ECLI:NL:RBROT:2025:13938
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11631910 CV EXPL 25 - 8589
datum uitspraak: 17 oktober 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
UCP IV Coöperatief U.A.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,,
tegen
[gedaagde]
,
woonplaats: Schiedam,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘UCP’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1 De procedure
1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 25 maart 2025, met bijlagen;
de rolbeslissing van 25 april 2025;
het mondelinge antwoord van 8 mei 2025;
de akte van UCP van 8 mei 2025.
1.2. Op 16 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig de gemachtigde van UCP en [gedaagde] aanwezig.
2 De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1. [gedaagde] huurt een woning aan het [adres] van UCP. De huur is nu € 1.392,56 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. UCP eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt.
2.2. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen, maar hij krijgt een laatste kans om te voorkomen dat hij de woning moet verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.
[gedaagde] moet een huurachterstand van € 8.217,68 betalen
2.3. [gedaagde] wordt veroordeeld om € 8.217,68 aan UCP te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. Het voornoemde bedrag bestaat uit de huur tot en met september 2025.
[gedaagde] krijgt een laatste kans om ontbinding en ontruiming te voorkomen
2.4. Ter zitting heeft UCP medegedeeld dat zij er geen bezwaar tegen zou hebben als [gedaagde] een laatste kans (een ‘terme de grâce’, artikel 7:280 BW) geboden zou worden. Mede gelet daarop ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] deze laatste kans te geven om ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen (artikel 7:280 BW). Alleen als [gedaagde] binnen een maand alle bedragen uit dit vonnis aan UCP betaalt, blijft de huurovereenkomst bestaan. Doet hij dit niet, dan wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet [gedaagde] de woning ontruimen. De reden van ontbinding is in dat geval dat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden en in dit geval gaat het om een achterstand van zes maanden.
2.5. De kantonrechter heeft ook rekening gehouden met de omstandigheid dat op grond van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening de verhuurder, in dit geval dus UCP, verplicht is om melding te doen bij de gemeente van de huurachterstand. Deze melding moet minimaal twee maanden voor de dagvaarding zijn gedaan. De huurder, [gedaagde] in dit geval, moet immers daadwerkelijk de kans hebben gehad om met schuldhulpverlening te beginnen. Uit de stukken blijkt dat de melding te laat is gedaan, maar de kantonrechter vindt dat in dit geval geen reden om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen, omdat [gedaagde] heeft gezegd dat hij het openstaande bedrag aan huurachterstand kan en wil betalen en dat de schuldhulp is opgestart. De te late melding bij de gemeente weegt wel mee in het besluit van de kantonrechter om [gedaagde] een laatste kans te geven.
2.6. Als [gedaagde] niet op tijd betaalt en de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet hij de woning met al zijn spullen verlaten. De ontruimingstermijn wordt daarbij bepaald op twee weken na betekening van het vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.392,56 per maand betalen (artikel 7:225 BW). UCP heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
[gedaagde] moet buitengerechtelijke kosten van € 480,37 betalen
2.7. Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 480,37 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW).
[gedaagde] moet rente betalen
2.8. De rente wordt toegewezen, omdat UCP genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
Het opslagbeding is oneerlijk
2.9. In de huurovereenkomst en/of de daarbij behorende algemene voorwaarden is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. UCP heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. In dit geval heeft de vernietiging echter geen gevolgen voor de hoogte van de huurprijs of de huurachterstand, omdat de huurprijsverhogingen die UCP heeft toegepast de CPI niet overstijgen.
2.10. De kantonrechter heeft onderzocht of er verder nog oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.11. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan UCP moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.363,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.12. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat UCP dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3 De beslissing
De kantonrechter:
3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan UCP te betalen € 8.217,68 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.720,00 vanaf 1 januari 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van UCP worden begroot op € 1.363,45;
3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4. wijst al het andere af, behoudens het bepaalde onder 3.5 en 3.6;
en, als [gedaagde] niet binnen een maand na de datum van dit vonnis alle bedragen die worden genoemd in 3.1 en 3.2 aan UCP betaalt:
3.5. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan het [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van UCP te stellen;
3.6. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 april 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan UCP te betalen € 1.360,00 per maand met de verhoging die is toegestaan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
62574 Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780