ECLI:NL:RBROT:2021:1805

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/578968 / HA ZA 19-692 Vonnis van 3 maart 2021 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon PROVINCIE ZUID-HOLLAND, zetelend te Den Haag, eiseres, advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda, tegen [naam gedaagde] , gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] , gedaagde, advocaten mrs. A. de Snoo en M. Groot te Amsterdam. Partijen worden hierna de Provincie en [naam gedaagde] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de tussenvonnissen van de rechtbank van 29 januari 2020 en 11 maart 2020 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; - het proces-verbaal van 9 juli 2020 van de plaatsopneming door de deskundige; - het conceptdeskundigenbericht; - het definitieve deskundigenbericht van 7 december 2020 en de daarin vermelde stukken van partijen; - de opgave van kosten van de rechtbankdeskundige; - de opgave van juridische kosten en kosten van andere deskundige bijstand van [naam gedaagde] ; - de akte overlegging productie van [naam gedaagde] ; - de op 28 januari 2021 gehouden pleidooien, waarbij door mr. De Groot aan de hand van pleitaantekeningen en door mrs. De Snoo en Groot aan de hand van een pleitnota is gepleit. 1.2. Tenslotte is vonnis bepaald.

2.1. Bij tussenvonnis van 29 januari 2020 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaken, twee percelen grond die direct grenzen aan het busstation Heinenoord (gemeente Hoeksche Waard), en het voorschot op de schadeloosstelling voor [naam gedaagde] bepaald op € 50.480,00. Bij tussenvonnis van 11 maart 2020 heeft de rechtbank [naam 1] tot deskundige benoemd en [naam 2] tot rechter-commissaris benoemd en de dag, tijd en plaats van samenkomst van de opneming door de deskundige bepaald. Het definitieve deskundigenrapport 2.2. De deskundige heeft in zijn definitieve rapport de aan [naam gedaagde] toekomende schadeloosstelling begroot op € 93.809,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: waarde van het onteigende € 90.900,00 waardevermindering van het overblijvende nihil inkomensschade nihil verdere bijkomende schade € 2.909,00 totaalbedrag schadeloosstelling € 93.809,00 De waarde van het onteigende 2.3. De waarde van het onteigende is door de deskundige begroot op € 90.900,00. 2.4. Het tussenvonnis van 29 januari 2020 is op 14 augustus 2020 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal dan ook van die datum als peildatum worden uitgegaan. 2.5. Op de peildatum geldt voor de onteigende percelen het bestemmingsplan Reedijk P+R Heinenoord van de gemeente Binnenmaas (hierna: het bestemmingsplan). De onteigende gronden hebben de enkelbestemming “verkeer” en de dubbelbestemming “waarde-archeologische verwachting hoog 1” en functieaanduiding “parkeerterrein”. 2.5.1. In het daarvóór geldende bestemmingsplan “Landelijk gebied Binnenmaas” hebben deze gronden de enkelbestemming “agrarisch” en de dubbelbestemming “waarde-archeologische verwachting hoog 1”. De door de deskundige gehanteerde uitgangspunten 2.6. De deskundige is bij zijn advies uitgegaan van het volgende: bij de waardering van het onteigende moet het bestemmingsplan (en de realisatie daarvan op onder meer het onteigende) worden weggedacht; bij de waardering van het onteigende moet worden uitgegaan van de op de peildatum geldende agrarische bestemming en het daarmee overeenkomende gebruik als gewassenteelt; de door (partijen en) de deskundige vermelde referentietransacties (samengevat in een bijlage bij het deskundigenrapport); informatie over de gemiddelde grondprijzen in onder meer juli 2020 in Rotterdam en omgeving, Alblasserwaard en Vijfherenlanden en Biesbosch, ontleend aan ‘De Boerderij’ (bijlage bij het deskundigenrapport); de verwachting dat op de peildatum de overeenkomst met de pachter van het onteigende geëindigd is; de verwachtingswaarde van de toekomstige ontwikkeling van een P+R op het onteigende, waarbij onder meer rekening is gehouden met: 1. de (strategische) ligging van de gronden van [naam gedaagde] , zoals weergegeven op blad 16 van het schadeloosstellingsrapport van Overwater; 2. de structuurvisie Hoeksche Waard 2009; 3. de structuurvisie Binnenmaas 2020; De deskundige gaat uit van een grondprijs van € 15,00 per m² en begroot de waarde van het onteigende per peildatum op € 90.900,00 (6.060 m² maal € 15,00 per m²). Het standpunt van de Provincie 2.7. De Provincie stelt zich op het standpunt dat voor de waardebepaling van het onteigende het bestemmingsplan moet worden geëlimineerd en dat moet worden uitgegaan van de agrarische waarde in onverpachte staat van € 8,00 per m². Volgens de Provincie is er geen sprake van een verwachtingswaarde. 2.8. De waarde van het onteigende, gebaseerd op het taxatierapport van [naam 3] van 20 augustus 2018, bedraagt volgens de Provincie € 48.480,00. Anders dan de deskundige meent de Provincie dat op de peildatum geen rekening moet worden gehouden met een verwachtingswaarde van € 7,00 per m² bovenop de agrarische waarde (van € 8,00 per m²). De Provincie stelt zich daarbij op het standpunt dat na eliminatie van het bestemmingsplan slechts een lokaal busstation overblijft. Aan de bijkomende voorzieningen voor de P+R, zoals een fietsenstalling, een toilet en parkeerplaatsen voor mensen die slecht ter been zijn, kan geen verwachtingswaarde worden ontleend. De verwachting dat in het gebied waarin het onteigende ligt een volwaardig transferium met voorzieningen zal worden gerealiseerd is niet reëel. Daarbij beroept de Provincie zich op een brief van de toenmalige gemeente Binnenmaas van 29 maart 2017, het verslag van een commissievergadering Ruimtelijke Zaken van 9 mei 2017 en een e-mail van 11 november 2019 van de verkeerskundige van de gemeente Hoeksche Waard. Ook uit het omgevingsbeleid van de Provincie, parallel opgesteld aan de omgevingsvisie en omgevingsverordening van de Provincie en vastgelegd in het Programma Ruimte van 20 februari 2019, kan dat niet worden afgeleid. Volgens de Provincie kan uit de brieven van 5 augustus 2020 en 23 september 2020 van de gemeente Hoeksche Waard niet worden afgeleid dat meer dan een P+R zal worden gerealiseerd. Indien de rechtbank van oordeel zou zijn dat wel sprake is van verwachtingswaarde, kan de Provincie zich verenigen met de door de deskundige geadviseerde opslag van € 7,00 per m². Het standpunt van [naam gedaagde] 2.9. [naam gedaagde] stelt zich op het standpunt dat voor de waardebepaling van het onteigende het bestemmingsplan moet worden geëlimineerd en dat moet worden uitgegaan van de agrarische waarde in onverpachte staat van € 8,00 per m² met een opslag voor de verwachtingswaarde. 2.10. De waarde van het onteigende bedraagt volgens de door [naam gedaagde] adviseur gehanteerde residuele waardeberekening € 345.000,00. De deskundige heeft terecht rekening gehouden met een verwachtingswaarde bovenop de agrarische waarde van het onteigende, maar [naam gedaagde] kan zich niet vinden in de door de deskundige bepaalde opslag van € 7,00 per m². De deskundige heeft volgens [naam gedaagde] bij het bepalen van de verwachtingswaarde onvoldoende rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen die leiden tot meer lucratieve gebruiksmogelijkheden van het onteigende. In dit verband stelt [naam gedaagde] dat: - zij de onderhavige strategisch gelegen grondpositie in 1996 en 2000 heeft verworven met het doel hier een volwaardig transferium met voorzieningen als een greenpoint en commerciële functies op het gebied van food en leisure te realiseren; - zij al geruime tijd met de gemeente in gesprek is over voormeld transferium; - de gemeente voorstander is van een dergelijk te ontwikkelen transferium; - de door de Provincie voorgestane P+R onderdeel is van die gemeenteplannen, wat in de structuurvisie Hoeksche Waard 2009 en de structuurvisie Binnenmaas 2020 wordt onderschreven; - uit het verslag van de bespreking tussen de gemeente, [naam gedaagde] en EG Retail van 11 maart 2020 is af te leiden dat de gemeente de plannen van [naam gedaagde] onderschrijft; - rekening moet worden gehouden met de tussen [naam gedaagde] en EG Retail op 20 maart 2019 gesloten optieovereenkomst.

2.25. De totale schadeloosstelling bedraagt, afgezien van de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand, € 154.409,00. De Provincie dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot, derhalve (€ 154.409,00 min € 50.480,00 is) € 103.929,00, aan [naam gedaagde] te voldoen. Rente 2.26. Van der Erk heeft recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die haar (nog) niet is betaald. Volgens [naam gedaagde] dient de rechtbank aansluiting te zoeken bij de wettelijke rente. Daarbij heeft [naam gedaagde] zich beroepen op een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 14 oktober 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:5802). De Provincie heeft aangegeven zich te kunnen vinden in een marktconforme rente op de peildatum van 0,5% (samengesteld) per jaar. 2.27. De rechtbank is van oordeel dat de in haar vonnis van 11 november 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:10266) gehanteerde marktconforme rente van 0,5% (samengesteld) per jaar nog steeds passend is. Derhalve zal de rechtbank ook in deze zaak een marktconforme rente op de peildatum van 0,5% (samengesteld) per jaar hanteren. 2.28. Het voorschot is bepaald op € 50.480,00. Over het verschil met de toegekende schadeloosstelling (€ 154.409,00), namelijk € 103.929,00, komt aan [naam gedaagde] rente toe vanaf 14 augustus 2020 (peildatum) tot de datum van dit vonnis. Daarnaast heeft [naam gedaagde] op grond van artikel 55 lid Ow vanaf heden recht op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het per saldo te betalen bedrag. Kosten juridische bijstand, bijstand van andere deskundigen en rechtbankdeskundigen 2.29. [naam gedaagde] verzoekt om vergoeding van kosten wegens juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Zij heeft daartoe overgelegd: de facturen (inclusief kosten schadeloosstellingspleidooi) van mr. De Snoo ten bedrage van € 47.837,47 inclusief BTW en € 39.535,10 exclusief BTW; de facturen (inclusief kosten schadeloosstellingspleidooi) van [naam 4] van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. (hierna: [naam 4] ) ten bedrage van € 28.337,75 inclusief BTW en € 23.419,63 exclusief BTW. 2.30. Ter gelegenheid van de descente is door [naam gedaagde] erkend dat de in rekening gebrachte BTW over de kosten voor juridische bijstand en de kosten van andere deskundige bijstand niet voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank rekent hierna dan ook met bedragen exclusief BTW. 2.31. De Provincie acht de door [naam gedaagde] gemaakte kosten met betrekking tot de onteigeningsprocedure niet redelijk. De opgevoerde juridische en andere deskundige kosten zijn, gelet op de aard en de omvang van de zaak, in algemene zin te hoog en dienen te worden gematigd. De Provincie stelt zich daarbij op het standpunt dat van mr. De Snoo en [naam 4] , als specialisten met een daarbij behorend uurtarief, mag worden verwacht dat zij een proportionele inzet plegen. De omvang van de kosten geeft daarvan geen blijk. Mr. De Groot heeft in zijn pleitaantekeningen (nummer 25 a tot en met i) opgesomd welke door/voor mr. De Snoo en [naam 4] gemaakte uren in ieder geval niet voor vergoeding in aanmerking komen dan wel voor matiging in aanmerking komen. 2.32. Volgens [naam gedaagde] komen haar kosten van juridische en andere deskundige bijstand volledig voor vergoeding in aanmerking, omdat in de onderhavige procedure verweer is gevoerd tegen de onteigening, de opstelling van de Provincie in het vervolg van de procedure kostenverhogend heeft gewerkt en uit het advies van de deskundige, die het onteigende heeft gewaardeerd op twee keer het aanbod van de Provincie, blijkt dat [naam gedaagde] het aanbod van de Provincie terecht niet heeft geaccepteerd. Al met al kunnen de kosten van juridische en andere deskundige bijstand de dubbele redelijkheidstoets doorstaan. 2.33. Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 50 Ow, dienen de kosten van het geding aan de zijde van [naam gedaagde] voor rekening van de Provincie te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door [naam gedaagde] gemaakte preprocessuele kosten en proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure in beginsel voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven. kosten van juridische bijstand 2.34. Dat [naam gedaagde] juridische bijstand heeft ingeroepen acht de rechtbank redelijk. De rechtbank stelt voorop dat het in beginsel redelijk kan zijn dat een advocaat bijstand van medewerkers van zijn kantoor inroept, mits dit leidt tot een efficiënte, kostenbesparende behandeling van de zaak. Met de Provincie is de rechtbank echter van oordeel dat de inzet van de medewerkers ( [naam 5] en [naam 6] ) van mr. De Snoo, gelet op de aard en de omvang van de zaak, niet hebben geleid tot een efficiënte, kostenbesparende behandeling van de zaak. De onderhavige onteigening betreft een agrarisch perceel dat als bouwland in gebruik is, waarop zich geen opstallen bevinden en het debat over de schadeloosstelling heeft zich feitelijk beperkt tot de werkelijke waarde, meer in het bijzonder de verwachtingswaarde. Daarbij komt dat mr. De Snoo, specialist op het gebied van het onteigeningsrecht, geacht moet worden goed op de hoogte te zijn van de relevante feiten en de juridische implicaties daarvan. De op 25, 26, 29 en 31 juli 2019 door [naam 5] verrichte werkzaamheden (onderzoek en opstellen memo onteigening via Titel IIa of Titel IV) ten bedrage van € 2.484,00 (13,8 uren maal € 180,00 per uur) en de op 11, 12 en 13 januari 2021 door [naam 7] verrichte werkzaamheden (onderzoek verwachtingswaarde onteigende) ten bedrage van € 1.368,00 (7,6 uren maal € 180,00 per uur) komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. Daarnaast komen de voor mr. De Snoo opgevoerde uren van [naam 8] ten bedrage van € 330,00 (3 uren maal € 110,00 per uur) volgens de daarbij gegeven beschrijving (rolverrichtingswerkzaamheden en aanverwante werkzaamheden) niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze uren betrekking hebben op werkzaamheden die geacht moeten worden te vallen onder de kantoorkosten. Ook het aantal uren dat door mr. De Snoo is opgevoerd in verband met het op 28 januari 2021 gehouden pleidooi (acht) komt de rechtbank, gelet op de aard en omvang van de onderhavige zaak, bovenmatig voor. De rechtbank begroot het aantal uren dat voor vergoeding in aanmerking komt op vijf. Anders dan de Provincie acht de rechtbank het door mr. De Snoo opgevoerde uur met betrekking tot het bestuderen van het convenant redelijk. De gesprekken tussen de gemeente en [naam gedaagde] over de mogelijke ontwikkeling van een transferium in het gebied waarin het onteigende ligt, zien immers ook op de (inpassing van de) P+R. Gelet op het voorgaande komen 3 gedeclareerde uren tegen het tarief van € 450,00, 21,4 gedeclareerde uren tegen het tarief van € 180,00 en 3 gedeclareerde uren tegen het tarief van € 110,00 niet voor vergoeding in aanmerking. Na aftrek daarvan blijft een totaalbedrag van € 34.003,10 (€ 39.535,10 min € 5.532,00) over. 2.35. De rechtbank acht ook dit bedrag onredelijk hoog en wel om twee redenen. De hoogte van de gemaakte juridische kosten is, in het licht van de omvang en de complexiteit van de zaak (ter beoordeling staat slechts de verwachtingswaarde van het onteigende, waarvoor partijen voor de benoeming van één rechtbankdeskundige hebben geopteerd), in algemene zin niet redelijk te noemen.

2.38. De rechtbank zal de kosten voor juridische bijstand, het griffierecht en de overige verschotten daaronder begrepen, en kosten van andere deskundige bijstand vaststellen op een bedrag van € 23.802,17 respectievelijk € 15.823,70. kosten rechtbankdeskundige 2.39. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige bedragen volgens zijn opgave van 16 januari 2021 € 9.128,24 (inclusief BTW). Tegen de hoogte van de kosten heeft de Provincie geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij in die kosten zal worden veroordeeld. Positie Evides 2.40. Evides N.V., gevestigd te Rotterdam, is in deze procedure niet tussengekomen en heeft daarom in het kader van de onteigeningsprocedure geen recht op een afzonderlijke schadevergoeding. Publicatie 2.41. Ten slotte zal overeenkomstig artikel 54 Ow een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.

De rechtbank, 3.1. stelt het bedrag van de door de Provincie aan [naam gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van deze rechtbank op 29 januari 2020 uitgesproken onteigening vast op € 154.409,00, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot, alsmede op een rente van 0,5% per jaar over € 103.929,00 vanaf 14 augustus 2020 tot aan de datum van dit vonnis; 3.2. veroordeelt de Provincie aan [naam gedaagde] te betalen een bedrag van € 103.929,00, te vermeerderen met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening; 3.3. veroordeelt de Provincie in de proceskosten van [naam gedaagde] , tot aan deze uitspraak aan de zijde van [naam gedaagde] bepaald op € 23.802,17 aan kosten voor juridische bijstand, het griffierecht en de overige verschotten daarin begrepen en op € 15.823,70 aan kosten voor andere deskundige bijstand; 3.4. veroordeelt de Provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige ten bedrage van € 9.128,24 (inclusief BTW); 3.5. wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen; 3.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mrs. B. van Velzen, A.F.L. Geerdes en W. van de Wetering, rechters, in tegenwoordigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier, en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Bouwman, rolrechter, op 3 maart 2021. 1451/3194/676/2983

Bij weging van deze omstandigheden/toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en de door [naam gedaagde] aangedragen vergelijkingstransacties is een opslag voor de verwachtingswaarde, zoals berekend door [naam gedaagde] adviseur, van € 48,92 per m² aangewezen. De (nadere) beoordeling door de rechtbank 2.11. Vooropgesteld moet worden dat aan de onteigende dient te worden vergoed de volledige schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het onteigenen van zijn zaak lijdt. Bij het bepalen van de schadeloosstelling zal worden uitgegaan van 14 augustus 2020 als peildatum (zie 2.4). 2.12. Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, waarbij wordt verondersteld dat koper en verkoper als redelijk handelende partijen optreden (artikel 40b leden 1 en 2 Ow). Het kan gaan om de gebruikswaarde of om de potentiële waarde (gelet op de bestemming) van het onteigende; de hoogste van beide dient te worden vergoed. 2.13. Tussen partijen staat niet ter discussie dat voor de waardebepaling van het onteigende het huidige bestemmingsplan geëlimineerd dient te worden en dat bij de begroting van de waarde van het onteigende uitgegaan moet worden van de agrarische waarde in onverpachte staat van € 8,00 per m², zoals de deskundige ook heeft gedaan. De rechtbank ziet geen reden om hier anders over te oordelen. Wel is tussen partijen in geschil of sprake is van een verwachtingswaarde bovenop de agrarische waarde. 2.14. De deskundige heeft bij de waardering van het onteigende gekozen voor een comparatieve benadering, gebaseerd op zijn kennis, ervaring en intuïtie. De rechtbank acht de door de deskundige gekozen methodiek onjuist noch onredelijk en volgt deze keuze. De deskundige heeft in zijn definitieve rapport en ter zitting uiteengezet waarom volgens hem bij de waardering van het onteigende hantering van de residuele grondwaarde niet aangewezen is. Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat er teveel onzekerheden bestaan om met een residuele grondwaardeberekening tot een betrouwbare waardering van het onteigende te kunnen komen. Zo is niet duidelijk of en hoe een P+R in het (mogelijk) te ontwikkelen transferium zal worden ingepast. Bovendien staat nog allerminst vast welke (bijkomende) voorzieningen in de toekomst zullen worden gerealiseerd op of in de directe omgeving van het onteigende. Een taxatie van het onteigende op basis van ruwe bouwgrond kan dan niet worden gemaakt. 2.15. Bij de beantwoording van de vraag naar de verwachtingswaarde sluit de rechtbank aan bij de maatstaf die de deskundige voorop heeft gesteld: van verwachtingswaarde is sprake indien er op de peildatum reeds zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin de betrokken percelen zijn gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden (vergelijk ECLI:NL:HR:2017:695, ECLI:NL:HR:2016:2446 en ECLI:NL:HR:2014:326). 2.16. De deskundige heeft de verwachtingswaarde bij gebrek aan bruikbare referentiegegevens intuïtief vastgesteld op € 7,00 per m². Het oordeel van de rechtbank Rotterdam en de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBROT:2020:10266 en (ECLI:NL:RBZWB:2016:444) over de verwachtingswaarde is voor de deskundige aanleiding geweest om de verwachtingswaarde van het onteigende op een vergelijkbare wijze te benaderen. Uit de door de deskundige opgesomde feiten en omstandigheden (zie 2.6, nummers 1 t/m 5 en blz. 7 t/m 12 van het deskundigenrapport) leidt de rechtbank, evenals de deskundige, af dat het onteigende in de structuurvisie Hoeksche Waard 2009 aangewezen is als locatie voor een transferium. Het begrip transferium wordt als volgt toegelicht: “Ook zouden hier passende horeca- of vergaderaccommodaties ontwikkeld kunnen worden.” De structuurvisie Binnenmaas 2020, die op 7 maart 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, gaat ook van die mogelijkheid uit. De bedoeling van de gemeente is in het kader van duurzaamheid het carpoolen van de inwoners van de tot de gemeente behorende dorpen te bevorderen. Een busstation als Reedijk (P+R) als een transferium laten functioneren en bijbehorende voorzieningen realiseren, past in de visie van de gemeente. Ook de brief van de huidige gemeente Hoeksche Waard van 5 augustus 2020 geeft aanleiding tot de veronderstelling dat de gemeente een meeromvattende ontwikkeling op de P+R locatie (het onteigende) in beginsel welgezind is. Dat de gesprekken met [naam gedaagde] in verband met de onderhavige procedure zijn opgeschort, betekent niet dat de gemeente afstand van een meeromvattende ontwikkeling op de P+R locatie heeft genomen. De deskundige heeft ter zitting toegelicht dat nog onduidelijk is wat voor soort transferium in het gebied waarin het onteigende ligt, zal worden gerealiseerd. Volgens de deskundige moet daarom aansluiting worden gezocht bij de gangbare praktijk in de agrarische sector, te weten een krappe verdubbeling van de agrarische waarde. Een agrariër, zo is de ervaring van de deskundige, zal bij een niet al te lucratieve ontwikkeling een prijs aanvaarden waarmee hij twee keer zoveel grond kan terugkopen. Het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3408) waar [naam gedaagde] zich op beroept ter onderbouwing van een hogere verwachtingswaarde gaat naar zijn mening niet op, omdat in die zaak een meer concrete ontwikkeling in het verschiet lag dan hier het geval is. Dat de deskundige is uitgegaan van het bestaan van een zekere verwachtingswaarde acht de rechtbank gelet op de daarvoor gegeven argumenten juist. Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat het redelijk is om aan te nemen dat er partijen in de markt zijn die er rekening mee houden dat in het gebied waarin het onteigende ligt meer dan een P+R zal worden ontwikkeld. Wat de Provincie nog heeft aangevoerd over het ontbreken van verwachtingswaarde bij eliminatie van het bestemmingsplan/de plannen voor het werk waarvoor wordt onteigend maakt dit niet anders. Ook als het bestemmingsplan/de P+R wordt weggedacht zal sprake zijn van enige verwachtingswaarde in verband met een mogelijke lucratieve bestemming voor de (agrarische) grond. De door [naam gedaagde] bepleite verwachtingswaarde van € 48,92 per m² gaat uit van de aanname dat het door haar voorgestane transferium hoogstwaarschijnlijk zal worden gerealiseerd. Dat acht de rechtbank, gelet op de stand van zaken per peildatum, onvoldoende duidelijk om [naam gedaagde] in deze aanname te volgen. Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat het in een onteigeningsprocedure, waar de peildatum leidend is voor de berekening van de (verwachtings)waarde, niet mogelijk is om uit te gaan van een basisgrondprijs met een meerwaardeclausule op het moment dat de beoogde planologische voorziening definitief is. De optieovereenkomst van [naam gedaagde] en EG Retail kan haar dan ook niet baten. Een overeenkomst waarbij de koper het recht heeft de overeenkomst te ontbinden op het moment dat blijkt dat van een hem welgevallige bestemmingswijziging geen sprake is, kan niet maatgevend zijn bij de bepaling van de verwachtingswaarde. Naast de onduidelijkheid over de uiteindelijke invulling op en direct grenzend aan het onteigende, behoudens de P+R, bestaat er geen zicht op de (omvang van de) kosten van het bouwrijp maken van het onteigende in relatie tot de door (de adviseur van) [naam gedaagde] genoemde uitgifteprijzen van de gronden.

Daarnaast acht de rechtbank de in rekening gebrachte uurtarieven van € 450,00 voor werkzaamheden van een advocaat, € 180,00 voor ondersteunende juridische werkzaamheden en € 110,00 voor ondersteunende administratieve werkzaamheden onredelijk hoog voor een zaak als hier aan de orde. De rechtbank ziet hierin aanleiding om 30% in mindering te brengen op € 34.003,10, 20% wegens de betrekkelijk geringe complexiteit van de zaak en 10% wegens de onredelijk hoge uurtarieven. Dit alles leidt ertoe dat de rechtbank een bedrag van in totaal € 23.802,17, te betalen door de Provincie aan [naam gedaagde] als vergoeding voor juridische kosten, redelijk acht. kosten van andere deskundige bijstand 2.36. Dat [naam gedaagde] andere deskundige bijstand heeft ingeroepen acht de rechtbank redelijk. Met de Provincie is de rechtbank van oordeel dat de door [naam 4] opgevoerde 1,5 uur op 29 en 31 augustus 2019 ter zake de conclusie van antwoord niet voor rekening van de Provincie dienen te komen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat kosten die verband houden met een juridisch onderwerp (betwisting van de onteigeningstitel) in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking dienen te komen. Zoals de Provincie terecht heeft gesteld, bestrijkt de proceskostenvergoeding van artikel 50 Ow niet de kosten die door [naam 4] zijn gemaakt voor een eventueel te voeren cassatieprocedure (0,25 uur) (die uiteindelijk niet is gevoerd). Verder volgt de rechtbank de stelling van de Provincie dat de urendeclaratie van [naam 4] een doublure bevat in die zin dat twee keer taxatiekosten ten behoeve van de schadeloosstelling worden opgevoerd, in maart en mei 2018 een bedrag van € 2.511,25 (11,25 uur door een medewerker van [naam 4] en 2 uur door [naam 4] zelf) en op 7 juli 2020 een bedrag van € 3.745,00 (vast bedrag). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom beide bedragen in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking dienen te komen. Een bedrag van € 2.511,25 komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Met de Provincie is de rechtbank van oordeel dat uit de declaratie ter zake van de werkzaamheden van [naam 9] , [naam 10] en [naam 11] op 30 mei 2018 (0,25uur), de werkzaamheden inzake route 29 (0,50 uur) op 31 mei 2018 en de werkzaamheden betreffende een geldleenovereenkomst op 5 juli 2020 (0,25 uur), zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan worden afgeleid dat de gedeclareerde werkzaamheden voldoende rechtstreeks verband houden met de onderhavige onteigening. Deze kosten komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. Het aantal uren dat door [naam 4] is opgevoerd in verband met het op 28 januari 2021 gehouden pleidooi (zes) komt de rechtbank, gelet op de aard en omvang van de onderhavige zaak, bovenmatig voor. De rechtbank begroot het aantal uren dat voor vergoeding in aanmerking komt op 3,5. Anders dan de Provincie acht de rechtbank de door [naam 4] opgevoerde tijd met betrekking tot het bestuderen van het convenant redelijk. Wat de rechtbank over de juridische kosten heeft overwogen is ook van toepassing op de kosten van andere deskundige bijstand. Omdat er een pachter is en er enige onduidelijkheid was over de pachtovereenkomst komt de door [naam 4] daaraan bestede tijd voor vergoeding in aanmerking. De door [naam 4] op 5 juli 2018 bestede tijd aan de huurovereenkomst komt eveneens voor vergoeding in aanmerking. Door de onteigeningsprocedure is de huurovereenkomst (parkeerplaats bij het busstation) uiteindelijk beëindigd en de in dat kader verrichte werkzaamheden staan in voldoende rechtstreeks verband tot de onteigening. Gelet op het voorgaande komen 7,25 gedeclareerde uren tegen het tarief van € 215,00 en 11,25 gedeclareerde uren tegen het tarief van € 185,00 niet voor vergoeding in aanmerking. Na aftrek daarvan blijft een totaalbedrag van € 19.779,63 (€ 23.419,63 min € 3.640,00) over. 2.37. De rechtbank acht ook dit bedrag onredelijk hoog. De hoogte van de gemaakte kosten is, in het licht van de omvang en de complexiteit van de zaak (ter beoordeling is slechts de verwachtingswaarde van het onteigende, waarvoor partijen voor de benoeming van één rechtbankdeskundige hebben geopteerd), in algemene zin niet redelijk te noemen. De rechtbank ziet hierin aanleiding om 20% in mindering te brengen op € 19.779,63 wegens de betrekkelijk geringe complexiteit van de zaak. Dit alles leidt ertoe dat de rechtbank een bedrag van in totaal € 15.823,70 te betalen door de Provincie aan [naam gedaagde] als vergoeding voor andere deskundige bijstand, redelijk acht.

Hoewel het (per peildatum) nog onduidelijk is wat voor soort transferium er zal worden ontwikkeld kan naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de structuurvisies en de in beginsel welwillende houding van de gemeente, niet worden uitgesloten dat een transferium met P+R overstijgende voorzieningen, bijvoorbeeld een (fastfood)eetgelegenheid, tot de mogelijkheden behoort. De strategische ligging van het onteigende (aan de afslag 21 van de A29 te Heinenoord, grenzend aan het bestaande busstation en in de nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Reedijk), in combinatie met de bedoeling van de gemeente om het carpoolen van de inwoners van de tot de gemeente behorende dorpen te bevorderen, zijn daarbij een factor van belang. In die setting is het naar het oordeel van de rechtbank realistisch om te veronderstellen dat een relatief speculatief aangelegde koper bereid zal zijn om meer te betalen voor het onteigende dan de door de deskundige geadviseerde krappe verdubbeling van de agrarische waarde van € 8,00 per m². Een verwachtingswaarde van € 17,00 per m² acht de rechtbank meer op zijn plaats. Hierin zijn verdisconteerd de mogelijke toekomstige ontwikkeling van een transferium waarin de P+R wordt ondergebracht, de onzekerheid wanneer het door de gemeente voorgestane transferium wordt ontwikkeld en de onzekerheid over de bijkomende voorzieningen die op of bij het onteigende gerealiseerd zullen worden. Dat alles leidt ertoe dat de rechtbank de waarde van het onteigende vaststelt op € 25,00 per m² (€ 8,00 per m² voor de agrarische waarde plus € 17,00 per m² als opslag in verband met de verwachtingswaarde). 2.17. De rechtbank stelt de waarde van het onteigende vast op € 151.500,00 (6.060 m² maal € 25,00 per m²). Waardevermindering van het overblijvende 2.18. De deskundige heeft gerapporteerd dat er geen schade ter zake van waardevermindering van het overblijvende is. De verwachtingswaarde die geldt voor het onteigende per peildatum blijft per peildatum in gelijke mate gelden voor het overblijvende. 2.19. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundige. De rechtbank acht het advies omtrent deze post, zoals de deskundige dat in zijn rapport heeft gemotiveerd, juist en neemt dit over. Overeenkomstig het advies van de deskundige wordt deze post vastgesteld op nihil. Bijkomende schade inkomensschade 2.20. In het kader van de onderhavige onteigening komt [naam gedaagde] volgens de deskundige geen inkomensschade toe. De gewassen die ten tijde van de descente op het onteigende stonden, zullen volgens de deskundige geoogst zijn per datum van de ingebruikname door de Provincie. Bij brief van 26 augustus 2020 heeft (de advocaat van) [naam gedaagde] dat bevestigd. 2.21. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundige. De rechtbank acht het advies omtrent deze post, zoals de deskundige dat in zijn rapport heeft gemotiveerd, juist en neemt dit over. Overeenkomstig het advies van de deskundige wordt deze post vastgesteld op nihil. verdere bijkomende schade 2.22. Volgens de deskundige komt [naam gedaagde] een vergoeding toe voor het vervallen van de vrijstelling overdrachtsbelasting (van 6% op de peildatum), omdat het landbouwkundig gebruik van de onteigende grond niet gedurende ten minste tien jaar is gegarandeerd. De deskundige begroot de hierdoor voor [naam gedaagde] ontstane schade op € 2.909,00 (6% van 6.060 m² maal € 8,00 per m²). 2.23. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundige. De rechtbank acht het advies omtrent deze post, zoals de deskundige dat in zijn rapport heeft gemotiveerd, juist en neemt dit over. Overeenkomstig het advies van de deskundige wordt deze post vastgesteld op € 2.909,00. de pachter 2.24. De pachter is in deze procedure niet tussengekomen. Niet gebleken is van enige schade voor de pachter als gevolg van de onteigening. De schade van de pachter zal worden begroot op nihil. Aan [naam gedaagde] wordt derhalve geen schadeloosstelling vergoed die hij moet doorbetalen aan de pachter.