ECLI:NL:RBNHO:2025:7111

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11519739 \ CV EXPL 25-565 Vonnis van 18 juni 2025 in de zaak van 1 [eiser 1], te [plaats 1],2. [eiser 2], te [plaats 1], eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers 1], gemachtigde: mr. K. Breken, tegen 1 [gedaagde 1], te [plaats 2],2. [gedaagde 2], te [plaats 3], gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden]., gemachtigde: mr. E.J. [gedaagde 1].

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald - het bericht van 2 mei 2025 met productie(s) van [eisers 1]- de mondelinge behandeling van 19 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagden]. heeft in 2003 de woning aan het adres [adres] te [plaats 1] (verder: de woning) gekocht. De woning werd in verhuurde staat gekocht en [gedaagden]. heeft er zelf nooit gewoond. 2.2. [gedaagden]. heeft in 2004 funderingsrenovatie uit laten voeren op de begane grond. Verdere verbouwingen of onderhoud is niet uitgevoerd. 2.3. De vorige bewoner heeft er 60 jaar gewoond. Na zijn overlijden is de woning te koop gezet. Ter afwikkeling van de huur en voorbereiding op de verkoop hebben de dochter van de oud-huurder en [gedaagden]. elkaar driemaal getroffen in de woning. 2.4. Op 22 mei 2024 heeft [eisers 1] de woning gekocht van [gedaagden]. Voor het aankopen van de woning heeft [eisers 1] een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Daaruit kwamen, anders dan het reeds bekende achterstallig onderhoud, geen bijzonderheden naar voren. 2.5. In de koopovereenkomst staat: Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met (…), zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…) (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte. (…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 6.4.1. Aan verkoper is niet bekend of /Aan koper is bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3. omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (…) 6.4.3. Aan verkoper is niet bekend of /Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. (…) Artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding 11.1 Indien een of meer partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichting, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijk tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijk verklaring aan de nalatige partij. (…) Artikel 21 Asbest clausule In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieu-wetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest en/of asbesthoudende materialen in de onroerende zaak kan voortvloeien. (…) Artikel 25 Niet zelfbewoond clausule Koper is op de hoogte dat de woning nooit zelf of niet recent bewoond is geweest door verkoper. Verkoper kan geen garanties geven over de kwaliteit van de onroerende zaak. Daarom verleent verkoper met betrekking tot de onroerende zaak generlei vrijwaring voor zichtbare en aan hem onbekende verborgen gebreken (…) een en ander zoals bedoeld in artikel 7:15, lid 2, BW. (…) Artikel 27 Ouderdomsclausule Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning tenminste 115 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor o.a. het dak, de fundering, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, rookkanalen, de afwezigheid van aantasting door houtworm en/of ander ongedierte c.q. schimmels en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3. omschreven “woongebruik”. 2.6. [eisers 1] heeft na aankoop werkzaamheden op de eerste verdieping uitgevoerd. Daarbij werd in de wanden verdacht materiaal ontdekt. De werkzaamheden werden gestaakt in afwachting van nader onderzoek. 2.7. Op 24 mei 2024 en 5 juni 2024 heeft Fiberscan B.V. (verder: Fiberscan) onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van asbest. In haar rapport staat: 1 (…) Geadviseerd wordt het aangetroffen asbest te laten verwijderen door een bedrijf dat in het bezit is van een Procescertificaat Asbestverwijdering. Onderhavig onderzoek heeft geen specifieke beperkingen opgeleverd. Desondanks wordt geadviseerd om bij renovatie- pof sloopwerkzaamheden alert te blijven op eventueel onvoorzien (verborgen) asbest. (…) Voor het omgaan met asbesthoudende materialen gelden de volgende aanvullende richtlijnen: Indien asbesthoudend materiaal niet gesloopt of gedemonteerd gaat worden bestaat er geen wettelijke saneringsplicht. Het is verboden om asbesthoudend materiaal te bewerken (…). Onder het bewerken van asbesthoudend materiaal wordt verstaan: het verrichten van werkzaamheden aan asbest of asbesthoudende materialen, met het oogmerk dit materiaal voor een zeker doel geschikt te maken. 4.5. Er is geen ernstig asbesthoudend materiaal aangetroffen derhalve worden er geen asbestverontreinigingen verwacht. 2.8. Uit het rapport van Fiberscan blijkt dat de wanden en het vloerzeil op zolder niet beschadigd of verweerd waren. 2.9. [eisers 1] heeft Buijsasbest opdracht gegeven om het asbest op de eerste verdieping en op zolder te verwijderen. Op de eerste verdieping werd alles waar asbest werd geconstateerd (de wanden, kasten en binnenkant buitengevel) verwijderd. Op de zolderetage was het asbesthoudend materiaal in de opbergruimte zodanig grondig verlijmd dat vloerdelen integraal moesten worden weggehaald.

3.1. [eisers 1] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden]. tot betaling van € 11.250,00 aan geleden schade en € 887,50 aan incassokosten, te vermeerderen met rente en kosten. 3.2. [eisers 1] legt aan de vordering ten grondslag dat haar schade vergoed moet worden omdat de aard en hoeveelheid van asbest zorgt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Daarnaast heeft [gedaagden]. een onjuist voorstelling van zaken gegeven in de koopovereenkomst. Hij zou namelijk op de hoogte zijn geweest van de aanwezigheid van asbest en zulks niet hebben aangegeven in de koopovereenkomst. 3.3. [gedaagden]. voert aan dat hij niet in gebreke is gesteld en daarom niet in verzuim is gekomen. Verder betwist [gedaagden]. dat het asbest tot gevolg heeft dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Ondanks het feit dat de woning verouderd was, voldeed deze wel aan de minimale eisen. Tot slot betwist [gedaagden]. dat hij bekend was met de aanwezigheid van asbest. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Ingebrekestelling 4.1. [gedaagden]. voert als meest verstrekkend verweer dat de vordering afgewezen moet worden omdat hij niet in gebreke is gesteld en verzuim daarom niet is ingetreden. [eisers 1] heeft hieromtrent verklaard dat zij op advies van haar rechtsbijstandsverzekeraar eerst heeft gezorgd voor verwijdering van het asbest. Nadat zij erachter kwam dat [gedaagden]. volgens de dochter van de oud-huurder op de hoogte was van asbest in de woning heeft zij [gedaagden]. aangeschreven. 4.2. Het is dan ook juist dat [eisers 1] [gedaagden]. strikt genomen niet tijdig op de hoogte heeft gebracht van het ontdekken van het asbest. Dat staat in dit geval echter niet aan de vordering in de weg omdat het doel van een ingebrekestelling is om gelegenheid te bieden alsnog na te komen en niet is gebleken dat [gedaagden]. daadwerkelijk bereid zou zijn geweest tot nakoming in de zin van het weghalen van het asbest, aanpassing van de koopprijs of een schadevergoeding. 4.3. [gedaagden]. heeft ter zitting nog betoogd dat hem de kans is ontnomen om zelf onderzoek te doen en/of zelf tot herstel over te gaan. Dat had echter niet tot een andere uitkomst geleid. [gedaagden]. had eveneens een gespecialiseerd bedrijf moeten inschakelen en het is niet gebleken dat de kosten voor het verwijderen van het asbest te hoog waren of dat een ander bedrijf het goedkoper had kunnen doen. [gedaagden]. heeft in die zin dus ook geen schade geleden. 4.4. Dat [gedaagden]. de woning aan een ander had kunnen verkopen als hij tijdig in gebreke was gesteld is onjuist, omdat hij die keuze ook dan helemaal niet had gehad. [eisers 1] had dan de koopovereenkomst eerst (geheel) moeten ontbinden en dat heeft ze nou juist niet gedaan. 4.5. Het voorgaande betekent dat [gedaagden]. niet in zijn belangen is geschaad door de te late ingebrekestelling en daarom kan hij die niet met succes aan [eisers 1] tegenwerpen. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij. Normaal gebruik 4.6. [eisers 1] heeft aangevoerd dat [gedaagden]. gehouden is tot vergoeding van haar schade omdat de aangetroffen asbest normaal gebruik van de woning belemmert. 4.7. Een afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. [eisers 1] mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Normaal gebruik houdt in beginsel in dat een woning bewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. 4.8. Het voorgaande is van regelend recht en daarom mogen partijen afwijkende afspraken maken. Partijen hebben dat in dit geval gedaan. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is de hoofdregel opgenomen dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken (in beginsel) bij [eisers 1] ligt. 4.9. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst maakt daar weer een uitzondering op. [gedaagden]. staat in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen. Voor gebreken die normaal gebruik wel belemmeren en die niet aan koper bekend waren, is [gedaagden]. (enkel) aansprakelijk voor herstelkosten en wordt rekening gehouden met aftrek ‘nieuw voor oud’. [gedaagden]. is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij hem een verwijt treft. 4.10. In artikel 21 van de koopovereenkomst is neergelegd dat asbesthoudende stoffen aanwezig kunnen zijn en de kosten van verwijdering hiervan niet op [gedaagden]. verhaald kunnen worden. 4.11. Over de verhouding tussen artikel 6.3 en artikel 21 van de koopovereenkomst hebben zowel [eisers 1] als [gedaagden]. ter zitting verklaard dat artikel 21 betrekking heeft op de situatie dat asbest het normaal gebruik van een woning niet in de weg staat. Uitgangspunt is daarom dat als sprake is van asbest dat het normale gebruik van de woning belemmert, [gedaagden]. op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk is voor de herstelkosten. Daartegenover staat dat als sprake is van asbest dat normaal gebruik niet belemmert, de kosten van verwijdering op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst niet op [gedaagden]. verhaald kunnen worden. 4.12. [eisers 1] stelt zich op het standpunt dat het asbesthoudend materiaal op de eerste verdieping en op zolder normaal gebruik niet mogelijk maakt. Zo moeten de wanden van de slaapkamers onaangeroerd blijven. Dit maakt dat boren om iets op te hangen of behangen onmogelijk was. Verder mocht het vloerzeil op zolder niet verwijderd worden wat vloerisolatie en vloerverwarming onmogelijk maakte. 4.13. [gedaagden]. betwist dat normaal gebruik niet mogelijk was. De vorige bewoner heeft zonder problemen 60 jaar in de woning gewoond. De aanpassingen moeten gezien worden als niet-noodzakelijke renovatie. Zolang de wanden en vloerzeil onaangeroerd blijven, is normaal gebruik mogelijk. 4.14. In het navolgende zal daarom per ruimte worden beoordeeld of het asbest normaal gebruik van de woning belemmert. Eerste verdieping 4.15. Fiberscan heeft hechtgebonden asbest aangetroffen in het (niet beschadigde) plaatmateriaal (wanden) van de slaapkamers en de kasten. Bij hechtgebonden asbest zitten de vezels stevig in een dragermateriaal verankerd. Als het materiaal in goede staat verkeert en niet wordt bewerkt of gesloopt, komen er nauwelijks vezels vrij. Fiberscan heeft geconcludeerd dat het plaatmateriaal geen direct gevaar oplevert zolang het materiaal niet beschadigd of bewerkt wordt. 4.16. Op eerste gezicht lijkt het asbest in de wanden normaal gebruik van de woning dus niet in de weg te staan. Toch is dat wel het geval. Door de aanwezigheid van het asbest kan [eisers 1] immers nog geen gat boren om iets op te hangen, stopcontact vervangen of plint verwijderen. De asbestvezels komen dan namelijk vrij en kunnen ingeademd worden. Dergelijke simpele aanpassingen vallen, anders dan [gedaagden]. aanvoert, onder normaal gebruik die zonder gezondheidsrisico’s moeten kunnen worden gedaan en niet onder verbouwingswerkzaamheden. Dat de vorige bewoner dergelijke simpele veranderingen zou hebben nagelaten (wat daar verder ook van zij), maakt dit niet anders, omdat het feit dat simpele aanpassingen onder normaal gebruik vallen, niet betekent dat die simpele aanpassingen uitgevoerd moeten worden. Daarbij komt dat dat nalaten gezien de verklaring van diens dochter ook het gevolg kan zijn geweest van zijn bekendheid met de aanwezigheid van asbest. 4.17. De conclusie is dan ook dat het aangetroffen asbest op de eerste verdieping normaal gebruik belemmert. [gedaagden]. is op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de herstelkosten. Zolder 4.18. Fiberscan heeft niet-hechtgebonden asbest aangetroffen in het vloerzeil van een bergruimte op zolder. Bij niet-hechtgebonden asbest zijn de vezels niet of nauwelijks aan een dragermateriaal gebonden en kunnen gemakkelijk vrijkomen. Fiberscan heeft geconcludeerd dat het vloerzeil geen direct risico oplevert zolang het materiaal niet beschadigd of bewerkt wordt. Onduidelijk is of dat betekent dat het veilig is om op het zeil spullen (opslag) te plaatsen en te verschuiven of erop te lopen/kruipen. Wel is duidelijk dat het gezien de aanwezigheid van asbest zonder bescherming niet veilig is om het vloerzeil weg te halen en te vervangen.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagden]. hoofdelijk om aan [eisers 1] te betalen een bedrag van € 11.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 11 december 2024, tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagden]. in de proceskosten van € 1.477,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden]. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025. De datum van levering van de woning is geen fatale termijn (ECLI:NL:RBMNE:2019:2867) Artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW ECLI:NL:RBOVE:2020:2553; ECLI:NL:RBROT:2015:9983; ECLI:NL:RBSGR:2009:BJ3314 ECLI:NL:RBOVE:2020:2553; Anders: ECLI:NL:RBDHA:2022:6897 ECLI:NL:RBROT:2008:BG1182 ECLI:NL:HR:2008:BF0407

Dit laatste valt naar het oordeel van de kantonrechter ook ingeval van bergruimte, niet onder een verbouwingswerkzaamheid, maar onder normaal gebruik. 4.19. Omdat het vervangen van vloerbedekking onder normaal gebruik valt, belemmert het asbest in het vloerzeil op zolder het normaal gebruik van de woning. [gedaagden]. is op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst dan ook aansprakelijk voor de herstelkosten. Verwijt in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst / Onjuiste voorstelling van zaken / schending mededelingsplicht 4.20. [eisers 1] heeft ook aangevoerd dat [gedaagden]. gehouden is tot vergoeding van (de rest van) haar schade omdat [gedaagden]. een verwijt kan worden gemaakt in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, dat hij een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven (dwaling) en zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Als dat zo is, heeft [eisers 1] niet gekregen wat zij had mogen verwachten en had zij wellicht andere keuzes gemaakt. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat, gezien de gevaren van asbest, potentiële kopers huiverig staan tegenover de aanwezigheid van asbest in een woning. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat de verwijdering van asbest bijzondere maatregelen en (dus) hoge kosten met zich brengt. 4.21. [eisers 1] heeft in dat verband gewezen op een schriftelijke verklaring van de dochter van de oud-huurder waarin zij aangeeft dat zij [gedaagden]. meerdere malen heeft verteld dat haar vader haar had gezegd dat er boven in het huis asbest zat. [gedaagden]. heeft betwist dat de dochter van de oud-huurder deze mededeling heeft gedaan. [gedaagden]. heeft ter onderbouwing een schriftelijke verklaring van de makelaar overgelegd en [gedaagde 2] heeft een verklaring afgelegd op zitting. Daarbij heeft [gedaagde 2] uitgebreid verklaard over de gang van zaken. Kort samengevat heeft hij de dochter driemaal gezien en gesproken, maar daarbij niet gesproken over asbest. [gedaagde 1] kan eveneens een ontkennende verklaring afleggen. Partijen hebben verzocht geen nadere bewijsopdracht te geven en eindvonnis te wijzen op basis van het huidige bewijs. 4.22. Zowel de verklaring van de dochter van de oud-huurder als die van [gedaagde 2] en de verkopende makelaar komen geloofwaardig over. Omdat de drie getuigen van [gedaagden]. ieder een eigen belang bij hun verklaring hebben en de dochter van de oud-huurder niet, hecht de kantonrechter aan de verklaring van de dochter van de oud-huurder de meeste waarde, zodat die doorslaggevend is. Daarbij weegt mee dat [gedaagde 2] ter zitting heeft aangegeven dat hij de dochter van de oud-huurder driemaal heeft ontmoet, waardoor zij mogelijk aan [gedaagde 2] de mededeling heeft gedaan zonder dat de verkoopmakelaar of [gedaagde 1] hierbij aanwezig was, zodat hun verklaringen minder gewicht in de schaal leggen. Dat de dochter deze verklaring heeft gegeven omdat zij de woning had willen kopen en dat niet gelukt is, acht de kantonrechter onwaarschijnlijk. 4.23. Dat [gedaagden]. daarnaast op de hoogte is geraakt van asbest in de woning door de funderingsrenovatie in 2003/2004 kan niet worden afgeleid uit het overgelegde bewijs, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Dit maakt gezien het voorgaande echter niet uit voor de uitkomst. 4.24. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [gedaagden]. een verwijt kan worden gemaakt dat hij niks heeft gezegd over de mededeling van de dochter van de oud-huurder en daarmee zijn mededelingsplicht heeft geschonden en zodoende een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven. [gedaagden]. kan daarom [eisers 1] niet tegenwerpen dat zij tekort is geschoten in haar onderzoeksplicht. Schade 4.25. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden]. aansprakelijk is voor alle door [eisers 1] geleden schade als gevolg van deze schending van de mededelingsplicht. De kantonrechter begroot de schade overeenkomstig de daartoe door [eisers 1] opgestelde specificatie inclusief matiging op € 11.250,00. De vordering van [eisers 1] hieromtrent wordt daarom toegewezen. 4.26. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu de grondslag en de feitelijke onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt. Dit deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar. De gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf datum dagvaarding nu onvoldoende is gesteld vanaf wanneer de gevorderde vervallen rente is berekend, over welke bedrag en waarom. 4.27. [gedaagden]. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers 1] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 273,44 - griffierecht € 257,00 - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.477,44