ECLI:NL:RBROT:2023:6668

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 22/421 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2023 in de zaak tussen [naam eiser] , uit [plaats] , eiser (gemachtigde: mr. B. de Jong), en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder (gemachtigde: mr. J.K. Lanser).

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ), gedagtekend 8 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 107.000,-. Tegen deze beschikking heeft eiser op 10 maart 2021 bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 24 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder zijn ook [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] (taxateurs) verschenen. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 8 mei 2023, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 9 mei 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden. Eiser en de gemachtigde van eiser hebben zich telefonisch afgemeld voor de zitting. De eigenaar van de onroerende zaak, Stichting Vestia (nu Hef Wonen), is in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan de procedure. Zij heeft daarvan geen gebruik gemaakt.

1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt zich op het standpunt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 93.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 2. De onroerende zaak is een portiekwoning uit 1955, gelegen in de buurt Zuidwijk. De gebruiksoppervlakte van het hoofdgebouw is 42 m². De onroerende zaak is eigendom van HEF wonen (voorheen: Stichting Vestia). Eiser is huurder. Bevoegdheid heffingsambtenaar 3.1. Eiser voert aan dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Volgens eiser is niet gebleken dat de invorderingsambtenaar van de gemeente Rotterdam mandaat heeft verleend om het bestreden besluit te nemen. Daarnaast is zowel de WOZ-beschikking als het bestreden besluit door dezelfde functionaris genomen, namelijk ‘de directeur Belastingen’. Dit is in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 3.2. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Er is - zoals verweerder in het verweerschrift terecht stelt - geen sprake van mandaat, maar van attributie. Het bestreden besluit is genomen door de directeur Belastingen. Uit het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar blijkt dat de directeur Belastingen is aangewezen als heffingsambtenaar. Nu geen sprake is van een in mandaat genomen besluit, is van strijd met artikel 10:3 van de Awb zoals door eiser gesteld geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 24 februari 2022, opgesteld door [naam taxateur 3] met daarbij gevoegd een waardematrix (de matrix). In de matrix is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 107.000,-. In de bijbehorende matrix heeft de taxateur ten aanzien van de onroerende zaak de voorzieningen, de ligging en het onderhoud als gemiddeld aangemerkt (factor 3). De kwaliteit is als slecht/ondergemiddeld aangemerkt (factor 2). De waarde van de onroerende zaak is tot stand gekomen door vergelijking met de verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] in Rotterdam. 6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, type en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn, net als de onroerende zaak, portiekwoningen in de buurt Zuidwijk. De vergelijkingsobjecten zijn weliswaar groter dan de onroerende zaak, maar de rechtbank volgt verweerder in zijn toelichting dat er geen verkooptransacties van woningen met een gebruiksoppervlakte van 42 m² aanwezig zijn. Dit zijn veelal sociale huurwoningen die niet worden verkocht. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. De vergelijkingsobjecten, die een gebruiksoppervlakte van 57 m² of 58 m² hebben, kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde. 7.1. Eiser beroept zich voor wat betreft de VLOK-factoren op het door hem verstrekte taxatierapport, opgesteld door de heer [naam taxateur 4] . De heer [naam taxateur 4] heeft beoordeeld dat het dak, de gevels, de kozijnen, het schilderwerk, de keuken, het sanitair en de cv-ketel in een matige staat verkeren. Dit wijkt af van de matrix van verweerder. 7.2. Deze beroepsgrond slaagt niet. Hiertoe overweegt de rechtbank dat verweerder de factor ‘Kwaliteit (waaronder de gevels, het dak en de kozijnen vallen) al als ‘slecht, ondergemiddeld (factor 2)’ heeft gewaardeerd. In het taxatierapport van eiser wordt niet onderbouwd hoe de taxateur tot de conclusie komt dat het schilderwerk, de keuken, het sanitair en de cv-ketel in een matige staat verkeren. Ook uit de foto’s die eiser heeft verstrekt volgt niet dat (één van) de VLOK-factoren lager moet worden vastgesteld dan verweerder heeft gedaan. 8. Eiser betoogt tevens dat de onroerende zaak veel last heeft van duiven. Het balkon ligt vol met uitwerpselen. De rechtbank overweegt dat - als hiervan al sprake is - het aannemelijk is dat dit is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Deze liggen immers in dezelfde buurt. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet. 9.1. Volgens eiser is daarnaast het energielabel voor de onroerende zaak onbekend. Aangezien de woning uit 1955 dateert heeft dit volgens eiser een negatieve invloed op de WOZ-waarde. De woning is slecht geïsoleerd. 9.2 Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft er in dit verband op gewezen dat het energielabel van de onroerende zaak wel bekend is, dit is energielabel E. De energielabels van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar of slechter (respectievelijk 1 x energielabel E, 2 x energielabel F en 2 x energielabel G). 10. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de prijzen per m² van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] in de matrix nog niet naar een gemiddelde toestand (VLOK 3-3-3-3) zijn gecorrigeerd. Ter zitting is dit alsnog gedaan. De m²-prijs van [adres 3] is gecorrigeerd € 2353,- (€ 2139 x 1,10). De m²-prijs van [adres 5] is gecorrigeerd € 2692,- (€ 2341 x 1,15). De gemiddelde, gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten is daarmee € 2.502,-. De gemiddelde m²-prijs van de onroerende zaak is op basis van een gemiddelde toestand € 2.803,- (€ 2548 x 1,10). Dit is hoger dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten, maar verweerder heeft toegelicht dat dit wordt verklaard door het feit dat de onroerende zaak kleiner is dan de vergelijkingsobjecten. Hierbij verwijst verweerder naar de wet van de afnemende meeropbrengst. De rechtbank kan deze uitleg volgen. 11. Het door eiser overgelegde taxatierapport van 11 augustus 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 93.000,-. Uit het rapport blijkt niet hoe deze waardering tot stand is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Zo wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk van welke VLOK-factoren wordt uitgegaan en op welke manier rekening is gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de objecten en de onroerende zaak. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal. 12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. Redelijke termijn 13.1. Eiser heeft in het beroepschrift verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. 13.2. Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht.

16. Het beroep is ongegrond en het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten, noch van enige wettelijke rente.

De rechtbank. - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juli 2023. Griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (Team belastingrecht) waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. De volledige titel luidt: “Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam houdende regels omtrent de heffings- en invorderingsambtenaar”. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. Uitspraak van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:293.