ECLI:NL:RBGEL:2022:7050

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/401393 / HA ZA 22-119 Vonnis van 21 december 2022 in de zaak van 1 [eis.conv./verw.reconv.1] te [plaats] ,2. [eis.conv./verw.reconv.2], te [plaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna individueel te noemen: ‘[eis.conv./verw.reconv.1]’ en ‘[eis.conv./verw.reconv.2]’ en gezamenlijk: ‘[eis.conv./verw.reconv.1+2]’, advocaat: mr. H.J. Ligtenbarg te Velp Gld, tegen [ged.conv./eis.reconv.] , te [plaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: ‘[ged.conv./eis.reconv.]’ advocaat: mr. M.W. Kox te Amsterdam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 8 juni 2022 en de daarin genoemde stukken; - de akte van [ged.conv./eis.reconv.] van 20 oktober 2022 met aanvullende producties 35 tot en met 43; - de conclusie van antwoord in reconventie genomen op 31 oktober 2022;- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 31 oktober 2022. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [ged.conv./eis.reconv.] was eigenaar van een tweetal percelen in [plaats] met daarop een bedrijfsgebouw. Het bedrijfsgebouw is verdeeld in twee gedeelten: [adres 1] en [adres 2] . 2.2. [adres 1] bestaat uit het achtergedeelte van het bedrijfsgebouw (hierna: ‘Deel 1’). [adres 2] bestaat uit het voorgedeelte van het bedrijfsgebouw, de gezamenlijke entree, een aantal kantoren op de benedenverdieping, keuken, toilet en een woning op de eerste verdieping (hierna gezamenlijk: ‘Deel 2’). 2.3. Partijen hebben op 25 januari 2019 een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan [eis.conv./verw.reconv.1+2] zowel Deel 1 als Deel 2 heeft gekocht van [ged.conv./eis.reconv.] . Partijen zijn een totale koopsom van € 500.000,00 overeengekomen: € 250.000,00 per deel. 2.4. Op 15 maart 2019 hebben partijen aanvullende afspraken gemaakt en is overeengekomen dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] vrije toegang had tot zowel de centrale hal van het bedrijfsgebouw als het voorterrein. [eis.conv./verw.reconv.1] is nadien ook regelmatig bij [ged.conv./eis.reconv.] op bezoek geweest in Deel 2, bijvoorbeeld om koffie te drinken. 2.5. Deel 1 is op 15 maart 2019 aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] geleverd. In de leveringsakte van Deel 1 is vastgelegd dat Deel 2 pas later zou worden geleverd, zodat [ged.conv./eis.reconv.] nog een periode in Deel 2 kon blijven wonen. In dat kader zijn partijen in artikel 9 van de leveringsakte van Deel 1 het volgende overeengekomen: “Voor het deel dat valt onder de tweede levering [Deel 2] dient [ged.conv./eis.reconv.] het beheer op eigen kosten als een goed huisvader uit te voeren. Het pand is in goede staat van onderhoud en dit moet zo blijven. Het noodzakelijk onderhoud dient door verkoper [ [ged.conv./eis.reconv.] ] periodiek te worden uitgevoerd tot het moment van overdracht. Het tweede deel dient onbeschadigd, schoon, leeg en vrij van huurders opgeleverd te worden, tenzij t.z.t. anders overeengekomen wordt.” 2.6. Op 6 augustus 2021 zijn partijen samen met [betrokkene 1] (adviseur van [ged.conv./eis.reconv.] ) door Deel 2 gelopen. Tijdens dat gesprek is door [betrokkene 1] voorgesteld om alle kamers te nummeren. Die afspraak is vastgelegd in de leveringsakte van Deel 2 van 24 augustus 2021, waarin in artikel 9 het volgende is opgenomen: " [ged.conv./eis.reconv.] kan het geleverde gebruiken tot 01-11-2021 voor 1000 per maand. [eis.conv./verw.reconv.1] kan gebruik maken van de gereed gemelde ruimtes voor de verhuur. Onderverhuur door [ged.conv./eis.reconv.] is niet toegestaan. Buiten terrein wordt door [ged.conv./eis.reconv.] geheel ontdaan van bloembakken - aangebrachte elementen en overig materiaal, met uitzondering van de twee bulten zwarte grond. Alle kamers worden genummerd en per kamer opgenomen welke zaken achter kunnen blijven. Idem voor de werkplaats zolder en overige ruimtes” 2.7. Deel 2 is uiteindelijk op 24 augustus 2021 aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] geleverd. [ged.conv./eis.reconv.] is in Deel 2 blijven wonen tot 13 november 2021. Op 1 september 2021 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] wel het benedengedeelte van Deel 2 in gebruik genomen. 2.8. Voor de levering aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] , verhuurde [ged.conv./eis.reconv.] in Deel 2 kamers aan derden (hierna de ‘huurders’). Na 24 augustus 2021 is de verhuur voortgezet door [eis.conv./verw.reconv.1+2] , maar heeft [ged.conv./eis.reconv.] huurpenningen geïncasseerd van de huurders. 2.9. Deel 1 heeft geen aparte aansluitingen voor gas, water en elektra. Partijen zijn in de leveringsakte van Deel 1 overeengekomen dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] gebruik mocht blijven maken van de aansluitingen die zowel Deel 1 als Deel 2 voorzagen van gas, water en elektriciteit. De aansluitingen van de gedeelde nutsvoorzieningen zouden tot de levering van Deel 2 op naam van [ged.conv./eis.reconv.] blijven staan en hij zou de kosten daarvan betalen. In de leveringsakte van Deel 1 is vastgelegd dat partijen een tussenmeter zouden laten plaatsen en dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] op basis van de standen van de tussenmeter maandelijks aan [ged.conv./eis.reconv.] de kosten zou vergoeden van nutsvoorzieningen die konden worden toegerekend aan Deel 1. Vanaf 24 augustus 2021 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] alle kosten van de nutsvoorzieningen voldaan. 2.10. In het bedrijfsgebouw stond een heftruck die eigendom is van [ged.conv./eis.reconv.] . Op 1 september 2021 heeft [ged.conv./eis.reconv.] aan [eis.conv./verw.reconv.1] via WhatsApp een bericht gestuurd met de volgende tekst: “Heftruck gratis. Zoals beloofd.” 2.11. [ged.conv./eis.reconv.] heeft bij zijn vertrek uit Deel 2 op 13 november 2021 de bloembakken, de aangebrachte elementen en het overig materiaal niet verwijderd van het buitenterrein. De inventaris van de huurders is in hun kamers blijven staan. In andere ruimtes van Deel 2 heeft [ged.conv./eis.reconv.] onder meer witgoed en meubels laten staan. 2.12. Op 8 december 2021 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] aan [ged.conv./eis.reconv.] een brief gestuurd waarin hij aanspraak maakt op een vergoeding van € 10.698,00 onder meer voor schoonmaak- en opruimkosten, een vergoeding voor het gebruik door [ged.conv./eis.reconv.] van Deel 2 na 24 augustus 2021 en voor huurpenningen die [ged.conv./eis.reconv.] heeft geïnd bij de huurders. Ook vordert [eis.conv./verw.reconv.1+2] in de brief afgifte van de heftruck: “…Tevens zal voor een finale kwijting de verdwenen spullen weer op de Nijverheidsweg moeten worden teruggebracht. Het betreft de Heftruck en de gasfles en de bouwtekeningen. Voor finale kwijting dient de afhandeling van het complete pakket voor vrijdag 10 december afgerond te zijn. Alsmede dient het bedrag ad € 10.698 voor deze datum overgemaakt te zijn op [rekeningnr.] . Verdere vertraging van wordt niet meer gedoogd…” 2.13. Op 17 december 2021 heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.1+2] aan [ged.conv./eis.reconv.] een brief gestuurd, waarin aanspraak wordt gemaakt op een bedrag van € 164.095,00 en waarin onder meer het standpunt wordt ingenomen dat [ged.conv./eis.reconv.] de koopovereenkomst niet deugdelijk is nagekomen door Deel 2 niet onbeschadigd en zonder gebreken te leveren en Deel 2 niet goed te onderhouden na de levering van Deel 1. De advocaat van [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv.] in deze brief verzocht om binnen vijftien dagen na dagtekening het bedrag van € 164.095,00 te betalen. [ged.conv./eis.reconv.] heeft het gevorderde bedrag niet betaald. 2.14. Bij beschikking van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland van 6 januari 2022 is aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] verlof verleend om conservatoir beslag te leggen ten laste van [ged.conv./eis.reconv.] en is vervolgens beslag gelegd op: - geld en goederen van [ged.conv./eis.reconv.] bij de Coöperatieve Rabobank U.A.; - de onroerende zaak, kadastraal bekend als gemeente [kad.gegevens 1] ; - de onroerende zaak, kadastraal bekend als gemeente [kad.gegevens 2] . 2.15. Op 14 januari 2022 hebben partijen een gesprek gehad in aanwezigheid van hun gemachtigden.

In conventie 3.1. [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert in conventie - samengevat - dat de rechtbank [ged.conv./eis.reconv.] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] van: - € 164.095,00, te vermeerderen met wettelijke rente; - de kosten van deze procedure (inclusief nakosten) en de beslagkosten, te vermeerderen met wettelijke rente over deze proceskosten. 3.2. De hoofdvordering van [eis.conv./verw.reconv.1+2] van € 164.095,00 is opgebouwd uit verschillende onderdelen: - vergoeding vanwege gebreken aan Deel 2; - vergoeding vanwege schoonmaak- en opruimkosten; - vergoeding op grond van overige afspraken. In reconventie 3.3. [ged.conv./eis.reconv.] vordert in reconventie - samengevat - dat de rechtbank [eis.conv./verw.reconv.1+2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot: - betaling aan [ged.conv./eis.reconv.] van € 6.457,31, te vermeerderen met wettelijke rente; - opheffing van de conservatoire beslagen; - betaling van de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente. In conventie en reconventie 3.4. Beide partijen voeren verweer en concluderen over en weer tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling in de kosten, te vermeerderen met nakosten. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

4.1. In conventie moet worden beoordeeld of [ged.conv./eis.reconv.] moet worden veroordeeld tot betaling aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] van de hoofdvordering van € 164.095,00 en de proceskosten. De verschillende onderdelen waaruit de hoofdvordering is opgebouwd (zie randnummer 3.2), zullen hierna per stuk worden beoordeeld. De beoordeling in conventie zal worden afgesloten met de gevorderde proceskosten, bestaande uit de kosten van deze procedure en de beslagkosten. Gebreken aan Deel 2 4.2. Het grootste onderdeel van de hoofdvordering is een schadevergoeding vanwege gebreken aan Deel 2. De grondslag voor dit gedeelte van de vordering is dat [ged.conv./eis.reconv.] de koopovereenkomst voor Deel 2 niet is nagekomen. [eis.conv./verw.reconv.1+2] voert daarvoor aan dat Deel 2 gebreken bevat die niet aanwezig waren bij het sluiten van de koopovereenkomst. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft foto’s van 13 november 2021 in het geding gebracht waarop beschadigingen zichtbaar zijn zoals beschadigde plafonds, verkleuringen door lekkages, aangetast hout, lekkende rioleringsbuizen, houtrot aan de kozijnen en onafgemaakte kozijnen (hierna: de ‘Beschadigingen’). 4.3. [ged.conv./eis.reconv.] betwist niet de Beschadigingen, maar betwist dat sprake is van gebreken, omdat Deel 2 volgens [ged.conv./eis.reconv.] in dezelfde staat verkeerde als ten tijde van de levering van Deel 1. Daarnaast verweert [ged.conv./eis.reconv.] zich door aan te voeren dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] er geen beroep meer op kan doen dat Deel 2 niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, omdat hij [ged.conv./eis.reconv.] niet binnen bekwame tijd nadat hij dit had ontdekt of redelijkerwijs had kunnen ontdekken daarvan in kennis heeft gesteld. [ged.conv./eis.reconv.] doet daarmee een beroep op (het niet naleven van) de klachtplicht van artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). 4.4. Ter onderbouwing van zijn stellingen in het kader van dit verweer voert [ged.conv./eis.reconv.] onder meer aan dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] op 6 augustus 2021 concreet in staat is gesteld om Deel 2 te inspecteren en in de jaren daarvoor de door hem als gebreken aangemerkte Beschadigingen zelfs ook al had kunnen ontdekken. Op 15 maart 2019 is Deel 1 van het pand geleverd en kon [eis.conv./verw.reconv.1+2] volgens [ged.conv./eis.reconv.] al eenvoudig de Beschadigingen waarnemen aan de buitenzijde van Deel 2, zoals kozijnen die door houtrot zouden zijn aangetast, rioolbuizen die open zouden liggen en de parkeerplaats waar klinkers niet goed zouden liggen. Een van de grotere kostenposten die [eis.conv./verw.reconv.1+2] opvoert heeft betrekking op het herstel van kozijnen die door houtrot zouden zijn aangetast, terwijl door [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet is betwist dat [eis.conv./verw.reconv.1] op of omstreeks 25 juli 2020 zelf kozijnen van het pand nog heeft geschilderd. Omdat [eis.conv./verw.reconv.1] geregeld bij [ged.conv./eis.reconv.] in Deel 2 over de vloer kwam en op 1 september 2021 het benedengedeelte van Deel 2 al in gebruik had genomen (zie randnummers 2.4 en 2.7), had hij veel van de Beschadigingen al kunnen ontdekken. Uit de foto’s die door partijen zijn overgelegd blijkt immers dat veel gebreken met het blote oog zichtbaar waren. 4.5. Hoewel Deel 2 pas op 24 augustus 2021 is geleverd en de onderzoeks- en mededelingsplicht van artikel 7:23 BW in beginsel pas dan gaan lopen, betrekt de rechtbank bij zijn oordeel in dit geval ook de periode voorafgaand aan de levering, omdat [ged.conv./eis.reconv.] voor het moment van levering aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] gelegenheid heeft geboden tot inspectie van Deel 2 en in de jaren na de levering van Deel 1 op 15 maart 2019 ook voldoende gelegenheden zijn geweest waarop [eis.conv./verw.reconv.1+2] de Beschadigingen aan de orde had kunnen stellen bij [ged.conv./eis.reconv.] . Hoewel Deel 2 tussen 15 maart 2019 en 24 augustus 2021 nog niet was geleverd, blijkt uit foto’s die [ged.conv./eis.reconv.] in de procedure heeft ingebracht dat het merendeel van de Beschadigingen in ieder geval al bestond ten tijde van de levering van Deel 1. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] tijdens de inspectie op 6 augustus 2021, bij de levering op 24 augustus 2021 of uiterlijk direct nadat hij op 1 september 2021 het benedengedeelte van Deel 2 in gebruik had genomen de Beschadigingen had kunnen ontdekken en terstond had moeten protesteren. 4.6. [ged.conv./eis.reconv.] moest als verkoper erop kunnen rekenen dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] als koper met bekwame spoed zou onderzoeken of de aan hem geleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoordde en – indien dit niet zo bleek te zijn – dat hij hem daarover met bekwame spoed informeerde. [ged.conv./eis.reconv.] had daarbij in deze zaak ook een belang, omdat hij voornemens was om na zijn vertrek uit Deel 2 op 13 november 2021 te emigreren en niet meer gemakkelijk de Beschadigingen kon controleren, laat staan deze kon verhelpen. Daarnaast had [ged.conv./eis.reconv.] belang bij een spoedige melding van de klachten van [eis.conv./verw.reconv.1+2] , omdat na augustus 2021 de Beschadigingen ook konden zijn ontstaan buiten de schuld van [ged.conv./eis.reconv.] om. [eis.conv./verw.reconv.1+2] had immers zelf de benedenverdieping van Deel 2 in gebruik genomen en verhuurde een groot aantal kamers van Deel 2, waardoor een aantal van de gebreken ook konden zijn ontstaan door toedoen van de huurders. 4.7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] , door pas op 8 december 2021 voor het eerst bij [ged.conv./eis.reconv.] zijn beklag te doen, niet binnen bekwame tijd aan [ged.conv./eis.reconv.] kennis heeft gegeven dat Deel 2 niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en kan hij op dat laatste nu geen beroep meer doen. De rechtbank wijst de vorderingen van [eis.conv./verw.reconv.1+2] die samenhangen met gebreken aan Deel 2 daarom af. Schoonmaak- en opruimkosten 4.8. [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert een bedrag van € 6.950,00 ter vergoeding van kosten die hij heeft moeten maken omdat [ged.conv./eis.reconv.] bij zijn vertrek op 13 november 2021 het pand niet schoon en leeg had achtergelaten. [eis.conv./verw.reconv.1+2] voert aan dat [ged.conv./eis.reconv.] van de ene op de andere dag was vetrokken en geen moeite had gedaan om het pand en het buitenterrein schoon en leeg op te leveren. Volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] was [ged.conv./eis.reconv.] daartoe wel gehouden op grond van de afspraken in de leveringsakte van Deel 1 van 15 maart 2019 en de leveringsakte van Deel 2 van 24 augustus 2021 (zie randnummers 2.5 en 2.6 van dit vonnis voor de afspraken waar [eis.conv./verw.reconv.1+2] op doelt).

5.1. In reconventie moet worden beoordeeld of [eis.conv./verw.reconv.1+2] moet worden veroordeeld tot betaling aan [ged.conv./eis.reconv.] van een bedrag van in totaal € 6.457,31 en betaling van de proceskosten. Ook vordert [ged.conv./eis.reconv.] opheffing van de conservatoire beslagen. De hoofdvordering is opgebouwd uit een zestal onderdelen: Grondslag Bedrag 1 Elektriciteit Deel 1 € 4.468,50 2 Waterverbruik Deel 1 € 450,00 3 Zuiveringsheffing Deel 1 € 725,00 4 Gemeentelijke heffingen Deel 2 € 287,42 5 Water- en zuiveringspremies Deel 2 € 136,19 6 Verzekeringspremies heftruck € 390,20 De onderdelen waaruit de vordering is opgebouwd zullen hierna per stuk worden beoordeeld. De beoordeling in reconventie zal worden afgesloten met de gevorderde opheffing van de conservatoire beslagen en de proceskosten. 1) Elektriciteit 5.2. [ged.conv./eis.reconv.] vordert een bedrag van € 4.468,50 voor gebruik van elektriciteit in Deel 1 door [eis.conv./verw.reconv.1+2] , omdat Deel 1 geen eigen nutsvoorziening had. [eis.conv./verw.reconv.1+2] betwist niet dat hij elektriciteit heeft verbruikt in Deel 1 en dat [ged.conv./eis.reconv.] dit heeft betaald. [eis.conv./verw.reconv.1+2] betwist ook de gegevens over de omvang van het verbruik niet. [eis.conv./verw.reconv.1+2] verweert zich echter door aan te voeren dat het verbruik grotendeels moet worden toegerekend aan [ged.conv./eis.reconv.] , omdat partijen hadden afgesproken dat de huurders gebruik konden maken van een keuken en wasruimte in Deel 1. Omdat [ged.conv./eis.reconv.] tot 24 augustus 2021 eigenaar was van Deel 2 en de kamers daarin mocht verhuren, waarbij de huurders een keuken en wasruimte in Deel 1 konden gebruiken, zou [ged.conv./eis.reconv.] elektraverbruik van die ruimtes niet bij [eis.conv./verw.reconv.1+2] in rekening brengen. [ged.conv./eis.reconv.] heeft deze afspraken niet betwist, zodat de rechtbank van oordeel is dat niet het gehele bedrag dat zou samenhangen met het elektriciteitsgebruik van Deel 1 voor rekening kan komen van [eis.conv./verw.reconv.1+2] 5.3. Voor het geval de vordering van € 4.468,50 zou worden afgewezen, vordert [ged.conv./eis.reconv.] subsidiair een bedrag van € 675,00. [eis.conv./verw.reconv.1+2] erkent dat hij dit bedrag moet betalen aan [ged.conv./eis.reconv.] , maar verweert zich door aan te voeren dat een gedeelte van die verbintenis teniet is gegaan, doordat hij daarvoor reeds een voorschot van € 500,00 aan [ged.conv./eis.reconv.] heeft betaald. [ged.conv./eis.reconv.] heeft niet betwist dat hij een voorschot van € 500,00 heeft ontvangen en [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft de bijbehorende overschrijvingen ook in het geding gebracht, zodat de rechtbank van oordeel is dat € 500,00 reeds is betaald en hooguit een bedrag van € 175,00 kan worden toegewezen. 2) Waterverbruik 5.4. [ged.conv./eis.reconv.] vordert een bedrag van € 450,00 voor gebruik van water door [eis.conv./verw.reconv.1+2] erkent dat hij dit bedrag aan [ged.conv./eis.reconv.] moet betalen, zodat dit gedeelte van de vordering in beginsel kan worden toegewezen. 3) Zuiveringsheffing 5.5. [ged.conv./eis.reconv.] vordert een bedrag van € 725,00 vanwege zuiveringsheffingen (waterschapsbelastingen) die hij zou hebben betaald voor Deel 1 nadat dat deel in eigendom was overgedragen. [eis.conv./verw.reconv.1+2] betwist dat [ged.conv./eis.reconv.] dat bedrag zou hebben betaald en voert aan dat ook niet in de rede ligt dat aan [ged.conv./eis.reconv.] een belastingaanslag zou worden opgelegd, omdat de eigendom van Deel 1 was overgedragen en ook voor het waterschap uit het kadaster kon worden opgemaakt dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] de nieuwe eigenaar was. 5.6. Gelet op de voorgaande gemotiveerde betwisting van [eis.conv./verw.reconv.1+2] en het ontbreken van stukken omtrent de daadwerkelijke betaling van deze heffingen door [ged.conv./eis.reconv.] , is de rechtbank van oordeel dat [ged.conv./eis.reconv.] dit gedeelte van de vordering onvoldoende heeft onderbouwd. [ged.conv./eis.reconv.] heeft ook geen bewijsaanbod gedaan, zodat dit gedeelte van zijn vordering zal worden afgewezen. 4) en 5) Gemeentelijke heffingen en water- en zuiveringspremies 5.7. [ged.conv./eis.reconv.] vordert een bedrag van € 287,42 en € 136,19 voor door hem betaalde gemeentelijke heffingen en water- en zuiveringspremies. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft er geen bezwaar tegen dat hij deze bedragen aan [ged.conv./eis.reconv.] moet betalen, zodat deze bedragen zullen worden toegewezen. 6) Verzekeringspremies heftruck 5.8. [ged.conv./eis.reconv.] vordert een bedrag van € 390,20 voor de door hem betaalde verzekeringspremies voor de heftruck. Omdat [ged.conv./eis.reconv.] de heftruck niet heeft overgedragen aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] , is de rechtbank van oordeel dat geen grond bestaat om het gevorderde bedrag van de betaalde verzekeringspremies toe te wijzen.

5.9. Gelet op het voorgaande is in reconventie in totaal een bedrag toewijsbaar van € 1.048,61 (zie randnummers 5.3, 5.4 en 5.7). [eis.conv./verw.reconv.1+2] doet echter een beroep op verrekening van deze verbintenis met de vorderingen die hij in conventie heeft ingediend. 5.10. Hiervoor is in randnummer 4.29 door de rechtbank geoordeeld dat in conventie een bedrag van € 6.060,00 toewijsbaar is, zodat de verbintenis tot betaling aan [ged.conv./eis.reconv.] van het genoemde bedrag van € 1.048,61 tenietgaat door verrekening. De reconventionele vorderingen van [ged.conv./eis.reconv.] worden daarom alsnog afgewezen en van het aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] in conventie toewijsbare bedrag blijft na verrekening een bedrag over van € 5.011,39. Opheffing conservatoire beslagen 5.11. [ged.conv./eis.reconv.] heeft opheffing van de beslagen gevorderd, maar omdat vaststaat dat hij - ook na verrekening - een bedrag moet betalen aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] , bestaat daarvoor geen grond, zodat deze vordering zal worden afgewezen. Proceskosten 5.12. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De rechtbank: In conventie 6.1. veroordeelt [ged.conv./eis.reconv.] tot betaling aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] van € 5.011,39, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, met ingang van 1 januari 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [ged.conv./eis.reconv.] tot betaling aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] van de beslagkosten van € 1.232,35, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag als [ged.conv./eis.reconv.] na verloop van veertien dagen na betekening van dit vonnis, niet tot betaling is overgegaan, In reconventie 6.3. wijst de vorderingen van [ged.conv./eis.reconv.] af, In conventie en reconventie 6.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022. De vordering bedroeg in eerste instantie € 7.237,71, maar ter zitting is één van de onderdelen daarvan verminderd van € 1.170,60 naar € 390,20, waardoor uiteindelijk dit bedrag overblijft. [ged.conv./eis.reconv.] heeft deze vordering opgenomen onder het kopje ‘conventie’ in zijn conclusie van antwoord, maar de rechtbank merkt dit aan als reconventionele vordering. HR 13 juli 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA3520, rov. 4.1.2. HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1536, rov. 3.3. Dit bedrag is ter zitting verlaagd van € 1.170,60 naar € 390,20.

Dit gedeelte van de vordering van [eis.conv./verw.reconv.1+2] is opgebouwd uit de volgende kostenposten: Kostenpost Bedrag 1 Voorterrein opruimen en bloembakken en tuin in oude staat herstellen € 2.500,00 2 Witgoed en meubels opruimen en afvoeren € 1.000,00 3 Koelkast leeghalen en vervuiling schoonmaken € 1.500,00 4 Vuilcontainer € 150,00 5 Overgelopen containerresten afvoeren € 150,00 6 Straatwerk herstellen € 1.500,00 7 Afrekenen Gas en Stroom 2,75 maanden € 150,00 4.9. [ged.conv./eis.reconv.] betwist niet dat hij het pand schoon en leeg moest achterlaten bij zijn vertrek op 13 november 2021, maar stelt dat die verplichting moet worden bezien vanuit het gebruik van het pand: een bedrijfsruimte. Dat legt [ged.conv./eis.reconv.] zo uit dat van hem kon worden verwacht dat hij het woongedeelte en het kantoor van Deel 2 zou opruimen, maar dat het onvermijdbaar is dat verder in het pand her en der spullen achterbleven. 4.10. De rechtbank is van oordeel dat de uitleg van [ged.conv./eis.reconv.] niet strookt met de afspraak die in het kader van het gebruik door [ged.conv./eis.reconv.] na 24 augustus 2021 is bevestigd in de leveringsakte van Deel 2. Daarin is onder meer opgenomen dat alle kamers zouden worden genummerd en dat per kamer zou worden opgenomen welke zaken achter konden blijven (zie randnummer 2.6). Daaruit volgt dat met [eis.conv./verw.reconv.1+2] moest worden afgesproken welke zaken er achter konden blijven. Omdat niet is komen vast te staan dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] toestemming heeft gegeven om spullen te laten staan, is de rechtbank van oordeel dat [ged.conv./eis.reconv.] de verbintenis om het pand schoon en leeg achter te laten niet is nagekomen. 4.11. [ged.conv./eis.reconv.] betwist echter dat de kosten die [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft opgevoerd, samenhangen met de verplichting om het pand schoon en leeg achter te laten. De rechtbank is van oordeel dat van de laatste twee onderdelen van de tabel in randnummer 4.8 van dit vonnis (‘straatwerk’ en ‘afrekenen gas en stroom’) door [eis.conv./verw.reconv.1+2] onvoldoende duidelijk is gemaakt dat die verband houden met voornoemde verplichting van [ged.conv./eis.reconv.] . Het straatwerk is immers onderdeel van het geleverde Deel 2 waarover hiervoor al is geoordeeld dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] geen beroep meer kan doen op wanprestatie, omdat hij de klachtplicht heeft geschonden. De afrekening van gas en stroom van € 150,00 valt niet onder het schoon en leeg achterlaten van het pand en wordt overigens ook niet onderbouwd. Ook deze onderdelen van de vorderingen van [eis.conv./verw.reconv.1+2] worden daarom afgewezen. 4.12. Voor de overige kostenposten die in randnummer 4.8 zijn opgesomd, betwist [ged.conv./eis.reconv.] dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] die kosten heeft gemaakt en plaatst hij vraagtekens bij de hoogte van de posten. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft geen facturen overgelegd en niet gemotiveerd waarom de kosten zo hoog uitvallen. Dit terwijl uit de producties die door [eis.conv./verw.reconv.1+2] zelf in het geding zijn gebracht blijkt dat dezelfde kostenposten voor schoonmaak en opruimen op 8 december 2021 nog worden begroot op € 1.000,00, terwijl die een week later in de bijlage bij de brief van de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.1+2] van 17 december 2021 zonder nadere motivering (die ook ontbreekt in de dagvaarding) worden begroot op € 6.950,00. 4.13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet voldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat hij kosten heeft gemaakt in het kader van de schoonmaak en het opruimen van het pand en/of wat de omvang daarvan is. Gelet daarop wordt ook niet toegekomen aan eventuele bewijslevering door [eis.conv./verw.reconv.1+2] en zal ook deze vordering worden afgewezen. Overige afspraken 4.14. Het laatste gedeelte van de vordering van [eis.conv./verw.reconv.1+2] is opgebouwd uit een zestal posten die hun grondslag vinden in het voortgezet gebruik van Deel 2 door [ged.conv./eis.reconv.] , de volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] ten onrechte door [ged.conv./eis.reconv.] geïncasseerde huurpenningen van de huurders en losse afspraken over zaken waarvan [eis.conv./verw.reconv.1+2] stelt dat zou zijn overeengekomen dat [ged.conv./eis.reconv.] die aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] zou overdragen. Omdat [ged.conv./eis.reconv.] die zaken niet heeft achtergelaten wil [eis.conv./verw.reconv.1+2] daarvoor nu vervangende schadevergoeding hebben. [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert de volgende bedragen: Grondslag Bedrag 1 Gebruiksvergoeding Deel 2 € 2.760,00 2 Gebruiksvergoeding keuken en wasruimte € 3.000,00 3 Huurpenningen € 7.200,00 4 Heftruck € 12.500,00 5 Gasfles € 500,00 6 Bouwtekeningen € 3.500,00 1) Gebruiksvergoeding Deel 2 4.15. [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert een bedrag van € 2.760,00 aan gebruiksvergoeding voor het gebruik van Deel 2 door [ged.conv./eis.reconv.] tussen 24 augustus 2021 en 13 november 2021.

[ged.conv./eis.reconv.] erkent dat hij dit bedrag aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] moet betalen, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. 2) Gebruiksvergoeding keuken en wasruimte 4.16. [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert ook een bedrag van € 100,00 per maand voor het gebruik door [ged.conv./eis.reconv.] en de huurders van een keuken en wasruimte in Deel 1. Over de periode van 15 maart 2019 tot 24 augustus 2021 becijfert [eis.conv./verw.reconv.1+2] het totaalbedrag dat [ged.conv./eis.reconv.] op grond daarvan verschuldigd zou zijn op € 3.000,00. 4.17. [ged.conv./eis.reconv.] heeft niet betwist dat hij in de door [eis.conv./verw.reconv.1+2] genoemde periode gebruikt heeft gemaakt van de keuken en wasruimte. [ged.conv./eis.reconv.] betwist wel dat hij daarvoor een vergoeding aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] moest betalen. Ook plaatst [ged.conv./eis.reconv.] vraagtekens bij de rechtsgrond waarop [eis.conv./verw.reconv.1+2] de vordering heeft gebaseerd. In de dagvaarding noemt [eis.conv./verw.reconv.1+2] het maandelijkse bedrag van € 100,00 een bedrag voor “…huur c.q. een redelijke gebruiksvergoeding…”. 4.18. Voor zover [eis.conv./verw.reconv.1+2] de vordering als verschuldigde huur heeft willen aanmerken, geldt dat hij naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten heeft gesteld om te kunnen aannemen dat sprake is van een huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:201 BW. Hoewel vaststaat dat [ged.conv./eis.reconv.] de keuken en wasruimte heeft gebruikt, is niet gesteld dat [ged.conv./eis.reconv.] heeft aanvaard dat er een tegenprestatie van hem werd verwacht voor het gebruik daarvan. Aan de criteria voor een huurovereenkomst is dus niet voldaan. 4.19. Het gebruik van de keuken en wasruimte kan met enige goede wil wel worden aangemerkt als het recht van gebruik zoals bedoeld in artikel 3:226 BW of bruikleen zoals bedoeld in artikel 7A:1777 BW. In dat laatste geval moet echter worden aangenomen dat de keuken en wasruimte om niet in gebruik zijn gegeven en kan hooguit worden gevraagd om een vergoeding voor daadwerkelijk gemaakte kosten van de bruikleengever. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft echter niet gesteld dat hij kosten heeft gemaakt, maar vraagt om een redelijke gebruiksvergoeding, zodat de rechtbank van oordeel is dat geen sprake is van een vergoeding voor reële kosten. Voor wat betreft het recht van gebruik zoals bedoeld in artikel 3:226 BW is de rechtbank van oordeel dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] eveneens te weinig heeft gesteld om aan te nemen dat [ged.conv./eis.reconv.] een vergoeding verschuldigd is. Hoewel het recht van gebruik ook kan worden gevestigd tegen een (periodieke) tegenprestatie moet dat wel worden afgesproken en hiervoor is al geoordeeld dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet heeft gesteld dat [ged.conv./eis.reconv.] zich heeft verbonden aan een dergelijke tegenprestatie. De vordering van [eis.conv./verw.reconv.1+2] van € 3.000,00 als vergoeding voor het gebruik van de keuken en wasruimte wordt gelet op het voorgaande afgewezen. 3) Huurpenningen 4.20. [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert € 7.200,00 als vergoeding voor gemiste inkomsten, omdat [ged.conv./eis.reconv.] na 24 augustus 2021 nog de huurpenningen heeft geïncasseerd, terwijl hij vanaf dat moment niet meer de eigenaar was van Deel 2 en in de leveringsakte een verbod op onderverhuur was opgenomen. [eis.conv./verw.reconv.1+2] baseert zijn vordering op zijn verhaalsrecht van artikel 6:36 BW. [ged.conv./eis.reconv.] erkent dat hij huurpenningen aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] moet afdragen maar hij betwist de hoogte daarvan. 4.21. [eis.conv./verw.reconv.1+2] draagt de bewijslast van de omvang van de door [ged.conv./eis.reconv.] geïncasseerde huurpenningen. Het bedrag van € 7.200,00 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] becijferd door uit te gaan van acht huurders die twaalf weken huur aan [ged.conv./eis.reconv.] hebben betaald. De huurprijs bedroeg € 75,00 per week, waardoor [eis.conv./verw.reconv.1+2] is uitgekomen op een bedrag van 8 x (12 x € 75,00) = € 7.200,00. 4.22. [ged.conv./eis.reconv.] betwist niet de huurprijs van € 75,00 per week, maar betwist dat er acht huurders verbleven en betwist ook dat de huurders allemaal de volle twaalf weken huurden. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] bleven sommigen een week en anderen drie maanden. Uit een door [ged.conv./eis.reconv.] zelf opgesteld overzicht van de verschillende huurders komt hij op een bedrag uit van € 3.300,00. 4.23. Om zijn stellingen verder te onderbouwen heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] vier verklaringen in het geding gebracht van personen die zouden hebben verbleven in Deel 2. Alle verklaringen bevestigen weliswaar dat er acht personen kamers huurden in de relevante twaalf weken, maar alle verklaringen zijn identiek, niet uitgebreid en bevatten geen details. Gelet daarop heeft de rechtbank twijfels bij de authenticiteit van de verklaringen en kunnen die daarom niet bijdragen aan de onderbouwing van de stellingen van [eis.conv./verw.reconv.1+2] 4.24. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat hetgeen [eis.conv./verw.reconv.1+2] ter onderbouwing van zijn stellingen heeft overgelegd, niet voldoende is om aan te kunnen nemen dat acht huurders de volle twaalf weken in de kamers verbleven, zulks gelet op de voldoende gemotiveerde betwisting daarvan door [ged.conv./eis.reconv.] . De rechtbank zal daarom alleen het door [ged.conv./eis.reconv.] erkende bedrag van € 3.300,00 toekennen. 4), 5) en 6) Heftruck, gasfles en bouwtekeningen 4.25. [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert betaling van een drietal bedragen als vervangende schadevergoeding voor zaken die [ged.conv./eis.reconv.] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] zou geven. Dit betreffen een heftruck, gasfles en bouwtekeningen. [ged.conv./eis.reconv.] heeft zich volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] verbonden om die zaken over te dragen. [eis.conv./verw.reconv.1+2] doet daarvoor een beroep op de laatste twee zinnen die zijn geciteerd in randnummer 2.6 dit vonnis, omdat de genoemde zaken zouden behoren tot hetgeen [ged.conv./eis.reconv.] zou achterlaten. Omdat [ged.conv./eis.reconv.] - ook na ingebrekestelling - heeft nagelaten om (de eigendom van) de zaken over te dragen, is hij in verzuim geraakt en daarom maakt [eis.conv./verw.reconv.1+2] nu aanspraak op vervangende schadevergoeding. In totaal vordert [eis.conv./verw.reconv.1+2] een bedrag van € 16.500,00, onderverdeeld in een bedrag voor de heftruck (€ 12.500,00), een gasfles (€ 500,00) en bouwtekeningen (€ 3.500,00). 4.26. [ged.conv./eis.reconv.] betwist dat hij zich zou hebben verbonden om de genoemde zaken over te dragen. Daarnaast verweert hij zich door aan te voeren dat hij niet in verzuim is, omdat geen sprake is geweest van een deugdelijke ingebrekestelling zoals bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW en er daarom ook geen sprake van kan zijn dat de verbintenissen zijn omgezet in verbintenissen tot vervangende schadevergoeding (artikel 6:87 lid 1 BW). De rechtbank is van oordeel dat het verweer van [ged.conv./eis.reconv.] slaagt, zodat in het midden kan blijven of überhaupt sprake is geweest van een verbintenis om de genoemde zaken over te dragen. De rechtbank zal hierna toelichten waarom [ged.conv./eis.reconv.] niet in verzuim is geraakt. 4.27. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft aan [ged.conv./eis.reconv.] op 8 december 2021 een brief gestuurd met daarin een ingebrekestelling voor wat betreft het afgeven van heftruck, gasfles en bouwtekeningen. [ged.conv./eis.reconv.] is in de brief echter slechts een termijn gegund van één dag om alsnog na te komen.