ECLI:NL:RBOBR:2015:3383

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 15/121 uitspraak van de meervoudige kamer van 16 juni 2015 in de zaak tussen [eiser], te [woonplaats], eiser (gemachtigde: M.P.C. van Limpt), en de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, verweerder (gemachtigde: D.M.G. Visser).

Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 993.000. In dit geschrift zijn ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag € 993.000, en de aanslag OZB gebruiker, naar een grondslag van € 492.000, voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 18 december 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2015. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door R.P.J. Latta, taxateur.

Verweerder heeft eiser op 28 februari 2014 een (gecombineerd) aanslagbiljet gezonden. In deze aanslag heeft verweerder als WOZ-object aangeduid [de onroerende zaak]. Dit object omvat een vrijstaande woning met aangebouwde berging/schuur en een vrijstaande berging/schuur en de daarbij behorende grond (hierna: de woning) en een Bed&Breakfast met wellness met de daarbij behorende grond (hierna: de B&B/wellness). Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat hij terecht is uitgegaan van één samenstel. In de visie van verweerder vormen de woning (met grond) en de B&B/wellness (met grond) een samenstel en dienen zij naar de omstandigheden beoordeeld als één geheel te worden beoordeeld. Eiser heeft zich ter zitting aangesloten bij verweerders standpunt ten aanzien van de objectafbakening. In artikel 17, eerste lid, Wet WOZ is bepaald dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Hieruit volgt dat de eerste stap in de waardebepaling de bepaling van het te waarderen object is. Deze zogeheten objectafbakening dient te geschieden aan de hand van de in artikel 16 van de Wet WOZ opgenomen regels. 4. Na de objectafbakening volgt de waardering van de afgebakende onroerende zaak aan de hand van het bepaalde in de artikelen 17, vanaf het tweede lid, en volgende van de Wet WOZ. De uiteindelijk bepaalde waarde wordt vervolgens op de in wet geregelde wijze vastgesteld. De bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde rust op verweerder. De op verweerder rustende bewijslast omvat tevens de juistheid van de door hem bij de waardebepaling toegepaste objectafbakening. 5. Hoewel tussen partijen de door verweerder toegepaste objectafbakening niet in geschil is, ziet de rechtbank in de feiten en in wat partijen over en weer hebben aangevoerd aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de objectafbakening. Weliswaar hebben partijen over de objectafbakening een andere visie, maar de rechtbank kan er niet aan voorbij zien dat de objectafbakening rechtstreeks uit de Wet WOZ volgt. Vanwege het dwingend karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan verweerder daarbij geen beleidsvrijheid toe (ECLI:NL:HR:2003:AD6058). De rechtbank dient de objectafbakening ambtshalve te toetsen. Bovendien kan een onjuiste toepassing van artikel 16 van de Wet WOZ gevolgen hebben voor de toepassing van artikel 17 van de Wet WOZ en de daaruit voortvloeiende WOZ-waarde. Immers, de optelling van de waarden van twee afzonderlijk afgebakende onroerende zaken verschilt in het merendeel van de gevallen van de totale waarde indien deze twee onroerende zaken een samenstel vormen. 6. Voor de objectafbakening is artikel 16 van de Wet WOZ van belang. In dit artikel is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald: “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; c. (…); d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b (...) bedoelde eigendommen (...) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; (…)” 7. Niet in geschil tussen partijen is dat op het perceel, kadastraal bekend als gemeente Hoogeloon, [sectienummers], tezamen groot 17.720 m², diverse opstallen zijn gelegen. Tot het woongedeelte behoort een vrijstaande woning met een aangebouwde schuur en een vrijstaande schuur. Tot het niet-woongedeelte behoort een Bed&Breakfast met wellness. Tot beide gedeelten behoort een deel van het totale perceel dat als grond daaraan dienstbaar is aan die gedeelten afzonderlijk. De woning en de B&B/wellness zijn van elkaar gescheiden door een groenafscheiding. Vast staat verder dat zowel de woning als de B&B/wellness via een (eigen) afsluitbare deur toegankelijk zijn. Verder beschikken beide gebouwde eigendommen over aansluitingen voor water en elektriciteit, en sanitaire voorzieningen. 8. Ter beoordeling staat of verweerder artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ op correcte wijze heeft toegepast en of in dit geval sprake is van een samenstel. De rechtbank wijst er op dat uit artikel 16, aanhef en onder d, van de wet WOZ volgt dat er, afgezien van de algemene voorwaarde dat de eigendommen dezelfde genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht hebben, twee voorwaarden zijn voor een samenstel. De eerste voorwaarde is dat de eigendommen dezelfde gebruiker hebben. De tweede voorwaarde houdt in dat de eigendommen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. 9. Met betrekking tot de eerste voorwaarde van artikel 16, aanhef en onder d, Wet WOZ, is de rechtbank van oordeel dat eiser is aan te merken als gebruiker van de B&B/wellness (met grond) en ook als gebruiker van de woning (met grond). Hij is immers, zoals verweerder ook ter zitting heeft bevestigd, degene die de B&B/wellness ter beschikking stelt aan de gasten. 10. Met betrekking tot de tweede voorwaarde van artikel 16, aanhef en onder d, Wet WOZ, moet naar bestendige jurisprudentie voor het bestaan van een samenstel een zekere uit de omstandigheden voortvloeiende en voor derden waarneembare samenhang tussen de eigendommen aanwezig zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet, althans onvoldoende, onderbouwd dat hiervan in dit geval sprake is. De omstandigheden dat eiser de B&B/wellness exploiteert, zelf het ontbijt verstrekt aan de daar verblijvende gasten en daar werkzaamheden verricht, leveren onvoldoende grond op voor het oordeel dat de eigendommen bij elkaar behoren. Weliswaar heeft verweerder ter zitting aangegeven dat een keuken in de B&B/wellness ontbreekt, maar deze opmerking komt niet overeen met openbaar beschikbare informatie over de B&B/wellness. Uit die informatie, zoals die op het internet over de B&B/wellness te vinden is, volgt namelijk dat de B&B/wellness ermee adverteert dat een gemeenschappelijke keuken beschikbaar is. Op gepubliceerde foto’s is daarnaast ook duidelijk een keukenblok waarneembaar, met bijbehorende koffiefaciliteiten. Evenmin is daarmee de noodzakelijkheid van de naaste bewoning door de exploitant van de B&B/wellness gebleken. De ontbijtvoorzieningen vanuit de woning kunnen immers ook op een andere wijze aan de gasten geboden worden. Voorts is niet gebleken dat de woning van eiser valt te beschouwen als een dienstwoning die niet los kan worden gezien van de recreatieve voorzieningen, die worden geboden in de B&B/wellness. Daarbij merkt de rechtbank op dat uit foto’s ook volgt dat de woning niet verbonden is aan de B&B/wellness, dat een haag en groenvoorzieningen om de B&B/wellness aanwezig zijn, die het gebouw aan het zicht onttrekken en dat de B&B/wellness niet vanaf de openbare weg waarneembaar is. Uit het voorgaande volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van onroerende zaken die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren, resulterend in een samenstel op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. 11. Uit het voorgaande volgt dat de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven, omdat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte is uitgegaan van één object, waarvoor één waarde is bepaald, terwijl van twee verschillende objecten had moeten worden uitgegaan, waarvoor elk een waarde had moeten bepaald. Het beroep van eiser is daarom gegrond. 12. De rechtbank ziet geen aanleiding om tot een bepaling van de waarden van de (twee) nieuw ontstane WOZ-objecten te komen. De Hoge Raad heeft in de zogeheten Raffinaderijenarresten (ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en ECLI:NL:HR:2002:AD5341) regels gegeven inzake het herstel van gemaakte afbakeningsfouten. Omdat deze (twee) WOZ-objecten beiden in eigendom zijn van eiser en zijn gelegen in dezelfde gemeente, kunnen deze regels echter geen toepassing vinden in deze zaak. Dit betekent dat de rechtbank ook de waardebeschikking en de daarop gebaseerde aanslagen OZB voor het belastingjaar 2014 vernietigt.

De rechtbank:- verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak; - vernietigt de waardebeschikking voor het object [de onroerende zaak]; - vernietigt de aanslagen OZB eigenaar en gebruiker voor het object [de onroerende zaak] ; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser te vergoeden; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1867,30. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, voorzitter, en mr. F.M. Tadic en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2015. griffier voorzitter Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid van de AWR). Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.