ECLI:NL:RBZWB:2022:7774

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 9995346 \ CV EXPL 22-2221 Vonnis van 21 december 2022 in de zaak van DUTCH ESTATE RENTAL VI B.V., te Oosterhout NB, eisende partij, hierna te noemen: ‘DER VI’, gemachtigde: R&R Gerechtsdeurwaarders B.V., tegen [gedaagde] , te Breda, gedaagde partij, hierna te noemen: ‘ [gedaagde] ’, gemachtigde: mr. S.N. Dommisse-Hess, werkzaam bij DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, met producties; - de conclusie van antwoord, met producties; - de conclusie van repliek; - de conclusie van dupliek, met producties; - de akte uitlaten producties. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Met ingang van 1 november 2005 verhuurt DER VI aan [gedaagde] de woning aan het [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). 2.2. In artikel 6 van de huurovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen: ““De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: water stookkosten; lift-onderhoud; onderhoud groenvoorziening; electriciteit (gemeenschappelijk stroomverbruik algemene ruimten); schoonmaakonderhoud (algemene ruimten); diversen, klein onderhoud; administratiekosten.” 2.3. Op 13 mei 2021 heeft [gedaagde] zich tot de Huurcommissie gewend met een verzoek om de betalingsverplichting van de servicekosten over de jaren 2018 en 2019 vast te stellen. De Huurcommissie heeft op 25 januari 2022 uitspraak gedaan op dat verzoek. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de betalingsverplichting voor [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2018 € 711,20 bedraagt en over het jaar 2019 € 802,33. 2.4. DER VI en [gedaagde] zijn beiden in verzet gegaan tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Op 13 mei 2022 heeft de Huurcommissie het verzet van DER VI ongegrond en het verzet van [gedaagde] gegrond verklaard en opnieuw beslist. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de betalingsverplichting voor [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2018 € 482,16 bedraagt en over het jaar 2019 € 574,61. 2.5. Op 12 juli 2022 is DER VI overgegaan tot dagvaarden van [gedaagde] .

3.1. DER VI vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. te verklaren voor recht dat de stookkosten en servicekosten over de jaren 2018, 2019 en 2020 zoals die door DER VI conform de servicekostenafrekeningen bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht, daadwerkelijk door [gedaagde] verschuldigd zijn; II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 257,45, te vermeerderen met de wettelijke rente; III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. DER VI legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] haar betalingsverplichting voor de servicekosten op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst niet nakomt. DER VI is het oneens met de door de Huurcommissie in haar uitspraak van 13 mei 2022 vastgestelde hoogte van de servicekosten over de jaren 2018 en 2019. DER VI komt daarom op grond van artikel 7:262 BW op tegen deze uitspraak van de Huurcommissie. [gedaagde] is de servicekosten over de jaren 2018, 2019 en 2020 verschuldigd zoals door DER VI berekend volgens het door haar bij productie 6 bij dagvaarding overgelegde overzicht. [gedaagde] is daarom nog een bedrag van € 257,45 aan DER VI verschuldigd, aldus DER VI. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van DER VI, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van DER VI, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van DER VI in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:262 BW de verhuurder en de huurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter vordert. Nu DER VI binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 13 mei 2022 [gedaagde] heeft gedagvaard, brengt dit met zich dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en er een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Stookkosten en servicekosten over het jaar 2020 4.2. Ten aanzien van de vordering stook- en servicekosten over het jaar 2020 acht de kantonrechter DER VI niet-ontvankelijk in haar vordering. 4.3. Voor zover DER VI haar vordering heeft gestoeld op artikel 7:262 BW, kan deze grondslag niet slagen. Het jaar 2020 is immers geen onderwerp waarover de Huurcommissie een uitspraak was verzocht. DER VI kan dus niet op grond van artikel 7:262 BW de stook- en servicekosten over het jaar 2020 door de kantonrechter laten vaststellen. 4.4. Voor zover DER VI haar vordering heeft gestoeld op artikel 7:260 BW, kan deze grondslag evenmin slagen. Hoewel een procedure bij de Huurcommissie niet exclusief is en het dus ook mogelijk is om een geschil over de hoogte van de servicekosten direct bij de kantonrechter aanhangig te maken, dient voldaan te worden aan het vereiste dat is opgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW. Daarin is bepaald dat een dergelijk verzoek betrekking mag hebben op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft, hetgeen betekent dat DER VI voor het jaar 2020 een aparte dagvaarding had moeten uitbrengen. Hoewel dat een omslachtige manier van procederen lijkt, heeft de wetgever voor een procedure bij de kantonrechter geen uitzondering op deze regel ten opzichte van een verzoek bij de Huurcommissie gemaakt. Stookkosten en servicekosten over het jaar 2018 en 2019 4.5. Voor wat betreft de stook- en servicekosten over de jaren 2018 en 2019 zal de kantonrechter de tussen partijen bestaande geschilpunten hierna afzonderlijk beoordelen.  Verdeelsleutel 4.6. Partijen discussiëren allereerst over de vraag welke verdeelsleutel op de gezamenlijke servicekosten moet worden toegepast. Tussen partijen staat vast dat het gehuurde van [gedaagde] onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex met 34 appartementen. DER VI heeft onbetwist gesteld dat deze appartementsrechten hun oorsprong vinden in de (bij productie 5 bij dagvaarding overgelegde) (gewijzigde) splitsingsakte van 20 juni 2008. In de splitsingsakte wordt het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006’ (hierna: ‘Modelreglement’) op de splitsingsakte van toepassing verklaard. 4.7. In de huurovereenkomst tussen DER VI en [gedaagde] zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte’ (hierna: ‘Algemene Bepalingen’) van toepassing verklaard. Artikel 21 van deze Algemene Bepalingen bepaalt dat de huurder verplicht is de uit de splitsingsakte of reglementen voortvloeiende voorschriften omtrent het gebruik van het appartementsrecht in acht te nemen. Met andere woorden: [gedaagde] is als huurder van het appartementsrecht gebonden aan de verdeelsleutel zoals die in de splitsingsakte (en het bijbehorende Modelreglement) is opgenomen. 4.8. Artikel 8 van het Modelreglement bepaalt, onder andere, dat eigenaars voor hun breukdeel verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. In de splitsingsakte zijn deze breukdelen verder uitgewerkt (pagina 19 en verder). Voor het appartement van [gedaagde] (met [indexnummer] ) is het breukdeel vastgesteld van 46/1114e aandeel. De kantonrechter zal dus van die verdeelsleutel uitgaan.  Stookkosten 4.9. DER VI heeft voor wat betreft het verbruik aan stookkosten van [gedaagde] in het gehuurde de volgende facturen van Techem overgelegd: jaarafrekening 2018: € 814,14; jaarafrekening 2019: € 672,39. 4.10. [gedaagde] heeft het op de facturen vermelde verbruik niet betwist. [gedaagde] heeft enkel aangevoerd dat de kantonrechter het (lagere) door de Huurcommissie geschatte verbruik dient aan te houden, bij wijze van sanctie voor het niet-tijdig door DER VI toesturen van de facturen tijdens de procedure bij de Huurcommissie. Een dergelijke sanctie volgt echter niet uit de wet. De kantonrechter toetst in de onderhavige procedure de stook- en servicekosten in volle omvang en aan de hand van alle door partijen in het geding gebrachte stukken. De kantonrechter acht de facturen redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen. DER VI mag voornoemde stookkosten over de jaren 2018 en 2019 daarom in het geheel aan [gedaagde] doorbelasten.  Elektriciteit (algemene ruimten) 4.11. DER VI heeft voor wat betreft het verbruik van elektriciteit in de algemene ruimten de volgende facturen van Hezelaer Energy overgelegd met een totaalbedrag van: in 2018: € 4.347,87; in 2019: € 4.132,37. 4.12. [gedaagde] heeft het op de facturen vermelde verbruik niet betwist. De kantonrechter acht deze facturen redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen. Het breukdeel van 46/1114e in aanmerking nemend, is [gedaagde] aan DER VI verschuldigd: over 2018: € 179,54; over 2019: € 170,64.  Schoonmaak, inclusief glazenbewassing (algemene ruimten) 4.13. DER VI heeft voor wat betreft de schoonmaakkosten (inclusief glazenbewassing) in de algemene ruimten de volgende facturen van Schoonmaakbedrijf Klien B.V. overgelegd met een totaalbedrag van: in 2018: € 2.595,46; in 2019: € 2.270,69. 4.14. [gedaagde] heeft de op de facturen vermelde kosten niet betwist. De kantonrechter acht de facturen redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen. Rekening houdend met het voor [gedaagde] geldende breukdeel van 46/1114e mag DER VI aan [gedaagde] doorbelasten: over 2018: € 107,17; over 2019: € 93,76.  Waterverbruik 4.15. DER VI heeft voor wat betreft het waterverbruik de volgende facturen van Brabant Water N.V. overgelegd met een totaalbedrag van: in 2018: € 4.785,39; in 2019: € 3.762,00. 4.16. [gedaagde] heeft het op de facturen vermelde verbruik niet betwist. De kantonrechter acht de facturen redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen. Rekening houdend met het voor [gedaagde] geldende breukdeel van 46/1114e mag DER VI aan [gedaagde] doorbelasten: over 2018: € 197,60; over 2019: € 155,34.  Tuinonderhoud 4.17. DER VI heeft voor wat betreft het tuinonderhoud facturen overgelegd van [hoveniersbedrijf] met een totaalbedrag van: in 2018: € 2.170,92; in 2019: € 2.347,86. 4.18. [gedaagde] heeft de op de facturen vermelde kosten niet betwist. De kantonrechter acht de facturen redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen.

4.30. Resumerend is [gedaagde] geen verdere stookkosten en servicekosten over de jaren 2018 en 2019 aan DER VI verschuldigd. De vorderingen van DER VI zullen dan ook worden afgewezen. Proceskosten 4.31. DER VI is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld: - salaris gemachtigde € 150,00 (2,00 punten × € 75,00) Totaal € 150,00

De kantonrechter 5.1. verklaart DER VI niet-ontvankelijk in haar vordering voor zover deze ziet het jaar 2020; 5.2. wijst de vorderingen van DER VI af voor zover deze zien op de jaren 2018 en 2019; 5.3. veroordeelt verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 150,00; 5.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022 in tegenwoordigheid van mr. Hartman als griffier. Verwezen wordt naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 7 november 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3162, alinea 13 en verder).

Rekening houdend met het voor [gedaagde] geldende breukdeel van 46/1114e mag DER VI aan [gedaagde] doorbelasten: over 2018: € 89,64; over 2019: € 96,95.  Liftonderhoud 4.19. DER VI heeft voor wat betreft het liftonderhoud gesteld dat op verzoek van alle huurders een 24-uursservicecontract voor de lift is overeengekomen en dat DER VI daarom gerechtigd is de kosten hiervoor – zijnde 20% van het totaalbedrag – aan haar huurders door te belasten. DER VI heeft daartoe de volgende facturen van Kone B.V. overgelegd: in 2018 (20% van het totaalbedrag): € 1.948,53; in 2019 (20% van het totaalbedrag): € 348,68. 4.20. [gedaagde] betwist dat (op verzoek van alle huurders) een 24-uursservice-contract voor de lift tot stand is gekomen. 4.21. De kantonrechter overweegt dat DER VI tegenover de betwisting van [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd 1) dat een 24-uursservicecontract tot stand is gekomen en 2) dat tussen DER VI en [gedaagde] is overeengekomen dat de kosten hiervoor aan [gedaagde] zullen worden doorbelast. DER VI heeft daartoe geen stukken in het geding gebracht, terwijl zij op grond van artikel 150 Rv wel de bewijslast draagt voor haar stelling, omdat zij zich op de rechtsgevolgen van haar stelling beroept. De stellingen van DER VI dat zij aan de 24-uursservice zelf ‘niets heeft’ en dat [gedaagde] in het verleden deze kosten zonder protest heeft betaald, bewijzen het bestaan van bovengenoemde afspraken onder 1) en 2) niet. DER VI kan de kosten voor de 24-uursservice dus niet aan [gedaagde] doorbelasten. 4.22. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat DER VI als verhuurder de verplichting heeft om onderhoud aan de liftinstallatie te plegen en daar de kosten voor te dragen. DER VI kan de kosten hiervan (de overige 80%) dus evenmin aan haar huurders doorberekenen.  Klein onderhoud (algemene ruimten) 4.23. DER VI stelt dat [gedaagde] voor wat betreft het klein onderhoud in de algemene ruimten is verschuldigd: - over 2019: € 172,43. 4.24. [gedaagde] heeft de op de facturen vermelde kosten niet betwist. De kantonrechter acht de facturen redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen. Rekening houdend met het voor [gedaagde] geldende breukdeel van 46/1114e mag DER VI aan [gedaagde] doorbelasten: 2019: € 7,12.  Administratiekosten 4.25. In de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat DER VI administratiekosten in rekening mag brengen. De hoogte van deze administratiekosten is niet in de huurovereenkomst bepaald. De kantonrechter sluit daarom aan bij het beleidsboek ‘Nutsvoorzieningen en servicekosten’ (versie juli 2021) van de Huurcommissie. Daarin is bepaald dat de verhuurder voor alle administratieve handelingen om tot een serviceafrekening te komen, administratiekosten bij de huurder in rekening kan brengen. Voorwaarde daarbij is dat administratiekosten enkel in rekening kunnen worden gebracht als daadwerkelijk een afrekening aan de huurder is verstrekt. Over de stookkosten bedraagt de maximaal toegestane vergoeding 1% en over de servicekosten bedraagt de maximaal toegestane vergoeding 5%, met een minimum van € 7,50 per afrekening per woonruimte. 4.26. Voor wat betreft de stookkosten houdt dit in dat [gedaagde] aan DER VI verschuldigd is: 2018: 1% van € 814,14 = € 8,14 2019: 1% van € 672,39 = € 6,92. Omdat een minimumbedrag van € 7,50 per afrekening per woonruimte geldt, zal het verschuldigde bedrag aan administratiekosten over de stookkosten in 2019 worden vastgesteld op € 7,50. 4.27. Ten aanzien van de servicekosten heeft te gelden dat DER VI niet heeft aangetoond dat zij de jaarafrekeningen over de jaren 2018 en 2019 binnen de in artikel 7:259 lid 2 BW bepaalde termijn aan [gedaagde] heeft doen toekomen. Artikel 7:259 lid 2 BW biedt geen ruimte voor uitzonderingen op deze termijn. Omstandigheden die ervoor zorgen dat de verhuurder de jaarafrekening pas na voornoemde termijn kan verstrekken (bijvoorbeeld vanwege een digitaliseringsslag zoals DER VI stelt), moeten dan ook voor rekening van DER VI blijven. Voor het toekennen van administratiekosten over de servicekosten over de jaren 2018 en 2019 is dan ook geen plaats.

 Betaalde voorschotbedragen 4.28. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] over de jaren 2018 en 2019 voorschotbetalingen heeft verricht ter hoogte van in totaal € 1.464,00 per jaar, zodat de kantonrechter van de juistheid van deze bedragen zal uitgaan.  Overzichten 4.29. Op basis van bovenstaande komt de kantonrechter tot de volgende jaaroverzichten: Overzicht 2018 Stookkosten € 814,14 Elektriciteit (algemene ruimten) € 179,54 Schoonmaak (algemene ruimten) € 107,17 Water € 197,60 Tuinonderhoud € 89,64 Liftonderhoud € 0,00 Klein onderhoud € 0,00 Administratiekosten stookkosten 1% € 8,14 Administratiekosten servicekosten 5% € 0,00 Subtotaal € 1.396,23 Betaald voorschot door [gedaagde] € 1.464,00 Totaal -/- € 67,77 Overzicht 2019 Stookkosten € 672,39 Elektriciteit (algemene ruimten) € 170,64 Schoonmaak (algemene ruimten) € 93,76 Water € 155,34 Tuinonderhoud € 96,95 Liftonderhoud € 0,00 Klein onderhoud € 7,12 Administratiekosten stookkosten 1% € 7,50 Administratiekosten servicekosten 5% € 0,00 Subtotaal € 1.203,70 Betaald voorschot door [gedaagde] € 1.464,00 Totaal -/- € 260,30