ECLI:NL:RBLIM:2022:5602

RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 9524066 CV EXPL 21-5150 Vonnis van de kantonrechter van 20 juli 2022 in de zaak van: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , wonend te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp, tegen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , domicilie kiezend ex artikel 1:14 BW te Maastricht, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde P. Heuskes. Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie de rolbeschikking waarbij een mondelinge behandeling is bepaald de conclusie van antwoord in reconventie de door mr. Kreutzkamp aanvullend ingediende productie 8 het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 11 mei 2022 de e-mail van mr. Kreutzkamp van 17 mei 2022 met een opmerking aangaande het proces-verbaal de brief van de griffier van 25 mei 2022 waarin staat dat het proces-verbaal niet zal worden aangepast en de e-mail van 17 mei 2022 zal worden toegevoegd aan het dossier. 1.2. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] huurt sinds 2002 het appartement aan de [adres] te [woonplaats] van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . In de huurovereenkomst staat voor zover van belang dat in de prijs die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moet betalen de huur zit begrepen en ‘the expenses’ en dat deze ‘expenses’ de volgende kosten omvatten: gas water and electricity depreciation kitchen equipment administration expenses maintenance public spaces utilities garden maintenance” 2.2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt ieder boekjaar een afrekening op van de kosten van nutsvoorzieningen en overige servicekosten die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volgens hem moet betalen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de bedragen van de afrekeningen 2016/2017, 2017/2018 en 2018/2019 geheel betaald. Zij heeft de eindafrekening van 2019/2020 bijna helemaal betaald, op € 304,87 na. 3De kern van de zaak 3.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het oneens met de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] opgestelde afrekeningen van nutsvoorzieningen en overige servicekosten. Dat is waarom zij in conventie vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren welke betalingsverplichtingen zij heeft gehad met betrekking tot de nutsvoorzieningen en overige servicekosten over de afrekeningstijdvakken 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 en 2019/2020, en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal veroordelen tot terugbetaling van het teveel betaalde, vermeerderd met rente, en de proceskosten. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is het oneens met de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en voert daarvoor meerdere argumenten aan, die hieronder voor zover nodig zullen worden besproken. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft hij nog een vordering op [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , omdat zij een deel van de afrekening servicekosten 2019/2020 nog moet betalen. Dit is waarom hij in reconventie vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal veroordelen tot betaling van € 304,87, de proceskosten, vermeerderd met rente, en de nakosten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het oneens met de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en voert daarvoor meerdere argumenten aan, die hieronder voor zover nodig zullen worden besproken.

Moet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een deel van de eindafrekeningen van 2016/2017 en 2017/2018 terugbetalen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ? 4.1. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert terecht aan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wat betreft de eindafrekening 2016/2017 te laat is. In artikel 7:260 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is namelijk een vervaltermijn opgenomen waarbinnen een uitspraak van de huurcommissie kan worden verzocht (en in de jurisprudentie is bepaald dat deze termijn ook geldt voor een vordering bij de rechter), te weten ‘uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken’. In artikel 7:259 lid 2 BW staat dat de verhuurder een eindafrekening verstrekt ‘elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar.’ Dit betekent dat het overzicht van 2016/2017 uiterlijk op 30 juni 2018 moest worden verstrekt en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar vordering uiterlijk op 30 juni 2020 had moeten instellen. Mr. Kreutzkamp heeft aangevoerd dat als startdatum de datum waarop de eindafrekening is binnengekomen moet gelden, maar dat klopt dus niet. Voor de eindafrekening van 2017/2018 geldt dan dat de termijn afliep op 30 juni 2021. Op het moment dat de dagvaarding is betekend, 29 oktober 2021, waren beide termijnen al verlopen. Dit betekent dat wat deze vergoedingen betreft een uitspraak van de huurcommissie dan wel beschikking van de rechter omtrent de betalingsverplichtingen had moeten worden ingediend, zoals voorgeschreven in artikel 51 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Dit is niet gebeurd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hoeft over de tijdvak 2016/2017 en 2017/2018 dus niets terug te betalen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Voor zover haar vordering ziet op deze eindafrekeningen zal die daarom worden afgewezen. Moet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een deel van de eindafrekeningen van 2018/2019 en 2019/2020 terugbetalen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ? [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft haar vordering voor zover die ziet op de eindafrekeningen van 2018/2019 en 2019/2020 wel tijdig ingesteld, want hiervan verliep de termijn pas op 1 juli 2022 respectievelijk verloopt die op 1 juli 2023. De vordering voldoet alleen niet aan het andere vereiste dat is opgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW. Een verzoek mag volgens dat artikel namelijk betrekking hebben op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Voor iedere afrekening had dus apart een dagvaarding moeten worden uitgebracht. Hoewel dat een heel omslachtige manier van procederen lijkt, heeft de wetgever voor een procedure bij de rechter geen uitzondering gemaakt op deze regel. Ook het Gerechtshof Den Haag heeft geoordeeld dat voor iedere eindafrekening een aparte dagvaarding moet worden uitgebracht (zie ECLI:NL:GHDHA:2017:3162, alinea 13 en verder). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hoeft dus over de boekjaren 2018/2019 en 2019/2020 ook niets terug te betalen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Dit betekent dat ook het laatste deel van haar vordering, namelijk voor zover die ziet op deze afrekeningen, zal worden afgewezen. Moet [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het restant van de eindafrekening 2019/2020 betalen aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ? 4.2. Op de afrekening 2019/2020 zijn de volgende posten opgenomen: Gas/Ista € 1.303,85 Elektrisch € 555,95 Overige servicekosten € 876,57 Administratiekosten € 84,66 Af: voorschot 12 x € 209,68 € - 2.516,16 Te betalen € 304,87 Dit laatste is het bedrag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in reconventie vordert. 4.3. De servicekosten van € 876,57 bestaan volgens de bijlage bij de afrekening 2019/2020 uit de volgende posten: Schoonm. gem ruimten € 679,00 Water € 87,43 Tuinonderhoud € 110,14. 4.4. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] € 1.118,49 te veel in rekening gebracht, te weten: Schoonmaken € 700,00 Ista € 218,49 Tuinonderhoud € 200,00. Dit blijkt uit productie 8 die mr. Kreutzkamp namens haar voor de mondelinge behandeling heeft ingediend. In de dagvaarding had zij ook nog naar voren gebracht dat de administratiekosten onterecht in rekening zijn gebracht. Hierna zal de kantonrechter iedere post apart beoordelen. 4.5. Heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onterecht schoonmaakkosten in rekening gebracht? 4.5.1. In artikel 5 van de huurovereenkomst staat dat er bedragen in rekening mogen worden gebracht voor ‘maintenance public spaces’, oftewel de kosten die worden gemaakt voor het onderhouden van de gemeenschappelijke ruimten. Een huurovereenkomst is een, zoals dat heet, wederkerige overeenkomst. Dit betekent dat afspraken in beginsel alleen kunnen worden aangepast met instemming van alle, in dit geval beide, partijen. Huurders kunnen dus niet eenzijdig beslissen de schoonmaak zelf ter hand te nemen; [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moet daarmee instemmen en nergens blijkt uit dat hij hiermee heeft ingestemd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft dat overigens ook niet aangevoerd. Zij stelt in de dagvaarding enkel dat huurders hierover afspraken hebben gemaakt en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hiermee bekend is, maar dat is blijkens voorgaande onvoldoende om aan te nemen dat hij geen aanspraak kan maken op betaling van de schoonmaakkosten. Het lijkt erop dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op de mondelinge behandeling in de tweede termijn heeft willen aanvoeren dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ingestemd met de afspraak tussen huurders, maar dat blijkt nergens uit. Kortom: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mag schoonmaakkosten in rekening brengen. De vraag is dan hoe veel. 4.6. Op de eindafrekening staat dat hij in totaal € 4.753,- heeft betaald aan schoonmaakkosten en dat dit neerkomt op € 679,- per appartement. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft weliswaar naar voren gebracht dat bij haar € 700,- in rekening is gebracht, maar dat blijkt nergens uit. Zij heeft verzocht het bewijs alsnog te mogen inbrengen, maar dat zal niet worden toegestaan. Tussen 8 december 2021 (de datum van de conclusie van antwoord van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) en 11 mei 2022 (de datum van de mondelinge behandeling) is daar ruim voldoende tijd voor geweest. Hierbij komt dat de mondelinge behandeling al drie keer eerder gepland stond en dat die meerdere keren binnen de tiendagentermijn die geldt voor het indienen van aanvullende stukken is verplaatst. Er wordt daarom uitgegaan van de bedragen die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hanteert en die zijn onderbouwd met facturen.

4.10. Uit de alinea’s hiervoor blijkt dat alle verweren die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft ingebracht tegen de afrekening 2019/2020 niet slagen. Dit betekent dat zij het bedrag van die eindafrekening verschuldigd is. Zij heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat zij € 2.516,16 aan voorschot heeft betaald, wat betekent dat zij nog € 304,87 moet betalen. De vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal dus worden toegewezen. De proceskosten 4.11. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten betalen. Die worden in conventie op grond van artikel 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering begroot op € 30,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten. Als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dit bedrag niet binnen veertien dagen na dit vonnis betaalt zal dit bedrag worden vermeerderd met de wettelijke rente. In reconventie worden de proceskosten begroot op nihil aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hiervoor geen extra kosten heeft gemaakt. 4.12. De nakosten zullen worden toegewezen zoals hieronder in de beslissing beschreven.

De kantonrechter in conventie 5.1. wijst het door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde af, 5.2. veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van de proceskosten, tot vandaag aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] begroot op € 30,00, bij niet-betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling, in reconventie 5.3. veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om € 304,87 aan servicekosten over het tijdvak 2019/2020 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen, 5.4. veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van de proceskosten, tot vandaag aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] begroot op nihil, in conventie en in reconventie 5.5. veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, zijnde - indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden - de explootkosten van betekening van het vonnis, 5.6. verklaart de veroordelingen onder 5.2., 5.3., 5.4. en 5.5. uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken. type: GD

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft nog aangevoerd dat de schoonmaakwerkzaamheden niet naar tevredenheid zijn uitgevoerd, maar een reden waarom dit zou betekenen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , die deze kosten wel heeft betaald, deze niet bij de huurders in rekening zou mogen brengen, heeft zij niet gegeven. Hierbij komt dat niet in rechte kan worden vastgesteld dat de schoonmaakwerkzaamheden van onvoldoende kwaliteit waren. Bovendien blijkt nergens uit dat zij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hierover dan heeft geïnformeerd. Dit ontslaat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daarom niet van haar betalingsverplichting. Inhoudelijk heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verder tegen de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ingebrachte facturen niets ingebracht, zodat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar deel van de schoonmaakkosten zal moeten betalen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de schoonmaakkosten van € 679,- dus niet onterecht in rekening gebracht. 4.7. Heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een te hoog bedrag aan kosten voor tuinonderhoud in rekening gebracht? 4.7.1. In artikel 5 van de huurovereenkomst staat dat kosten in rekening mogen worden gebracht voor ‘garden maintenance’, oftewel tuinonderhoud. In de dagvaarding was het enige verweer tegen verschuldigdheid van die post dat de kosten niet met facturen waren onderbouwd. Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] die facturen alsnog ingediend. Vervolgens heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] enkel aangevoerd dat een te groot deel is doorberekend en dat de bedragen te hoog zijn. Volgens de eindafrekening heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in totaal € 771,- aan tuinonderhoud betaald. Het totaal van alle facturen bedroeg € 771,04. Enige onderbouwing waarom de in rekening gebrachte bedragen te hoog zijn is er niet, dus daarom gaat de kantonrechter aan dit verweer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voorbij. Dat een te groot deel is doorberekend aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] blijkt nergens uit. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij 1/7e deel moet betalen en 1/7e deel van € 771,- komt neer op de in rekening gebrachte € 110,14. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft dus niet een te hoog bedrag aan kosten voor tuinonderhoud in rekening gebracht. Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] meer zou hebben betaald – volgens haar eigen stelling € 200,- – blijkt nergens uit. Zij zal ook niet in de gelegenheid worden gesteld hiervan alsnog bewijs in te brengen. De kantonrechter verwijst voor de motivering naar wat zij daaromtrent heeft overwogen onder 4.6. 4.8. Heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een te hoog bedrag aan kosten Ista in rekening gebracht? 4.8.1. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft zij een veel lager verbruik gehad dan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] doorberekent. Dat dit zo is, blijkt nergens uit. Op de specificaties staan de begin- en eindstanden van de meters en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet gesteld welke standen dan verkeerd zouden zijn en van welke stand dan uitgegaan had moeten worden. Hieraan gaat de kantonrechter daarom voorbij. 4.8.2. Naast de individuele verbruikskosten zijn er ook verbruikskosten voor de gemeenschappelijke ruimtes en vaste kosten in rekening gebracht. Deze kosten zijn naar rato per appartement omgeslagen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft het aandeel van de huurders vastgesteld door het bruto vloeroppervlak van het hele complex (440 m2) af te zetten tegen het bruto vloeroppervlak van ieder appartement en ieders aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes (voor [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] : 65 m2). Hij bracht op deze manier dus 65/440e deel van de verbruikskosten voor de gemeenschappelijke ruimtes en vaste kosten in rekening bij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , wat neerkomt op 14,77%. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hanteerde [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een verkeerd aantal m2, omdat volgens haar de totale vloeroppervlakte van 65 m2 onjuist was. Vervolgens is het netto vloeroppervlak gemeten van het hele complex (347,32 m2) en van het appartement van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (53,67 m2). Dit zou betekenen dat zij 53,67/347,32e deel moet betalen, wat neerkomt op 15,45%. Zij is dus eigenlijk slechter af als rekening wordt gehouden met het netto vloeroppervlak in plaats van het bruto vloeroppervlak. Het lijkt erop alsof zij zich op het standpunt stelt dat haar deel 53,67/400e zou moeten zijn (=13,41%), maar dat standpunt klopt niet. Als boven de streep wordt gerekend met een netto vloeroppervlak, dan kan niet onder de streep worden gerekend met een bruto vloeroppervlak. De slotsom is dan ook dat niet te veel in rekening is gebracht bij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . 4.9. Heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onterecht administratiekosten in rekening gebracht? 4.9.1. In de huurovereenkomst staat dat administratiekosten in rekening mochten worden gebracht. Bovendien staat in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie dat de verhuurder bij de huurder administratiekosten in rekening kan brengen voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen, dat deze kostenpost zo nauw samenhangt met de servicekosten dat deze niet uitdrukkelijk tussen partijen overeengekomen hoeven zijn, dat die alleen in rekening gebracht kunnen worden als een afrekening aan huurder is verstrekt en dat maximaal 1% in rekening mag worden gebracht over de gaskosten als de meting en verdeling van deze kosten is uitbesteed (zoals in dit geval) en 5% over de overige kosten. De kantonrechter acht dit redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen. 4.9.2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een eindafrekening aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verstrekt en de maximale percentages gerespecteerd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is die dus in beginsel verschuldigd. Zij voert echter nog aan dat deze kosten willekeurig – in bepaalde jaren wel en in bepaalde niet – in rekening zijn gebracht en dat deze willekeur tot gevolg moet hebben dat ze niet mogen worden doorbelast. Wat er ook zij van de conclusie die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verbindt aan deze ‘willekeur’, dit verweer gaat al niet op omdat uit de bijgevoegde afrekeningen blijkt dat de administratiekosten wel steeds in rekening zijn gebracht. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal de in rekening gebrachte administratiekosten dus moeten betalen.