ECLI:NL:RBZWB:2024:5895

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Middelburg Zaaknummer: 10847341 \ CV EXPL 23-3389 Vonnis van 21 augustus 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: [gemachtigde] , tegen [bewindvoerder] B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [rechthebbende] , in deze rechtsopvolgster onder algemene titel van STICHTING [gedaagde], te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [bewindvoerder] en [rechthebbende] , gemachtigde: mr. A.J. Nieuwenhuijse.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 13 maart 2024 met de daarin genoemde stukken; - de akte schorsing tevens hervatting in de zin van artikel 225 Rv van [bewindvoerder] ; - de mondelinge behandeling van 23 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Met de inleidende dagvaarding is [eiser] een procedure gestart tegen Stichting [gedaagde] (hierna: de Stichting) als formele procespartij. Kort na de betekening van de dagvaarding is de Stichting van rechtsvorm veranderd. Om die reden is de Stichting bij beschikking van 8 december 2023 per 15 december 2023 ontslagen als bewindvoerder van [rechthebbende] en is [bewindvoerder] benoemd tot nieuwe bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] . Naar aanleiding van de hiervoor genoemde akte van [bewindvoerder] heeft de kantonrechter de onderhavige procedure geschorst en vervolgens op naam van [bewindvoerder] weer hervat. [eiser] had namelijk geen bezwaar gemaakt tegen de partijwijziging. 1.3. Op de mondelinge behandeling is medegedeeld dat vandaag schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

2.1. Partijen hebben op 29 juli 2021 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] van [rechthebbende] heeft gekocht het recht van erfpacht op het perceel grond met de woning en aanhorigheden aan de [adres] . 2.2. De koopprijs die partijen zijn overeengekomen bedraagt € 90.000,00. De heer [naam 1] , voorheen verbonden aan de Stichting en nu aan [bewindvoerder] , heeft de koopovereenkomst mee ondertekend in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] . 2.3. In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang in deze procedure, de volgende bepalingen opgenomen: “(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1.1. Artikel – As is Where is Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 25 jaar oud is, dat de onroerende zaak (grondig) gerenoveerd moet worden en dat verkoper de onroerende zaak nooit feitelijk heeft gebruikt. In verband hiermee wil verkoper geen enkele aansprakelijk aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare gebreken. Hieronder vallen onder meer zichtbare en onzichtbare gebreken die het gevolg zijn van het niet bouwen conform de bouwvoorschriften/ bouwvergunningen/ bestemmingsplanbepalingen e.d. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de (feitelijke) eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak ‘as is, where is’. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier geen gebruik van gemaakt. (…) 6.12. Verkoper verklaart dat de lasten over voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan. Voor zover de genoemde aanslagen en/of canons nog niet zijn voldaan, verklaart verkoper deze op eerste verzoek te voldoen. (…) artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)”. 2.4. De grond waarop het recht van erfpacht is gevestigd is in eigendom van de heer [naam 2] . De jaarlijks aan [naam 2] verschuldigde erfpachtcanon bedraagt € 2.200,00. 2.5. [rechthebbende] heeft de erfpachtcanon al enkele jaren niet betaald. 2.6. Partijen zijn overeengekomen dat het recht van erfpacht op 21 september 2021 zou worden overgedragen. Dit is uiteindelijk niet gebeurd, omdat [naam 2] daar vanwege de betalingsachterstand geen toestemming voor heeft gegeven.

3.1. [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat, dat [bewindvoerder] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 9.000,00, te vermeerderen met rente en kosten. 3.2. [eiser] stelt dat [rechthebbende] op grond van de koopovereenkomst verplicht was om het recht van erfpacht vrij van lasten over te dragen aan [eiser] . [rechthebbende] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting. [eiser] heeft [bewindvoerder] op 10 januari 2022 en op 19 mei 2023 in gebreke gesteld, maar [bewindvoerder] heeft niet op die ingebrekestellingen gereageerd. [eiser] heeft de koopovereenkomst vervolgens ontbonden. Daarom heeft hij recht op de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs. [bewindvoerder] heeft die boete niet betaald, waardoor zij ook incassokosten en rente verschuldigd is. 3.3. [bewindvoerder] is het niet eens met de vordering van [eiser] . Zij voert aan dat [rechthebbende] niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst op de hoogte van de betalingsachterstand en hij heeft met [naam 2] afgesproken dat hij deze zou inhalen. Dit heeft hij echter niet gedaan. Daar komt nog bij dat [eiser] pas aanspraak kan maken op de contractuele boete nadat hij [rechthebbende] in gebreke heeft gesteld. Dat is volgens [bewindvoerder] niet gebeurd. [bewindvoerder] heeft in ieder geval geen ingebrekestelling ontvangen. Tot slot verzoekt [bewindvoerder] de contractuele boete te matigen.

juridisch kader: de koopovereenkomst 4.1. Of [eiser] terecht aanspraak maakt op de contractuele boete van € 9.000,00 moet worden beoordeeld aan de hand van de koopovereenkomst. Daarin hebben partijen de afspraken opgenomen die zij over de (ver)koop van het recht van erfpacht hebben gemaakt. 4.2. In de artikelen 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst is bepaald onder welke voorwaarden partijen de koopovereenkomst kunnen ontbinden en aanspraak kunnen maken op de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom (in dit geval € 9.000,00): er moet sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming, de wederpartij moet in gebreke zijn gesteld en er moet een schriftelijke ontbindingsverklaring zijn verstuurd. 4.3. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] aan de overeengekomen voorwaarden heeft voldaan. Het verzoek van [bewindvoerder] tot matiging van de boete wordt niet gevolgd. Het gevorderde bedrag van € 9.000,00 is dus toewijsbaar. Hieronder zal worden uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. de eerste voorwaarde: een toerekenbare tekortkoming 4.4. Partijen zijn op grond van de koopovereenkomst verplicht om mee te werken aan de notariële overdracht van het recht van erfpacht. Die overdracht heeft uiteindelijk niet plaatsgevonden, doordat [naam 2] daar geen toestemming voor heeft gegeven. Er was namelijk een achterstand ontstaan in de betaling van de jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon. Partijen verschillen nu van mening over de vraag wie verantwoordelijk was voor het inhalen van de betalingsachterstand bij [naam 2] . [eiser] stelt dat [rechthebbende] ( [bewindvoerder] ) dit moest doen op grond van artikel 6.12 van de koopovereenkomst, terwijl [bewindvoerder] daartegen – onder meer – heeft aangevoerd dat [eiser] door de verkoopmakelaar is geïnformeerd over de achterstand. De kantonrechter overweegt het volgende. 4.5. Op grond van artikel 6.12 van de koopovereenkomst staat [rechthebbende] ervoor in dat de verschuldigde erfpachtcanon aan [naam 2] is voldaan. Voor zover er toch sprake is van een betalingsachterstand, heeft [rechthebbende] door middel van het ondertekenen van de koopovereenkomst verklaard een betalingsachterstand op eerste verzoek te voldoen. [bewindvoerder] was op de hoogte van deze afspraken, want haar medewerker heeft de koopovereenkomst mede ondertekend. Uit de afspraken die partijen op papier hebben gezet, volgt dus dat [rechthebbende] en [bewindvoerder] verantwoordelijk waren voor het betalen van de erfpachtcanon tot het moment van de notariële overdracht. 4.6. Voor zover zou kloppen dat de verkoopmakelaar [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geïnformeerd heeft over de betalingsachterstand, zoals [bewindvoerder] stelt maar [eiser] betwist, blijkt daaruit nog niet dat partijen afspraken hebben gemaakt die afwijken van artikel 6.12 van de koopovereenkomst. Dat [eiser] wist van de betalingsachterstand betekent immers nog niet dat hij de verplichting op zich nam om deze betalingsachterstand in te halen voorafgaand aan de notariële overdracht. Dit verweer slaagt dus niet. 4.7. [bewindvoerder] heeft verder nog aangevoerd dat de verkoopmakelaar haar ervan verzekerd heeft dat de ‘as is where is’-clausule in artikel 6.1.1 van de koopovereenkomst zwaarder weegt dan artikel 6.12. Uit die clausule moet volgens [bewindvoerder] worden afgeleid dat [eiser] de betalingsachterstand en de verantwoordelijkheid daarvoor heeft geaccepteerd, of hij daar nu van op de hoogte was of niet. Los van de vraag of [bewindvoerder] in het kader van haar verweer een concreet beroep doet op dit artikel – dit blijkt namelijk niet uit haar stellingen – gaat de kantonrechter hier niet in mee. Een artikel dat specifiek gaat over de vraag welke partij verantwoordelijk is voor de erfpachtcanon tot het moment van de overdracht gaat voor op een algemene afspraak zoals die is neergelegd in de ‘as is where is’-clausule. 4.8. In het midden kan blijven of [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft geïnformeerd naar de betalingsachterstand bij [naam 2] dan wel [bewindvoerder] . Ook daaruit kan namelijk niet worden opgemaakt dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser] de betalingsachterstand zou inhalen. 4.9. Onder de streep betekent dit dat sprake was van een toerekenbare tekortkoming van [rechthebbende] . de tweede voorwaarde: een voorafgaande ingebrekestelling 4.10. Tussen partijen staat ter discussie of [bewindvoerder] de ingebrekestellingen van 10 januari 2022 en van 19 mei 2023 ontvangen heeft. Op grond van artikel 3:37 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring pas werking als die verklaring die persoon heeft bereikt. Beide ingebrekestellingen zijn volgens [eiser] per e-mail verstuurd naar [e-mailadres]. Dit e-mailadres komt ook voor in beide ingebrekestellingen. [naam 1] heeft op de mondelinge behandeling erkend dat dit zijn e-mailadres is. Verder heeft hij verklaard dat hij via e-mail veelvuldig contact heeft gehad met [eiser] (zelf) over deze kwestie. Dat er een spelfout zou zijn gemaakt in het e-mailadres, blijkt niet uit de producties die de kantonrechter heeft ontvangen. Een andere verklaring voor het niet ontvangen van de ingebrekestellingen kon [bewindvoerder] niet geven, terwijl dit gezien de hiervoor genoemde omstandigheden wel op haar weg had gelegen. Daarmee heeft [bewindvoerder] de ontvangst van de ingebrekestellingen onvoldoende gemotiveerd betwist. de derde voorwaarde: de schriftelijke ontbindingsverklaring 4.11. De ingebrekestelling van 19 mei 2023 bevat ook een ontbindingsverklaring. Daarmee heeft [eiser] dus ook aan dit laatste vereiste voor ontbinding voldaan. Het gevolg is dat [bewindvoerder] de contractuele boete in beginsel verschuldigd is. het beroep op matiging 4.12. Met een beroep op artikel 6:94 lid 1 BW heeft [bewindvoerder] de kantonrechter gevraagd om de contractuele boete te matigen. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal bijvoorbeeld moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Ook de hoedanigheid van partijen kan van belang zijn. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging. Vgl. Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207. De kantonrechter moet dus terughoudend omgaan met deze bevoegdheid. 4.13. [bewindvoerder] heeft aan haar verzoek tot matiging van de contractuele boete ten grondslag gelegd dat er veel tijd is verstreken tussen de e-mail van de voormalig gemachtigde van [eiser] van 5 januari 2022 en het instellen van deze procedure en dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van [rechthebbende] . De enkele omstandigheid dat er ruim twee jaar is verstreken tussen de e-mail van 5 januari 2022 en het uitbrengen van de dagvaarding maakt nog niet dat [eiser] geen aanspraak meer zou kunnen maken op de contractuele boete. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] bovendien toegelicht dat hij een periode ziek is geweest. [bewindvoerder] heeft dit niet weersproken. Op het punt van de schade heeft [eiser] het onweersproken standpunt ingenomen dat hij – achteraf gezien voor niets – kosten heeft gemaakt voor het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring van de woning.

De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [bewindvoerder] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.825,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 9.000,00, met ingang van 19 mei 2023, tot de dag van volledige betaling; 5.2. veroordeelt [bewindvoerder] in de proceskosten van € 901,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [bewindvoerder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Roose en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Middelburg Zaaknummer: 10847341 \ CV EXPL 23-3389 Vonnis van 21 augustus 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: [gemachtigde] , tegen [bewindvoerder] B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [rechthebbende] , in deze rechtsopvolgster onder algemene titel van STICHTING [gedaagde], te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [bewindvoerder] en [rechthebbende] , gemachtigde: mr. A.J. Nieuwenhuijse.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 13 maart 2024 met de daarin genoemde stukken; - de akte schorsing tevens hervatting in de zin van artikel 225 Rv van [bewindvoerder] ; - de mondelinge behandeling van 23 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Met de inleidende dagvaarding is [eiser] een procedure gestart tegen Stichting [gedaagde] (hierna: de Stichting) als formele procespartij. Kort na de betekening van de dagvaarding is de Stichting van rechtsvorm veranderd. Om die reden is de Stichting bij beschikking van 8 december 2023 per 15 december 2023 ontslagen als bewindvoerder van [rechthebbende] en is [bewindvoerder] benoemd tot nieuwe bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] . Naar aanleiding van de hiervoor genoemde akte van [bewindvoerder] heeft de kantonrechter de onderhavige procedure geschorst en vervolgens op naam van [bewindvoerder] weer hervat. [eiser] had namelijk geen bezwaar gemaakt tegen de partijwijziging. 1.3. Op de mondelinge behandeling is medegedeeld dat vandaag schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

2.1. Partijen hebben op 29 juli 2021 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] van [rechthebbende] heeft gekocht het recht van erfpacht op het perceel grond met de woning en aanhorigheden aan de [adres] . 2.2. De koopprijs die partijen zijn overeengekomen bedraagt € 90.000,00. De heer [naam 1] , voorheen verbonden aan de Stichting en nu aan [bewindvoerder] , heeft de koopovereenkomst mee ondertekend in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] . 2.3. In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang in deze procedure, de volgende bepalingen opgenomen: “(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1.1. Artikel – As is Where is Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 25 jaar oud is, dat de onroerende zaak (grondig) gerenoveerd moet worden en dat verkoper de onroerende zaak nooit feitelijk heeft gebruikt. In verband hiermee wil verkoper geen enkele aansprakelijk aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare gebreken. Hieronder vallen onder meer zichtbare en onzichtbare gebreken die het gevolg zijn van het niet bouwen conform de bouwvoorschriften/ bouwvergunningen/ bestemmingsplanbepalingen e.d. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de (feitelijke) eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak ‘as is, where is’. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier geen gebruik van gemaakt. (…) 6.12. Verkoper verklaart dat de lasten over voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan. Voor zover de genoemde aanslagen en/of canons nog niet zijn voldaan, verklaart verkoper deze op eerste verzoek te voldoen. (…) artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)”. 2.4. De grond waarop het recht van erfpacht is gevestigd is in eigendom van de heer [naam 2] . De jaarlijks aan [naam 2] verschuldigde erfpachtcanon bedraagt € 2.200,00. 2.5. [rechthebbende] heeft de erfpachtcanon al enkele jaren niet betaald. 2.6. Partijen zijn overeengekomen dat het recht van erfpacht op 21 september 2021 zou worden overgedragen. Dit is uiteindelijk niet gebeurd, omdat [naam 2] daar vanwege de betalingsachterstand geen toestemming voor heeft gegeven.

3.1. [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat, dat [bewindvoerder] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 9.000,00, te vermeerderen met rente en kosten. 3.2. [eiser] stelt dat [rechthebbende] op grond van de koopovereenkomst verplicht was om het recht van erfpacht vrij van lasten over te dragen aan [eiser] . [rechthebbende] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting. [eiser] heeft [bewindvoerder] op 10 januari 2022 en op 19 mei 2023 in gebreke gesteld, maar [bewindvoerder] heeft niet op die ingebrekestellingen gereageerd. [eiser] heeft de koopovereenkomst vervolgens ontbonden. Daarom heeft hij recht op de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs. [bewindvoerder] heeft die boete niet betaald, waardoor zij ook incassokosten en rente verschuldigd is. 3.3. [bewindvoerder] is het niet eens met de vordering van [eiser] . Zij voert aan dat [rechthebbende] niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst op de hoogte van de betalingsachterstand en hij heeft met [naam 2] afgesproken dat hij deze zou inhalen. Dit heeft hij echter niet gedaan. Daar komt nog bij dat [eiser] pas aanspraak kan maken op de contractuele boete nadat hij [rechthebbende] in gebreke heeft gesteld. Dat is volgens [bewindvoerder] niet gebeurd. [bewindvoerder] heeft in ieder geval geen ingebrekestelling ontvangen. Tot slot verzoekt [bewindvoerder] de contractuele boete te matigen.

juridisch kader: de koopovereenkomst 4.1. Of [eiser] terecht aanspraak maakt op de contractuele boete van € 9.000,00 moet worden beoordeeld aan de hand van de koopovereenkomst. Daarin hebben partijen de afspraken opgenomen die zij over de (ver)koop van het recht van erfpacht hebben gemaakt. 4.2. In de artikelen 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst is bepaald onder welke voorwaarden partijen de koopovereenkomst kunnen ontbinden en aanspraak kunnen maken op de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom (in dit geval € 9.000,00): er moet sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming, de wederpartij moet in gebreke zijn gesteld en er moet een schriftelijke ontbindingsverklaring zijn verstuurd. 4.3. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] aan de overeengekomen voorwaarden heeft voldaan. Het verzoek van [bewindvoerder] tot matiging van de boete wordt niet gevolgd. Het gevorderde bedrag van € 9.000,00 is dus toewijsbaar. Hieronder zal worden uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. de eerste voorwaarde: een toerekenbare tekortkoming 4.4. Partijen zijn op grond van de koopovereenkomst verplicht om mee te werken aan de notariële overdracht van het recht van erfpacht. Die overdracht heeft uiteindelijk niet plaatsgevonden, doordat [naam 2] daar geen toestemming voor heeft gegeven. Er was namelijk een achterstand ontstaan in de betaling van de jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon. Partijen verschillen nu van mening over de vraag wie verantwoordelijk was voor het inhalen van de betalingsachterstand bij [naam 2] . [eiser] stelt dat [rechthebbende] ( [bewindvoerder] ) dit moest doen op grond van artikel 6.12 van de koopovereenkomst, terwijl [bewindvoerder] daartegen – onder meer – heeft aangevoerd dat [eiser] door de verkoopmakelaar is geïnformeerd over de achterstand. De kantonrechter overweegt het volgende. 4.5. Op grond van artikel 6.12 van de koopovereenkomst staat [rechthebbende] ervoor in dat de verschuldigde erfpachtcanon aan [naam 2] is voldaan. Voor zover er toch sprake is van een betalingsachterstand, heeft [rechthebbende] door middel van het ondertekenen van de koopovereenkomst verklaard een betalingsachterstand op eerste verzoek te voldoen. [bewindvoerder] was op de hoogte van deze afspraken, want haar medewerker heeft de koopovereenkomst mede ondertekend. Uit de afspraken die partijen op papier hebben gezet, volgt dus dat [rechthebbende] en [bewindvoerder] verantwoordelijk waren voor het betalen van de erfpachtcanon tot het moment van de notariële overdracht. 4.6. Voor zover zou kloppen dat de verkoopmakelaar [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geïnformeerd heeft over de betalingsachterstand, zoals [bewindvoerder] stelt maar [eiser] betwist, blijkt daaruit nog niet dat partijen afspraken hebben gemaakt die afwijken van artikel 6.12 van de koopovereenkomst. Dat [eiser] wist van de betalingsachterstand betekent immers nog niet dat hij de verplichting op zich nam om deze betalingsachterstand in te halen voorafgaand aan de notariële overdracht. Dit verweer slaagt dus niet. 4.7. [bewindvoerder] heeft verder nog aangevoerd dat de verkoopmakelaar haar ervan verzekerd heeft dat de ‘as is where is’-clausule in artikel 6.1.1 van de koopovereenkomst zwaarder weegt dan artikel 6.12. Uit die clausule moet volgens [bewindvoerder] worden afgeleid dat [eiser] de betalingsachterstand en de verantwoordelijkheid daarvoor heeft geaccepteerd, of hij daar nu van op de hoogte was of niet. Los van de vraag of [bewindvoerder] in het kader van haar verweer een concreet beroep doet op dit artikel – dit blijkt namelijk niet uit haar stellingen – gaat de kantonrechter hier niet in mee. Een artikel dat specifiek gaat over de vraag welke partij verantwoordelijk is voor de erfpachtcanon tot het moment van de overdracht gaat voor op een algemene afspraak zoals die is neergelegd in de ‘as is where is’-clausule. 4.8. In het midden kan blijven of [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft geïnformeerd naar de betalingsachterstand bij [naam 2] dan wel [bewindvoerder] . Ook daaruit kan namelijk niet worden opgemaakt dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser] de betalingsachterstand zou inhalen. 4.9. Onder de streep betekent dit dat sprake was van een toerekenbare tekortkoming van [rechthebbende] . de tweede voorwaarde: een voorafgaande ingebrekestelling 4.10. Tussen partijen staat ter discussie of [bewindvoerder] de ingebrekestellingen van 10 januari 2022 en van 19 mei 2023 ontvangen heeft. Op grond van artikel 3:37 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring pas werking als die verklaring die persoon heeft bereikt. Beide ingebrekestellingen zijn volgens [eiser] per e-mail verstuurd naar [e-mailadres]. Dit e-mailadres komt ook voor in beide ingebrekestellingen. [naam 1] heeft op de mondelinge behandeling erkend dat dit zijn e-mailadres is. Verder heeft hij verklaard dat hij via e-mail veelvuldig contact heeft gehad met [eiser] (zelf) over deze kwestie. Dat er een spelfout zou zijn gemaakt in het e-mailadres, blijkt niet uit de producties die de kantonrechter heeft ontvangen. Een andere verklaring voor het niet ontvangen van de ingebrekestellingen kon [bewindvoerder] niet geven, terwijl dit gezien de hiervoor genoemde omstandigheden wel op haar weg had gelegen. Daarmee heeft [bewindvoerder] de ontvangst van de ingebrekestellingen onvoldoende gemotiveerd betwist. de derde voorwaarde: de schriftelijke ontbindingsverklaring 4.11. De ingebrekestelling van 19 mei 2023 bevat ook een ontbindingsverklaring. Daarmee heeft [eiser] dus ook aan dit laatste vereiste voor ontbinding voldaan. Het gevolg is dat [bewindvoerder] de contractuele boete in beginsel verschuldigd is. het beroep op matiging 4.12. Met een beroep op artikel 6:94 lid 1 BW heeft [bewindvoerder] de kantonrechter gevraagd om de contractuele boete te matigen. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal bijvoorbeeld moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Ook de hoedanigheid van partijen kan van belang zijn. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging. Vgl. Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207. De kantonrechter moet dus terughoudend omgaan met deze bevoegdheid. 4.13. [bewindvoerder] heeft aan haar verzoek tot matiging van de contractuele boete ten grondslag gelegd dat er veel tijd is verstreken tussen de e-mail van de voormalig gemachtigde van [eiser] van 5 januari 2022 en het instellen van deze procedure en dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van [rechthebbende] . De enkele omstandigheid dat er ruim twee jaar is verstreken tussen de e-mail van 5 januari 2022 en het uitbrengen van de dagvaarding maakt nog niet dat [eiser] geen aanspraak meer zou kunnen maken op de contractuele boete. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] bovendien toegelicht dat hij een periode ziek is geweest. [bewindvoerder] heeft dit niet weersproken. Op het punt van de schade heeft [eiser] het onweersproken standpunt ingenomen dat hij – achteraf gezien voor niets – kosten heeft gemaakt voor het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring van de woning.

De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [bewindvoerder] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.825,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 9.000,00, met ingang van 19 mei 2023, tot de dag van volledige betaling; 5.2. veroordeelt [bewindvoerder] in de proceskosten van € 901,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [bewindvoerder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Roose en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.