ECLI:NL:RBROT:2020:10266

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/552892 / HA ZA 18-597 Vonnis van 11 november 2020 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon STAAT DER NEDERLANDEN, gevestigd te Den Haag, eiseres, advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen [gedaagde] (in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde op grond van artikel 20 Onteigeningswet voor [naam 1] , wonende te [woonplaats] ), wonende te [woonplaats gedaagde] , gedaagde, advocaat mr. W.J. Bosma te Den Haag. Partijen worden hierna de Staat en [gedaagde] genoemd. 1. Het verloop van de procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van de rechtbank van 17 oktober 2018 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2019; de reacties van partijen op het concept deskundigenbericht; het definitieve deskundigenbericht van 9 juli 2020; de pleidooien van 29 september 2020 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken; de (nadere) opgave van kosten van de rechtbankdeskundigen; de opgave van juridische kosten en kosten van andere deskundige bijstand van [gedaagde] ; de reactie van de Staat op de kostenopgave van [gedaagde] ; de brief van mr. Bosma namens [gedaagde] van 28 oktober 2020; de brief van mr. Berkvens namens de Staat van 29 oktober 2020. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Bij tussenvonnis van 17 oktober 2018 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaken en het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 157.300,00, bepaald dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 21 december 2017 van deze rechtbank met zaak-/rekestnummer 539534 / HA RK 17-1097 benoemde drie deskundigen zal gelden als een concept deskundigenbericht ter begroting van de schade in de onderhavige procedure. Het definitieve deskundigenrapport 2.2. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling begroot op € 217.607,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: waarde van het onteigende € 195.507,00 waardevermindering van het overblijvende € 17.500,00 bijkomende schade € 4.600,00 totaalbedrag schadeloosstelling € 217.607,00 De waarde van het onteigende 2.3. De waarde van het onteigende is door de deskundigen begroot op € 195.507,00. 2.4. Het tussenvonnis is op 10 december 2019 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal dan ook van die datum als peildatum worden uitgegaan. 2.5. Op de peildatum geldt voor de onteigende percelen het bestemmingsplan ‘Schieveense polder’ van de gemeente Rotterdam, vastgesteld op 28 mei 1975. Op grond van dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Agrarische doeleinden II’. Voor de overblijvende gedeelten van de betrokken percelen geldt het bestemmingsplan ‘Natuur- en recreatiegebied Schieveen’, vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam op 16 maart 2017, maar dat plan is nog niet onherroepelijk. Op grond van dit bestemmingsplan hebben deze overblijvende perceelsgedeelten de bestemming ‘Agrarisch’, met deels een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie I’ en deels een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie II’. Op het onteigende zal worden aangelegd: een deel van een talud, berm, talud, de verlegde Schieveensedijk, talud en een groenstrook ( [perceel 1] , grondplannummer [nummer 1]); een deel van een rijbaan van de nieuwe rijksweg, een talud, groenstrook, watergang, talud, de verlegde Schieveenseweg en een watergang ([perceel 2], grondplannummer [nummer 2]); een deel van een rijbaan van de nieuwe rijksweg, een talud, groenstrook, watergang, de verlegde Schieveenseweg en een watergang ([perceel 3], grondplannummer [nummer 3]). 2.6. De deskundigen zijn bij hun advies uitgegaan van het volgende: bij de waardering van het onteigende moet het tracébesluit (en de realisatie daarvan op onder meer het onteigende) worden weggedacht; bij de waardering van het onteigende moet worden uitgegaan van de op de peildatum vigerende agrarische bestemming en het daarmee overeenkomende gebruik als grasland; de door partijen en de deskundigen vermelde referentietransacties (pagina 8 en 9 van het deskundigenrapport); de agrarische grondprijzen in de provincie Zuid-Holland/regio Westland en Zuid-Hollandse Droogmakerijen van 1 mei 2018 tot 10 december 2019 (overzicht uit ‘De Boerderij’); de verwachting dat op de peildatum de overeenkomst met de pachter van het onteigende (de heer [naam 2] ) op korte termijn eindigt door het verstrijken van de looptijd; de verwachtingswaarde van de toekomstige ontwikkeling van een bedrijventerrein in het gebied ‘polder Schieveen’ waarin het onteigende is gelegen, waarbij onder meer rekening is gehouden met: de planologische ontwikkelingen in de periode tussen 1 mei 2018 en 10 december 2019, in het bijzonder de op 20 februari 2019 door Provinciale Staten van Zuid-Holland vastgestelde ‘Omgevingsvisie Zuid-Holland’ en het ‘Programma Ruimte’ (onderdeel van het provinciaal omgevingsbeleid); de optimistische verwachting ten aanzien van de economische ontwikkeling/ bedrijvigheid op de korte en middellange termijn rond de peildatum, die een stijging van ruwe bouwgrondprijzen voor toekomstige bedrijvenlocaties liet zien. De totale waarde van het onteigende in onverpachte staat per peildatum begroten de deskundigen, uitgaande van (€ 6,00 agrarische waarde + € 3,00 verwachtingswaarde =) € 9,00 per m², op een bedrag van (2.17.23 ha x € 9,00 per m² =) € 195.507,00. 2.7. De Staat heeft zich uitgelaten over de agrarische waarde, de waarde van de grond in (on)verpachte staat en de verwachtingswaarde. 2.7.1. De Staat kan zich vinden in de waardering van de gronden door de deskundigen op een bedrag van € 6,00 per m² voor ‘losse grond’ en € 6,50 per m² voor ‘huiskavel’. 2.7.2. Anders dan de deskundigen meent de Staat dat de gronden in verpachte staat gewaardeerd moeten worden. [gedaagde] heeft in dit verband enkel een niet door de pachter ondertekende pachtovereenkomst in het geding gebracht. Daarmee is niet aangetoond dat sprake is van geliberaliseerde pacht. Evenmin blijkt daaruit dat de pachter heeft ingestemd met de beëindiging van de pachtovereenkomst. 2.7.3. De Staat stelt zich verder op het standpunt dat op de peildatum geen rekening moet worden gehouden met enige verwachtingswaarde. De vermelding van een ‘Science en Business Park’ in het ‘Programma Ruimte’ betekent niet veel meer dan dat de provincie op hoofdlijnen geen bezwaar heeft tegen de betreffende ruimtelijke ontwikkeling. Enig concreet plan vanuit de gemeente valt daaruit niet af te leiden. Bovendien dient de gemeente bij de detaillering rekening te houden met specifieke onderdelen van het provinciaal beleid. Het staat dan ook niet vast dat de gemeente, indien zij in de toekomst plannen zou ontwikkelen, daarvoor zonder meer ‘groen licht’ zal krijgen. Verder is het huidige bestemmingsplan ‘Natuur- en recreatiegebied Schieveen’ recent vastgesteld en zijn er nog altijd geen aanwijzingen dat binnen afzienbare tijd een andere bestemming kan worden verwacht. Er zal juist uitvoering worden gegeven aan voornoemd bestemmingsplan. Bovendien is de Schieveense polder ca. 400 ha, zodat de kans klein is dat een toekomstige ontwikkeling op de locatie van het onteigende zal plaatsvinden. Ook uit het ‘Programma Ruimte’ valt niets af te leiden over de ligging van een ‘Science en Business Park’. Van een bestaande, voldoende reële verwachting over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is dan ook geen sprake (vgl. HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378). Tot slot is van belang dat de deskundigen, hoewel zij voorop stellen dat zowel het werk als het daaraan ten grondslag liggende tracébesluit wordt geëlimineerd, geen aandacht hebben besteed aan de vraag of een businesspark van 80 ha in de Schieveense polder haalbaar is zonder het werk waarvoor is onteigend, althans zonder significante uitbreiding van de infrastructuur ter plaatse. Het is immers niet aannemelijk dat het ‘Science en Business Park’ zonder de nieuwe A13/A16 in het ‘Programma Ruimte’ van de provincie zou zijn opgenomen.

2.20. De totale schadeloosstelling bedraagt, afgezien van de kosten van juridische bijstand en deskundigenbijstand, € 217.607,00. De Staat dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot, derhalve (€ 217.607,00 - € 157.300,00 =) € 60.307,00, aan [gedaagde] te voldoen. 2.21. [gedaagde] heeft recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die hem (nog) niet is betaald. Deze schade moet worden vastgesteld naar rato van een marktconforme rente. De deskundigen adviseren sinds 1 januari 2019 in verband met de aanhoudende lage rentestand op de kapitaalmarkt om uit te gaan van een rente van 0,5% (samengesteld) per jaar. De rechtbank acht dit advies juist, zodat de rechtbank dit overneemt. De rechtbank gaat derhalve uit van een marktconforme rente op de peildatum van 0,5% (samengesteld) per jaar. Het voorschot is bepaald op € 157.300,00. Over het verschil met de toegekende schadeloosstelling (€ 217.607,00), namelijk € 60.307,00, komt aan [gedaagde] rente toe vanaf 10 december 2019 (peildatum) tot aan de datum van dit vonnis. Daarnaast heeft [gedaagde] op grond van artikel 55 lid 3 Onteigeningswet (hierna: Ow) vanaf heden recht op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het per saldo te betalen bedrag. Kosten juridische bijstand, bijstand van andere deskundigen en rechtbankdeskundigen 2.22. [gedaagde] verzoekt om vergoeding van kosten wegens juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Hij heeft daartoe overgelegd: declaraties van mr. Bosma ten bedrage van € 49.653,73 (inclusief btw); urenoverzicht van taxateur [naam 4] op basis waarvan € 44.618,75 (inclusief btw) zal worden gedeclareerd. Met inachtneming van de werkzaamheden die nog zullen moeten worden verricht ter afsluiting van het dossier, verzoekt [gedaagde] om een vergoeding van € 95.000,00 (inclusief btw) aan kosten voor bijstand. 2.23. Ter onderbouwing van de gevorderde kosten heeft [gedaagde] het volgende aangevoerd. De declaraties in verband met juridische bijstand zijn op naam gesteld van Marma Vastgoed B.V., maar steeds door [gedaagde] betaald. De declaraties zien enkel op de administratieve onteigeningsprocedure en de gerechtelijke onteigeningsprocedure in eerste aanleg. Het toepasselijke uurtarief van [naam 4] van € 250,00 (exclusief btw) is zowel in als buiten rechte herhaaldelijk akkoord bevonden. Voor de discussie omtrent de verwachtingswaarde is het noodzakelijk geweest om een grote hoeveelheid planologische (beleids)stukken te bestuderen. Daarnaast zijn er informatieverzoeken ingediend bij de gemeenten Rotterdam en Lansingerland, de provincie Zuid-Holland en Rijkswaterstaat. Dat verklaart de werkzaamheden die hebben plaatsgevonden, die, uitgaande van het definitieve deskundigenrapport, (zeer) effectief zijn geweest. Het is dan ook redelijk dat de kosten voor deskundigenbijstand integraal worden vergoed. In reactie op het bezwaar dat de Staat heeft gemaakt tegen een aantal declaraties met een totaalbedrag van € 1.818,96, heeft [gedaagde] opgemerkt dat het gaat om kosten die verband houden met het beoordelen van de relevantie van de cassatieprocedure voor de procedure in feitelijke instantie. Daarnaast heeft gedurende de cassatieprocedure overleg plaatsgevonden met de Staat om te bezien of een minnelijke oplossing mogelijk was. 2.24. De Staat acht de kosten waarvan [gedaagde] vergoeding verzoekt, afgezet tegen de (geringe) complexiteit van de zaak en het aantal verrichte proceshandelingen niet redelijk. Voor zover kan worden toegekomen aan vergoeding van door Marma Vastgoed B.V. gemaakte kosten, acht de Staat een vergoeding van ca. € 40.000,00 (inclusief btw) aan advocaatkosten redelijk. Daartoe heeft de Staat het volgende aangevoerd. Zeven declaraties met een totaalbedrag van € 1.818,96 (inclusief btw) komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat deze declaraties zien op de periode waarin de cassatieprocedure speelde. De Staat heeft weliswaar ingestemd met de verzending van een brief tijdens de cassatieprocedure, maar dit betekent niet dat de Staat heeft ingestemd met de inhoud van de brief. Ook de kosten in verband met een aan de Staat niet bekend WOB-verzoek ad € 1.495,56 (inclusief btw) komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu de gedeclareerde werkzaamheden niet onder artikel 50 Ow vallen. Voor de gemaakte deskundigenkosten acht de Staat een vergoeding van 120 uur tegen een uurtarief van € 150,00, derhalve (afgerond) € 22.000,00 (inclusief btw) redelijk. Het door de deskundige gehanteerde uurtarief ligt aanzienlijk hoger dan het tarief dat door rechtbanken als redelijk is aanvaard. Het tarief wijkt ook sterk af van de door de leden van de deskundigencommissie gehanteerde tarieven van € 195,00 en € 205,00 per uur. De bestede tijd en het gehanteerde tarief zijn tot op zekere hoogte communicerende vaten: als een hoger, specialistisch tarief in rekening wordt gebracht, mag ook worden verwacht dat minder tijd nodig is. Tot slot komt een bedrag van € 3.327,50 (inclusief btw) in ieder geval niet voor vergoeding in aanmerking, nu de daarmee verband houdende werkzaamheden van de deskundige betrekking hebben op het cassatieberoep. 2.25. Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 50 Ow, dienen de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde] voor rekening van de Staat te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door [gedaagde] gemaakte pre-processuele kosten en proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven. 2.26. De kosten voor juridische bijstand die [gedaagde] heeft gemaakt, komen niet volledig voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank is met de Staat van oordeel dat de declaraties in de periode dat het cassatieberoep liep niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dergelijke werkzaamheden vallen niet onder artikel 50 Ow. De nadere toelichting van [gedaagde] op dit punt maakt dit niet anders. Uit de specificaties bij de declaraties die gedurende de cassatieprocedure aan [gedaagde] zijn toegestuurd, volgt dat werkzaamheden zijn verricht die verband houden met de cassatieprocedure zoals op 24 oktober 2018 (‘Correspondentie met de rechtbank inzake akte tot cassatie’) en op 3 november 2018 (‘Processtuk’). Uit de specificaties volgt echter niet, zoals [gedaagde] betoogt, dat de werkzaamheden verband hielden met het geding in feitelijke instantie of met schikkingsonderhandelingen. Kosten die gemaakt zijn in het kader van een WOB-verzoek komen evenmin voor vergoeding in aanmerking, nu daarmee verband houdende werkzaamheden ook niet onder artikel 50 Ow vallen. Aan kosten voor juridische bijstand zal derhalve een bedrag van (€ 49.653,73 - € 1.818,96 - € 1.495,56 =) € 46.339,21 (inclusief btw) worden toegewezen. Daarnaast komt het door [gedaagde] betaalde griffierecht van € 1.565,00 voor vergoeding in aanmerking. Werkzaamheden die nog zullen moeten worden verricht ter afsluiting van het dossier komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu iedere specificatie hiervan ontbreekt. [gedaagde] heeft door het overleggen van het betalingsoverzicht voldoende inzichtelijk gemaakt dat hij en niet Marma Vastgoed B.V. de declaraties van zijn advocaat heeft voldaan. Aan wat de Staat op dit punt heeft aangevoerd, gaat de rechtbank dan ook voorbij. 2.27. De verzochte vergoeding voor de kosten van andere deskundige bijstand voor [gedaagde] komt naar het oordeel van de rechtbank evenmin voor volledige vergoeding in aanmerking.

De rechtbank 3.1. stelt het bedrag van de door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van deze rechtbank op 17 oktober 2018 uitgesproken onteigening vast op € 217.607,00, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot, alsmede op een rente van 0,5% per jaar over € 60.307,00 vanaf 10 december 2019 tot aan de datum van dit vonnis; 3.2. veroordeelt de Staat aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 60.307,00, te vermeerderen met de onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening; 3.3. veroordeelt de Staat in de redelijke proceskosten van [gedaagde] , tot aan deze uitspraak bepaald op € 47.904,21 (inclusief btw) aan kosten voor juridische bijstand, het griffierecht en de overige verschotten daarin begrepen en op € 33.033,00 (inclusief btw) aan kosten voor andere deskundige bijstand; 3.4. veroordeelt de Staat in (het restant van) de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 24.758,65 (inclusief btw); 3.5. wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad, waarin overeenkomstig artikel 54 Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen. Dit vonnis is gewezen door mrs. A.F.L. Geerdes, B. van Velzen en W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2020. 1451/3078/676/3194/2983

Zelfs als het park zou worden genoemd, zou een redelijk handelend koper - de nieuwe A13/A16 weggedacht - ofwel verwacht hebben dat een toekomstig bedrijventerrein van die omvang in de Schieveense polder gezien de verkeersintensiteit en de daarmee gepaard gaande milieudruk niet uitvoerbaar was, ofwel verwacht hebben dat de onteigende gronden benut zouden worden voor een andersoortige upgrade van de (boven)regionale infrastructuur, die buiten een eventueel bedrijvencomplex zou vallen. In beide gevallen zou deze koper geen hogere waarde dan de agrarische waarde hebben willen betalen. 2.8. [gedaagde] is eveneens ingegaan op de agrarische waarde, de waarde van de grond in (on)verpachte staat en de verwachtingswaarde. 2.8.1. De deskundigen zijn wat [gedaagde] betreft uitgegaan van een te lage agrarische waarde. In het overzicht dat is opgenomen in ‘De Boerderij’ wordt voor grasland in het gebied ‘Rotterdam en omgeving’ een gemiddelde grondprijs van € 7,84 per m² genoemd. Desondanks menen de deskundigen dat de door de Staat aangehaalde transactie, waarbij € 6,00 per m² is betaald, het door de deskundigen gevonden prijsniveau bevestigt. De deskundigen nemen aan dat de bij deze transactie betrokken partijen een zuiver agrarische transactie hebben willen sluiten. Deze aanname is echter onvoldoende onderbouwd. De Staat was betrokken bij deze transactie en onbekend is of de aankoopprijs kunstmatig laag is gehouden. De door [gedaagde] aangedragen referentietransactie van 22 april 2019 kan daarentegen wel als zuiver agrarische transactie worden gedefinieerd. Uit navraag bij de heer [naam 3] , die via diens vennootschap als koper bij de deze transactie betrokken was, is gebleken dat hij de aankoop heeft gedaan voor zijn akkerbouwbedrijf en dat hij de gekochte gronden zelf beteelt. De grond is weliswaar door een andere vennootschap gekocht, maar deze vennootschap is, anders dan waarvan de deskundigen zijn uitgegaan, geen belegger/ontwikkelaar, maar het vastgoedvehikel van de heer [naam 3] zelf. Daar komt bij dat het onteigende op zeer korte afstand ligt van de stad Rotterdam. Blijkens het overzicht in ‘De Boerderij’ zou derhalve uitgegaan moeten worden van een grondprijs van € 7,84 per m². Deze prijs sluit naadloos aan op de prijs die de heer [naam 3] heeft betaald en wordt onderschreven door de transactie in Woubrugge, waar € 7,50 per m² is betaald. 2.8.2. [gedaagde] kan zich vinden in de conclusie van de deskundigen dat de verpachte staat van de grond geen aanleiding geeft om aan het onteigende per peildatum een lagere waarde toe te kennen. Bovendien hebben [gedaagde] en de pachter inmiddels een nieuwe pachtovereenkomst besproken die geen betrekking meer heeft op het onteigende. De nieuwe pachtovereenkomst ligt ter beoordeling bij de Grondkamer. 2.8.3. [gedaagde] meent verder dat de deskundigen zijn uitgegaan van een (veel) te beperkte verwachtingswaarde. De provincie heeft vanuit ruimtelijk oogpunt geen bezwaar tegen de ontwikkeling van het bedrijventerrein en bovendien betreft het een reële ontwikkeling. De formulering ‘geen bezwaar’ houdt uitsluitend verband met de omstandigheid dat niet de provincie maar de gemeente Rotterdam, die het bestemmingsplan moet vaststellen, initiatiefnemer is. De gemeente heeft nooit afstand van het plan genomen en de verwachting is dat kort na de aanleg van de A16 de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt opgepakt. Dit blijkt uit de plannen voor de A16, waarin rekening is gehouden met een toekomstige aansluiting op het bedrijventerrein. [gedaagde] wijst in dit verband op het ‘Informatieboekje gebiedstafels A13/A16’ van december 2013 en het document ‘A13/A16 Rotterdam, Toelichting Deelgebied West’ van februari 2015. Een redelijk handelend koper zou er dan ook van uitgaan dat het bedrijventerrein tot ontwikkeling zal komen kort nadat de aanleg van de A16 zal zijn voltooid en zijn prijs hierop afstemmen. Dat rechtvaardigt een veel grotere ‘plus’ dan de relatief beperkte verwachtingswaarde die door de deskundigen intuïtief is bepaald. Omgekeerd zou een redelijk handelend verkoper op de peildatum nooit akkoord gaan met een opslag van slechts € 3,00 per m², omdat de concrete verwachtingen een veel hogere prijs rechtvaardigen. Daarbij is tevens van belang dat de gronden vlakbij de stad Rotterdam liggen, (zeker straks) uitstekend ontsloten zijn en op een zichtlocatie liggen. Bovendien staan voor de planologische ontwikkeling van een bedrijventerrein op deze locatie in feite alle lichten op groen. Een verwachtingswaarde van € 20,00 per m² is dan ook veel aannemelijker. 2.9. De rechtbank zal hierna in dezelfde volgorde (dus agrarische waarde, de waarde in (on)verpachte staat en de verwachtingswaarde) de waarde van het onteigende vaststellen. 2.9.1. Bij het bepalen van de agrarische waarde per 1 mei 2018 op € 6,00 per m² hebben de deskundigen negen referentietransacties in aanmerking genomen (pagina 8 van het deskundigenrapport). De latere transactie waaraan de Staat refereert en waar eveneens € 6,00 per m² is betaald, is dan ook niet van doorslaggevende betekenis geweest voor het oordeel van de deskundigen dat zij geen aanleiding zien de waarde op de latere peildatum van 10 december 2019 aan te passen. Of de aankoopprijs bij de transactie waaraan de Staat refereert vanwege betrokkenheid van de Staat al dan niet kunstmatig laag is gehouden, kan derhalve in het midden blijven. [gedaagde] wordt evenmin gevolgd in zijn standpunt dat de grondprijs € 7,84 per m² zou moeten bedragen. Ter onderbouwing daarvan refereert [gedaagde] aan één transactie in Heerjansdam ( [naam 3] ). Gelet op het aantal transacties dat de deskundigen in aanmerking hebben genomen bij het bepalen van de agrarische waarde van € 6,00 per m² is die enkele transactie onvoldoende om tot een ander oordeel dan dat van de deskundigen te komen. Ten aanzien van de transactie in Woubrugge heeft de Staat aangevoerd dat dit gebied qua ligging, samenstelling en omvang van de kavels niet is te vergelijken met de Schieveense polder. De deskundigen hebben dit tijdens het pleidooi beaamd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat deze transactie niet als referentie kan dienen. Evenmin kan naar het oordeel van de rechtbank op basis van het overzicht in ‘De Boerderij’ worden geconcludeerd dat de gronden van [gedaagde] een agrarische waarde in de orde van grootte van € 7,84 per m² vertegenwoordigen. Op zichzelf is juist dat, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, in het in ‘De Boerderij’ opgenomen overzicht voor grasland in het gebied ‘Rotterdam en omgeving’ een gemiddelde grondprijs van € 7,84 per m² wordt genoemd. De deskundigen hebben bij pleidooi echter toegelicht dat dit overzicht is opgenomen omdat het inzicht geeft in de ontwikkeling van de prijzen. Het overzicht laat volgens de deskundigen zien dat er geen noemenswaardige prijsontwikkeling waarneembaar is. De deskundigen hebben benadrukt dat het overzicht niet is opgenomen om aan te sluiten bij een bepaald prijsniveau; zij hebben de agrarische waarde zelfstandig bepaald. De waarde van € 6,00 per m² is dan ook niet gebaseerd op een gemiddelde waarde in een bepaalde regio. Het vorenstaande brengt met zich dat de rechtbank de deskundigen volgt in hun begroting van € 6,00 per m² als het gaat om de agrarische waarde van de gronden. De waarde van de betrokken gronden als huiskavel stelt de rechtbank conform de begroting van de deskundigen vast op € 6,50 per m², ook nu partijen zich daartegen niet hebben verzet. 2.9.2. Of op de peildatum moet worden uitgegaan van grond in verpachte of onverpachte staat, maakt volgens de deskundigen in dit geval materieel geen verschil.

In aanvulling op wat de deskundigen reeds in hun rapport over de al dan niet verpachte grond hebben opgemerkt, hebben de deskundigen tijdens het pleidooi toegelicht dat de pachtdruk op de peildatum nihil was, omdat de pachtovereenkomst nagenoeg was afgelopen. Redelijk handelende partijen zouden volgens de deskundigen de kans dat de pachtovereenkomst op dezelfde wijze zou zijn verlengd niet verdisconteren in een lagere grondwaarde. De rechtbank ziet om die reden geen aanleiding om uit te gaan van een lagere grondwaarde en zal de deskundigen volgen op dit punt. 2.9.3. Bij de beantwoording van de vraag naar de verwachtingswaarde sluit de rechtbank aan bij de maatstaf die de deskundigen voorop hebben gesteld: van verwachtingswaarde is sprake indien er op de peildatum reeds zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin de betrokken percelen zijn gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden (vgl. ECLI:NL:HR:2017:695, ECLI:NL:HR:2016:2446 en ECLI:NL:HR:2014:326). De deskundigen hebben de verwachtingswaarde bij gebrek aan concrete referentiegegevens intuïtief vastgesteld op € 3,00 per m². Uit de door de deskundigen opgesomde feiten en omstandigheden in randnummer 11.3 (nummer 7, a t/m o) van het deskundigenrapport leidt de rechtbank, evenals de deskundigen, af dat er sinds 2005 plannen zijn voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de polder Schieveen en dat niet is gebleken dat de gemeente op enig moment afstand van deze plannen heeft genomen. Integendeel, nu Provinciale Staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 het ‘Programma Ruimte’ hebben vastgesteld, is gebleken dat de plannen op de peildatum nog steeds actueel waren en ook concreter zijn geworden dan uit de eerdere beleidsstukken bleek. Dat de deskundigen gelet op de inhoud van dit programma zijn uitgegaan van het bestaan van een zekere verwachtingswaarde, acht de rechtbank dan ook juist. Zoals de deskundigen tijdens het pleidooi hebben toegelicht, is het redelijk om aan te nemen dat er partijen in de markt zijn die er rekening mee houden dat in de Schieveense polder mogelijk een bedrijventerrein zal worden ontwikkeld. Wat de Staat heeft aangevoerd over de infrastructuur ter plaatse maakt dit niet anders. Ook als er infrastructuur op of in de nabijheid van het onteigende zal worden aangelegd, zal sprake zijn van enige verwachtingswaarde in verband met het, in dat geval, nabij gelegen bedrijventerrein. Dat deze verwachtingswaarde op € 20,00 per m² zou moeten worden vastgesteld, zoals bepleit door [gedaagde] , acht de rechtbank niet aannemelijk. In de plannen voor de aanleg van de A16 is weliswaar rekening gehouden met een toekomstige aansluiting op het bedrijventerrein, maar dat betekent niet dat vaststaat dat dit bedrijventerrein kort na de aanleg van de A16 zal worden ontwikkeld. Daarvoor zijn de plannen in de door [gedaagde] genoemde beleidsstukken onvoldoende concreet. Dat geldt ook voor wat [gedaagde] heeft aangevoerd over de locatie van het onteigende. De rechtbank zal derhalve de deskundigen volgen en uitgaan van een relatief beperkte verwachtingswaarde van € 3,00 per m². De waarde van het overblijvende 2.10. De deskundigen hebben de waardevermindering van het overblijvende begroot op € 17.500,00 omdat enkel de bedrijfswoning als gevolg van de aanleg van het werk op het onteigende een zekere waardevermindering zal ondergaan. Bij de begroting van de waardevermindering hebben de deskundigen er enerzijds rekening mee gehouden dat de geluidbelasting van de woning, ondanks dat de nieuwe rijksweg op kortere afstand van de woning komt te liggen, als gevolg van de toepassing van een stiller asfalttype per saldo niet zal toenemen. Daarnaast kwalificeren de deskundigen de woning als eenvoudig, met een sterk gedateerde inrichting en achterstallig onderhoud. Anderzijds hebben de deskundigen rekening gehouden met de stijging van de woningprijzen in de periode tussen 1 mei 2018 en 10 december 2019. 2.11. Door partijen is bezwaar gemaakt tegen de begroting van de deskundigen. De Staat heeft voorafgaand aan het pleidooi NVM-transactiecijfers in het geding gebracht. Daaruit volgt dat de gemiddelde prijs van vrijstaande woningen in de regio Rotterdam tussen het tweede kwartaal 2018 en het vierde kwartaal 2019 licht is gedaald. Een prijsstijging van € 50.000,00 voor een agrarische woning acht de Staat dan ook onrealistisch. [gedaagde] meent dat de deskundigen er in hun definitieve rapport ten onrechte geen rekening mee hebben gehouden dat de nieuwe rijksweg dichter bij de woning komt te liggen dan waar de deskundigen in hun conceptrapport van uit zijn gegaan. 2.12. De rechtbank acht het advies van de deskundigen over deze post juist en stelt deze post dan ook overeenkomstig het advies vast op € 17.500,00. Daarbij acht de rechtbank de volgende opmerkingen die de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi hebben gemaakt van belang. Over de door de Staat in het geding gebrachte NVM-transactiecijfers hebben de deskundigen opgemerkt dat die cijfers het marktbeeld niet weerspiegelen. In de betreffende periode is in het hele land sprake van een stijging van de woningprijzen. Dit blijkt ook uit door de deskundigen geraadpleegde cijfers van Vastgoedpro, een soort concurrent van de NVM. De exacte afstand tussen de woning en de nieuw aan te leggen rijksweg achten de deskundigen minder van belang dan de kwalificatie die zij eraan hebben gegeven, namelijk ‘een locatie dicht bij wegen’. Een redelijk handelend koper houdt er rekening mee dat hij ‘een bak herrie’ kan verwachten, maar de hoeveelheid zal niet worden gekwantificeerd. De bijkomende schade Wederbeleggingskosten/kosten aankoop vervangend onroerend goed 2.13. In het kader van de onderhavige onteigening komt [gedaagde] volgens de deskundigen geen vergoeding van wederbeleggingskosten toe, omdat [gedaagde] het onteigende niet aanhield als bedrijfsmiddel om daarmee in de toekomst (bedrijfs)inkomsten te generen en ook niet als duurzame belegging. 2.14. De Staat stelt zich op het standpunt dat uit de stellingen van [gedaagde] volgt dat hij de gronden heeft aangekocht met het oogmerk deze na een toekomstige bestemmingswijziging met winst te verkopen. Zelfs als sprake zou zijn geweest van een duurzame belegging, vergen de belangen van [gedaagde] geen wederbelegging in onroerend goed. [gedaagde] heeft ook in privé regelmatig onroerend goed afgestoten en moet in staat worden geacht om vermogen op te bouwen op andere wijze dan door wederbelegging in landbouwgronden. 2.15. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij wel aanspraak kan maken op vergoeding van de kosten voor de aankoop van vervangende onroerende zaken. Het gaat [gedaagde] niet om een eventuele waardestijging als zodanig, maar om de mogelijkheid om de gronden te ontwikkelen tot een bedrijventerrein dat hij vervolgens commercieel kan exploiteren, bijvoorbeeld door verhuur van bedrijfsgebouwen. 2.16. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens vaste rechtspraak kan [gedaagde] aanspraak maken op vergoeding van de kosten van aankoop van vervangende onroerende zaken indien hij het onteigende als bedrijfsmiddel aanhield (vgl. ECLI:NL:HR:2016:2446) of indien hij het onteigende aanhield als duurzame belegging en zijn redelijk belang herbelegging in onroerende zaken vordert (vgl. ECLI:NL:HR:2017:3107). De rechtbank volgt de deskundigen als het gaat om de vraag of [gedaagde] het onteigende als bedrijfsmiddel aanhield.