ECLI:NL:RBROT:2025:2155

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/681109 / HA ZA 24-539 Vonnis van 19 februari 2025 in de zaak van [eiser] , wonend in Amsterdam, eiser, advocaat: mr. K. Tülü, tegen [gedaagde] , gevestigd in Gorinchem, gedaagde, advocaat mr. B. Poort. Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 6 mei 2024, met producties 1 t/m 25; de conclusie van antwoord van 31 juli 2024, met producties 1 t/m 24; de e-mail van mr. Tülü van 18 november 2024 met toezending van productie 10; de akte vermeerdering van eis van [eiser] van 19 november 2024. 1.2. Op 19 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig, bijgestaan door mr. Tülü. Namens [gedaagde] was de heer [persoon A] aanwezig, bijgestaan door mr. Poort. Daarnaast was voor [eiser] een tolk Turkse taal, mevrouw N. Dogan, aanwezig. Na de zitting heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2.1. Op 16 mei 2023 heeft [eiser] de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) Gorinchem (de woning) gekocht van [gedaagde] tegen een koopsom van € 500.000. 2.2. De koopovereenkomst (de overeenkomst) is opgemaakt volgens het NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Daarin is de bepaling over het financieringsvoorbehoud doorgestreept. 2.3. In de overeenkomst staat onder andere: “artikel 3 Betaling De betaling van de koopsom, kosten en belastingen vindt plaats via de notaris bij het passeren van de akte van levering. (…) artikel 4 Juridische overdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 13 juni 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…) artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…) artikel 21 Koper is ervan op de hoogte dat ten tijde van het overeenkomen van deze koopakte het gekochte verbouwd wordt tot 3 woningen. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden en zijn verkoper en koper overeengekomen dat de woning bij de feitelijke eigendomsoverdracht aan het volgende moet voldoen: - Turnkey oplevering: vloer, keuken en badkamer volgens, in overeenstemming met huidige standaard - Oplevering volgens, in overeenstemming met definitieve bouwtekening en vereiste van de gemeente Gorinchem - Een standaard-luxe uitvoering voor de turnkey oplevering - Een volledige nieuwe installatie van de water- elektra- en gasinstallatie (…) artikel 22 Als er bij het passeren van de akte van levering op 13 juni 2023 de gelden niet gestort zijn betreft te noemen koopsom volgens artikel 1, behoudt verkoper pandrecht tot en met uiterlijk 1 september 2023. Voor deze uiterste datum is koper verplicht zich aan de betaling van de koopsom en kosten koper te voldoen. De notaris zal met een toevoeging van een Groninger Akte dit beschrijven in de Akte van levering.” 2.4. Op 13 juni 2023 is een akte van levering onder ontbindende voorwaarden voor de woning gepasseerd (de Groninger Akte). In de Groninger Akte staat onder andere: “6. ONTBINDENDE VOORWAARDEN EN VOLMACHT a. De levering geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat:(…)II) dat uiterlijk op één september tweeduizend drieëntwintig koper de koopsom onherroepelijk heeft gestort op de kwaliteitsrekening ten name van deNotarissen Beenen Dantuma Verschuren te Vianen/Meerkerk. De betaling van de koopprijs (alsmede het alsdan vervallen van de hierna vermelde ontbindende voorwaarden) zal bij afzonderlijke notariële akte van kwijting worden geconstateerd (…). De datum waarop deze notariële akte van kwijting zal worden gepasseerd, is tevens de datum waarop de feitelijke levering plaatsvindt. (…) 10. BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST (…) Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat (…) 2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient plaats te vinden op de datum waarop de hiervoor genoemde notariële akte van kwijting zal worden gepasseerd, uiterlijk op één september tweeduizend drieëntwintig (…). De feitelijke levering dient plaats te vinden in de staat zoals omschreven in artikel 21 van de koopovereenkomst. (…)” 2.5. Op 1 september 2023 beschikte [eiser] niet over de financiering om de koopsom te betalen. Op die dag is geen akte van kwijting opgemaakt en is de woning niet geleverd. Op dezelfde dag heeft [gedaagde] een ingebrekestelling verstuurd naar [eiser] waarin aan hem een termijn van acht dagen is gegeven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. 2.6. Op 8 september 2023 heeft [eiser] via een financieringstussenpersoon een overeenkomst van geldlening gesloten met een derde (de geldverstrekker). Daarin staat onder andere dat de geldverstrekker de koopsom ten behoeve van [eiser] zal overmaken naar de rekening van de notaris. 2.7. Op 18 september 2023 hebben [eiser] en [gedaagde] een document getiteld ‘Allonge koopovereenkomst [adres] ’ ondertekend (de allonge). Daarin staat dat de koopsom wordt verhoogd met € 5.000 en dat [gedaagde] geen aanspraak zal maken op de boete van 10 % van de koopsom (de boete) als [eiser] uiterlijk op 27 september 2023 om 12:00 uur de koopsom betaalt en meewerkt aan het passeren van een nieuwe akte van levering. 2.8. [eiser] heeft met de notaris een afspraak ingepland voor het passeren van de akte van levering op 27 september 2023. Die afspraak is op 26 september 2023 geannuleerd omdat de geldverstrekker de koopsom niet op de afgesproken tijd had gestort op de rekening van de notaris. Op 27 september 2023 heeft [gedaagde] [eiser] schriftelijk gesommeerd om uiterlijk 5 oktober 2023 zijn verplichtingen na te komen. [eiser] heeft vervolgens met de notaris een nieuwe afspraak ingepland op 5 oktober 2023 en de geldverstrekker tevergeefs gesommeerd om de koopsom vóór die tijd te storten op de rekening van de notaris. 2.9. Ook de notarisafspraak van 5 oktober 2023 is niet doorgegaan. Op 6 oktober 2023 heeft [gedaagde] de overeenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete. 2.10. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 27 november 2023 (het kortgeding vonnis) is [eiser] veroordeeld om onder andere de boete ter hoogte van € 50.500 te betalen. [gedaagde] heeft het kortgeding vonnis ten uitvoer gelegd. Op 18 april 2024 is alles wat [eiser] verschuldigd was op grond van dat vonnis betaald.

3.1. [eiser] vordert na eiswijziging een verklaring voor recht dat [eiser] de boete niet is verschuldigd en dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis wordt veroordeeld om alles wat [eiser] heeft betaald op grond van het kortgeding vonnis terug te betalen. Subsidiair vordert [eiser] een matiging van de boete (en terugbetaling van een deel van de boete). Daarnaast vordert [eiser] een schadevergoeding van € 1.747,07, voor de kosten voor een geannuleerde afspraak bij de notaris (de notariskosten). Tot slot vordert [eiser] een veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.2. [eiser] stelt primair dat hij geen boete is verschuldigd door schuldeiserverzuim van [gedaagde] in de zin van artikel 6:59 BW. Volgens [eiser] was [gedaagde] niet in staat om de woning op tijd in turnkey staat op te leveren. Daarom was [eiser] bevoegd de betaling van de koopsom op te schorten en was hij niet in verzuim met de nakoming van zijn betalingsverplichting. Subsidiair stelt [eiser] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] de boete zou moeten betalen dan wel dat deze boete op de voet van artikel 6:94 BW moet worden gematigd. Voor zijn beroep op artikelen 6:248 lid 2 BW en 6:94 BW heeft [eiser] onder andere aangevoerd dat hij een particulier is en de koopsom graag had willen betalen, maar daarin is verhinderd door een tekortschietende geldverstrekker en andere externe omstandigheden. Ook heeft hij gesteld dat [gedaagde] geen schade heeft geleden doordat zij de woning uiteindelijk met winst heeft kunnen verkopen aan een derde. Daarnaast stelt [eiser] [gedaagde] aansprakelijk voor de notariskosten omdat [gedaagde] op het laatste moment een afspraak op 1 september 2023 voor ondertekening van een akte verlenging termijn ontbindende voorwaarden heeft geannuleerd. 3.3. De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten. [gedaagde] betwist dat de woning niet op tijd turnkey gereed was en dat zij in schuldeisersverzuim verkeerde. Daarbij voert [gedaagde] ook als verweer dat [eiser] afstand heeft gedaan van enig recht op opschorting of geen beroep kan doen op dit recht wegens rechtsverwerking. Daarnaast betwist [gedaagde] dat er voldoende grond bestaat voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid en/of voor matiging van de boete. Tot slot betwist [gedaagde] de hoogte van de notariskosten en het causaal verband tussen de door [eiser] gestelde schade en het handelen van [gedaagde] .

[gedaagde] verkeerde niet in schuldeisersverzuim 4.1. Het staat vast dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichting om uiterlijk op 1 september 2023 de koopsom te betalen. Deze tekortkoming valt [eiser] toe te rekenen. [eiser] heeft immers gesteld dat de koopsom niet op tijd is betaald omdat hij de financiering voor de overeengekomen koopprijs niet rond heeft kunnen krijgen. Zoals hierna onder 4.8 en 4.9 verder zal worden toegelicht, komt dit voor zijn rekening en risico. Daarnaast staat vast dat [eiser] de koopsom ook niet heeft betaald nadat hij daartoe tweemaal in gebreke is gesteld door [gedaagde] . Volgens artikelen 11.1 en 11.2 van de overeenkomst mocht [gedaagde] de koop daarom ontbinden en aanspraak maken op de boete. Er bestaat onvoldoende grond om aan te nemen dat enig schuldeisersverzuim van [gedaagde] ex artikel 6:59 BW hieraan in de weg zou staan. Hierna wordt uitgelegd waarom. 4.2. Volgens artikel 6:59 BW komt een schuldeiser in verzuim als hij toerekenbaar tekortschiet in zijn verplichtingen tegenover de schuldenaar en de schuldenaar daarom bevoegdelijk de nakoming van zijn eigen verplichtingen opschort. Het is aan [eiser] , als de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van artikel 6:59 BW, om voldoende feiten te stellen en onderbouwen op grond waarvan kan worden vastgesteld dat hij de betaling van de koopsom terecht heeft opgeschort vanwege een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . 4.3. [eiser] stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van artikel 21 van de overeenkomst omdat de werkzaamheden aan de woning nog aan de gang waren op 4 oktober 2023 en de woning daarom niet tijdig opgeleverd kon worden. Die stelling is gemotiveerd betwist door [gedaagde] . Daarnaast blijkt uit niets dat [eiser] de betaling van de koopsom om die reden heeft opgeschort. Op de zitting heeft [eiser] zonder verdere onderbouwing gesteld dat de gestelde vertraging in de verbouwing van de woning al vóór 4 oktober 2023 ter sprake is gekomen en dat deze vertraging een reden was voor het uitstellen van de oplevering. Dat wordt weersproken door de inhoud van de door partijen overgelegde stukken. Uit de correspondentie tussen zowel [eiser] en [gedaagde] als [eiser] en derden (de financieringstussenpersoon en de geldverstrekker) blijkt namelijk dat de oplevering meermaals is uitgesteld (alleen) omdat de financiering voor de koopsom niet doorkwam. Dat blijkt ook uit de allonge. De stellingen van [eiser] staan bovendien haaks op hetgeen hij verder in deze procedure naar voren heeft gebracht, namelijk dat hij de koopsom had willen betalen en daarvoor tot op het laatste moment inspanningen heeft verricht, maar de dupe is geworden van externe omstandigheden. 4.4. Bovendien heeft [eiser] zijn stelling dat de woning niet voldeed aan artikel 21 van de overeenkomst slechts onderbouwd met foto’s die hij heeft gemaakt van de buitenkant van de woning. Uit die foto’s blijkt niet dat de woning niet in de staat verkeerde zoals omschreven in artikel 21 van de overeenkomst. In dat artikel staat immers dat de vloer, keuken en badkamer van de woning turnkey in een standaard-luxe uitvoering opgeleverd moeten worden. Ook staat er dat de woning opgeleverd wordt conform de definitieve bouwtekening en de eisen van de gemeente en met een volledige nieuwe water-, elektra- en gasinstallatie. Op de door [eiser] overgelegde foto’s zijn de vloer, keuken, badkamer en water-, elektra- en gasinstallaties niet te zien. Evenmin kan uit de foto’s worden afgeleid dat de woning niet overeenstemt met de bouwtekening of een eis van de gemeente. 4.5. Kortom, [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat er sprake was van schuldeisersverzuim van [gedaagde] . Hetgeen partijen verder over dit punt hebben aangevoerd behoeft daarom geen bespreking. Toepassing van het boetebeding is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en er bestaat geen grond om de boete te matigen 4.6. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat een rechter zeer terughoudend moet zijn met het buiten toepassing verklaren van een tussen partijen overeengekomen regel op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. Ook bij de toepassing van artikel 6:94 BW moet terughoudendheid worden betracht. De rechter kan immers pas overgaan tot matiging van een contractueel overeengekomen boete als de handhaving van een boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Of dat zo is hangt niet alleen af van de verhouding tussen de hoogte van de boete en de schade van de partij die daarop aanspraak maakt. Ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen moeten in aanmerking worden genomen. 4.7. Vooropgesteld wordt dat [eiser] – anders dan hij stelt – de overeenkomst niet heeft gesloten in de hoedanigheid van particulier. [eiser] heeft namelijk verklaard dat hij de woning zag als een investeringsobject en van plan was om de woning te verhuren aan derden. Ook heeft hij vóór 16 mei 2023 verschillende andere panden in Nederland gekocht en had hij ten tijde van de zitting meerdere panden in Nederland. In het licht hiervan gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van [eiser] dat hij zich niet had gerealiseerd dat het financieringsvoorbehoud was doorgestreept in de overeenkomst omdat hij de Nederlandse taal niet machtig is. Als professionele koper met ervaring in de aankoop van vastgoed wordt [eiser] geacht zich vóór het aangaan van een commerciële transactie goed te informeren over de voorwaarden van die transactie en desgewenst gebruik te maken van een vertaler. Bovendien werd [eiser] tijdens het koopproces bijgestaan door een hypotheekadviseur die hij om advies had kunnen vragen. De negatieve gevolgen van het tekenen van een overeenkomst die hij niet begrijpt – voor zover daarvan sprake is geweest – komen dan ook voor zijn rekening. 4.8. Daarnaast wordt in aanmerking genomen dat artikel 11.2 van de overeenkomst (het boetebeding) een gebruikelijk beding is in overeenkomsten met betrekking tot de koop van onroerende zaken. Een boete van 10% van de koopsom is dus een gebruikelijke sanctie in het geval een koper tekortschiet in zijn betalingsverplichting. De verschillende omstandigheden die [eiser] heeft aangevoerd als reden om af te wijken van het boetebeding komen voor zijn rekening en risico. Zo stelt [eiser] dat zijn vele inspanningen – waaronder het te koop aanbieden van verschillende appartementen uit zijn vastgoedportefeuille en het aankloppen bij vijf tot zes financiers – niets hebben opgeleverd door een onvoorziene tegenvallende markt. Van hem als vastgoedbelegger mocht echter worden verwacht dat hij het risico van een tegenvallende markt zou meenemen bij zijn afweging tot het doen van een grote investering. 4.9. [eiser] heeft voorts gesteld dat hij, nadat zijn financieringsplan was mislukt, via [gedaagde] in contact is gekomen met de financieringstussenpersoon. Volgens [eiser] heeft deze partij hem zowel in augustus als september 2023 gekoppeld aan kredietverstrekkers (waaronder de onder 2.6 genoemde geldverstrekker) die op het laatste moment niet over de brug zijn gekomen. Uit de correspondentie tussen [eiser] , de financieringstussenpersoon en de geldverstrekker valt af te leiden dat [eiser] inderdaad pech heeft gehad met de laatste kredietverstrekker aangezien deze de leningsovereenkomst niet is nagekomen. [eiser] heeft in dat verband ook gesteld dat hij heeft geprobeerd om maatregelen te nemen om nakoming van de leningsovereenkomst in rechte af te dwingen. Volgens [eiser] is het echter niet gelukt om de geldverstrekker te dagvaarden omdat er te weinig gegevens over hem bekend waren en deze geldverstrekker daarom onvindbaar was.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af; 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] begroot worden op € 3.294,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.3. veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de veroordelingen genoemd onder 5.2 en 5.3. Dit vonnis is gewezen door mr. S. Said en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025. 2457 Vgl. HR 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/681109 / HA ZA 24-539 Vonnis van 19 februari 2025 in de zaak van [eiser] , wonend in Amsterdam, eiser, advocaat: mr. K. Tülü, tegen [gedaagde] , gevestigd in Gorinchem, gedaagde, advocaat mr. B. Poort. Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 6 mei 2024, met producties 1 t/m 25; de conclusie van antwoord van 31 juli 2024, met producties 1 t/m 24; de e-mail van mr. Tülü van 18 november 2024 met toezending van productie 10; de akte vermeerdering van eis van [eiser] van 19 november 2024. 1.2. Op 19 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig, bijgestaan door mr. Tülü. Namens [gedaagde] was de heer [persoon A] aanwezig, bijgestaan door mr. Poort. Daarnaast was voor [eiser] een tolk Turkse taal, mevrouw N. Dogan, aanwezig. Na de zitting heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2.1. Op 16 mei 2023 heeft [eiser] de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) Gorinchem (de woning) gekocht van [gedaagde] tegen een koopsom van € 500.000. 2.2. De koopovereenkomst (de overeenkomst) is opgemaakt volgens het NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Daarin is de bepaling over het financieringsvoorbehoud doorgestreept. 2.3. In de overeenkomst staat onder andere: “artikel 3 Betaling De betaling van de koopsom, kosten en belastingen vindt plaats via de notaris bij het passeren van de akte van levering. (…) artikel 4 Juridische overdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 13 juni 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…) artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…) artikel 21 Koper is ervan op de hoogte dat ten tijde van het overeenkomen van deze koopakte het gekochte verbouwd wordt tot 3 woningen. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden en zijn verkoper en koper overeengekomen dat de woning bij de feitelijke eigendomsoverdracht aan het volgende moet voldoen: - Turnkey oplevering: vloer, keuken en badkamer volgens, in overeenstemming met huidige standaard - Oplevering volgens, in overeenstemming met definitieve bouwtekening en vereiste van de gemeente Gorinchem - Een standaard-luxe uitvoering voor de turnkey oplevering - Een volledige nieuwe installatie van de water- elektra- en gasinstallatie (…) artikel 22 Als er bij het passeren van de akte van levering op 13 juni 2023 de gelden niet gestort zijn betreft te noemen koopsom volgens artikel 1, behoudt verkoper pandrecht tot en met uiterlijk 1 september 2023. Voor deze uiterste datum is koper verplicht zich aan de betaling van de koopsom en kosten koper te voldoen. De notaris zal met een toevoeging van een Groninger Akte dit beschrijven in de Akte van levering.” 2.4. Op 13 juni 2023 is een akte van levering onder ontbindende voorwaarden voor de woning gepasseerd (de Groninger Akte). In de Groninger Akte staat onder andere: “6. ONTBINDENDE VOORWAARDEN EN VOLMACHT a. De levering geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat:(…)II) dat uiterlijk op één september tweeduizend drieëntwintig koper de koopsom onherroepelijk heeft gestort op de kwaliteitsrekening ten name van deNotarissen Beenen Dantuma Verschuren te Vianen/Meerkerk. De betaling van de koopprijs (alsmede het alsdan vervallen van de hierna vermelde ontbindende voorwaarden) zal bij afzonderlijke notariële akte van kwijting worden geconstateerd (…). De datum waarop deze notariële akte van kwijting zal worden gepasseerd, is tevens de datum waarop de feitelijke levering plaatsvindt. (…) 10. BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST (…) Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat (…) 2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient plaats te vinden op de datum waarop de hiervoor genoemde notariële akte van kwijting zal worden gepasseerd, uiterlijk op één september tweeduizend drieëntwintig (…). De feitelijke levering dient plaats te vinden in de staat zoals omschreven in artikel 21 van de koopovereenkomst. (…)” 2.5. Op 1 september 2023 beschikte [eiser] niet over de financiering om de koopsom te betalen. Op die dag is geen akte van kwijting opgemaakt en is de woning niet geleverd. Op dezelfde dag heeft [gedaagde] een ingebrekestelling verstuurd naar [eiser] waarin aan hem een termijn van acht dagen is gegeven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. 2.6. Op 8 september 2023 heeft [eiser] via een financieringstussenpersoon een overeenkomst van geldlening gesloten met een derde (de geldverstrekker). Daarin staat onder andere dat de geldverstrekker de koopsom ten behoeve van [eiser] zal overmaken naar de rekening van de notaris. 2.7. Op 18 september 2023 hebben [eiser] en [gedaagde] een document getiteld ‘Allonge koopovereenkomst [adres] ’ ondertekend (de allonge). Daarin staat dat de koopsom wordt verhoogd met € 5.000 en dat [gedaagde] geen aanspraak zal maken op de boete van 10 % van de koopsom (de boete) als [eiser] uiterlijk op 27 september 2023 om 12:00 uur de koopsom betaalt en meewerkt aan het passeren van een nieuwe akte van levering. 2.8. [eiser] heeft met de notaris een afspraak ingepland voor het passeren van de akte van levering op 27 september 2023. Die afspraak is op 26 september 2023 geannuleerd omdat de geldverstrekker de koopsom niet op de afgesproken tijd had gestort op de rekening van de notaris. Op 27 september 2023 heeft [gedaagde] [eiser] schriftelijk gesommeerd om uiterlijk 5 oktober 2023 zijn verplichtingen na te komen. [eiser] heeft vervolgens met de notaris een nieuwe afspraak ingepland op 5 oktober 2023 en de geldverstrekker tevergeefs gesommeerd om de koopsom vóór die tijd te storten op de rekening van de notaris. 2.9. Ook de notarisafspraak van 5 oktober 2023 is niet doorgegaan. Op 6 oktober 2023 heeft [gedaagde] de overeenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete. 2.10. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 27 november 2023 (het kortgeding vonnis) is [eiser] veroordeeld om onder andere de boete ter hoogte van € 50.500 te betalen. [gedaagde] heeft het kortgeding vonnis ten uitvoer gelegd. Op 18 april 2024 is alles wat [eiser] verschuldigd was op grond van dat vonnis betaald.

3.1. [eiser] vordert na eiswijziging een verklaring voor recht dat [eiser] de boete niet is verschuldigd en dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis wordt veroordeeld om alles wat [eiser] heeft betaald op grond van het kortgeding vonnis terug te betalen. Subsidiair vordert [eiser] een matiging van de boete (en terugbetaling van een deel van de boete). Daarnaast vordert [eiser] een schadevergoeding van € 1.747,07, voor de kosten voor een geannuleerde afspraak bij de notaris (de notariskosten). Tot slot vordert [eiser] een veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.2. [eiser] stelt primair dat hij geen boete is verschuldigd door schuldeiserverzuim van [gedaagde] in de zin van artikel 6:59 BW. Volgens [eiser] was [gedaagde] niet in staat om de woning op tijd in turnkey staat op te leveren. Daarom was [eiser] bevoegd de betaling van de koopsom op te schorten en was hij niet in verzuim met de nakoming van zijn betalingsverplichting. Subsidiair stelt [eiser] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] de boete zou moeten betalen dan wel dat deze boete op de voet van artikel 6:94 BW moet worden gematigd. Voor zijn beroep op artikelen 6:248 lid 2 BW en 6:94 BW heeft [eiser] onder andere aangevoerd dat hij een particulier is en de koopsom graag had willen betalen, maar daarin is verhinderd door een tekortschietende geldverstrekker en andere externe omstandigheden. Ook heeft hij gesteld dat [gedaagde] geen schade heeft geleden doordat zij de woning uiteindelijk met winst heeft kunnen verkopen aan een derde. Daarnaast stelt [eiser] [gedaagde] aansprakelijk voor de notariskosten omdat [gedaagde] op het laatste moment een afspraak op 1 september 2023 voor ondertekening van een akte verlenging termijn ontbindende voorwaarden heeft geannuleerd. 3.3. De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten. [gedaagde] betwist dat de woning niet op tijd turnkey gereed was en dat zij in schuldeisersverzuim verkeerde. Daarbij voert [gedaagde] ook als verweer dat [eiser] afstand heeft gedaan van enig recht op opschorting of geen beroep kan doen op dit recht wegens rechtsverwerking. Daarnaast betwist [gedaagde] dat er voldoende grond bestaat voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid en/of voor matiging van de boete. Tot slot betwist [gedaagde] de hoogte van de notariskosten en het causaal verband tussen de door [eiser] gestelde schade en het handelen van [gedaagde] .

[gedaagde] verkeerde niet in schuldeisersverzuim 4.1. Het staat vast dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichting om uiterlijk op 1 september 2023 de koopsom te betalen. Deze tekortkoming valt [eiser] toe te rekenen. [eiser] heeft immers gesteld dat de koopsom niet op tijd is betaald omdat hij de financiering voor de overeengekomen koopprijs niet rond heeft kunnen krijgen. Zoals hierna onder 4.8 en 4.9 verder zal worden toegelicht, komt dit voor zijn rekening en risico. Daarnaast staat vast dat [eiser] de koopsom ook niet heeft betaald nadat hij daartoe tweemaal in gebreke is gesteld door [gedaagde] . Volgens artikelen 11.1 en 11.2 van de overeenkomst mocht [gedaagde] de koop daarom ontbinden en aanspraak maken op de boete. Er bestaat onvoldoende grond om aan te nemen dat enig schuldeisersverzuim van [gedaagde] ex artikel 6:59 BW hieraan in de weg zou staan. Hierna wordt uitgelegd waarom. 4.2. Volgens artikel 6:59 BW komt een schuldeiser in verzuim als hij toerekenbaar tekortschiet in zijn verplichtingen tegenover de schuldenaar en de schuldenaar daarom bevoegdelijk de nakoming van zijn eigen verplichtingen opschort. Het is aan [eiser] , als de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van artikel 6:59 BW, om voldoende feiten te stellen en onderbouwen op grond waarvan kan worden vastgesteld dat hij de betaling van de koopsom terecht heeft opgeschort vanwege een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . 4.3. [eiser] stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van artikel 21 van de overeenkomst omdat de werkzaamheden aan de woning nog aan de gang waren op 4 oktober 2023 en de woning daarom niet tijdig opgeleverd kon worden. Die stelling is gemotiveerd betwist door [gedaagde] . Daarnaast blijkt uit niets dat [eiser] de betaling van de koopsom om die reden heeft opgeschort. Op de zitting heeft [eiser] zonder verdere onderbouwing gesteld dat de gestelde vertraging in de verbouwing van de woning al vóór 4 oktober 2023 ter sprake is gekomen en dat deze vertraging een reden was voor het uitstellen van de oplevering. Dat wordt weersproken door de inhoud van de door partijen overgelegde stukken. Uit de correspondentie tussen zowel [eiser] en [gedaagde] als [eiser] en derden (de financieringstussenpersoon en de geldverstrekker) blijkt namelijk dat de oplevering meermaals is uitgesteld (alleen) omdat de financiering voor de koopsom niet doorkwam. Dat blijkt ook uit de allonge. De stellingen van [eiser] staan bovendien haaks op hetgeen hij verder in deze procedure naar voren heeft gebracht, namelijk dat hij de koopsom had willen betalen en daarvoor tot op het laatste moment inspanningen heeft verricht, maar de dupe is geworden van externe omstandigheden. 4.4. Bovendien heeft [eiser] zijn stelling dat de woning niet voldeed aan artikel 21 van de overeenkomst slechts onderbouwd met foto’s die hij heeft gemaakt van de buitenkant van de woning. Uit die foto’s blijkt niet dat de woning niet in de staat verkeerde zoals omschreven in artikel 21 van de overeenkomst. In dat artikel staat immers dat de vloer, keuken en badkamer van de woning turnkey in een standaard-luxe uitvoering opgeleverd moeten worden. Ook staat er dat de woning opgeleverd wordt conform de definitieve bouwtekening en de eisen van de gemeente en met een volledige nieuwe water-, elektra- en gasinstallatie. Op de door [eiser] overgelegde foto’s zijn de vloer, keuken, badkamer en water-, elektra- en gasinstallaties niet te zien. Evenmin kan uit de foto’s worden afgeleid dat de woning niet overeenstemt met de bouwtekening of een eis van de gemeente. 4.5. Kortom, [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat er sprake was van schuldeisersverzuim van [gedaagde] . Hetgeen partijen verder over dit punt hebben aangevoerd behoeft daarom geen bespreking. Toepassing van het boetebeding is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en er bestaat geen grond om de boete te matigen 4.6. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat een rechter zeer terughoudend moet zijn met het buiten toepassing verklaren van een tussen partijen overeengekomen regel op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. Ook bij de toepassing van artikel 6:94 BW moet terughoudendheid worden betracht. De rechter kan immers pas overgaan tot matiging van een contractueel overeengekomen boete als de handhaving van een boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Of dat zo is hangt niet alleen af van de verhouding tussen de hoogte van de boete en de schade van de partij die daarop aanspraak maakt. Ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen moeten in aanmerking worden genomen. 4.7. Vooropgesteld wordt dat [eiser] – anders dan hij stelt – de overeenkomst niet heeft gesloten in de hoedanigheid van particulier. [eiser] heeft namelijk verklaard dat hij de woning zag als een investeringsobject en van plan was om de woning te verhuren aan derden. Ook heeft hij vóór 16 mei 2023 verschillende andere panden in Nederland gekocht en had hij ten tijde van de zitting meerdere panden in Nederland. In het licht hiervan gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van [eiser] dat hij zich niet had gerealiseerd dat het financieringsvoorbehoud was doorgestreept in de overeenkomst omdat hij de Nederlandse taal niet machtig is. Als professionele koper met ervaring in de aankoop van vastgoed wordt [eiser] geacht zich vóór het aangaan van een commerciële transactie goed te informeren over de voorwaarden van die transactie en desgewenst gebruik te maken van een vertaler. Bovendien werd [eiser] tijdens het koopproces bijgestaan door een hypotheekadviseur die hij om advies had kunnen vragen. De negatieve gevolgen van het tekenen van een overeenkomst die hij niet begrijpt – voor zover daarvan sprake is geweest – komen dan ook voor zijn rekening. 4.8. Daarnaast wordt in aanmerking genomen dat artikel 11.2 van de overeenkomst (het boetebeding) een gebruikelijk beding is in overeenkomsten met betrekking tot de koop van onroerende zaken. Een boete van 10% van de koopsom is dus een gebruikelijke sanctie in het geval een koper tekortschiet in zijn betalingsverplichting. De verschillende omstandigheden die [eiser] heeft aangevoerd als reden om af te wijken van het boetebeding komen voor zijn rekening en risico. Zo stelt [eiser] dat zijn vele inspanningen – waaronder het te koop aanbieden van verschillende appartementen uit zijn vastgoedportefeuille en het aankloppen bij vijf tot zes financiers – niets hebben opgeleverd door een onvoorziene tegenvallende markt. Van hem als vastgoedbelegger mocht echter worden verwacht dat hij het risico van een tegenvallende markt zou meenemen bij zijn afweging tot het doen van een grote investering. 4.9. [eiser] heeft voorts gesteld dat hij, nadat zijn financieringsplan was mislukt, via [gedaagde] in contact is gekomen met de financieringstussenpersoon. Volgens [eiser] heeft deze partij hem zowel in augustus als september 2023 gekoppeld aan kredietverstrekkers (waaronder de onder 2.6 genoemde geldverstrekker) die op het laatste moment niet over de brug zijn gekomen. Uit de correspondentie tussen [eiser] , de financieringstussenpersoon en de geldverstrekker valt af te leiden dat [eiser] inderdaad pech heeft gehad met de laatste kredietverstrekker aangezien deze de leningsovereenkomst niet is nagekomen. [eiser] heeft in dat verband ook gesteld dat hij heeft geprobeerd om maatregelen te nemen om nakoming van de leningsovereenkomst in rechte af te dwingen. Volgens [eiser] is het echter niet gelukt om de geldverstrekker te dagvaarden omdat er te weinig gegevens over hem bekend waren en deze geldverstrekker daarom onvindbaar was.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af; 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] begroot worden op € 3.294,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.3. veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de veroordelingen genoemd onder 5.2 en 5.3. Dit vonnis is gewezen door mr. S. Said en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025. 2457 Vgl. HR 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.

Ook dat komt voor zijn rekening en risico aangezien het aan [eiser] is om vooraf goed na te gaan met wie hij in zee gaat voordat hij een leningsovereenkomst ondertekent. Daarnaast betekenen het tekortschieten van de geldverstrekker en de andere door [eiser] ingeroepen omstandigheden niet dat [gedaagde] geen aanspraak toekomt op de boete. De verantwoordelijkheid voor het vinden van financiering rustte immers bij [eiser] . Bovendien is [gedaagde] in de zakelijke verhouding tussen partijen coulant geweest. Zij heeft [eiser] immers meermaals uitstel van betaling gegeven terwijl de woning al op 13 juni 2023 juridisch geleverd was. Ook heeft zij, zonder dat zij daartoe contractueel gehouden was, de allonge ondertekend. 4.10. [gedaagde] heeft verder gemotiveerd betwist dat zij geen schade heeft geleden ten gevolge van de ontbinding van de koop omdat zij de woning uiteindelijk voor een hogere koopsom heeft kunnen verkopen aan een derde. Zo heeft [gedaagde] gesteld kosten te hebben gemaakt voor een nieuw verkooptraject na de mislukte deal met [eiser] . Uit een door [gedaagde] overgelegd overzicht blijkt dat die kosten € 10.902,35, exclusief BTW bedragen. Bovendien is de woning vijf maanden na 1 september 2023 verkocht. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat in de tussentijd financieringslasten voor de woning doorliepen en zij door de vertraging bijna € 11.000 aan extra rente heeft moeten betalen aan haar eigen financiers. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij gerekend had op tijdige betaling van de koopsom zodat zij daarmee andere overnameactiviteiten had kunnen financieren. Al met al heeft [gedaagde] voldoende betwist dat zij geen schade heeft geleden en dat hoogte van de boete niet in evenredige verhouding staat met haar schade. 4.11. Tot slot kunnen de vorderingen van [eiser] ook niet worden toegewezen op grond van de overige stellingen die [eiser] in de loop van de procedure, in aanvulling op zijn eerdere stellingen, heeft aangevoerd. [eiser] heeft gesteld dat hij vóór de ondertekening van de overeenkomst bij [gedaagde] heeft aangekaart dat het vinden van financiering lastig zou kunnen worden. De rechtbank begrijpt deze stelling zo dat het beroep van [gedaagde] op het boetebeding volgens [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [gedaagde] had kunnen weten dat er een kans bestond dat [eiser] de koopsom niet kon betalen. Ten eerste is niet vast komen te staan dat [eiser] iets dergelijks heeft medegedeeld aan [gedaagde] . De stelling van [eiser] is niet onderbouwd en tegenstrijdig met zijn andere stellingen, te weten dat hij op het moment van de koop een solide financieringsplan had en dat hij erop vertrouwde dat hij de koopsom op tijd zou kunnen betalen met de opbrengst uit de verkoop van zijn appartementen, maar daarin is tegengewerkt door een slechte markt. Daarnaast heeft [eiser] verklaard dat hij deze verwachte verkoopopbrengst met [gedaagde] heeft besproken als één van de mogelijkheden voor financiering. Ten tweede mag [gedaagde] [eiser] ook houden aan de gemaakte afspraken wanneer partijen vóór de koop zouden hebben gesproken over financieringsmoeilijkheden van [eiser] . [eiser] heeft immers uiteindelijk zelf de keuze gemaakt om de overeenkomst met een uiterste betaaldatum van 1 september 2023 en het daaraan verbonden financieringsrisico, aan te gaan. 4.12. Kortom, er bestaat geen aanleiding om het boetebeding buiten toepassing te verklaren of de boete te matigen. De gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot terugbetaling van de boete worden daarom afgewezen. [gedaagde] is niet aansprakelijk voor de notariskosten 4.13. Voor zijn vordering tot betaling van de notariskosten heeft [eiser] heeft gesteld dat partijen – nadat was gebleken was dat de akte van kwijting niet kon worden gepasseerd op 1 september 2023 – een nieuwe afspraak hadden gemaakt bij de notaris om op 1 september 2023 een akte verlenging ontbindende voorwaarden te ondertekenen. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van die afspraak. Deze stellingen heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Ter onderbouwing van de stelling dat hij € 1.747,07, aan kosten heeft moeten maken voor een geannuleerde afspraak op 1 september 2023, heeft hij slechts verwezen naar een tussentijdse nota van de notaris. Die nota ziet op de facturering van € 847 voor “tot 22 september 2023 verrichte werkzaamheden”. Uit de nota valt niet af te leiden dat deze ziet op de notariskosten. Dat is ook betwist door [gedaagde] . Daarnaast heeft [gedaagde] betwist dat de afspraak op 1 september 2023 eenzijdig door haar is geannuleerd. Daarbij heeft zij aangevoerd dat de afspraak in onderling overleg is verschoven omdat er haken en ogen waren aan de akte en een nieuw stuk opgemaakt moest worden voor het vooruitschuiven van de betaaldatum (de allonge). Tegenover deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] niets aangevoerd om zijn stellingen verder te onderbouwen. Het staat daarom niet vast dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] ten gevolge waarvan [eiser] schade heeft geleden. De gevorderde notariskosten worden dan ook afgewezen. Proceskosten 4.14. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × tarief IV) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.294,00 4.15. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing bepaald.

Ook dat komt voor zijn rekening en risico aangezien het aan [eiser] is om vooraf goed na te gaan met wie hij in zee gaat voordat hij een leningsovereenkomst ondertekent. Daarnaast betekenen het tekortschieten van de geldverstrekker en de andere door [eiser] ingeroepen omstandigheden niet dat [gedaagde] geen aanspraak toekomt op de boete. De verantwoordelijkheid voor het vinden van financiering rustte immers bij [eiser] . Bovendien is [gedaagde] in de zakelijke verhouding tussen partijen coulant geweest. Zij heeft [eiser] immers meermaals uitstel van betaling gegeven terwijl de woning al op 13 juni 2023 juridisch geleverd was. Ook heeft zij, zonder dat zij daartoe contractueel gehouden was, de allonge ondertekend. 4.10. [gedaagde] heeft verder gemotiveerd betwist dat zij geen schade heeft geleden ten gevolge van de ontbinding van de koop omdat zij de woning uiteindelijk voor een hogere koopsom heeft kunnen verkopen aan een derde. Zo heeft [gedaagde] gesteld kosten te hebben gemaakt voor een nieuw verkooptraject na de mislukte deal met [eiser] . Uit een door [gedaagde] overgelegd overzicht blijkt dat die kosten € 10.902,35, exclusief BTW bedragen. Bovendien is de woning vijf maanden na 1 september 2023 verkocht. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat in de tussentijd financieringslasten voor de woning doorliepen en zij door de vertraging bijna € 11.000 aan extra rente heeft moeten betalen aan haar eigen financiers. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij gerekend had op tijdige betaling van de koopsom zodat zij daarmee andere overnameactiviteiten had kunnen financieren. Al met al heeft [gedaagde] voldoende betwist dat zij geen schade heeft geleden en dat hoogte van de boete niet in evenredige verhouding staat met haar schade. 4.11. Tot slot kunnen de vorderingen van [eiser] ook niet worden toegewezen op grond van de overige stellingen die [eiser] in de loop van de procedure, in aanvulling op zijn eerdere stellingen, heeft aangevoerd. [eiser] heeft gesteld dat hij vóór de ondertekening van de overeenkomst bij [gedaagde] heeft aangekaart dat het vinden van financiering lastig zou kunnen worden. De rechtbank begrijpt deze stelling zo dat het beroep van [gedaagde] op het boetebeding volgens [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [gedaagde] had kunnen weten dat er een kans bestond dat [eiser] de koopsom niet kon betalen. Ten eerste is niet vast komen te staan dat [eiser] iets dergelijks heeft medegedeeld aan [gedaagde] . De stelling van [eiser] is niet onderbouwd en tegenstrijdig met zijn andere stellingen, te weten dat hij op het moment van de koop een solide financieringsplan had en dat hij erop vertrouwde dat hij de koopsom op tijd zou kunnen betalen met de opbrengst uit de verkoop van zijn appartementen, maar daarin is tegengewerkt door een slechte markt. Daarnaast heeft [eiser] verklaard dat hij deze verwachte verkoopopbrengst met [gedaagde] heeft besproken als één van de mogelijkheden voor financiering. Ten tweede mag [gedaagde] [eiser] ook houden aan de gemaakte afspraken wanneer partijen vóór de koop zouden hebben gesproken over financieringsmoeilijkheden van [eiser] . [eiser] heeft immers uiteindelijk zelf de keuze gemaakt om de overeenkomst met een uiterste betaaldatum van 1 september 2023 en het daaraan verbonden financieringsrisico, aan te gaan. 4.12. Kortom, er bestaat geen aanleiding om het boetebeding buiten toepassing te verklaren of de boete te matigen. De gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot terugbetaling van de boete worden daarom afgewezen. [gedaagde] is niet aansprakelijk voor de notariskosten 4.13. Voor zijn vordering tot betaling van de notariskosten heeft [eiser] heeft gesteld dat partijen – nadat was gebleken was dat de akte van kwijting niet kon worden gepasseerd op 1 september 2023 – een nieuwe afspraak hadden gemaakt bij de notaris om op 1 september 2023 een akte verlenging ontbindende voorwaarden te ondertekenen. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van die afspraak. Deze stellingen heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Ter onderbouwing van de stelling dat hij € 1.747,07, aan kosten heeft moeten maken voor een geannuleerde afspraak op 1 september 2023, heeft hij slechts verwezen naar een tussentijdse nota van de notaris. Die nota ziet op de facturering van € 847 voor “tot 22 september 2023 verrichte werkzaamheden”. Uit de nota valt niet af te leiden dat deze ziet op de notariskosten. Dat is ook betwist door [gedaagde] . Daarnaast heeft [gedaagde] betwist dat de afspraak op 1 september 2023 eenzijdig door haar is geannuleerd. Daarbij heeft zij aangevoerd dat de afspraak in onderling overleg is verschoven omdat er haken en ogen waren aan de akte en een nieuw stuk opgemaakt moest worden voor het vooruitschuiven van de betaaldatum (de allonge). Tegenover deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] niets aangevoerd om zijn stellingen verder te onderbouwen. Het staat daarom niet vast dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] ten gevolge waarvan [eiser] schade heeft geleden. De gevorderde notariskosten worden dan ook afgewezen. Proceskosten 4.14. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × tarief IV) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.294,00 4.15. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing bepaald.