ECLI:NL:RBROT:2023:9063

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 22/418 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2023 in de zaak tussen [naam eiser], uit [woonplaats], eiser, (gemachtigde: mr. B. de Jong), en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder, (gemachtigde: mr. J.K. Lanser). Inleiding Met het besluit van 8 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 165.000,-. Met de uitspraak op bezwaar van 29 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft het beroep op 8 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder is ook [naam] (taxateur) verschenen. Eiser en de gemachtigde van eiser zijn niet verschenen. De rechtbank stelt vast dat de uitnodiging van eiser om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig op het juiste adres is aangeboden. De griffier heeft eiser bij aangetekende brief, verzonden op 30 juni 2023 aan de gemachtigde van eiser, onder vermelding van plaats en tijd uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Deze brief is niet ter griffie van de rechtbank terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 4 juli 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt. De eigenaar van de onroerende zaak, Stichting Woonstad Rotterdam, is in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan de procedure. Zij heeft daarvan geen gebruik gemaakt.

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 158.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 2. De onroerende zaak is een portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 96 m². Het bouwjaar is 1918. Bevoegdheid heffingsambtenaar 3.1. Eiser voert aan dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Volgens eiser is niet gebleken dat de invorderingsambtenaar van de gemeente Rotterdam mandaat heeft verleend om het bestreden besluit te nemen. Daarnaast is zowel de WOZ-beschikking als het bestreden besluit door dezelfde functionaris genomen, namelijk ‘de directeur Belastingen’. Dit is volgens eiser in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Awb. 3.2. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Zoals verweerder in het verweerschrift terecht stelt, is er geen sprake van mandaat, maar van attributie. Het bestreden besluit is genomen door de directeur Belastingen. Uit het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar blijkt dat de directeur Belastingen is aangewezen als heffingsambtenaar. Nu geen sprake is van een in mandaat genomen besluit, is van strijd met artikel 10:3 van de Awb geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 20 oktober 2022 opgemaakt door [naam] en een daarbij gevoegde waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 165.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door een vergelijking van de onroerende zaak met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] 6.1. Eiser stelt dat de vergelijkingsobjecten die verweerder gebruikt niet bruikbaar zijn bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak omdat de verschillen in objectkenmerken te groot zijn. 6.2. Naar het oordeel van de rechtbank verschillen de vergelijkingsobjecten die verweerder in beroep heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde niet zodanig van de onroerende zaak dat zij niet bruikbaar zijn bij de waardering. De vergelijkingsobjecten zijn op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn bovenwoningen, met een vergelijkbaar oppervlakte (75 m²-98 m²) en een vergelijkbare bouwperiode (1918-1935). Verweerder heeft deze vergelijkingsobjecten dan ook in de vergelijking mogen betrekken. Dat de vergelijkingsobjecten niet exact overeen komen met de onroerende zaak, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank weegt daarbij mee dat verweerder heeft toegelicht dat geen exact vergelijkbare woningen in de vergelijking konden worden betrokken omdat in de te beoordelen periode geen woningen van hetzelfde complex zijn verkocht. Bovendien heeft verweerder met het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. Eiser heeft ook niet nader onderbouwd welke verschillen in objectkenmerken volgens hem maken dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn bij de waardering. 7.1. Eiser stelt dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de zeer eenvoudige en gedateerde voorzieningen in de onroerende zaak. De keuken, het sanitair, de douche en de wc zijn in slechte staat. Om de voorzieningen te vervangen is € 7.000,- nodig. Daarnaast is het schilderwerk slecht. 7.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het voorzieningen- en onderhoudsniveau van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder de voorzieningen en het onderhoud van de onroerende zaak op een ‘2’ (slecht) heeft gewaardeerd, ten opzichte van een ‘3’ (gemiddeld) bij de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom de factor voor onderhoud op ‘1’ (zeer slecht) zou moeten worden gekwalificeerd. Hoewel uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt dat (op enkele plekken) het schilderwerk niet in goede staat is en de voorzieningen wat gedateerd ogen, overweegt de rechtbank dat dit niet zodanig is dat het onderhouds- of voorzieningenniveau van de onroerende zaak als zeer slecht gekwalificeerd moet worden. Daarbij volgt uit de matrix bij het taxatierapport dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.719,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 2.296,- voor de vergelijkingsobjecten. Deze gemiddelde m²-prijs heeft de rechtbank berekend door de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten aan de hand van de door verweerder overgelegde percentages te corrigeren naar de VLOK-factoren van de onroerende zaak. De rechtbank overweegt dat een mogelijk slechte staat van het onderhoud en de voorzieningen van de onroerende zaak daarmee voldoende verdisconteerd is in het verschil van € 577,- tussen de m2-prijs van de onroerende zaak en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten. 8.1. Eiser stelt dat de onroerende zaak slecht geïsoleerd is en enkel glas heeft. De onroerende zaak heeft energielabel ‘C’ en voldoet daardoor niet meer aan de eisen van de huidige tijd. 8.2. Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de matrix blijkt dat verweerder bij de VLOK-factoren een ‘3’ (gemiddeld) heeft aangehouden voor het kwaliteitsniveau. Niet gebleken is dat verweerder deze factor lager had moeten vaststellen. De rechtbank weegt daarbij mee dat verweerder naar voren heeft gebracht dat alle vergelijkingsobjecten energielabel ‘C’ of lager hebben. Ook zijn de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak uit ongeveer dezelfde bouwperiode. De rechtbank acht een eventuele matige isolatie van de onroerende zaak daarmee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. 9. Het door eiser overgelegde taxatierapport van 11 augustus 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 158.000,-. Uit het rapport blijkt niet hoe deze waardering tot stand is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Niet inzichtelijk is bijvoorbeeld van welke VLOK-factoren wordt uitgegaan. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal. 10. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. 11.

14. Het beroep is ongegrond en het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten of een schadevergoeding in de vorm van wettelijke rente.

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af. Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E.C. Debets, rechter, in aanwezigheid van mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2023. griffier De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. De volledige titel luidt: “Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam houdende regels omtrent de heffings- en invorderingsambtenaar”. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. ECLI:NL:RBROT:2023:6162. Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:293. Zie de uitspraak van rechtbank Rotterdam van 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6161.