ECLI:NL:RBROT:2023:12359

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10447540 CV EXPL 23-10304 datum uitspraak: 22 december 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres01] B.V. , vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , eiseres, gemachtigde: mr. L.P. Quist, tegen [gedaagde01] B.V. , die ook handelt onder de naam [handelsnaam01] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] , gedaagde, gemachtigde: mr. S. Velthuizen. De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 22 december 2022; de akte overlegging producties van [eiseres01] , met bijlagen; de akte incident houdende exceptie van onbevoegdheid van [gedaagde01] ; het antwoord in het incident; het vonnis in het incident van team Handel en haven, waarin de zaak is verwezen naar de kantonrechter; het antwoord, met bijlagen; de akte overlegging producties van [gedaagde01] , met bijlagen; de akte houdende vermeerdering van eis, tevens overlegging producties van [eiseres01] , met bijlagen; de brief van [eiseres01] , met een bijlage; de pleitaantekeningen van [eiseres01] . 1.2. Op 27 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren de beide gemachtigden aanwezig en verder namens [eiseres01] [naam01] (statutair bestuurder) en namens [gedaagde01] [naam02] . Tijdens deze zitting heeft [eiseres01] haar eis verminderd.

Wat is er gebeurd? 2.1. [gedaagde01] heeft vanaf 14 januari 2022 een kantoorruimte in Capelle aan den IJssel gehuurd van [eiseres01] . [gedaagde01] heeft deze ruimte verbouwd en hier (onder andere) werknemers laten verblijven. Gemeente Capelle aan den IJssel heeft bij een controle geconstateerd dat het pand niet voldoet aan de brandveiligheidseisen die daarvoor gelden. Zij heeft een last onder dwangsom opgelegd en het pand rond 24 augustus 2022 gesloten. Waar gaat deze procedure over? 2.2. Volgens [eiseres01] is de huurovereenkomst ondanks de sluiting doorgelopen, en is deze pas geëindigd op 14 juli 2023. Zij stelt dat [gedaagde01] niet heeft betaald wat zij op grond van de overeenkomst zou moeten betalen. Zij eist daarom (na vermindering) dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om aan haar te betalen: € ‭162.810,40‬‬ aan huur en servicekosten;‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ € 1.452,- aan contractuele boete; € 3.363,52 aan beslagkosten; € 2.054,97 aan buitengerechtelijke incassokosten; € 22.143,- aan mutatieschade; de wettelijke rente over alle hiervoor genoemde bedragen. de proceskosten. 2.3. [gedaagde01] is het niet eens met de eisen. Zij voert aan dat [eiseres01] wist dat zij personen in het pand zou huisvesten. [gedaagde01] vindt dat zij daarom vanaf de sluiting niets meer hoeft te betalen aan [eiseres01] , omdat zij zich terecht heeft beroepen op vernietiging, nietigheid en/of ontbinding van de overeenkomst. Als dit beroep niet slaagt is er volgens [gedaagde01] sprake van overmacht of onvoorziene omstandigheden en kunnen de gevolgen daarvan niet (helemaal) voor rekening van [gedaagde01] komen. Los van al het voorstaande vindt [gedaagde01] dat zij geen servicekosten hoeft te betalen, omdat die onvoldoende zijn onderbouwd. Daarnaast moeten de buitengerechtelijke kosten en boete afgewezen of gematigd worden. Ten slotte vraagt zij [eiseres01] te veroordelen in de proceskosten. 2.4. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] € ‭‭187.706,12 ‬ met rente moet betalen aan [eiseres01] . Ook wordt [gedaagde01] veroordeeld in de proceskosten, waaronder de beslagkosten. In dit vonnis licht de kantonrechter dit oordeel toe en legt zij uit waar dit bedrag uit bestaat. Daarbij zal zij eerst ingaan op de vraag tot wanneer de huurovereenkomst heeft gelopen, omdat dit de kern van de discussie is, en vervolgens op de vraag wat dit betekent voor de eisen van [eiseres01] .‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ Het beroep op dwaling slaagt niet 2.5. [gedaagde01] voert als meest verstrekkende verweer aan dat de overeenkomst is vernietigd, omdat er sprake is van dwaling, aangezien zij dacht dat ze personeel in het pand kon laten verblijven, maar dit achteraf niet bleek te kunnen. Dit verweer slaagt niet. Allereerst heeft de gemeente Capelle aan den IJssel alleen maar vastgesteld dat het pand niet voldoet aan de geldende brandveiligheidseisen voor huisvesting. Uit niets blijkt dat huisvesting in het geheel onmogelijk was in het pand. Zelfs als dit wel zo zou zijn, dan kan dit niet leiden tot vernietiging van de overeenkomst. Dat kan namelijk alleen maar (1) als de onjuiste veronderstelling van [gedaagde01] is te wijten aan een inlichting van [eiseres01] , (2) als [eiseres01] [gedaagde01] had moeten inlichten over de onmogelijkheid van huisvesting, of (3) als beide partijen van een onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan (artikel 6:228 BW). De kantonrechter oordeelt dat van alle drie deze gevallen geen sprake is. Dat wordt hierna uitgelegd. 1. Inlichtingen van [eiseres01] 2.6. De eventuele dwaling is niet te wijten aan een inlichting van [eiseres01] . Dat hiervan sprake is, is namelijk niet gesteld door [gedaagde01] . Zij heeft slechts gesteld dat [eiseres01] wist van de plannen om werknemers te huisvesten, maar niet dat zij bepaalde toezeggingen heeft gedaan over de (on)mogelijkheid hiervan. Schending mededelingsplicht 2.7. De kantonrechter vindt dat [eiseres01] ook geen mededelingsplicht heeft geschonden. [eiseres01] wist wel dat [gedaagde01] (onder andere) personen wilde huisvesten in de kantoorruimte, maar zij heeft [gedaagde01] voldoende gewezen op haar eigen verantwoordelijkheid om dit vergunningtechnisch mogelijk te maken. In de huurovereenkomst heeft [eiseres01] namelijk beschreven dat het pand een kantoorruimte is en ook die bestemming heeft. Verder staat daarin dat het de verantwoordelijkheid van [gedaagde01] zelf is om alle benodigde vergunningen te krijgen voor het gebruik dat zij voor ogen heeft (artikel 1 en 8 huurovereenkomst). Bovendien schrijft [gedaagde01] in het antwoord zelf dat [eiseres01] nog heeft gewezen op de noodzaak van vluchtwegen en brandveiligheid. Daarmee heeft [eiseres01] naar het oordeel van de kantonrechter aan haar mededelingsplicht voldaan. Voor zover [gedaagde01] niet wist wat er in de overeenkomst stond, door een gebrek aan kennis van de Nederlandse taal, komt dit voor haar rekening. Zij is een Nederlandse vennootschap en kiest er zelf voor om een zakelijke overeenkomst, met aanmerkelijke financiële belangen, (naar eigen zeggen) nagenoeg blind te tekenen. Dit gebrek aan eigen controle kan niet leiden tot een gebrek aan mededeling aan de kant van [eiseres01] . Wederzijdse dwaling 2.8. Er is ook geen sprake van wederzijdse dwaling. Uit niets blijkt namelijk dat [eiseres01] ook van de onjuiste veronderstelling is uitgegaan dat er zonder aanvullende brandveiligheidsmaatregelen personen kunnen verblijven in het pand. Het beroep op misbruik van omstandigheden slaag niet 2.9. [gedaagde01] heeft ook nog aangevoerd dat de overeenkomst vernietigd is omdat [eiseres01] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden dat [gedaagde01] onwetend was en dat de directie de Nederlandse taal niet spreekt (artikel 3:44 BW). Dit beroep slaagt ook niet. Uit niets blijkt namelijk dat [eiseres01] wist of had moeten begrijpen dat [gedaagde01] de overeenkomst alleen maar sloot omdat zij onwetend was en de taal niet beheerste. Alleen al om die reden gaat dit beroep niet op, nog los van hetgeen de kantonrechter in 2.7 heeft overwogen over de eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde01] op dit punt. Het beroep op ontbinding slaagt niet 2.10. [gedaagde01] heeft verder in haar conclusie van antwoord, nagenoeg zonder onderbouwing, gesteld dat zij de overeenkomst heeft ontbonden, of kan ontbinden, op basis van verschillende grondslagen (artikel 7:210, 6:258, 6:265 en 6:267 BW). De mails en brieven van 30 maart 2023, waarnaar [gedaagde01] heeft verwezen, kunnen naar het oordeel van de kantonrechter echter niet worden gezien als een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Nergens roept [gedaagde01] daarin namelijk expliciet de ontbinding in. In deze procedure eist [gedaagde01] ook geen ontbinding. Alleen al om die reden slaagt dit verweer niet. Het beroep op schuldeisersverzuim slaagt niet 2.11. Volgens [gedaagde01] is daarnaast sprake van schuldeisersverzuim (artikel 6:58 en volgende BW). In dit kader heeft zij niets gesteld. Daarom slaagt dit verweer ook niet. Het beroep op overmacht slaagt ook niet 2.12. [gedaagde01] heeft zich ten slotte nog beroepen op overmacht (artikel 6:75 BW). Dit verweer slaagt niet. Zoals uit het voorgaande volgt komen de tekortkomingen namelijk volledig voor rekening van [gedaagde01] zelf.

2.13. De partijen zijn het erover eens dat de overeenkomst in ieder geval is geëindigd op 14 juli 2023. Zoals uit het voorgaande volgt is er geen sprake van eerder einde. Dat betekent dat [gedaagde01] haar (betalings)verplichtingen tot aan deze einddatum moet nakomen. Dat betekent voor de eisen van [eiseres01] het volgende. [gedaagde01] heeft een achterstand van € 205.446,64 aan huur en servicekosten 2.14. In de dagvaarding heeft [eiseres01] een bedrag van € 111.449,64 geëist. Uit de in punt 9 van de dagvaarding opgenomen specificatie blijkt dat het gaat om € ‭‭109.997,64‬‬,- aan huurachterstand, inclusief servicekosten. In haar akte heeft zij gesteld dat hier € ‭114.950‬,- aan extra huurachterstand en servicekosten bij is gekomen. Tijdens de zitting heeft zij haar eis verminderd met € 19.481,- omdat zij de huur van december 2022 dubbel in rekening had gebracht. Hiervan uitgaande is volgens [eiseres01] is in totaal dus sprake van ‭€ ‭205.466,64‬ aan huurachterstand, inclusief servicekosten.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 2.15. [gedaagde01] heeft de hoogte van de huurprijs niet betwist. Ook staat vast dat [gedaagde01] servicekosten verschuldigd is. [gedaagde01] heeft in haar verweer wel aangevoerd dat zij geen servicekosten verschuldigd is, maar dat heeft zij onvoldoende onderbouwd. De verschuldigdheid volgt namelijk uit de huurovereenkomst (artikel 4.7, 4.8 en 5). [gedaagde01] heeft deze kosten bovendien de eerste maanden ook betaald. [gedaagde01] heeft verder nog aangevoerd dat [eiseres01] het voorschot op de servicekosten ten onrechte eenzijdig heeft verhoogd. Ook dat heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. [eiseres01] heeft in reactie op dit verweer namelijk gesteld en onderbouwd dat [gedaagde01] het verhoogde voorschot heeft betaald, zodat daaruit haar instemming kan worden afgeleid. [gedaagde01] heeft vervolgens haar verweer niet verder onderbouwd. Kortom, de betalingsverplichting van [gedaagde01] staat als onvoldoende gemotiveerd betwist vast. Uit niets is gebleken dat [gedaagde01] nog iets heeft betaald dat op deze achterstand in mindering moet worden gebracht. [gedaagde01] is het door [eiseres01] genoemde bedrag dus in principe verschuldigd. [gedaagde01] kan € ‭ 42.656,96‬ verrekenen met deze achterstand ‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 2.16. In haar akte met de eisvermeerdering heeft [eiseres01] gesteld dat zij op basis de eindafrekening van de servicekosten € 19.787,96 aan [gedaagde01] moet terugbetalen. Zij verrekent deze afrekening met de achterstand. Volgens [gedaagde01] klopt deze eindafrekening niet. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde01] daarmee stelt dat zij een hoger bedrag kan verrekenen met de huurachterstand. Het had op de weg van [gedaagde01] gelegen om dit te onderbouwen en te specificeren op welke punten de afrekening onjuist is. Dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft alleen aangevoerd dat zij niet het hele pand huurt en dat daarom niet de energiekosten van het hele pand voor haar rekening komen. Daarop heeft [eiseres01] aangevoerd dat het restant van het pand leeg staat. Vervolgens heeft [gedaagde01] dit verweer niet verder onderbouwd. Daarom slaagt een beroep op verdere verrekening dan € 19.787,96 niet. 2.17. Bij de start van de huurovereenkomst heeft [gedaagde01] daarnaast een borg van € 22.869,- betaald. Tijdens de zitting heeft [eiseres01] aangegeven dat zij deze ook met haar vordering verrekent.

2.18. Op grond van het voorgaande wordt een achterstand van ‭€ 162.809,68‬ toegewezen (€ 205.446,64 - € 19.787,96 - € 22.869). ‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ [gedaagde01] moet € 1.452,- aan contractuele boete betalen 2.19. [eiseres01] eist verder in de dagvaarding vier maal een boete van € 363,- inclusief btw, dus totaal € 1.452,-. Zij stelt dat [gedaagde01] deze boete moet betalen, omdat zij de huur te laat betaald heeft. Uit de bijgevoegde facturen blijkt dat het gaat om de maanden maart, april, juni en september 2022. [gedaagde01] heeft niet betwist dat zij in deze maanden de huur te laat heeft betaald. Uit de huurovereenkomst volgt dat [gedaagde01] dan een boete van 2% van de huur verschuldigd is, met een minimum van € 300,- (artikel 8.4). In principe moet [gedaagde01] dus het bedrag van € 1.452,- betalen. 2.20. Volgens [gedaagde01] kan [eiseres01] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op de boetepaling beroepen (artikel 6:248 BW), dan wel is de boetebepaling onredelijk bezwarend (artikel 6:233 sub a BW). Dit verweer slaag niet. Weliswaar is niet afzonderlijk over het beding onderhandeld, maar het betreft wel een gebruikelijk beding in huurovereenkomsten en een effectieve prikkel om de huur op tijd te betalen. [eiseres01] en [gedaagde01] zijn daarnaast gelijkwaardige, grote commerciële partijen, zodat in beginsel de afspraken die zij maken hebben te gelden. Bovendien is € 363,- slechts 1,8% van de huursom per maand. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit in de gegeven omstandigheden niet onredelijk hoog. Uit niets is daarnaast gebleken dat het voor [gedaagde01] onmogelijk was om te betalen. In die zin heeft de boete ook zijn doel behouden, namelijk het bewerkstelligen dat [gedaagde01] tijdig zou betalen. 2.21. [gedaagde01] heeft er ten slotte nog op gewezen dat [eiseres01] ook een vergoeding van incassokosten eist. Dat vindt de kantonrechter niet van belang voor de beoordeling van de vraag of de boete toewijsbaar is. Dit betreft namelijk een vergoeding van de buitengerechtelijke werkzaamheden die [eiseres01] moet verrichten (artikel 6:96 lid 2 BW). Dit staat los van een vergoeding voor de te late betaling. 2.22. Om de hiervoor genoemde redenen ziet de kantonrechter ook geen aanleiding voor matiging van de boete (artikel 6:94 BW). 2.23. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde01] de contractuele boeterente van € 1.452,- moet betalen. [gedaagde01] moet € 22.143,- aan mutatieschade betalen 2.24. In haar akte heeft [eiseres01] aangevoerd dat [gedaagde01] het pand niet deugdelijk heeft opgeleverd. Ze heeft verwezen naar een mail die zij op 24 augustus 2023 aan [gedaagde01] heeft gestuurd. In die mail staat een opsomming van gebreken waarvan volgens haar sprake is. [gedaagde01] betwist dat er sprake is van mutatieschade. Zij is echter niet concreet op de door [eiseres01] opgesomde posten ingegaan. Ook heeft zij niet gesteld dat de door [eiseres01] gestelde schade bij de start van de huurovereenkomst al aanwezig was. Zij moet daarom de mutatieschade vergoeden (artikel 8.5 huurovereenkomst). Het geëiste bedrag van € 22.143,- wordt daarom toegewezen. [gedaagde01] moet € 1.301,44 aan buitengerechtelijke kosten betalen 2.25. Er is geen discussie over dat [gedaagde01] op 19 september 2022 een aanmaning heeft gestuurd naar [eiseres01] . Deze aanmaning zit bij de dagvaarding. [eiseres01] heeft daarom recht op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten die zij heeft gemaakt (ECLI:NL:HR:2014:1405). Partijen zijn het erover eens dat in de algemene voorwaarden deze vergoeding is vastgesteld op 15% van de hoofdsom. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat de buitengerechtelijke werkzaamheden niet in verhouding staan met de vergoeding die [eiseres01] , op basis van deze bepaling, eist (€ 2.054,97). [eiseres01] heeft vervolgens het geëiste bedrag niet verder onderbouwd. De kantonrechter matigt de vergoeding daarom tot het bedrag dat volgt uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten (artikel 241 Rv). Op het moment van de aanmaning stond een bedrag van € 52.643,64 open. Op basis van het Besluit wordt daarom een bedrag van € 1.301,44 worden toegewezen. Wettelijke rente 2.26. Over de hiervoor behandelde bedragen eist [eiseres01] wettelijke rente. Aangezien het gaat om een handelsovereenkomst wordt over de huurachterstand de handelsrente van artikel 6:119a BW toegewezen. [eiseres01] eist deze wat betreft de bedragen die in de dagvaarding zijn genoemd vanaf de dag van dagvaarding. Deze eis wordt toegewezen, behalve de rente over de maanden juni en september 2022. Voor die maanden eist [eiseres01] ook al boete. Boete en rente kunnen niet allebei worden toegewezen (artikel 6:92 lid 2 BW), tenzij partijen dit hebben afgesproken maar dat heeft [eiseres01] niet gesteld. Daarom wordt over de huurachterstand tot en met december 2022 (€ ‭‭109.997,64 - ‬‬€ 1.050 voor de maand juni - € 19.481,- voor de maand september = € 89.466,64) de‬ wettelijke rente van artikel 6:119a BW toegewezen vanaf 22 december 2022. ‬‬‬‬‬‬Over de toewijsbare buitengerechtelijke kosten en de boete wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toegewezen vanaf 22 december 2022.‬‬‬‬‬‬ 2.27. Voor de bedragen die [eiseres01] in haar akte heeft geëist, eist ze rente vanaf de dag van haar akte, 27 oktober 2023. Ook dit wordt toegewezen. De wettelijke handelsrente wordt toegewezen over de (pro resto) achterstand die na de dagvaarding is ontstaan (€ ‭‭52.812,04). ‬Over de mutatieschade van € 22.143,- wordt de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toegewezen, omdat deze betalingsverplichting niet is gebaseerd op een handelsovereenkomst, maar op de wet.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ [gedaagde01] moet de proceskosten, inclusief beslagkosten, betalen 2.28. [gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 103,33 aan dagvaardingskosten, € 708,- aan griffierecht, € 1.852,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 926,-) en € 132,- aan nakosten. Dit is totaal € ‭2.795,33‬. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In de dagvaardingskosten zit geen btw, omdat onderaan de dagvaarding niet staat dat [eiseres01] niet btw-plichtig is (artikel 10 Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders). ‬‬‬‬‬‬‬‬ 2.29. [gedaagde01] moet daarnaast de beslagkosten van [eiseres01] betalen, omdat niet is gesteld of gebleken dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (artikel 706 Rv). De beslagkosten worden vastgesteld op ‭€ ‭2.335,28‬. Dat bedrag is opgebouwd uit‬ € 676,- aan griffierecht, € 926,- aan salaris voor de gemachtigde (1 salarispunt), € 658,62 aan kosten van het derdenbeslag (3 x € 219,54) en € 74,66 voor de kosten van overbetekening. De geëiste informatiekosten worden afgewezen, omdat in de beslagstukken niet alle informatie staat die verplicht is om hiervoor een vergoeding te krijgen (artikel 9 Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders). De geëiste btw wordt ook afgewezen, omdat onderaan de exploten niet staat dat [eiseres01] niet btw-plichtig is (artikel 10 Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders). De geëiste wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na dit vonnis.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.30. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € ‭‭187.706,12‬‬, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € ‭‭89.466,64 vanaf 22 december 2022 en over € ‭‭52.812,04‬ vanaf 27 oktober 2023, en met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.753,44 vanaf 22 december 2022 en over € 22.143,- vanaf 27 oktober 2023, steeds rekening houdend met iedere creditmutatie, tot de dag dat volledig is betaald;‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 3.2. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € ‭5.130,61‬, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € ‭2.335,28‬, vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken. 33394

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10447540 CV EXPL 23-10304 datum uitspraak: 22 december 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres01] B.V. , vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , eiseres, gemachtigde: mr. L.P. Quist, tegen [gedaagde01] B.V. , die ook handelt onder de naam [handelsnaam01] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] , gedaagde, gemachtigde: mr. S. Velthuizen. De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 22 december 2022; de akte overlegging producties van [eiseres01] , met bijlagen; de akte incident houdende exceptie van onbevoegdheid van [gedaagde01] ; het antwoord in het incident; het vonnis in het incident van team Handel en haven, waarin de zaak is verwezen naar de kantonrechter; het antwoord, met bijlagen; de akte overlegging producties van [gedaagde01] , met bijlagen; de akte houdende vermeerdering van eis, tevens overlegging producties van [eiseres01] , met bijlagen; de brief van [eiseres01] , met een bijlage; de pleitaantekeningen van [eiseres01] . 1.2. Op 27 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren de beide gemachtigden aanwezig en verder namens [eiseres01] [naam01] (statutair bestuurder) en namens [gedaagde01] [naam02] . Tijdens deze zitting heeft [eiseres01] haar eis verminderd.

Wat is er gebeurd? 2.1. [gedaagde01] heeft vanaf 14 januari 2022 een kantoorruimte in Capelle aan den IJssel gehuurd van [eiseres01] . [gedaagde01] heeft deze ruimte verbouwd en hier (onder andere) werknemers laten verblijven. Gemeente Capelle aan den IJssel heeft bij een controle geconstateerd dat het pand niet voldoet aan de brandveiligheidseisen die daarvoor gelden. Zij heeft een last onder dwangsom opgelegd en het pand rond 24 augustus 2022 gesloten. Waar gaat deze procedure over? 2.2. Volgens [eiseres01] is de huurovereenkomst ondanks de sluiting doorgelopen, en is deze pas geëindigd op 14 juli 2023. Zij stelt dat [gedaagde01] niet heeft betaald wat zij op grond van de overeenkomst zou moeten betalen. Zij eist daarom (na vermindering) dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om aan haar te betalen: € ‭162.810,40‬‬ aan huur en servicekosten;‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ € 1.452,- aan contractuele boete; € 3.363,52 aan beslagkosten; € 2.054,97 aan buitengerechtelijke incassokosten; € 22.143,- aan mutatieschade; de wettelijke rente over alle hiervoor genoemde bedragen. de proceskosten. 2.3. [gedaagde01] is het niet eens met de eisen. Zij voert aan dat [eiseres01] wist dat zij personen in het pand zou huisvesten. [gedaagde01] vindt dat zij daarom vanaf de sluiting niets meer hoeft te betalen aan [eiseres01] , omdat zij zich terecht heeft beroepen op vernietiging, nietigheid en/of ontbinding van de overeenkomst. Als dit beroep niet slaagt is er volgens [gedaagde01] sprake van overmacht of onvoorziene omstandigheden en kunnen de gevolgen daarvan niet (helemaal) voor rekening van [gedaagde01] komen. Los van al het voorstaande vindt [gedaagde01] dat zij geen servicekosten hoeft te betalen, omdat die onvoldoende zijn onderbouwd. Daarnaast moeten de buitengerechtelijke kosten en boete afgewezen of gematigd worden. Ten slotte vraagt zij [eiseres01] te veroordelen in de proceskosten. 2.4. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] € ‭‭187.706,12 ‬ met rente moet betalen aan [eiseres01] . Ook wordt [gedaagde01] veroordeeld in de proceskosten, waaronder de beslagkosten. In dit vonnis licht de kantonrechter dit oordeel toe en legt zij uit waar dit bedrag uit bestaat. Daarbij zal zij eerst ingaan op de vraag tot wanneer de huurovereenkomst heeft gelopen, omdat dit de kern van de discussie is, en vervolgens op de vraag wat dit betekent voor de eisen van [eiseres01] .‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ Het beroep op dwaling slaagt niet 2.5. [gedaagde01] voert als meest verstrekkende verweer aan dat de overeenkomst is vernietigd, omdat er sprake is van dwaling, aangezien zij dacht dat ze personeel in het pand kon laten verblijven, maar dit achteraf niet bleek te kunnen. Dit verweer slaagt niet. Allereerst heeft de gemeente Capelle aan den IJssel alleen maar vastgesteld dat het pand niet voldoet aan de geldende brandveiligheidseisen voor huisvesting. Uit niets blijkt dat huisvesting in het geheel onmogelijk was in het pand. Zelfs als dit wel zo zou zijn, dan kan dit niet leiden tot vernietiging van de overeenkomst. Dat kan namelijk alleen maar (1) als de onjuiste veronderstelling van [gedaagde01] is te wijten aan een inlichting van [eiseres01] , (2) als [eiseres01] [gedaagde01] had moeten inlichten over de onmogelijkheid van huisvesting, of (3) als beide partijen van een onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan (artikel 6:228 BW). De kantonrechter oordeelt dat van alle drie deze gevallen geen sprake is. Dat wordt hierna uitgelegd. 1. Inlichtingen van [eiseres01] 2.6. De eventuele dwaling is niet te wijten aan een inlichting van [eiseres01] . Dat hiervan sprake is, is namelijk niet gesteld door [gedaagde01] . Zij heeft slechts gesteld dat [eiseres01] wist van de plannen om werknemers te huisvesten, maar niet dat zij bepaalde toezeggingen heeft gedaan over de (on)mogelijkheid hiervan. Schending mededelingsplicht 2.7. De kantonrechter vindt dat [eiseres01] ook geen mededelingsplicht heeft geschonden. [eiseres01] wist wel dat [gedaagde01] (onder andere) personen wilde huisvesten in de kantoorruimte, maar zij heeft [gedaagde01] voldoende gewezen op haar eigen verantwoordelijkheid om dit vergunningtechnisch mogelijk te maken. In de huurovereenkomst heeft [eiseres01] namelijk beschreven dat het pand een kantoorruimte is en ook die bestemming heeft. Verder staat daarin dat het de verantwoordelijkheid van [gedaagde01] zelf is om alle benodigde vergunningen te krijgen voor het gebruik dat zij voor ogen heeft (artikel 1 en 8 huurovereenkomst). Bovendien schrijft [gedaagde01] in het antwoord zelf dat [eiseres01] nog heeft gewezen op de noodzaak van vluchtwegen en brandveiligheid. Daarmee heeft [eiseres01] naar het oordeel van de kantonrechter aan haar mededelingsplicht voldaan. Voor zover [gedaagde01] niet wist wat er in de overeenkomst stond, door een gebrek aan kennis van de Nederlandse taal, komt dit voor haar rekening. Zij is een Nederlandse vennootschap en kiest er zelf voor om een zakelijke overeenkomst, met aanmerkelijke financiële belangen, (naar eigen zeggen) nagenoeg blind te tekenen. Dit gebrek aan eigen controle kan niet leiden tot een gebrek aan mededeling aan de kant van [eiseres01] . Wederzijdse dwaling 2.8. Er is ook geen sprake van wederzijdse dwaling. Uit niets blijkt namelijk dat [eiseres01] ook van de onjuiste veronderstelling is uitgegaan dat er zonder aanvullende brandveiligheidsmaatregelen personen kunnen verblijven in het pand. Het beroep op misbruik van omstandigheden slaag niet 2.9. [gedaagde01] heeft ook nog aangevoerd dat de overeenkomst vernietigd is omdat [eiseres01] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden dat [gedaagde01] onwetend was en dat de directie de Nederlandse taal niet spreekt (artikel 3:44 BW). Dit beroep slaagt ook niet. Uit niets blijkt namelijk dat [eiseres01] wist of had moeten begrijpen dat [gedaagde01] de overeenkomst alleen maar sloot omdat zij onwetend was en de taal niet beheerste. Alleen al om die reden gaat dit beroep niet op, nog los van hetgeen de kantonrechter in 2.7 heeft overwogen over de eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde01] op dit punt. Het beroep op ontbinding slaagt niet 2.10. [gedaagde01] heeft verder in haar conclusie van antwoord, nagenoeg zonder onderbouwing, gesteld dat zij de overeenkomst heeft ontbonden, of kan ontbinden, op basis van verschillende grondslagen (artikel 7:210, 6:258, 6:265 en 6:267 BW). De mails en brieven van 30 maart 2023, waarnaar [gedaagde01] heeft verwezen, kunnen naar het oordeel van de kantonrechter echter niet worden gezien als een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Nergens roept [gedaagde01] daarin namelijk expliciet de ontbinding in. In deze procedure eist [gedaagde01] ook geen ontbinding. Alleen al om die reden slaagt dit verweer niet. Het beroep op schuldeisersverzuim slaagt niet 2.11. Volgens [gedaagde01] is daarnaast sprake van schuldeisersverzuim (artikel 6:58 en volgende BW). In dit kader heeft zij niets gesteld. Daarom slaagt dit verweer ook niet. Het beroep op overmacht slaagt ook niet 2.12. [gedaagde01] heeft zich ten slotte nog beroepen op overmacht (artikel 6:75 BW). Dit verweer slaagt niet. Zoals uit het voorgaande volgt komen de tekortkomingen namelijk volledig voor rekening van [gedaagde01] zelf.

2.13. De partijen zijn het erover eens dat de overeenkomst in ieder geval is geëindigd op 14 juli 2023. Zoals uit het voorgaande volgt is er geen sprake van eerder einde. Dat betekent dat [gedaagde01] haar (betalings)verplichtingen tot aan deze einddatum moet nakomen. Dat betekent voor de eisen van [eiseres01] het volgende. [gedaagde01] heeft een achterstand van € 205.446,64 aan huur en servicekosten 2.14. In de dagvaarding heeft [eiseres01] een bedrag van € 111.449,64 geëist. Uit de in punt 9 van de dagvaarding opgenomen specificatie blijkt dat het gaat om € ‭‭109.997,64‬‬,- aan huurachterstand, inclusief servicekosten. In haar akte heeft zij gesteld dat hier € ‭114.950‬,- aan extra huurachterstand en servicekosten bij is gekomen. Tijdens de zitting heeft zij haar eis verminderd met € 19.481,- omdat zij de huur van december 2022 dubbel in rekening had gebracht. Hiervan uitgaande is volgens [eiseres01] is in totaal dus sprake van ‭€ ‭205.466,64‬ aan huurachterstand, inclusief servicekosten.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 2.15. [gedaagde01] heeft de hoogte van de huurprijs niet betwist. Ook staat vast dat [gedaagde01] servicekosten verschuldigd is. [gedaagde01] heeft in haar verweer wel aangevoerd dat zij geen servicekosten verschuldigd is, maar dat heeft zij onvoldoende onderbouwd. De verschuldigdheid volgt namelijk uit de huurovereenkomst (artikel 4.7, 4.8 en 5). [gedaagde01] heeft deze kosten bovendien de eerste maanden ook betaald. [gedaagde01] heeft verder nog aangevoerd dat [eiseres01] het voorschot op de servicekosten ten onrechte eenzijdig heeft verhoogd. Ook dat heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. [eiseres01] heeft in reactie op dit verweer namelijk gesteld en onderbouwd dat [gedaagde01] het verhoogde voorschot heeft betaald, zodat daaruit haar instemming kan worden afgeleid. [gedaagde01] heeft vervolgens haar verweer niet verder onderbouwd. Kortom, de betalingsverplichting van [gedaagde01] staat als onvoldoende gemotiveerd betwist vast. Uit niets is gebleken dat [gedaagde01] nog iets heeft betaald dat op deze achterstand in mindering moet worden gebracht. [gedaagde01] is het door [eiseres01] genoemde bedrag dus in principe verschuldigd. [gedaagde01] kan € ‭ 42.656,96‬ verrekenen met deze achterstand ‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 2.16. In haar akte met de eisvermeerdering heeft [eiseres01] gesteld dat zij op basis de eindafrekening van de servicekosten € 19.787,96 aan [gedaagde01] moet terugbetalen. Zij verrekent deze afrekening met de achterstand. Volgens [gedaagde01] klopt deze eindafrekening niet. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde01] daarmee stelt dat zij een hoger bedrag kan verrekenen met de huurachterstand. Het had op de weg van [gedaagde01] gelegen om dit te onderbouwen en te specificeren op welke punten de afrekening onjuist is. Dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft alleen aangevoerd dat zij niet het hele pand huurt en dat daarom niet de energiekosten van het hele pand voor haar rekening komen. Daarop heeft [eiseres01] aangevoerd dat het restant van het pand leeg staat. Vervolgens heeft [gedaagde01] dit verweer niet verder onderbouwd. Daarom slaagt een beroep op verdere verrekening dan € 19.787,96 niet. 2.17. Bij de start van de huurovereenkomst heeft [gedaagde01] daarnaast een borg van € 22.869,- betaald. Tijdens de zitting heeft [eiseres01] aangegeven dat zij deze ook met haar vordering verrekent.

2.18. Op grond van het voorgaande wordt een achterstand van ‭€ 162.809,68‬ toegewezen (€ 205.446,64 - € 19.787,96 - € 22.869). ‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ [gedaagde01] moet € 1.452,- aan contractuele boete betalen 2.19. [eiseres01] eist verder in de dagvaarding vier maal een boete van € 363,- inclusief btw, dus totaal € 1.452,-. Zij stelt dat [gedaagde01] deze boete moet betalen, omdat zij de huur te laat betaald heeft. Uit de bijgevoegde facturen blijkt dat het gaat om de maanden maart, april, juni en september 2022. [gedaagde01] heeft niet betwist dat zij in deze maanden de huur te laat heeft betaald. Uit de huurovereenkomst volgt dat [gedaagde01] dan een boete van 2% van de huur verschuldigd is, met een minimum van € 300,- (artikel 8.4). In principe moet [gedaagde01] dus het bedrag van € 1.452,- betalen. 2.20. Volgens [gedaagde01] kan [eiseres01] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op de boetepaling beroepen (artikel 6:248 BW), dan wel is de boetebepaling onredelijk bezwarend (artikel 6:233 sub a BW). Dit verweer slaag niet. Weliswaar is niet afzonderlijk over het beding onderhandeld, maar het betreft wel een gebruikelijk beding in huurovereenkomsten en een effectieve prikkel om de huur op tijd te betalen. [eiseres01] en [gedaagde01] zijn daarnaast gelijkwaardige, grote commerciële partijen, zodat in beginsel de afspraken die zij maken hebben te gelden. Bovendien is € 363,- slechts 1,8% van de huursom per maand. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit in de gegeven omstandigheden niet onredelijk hoog. Uit niets is daarnaast gebleken dat het voor [gedaagde01] onmogelijk was om te betalen. In die zin heeft de boete ook zijn doel behouden, namelijk het bewerkstelligen dat [gedaagde01] tijdig zou betalen. 2.21. [gedaagde01] heeft er ten slotte nog op gewezen dat [eiseres01] ook een vergoeding van incassokosten eist. Dat vindt de kantonrechter niet van belang voor de beoordeling van de vraag of de boete toewijsbaar is. Dit betreft namelijk een vergoeding van de buitengerechtelijke werkzaamheden die [eiseres01] moet verrichten (artikel 6:96 lid 2 BW). Dit staat los van een vergoeding voor de te late betaling. 2.22. Om de hiervoor genoemde redenen ziet de kantonrechter ook geen aanleiding voor matiging van de boete (artikel 6:94 BW). 2.23. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde01] de contractuele boeterente van € 1.452,- moet betalen. [gedaagde01] moet € 22.143,- aan mutatieschade betalen 2.24. In haar akte heeft [eiseres01] aangevoerd dat [gedaagde01] het pand niet deugdelijk heeft opgeleverd. Ze heeft verwezen naar een mail die zij op 24 augustus 2023 aan [gedaagde01] heeft gestuurd. In die mail staat een opsomming van gebreken waarvan volgens haar sprake is. [gedaagde01] betwist dat er sprake is van mutatieschade. Zij is echter niet concreet op de door [eiseres01] opgesomde posten ingegaan. Ook heeft zij niet gesteld dat de door [eiseres01] gestelde schade bij de start van de huurovereenkomst al aanwezig was. Zij moet daarom de mutatieschade vergoeden (artikel 8.5 huurovereenkomst). Het geëiste bedrag van € 22.143,- wordt daarom toegewezen. [gedaagde01] moet € 1.301,44 aan buitengerechtelijke kosten betalen 2.25. Er is geen discussie over dat [gedaagde01] op 19 september 2022 een aanmaning heeft gestuurd naar [eiseres01] . Deze aanmaning zit bij de dagvaarding. [eiseres01] heeft daarom recht op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten die zij heeft gemaakt (ECLI:NL:HR:2014:1405). Partijen zijn het erover eens dat in de algemene voorwaarden deze vergoeding is vastgesteld op 15% van de hoofdsom. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat de buitengerechtelijke werkzaamheden niet in verhouding staan met de vergoeding die [eiseres01] , op basis van deze bepaling, eist (€ 2.054,97). [eiseres01] heeft vervolgens het geëiste bedrag niet verder onderbouwd. De kantonrechter matigt de vergoeding daarom tot het bedrag dat volgt uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten (artikel 241 Rv). Op het moment van de aanmaning stond een bedrag van € 52.643,64 open. Op basis van het Besluit wordt daarom een bedrag van € 1.301,44 worden toegewezen. Wettelijke rente 2.26. Over de hiervoor behandelde bedragen eist [eiseres01] wettelijke rente. Aangezien het gaat om een handelsovereenkomst wordt over de huurachterstand de handelsrente van artikel 6:119a BW toegewezen. [eiseres01] eist deze wat betreft de bedragen die in de dagvaarding zijn genoemd vanaf de dag van dagvaarding. Deze eis wordt toegewezen, behalve de rente over de maanden juni en september 2022. Voor die maanden eist [eiseres01] ook al boete. Boete en rente kunnen niet allebei worden toegewezen (artikel 6:92 lid 2 BW), tenzij partijen dit hebben afgesproken maar dat heeft [eiseres01] niet gesteld. Daarom wordt over de huurachterstand tot en met december 2022 (€ ‭‭109.997,64 - ‬‬€ 1.050 voor de maand juni - € 19.481,- voor de maand september = € 89.466,64) de‬ wettelijke rente van artikel 6:119a BW toegewezen vanaf 22 december 2022. ‬‬‬‬‬‬Over de toewijsbare buitengerechtelijke kosten en de boete wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toegewezen vanaf 22 december 2022.‬‬‬‬‬‬ 2.27. Voor de bedragen die [eiseres01] in haar akte heeft geëist, eist ze rente vanaf de dag van haar akte, 27 oktober 2023. Ook dit wordt toegewezen. De wettelijke handelsrente wordt toegewezen over de (pro resto) achterstand die na de dagvaarding is ontstaan (€ ‭‭52.812,04). ‬Over de mutatieschade van € 22.143,- wordt de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toegewezen, omdat deze betalingsverplichting niet is gebaseerd op een handelsovereenkomst, maar op de wet.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ [gedaagde01] moet de proceskosten, inclusief beslagkosten, betalen 2.28. [gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 103,33 aan dagvaardingskosten, € 708,- aan griffierecht, € 1.852,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 926,-) en € 132,- aan nakosten. Dit is totaal € ‭2.795,33‬. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In de dagvaardingskosten zit geen btw, omdat onderaan de dagvaarding niet staat dat [eiseres01] niet btw-plichtig is (artikel 10 Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders). ‬‬‬‬‬‬‬‬ 2.29. [gedaagde01] moet daarnaast de beslagkosten van [eiseres01] betalen, omdat niet is gesteld of gebleken dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (artikel 706 Rv). De beslagkosten worden vastgesteld op ‭€ ‭2.335,28‬. Dat bedrag is opgebouwd uit‬ € 676,- aan griffierecht, € 926,- aan salaris voor de gemachtigde (1 salarispunt), € 658,62 aan kosten van het derdenbeslag (3 x € 219,54) en € 74,66 voor de kosten van overbetekening. De geëiste informatiekosten worden afgewezen, omdat in de beslagstukken niet alle informatie staat die verplicht is om hiervoor een vergoeding te krijgen (artikel 9 Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders). De geëiste btw wordt ook afgewezen, omdat onderaan de exploten niet staat dat [eiseres01] niet btw-plichtig is (artikel 10 Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders). De geëiste wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na dit vonnis.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.30. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € ‭‭187.706,12‬‬, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € ‭‭89.466,64 vanaf 22 december 2022 en over € ‭‭52.812,04‬ vanaf 27 oktober 2023, en met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.753,44 vanaf 22 december 2022 en over € 22.143,- vanaf 27 oktober 2023, steeds rekening houdend met iedere creditmutatie, tot de dag dat volledig is betaald;‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 3.2. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € ‭5.130,61‬, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € ‭2.335,28‬, vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken. 33394