde wordt opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering. In dit geval is bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt, zodat deze bepaling van toepassing zou zijn geweest als er geen andere afspraken waren gemaakt. Gelet hierop ligt het voor de hand dat met de bewoordingen “optimale staat” bedoeld wordt dat het gehuurde in ieder geval in betere staat moet worden opgeleverd dan de staat zoals is vermeld in artikel 24 lid 2 van de algemene bepalingen, dus een staat die beter is dan de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak zonder gebreken, behoudens normale slijtage en veroudering. De kantonrechter zal van deze uitleg uitgaan. 4.11. Partijen twisten over de staat van het gehuurde tijdens de oplevering en daarmee ook over de vraag of Carwash Tilburg tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de vraag of [verhuurder] de bankgaranties had mogen inroepen. De To Do Lijst 4.12. Partijen zijn het er wel over eens dat Carwash Tilburg de onderdelen vermeld op de To Do Lijst moest verhelpen c.q. herstellen. Deze lijst zal dan ook als uitgangspunt worden gehanteerd. Weliswaar is deze lijst niet limitatief, maar noch uit de stukken noch uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is gebleken dat aan de lijst voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst nog punten zijn toegevoegd. De kantonrechter zal in het navolgende puntsgewijs de lijst bespreken. Oplevering van de installatie van de wasstraat en punt 13 van de To Do Lijst: Rapport Pro-Wash + nog nader onderzoek door derden 4.13. In artikel 24 lid 8 van de algemene bepalingen is een regeling met betrekking tot de oplevering van het gehuurde opgenomen. Dit artikellid luidt als volgt: “Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde wordt vastgelegd.

4.44. De kantonrechter is op basis van het voorgaande van oordeel dat Carwash Tilburg gedeeltelijk tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de punten 1, 2, 4, 14, 16 en 17 vermeld op de To Do List niet dan wel onvoldoende te herstellen en deze punten niet deugdelijk op te leveren. Ten aanzien van de posten 2, 4 en 16 is Carwash Tilburg aan [verhuurder] een schadevergoeding verschuldigd van in totaal € 16.392,48 (€ 13.007,50, € 1.270,50 en € 2.114,48). 4.45. In conventie heeft Carwash Tilburg betaling gevorderd van een bedrag van € 62.275,00 aan geïnde bankgaranties. Gelet op het verrekeningsverweer van [verhuurder] zal op dit bedrag het schadebedrag van € 16.392,48 in mindering worden gebracht, zodat een bedrag van € 45.882,52 resteert. 4.46. Ten aanzien van de schade vermeld onder de posten 1, 5 en 17 is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk heeft gemaakt en zal een verwijzing naar de schadestaat plaatsvinden. De boetes 4.47. [verhuurder] heeft in reconventie betaling gevorderd van een bedrag van in totaal € 9.600,00 aan verbeurde boetes vanaf 22 mei 2019 op grond van artikel 34 van de algemene bepalingen. Hij stelt daartoe dat Carwash Tilburg 32 maal de huur niet volledig dan wel te laat heeft betaald. 4.48. Carwash Tilburg verweert zich tegen de gevorderde boetes, nu sprake is van schending van de klachtplicht. Verder stelt zij dat sprake is van rechtsverwerking en dat zij daardoor onredelijk is benadeeld. Indien [verhuurder] het eerder kenbaar had gemaakt, had zij haar betaalgedrag kunnen aanpassen. Daarbij komt dat [verhuurder] pas na beëindiging van de huurovereenkomst de boetes vordert, zodat niet kan worden gezegd dat boetes een aansporingsfunctie vervullen, aldus Carwash Tilburg. 4.49. Artikel 6:91 BW omschrijft een boetebeding als ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Het argument van Carwash Tilburg dat er na beëindiging van de huurovereenkomst geen boete meer verschuldigd kan zijn, gaat niet op. Zowel de verplichting om de huur te betalen als de boete die is gekoppeld aan het niet-betalen van de verschuldigde huurtermijnen blijven gelden, ook na beëindiging van de overeenkomst. 4.50. Het verweer van Carwash Tilburg dat sprake is van een schending van de klachtplicht (artikel 6:89 BW) gaat naar het oordeel van de kantonrechter ook niet op. Op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad strekt artikel 6:89 BW ertoe om de schuldenaar die een prestatie heeft verricht, te beschermen omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens met spoed aan de schuldenaar mededeelt. Gelet hierop en op de bewoordingen van de bepaling, daarin wordt gesproken over “een gebrek in de prestatie”, ziet artikel 6:89 BW niet op gevallen waarin is nagelaten de overeengekomen prestatie te verrichten. Gelet op deze strekking ziet het boetebeding niet op een niet tijdige betaling. Het is duidelijk wanneer er betaald moet worden en dus of er wel of niet tijdig betaald is. 4.51. Carwash Tilburg heeft ook een beroep gedaan op rechtsverwerking. Volgens vaste rechtspraak is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zou maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Naar het oordeel van de kantonrechter is het enkele stilzitten waardoor Carwash Tilburg stelt te zijn benadeeld, onvoldoende om als bijzondere omstandigheid te worden aangemerkt. 4.52. Tot slot meent Carwash Tilburg dat de boete moet worden gematigd. Op grond van artikel 6:94 BW kan een bedongen boete slechts worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarvan is sprake als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. 4.53. De kantonrechter stelt vast dat het boetebeding de verschuldigdheid van het boetebedrag aan de enkele overschrijding van de betalingstermijn verbindt, dus een aansporingsfunctie. Die functie kan het boetebeding alleen vervullen indien de huurder zich ervan bewust is dat zij een boete verbeurt bij niet tijdige betaling. Dat is het geval indien zo spoedig mogelijk nadat de boete verschuldigd is geworden een beroep op de verschuldigdheid wordt gedaan. De huurder realiseert zich dan wat de gevolgen zijn van niet-tijdige betaling en wordt gestimuleerd zijn betalingsgedrag in die zin aan te passen dat hij de huurtermijnen wel tijdig gaat betalen. In dit geval heeft [verhuurder] pas na jaren, zelfs nadat de huurovereenkomst is geëindigd, een beroep gedaan op het boetebeding. Hiermee heeft [verhuurder] de aansporingsfunctie miskend en Carwash Tilburg de mogelijkheid ontnomen om haar betalingsgedrag aan te passen. Carwash heeft er dan ook terecht op gewezen dat de functie van het beding zich niet verdraagt met het pas na geruime tijd aanspraak maken op verbeurde boetebedragen. Verder is niet aannemelijk is geworden dat [verhuurder] substantiële schade heeft geleden door de te late huurbetalingen. Op grond van het voorgaande ziet de kantonrechter reden om de gevorderde boete fors matigen, en wel tot een bedrag van € 600,00 (tweemaal het boetebedrag van € 300,00). Verrekening van de boete 4.54. [verhuurder] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat hem een beroep op verrekening toekomt van € 300,- voor iedere keer dat Carwash Tilburg de huur in de periode vóór 22 mei 2019 niet tijdig en/of niet volledig heeft betaald. Een eventuele matiging heeft hierop volgens [verhuurder] geen invloed. Omdat vaststaat dat er boetes zijn verbeurd, kunnen de verbeurde boetes volledig worden verrekend met de vordering in conventie. Een eventuele matiging is slechts van toepassing op de veroordeling tot betaling van de geldboetes en niet op de verrekening van de boetes over de periode vóór 22 mei 2019. 4.55. De kantonrechter ziet dat, net als Carwash Tilburg, anders. Dat Carwash Tilburg te laat heeft betaald en dat zij daarom een boete aan [verhuurder] is verschuldigd, is niet in geschil. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.53 de boete gematigd tot een bedrag van € 600,00. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft zij daarmee ook de aanspraak op de boetes gematigd tot genoemd bedrag. Op grond van artikel 6:127 BW jo artikel 6:136 BW kan het bedrag van € 600,00 worden verrekend met de conventionele vordering en de kantonrechter zal daartoe overgaan. Voor een verrekening van boetes is voor het overige geen ruimte. De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. Wijziging statutaire naam 4.56. [verhuurder] heeft daarnaast een bedrag van € 69.000,00 ter zake verbeurde boetes gevorderd vanwege het niet wijzigen van de statutaire naam.

4.61. Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] ten onrechte het volledige bedrag aan bankgaranties heeft geïnd. Gelet op alles wat hiervoor is overwogen en de tekortkomingen van Carwash Tilburg in de nakoming van de huurovereenkomst, dient [verhuurder] na verrekening een bedrag van in totaal € 45.282,52 aan Carwash Tilburg te betalen. De kantonrechter acht dit bedrag toewijsbaar. Wettelijke rente 4.62. Carwash Tilburg heeft over de terugbetaling van de bankgaranties de wettelijke handelsrente gevorderd. Artikel 6:119a BW is niet van toepassing op een vordering tot betaling van een bedrag bij wijze van schadeloosstelling, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag worden toegewezen. Uitvoerbaar bij voorraad 4.63. Carwash Tilburg vraagt de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld. [verhuurder] is het hier niet mee eens en voert verweer. 4.64. De kantonrechter moet de belangen van partijen afwegen. Het uitgangspunt is dat Carwash Tilburg bij de veroordeling tot betaling van een geldsom belang heeft om de uitspraak meteen uit te kunnen laten voeren. Het daartegenover gestelde risico dat een betaalde geldsom niet kan worden terugbetaald, zal [verhuurder] concreet moeten maken. Dat de uitvoering van de uitspraak mogelijk ingrijpende gevolgen heeft die moeilijk zijn terug te draaien, is op zichzelf geen reden om een uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het is een omstandigheid die de kantonrechter moet meewegen. [verhuurder] heeft in dit kader aangevoerd dat zij heropening van de vereffening van Carwash Tilburg zou moeten vragen om hoger beroep in te kunnen stellen. De kantonrechter ziet niet in waarom dat een benadeling van de belangen van [verhuurder] zou zijn. Op grond van artikel 2:23c BW kan de vereffening op verzoek worden heropend, indien na het tijdstip waarop de rechtspersoon is opgehouden te bestaan nog een schuldeiser of gerechtigde tot het saldo opkomt of van het bestaan van een bate blijkt. Dit kan [verhuurder] derhalve verzoeken aan de rechtbank. Dat een dergelijke procedure kosten met zich brengt, is vervelend maar dient niet als doorslaggevend te worden beschouwd. Op grond van het voorgaande heeft Carwash Tilburg haar belang om de uitspraak meteen te laten uitvoeren voldoende aannemelijk gemaakt, zodat de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten 4.65. Carwash Tilburg vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. De proceskosten 4.66. [verhuurder] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Carwash Tilburg worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 115,22 - griffierecht € 1.409,00 - salaris gemachtigde € 1.630,00 (2 punten × € 815,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.289,22 4.67. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4.68. Carwash Tilburg is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 339,00 (2 punten × factor 0,5 × € 339,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 474,00

De kantonrechter in conventie 5.1. veroordeelt [verhuurder] om aan Carwash Tilburg te betalen een bedrag van € 45.282,52, te vermeerderen met € 1.233,83 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 45.282,52, met ingang van 10 mei 2023, tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 3.289,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in reconventie 5.3. veroordeelt Carwash Tilburg om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar statutaire- en handelsnaam zodanig te wijzigen dat er geen enkele verwijzing meer is naar Carwash Tilburg, 5.4. veroordeelt Carwash Tilburg in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Carwash Tilburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart voor recht dat Carwash Tilburg aansprakelijk is voor alle schade die [verhuurder] heeft geleden, lijdt dan wel zal lijden als gevolg van het feit dat Carwash Tilburg tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [verhuurder] , op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet, ter zake de volgende in de To Do Lijst vermelde punten: 1. het Bodemrapport, 5. de vloer voor en in de wasstraat, 17. het rapport Vloeistofdichtheid vloer wasstraat, in conventie en in reconventie 5.6. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.7. verklaart de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024. HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1536, onder verwijzing naar HR 23 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ3531.

Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. (…)” 4.14. Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat op 28 maart 2023 een eindinspectie van de installatie van de wasstraat heeft plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren de heren [naam 6] en [naam 3] , [naam 1] namens Carwash Tilburg en de twee dochters van [verhuurder] . [verhuurder] kwam later. Tijdens de oplevering was het de bedoeling dat het rapport van Pro-Wash zou worden besproken en dat zou worden beoordeeld of de installatie van de wasstraat voor het overige in optimale staat verkeerde. [naam 1] heeft namens Carwash Tilburg toegelicht dat de wasstraat stil is gezet met de noodknop, waarbij alle onderdelen zijn nagelopen. [verhuurder] meent dat deze eindinspectie niet voldoende was, omdat de wasstraat niet volledig stilgezet zou zijn. Alleen bij volledig stilzetten kun je bijvoorbeeld de ketting en de lagers controleren. Hij heeft hier tijdens de inspectie iets van gezegd, aldus [verhuurder] . De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] niet of onvoldoende duidelijk heeft gemaakt aan Carwash Tilburg dat het stilleggen met de noodknop voor hem onvoldoende was. Een enkele opmerking daarover tijdens de inspectie, een cruciaal moment, is daarvoor onvoldoende en het had op zijn weg gelegen om duidelijk mee te delen dat hij het niet eens was met deze wijze van inspectie en/of een nieuwe datum voor een inspectie te plannen waarbij de wasstraat wel volledig zou worden stilgezet. 4.15. [verhuurder] heeft verder aangevoerd dat hij met Carwash Tilburg had afgesproken dat op 31 maart 2023 de echte eindinspectie zou plaatsvinden. Carwash Tilburg heeft deze afspraak betwist. Volgens haar zou op dat moment alleen de sleuteloverdracht aan de nieuwe huurder plaatsvinden. Carwash Tilburg heeft onweersproken gesteld dat zij op het moment van sleuteloverdracht de punten die uit de eindinspectie van 28 maart 2023 naar voren waren gekomen, had opgelost. [verhuurder] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd gesteld dat was afgesproken om op 31 maart 2023 een eindinspectie in aanwezigheid van alle partijen te doen. Dit betekent dat ervan wordt uitgegaan dat een eindinspectie op 31 maart 2023 niet heeft plaats gevonden en dat de installatie van de wasstraat op 28 maart 2023 goed is opgeleverd. 4.16. De meeste gebreken vermeld op de To Do Lijst zien niet op de installatie van de wasstraat, maar op het pand waarin de installatie van de wasstraat zich bevindt. De kantonrechter constateert dat geen echte eindinspectie van het pand heeft plaatsgevonden, hoewel dat tussen partijen wel was afgesproken. Nu ook vaststaat dat partijen met elkaar hadden afgesproken dat Carwash Tilburg alle gebreken vermeld op de To Do Lijst zou verhelpen, zal de kantonrechter deze in het navolgende puntsgewijs beoordelen. 3. Roestvorming tussenschotten was-boxen, 6. Ruitschade tussenschot was-box, 11. schade achteringang, 12. roosters en 15. schoonmaakwerk 4.17. Ten aanzien van bovengenoemde gebreken uit de To Do lijst is tussen partijen vast komen te staan dat deze zijn opgelost, zodat deze geen bespreking meer behoeven. 1. Het bodemrapport 4.18. Op grond van artikel 9 lid 6 van de huurovereenkomst dient bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder een deskundigenrapport te worden opgemaakt met betrekking tot de milieutechnische toestand van de bodem, waarbij de schade als gevolg van de vervuiling ontstaan tijdens bedrijfsuitoefening (ook) voor rekening van huurder komt. 4.19. Carwash Tilburg heeft als productie 7 bij de dagvaarding een bodemrapport overgelegd, opgesteld door SGS Environmental Analytics op verzoek van het door Carwash Tilburg ingeschakelde BK Ingenieurs B.V. In reactie op het rapport heeft [verhuurder] per e-mail van 13 februari 2023 samengevat aan Carwash Tilburg bericht dat het rapport geen getrouw beeld geeft van de situatie, omdat is uitgegaan van twee meetpunten naast elkaar. In de conclusie van antwoord heeft [verhuurder] dat standpunt herhaald en gesteld dat nader onderzoek moet worden gedaan. Als hieruit bodemvervuiling naar voren komt, dan komen kosten van herstel voor rekening van Carwash Tilburg, aldus [verhuurder] . 4.20. Carwash Tilburg heeft niet weersproken dat het in haar opdracht opgestelde bodemrapport niet voldeed aan de eisen omdat het rapport te summier was. Daarmee is Carwash Tilburg tekortgeschoten in haar verplichting om een deugdelijk onderzoek te laten plaatsvinden, zoals wel is afgesproken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] toegelicht dat alsnog een aanvullend bodemonderzoek zal plaatsvinden, waarvoor hij een offerte heeft opgevraagd. Als gevolg van de tekortkoming moet [verhuurder] zelf kosten maken voor het laten opstellen van een deskundigenrapport. Daarmee is de mogelijkheid van schade aannemelijk. De kantonrechter zal voor dit onderdeel van de reconventionele vordering dan ook verwijzen naar de schadestaatprocedure. 2. Roestvorming wanden wasstraat en was-boxen 4.21. Gebleken is dat de wanden van de wasstraat en de wasboxen roestvorming vertoonden. Op de To Do list is hierover het volgende vermeld: “ [naam 1] [ [naam 1] ] heeft offerte overhandigd van de wand welke hij opnieuw zou laten bekleden. Hier dienen de wanden van de was-boxen nog aan worden toegevoegd.” 4.22. Tussen partijen is niet in geschil dat de wanden van de wasstraat niet in opdracht van en voor rekening van Carwash Tilburg zijn hersteld conform afspraak. De wanden van de was-boxen zijn (uiteindelijk) in opdracht van [verhuurder] hersteld voor een bedrag van € 13.007,50, zoals blijkt uit productie 29 bij de conclusie van antwoord in reconventie. Ten aanzien van de wanden van de wasboxen verschillen partijen van mening over de wijze waarop de wanden hadden moeten worden hersteld. 4.23. Onder verwijzing naar productie 33 bij de conclusie van antwoord in reconventie stelt Carwash Tilburg dat het aanbrengen van randomlijstingen op de wanden had volstaan, zijnde een klus van slechts € 1.240, - exclusief btw. [verhuurder] daarentegen stelt dat de panelen moeten worden bekleed met kunststof platen en dat enkel aanbrengen van randomlijstingen niet voldoende is. Kunststofplaten worden volledig tot aan de vloer tegen de wanden geplaatst, waardoor de wanden niet meer vochtig worden, aldus [verhuurder] . 4.24. De kantonrechter stelt vast dat in de To Do Lijst is vermeld dat de wanden opnieuw bekleed zouden worden. Dit is daarom het uitgangspunt. Partijen hebben daarna kennelijk gesproken over een andere mogelijke oplossing, waarover [verhuurder] in het e-mailbericht van 20 maart 2023 aan Carwash Tilburg schrijft dat hij zich nogmaals heeft laten informeren met betrekking tot de zijwanden van de was-boxen en dat bekleden met kunststofplaten, zoals eerder is overeengekomen, de enige juiste oplossing is. Carwash Tilburg heeft gesteld dat zij telefonisch heeft laten weten dat zij het daarmee niet eens was, maar zij heeft dit niet onderbouwd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat partijen de afspraak in de To Do Lijst niet hebben aangepast en dat zij hebben afgesproken dat de wanden bekleed zouden worden met kunststofplaten. Dit betekent dat Carwash Tilburg aan de afspraak moet worden gehouden, ook al meent zij dat een goedkopere oplossing zou volstaan.

Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. (…)” 4.14. Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat op 28 maart 2023 een eindinspectie van de installatie van de wasstraat heeft plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren de heren [naam 6] en [naam 3] , [naam 1] namens Carwash Tilburg en de twee dochters van [verhuurder] . [verhuurder] kwam later. Tijdens de oplevering was het de bedoeling dat het rapport van Pro-Wash zou worden besproken en dat zou worden beoordeeld of de installatie van de wasstraat voor het overige in optimale staat verkeerde. [naam 1] heeft namens Carwash Tilburg toegelicht dat de wasstraat stil is gezet met de noodknop, waarbij alle onderdelen zijn nagelopen. [verhuurder] meent dat deze eindinspectie niet voldoende was, omdat de wasstraat niet volledig stilgezet zou zijn. Alleen bij volledig stilzetten kun je bijvoorbeeld de ketting en de lagers controleren. Hij heeft hier tijdens de inspectie iets van gezegd, aldus [verhuurder] . De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] niet of onvoldoende duidelijk heeft gemaakt aan Carwash Tilburg dat het stilleggen met de noodknop voor hem onvoldoende was. Een enkele opmerking daarover tijdens de inspectie, een cruciaal moment, is daarvoor onvoldoende en het had op zijn weg gelegen om duidelijk mee te delen dat hij het niet eens was met deze wijze van inspectie en/of een nieuwe datum voor een inspectie te plannen waarbij de wasstraat wel volledig zou worden stilgezet. 4.15. [verhuurder] heeft verder aangevoerd dat hij met Carwash Tilburg had afgesproken dat op 31 maart 2023 de echte eindinspectie zou plaatsvinden. Carwash Tilburg heeft deze afspraak betwist. Volgens haar zou op dat moment alleen de sleuteloverdracht aan de nieuwe huurder plaatsvinden. Carwash Tilburg heeft onweersproken gesteld dat zij op het moment van sleuteloverdracht de punten die uit de eindinspectie van 28 maart 2023 naar voren waren gekomen, had opgelost. [verhuurder] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd gesteld dat was afgesproken om op 31 maart 2023 een eindinspectie in aanwezigheid van alle partijen te doen. Dit betekent dat ervan wordt uitgegaan dat een eindinspectie op 31 maart 2023 niet heeft plaats gevonden en dat de installatie van de wasstraat op 28 maart 2023 goed is opgeleverd. 4.16. De meeste gebreken vermeld op de To Do Lijst zien niet op de installatie van de wasstraat, maar op het pand waarin de installatie van de wasstraat zich bevindt. De kantonrechter constateert dat geen echte eindinspectie van het pand heeft plaatsgevonden, hoewel dat tussen partijen wel was afgesproken. Nu ook vaststaat dat partijen met elkaar hadden afgesproken dat Carwash Tilburg alle gebreken vermeld op de To Do Lijst zou verhelpen, zal de kantonrechter deze in het navolgende puntsgewijs beoordelen. 3. Roestvorming tussenschotten was-boxen, 6. Ruitschade tussenschot was-box, 11. schade achteringang, 12. roosters en 15. schoonmaakwerk 4.17. Ten aanzien van bovengenoemde gebreken uit de To Do lijst is tussen partijen vast komen te staan dat deze zijn opgelost, zodat deze geen bespreking meer behoeven. 1. Het bodemrapport 4.18. Op grond van artikel 9 lid 6 van de huurovereenkomst dient bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder een deskundigenrapport te worden opgemaakt met betrekking tot de milieutechnische toestand van de bodem, waarbij de schade als gevolg van de vervuiling ontstaan tijdens bedrijfsuitoefening (ook) voor rekening van huurder komt. 4.19. Carwash Tilburg heeft als productie 7 bij de dagvaarding een bodemrapport overgelegd, opgesteld door SGS Environmental Analytics op verzoek van het door Carwash Tilburg ingeschakelde BK Ingenieurs B.V. In reactie op het rapport heeft [verhuurder] per e-mail van 13 februari 2023 samengevat aan Carwash Tilburg bericht dat het rapport geen getrouw beeld geeft van de situatie, omdat is uitgegaan van twee meetpunten naast elkaar. In de conclusie van antwoord heeft [verhuurder] dat standpunt herhaald en gesteld dat nader onderzoek moet worden gedaan. Als hieruit bodemvervuiling naar voren komt, dan komen kosten van herstel voor rekening van Carwash Tilburg, aldus [verhuurder] . 4.20. Carwash Tilburg heeft niet weersproken dat het in haar opdracht opgestelde bodemrapport niet voldeed aan de eisen omdat het rapport te summier was. Daarmee is Carwash Tilburg tekortgeschoten in haar verplichting om een deugdelijk onderzoek te laten plaatsvinden, zoals wel is afgesproken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] toegelicht dat alsnog een aanvullend bodemonderzoek zal plaatsvinden, waarvoor hij een offerte heeft opgevraagd. Als gevolg van de tekortkoming moet [verhuurder] zelf kosten maken voor het laten opstellen van een deskundigenrapport. Daarmee is de mogelijkheid van schade aannemelijk. De kantonrechter zal voor dit onderdeel van de reconventionele vordering dan ook verwijzen naar de schadestaatprocedure. 2. Roestvorming wanden wasstraat en was-boxen 4.21. Gebleken is dat de wanden van de wasstraat en de wasboxen roestvorming vertoonden. Op de To Do list is hierover het volgende vermeld: “ [naam 1] [ [naam 1] ] heeft offerte overhandigd van de wand welke hij opnieuw zou laten bekleden. Hier dienen de wanden van de was-boxen nog aan worden toegevoegd.” 4.22. Tussen partijen is niet in geschil dat de wanden van de wasstraat niet in opdracht van en voor rekening van Carwash Tilburg zijn hersteld conform afspraak. De wanden van de was-boxen zijn (uiteindelijk) in opdracht van [verhuurder] hersteld voor een bedrag van € 13.007,50, zoals blijkt uit productie 29 bij de conclusie van antwoord in reconventie. Ten aanzien van de wanden van de wasboxen verschillen partijen van mening over de wijze waarop de wanden hadden moeten worden hersteld. 4.23. Onder verwijzing naar productie 33 bij de conclusie van antwoord in reconventie stelt Carwash Tilburg dat het aanbrengen van randomlijstingen op de wanden had volstaan, zijnde een klus van slechts € 1.240, - exclusief btw. [verhuurder] daarentegen stelt dat de panelen moeten worden bekleed met kunststof platen en dat enkel aanbrengen van randomlijstingen niet voldoende is. Kunststofplaten worden volledig tot aan de vloer tegen de wanden geplaatst, waardoor de wanden niet meer vochtig worden, aldus [verhuurder] . 4.24. De kantonrechter stelt vast dat in de To Do Lijst is vermeld dat de wanden opnieuw bekleed zouden worden. Dit is daarom het uitgangspunt. Partijen hebben daarna kennelijk gesproken over een andere mogelijke oplossing, waarover [verhuurder] in het e-mailbericht van 20 maart 2023 aan Carwash Tilburg schrijft dat hij zich nogmaals heeft laten informeren met betrekking tot de zijwanden van de was-boxen en dat bekleden met kunststofplaten, zoals eerder is overeengekomen, de enige juiste oplossing is. Carwash Tilburg heeft gesteld dat zij telefonisch heeft laten weten dat zij het daarmee niet eens was, maar zij heeft dit niet onderbouwd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat partijen de afspraak in de To Do Lijst niet hebben aangepast en dat zij hebben afgesproken dat de wanden bekleed zouden worden met kunststofplaten. Dit betekent dat Carwash Tilburg aan de afspraak moet worden gehouden, ook al meent zij dat een goedkopere oplossing zou volstaan.

Deze laatste oplossing sluit overigens ook aan met wat partijen in de huurovereenkomst hebben opgenomen aangaande de oplevering van het gehuurde, namelijk in optimale staat. 4.25. Dit betekent dat de kosten voor het plaatsen van de kunststofplaten van de wasbox-en volledig voor rekening van Carwash Tilburg moeten komen. 4. Roest buitenwand e.d. ingang wasstraat 4.26. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] dit opleverpunt nader toegelicht. Volgens [verhuurder] moest Carwash Tilburg bij de ingang van de wasstraat de buitenwand laten repareren. [verhuurder] heeft voor deze werkzaamheden het [bedrijf 1] ingeschakeld, waarbij de reparatiekosten, die € 1.270,50 inclusief btw bedragen (productie 29 bij de conclusie van antwoord in reconventie), voor rekening van Carwash Tilburg zouden komen. Uiteindelijk heeft [verhuurder] dit bedrag voorgeschoten en wenst hij vergoeding van de kosten door Carwash Tilburg. 4.27. Carwash Tilburg heeft erkend dat [bedrijf 1] de werkzaamheden zou verrichten en dat zij er niet van uit is gegaan dat [verhuurder] de kosten daarvoor zou betalen. Gelet hierop zal de kantonrechter bepalen dat de kosten ad € 1.270,50 inclusief btw voor rekening van Carwash Tilburg komen. 5. Vloer voor en in de wasstraat 4.28. Ten aanzien van dit opleverpunt stelt Carwash Tilburg dat zij [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) de vloer heeft laten herstellen, zodat dit opleverpunt is opgelost. [verhuurder] erkent de reparatie, maar stelt dat er schade is ontstaan aan de vloer, omdat Carwash Tilburg zich niet aan de instructie van [bedrijf 2] heeft gehouden dat de vloer bij aanvang van de werkzaamheden droog en vetvrij moet zijn. 4.29. Carwash Tilburg heeft betwist dat zij de instructie niet heeft opgevolgd en meent dat zij zelf de mogelijkheid had moeten krijgen om [bedrijf 2] aan te spreken op de werkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter verandert dit echter niets aan de aansprakelijkheid van Carwash Tilburg voor de schade aan de vloer. Vast staat dat Carwash Tilburg de vloer moest laten repareren en hiertoe aan [bedrijf 2] de opdracht heeft verstrekt, zodat het, als er iets is misgegaan, haar verantwoordelijkheid is om het al dan niet met [bedrijf 2] op te lossen. Carwash Tilburg heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de vloer niet voldoende was gerepareerd, zodat dit als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst moet worden beschouwd. Nu onduidelijk is gebleven wat de hoogte is van de factuur die door [verhuurder] aan [bedrijf 2] is betaald, zal de kantonrechter voor dit onderdeel bij gebrek aan nadere onderbouwing over de hoogte van de schade verwijzen naar de schadestaatprocedure. 7 tot en met 10: Ruitschade voorgevel was-boxen, schade (o.a. roest) deuromlijsting ingang wasstraat, schade luifel 2 x en schade reclameverlichting luifel 4.30. Carwash Tilburg stelt dat zij met [verhuurder] heeft afgesproken dat zij de genoemde punten zou herstellen. [verhuurder] heeft daarbij het voorstel gedaan dat Carwash Tilburg de kosten tot een bedrag van € 4.500,00 betaalt, maar zij is daarmee niet akkoord gegaan. De werkzaamheden aan de pui zijn slechts uitgevoerd omdat [verhuurder] het aanzicht van de pui in lijn wilde brengen met die van het naast de wasstraat gevestigde bedrijf. [verhuurder] heeft op eigen houtje [bedrijf 3] ingeschakeld om de luifel en het kozijn te verwijderen. Doordat luifel en kozijn zijn verwijderd, is herstel volgens Carwash Tilburg niet meer mogelijk en zij meent dat de kosten van de wijzigingen van de pui niet bij haar in rekening kunnen worden gebracht. 4.31. [verhuurder] betwist dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd om cosmetische redenen. Volgens hem heeft Carwash Tilburg mondeling ingestemd met het voorstel en is laatstgenoemde aan hem een bedrag € 4.500,00 verschuldigd, te verrekenen met de bankgaranties. 4.32. De kantonrechter stelt vast dat [verhuurder] niet heeft onderbouwd dat Carwash Tilburg heeft ingestemd met zijn voorstel om tot een bedrag van € 4.500,00 te betalen. [verhuurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook aangegeven dat hij geen schriftelijke reactie daarover van [naam 1] heeft ontvangen, maar alleen mondeling. Dat is echter, gezien de betwisting van de zijde van Carwash Tilburg, niet voldoende, zodat moet worden aangesloten bij eerdere afspraken die inhielden dat de schade zou worden hersteld. Uit het door [verhuurder] aan [naam 1] verzonden e-mailbericht (productie 41 van de zijde van [verhuurder] ) blijkt dat de herstelkosten € 2.600,00 bedroegen, te vermeerderen met de kosten voor het herstel van de neonreclame. Echter, Carwash Tilburg heeft onweersproken gesteld dat [verhuurder] de luifel, de pui en de neonreclame heeft verwijderd en alles heeft vervangen, zodat herstel daarvan feitelijk niet mogelijk is. 4.33. Op grond van artikel 6:74 lid 1 BW verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. In artikel 6:58 BW is bepaald dat een schuldeiser in verzuim komt, wanneer nakoming van de verbintenis verhinderd wordt doordat hij de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van zijn zijde opkomt, tenzij de oorzaak van verhindering hem niet kan worden toegerekend. In dit geval is gebleken dat [verhuurder] de zaken die hersteld moesten worden, al heeft vervangen. Hierdoor kan Carwash Tilburg haar verplichting om te herstellen niet nakomen en kan de tekortkoming haar ook niet worden toegerekend. Dit betekent dat Carwash Tilburg geen schadevergoeding is verschuldigd. 13. Rapport Pro-Wash en nader onderzoek door derden 4.34. Over dit opleverpunt is in rechtsoverweging 4.15 al geoordeeld. De kantonrechter gaat ervan uit dat correct is opgeleverd. 14. Onderhoudsoverzicht: ketels, heftruck, veegmachine e.d. (optimale staat) 4.35. Carwash Tilburg stelt dat zij met [verhuurder] heeft afgesproken dat het onderhoud achterwege kon blijven in ruil voor overdracht van een mattenwasser. [verhuurder] betwist deze afspraak. 4.36. De kantonrechter stelt vast dat, omdat Carwash Tilburg genoemde afspraak niet heeft onderbouwd, moet worden uitgegaan van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst doordat het onderhoud niet is verricht. [verhuurder] daarentegen heeft niet gesteld dat hij hierdoor schade heeft (geleden). Dit betekent dat de mogelijkheid van het bestaan van schade niet aannemelijk is, zodat niet naar de schadestaat zal worden verwezen op dit punt. 16. Ondergrondsysteem (o.a. slib) schoon opleveren 4.37. [verhuurder] stelt dat het ondergrondsysteem (de put) vol zat en dat deze moest worden geleegd. Carwash Tilburg heeft niet betwist dat de put vol zat. Zij stelt echter dat, omdat deze in 2022 al is geleegd en hij maar één keer per 5 jaar leeg hoeft te worden gemaakt, zij niet gehouden was om de put te legen. 4.38. Carwash Tilburg heeft haar stelling dat het systeem maar eenmaal per 5 jaar moet worden geleegd niet onderbouwd. Deze stelling rijmt ook niet met de verklaring van de heer [naam 6] , overgelegd als productie 32 bij de akte van [verhuurder] . [naam 6] verklaart dat het niet te zeggen is hoe vaak putten geleegd moeten worden; dit is afhankelijk van de hoeveelheid die erin gestort wordt. 4.39. Bovendien hebben partijen in de To Do lijst afgesproken dat het ondergrond systeem schoon moest worden opgeleverd.

Deze laatste oplossing sluit overigens ook aan met wat partijen in de huurovereenkomst hebben opgenomen aangaande de oplevering van het gehuurde, namelijk in optimale staat. 4.25. Dit betekent dat de kosten voor het plaatsen van de kunststofplaten van de wasbox-en volledig voor rekening van Carwash Tilburg moeten komen. 4. Roest buitenwand e.d. ingang wasstraat 4.26. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] dit opleverpunt nader toegelicht. Volgens [verhuurder] moest Carwash Tilburg bij de ingang van de wasstraat de buitenwand laten repareren. [verhuurder] heeft voor deze werkzaamheden het [bedrijf 1] ingeschakeld, waarbij de reparatiekosten, die € 1.270,50 inclusief btw bedragen (productie 29 bij de conclusie van antwoord in reconventie), voor rekening van Carwash Tilburg zouden komen. Uiteindelijk heeft [verhuurder] dit bedrag voorgeschoten en wenst hij vergoeding van de kosten door Carwash Tilburg. 4.27. Carwash Tilburg heeft erkend dat [bedrijf 1] de werkzaamheden zou verrichten en dat zij er niet van uit is gegaan dat [verhuurder] de kosten daarvoor zou betalen. Gelet hierop zal de kantonrechter bepalen dat de kosten ad € 1.270,50 inclusief btw voor rekening van Carwash Tilburg komen. 5. Vloer voor en in de wasstraat 4.28. Ten aanzien van dit opleverpunt stelt Carwash Tilburg dat zij [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) de vloer heeft laten herstellen, zodat dit opleverpunt is opgelost. [verhuurder] erkent de reparatie, maar stelt dat er schade is ontstaan aan de vloer, omdat Carwash Tilburg zich niet aan de instructie van [bedrijf 2] heeft gehouden dat de vloer bij aanvang van de werkzaamheden droog en vetvrij moet zijn. 4.29. Carwash Tilburg heeft betwist dat zij de instructie niet heeft opgevolgd en meent dat zij zelf de mogelijkheid had moeten krijgen om [bedrijf 2] aan te spreken op de werkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter verandert dit echter niets aan de aansprakelijkheid van Carwash Tilburg voor de schade aan de vloer. Vast staat dat Carwash Tilburg de vloer moest laten repareren en hiertoe aan [bedrijf 2] de opdracht heeft verstrekt, zodat het, als er iets is misgegaan, haar verantwoordelijkheid is om het al dan niet met [bedrijf 2] op te lossen. Carwash Tilburg heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de vloer niet voldoende was gerepareerd, zodat dit als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst moet worden beschouwd. Nu onduidelijk is gebleven wat de hoogte is van de factuur die door [verhuurder] aan [bedrijf 2] is betaald, zal de kantonrechter voor dit onderdeel bij gebrek aan nadere onderbouwing over de hoogte van de schade verwijzen naar de schadestaatprocedure. 7 tot en met 10: Ruitschade voorgevel was-boxen, schade (o.a. roest) deuromlijsting ingang wasstraat, schade luifel 2 x en schade reclameverlichting luifel 4.30. Carwash Tilburg stelt dat zij met [verhuurder] heeft afgesproken dat zij de genoemde punten zou herstellen. [verhuurder] heeft daarbij het voorstel gedaan dat Carwash Tilburg de kosten tot een bedrag van € 4.500,00 betaalt, maar zij is daarmee niet akkoord gegaan. De werkzaamheden aan de pui zijn slechts uitgevoerd omdat [verhuurder] het aanzicht van de pui in lijn wilde brengen met die van het naast de wasstraat gevestigde bedrijf. [verhuurder] heeft op eigen houtje [bedrijf 3] ingeschakeld om de luifel en het kozijn te verwijderen. Doordat luifel en kozijn zijn verwijderd, is herstel volgens Carwash Tilburg niet meer mogelijk en zij meent dat de kosten van de wijzigingen van de pui niet bij haar in rekening kunnen worden gebracht. 4.31. [verhuurder] betwist dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd om cosmetische redenen. Volgens hem heeft Carwash Tilburg mondeling ingestemd met het voorstel en is laatstgenoemde aan hem een bedrag € 4.500,00 verschuldigd, te verrekenen met de bankgaranties. 4.32. De kantonrechter stelt vast dat [verhuurder] niet heeft onderbouwd dat Carwash Tilburg heeft ingestemd met zijn voorstel om tot een bedrag van € 4.500,00 te betalen. [verhuurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook aangegeven dat hij geen schriftelijke reactie daarover van [naam 1] heeft ontvangen, maar alleen mondeling. Dat is echter, gezien de betwisting van de zijde van Carwash Tilburg, niet voldoende, zodat moet worden aangesloten bij eerdere afspraken die inhielden dat de schade zou worden hersteld. Uit het door [verhuurder] aan [naam 1] verzonden e-mailbericht (productie 41 van de zijde van [verhuurder] ) blijkt dat de herstelkosten € 2.600,00 bedroegen, te vermeerderen met de kosten voor het herstel van de neonreclame. Echter, Carwash Tilburg heeft onweersproken gesteld dat [verhuurder] de luifel, de pui en de neonreclame heeft verwijderd en alles heeft vervangen, zodat herstel daarvan feitelijk niet mogelijk is. 4.33. Op grond van artikel 6:74 lid 1 BW verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. In artikel 6:58 BW is bepaald dat een schuldeiser in verzuim komt, wanneer nakoming van de verbintenis verhinderd wordt doordat hij de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van zijn zijde opkomt, tenzij de oorzaak van verhindering hem niet kan worden toegerekend. In dit geval is gebleken dat [verhuurder] de zaken die hersteld moesten worden, al heeft vervangen. Hierdoor kan Carwash Tilburg haar verplichting om te herstellen niet nakomen en kan de tekortkoming haar ook niet worden toegerekend. Dit betekent dat Carwash Tilburg geen schadevergoeding is verschuldigd. 13. Rapport Pro-Wash en nader onderzoek door derden 4.34. Over dit opleverpunt is in rechtsoverweging 4.15 al geoordeeld. De kantonrechter gaat ervan uit dat correct is opgeleverd. 14. Onderhoudsoverzicht: ketels, heftruck, veegmachine e.d. (optimale staat) 4.35. Carwash Tilburg stelt dat zij met [verhuurder] heeft afgesproken dat het onderhoud achterwege kon blijven in ruil voor overdracht van een mattenwasser. [verhuurder] betwist deze afspraak. 4.36. De kantonrechter stelt vast dat, omdat Carwash Tilburg genoemde afspraak niet heeft onderbouwd, moet worden uitgegaan van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst doordat het onderhoud niet is verricht. [verhuurder] daarentegen heeft niet gesteld dat hij hierdoor schade heeft (geleden). Dit betekent dat de mogelijkheid van het bestaan van schade niet aannemelijk is, zodat niet naar de schadestaat zal worden verwezen op dit punt. 16. Ondergrondsysteem (o.a. slib) schoon opleveren 4.37. [verhuurder] stelt dat het ondergrondsysteem (de put) vol zat en dat deze moest worden geleegd. Carwash Tilburg heeft niet betwist dat de put vol zat. Zij stelt echter dat, omdat deze in 2022 al is geleegd en hij maar één keer per 5 jaar leeg hoeft te worden gemaakt, zij niet gehouden was om de put te legen. 4.38. Carwash Tilburg heeft haar stelling dat het systeem maar eenmaal per 5 jaar moet worden geleegd niet onderbouwd. Deze stelling rijmt ook niet met de verklaring van de heer [naam 6] , overgelegd als productie 32 bij de akte van [verhuurder] . [naam 6] verklaart dat het niet te zeggen is hoe vaak putten geleegd moeten worden; dit is afhankelijk van de hoeveelheid die erin gestort wordt. 4.39. Bovendien hebben partijen in de To Do lijst afgesproken dat het ondergrond systeem schoon moest worden opgeleverd.