ECLI:NL:RBROT:2021:12846

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/604683 / HA ZA 20-917 Vonnis van 22 december 2021 in de zaak van 1. [naam eiser 1] , 2. [naam eiser 2], beiden wonende te [woonplaats eisers] , eisers, advocaat mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BOUWBEDRIJF BOOT B.V., gevestigd te Breda, gedaagde, advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout. Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en Boot worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het vonnis in het incident van 17 maart 2021 en de daarin genoemde stukken; de brieven van de rechtbank van 15 april 2021 waarmee een mondelinge behandeling is bepaald; de brieven van de rechtbank van 20 juli 2021 met daarin een zittingsagenda; de spreekaantekeningen van de advocaten ten behoeve van de mondelinge behandeling van 27 september 2021; de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [naam eiser 1] is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit een woonhuis met schuur, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object). 2.2. Boot drijft een bouwbedrijf dat is gespecialiseerd in activiteiten gericht op algemene burgerlijke en utiliteitsbouw, reparatiewerkzaamheden, handel in bouwmaterialen en onroerend goed en het in opdracht geven van bouw. 2.3. [naam eiser 1] en Boot zijn met elkaar in contact gebracht door de verkopend makelaar van [naam eiser 1] , [naam 1] . De eerste bespreking tussen partijen vond plaats op 4november 2019. [naam eiser 1] heeft op 11 december 2019 een eerste conceptkoopovereenkomst ter zake het object aan Boot gestuurd. Op 27 februari 2020 vond opnieuw een bespreking tussen partijen plaats. Naar aanleiding van deze bespreking heeft [naam eiser 1] op 27 februari 2020 een tweede concept-koopovereenkomst aan Boot gestuurd, met in de begeleidende e-mail, voor zover relevant: “Samengevat kwamen wij overeen: 1. Koopprijs: EUR 1,8 mio. 2. Levering: 1 oktober 2020. 3. Eén ontbindende voorwaarde: Koper laat een asbest- en bodemonderzoek uitvoeren binnen 1 maand na tekening, d.w.z. uiterlijk 3 april 2020, als verder in concept koopovereenkomst omschreven. (Wij kwamen overeen dat in het negatieve geval de kosten van genoemd onderzoek voor rekening van ons als Verkoper komen). 4. Waarborg: vervallen. 5. Tekenen koopovereenkomst: in de week van 2 maart 2020. […] Ik hoop graag zo spoedig mogelijk van u uw akkoord en instemming te vernemen, met eventuele aanvullingen en opmerkingen.” 2.4. Op 4 maart 2020 heeft Boot aan [naam eiser 1] in reactie op de tweede conceptversie van de koopovereenkomst onder meer geschreven: “Wij gaan graag aan de slag. Ik heb nog wel een paar opmerkingen. Artikel 1.3 Volgens mij is hier niet opgenomen wat wij in onze exploitatie hebben opgenomen. Wij zijn ervan uit gegaan dat eventueel voordeel uit overdrachtsbelasting wat ontstaat als wij doorverkopen ten gunste komt aan onze exploitatie en dat dus onze totale overdrachtsbelasting last nihil is. 3. Asbest- en bodemonderzoek uitvoeren voor 3 april lijkt me erg snel, soms duurt het wel 6 weken voordat een bodemonderzoek ingepland kan worden. Dus graag zie ik dit aangepast naar 3-5-2020 Hetgeen opgenomen is in artikel 4 vind ik ook niet correct verwoord, ik wil ervan uitgaan dat de bodem niet verontreinigd is en geschikt is voor de kwaliteit wonen (dus schoon aan ons wordt opgeleverd) en dat de woning + opstellen vrij van asbest aan ons geleverd wordt. Ontbindende voorwaarden hierop zijn dan niet nodig, of verkoper moet willen ontbinden als de bedragen aanzienlijk blijken te zijn. In dit geval zijn de kosten van asbest- en bodemonderzoek voor rekening van verkoper. Artikel 4.2; hier staat "verkoper heeft" graag wijzigen in; "verkoper stelt", verderop in de zin kan dan gesteld komen te vervallen. Artikel 11 Inschrijving in de openbare registers is toch een verplichting ? Voor de rest akkoord en na aanpassingen kan ik bijvoorbeeld vrijdag de overeenkomst tekenen.” 2.5. Op 11 maart 2020 heeft de notaris een derde concept van de koopovereenkomst aan partijen gestuurd met de begeleidende tekst: “Met het oog op de nieuwe afspraken die tussen u zijn gemaakt, doe ik u bijgaand de aangepaste koopovereenkomst van de [adres] toekomen. Gemakshalve ontvangt u tevens een compare versie. Graag ontvang ik uw input/akkoord op de koopovereenkomst.” 2.6. In deze derde conceptversie van de koopovereenkomst van 11 maart 2020 was ten opzichte van de versie van 27 februari 2020 - voor zover relevant - het volgende gewijzigd. “Kosten en belastingen Artikel 1 […] 2. De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) berekend over de als grondslag geldende waarde van het Verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr), is voor rekening van Koper. 3. Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van Koper is en de grondslag voor de overdrachtsbelasting kan worden verminderd als bedoeld in artikel 13 Wbr, zal Koper aan Verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Het bedrag dat Koper aan Verkoper uitkeert, wordt verminderd met een zodanig bedrag dat het totaal van het bedrag dat Koper aan overdrachtsbelasting betaalt en het bedrag dat Koper ingevolge dit artikellid aan Verkoper betaalt, gelijk is aan het bedrag dat Koper aan overdrachtsbelasting zou betalen indien artikel 13 Wbr niet van toepassing zou zijn. 4. Verkoper garandeert wat betreft het Verkochte niet te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat ter zake van de levering geen omzetbelasting verschuldigd is.” […] Verklaringen van Verkoper inzake verontreiniging Artikel 4 […] 3. Voor zover uit het rapport met betrekking tot het verkennend bodem- en grondwateronderzoek blijkt dat de grond of het grondwater behorend tot het Verkochte verontreinigd is en deze verontreiniging: is aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak; en/of voor de Koper gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik redelijkerwijs op grond van vorenbedoelde rapportages niet aanvaardbaar mogelijk is om een goedkeurende verklaring voor het beoogde gebruik te achten verkrijgen; en/of tot gevolg heeft dat er kosten van verbonden zijn aan de sanering een bedrag, dan komen de kosten voor Verkoper, tenzij Verkoper gebruik maakt van € 30.000,00 teboven gaan heeft Koper het zijn recht de Koop te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de Verkoper te verzenden binnen vijf dagen nadat het rapport ter kennis van partijen is gebracht, doch uiterlijk op 03 april 2020. 4. Voor zover uit het asbestinventarisatie blijkt dat in het Verkochte eventuele asbest dan wel asbesthoudende materialen aanwezig zijn waarvan de sanering een bedrag van € 30.000,00 te boven gaat, heeft Koper het recht de Koop te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de Verkoper te verzenden binnen vijf dagen nadat het rapport ter kennis van partijen is gebracht, mits deze mededeling de Notaris uiterlijk op 03 april 2020 heeft bereiktmei 2020. Verkoper komt geen recht tot ontbinding toe, indien Koper verklaart bereid te zijn om deze kosten voor haar eigen rekening te nemen.” 2.7. In alle conceptversies van de koopovereenkomst stond: “ Artikel VI 1.

3.1. [naam eiser 1] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - Primair: Boot veroordeelt tot vergoeding van de door [naam eiser 1] geleden schade voor het bedrag van € 350.000,00 binnen twee weken na betekening van dit vonnis; - Subsidiair: Boot veroordeelt tot betaling van de contractueel overeengekomen boete van 10% van de koopsom, derhalve het bedrag van € 180.000,00 binnen twee weken na betekening van dit vonnis; - Zowel primair als subsidiair: Boot veroordeelt in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat daaronder begrepen, en eventuele nakosten. 3.2. [naam eiser 1] legt hieraan het volgende ten grondslag. Partijen hebben op 27 februari 2020 mondeling een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het object. Boot is deze overeenkomst niet nagekomen, omdat zij niet mee heeft gewerkt aan de levering. Op grond van artikel VI lid 1 van de koopovereenkomst is Boot aansprakelijk voor de schade als gevolg hiervan, omdat Boot de nalatige partij is en er geen sprake is van overmacht. Daarnaast is Boot op grond van artikel 6:277 BW gehouden tot het betalen van de schade van [naam eiser 1] . De schade bestaat uit het verschil tussen de tussen partijen overeengekomen koopsom en de getaxeerde waarde van het object. 3.3. Aan zijn subsidiaire vordering tot betaling van de contractuele boete legt [naam eiser 1] artikel VI lid 2 onder b van de koopovereenkomst ten grondslag. 3.4. Boot voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen als ongegrond en onbewezen, met veroordeling van [naam eiser 1] in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat en de nakosten. Zij voert hiertoe het volgende aan. Er is geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen, want zij hebben nooit overeenstemming bereikt over de essentialia van de (ver)koop. De ontbinding sorteert daarom geen effect en er is geen grond voor schadevergoeding. Ook hebben partijen in feite na de ontbindingsverklaring van [naam eiser 1] verder onderhandeld. 3.5. Subsidiair betwist Boot dat zij in verzuim was op het moment dat [naam eiser 1] de koopovereenkomst ontbond, zodat de koopovereenkomst niet kon worden ontbonden en geen grond is voor schadevergoeding. Ook was sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [naam eiser 1] , hetgeen aan ontbinding in de weg stond. Ten slotte betwist Boot dat [naam eiser 1] als gevolg van de ontbinding schade heeft geleden, althans betwist zij de omvang van die schade en verzoekt zij zo nodig een deskundige de waarde van het object te laten bepalen. Daarnaast had [naam eiser 1] volgens Boot een schadebeperkingsplicht die [naam eiser 1] niet is nagekomen.

Is tussen [naam eiser 1] en Boot een koopovereenkomst tot stand gekomen? 4.1. Tussen partijen is ten eerste in geschil of zij een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het object. 4.2. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding van dat aanbod (artikel 6:217 lid 1 BW). Het is daarvoor niet vereist dat op alle onderdelen overeenstemming is bereikt: voldoende is dat vast is komen te staan dat partijen overeenstemming hadden over de hoofdzaken (essentialia) van de overeenkomst. Dit zijn de onderwerpen die de kern van de prestatie raken. Het object en de prijs zijn in ieder geval essentialia van de koopovereenkomst (artikel 7:1 BW). Daarnaast kan het zo zijn dat het tot stand komen van de overeenkomst nog afhangt van de regeling van andere onderwerpen dan deze twee. Die andere onderwerpen zijn in dat geval ook essentialia. 4.3. Partijen hebben op 27 februari 2020 een bespreking gehad in het bijzijn van hun makelaars. Diezelfde dag heeft [naam eiser 1] aan Boot een e-mail gestuurd beginnend met: “Samengevat kwamen wij overeen:” In deze e-mail stond onder meer een koopprijs van € 1.800.000,00, een leveringsdatum van 2 oktober 2020 en ondertekening van de koopovereenkomst op korte termijn (2 maart 2020). De gewijzigde conceptovereenkomst was bijgevoegd. 4.4. Boot heeft zich op het standpunt gesteld dat partijen tijdens die bespreking, en überhaupt, geen overeenstemming over de hoofdzaken van de overeenkomst hebben bereikt. Zij heeft daartoe, kort gezegd, aangevoerd dat de opmerkingen die zij op de toegestuurde conceptovereenkomst van 27 februari 2020 had essentieel waren om akkoord te kunnen gaan met een koopprijs van € 1.800.000,00 en dat deze opmerkingen niet door [naam eiser 1] waren verwerkt in het nieuwe concept van 11 maart 2020. 4.5. De rechtbank overweegt als volgt. In de e-mail van [naam eiser 1] van 27 februari 2020 stond een samenvatting van hetgeen partijen volgens [naam eiser 1] tijdens hun overleg overeen waren gekomen. De bijgevoegde (nieuwe) concept-koopovereenkomst was op die punten overeenkomstig gewijzigd. Uit deze e-mail van [naam eiser 1] blijkt niet dat de totstandkoming van de overeenkomst nog afhankelijk was van overeenstemming op andere punten dan daarin genoemd en in de nieuwe conceptovereenkomst verwerkt. Boot heeft in haar reactie van 4 maart 2020 op de overeenkomst een aantal opmerkingen geplaatst, maar niet geschreven dat zij zonder die wijzigingen niet akkoord kon gaan met de koopprijs. Ook anderszins is niet gebleken dat verwerking van die opmerkingen voor haar essentieel was voor het aangaan van de overeenkomst, terwijl de e-mail van 4 maart 2020 wel het moment was om dat kenbaar te maken. De e-mail van 4 maart 2020 van Boot begint met echter met: “Wij gaan graag aan de slag. Ik heb nog wel een paar opmerkingen.” In de laatste zin van de e-mail schrijft zij: “Voor de rest akkoord en na aanpassingen kan ik bijvoorbeeld vrijdag de overeenkomst tekenen.” Hieruit blijkt weliswaar dat partijen nog niet op alle punten overeenstemming hadden bereikt, maar dat staat niet aan de totstandkoming van de koopovereenkomst in de weg (zie hiervoor onder 4.2). 4.6. Overigens blijkt uit een vergelijking tussen de twee laatste concept-koopovereenkomsten (van 27 februari en 11 maart 2020, zie 2.6) - in tegenstelling tot hetgeen Boot heeft aangevoerd - dat [naam eiser 1] de wijzigingen in ieder geval grotendeels in het concept van 11 maart 2020 had doorgevoerd. Uit de mail van 17 maart 2020 (zie hiervoor onder 2.9) waarin Boot schrijft “durf ik het niet aan om de akte te ondertekenen en daarmee de koop definitief te maken” valt niet af te leiden dat Boot naar aanleiding van het herziene concept nog meende dat hierover nadere discussie nodig was. 4.7. De conclusie is dat de door Boot bedoelde discussie over het concept van 27 februari 2020 niet alleen geen essentiële punten betrof, maar met het concept van 11 maart 2020 ook was afgerond. De overeenkomst is dus conform dat concept tot stand gekomen en [naam eiser 1] kan daaraan rechten ontlenen, ook al heeft Boot de koopovereenkomst niet willen ondertekenen. 4.8. Dit oordeel strookt ook met de verklaring die Boot ter zitting heeft gedaan dat de financiële marges voor de ontwikkeling van het object zoals voorafgaand aan de coronacrisis voorzien al krap waren, en dat zij het door de bijkomende onzekerheid van de coronacrisis niet meer zag zitten de koopovereenkomst te tekenen zoals die op dat moment voorlag. Dat de discussie over de inhoud van de overeenkomst op 11 maart 2020 was afgerond vindt ook steun in de e-mail van Boot aan [naam eiser 1] van 17 maart 2020 (zie hiervoor onder 2.9), waarin zij schrijft ondertekening niet aan te durven “met alle heftige ontwikkelingen” omdat als gevolg van de onzekerheid van dat moment de afzet van de woningen in gevaar zou kunnen komen. Dit is in zoverre in lijn met het standpunt van [naam eiser 1] dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en Boot daaraan later geen uitvoering meer wilde geven als gevolg van externe ontwikkelingen. Is de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden? 4.9. Boot heeft zich op het standpunt gesteld dat [naam eiser 1] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden op 30 maart 2020 omdat Boot niet in verzuim was, althans omdat sprake was van schuldeisersverzuim. Verzuim van Boot? 4.10. Boot heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat zij niet in verzuim was aangevoerd dat nakoming van de koopovereenkomst niet blijvend of tijdelijk onmogelijk was op het moment dat [naam eiser 1] de koopovereenkomst ontbond. De notariële levering van het object stond immers pas op 1 oktober 2020 gepland. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo, dat Boot hiermee heeft willen zeggen dat de prestatie - de levering - niet opeisbaar was op het moment van de ontbindingsverklaring. Ook heeft Boot aangevoerd dat de sommatie in de ingebrekestelling van 19 maart 2020 alleen ziet op het ondertekenen van de koopovereenkomst, terwijl Boot daartoe niet verplicht was op grond van artikel 7:2 BW. 4.11. De rechtbank overweegt als volgt. [naam eiser 1] heeft uit de mededeling van Boot in de e-mail van 17 maart 2020 kunnen afleiden dat Boot niet mee zou werken aan de levering van het object en dus in de nakoming van de koopovereenkomst tekort zou schieten. Dat beeld werd bevestigd door het mislukken van nadere gesprekken (zie 2.11). Op het moment dat Boot die mededeling deed is Boot is verzuim komen te verkeren (artikel 6:83 aanhef en onder c BW). Schuldeisersverzuim van [naam eiser 1] ? 4.12. Daarnaast heeft Boot aangevoerd dat er sprake is van schuldeisersverzuim omdat het uitbrengen van de ontbindingsverklaring op 30 maart 2020 impliceerde dat [naam eiser 1] de overeenkomst niet meer zou nakomen, als gevolg waarvan [naam eiser 1] in verzuim is komen te verkeren. [naam eiser 1] kon de koopovereenkomst als gevolg daarvan niet ontbinden. Gelet op de wijze waarop partijen zich naar aanleiding van de ontbindingsverklaring feitelijk tegenover elkaar hebben gedragen, is er volgens Boot sprake van een nadere overeenkomst strekkende tot beëdiging van de eerdere overeenkomst. 4.13. De rechtbank gaat hier niet in mee.

De rechtbank, alvorens verder te beslissen, 5.1. draagt [naam eiser 1] op de marktwaarde die het object bestaande uit een woonhuis met schuur, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] op 30 maart 2020 had te bewijzen, met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 4.22 is overwogen; 5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 19 januari 2022 voor uitlating door [naam eiser 1] - bij brief aan de roladministratie of B-formulier - of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 5.3. bepaalt dat [naam eiser 1] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken op de rol van woensdag 19 januari 2022 in het geding moet brengen, 5.4. bepaalt dat [naam eiser 1] , indien hij getuigen wil laten horen, de namen van de door hem voor te brengen getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden maart, april, mei en juni 2022 moet opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald, 5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, 5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 5.7. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Harting en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.1885/3351

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/604683 / HA ZA 20-917 Vonnis van 22 december 2021 in de zaak van 1. [naam eiser 1] , 2. [naam eiser 2], beiden wonende te [woonplaats eisers] , eisers, advocaat mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BOUWBEDRIJF BOOT B.V., gevestigd te Breda, gedaagde, advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout. Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en Boot worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het vonnis in het incident van 17 maart 2021 en de daarin genoemde stukken; de brieven van de rechtbank van 15 april 2021 waarmee een mondelinge behandeling is bepaald; de brieven van de rechtbank van 20 juli 2021 met daarin een zittingsagenda; de spreekaantekeningen van de advocaten ten behoeve van de mondelinge behandeling van 27 september 2021; de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [naam eiser 1] is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit een woonhuis met schuur, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object). 2.2. Boot drijft een bouwbedrijf dat is gespecialiseerd in activiteiten gericht op algemene burgerlijke en utiliteitsbouw, reparatiewerkzaamheden, handel in bouwmaterialen en onroerend goed en het in opdracht geven van bouw. 2.3. [naam eiser 1] en Boot zijn met elkaar in contact gebracht door de verkopend makelaar van [naam eiser 1] , [naam 1] . De eerste bespreking tussen partijen vond plaats op 4november 2019. [naam eiser 1] heeft op 11 december 2019 een eerste conceptkoopovereenkomst ter zake het object aan Boot gestuurd. Op 27 februari 2020 vond opnieuw een bespreking tussen partijen plaats. Naar aanleiding van deze bespreking heeft [naam eiser 1] op 27 februari 2020 een tweede concept-koopovereenkomst aan Boot gestuurd, met in de begeleidende e-mail, voor zover relevant: “Samengevat kwamen wij overeen: 1. Koopprijs: EUR 1,8 mio. 2. Levering: 1 oktober 2020. 3. Eén ontbindende voorwaarde: Koper laat een asbest- en bodemonderzoek uitvoeren binnen 1 maand na tekening, d.w.z. uiterlijk 3 april 2020, als verder in concept koopovereenkomst omschreven. (Wij kwamen overeen dat in het negatieve geval de kosten van genoemd onderzoek voor rekening van ons als Verkoper komen). 4. Waarborg: vervallen. 5. Tekenen koopovereenkomst: in de week van 2 maart 2020. […] Ik hoop graag zo spoedig mogelijk van u uw akkoord en instemming te vernemen, met eventuele aanvullingen en opmerkingen.” 2.4. Op 4 maart 2020 heeft Boot aan [naam eiser 1] in reactie op de tweede conceptversie van de koopovereenkomst onder meer geschreven: “Wij gaan graag aan de slag. Ik heb nog wel een paar opmerkingen. Artikel 1.3 Volgens mij is hier niet opgenomen wat wij in onze exploitatie hebben opgenomen. Wij zijn ervan uit gegaan dat eventueel voordeel uit overdrachtsbelasting wat ontstaat als wij doorverkopen ten gunste komt aan onze exploitatie en dat dus onze totale overdrachtsbelasting last nihil is. 3. Asbest- en bodemonderzoek uitvoeren voor 3 april lijkt me erg snel, soms duurt het wel 6 weken voordat een bodemonderzoek ingepland kan worden. Dus graag zie ik dit aangepast naar 3-5-2020 Hetgeen opgenomen is in artikel 4 vind ik ook niet correct verwoord, ik wil ervan uitgaan dat de bodem niet verontreinigd is en geschikt is voor de kwaliteit wonen (dus schoon aan ons wordt opgeleverd) en dat de woning + opstellen vrij van asbest aan ons geleverd wordt. Ontbindende voorwaarden hierop zijn dan niet nodig, of verkoper moet willen ontbinden als de bedragen aanzienlijk blijken te zijn. In dit geval zijn de kosten van asbest- en bodemonderzoek voor rekening van verkoper. Artikel 4.2; hier staat "verkoper heeft" graag wijzigen in; "verkoper stelt", verderop in de zin kan dan gesteld komen te vervallen. Artikel 11 Inschrijving in de openbare registers is toch een verplichting ? Voor de rest akkoord en na aanpassingen kan ik bijvoorbeeld vrijdag de overeenkomst tekenen.” 2.5. Op 11 maart 2020 heeft de notaris een derde concept van de koopovereenkomst aan partijen gestuurd met de begeleidende tekst: “Met het oog op de nieuwe afspraken die tussen u zijn gemaakt, doe ik u bijgaand de aangepaste koopovereenkomst van de [adres] toekomen. Gemakshalve ontvangt u tevens een compare versie. Graag ontvang ik uw input/akkoord op de koopovereenkomst.” 2.6. In deze derde conceptversie van de koopovereenkomst van 11 maart 2020 was ten opzichte van de versie van 27 februari 2020 - voor zover relevant - het volgende gewijzigd. “Kosten en belastingen Artikel 1 […] 2. De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) berekend over de als grondslag geldende waarde van het Verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr), is voor rekening van Koper. 3. Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van Koper is en de grondslag voor de overdrachtsbelasting kan worden verminderd als bedoeld in artikel 13 Wbr, zal Koper aan Verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Het bedrag dat Koper aan Verkoper uitkeert, wordt verminderd met een zodanig bedrag dat het totaal van het bedrag dat Koper aan overdrachtsbelasting betaalt en het bedrag dat Koper ingevolge dit artikellid aan Verkoper betaalt, gelijk is aan het bedrag dat Koper aan overdrachtsbelasting zou betalen indien artikel 13 Wbr niet van toepassing zou zijn. 4. Verkoper garandeert wat betreft het Verkochte niet te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat ter zake van de levering geen omzetbelasting verschuldigd is.” […] Verklaringen van Verkoper inzake verontreiniging Artikel 4 […] 3. Voor zover uit het rapport met betrekking tot het verkennend bodem- en grondwateronderzoek blijkt dat de grond of het grondwater behorend tot het Verkochte verontreinigd is en deze verontreiniging: is aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak; en/of voor de Koper gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik redelijkerwijs op grond van vorenbedoelde rapportages niet aanvaardbaar mogelijk is om een goedkeurende verklaring voor het beoogde gebruik te achten verkrijgen; en/of tot gevolg heeft dat er kosten van verbonden zijn aan de sanering een bedrag, dan komen de kosten voor Verkoper, tenzij Verkoper gebruik maakt van € 30.000,00 teboven gaan heeft Koper het zijn recht de Koop te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de Verkoper te verzenden binnen vijf dagen nadat het rapport ter kennis van partijen is gebracht, doch uiterlijk op 03 april 2020. 4. Voor zover uit het asbestinventarisatie blijkt dat in het Verkochte eventuele asbest dan wel asbesthoudende materialen aanwezig zijn waarvan de sanering een bedrag van € 30.000,00 te boven gaat, heeft Koper het recht de Koop te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de Verkoper te verzenden binnen vijf dagen nadat het rapport ter kennis van partijen is gebracht, mits deze mededeling de Notaris uiterlijk op 03 april 2020 heeft bereiktmei 2020. Verkoper komt geen recht tot ontbinding toe, indien Koper verklaart bereid te zijn om deze kosten voor haar eigen rekening te nemen.” 2.7. In alle conceptversies van de koopovereenkomst stond: “ Artikel VI 1.

3.1. [naam eiser 1] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - Primair: Boot veroordeelt tot vergoeding van de door [naam eiser 1] geleden schade voor het bedrag van € 350.000,00 binnen twee weken na betekening van dit vonnis; - Subsidiair: Boot veroordeelt tot betaling van de contractueel overeengekomen boete van 10% van de koopsom, derhalve het bedrag van € 180.000,00 binnen twee weken na betekening van dit vonnis; - Zowel primair als subsidiair: Boot veroordeelt in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat daaronder begrepen, en eventuele nakosten. 3.2. [naam eiser 1] legt hieraan het volgende ten grondslag. Partijen hebben op 27 februari 2020 mondeling een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het object. Boot is deze overeenkomst niet nagekomen, omdat zij niet mee heeft gewerkt aan de levering. Op grond van artikel VI lid 1 van de koopovereenkomst is Boot aansprakelijk voor de schade als gevolg hiervan, omdat Boot de nalatige partij is en er geen sprake is van overmacht. Daarnaast is Boot op grond van artikel 6:277 BW gehouden tot het betalen van de schade van [naam eiser 1] . De schade bestaat uit het verschil tussen de tussen partijen overeengekomen koopsom en de getaxeerde waarde van het object. 3.3. Aan zijn subsidiaire vordering tot betaling van de contractuele boete legt [naam eiser 1] artikel VI lid 2 onder b van de koopovereenkomst ten grondslag. 3.4. Boot voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen als ongegrond en onbewezen, met veroordeling van [naam eiser 1] in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat en de nakosten. Zij voert hiertoe het volgende aan. Er is geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen, want zij hebben nooit overeenstemming bereikt over de essentialia van de (ver)koop. De ontbinding sorteert daarom geen effect en er is geen grond voor schadevergoeding. Ook hebben partijen in feite na de ontbindingsverklaring van [naam eiser 1] verder onderhandeld. 3.5. Subsidiair betwist Boot dat zij in verzuim was op het moment dat [naam eiser 1] de koopovereenkomst ontbond, zodat de koopovereenkomst niet kon worden ontbonden en geen grond is voor schadevergoeding. Ook was sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [naam eiser 1] , hetgeen aan ontbinding in de weg stond. Ten slotte betwist Boot dat [naam eiser 1] als gevolg van de ontbinding schade heeft geleden, althans betwist zij de omvang van die schade en verzoekt zij zo nodig een deskundige de waarde van het object te laten bepalen. Daarnaast had [naam eiser 1] volgens Boot een schadebeperkingsplicht die [naam eiser 1] niet is nagekomen.

Is tussen [naam eiser 1] en Boot een koopovereenkomst tot stand gekomen? 4.1. Tussen partijen is ten eerste in geschil of zij een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het object. 4.2. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding van dat aanbod (artikel 6:217 lid 1 BW). Het is daarvoor niet vereist dat op alle onderdelen overeenstemming is bereikt: voldoende is dat vast is komen te staan dat partijen overeenstemming hadden over de hoofdzaken (essentialia) van de overeenkomst. Dit zijn de onderwerpen die de kern van de prestatie raken. Het object en de prijs zijn in ieder geval essentialia van de koopovereenkomst (artikel 7:1 BW). Daarnaast kan het zo zijn dat het tot stand komen van de overeenkomst nog afhangt van de regeling van andere onderwerpen dan deze twee. Die andere onderwerpen zijn in dat geval ook essentialia. 4.3. Partijen hebben op 27 februari 2020 een bespreking gehad in het bijzijn van hun makelaars. Diezelfde dag heeft [naam eiser 1] aan Boot een e-mail gestuurd beginnend met: “Samengevat kwamen wij overeen:” In deze e-mail stond onder meer een koopprijs van € 1.800.000,00, een leveringsdatum van 2 oktober 2020 en ondertekening van de koopovereenkomst op korte termijn (2 maart 2020). De gewijzigde conceptovereenkomst was bijgevoegd. 4.4. Boot heeft zich op het standpunt gesteld dat partijen tijdens die bespreking, en überhaupt, geen overeenstemming over de hoofdzaken van de overeenkomst hebben bereikt. Zij heeft daartoe, kort gezegd, aangevoerd dat de opmerkingen die zij op de toegestuurde conceptovereenkomst van 27 februari 2020 had essentieel waren om akkoord te kunnen gaan met een koopprijs van € 1.800.000,00 en dat deze opmerkingen niet door [naam eiser 1] waren verwerkt in het nieuwe concept van 11 maart 2020. 4.5. De rechtbank overweegt als volgt. In de e-mail van [naam eiser 1] van 27 februari 2020 stond een samenvatting van hetgeen partijen volgens [naam eiser 1] tijdens hun overleg overeen waren gekomen. De bijgevoegde (nieuwe) concept-koopovereenkomst was op die punten overeenkomstig gewijzigd. Uit deze e-mail van [naam eiser 1] blijkt niet dat de totstandkoming van de overeenkomst nog afhankelijk was van overeenstemming op andere punten dan daarin genoemd en in de nieuwe conceptovereenkomst verwerkt. Boot heeft in haar reactie van 4 maart 2020 op de overeenkomst een aantal opmerkingen geplaatst, maar niet geschreven dat zij zonder die wijzigingen niet akkoord kon gaan met de koopprijs. Ook anderszins is niet gebleken dat verwerking van die opmerkingen voor haar essentieel was voor het aangaan van de overeenkomst, terwijl de e-mail van 4 maart 2020 wel het moment was om dat kenbaar te maken. De e-mail van 4 maart 2020 van Boot begint met echter met: “Wij gaan graag aan de slag. Ik heb nog wel een paar opmerkingen.” In de laatste zin van de e-mail schrijft zij: “Voor de rest akkoord en na aanpassingen kan ik bijvoorbeeld vrijdag de overeenkomst tekenen.” Hieruit blijkt weliswaar dat partijen nog niet op alle punten overeenstemming hadden bereikt, maar dat staat niet aan de totstandkoming van de koopovereenkomst in de weg (zie hiervoor onder 4.2). 4.6. Overigens blijkt uit een vergelijking tussen de twee laatste concept-koopovereenkomsten (van 27 februari en 11 maart 2020, zie 2.6) - in tegenstelling tot hetgeen Boot heeft aangevoerd - dat [naam eiser 1] de wijzigingen in ieder geval grotendeels in het concept van 11 maart 2020 had doorgevoerd. Uit de mail van 17 maart 2020 (zie hiervoor onder 2.9) waarin Boot schrijft “durf ik het niet aan om de akte te ondertekenen en daarmee de koop definitief te maken” valt niet af te leiden dat Boot naar aanleiding van het herziene concept nog meende dat hierover nadere discussie nodig was. 4.7. De conclusie is dat de door Boot bedoelde discussie over het concept van 27 februari 2020 niet alleen geen essentiële punten betrof, maar met het concept van 11 maart 2020 ook was afgerond. De overeenkomst is dus conform dat concept tot stand gekomen en [naam eiser 1] kan daaraan rechten ontlenen, ook al heeft Boot de koopovereenkomst niet willen ondertekenen. 4.8. Dit oordeel strookt ook met de verklaring die Boot ter zitting heeft gedaan dat de financiële marges voor de ontwikkeling van het object zoals voorafgaand aan de coronacrisis voorzien al krap waren, en dat zij het door de bijkomende onzekerheid van de coronacrisis niet meer zag zitten de koopovereenkomst te tekenen zoals die op dat moment voorlag. Dat de discussie over de inhoud van de overeenkomst op 11 maart 2020 was afgerond vindt ook steun in de e-mail van Boot aan [naam eiser 1] van 17 maart 2020 (zie hiervoor onder 2.9), waarin zij schrijft ondertekening niet aan te durven “met alle heftige ontwikkelingen” omdat als gevolg van de onzekerheid van dat moment de afzet van de woningen in gevaar zou kunnen komen. Dit is in zoverre in lijn met het standpunt van [naam eiser 1] dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en Boot daaraan later geen uitvoering meer wilde geven als gevolg van externe ontwikkelingen. Is de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden? 4.9. Boot heeft zich op het standpunt gesteld dat [naam eiser 1] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden op 30 maart 2020 omdat Boot niet in verzuim was, althans omdat sprake was van schuldeisersverzuim. Verzuim van Boot? 4.10. Boot heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat zij niet in verzuim was aangevoerd dat nakoming van de koopovereenkomst niet blijvend of tijdelijk onmogelijk was op het moment dat [naam eiser 1] de koopovereenkomst ontbond. De notariële levering van het object stond immers pas op 1 oktober 2020 gepland. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo, dat Boot hiermee heeft willen zeggen dat de prestatie - de levering - niet opeisbaar was op het moment van de ontbindingsverklaring. Ook heeft Boot aangevoerd dat de sommatie in de ingebrekestelling van 19 maart 2020 alleen ziet op het ondertekenen van de koopovereenkomst, terwijl Boot daartoe niet verplicht was op grond van artikel 7:2 BW. 4.11. De rechtbank overweegt als volgt. [naam eiser 1] heeft uit de mededeling van Boot in de e-mail van 17 maart 2020 kunnen afleiden dat Boot niet mee zou werken aan de levering van het object en dus in de nakoming van de koopovereenkomst tekort zou schieten. Dat beeld werd bevestigd door het mislukken van nadere gesprekken (zie 2.11). Op het moment dat Boot die mededeling deed is Boot is verzuim komen te verkeren (artikel 6:83 aanhef en onder c BW). Schuldeisersverzuim van [naam eiser 1] ? 4.12. Daarnaast heeft Boot aangevoerd dat er sprake is van schuldeisersverzuim omdat het uitbrengen van de ontbindingsverklaring op 30 maart 2020 impliceerde dat [naam eiser 1] de overeenkomst niet meer zou nakomen, als gevolg waarvan [naam eiser 1] in verzuim is komen te verkeren. [naam eiser 1] kon de koopovereenkomst als gevolg daarvan niet ontbinden. Gelet op de wijze waarop partijen zich naar aanleiding van de ontbindingsverklaring feitelijk tegenover elkaar hebben gedragen, is er volgens Boot sprake van een nadere overeenkomst strekkende tot beëdiging van de eerdere overeenkomst. 4.13. De rechtbank gaat hier niet in mee.

De rechtbank, alvorens verder te beslissen, 5.1. draagt [naam eiser 1] op de marktwaarde die het object bestaande uit een woonhuis met schuur, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] op 30 maart 2020 had te bewijzen, met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 4.22 is overwogen; 5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 19 januari 2022 voor uitlating door [naam eiser 1] - bij brief aan de roladministratie of B-formulier - of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 5.3. bepaalt dat [naam eiser 1] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken op de rol van woensdag 19 januari 2022 in het geding moet brengen, 5.4. bepaalt dat [naam eiser 1] , indien hij getuigen wil laten horen, de namen van de door hem voor te brengen getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden maart, april, mei en juni 2022 moet opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald, 5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, 5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 5.7. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Harting en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.1885/3351

Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. 2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs. 3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. 4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.” 2.8. [naam eiser 1] heeft op 11 maart 2020 in reactie op de e-mail van de notaris met de derde conceptversie van de overeenkomst gereageerd met: “Wij zijn akkoord met deze nieuwe versie en deze te tekenen.” 2.9. Boot heeft op 17 maart 2020 per e-mail onder meer aan [naam eiser 1] geschreven: “Ik vind het erg vervelend om het volgende te moeten melden; Met alle heftige ontwikkelingen durf ik het niet aan om de akte te ondertekenen en daarmee de koop definitief te maken. De onzekerheid is voor mij nu te groot, deze hele situatie zal een grote impact hebben op de economie. Waardoor de afzet van de woningen in gevaar komt. Ik wil en kan ons bedrijf nu geen verplichting van deze omvang opleggen. Ik heb overleg gehad met [naam 2] , wij zijn ondertussen namelijk gestart met de verdere bouwkundige uitwerking en wilden zo spoedig mogelijk de verkoopstukken gereed hebben zodat [naam 3] alvast potentiële kandidaten kon gaan benaderen. De voorlopige verkoopstukken zijn over ca 2 weken gereed en de definitieve stukken over 6 weken. Mogelijk is het een optie om af te wachten of [naam 3] kopers kan vinden. Op het moment dat er kopers zijn kan en wil ik ook de overeenkomst alsnog ondertekenen. Eventueel zou het ook een oplossing kunnen zijn om de overeenkomst wel te tekenen met een extra ontbindende voorwaarde dat er voor een bepaalde tijd kopers voor de woningen gevonden moeten zijn. Uiteraard sta ik ook open voor andere oplossingen.” 2.10. Op 19 maart 2020 heeft de gemachtigde van [naam eiser 1] aan Boot per e-mail geschreven, voor zover relevant: “Alle door u gewenste wijzigingen, doorgegeven per email en mondeling ook besproken, zijn in het concept van de makelaar opgenomen. […] Cliënten verlangen dan ook dat de overeenkomst wordt uitgevoerd en nagekomen en dat dus allereerst de overeenkomst wordt ondertekend en dat op 1 oktober 2020 (of zoveel eerder of later als door partijen wordt overeengekomen) de levering plaatsvindt. Namens cliënten verzoek en sommeer ik u dan ook om binnen één week na heden de koopovereenkomst getekend te hebben, bij gebreke waarvan cliënten geen andere keuze hebben de zaak aan de rechter voor te leggen.” 2.11. Tussen 19 en 30 maart 2020 hebben partijen via hun gemachtigden geprobeerd - kort gezegd - overeenstemming te bereiken over een nieuwe versie van de koopovereenkomst. Dit is niet gelukt. 2.12. Op 30 maart 2020 heeft de gemachtigde van [naam eiser 1] aan Boot onder meer geschreven: “Nu uw cliënte weigert tot ondertekening over te gaan is uw cliënte na voornoemde ingebrekestelling thans in verzuim. Cliënten ontbinden hierbij de overeenkomst buitengerechtelijk en zullen zelf nu naar andere kopers gaan uitzien.” 2.13. Op 7 augustus 2020 heeft een makelaar-taxateur in opdracht van [naam eiser 1] een verkort taxatierapport opgemaakt met betrekking tot het object. Hierin staat, voor zover relevant: “Het betreft een vrijstaande villa, omstreeks 1905 gebouwd en met latere verbouwingen. De uitvoering is gedateerd. De staat van onderhoud is redelijk. De locatie in [plaatsnaam] is goed. Per 7 augustus 2020 bedraagt de marktwaarde € 1.450.000 (zegge: één miljoen vierhonderd vijftig duizend euro).” 2.14. [naam eiser 1] heeft het object niet verkocht en bewoont het zelf.

De schuldeiser komt in verzuim: (i) wanneer nakoming van de verbintenis verhinderd wordt doordat hij de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van zijn zijde opkomt, tenzij de oorzaak van verhindering hem niet kan worden toegerekend (artikel 6:58 BW); of (ii) wanneer hij ten gevolge van hem toe te rekenen omstandigheden niet voldoet aan een verplichting zijnerzijds jegens de schuldenaar en deze op die grond bevoegdelijk de nakoming van zijn verbintenis jegens de schuldeiser opschort (artikel 6:59 BW). 4.14. Geen van deze situaties heeft zich hier voorgedaan. De ontbindingsverklaring van [naam eiser 1] is gezonden nadat Boot zelf al had medegedeeld de koopovereenkomst niet te zullen nakomen. [naam eiser 1] heeft de nakoming ervan door Boot niet verhinderd, want Boot was niet tot nakoming bereid en heeft dus zelf die nakoming verhinderd. 4.15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam eiser 1] op 30 maart 2020 de koopovereenkomst dan ook op goede gronden buitengerechtelijk ontbonden. Moet Boot de schade van [naam eiser 1] vergoeden? 4.16. Nu vaststaat dat partijen een koopovereenkomst hadden die als gevolg van de tekortkoming van Boot door [naam eiser 1] is ontbonden, moet Boot de schade die [naam eiser 1] heeft geleden vergoeden. 4.17. [naam eiser 1] stelt dat die schade € 350.000,00 bedraagt. Hij heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat het object op 7 augustus 2020 getaxeerd is op € 1.450.000,00 en hiervoor verwezen naar een verkorte taxatie. Boot heeft de schade van [naam eiser 1] betwist en daarbij aangevoerd dat [naam eiser 1] geen, althans minder, schade heeft geleden als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst. Ook heeft zij aangevoerd dat de schade van [naam eiser 1] niet abstract kan worden berekend en dat [naam eiser 1] niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht. 4.18. De rechtbank overweegt als volgt. De omvang van de schadevergoeding die Boot aan [naam eiser 1] moet vergoeden omdat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding heeft plaatsgevonden moet worden vastgesteld door de hypothetische situatie waarin [naam eiser 1] zou hebben verkeerd bij een onberispelijke wederzijdse nakoming te vergelijken met de feitelijke situatie waarin hij na ontbinding van de koopovereenkomst verkeerde. 4.19. Bij schadeberekening is het uitgangspunt dat de werkelijk geleden schade vergoed wordt (concrete schadeberekening). Er zijn echter gevallen waarin abstracte schadeberekening - waarbij wordt geabstraheerd van de omstandigheden van het concrete geval - meer op haar plaats is. Om schade abstract te kunnen berekenen is niet vereist dat de waardevermindering door (bijvoorbeeld) verkoop is gerealiseerd. De schade kan ook worden berekend op het verschil tussen de overeengekomen prijs en de marktprijs (vgl. HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP7760). Daarbij is niet van belang welke bestemming de koper aan het object zou hebben gegeven. 4.20. Nu [naam eiser 1] het object niet heeft verkocht ligt abstracte schadeberekening naar het oordeel de rechtbank hier voor de hand. De rechtbank heeft echter zoals het er nu voor staat onvoldoende aanknopingspunten tot zo’n abstracte schadeberekening te komen. Dit heeft te maken met het gebrek aan onderbouwing van de taxatie van 7 augustus 2020, die minder dan een pagina beslaat en waarvan slechts drie zinnen betrekking hebben op de waardebepaling van het object. Ook is de rechtbank van oordeel dat de datum van ontbinding van de koopovereenkomst als uitgangspunt voor de taxatie had moeten worden genomen, gelet op het hiervoor onder 4.19 genoemde uitgangspunt dat de schade wordt berekend aan de hand van een vergelijking met de situatie na ontbinding van de koopovereenkomst. Bewijsopdracht [naam eiser 1] 4.21. Gelet op de betwisting van Boot van de schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst, is het op grond van de hoofdregel van 150 Rv aan [naam eiser 1] om het bestaan en de omvang van zijn schade te bewijzen. [naam eiser 1] heeft daartoe een bewijsaanbod gedaan. De rechtbank zal hem tot dit bewijs toelaten met dien verstande dat, als [naam eiser 1] ervoor kiest een (uitgebreid) taxatierapport in het geding te brengen, het object dient te worden getaxeerd tegen 30 maart 2020 (de datum van ontbinding) en niet 7 augustus 2020 (zoals in het verkorte taxatierapport). 4.22. Gelet op de betwisting van de (hoogte van) de schade van [naam eiser 1] door Boot aan de hand van het standpunt dat de huizenprijzen in 2020 gemiddeld zijn gestegen het volgende. Feit van algemene bekendheid is dat woningen in Nederland in de afgelopen periode gemiddeld meer waard zijn geworden. Wordt het object getaxeerd op minder dan € 1.800.000,00 op 30 maart 2020, dan verzoekt de rechtbank [naam eiser 1] toe te lichten en te onderbouwen dat en waarom de marktwaarde van dit object in weerwil van deze algemene tendens op de woningmarkt is gedaald. Schadebeperkingsverweer Boot 4.23. Het verweer van Boot dat [naam eiser 1] niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan door het object niet te verkopen wordt verworpen, nu de datum van de ontbinding van de koopovereenkomst als uitgangspunt zal dienen voor de schadeberekening (zie hiervoor onder 4.20). Het is daarom niet meer relevant wat [naam eiser 1] na de datum van ontbinding met het object heeft gedaan. 4.24. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. 2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs. 3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. 4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.” 2.8. [naam eiser 1] heeft op 11 maart 2020 in reactie op de e-mail van de notaris met de derde conceptversie van de overeenkomst gereageerd met: “Wij zijn akkoord met deze nieuwe versie en deze te tekenen.” 2.9. Boot heeft op 17 maart 2020 per e-mail onder meer aan [naam eiser 1] geschreven: “Ik vind het erg vervelend om het volgende te moeten melden; Met alle heftige ontwikkelingen durf ik het niet aan om de akte te ondertekenen en daarmee de koop definitief te maken. De onzekerheid is voor mij nu te groot, deze hele situatie zal een grote impact hebben op de economie. Waardoor de afzet van de woningen in gevaar komt. Ik wil en kan ons bedrijf nu geen verplichting van deze omvang opleggen. Ik heb overleg gehad met [naam 2] , wij zijn ondertussen namelijk gestart met de verdere bouwkundige uitwerking en wilden zo spoedig mogelijk de verkoopstukken gereed hebben zodat [naam 3] alvast potentiële kandidaten kon gaan benaderen. De voorlopige verkoopstukken zijn over ca 2 weken gereed en de definitieve stukken over 6 weken. Mogelijk is het een optie om af te wachten of [naam 3] kopers kan vinden. Op het moment dat er kopers zijn kan en wil ik ook de overeenkomst alsnog ondertekenen. Eventueel zou het ook een oplossing kunnen zijn om de overeenkomst wel te tekenen met een extra ontbindende voorwaarde dat er voor een bepaalde tijd kopers voor de woningen gevonden moeten zijn. Uiteraard sta ik ook open voor andere oplossingen.” 2.10. Op 19 maart 2020 heeft de gemachtigde van [naam eiser 1] aan Boot per e-mail geschreven, voor zover relevant: “Alle door u gewenste wijzigingen, doorgegeven per email en mondeling ook besproken, zijn in het concept van de makelaar opgenomen. […] Cliënten verlangen dan ook dat de overeenkomst wordt uitgevoerd en nagekomen en dat dus allereerst de overeenkomst wordt ondertekend en dat op 1 oktober 2020 (of zoveel eerder of later als door partijen wordt overeengekomen) de levering plaatsvindt. Namens cliënten verzoek en sommeer ik u dan ook om binnen één week na heden de koopovereenkomst getekend te hebben, bij gebreke waarvan cliënten geen andere keuze hebben de zaak aan de rechter voor te leggen.” 2.11. Tussen 19 en 30 maart 2020 hebben partijen via hun gemachtigden geprobeerd - kort gezegd - overeenstemming te bereiken over een nieuwe versie van de koopovereenkomst. Dit is niet gelukt. 2.12. Op 30 maart 2020 heeft de gemachtigde van [naam eiser 1] aan Boot onder meer geschreven: “Nu uw cliënte weigert tot ondertekening over te gaan is uw cliënte na voornoemde ingebrekestelling thans in verzuim. Cliënten ontbinden hierbij de overeenkomst buitengerechtelijk en zullen zelf nu naar andere kopers gaan uitzien.” 2.13. Op 7 augustus 2020 heeft een makelaar-taxateur in opdracht van [naam eiser 1] een verkort taxatierapport opgemaakt met betrekking tot het object. Hierin staat, voor zover relevant: “Het betreft een vrijstaande villa, omstreeks 1905 gebouwd en met latere verbouwingen. De uitvoering is gedateerd. De staat van onderhoud is redelijk. De locatie in [plaatsnaam] is goed. Per 7 augustus 2020 bedraagt de marktwaarde € 1.450.000 (zegge: één miljoen vierhonderd vijftig duizend euro).” 2.14. [naam eiser 1] heeft het object niet verkocht en bewoont het zelf.

De schuldeiser komt in verzuim: (i) wanneer nakoming van de verbintenis verhinderd wordt doordat hij de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van zijn zijde opkomt, tenzij de oorzaak van verhindering hem niet kan worden toegerekend (artikel 6:58 BW); of (ii) wanneer hij ten gevolge van hem toe te rekenen omstandigheden niet voldoet aan een verplichting zijnerzijds jegens de schuldenaar en deze op die grond bevoegdelijk de nakoming van zijn verbintenis jegens de schuldeiser opschort (artikel 6:59 BW). 4.14. Geen van deze situaties heeft zich hier voorgedaan. De ontbindingsverklaring van [naam eiser 1] is gezonden nadat Boot zelf al had medegedeeld de koopovereenkomst niet te zullen nakomen. [naam eiser 1] heeft de nakoming ervan door Boot niet verhinderd, want Boot was niet tot nakoming bereid en heeft dus zelf die nakoming verhinderd. 4.15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam eiser 1] op 30 maart 2020 de koopovereenkomst dan ook op goede gronden buitengerechtelijk ontbonden. Moet Boot de schade van [naam eiser 1] vergoeden? 4.16. Nu vaststaat dat partijen een koopovereenkomst hadden die als gevolg van de tekortkoming van Boot door [naam eiser 1] is ontbonden, moet Boot de schade die [naam eiser 1] heeft geleden vergoeden. 4.17. [naam eiser 1] stelt dat die schade € 350.000,00 bedraagt. Hij heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat het object op 7 augustus 2020 getaxeerd is op € 1.450.000,00 en hiervoor verwezen naar een verkorte taxatie. Boot heeft de schade van [naam eiser 1] betwist en daarbij aangevoerd dat [naam eiser 1] geen, althans minder, schade heeft geleden als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst. Ook heeft zij aangevoerd dat de schade van [naam eiser 1] niet abstract kan worden berekend en dat [naam eiser 1] niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht. 4.18. De rechtbank overweegt als volgt. De omvang van de schadevergoeding die Boot aan [naam eiser 1] moet vergoeden omdat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding heeft plaatsgevonden moet worden vastgesteld door de hypothetische situatie waarin [naam eiser 1] zou hebben verkeerd bij een onberispelijke wederzijdse nakoming te vergelijken met de feitelijke situatie waarin hij na ontbinding van de koopovereenkomst verkeerde. 4.19. Bij schadeberekening is het uitgangspunt dat de werkelijk geleden schade vergoed wordt (concrete schadeberekening). Er zijn echter gevallen waarin abstracte schadeberekening - waarbij wordt geabstraheerd van de omstandigheden van het concrete geval - meer op haar plaats is. Om schade abstract te kunnen berekenen is niet vereist dat de waardevermindering door (bijvoorbeeld) verkoop is gerealiseerd. De schade kan ook worden berekend op het verschil tussen de overeengekomen prijs en de marktprijs (vgl. HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP7760). Daarbij is niet van belang welke bestemming de koper aan het object zou hebben gegeven. 4.20. Nu [naam eiser 1] het object niet heeft verkocht ligt abstracte schadeberekening naar het oordeel de rechtbank hier voor de hand. De rechtbank heeft echter zoals het er nu voor staat onvoldoende aanknopingspunten tot zo’n abstracte schadeberekening te komen. Dit heeft te maken met het gebrek aan onderbouwing van de taxatie van 7 augustus 2020, die minder dan een pagina beslaat en waarvan slechts drie zinnen betrekking hebben op de waardebepaling van het object. Ook is de rechtbank van oordeel dat de datum van ontbinding van de koopovereenkomst als uitgangspunt voor de taxatie had moeten worden genomen, gelet op het hiervoor onder 4.19 genoemde uitgangspunt dat de schade wordt berekend aan de hand van een vergelijking met de situatie na ontbinding van de koopovereenkomst. Bewijsopdracht [naam eiser 1] 4.21. Gelet op de betwisting van Boot van de schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst, is het op grond van de hoofdregel van 150 Rv aan [naam eiser 1] om het bestaan en de omvang van zijn schade te bewijzen. [naam eiser 1] heeft daartoe een bewijsaanbod gedaan. De rechtbank zal hem tot dit bewijs toelaten met dien verstande dat, als [naam eiser 1] ervoor kiest een (uitgebreid) taxatierapport in het geding te brengen, het object dient te worden getaxeerd tegen 30 maart 2020 (de datum van ontbinding) en niet 7 augustus 2020 (zoals in het verkorte taxatierapport). 4.22. Gelet op de betwisting van de (hoogte van) de schade van [naam eiser 1] door Boot aan de hand van het standpunt dat de huizenprijzen in 2020 gemiddeld zijn gestegen het volgende. Feit van algemene bekendheid is dat woningen in Nederland in de afgelopen periode gemiddeld meer waard zijn geworden. Wordt het object getaxeerd op minder dan € 1.800.000,00 op 30 maart 2020, dan verzoekt de rechtbank [naam eiser 1] toe te lichten en te onderbouwen dat en waarom de marktwaarde van dit object in weerwil van deze algemene tendens op de woningmarkt is gedaald. Schadebeperkingsverweer Boot 4.23. Het verweer van Boot dat [naam eiser 1] niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan door het object niet te verkopen wordt verworpen, nu de datum van de ontbinding van de koopovereenkomst als uitgangspunt zal dienen voor de schadeberekening (zie hiervoor onder 4.20). Het is daarom niet meer relevant wat [naam eiser 1] na de datum van ontbinding met het object heeft gedaan. 4.24. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.