ECLI:NL:RBMNE:2023:4241

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Amersfoort zaaknummer: 10291890 AC EXPL 23-162 CD/942 Vonnis van 26 juli 2023 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonend in [woonplaats 1] , en 2. [eiser sub 2], wonend in [woonplaats 1] , verder gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [eisers c.s.] , eisende partij, gemachtigde: Anker Rechtshulp B.V., tegen: [gedaagde] , wonend in [woonplaats 2] , verder ook te noemen [gedaagde] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. J.W. Verhoeven.

1.1. [eisers c.s.] heeft [gedaagde] gedagvaard. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt zeventien bijlagen (‘producties’) bij zijn dagvaarding gevoegd. [gedaagde] heeft gereageerd door middel van een zogenoemde conclusie van antwoord met één productie. Haar gemachtigde heeft later per brief nog een tweede productie in het geding gebracht. 1.2. Op 24 mei 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht. De griffier heeft daarvan aantekening gehouden. Daarop volgt nu dit vonnis. 2Waar gaat deze procedure over? 2.1. Op 6 augustus 2019 heeft [eisers c.s.] de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde] . De koopprijs van de woning bedroeg 447.500,00 k.k. De woning is in 1906 gebouwd. In 1976 is aan de woning een aanbouw gebouwd. 2.2. [eisers c.s.] heeft op voorhand geen bouwkundige keuring laten uitvoeren, onder andere omdat hij de woning heeft gekocht als klushuis. Hij wilde hoe dan ook het een en ander veranderen en dat heeft hij ook gedaan. De woning is op 1 oktober 2019 aan [eisers c.s.] geleverd en [eisers c.s.] is de woning ongeveer in april 2020 gaan bewonen. In de tussentijd heeft hij een aanvang gemaakt met de voorgenomen sloop- en verbouwingswerkzaamheden. 2.3. Naar eigen zeggen ontdekte [eisers c.s.] gaandeweg steeds meer gebreken. Aanvankelijk dacht hij die zelf wel op te lossen en te bekostigen, maar toen de herstelkosten toenamen heeft hij [gedaagde] medio 2021 gevraagd om een financiële tegemoetkoming van (aanvankelijk) € 2.000,00. Toen [gedaagde] daar niet op inging heeft [eisers c.s.] haar bij brief van 17 augustus 2021 aansprakelijk gesteld. Daarbij heeft hij haar – onder meer – gewezen op het volgende drie gebreken. 2.3.1. De houten vloerconstructie in de badkamer [eisers c.s.] heeft erop gewezen dat de houten vloer van de badkamer en de houten balken onder die vloer aangetast en rot waren als gevolg van een lekkage en dat de badkamerwanden op een eveneens weggerotte houten latei stonden. Daardoor konden die wanden mogelijk instorten. [eisers c.s.] zegt dat hij tijdens de verbouwing van het plafond in de hal, direct onder de badkamer, heeft ontdekt dat de houten balken van dit plafond rot waren. Het plafond van de hal, en dus ook de vloer van de badkamer, is toen meteen gestut, en vervolgens zijn de balken vervangen. Het ging om een houten vloer met houten balken waarop beton was gegoten. Van zijn aannemer heeft [eisers c.s.] vervolgens begrepen dat de wanden van de badkamer steunden op een houten latei die ook rot was, waardoor ondanks het stutten nog steeds instortingsgevaar bestond. De constructie werd slechts bij elkaar gehouden door tegellagen en dergelijke. Op verzoek van [eisers c.s.] is de badkamer toen volledig verwijderd. 2.3.2. De vloerconstructie van de eerste verdieping [eisers c.s.] heeft erop gewezen dat de vloer van de eerste verdieping was doorgezakt, waardoor die niet zwaar genoeg belast kon worden. Die vloer was dus niet veilig. 2.3.3. De gemetselde latei in de woonkamer [eisers c.s.] heeft erop gewezen dat het plafond c.q. de houten balklaag van de eerste verdieping op een latei rustte (in de overgang van de oorspronkelijke woning naar de aanbouw die in 1976 is gerealiseerd). Die latei was echter doorgescheurd en boog door, waardoor het plafond niet meer gedragen werd. 2.4. Volgens [eisers c.s.] moest [gedaagde] contractueel instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis belemmerden. Omdat de beschreven gebreken volgens [eisers c.s.] aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, vindt hij dat [gedaagde] zijn schade moet vergoeden. [eisers c.s.] voelt zich in dat standpunt ondersteund door een rapport van de heer [A] van [adviesbureau] (hierna: [A] ), die in opdracht van [eisers c.s.] onderzoek heeft gedaan naar de gebreken in de woning. 2.5. [gedaagde] heeft de aansprakelijkstelling gemeld bij haar opstalverzekeraar, maar die verleent geen dekking omdat de gebreken volgens verzekeringsexpert de heer [B] (hierna: [B] ) zijn ontstaan voordat [gedaagde] eigenaar werd en dus voordat de opstalverzekering werd afgesloten. [gedaagde] heeft ook nog contact gehad met [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), de tegelzetter die op enig moment in opdracht van [gedaagde] tegelwerkzaamheden heeft uitgevoerd aan de badkamer. [bedrijf] heeft toen over het bestaande tegelwerk heen getegeld, wat volgens hem mogelijk was omdat de bestaande tegels vast zaten en vlak waren. De tegelzetter heeft daaraan toegevoegd dat hij destijds geen lekkage heeft gezien. [gedaagde] zag op grond hiervan geen aanleiding om [eisers c.s.] tegemoet te komen. 2.6. Na een laatste poging tot een buitengerechtelijke oplossing is [eisers c.s.] op 16 januari 2023 overgegaan tot dagvaarding. Hij vordert nu kort gezegd dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 15.670,00 aan hem te betalen als schadevergoeding dan wel nadeelcompensatie, op straffe van verbeurte van een dwangsom, plus € 1.415,70 als vergoeding voor de gemaakte expertisekosten en € 1.144,48 als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, een en ander te vermeerderen met rente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder ook de nakosten. 2.7. [gedaagde] vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Zij wijst erop dat [eisers c.s.] al van plan was geweest de badkamer te verplaatsen naar beneden en dus al moet hebben ingecalculeerd dat hij daar kosten voor zou moeten maken. Hij heeft pas contact met haar opgenomen nadat hij al aanzienlijke sloop- en verbouwwerkzaamheden had uitgevoerd. De situatie voor- en na de verbouwing heeft hij niet deugdelijk vastgelegd, waardoor de aard en ernst van de gestelde gebreken aan de vloer en de wanden van de badkamer nu niet meer goed zijn vast te stellen. Dat late klagen over gebreken benadeelt de positie van [gedaagde] , omdat zij nu niets meer zelf kan (laten) onderzoeken. Bovendien is [gedaagde] naar eigen zeggen nooit correct in gebreke gesteld: zij is nooit in de gelegenheid gesteld om gebreken te herstellen en is dus ook niet in verzuim. Daarom is volgens haar niet voldaan aan de vereisten om een beroep te kunnen doen op schadevergoeding. [gedaagde] is ervan overtuigd dat zij [eisers c.s.] een fijne woning heeft verkocht, die aan alle eisen voldeed die aan een woning van meer dan 100 jaar oud kunnen worden gesteld en die geschikt was voor normaal gebruik. Het rapport van [A] maakt dat volgens [gedaagde] niet anders, zij vindt dit rapport ondeugdelijk en subjectief. [gedaagde] maakt op haar beurt aanspraak op vergoeding van haar volledige proceskosten die door haar worden begroot op € 5.178,49. 3Wat vindt de kantonrechter hiervan? 3.1. De kantonrechter zal de vorderingen van [eisers c.s.] afwijzen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat de gebreken die [eisers c.s.] in de woning is tegengekomen grotendeels zijn terug te voeren op het feit dat hij een oude woning heeft gekocht met een constructie die niet aan de huidige maatstaven en eisen voldoet, maar die voordat [eisers c.s.] de woning aankocht niet aan een normaal gebruik als woning in de weg stond. Voor wat betreft de vloer in de badkamer zou daar mogelijk anders over gedacht kunnen worden, maar aan de beoordeling op dat punt komt de kantonrechter niet toe omdat [eisers c.s.] te laat over de gebreken heeft geklaagd.

De kantonrechter: 4.1. wijst de vordering af; 4.2. veroordeelt [eisers c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 792,00 aan salaris gemachtigde; 4.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023. Zie Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414. Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11063 en 20 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8529. Zie bijvoorbeeld recentelijk Rechtbank Rotterdam 3 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:6543. Zie Hoge Raad 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407. HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600, NJ 2014/497. Zie bijvoorbeeld HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828 en recentelijk rechtbank Noord-Holland 26 juni 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:5923, rechtbank Amsterdam 8 juni 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3113 en rechtbank Rotterdam 25 januari 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:845.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Amersfoort zaaknummer: 10291890 AC EXPL 23-162 CD/942 Vonnis van 26 juli 2023 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonend in [woonplaats 1] , en 2. [eiser sub 2], wonend in [woonplaats 1] , verder gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [eisers c.s.] , eisende partij, gemachtigde: Anker Rechtshulp B.V., tegen: [gedaagde] , wonend in [woonplaats 2] , verder ook te noemen [gedaagde] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. J.W. Verhoeven.

1.1. [eisers c.s.] heeft [gedaagde] gedagvaard. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt zeventien bijlagen (‘producties’) bij zijn dagvaarding gevoegd. [gedaagde] heeft gereageerd door middel van een zogenoemde conclusie van antwoord met één productie. Haar gemachtigde heeft later per brief nog een tweede productie in het geding gebracht. 1.2. Op 24 mei 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht. De griffier heeft daarvan aantekening gehouden. Daarop volgt nu dit vonnis. 2Waar gaat deze procedure over? 2.1. Op 6 augustus 2019 heeft [eisers c.s.] de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde] . De koopprijs van de woning bedroeg 447.500,00 k.k. De woning is in 1906 gebouwd. In 1976 is aan de woning een aanbouw gebouwd. 2.2. [eisers c.s.] heeft op voorhand geen bouwkundige keuring laten uitvoeren, onder andere omdat hij de woning heeft gekocht als klushuis. Hij wilde hoe dan ook het een en ander veranderen en dat heeft hij ook gedaan. De woning is op 1 oktober 2019 aan [eisers c.s.] geleverd en [eisers c.s.] is de woning ongeveer in april 2020 gaan bewonen. In de tussentijd heeft hij een aanvang gemaakt met de voorgenomen sloop- en verbouwingswerkzaamheden. 2.3. Naar eigen zeggen ontdekte [eisers c.s.] gaandeweg steeds meer gebreken. Aanvankelijk dacht hij die zelf wel op te lossen en te bekostigen, maar toen de herstelkosten toenamen heeft hij [gedaagde] medio 2021 gevraagd om een financiële tegemoetkoming van (aanvankelijk) € 2.000,00. Toen [gedaagde] daar niet op inging heeft [eisers c.s.] haar bij brief van 17 augustus 2021 aansprakelijk gesteld. Daarbij heeft hij haar – onder meer – gewezen op het volgende drie gebreken. 2.3.1. De houten vloerconstructie in de badkamer [eisers c.s.] heeft erop gewezen dat de houten vloer van de badkamer en de houten balken onder die vloer aangetast en rot waren als gevolg van een lekkage en dat de badkamerwanden op een eveneens weggerotte houten latei stonden. Daardoor konden die wanden mogelijk instorten. [eisers c.s.] zegt dat hij tijdens de verbouwing van het plafond in de hal, direct onder de badkamer, heeft ontdekt dat de houten balken van dit plafond rot waren. Het plafond van de hal, en dus ook de vloer van de badkamer, is toen meteen gestut, en vervolgens zijn de balken vervangen. Het ging om een houten vloer met houten balken waarop beton was gegoten. Van zijn aannemer heeft [eisers c.s.] vervolgens begrepen dat de wanden van de badkamer steunden op een houten latei die ook rot was, waardoor ondanks het stutten nog steeds instortingsgevaar bestond. De constructie werd slechts bij elkaar gehouden door tegellagen en dergelijke. Op verzoek van [eisers c.s.] is de badkamer toen volledig verwijderd. 2.3.2. De vloerconstructie van de eerste verdieping [eisers c.s.] heeft erop gewezen dat de vloer van de eerste verdieping was doorgezakt, waardoor die niet zwaar genoeg belast kon worden. Die vloer was dus niet veilig. 2.3.3. De gemetselde latei in de woonkamer [eisers c.s.] heeft erop gewezen dat het plafond c.q. de houten balklaag van de eerste verdieping op een latei rustte (in de overgang van de oorspronkelijke woning naar de aanbouw die in 1976 is gerealiseerd). Die latei was echter doorgescheurd en boog door, waardoor het plafond niet meer gedragen werd. 2.4. Volgens [eisers c.s.] moest [gedaagde] contractueel instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis belemmerden. Omdat de beschreven gebreken volgens [eisers c.s.] aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, vindt hij dat [gedaagde] zijn schade moet vergoeden. [eisers c.s.] voelt zich in dat standpunt ondersteund door een rapport van de heer [A] van [adviesbureau] (hierna: [A] ), die in opdracht van [eisers c.s.] onderzoek heeft gedaan naar de gebreken in de woning. 2.5. [gedaagde] heeft de aansprakelijkstelling gemeld bij haar opstalverzekeraar, maar die verleent geen dekking omdat de gebreken volgens verzekeringsexpert de heer [B] (hierna: [B] ) zijn ontstaan voordat [gedaagde] eigenaar werd en dus voordat de opstalverzekering werd afgesloten. [gedaagde] heeft ook nog contact gehad met [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), de tegelzetter die op enig moment in opdracht van [gedaagde] tegelwerkzaamheden heeft uitgevoerd aan de badkamer. [bedrijf] heeft toen over het bestaande tegelwerk heen getegeld, wat volgens hem mogelijk was omdat de bestaande tegels vast zaten en vlak waren. De tegelzetter heeft daaraan toegevoegd dat hij destijds geen lekkage heeft gezien. [gedaagde] zag op grond hiervan geen aanleiding om [eisers c.s.] tegemoet te komen. 2.6. Na een laatste poging tot een buitengerechtelijke oplossing is [eisers c.s.] op 16 januari 2023 overgegaan tot dagvaarding. Hij vordert nu kort gezegd dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 15.670,00 aan hem te betalen als schadevergoeding dan wel nadeelcompensatie, op straffe van verbeurte van een dwangsom, plus € 1.415,70 als vergoeding voor de gemaakte expertisekosten en € 1.144,48 als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, een en ander te vermeerderen met rente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder ook de nakosten. 2.7. [gedaagde] vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Zij wijst erop dat [eisers c.s.] al van plan was geweest de badkamer te verplaatsen naar beneden en dus al moet hebben ingecalculeerd dat hij daar kosten voor zou moeten maken. Hij heeft pas contact met haar opgenomen nadat hij al aanzienlijke sloop- en verbouwwerkzaamheden had uitgevoerd. De situatie voor- en na de verbouwing heeft hij niet deugdelijk vastgelegd, waardoor de aard en ernst van de gestelde gebreken aan de vloer en de wanden van de badkamer nu niet meer goed zijn vast te stellen. Dat late klagen over gebreken benadeelt de positie van [gedaagde] , omdat zij nu niets meer zelf kan (laten) onderzoeken. Bovendien is [gedaagde] naar eigen zeggen nooit correct in gebreke gesteld: zij is nooit in de gelegenheid gesteld om gebreken te herstellen en is dus ook niet in verzuim. Daarom is volgens haar niet voldaan aan de vereisten om een beroep te kunnen doen op schadevergoeding. [gedaagde] is ervan overtuigd dat zij [eisers c.s.] een fijne woning heeft verkocht, die aan alle eisen voldeed die aan een woning van meer dan 100 jaar oud kunnen worden gesteld en die geschikt was voor normaal gebruik. Het rapport van [A] maakt dat volgens [gedaagde] niet anders, zij vindt dit rapport ondeugdelijk en subjectief. [gedaagde] maakt op haar beurt aanspraak op vergoeding van haar volledige proceskosten die door haar worden begroot op € 5.178,49. 3Wat vindt de kantonrechter hiervan? 3.1. De kantonrechter zal de vorderingen van [eisers c.s.] afwijzen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat de gebreken die [eisers c.s.] in de woning is tegengekomen grotendeels zijn terug te voeren op het feit dat hij een oude woning heeft gekocht met een constructie die niet aan de huidige maatstaven en eisen voldoet, maar die voordat [eisers c.s.] de woning aankocht niet aan een normaal gebruik als woning in de weg stond. Voor wat betreft de vloer in de badkamer zou daar mogelijk anders over gedacht kunnen worden, maar aan de beoordeling op dat punt komt de kantonrechter niet toe omdat [eisers c.s.] te laat over de gebreken heeft geklaagd.

De kantonrechter: 4.1. wijst de vordering af; 4.2. veroordeelt [eisers c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 792,00 aan salaris gemachtigde; 4.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023. Zie Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414. Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11063 en 20 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8529. Zie bijvoorbeeld recentelijk Rechtbank Rotterdam 3 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:6543. Zie Hoge Raad 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407. HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600, NJ 2014/497. Zie bijvoorbeeld HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828 en recentelijk rechtbank Noord-Holland 26 juni 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:5923, rechtbank Amsterdam 8 juni 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3113 en rechtbank Rotterdam 25 januari 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:845.

Hij heeft [gedaagde] niet op tijd over deze gebreken geïnformeerd en heeft haar ook niet de kans geboden die gebreken zelf te onderzoeken en indien nodig te herstellen. Daarop strandt de vordering op dat punt dus al. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt. Wat mocht [eisers c.s.] verwachten op grond van de overeenkomst? Een woning die hij normaal kon gebruiken, rekening houdend met de leeftijd ervan 3.2. Bij de verkoop van de woning hebben [gedaagde] en [eisers c.s.] hun rechten en plichten over en weer vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende: “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. […] 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: wonen. […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 110 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.” 3.3. De koopovereenkomst is gebaseerd op een standaard NVM-model, en bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een regeling met betrekking tot non-conformiteit die afwijkt van de wettelijke regeling van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 6.1 van de koopovereenkomst geeft als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico voor alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt vervolgens een vergaande uitzondering op artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning (als woonhuis) verhinderen. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Aan de andere kant zal een koper van een bestaande woning, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Als sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, komt dit op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toch voor rekening en risico van koper als dat gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar was voor de koper. Volgens vaste rechtspraak kan dit echter niet met succes aan de koper worden tegengeworpen als de verkoper ten aanzien van dat gebrek zelf een mededelingsplicht schond. Stonden de gebreken aan een normaal gebruik in de weg? Mogelijk alleen de vloerconstructie van de badkamer 3.4. [eisers c.s.] maakt aanspraak op schadevergoeding vanwege de in punt 2.3. van dit vonnis omschreven gebreken. Partijen hebben voor de beoordeling van de gebreken verschillende deskundigen ingeschakeld. [eisers c.s.] heeft zoals gezegd [A] opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de gebreken in de woning. [A] heeft de woning op 1 september 2021 bezocht. Daarbij waren ook de verkopend makelaar aanwezig, (vertegenwoordigers van) [gedaagde] en [eisers c.s.] , en [B] , de door de opstalverzekeraar van [gedaagde] ingeschakelde verzekeringsexpert. 3.5. [A] heeft op 20 september 2021 gerapporteerd dat de woning niet meer leek op de woning die [eisers c.s.] had gekocht, zoals die kenbaar was uit de foto’s in de verkoopbrochure en op Funda. Inmiddels waren de houten balken van de vloer op de begane grond verwijderd, was leidingwerk aangelegd op de grond van de voormalige kruipruimte en waren alle niet dragende (voorzet)wanden en verlaagde plafonds op alle verdiepingen verdwenen. Verder rapporteerde [A] het volgende: 3.5.1. over de vloerconstructie in de badkamer “Houten balklaag/vloerconstructie is op meerdere plekken ernstig aangetast door vocht; Balklaag en vloerbeschot ernstig verzwakt, grote kans op instortingsgevaar; Balklaag bij oplegging geheel verzwakt. Over het algemeen is sprake van ver gevorderde aantasting door bruinrot. Deze aantasting is al meerdere jaren gaande als gevolg van een langdurige lekkage. Ondertussen is een deel van de vloerconstructie aangepast c.q. vervangen […]; […] De vloerconstructie moet deels verder aangepast worden om de ruimte voor normaal gebruik te kunnen inrichten.” 3.5.2. over de vloerconstructie van de eerste verdieping “Dit is al gedurende lange tijd aanwezig, en is ook zichtbaar op de foto’s in de verkoopbrochure. Mede in relatie tot het gegeven dat deze vloerconstructie al vele jaren op deze wijze standhoudt is het aannemelijk dat geen sprak is van een constructief onveilige situatie. Dit gebrek houdt direct verband met de leeftijd van de woning. Het is niet aannemelijk dat dit in het recente verleden is aangepast. Dit gebrek is in dit geval dus inherent aan de leeftijd c.q. gekozen werkwijze bij het realiseren van de woning.” 3.5.3. over de gemetselde latei in de woonkamer “De gemetselde latei c.q. de onvoldoende ondersteuning van de houten balklaag was niet zichtbaar ten tijde van de verkoop van woning. Er was een afgewerkt plafond aanwezig. De koper heeft dit gebrek pas ontdekt na het slopen van het plafond. De verkoper heeft dit niet geweten. De aanbouw is gerealiseerd in 1976 (verkregen informatie). Het gebrek vloeit voort uit de gekozen constructie destijds. E.e.a. ander hangt nu samen met de ouderdom van de woning.” 3.6. De kantonrechter overweegt dat uit de rapportage van [A] volgt dat de vloer van de eerste verdieping al lange tijd doorgezakt was, dat die doorzakking verband hield met de ouderdom van de woning, dat deze doorgezakte constructie al zo lang standhield dat deze situatie niet als onveilig kon worden beschouwd, en dat de doorzakking bovendien ook zichtbaar was op de foto’s in de verkoopbrochure. Ook [B] heeft gerapporteerd dat de doorzakking zichtbaar was.

Hij heeft [gedaagde] niet op tijd over deze gebreken geïnformeerd en heeft haar ook niet de kans geboden die gebreken zelf te onderzoeken en indien nodig te herstellen. Daarop strandt de vordering op dat punt dus al. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt. Wat mocht [eisers c.s.] verwachten op grond van de overeenkomst? Een woning die hij normaal kon gebruiken, rekening houdend met de leeftijd ervan 3.2. Bij de verkoop van de woning hebben [gedaagde] en [eisers c.s.] hun rechten en plichten over en weer vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende: “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. […] 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: wonen. […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 110 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.” 3.3. De koopovereenkomst is gebaseerd op een standaard NVM-model, en bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een regeling met betrekking tot non-conformiteit die afwijkt van de wettelijke regeling van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 6.1 van de koopovereenkomst geeft als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico voor alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt vervolgens een vergaande uitzondering op artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning (als woonhuis) verhinderen. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Aan de andere kant zal een koper van een bestaande woning, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Als sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, komt dit op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toch voor rekening en risico van koper als dat gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar was voor de koper. Volgens vaste rechtspraak kan dit echter niet met succes aan de koper worden tegengeworpen als de verkoper ten aanzien van dat gebrek zelf een mededelingsplicht schond. Stonden de gebreken aan een normaal gebruik in de weg? Mogelijk alleen de vloerconstructie van de badkamer 3.4. [eisers c.s.] maakt aanspraak op schadevergoeding vanwege de in punt 2.3. van dit vonnis omschreven gebreken. Partijen hebben voor de beoordeling van de gebreken verschillende deskundigen ingeschakeld. [eisers c.s.] heeft zoals gezegd [A] opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de gebreken in de woning. [A] heeft de woning op 1 september 2021 bezocht. Daarbij waren ook de verkopend makelaar aanwezig, (vertegenwoordigers van) [gedaagde] en [eisers c.s.] , en [B] , de door de opstalverzekeraar van [gedaagde] ingeschakelde verzekeringsexpert. 3.5. [A] heeft op 20 september 2021 gerapporteerd dat de woning niet meer leek op de woning die [eisers c.s.] had gekocht, zoals die kenbaar was uit de foto’s in de verkoopbrochure en op Funda. Inmiddels waren de houten balken van de vloer op de begane grond verwijderd, was leidingwerk aangelegd op de grond van de voormalige kruipruimte en waren alle niet dragende (voorzet)wanden en verlaagde plafonds op alle verdiepingen verdwenen. Verder rapporteerde [A] het volgende: 3.5.1. over de vloerconstructie in de badkamer “Houten balklaag/vloerconstructie is op meerdere plekken ernstig aangetast door vocht; Balklaag en vloerbeschot ernstig verzwakt, grote kans op instortingsgevaar; Balklaag bij oplegging geheel verzwakt. Over het algemeen is sprake van ver gevorderde aantasting door bruinrot. Deze aantasting is al meerdere jaren gaande als gevolg van een langdurige lekkage. Ondertussen is een deel van de vloerconstructie aangepast c.q. vervangen […]; […] De vloerconstructie moet deels verder aangepast worden om de ruimte voor normaal gebruik te kunnen inrichten.” 3.5.2. over de vloerconstructie van de eerste verdieping “Dit is al gedurende lange tijd aanwezig, en is ook zichtbaar op de foto’s in de verkoopbrochure. Mede in relatie tot het gegeven dat deze vloerconstructie al vele jaren op deze wijze standhoudt is het aannemelijk dat geen sprak is van een constructief onveilige situatie. Dit gebrek houdt direct verband met de leeftijd van de woning. Het is niet aannemelijk dat dit in het recente verleden is aangepast. Dit gebrek is in dit geval dus inherent aan de leeftijd c.q. gekozen werkwijze bij het realiseren van de woning.” 3.5.3. over de gemetselde latei in de woonkamer “De gemetselde latei c.q. de onvoldoende ondersteuning van de houten balklaag was niet zichtbaar ten tijde van de verkoop van woning. Er was een afgewerkt plafond aanwezig. De koper heeft dit gebrek pas ontdekt na het slopen van het plafond. De verkoper heeft dit niet geweten. De aanbouw is gerealiseerd in 1976 (verkregen informatie). Het gebrek vloeit voort uit de gekozen constructie destijds. E.e.a. ander hangt nu samen met de ouderdom van de woning.” 3.6. De kantonrechter overweegt dat uit de rapportage van [A] volgt dat de vloer van de eerste verdieping al lange tijd doorgezakt was, dat die doorzakking verband hield met de ouderdom van de woning, dat deze doorgezakte constructie al zo lang standhield dat deze situatie niet als onveilig kon worden beschouwd, en dat de doorzakking bovendien ook zichtbaar was op de foto’s in de verkoopbrochure. Ook [B] heeft gerapporteerd dat de doorzakking zichtbaar was.

Het gaat dus om een zichtbaar gebrek dat bovendien een normaal gebruik van de woning niet belemmert. Uit het rapport van [A] volgt verder dat de gemetselde latei die onvoldoende draagkracht bleek te hebben, weliswaar een verborgen gebrek was dat bij geen van partijen bekend was of had moeten zijn, maar dat ook dit gebrek aan een normaal gebruik niet in de weg staat, omdat de constructie al 43 jaar (vanaf het moment van realiseren van de aanbouw) zonder problemen functioneert. Deze beide gebreken moeten daarom voor rekening en risico van [eisers c.s.] blijven. 3.7. Dan resteert het gestelde gebrek aan de vloerconstructie in de badkamer. [A] heeft daarover, in lijn met de door [eisers c.s.] zelf gegeven toelichting, gerapporteerd dat de houten balklaag/vloerconstructie op meerdere plekken ernstig is aangetast door vocht, en dat ook de balklaag en het vloerbeschot ernstig verzwakt zijn, waardoor een reëel risico op instorting bestaat. Ook heeft [A] gerapporteerd dat sprake is van ver gevorderde aantasting door bruinrot, dat de vloerconstructie inmiddels deels is aangepast en nog verder aangepast zal moeten worden om de ruimte normaal te kunnen gebruiken. Maar de kantonrechter constateert dat niet is komen vast te staan wat de oorzaak van de aantasting van de houten constructie is geweest, wanneer die is aangevangen en of (en zo ja, wanneer) die is gestopt. Niet gesteld of gebleken is dat er nog steeds sprake was van vochtoverlast ten tijde van de aankoop. Het is dus mogelijk dat er in het (verre) verleden sprake is geweest van een lekkage en niet kan worden uitgesloten dat de daardoor veroorzaakte problemen (hoe zorgelijk die ook bleken te zijn na de door [eisers c.s.] uitgevoerde sloopwerkzaamheden) gedurende lange tijd niet aan een normaal gebruik als woning in de weg hebben gestaan. Denkbaar is dat een en ander pas tot problemen heeft geleid toen [eisers c.s.] is begonnen met zijn sloopwerkzaamheden, waardoor het onderlinge verband tussen de verschillende onderdelen van de vloer- en muurconstructie verdween. Ook is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] het gebrek mede heeft veroorzaakt en/of dat het bij haar bekend was. Tegelzetter [bedrijf] heeft immers verklaard dat hij destijds over het bestaande tegelwerk heen heeft getegeld, wat mogelijk was omdat de bestaande tegels vast zaten en vlak waren, en dat hij toen geen lekkage heeft gezien. Hij heeft dus, net als [gedaagde] zelf, en net als [eisers c.s.] bij de aankoop, geen lekkage geconstateerd. Dit sluit ook aan op de opvatting van verzekeringsexpert [B] , volgens wie de nu geconstateerde gebreken het gevolg zijn van een langzaam inwerkend proces. Hij heeft in dat verband verklaard dat hem uit de verkoopfoto’s op Funda was gebleken dat het ging om een nette woning, dat hij bij zijn beoordeling van die woning speciaal had gelet op de kwaliteit van het tegel- en voegwerk in de badkamer en dat hij had geconstateerd dat dit optisch van zeer goede kwaliteit was. Daaruit heeft [B] geconcludeerd dat de rotte houten balken, vloerplanken en badkamerwanden moesten zijn aangetast lang vóór [gedaagde] eigenaar van de woning was geworden. Er zijn daardoor al met al vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat hier sprake was van een verborgen gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg stond. 3.8. De kantonrechter voegt daaraan toe dat niet kan worden uitgesloten dat wel sprake was van een verborgen gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg stond. Het is namelijk niet onmogelijk dat de constructie het jarenlang heeft gehouden vanwege de veronderstelde onderlinge samenhang van de gebruikte materialen, maar dan wel met een inherent risico dat op een dag alles in zou storten. In dat geval zou, ook al was feitelijk normaal gebruik mogelijk, sprake zijn van een verborgen onveilige constructie die [eisers c.s.] , ook bij een oud huis als dit, niet hoefde te verwachten. Betekent dat dat [eisers c.s.] mag bewijzen dat de gebrekkige vloerconstructie van de badkamer aan een normaal gebruik als woning in de weg stond? Nee, hij heeft te laat geklaagd en daarom komt de kantonrechter daar niet aan toe 3.9. Op grond van artikel 7:23 BW (en 6:89 BW) kan [eisers c.s.] op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, als hij [gedaagde] daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit gebrek heeft ontdekt kennis heeft gegeven. Op deze bepaling beroept [gedaagde] zich met succes. De gebrekkige vloerconstructie van de badkamer was al in april/mei 2020 bekend bij [eisers c.s.] . Dat heeft hij tijdens de mondelinge behandeling gezegd, zo blijkt uit deze aantekening van de griffier: “De badkamer is weggehaald na de verhuizing in april 2020. Daarvoor hebben we geklust. 3 slaapkamers en de gang en de vloeren boven. De gang beneden denk ik nog niet, want we gingen van boven naar beneden. En toen stuitte ik op het probleem met de badkamer. In april/mei 2020. Die zat langs de trap en toen we daar iets stripten zagen we het gedoe en toen moest er meteen worden gestut. Ik heb toen geen contact opgenomen met [gedaagde] omdat ik een mogelijkheid had om een badkamer beneden te maken en ik haar niet verantwoordelijk wilde houden. Niet dat ik dit wilde, het moest, maar toch. Maar nu wil ik haar wel aanspreken omdat we beneden ook niet verder konden en dus met nog meer kosten werden geconfronteerd. Het idee van beneden was dat daar al afvoer was en tegelwerk en leidingwerk etc. Het zou wel verlegd moeten worden, maar het was er al. Warm water, koud water etc. dus minimale ingrepen. Maar dat bleek veel meer te worden. We konden inmiddels de badkamer niet meer boven maken, dus we moesten wel naar beneden. En dus moeten ook die kosten worden vergoed. […] We hadden, toen we die gecorrodeerde leidingen hadden ontdekt in de keuken, moeten gaan claimen. Maar dat hebben we niet gedaan omdat we dat juridisch niet rond kregen. Dat was mij verteld. Omdat de wanden niet deugden omdat het platte dak lekte. En dat konden we niet claimen. Maar dat staat los van het leidingwerk.” 3.10. De kantonrechter heeft daaruit begrepen dat het in april/mei 2020 geconstateerde gebrek aan de badkamervloer op dat moment niet een reden was om [gedaagde] aansprakelijk te stellen en schadevergoeding te claimen. [eisers c.s.] heeft er toen namelijk voor gekozen om een badkamer op de begane grond te realiseren, in de professionele keuken. Pas toen later (andere) tegenvallers bleken waarvoor hij [gedaagde] volgens zijn juridisch adviseurs niet aansprakelijk kon houden heeft hij er medio 2021, dus ruim een jaar later, alsnog voor gekozen [gedaagde] aan te spreken voor de problemen met de vloerconstructie van de badkamer. Dat moet [eisers c.s.] worden tegengeworpen. 3.11. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat de kennisgeving van de gebreken aan de badkamervloer niet binnen bekwame tijd is gedaan. Daarvoor is niet alleen het (forse) tijdsverloop tussen het moment van ontdekken en de kennisgeving bepalend, maar ook het nadeel dat [gedaagde] daardoor lijdt. Doordat [eisers c.s.] niets heeft gemeld en zonder overleg of ingebrekestelling de hele vloerconstructie heeft verwijderd, heeft hij [gedaagde] de mogelijkheid ontnomen de oorzaak van de geconstateerde vochtoverlast en de invloed daarvan op de veiligheid van de constructie te onderzoeken en de bevindingen van de aannemer van [eisers c.s.] te controleren en/of de gevolgen van de gebreken te beperken. [eisers c.s.] had namelijk vrijwel alles al weggebroken toen hij haar daarop aansprak. Dat betekent dat ook dit gebrek niet tot enige veroordeling kan leiden. 3.12. Dat is zuur voor [eisers c.s.] , die immers heeft laten weten dat hij de ontdekte problemen aanvankelijk zelf wilde oplossen en bekostigen, zonder [gedaagde] daarmee te vermoeien.

Het gaat dus om een zichtbaar gebrek dat bovendien een normaal gebruik van de woning niet belemmert. Uit het rapport van [A] volgt verder dat de gemetselde latei die onvoldoende draagkracht bleek te hebben, weliswaar een verborgen gebrek was dat bij geen van partijen bekend was of had moeten zijn, maar dat ook dit gebrek aan een normaal gebruik niet in de weg staat, omdat de constructie al 43 jaar (vanaf het moment van realiseren van de aanbouw) zonder problemen functioneert. Deze beide gebreken moeten daarom voor rekening en risico van [eisers c.s.] blijven. 3.7. Dan resteert het gestelde gebrek aan de vloerconstructie in de badkamer. [A] heeft daarover, in lijn met de door [eisers c.s.] zelf gegeven toelichting, gerapporteerd dat de houten balklaag/vloerconstructie op meerdere plekken ernstig is aangetast door vocht, en dat ook de balklaag en het vloerbeschot ernstig verzwakt zijn, waardoor een reëel risico op instorting bestaat. Ook heeft [A] gerapporteerd dat sprake is van ver gevorderde aantasting door bruinrot, dat de vloerconstructie inmiddels deels is aangepast en nog verder aangepast zal moeten worden om de ruimte normaal te kunnen gebruiken. Maar de kantonrechter constateert dat niet is komen vast te staan wat de oorzaak van de aantasting van de houten constructie is geweest, wanneer die is aangevangen en of (en zo ja, wanneer) die is gestopt. Niet gesteld of gebleken is dat er nog steeds sprake was van vochtoverlast ten tijde van de aankoop. Het is dus mogelijk dat er in het (verre) verleden sprake is geweest van een lekkage en niet kan worden uitgesloten dat de daardoor veroorzaakte problemen (hoe zorgelijk die ook bleken te zijn na de door [eisers c.s.] uitgevoerde sloopwerkzaamheden) gedurende lange tijd niet aan een normaal gebruik als woning in de weg hebben gestaan. Denkbaar is dat een en ander pas tot problemen heeft geleid toen [eisers c.s.] is begonnen met zijn sloopwerkzaamheden, waardoor het onderlinge verband tussen de verschillende onderdelen van de vloer- en muurconstructie verdween. Ook is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] het gebrek mede heeft veroorzaakt en/of dat het bij haar bekend was. Tegelzetter [bedrijf] heeft immers verklaard dat hij destijds over het bestaande tegelwerk heen heeft getegeld, wat mogelijk was omdat de bestaande tegels vast zaten en vlak waren, en dat hij toen geen lekkage heeft gezien. Hij heeft dus, net als [gedaagde] zelf, en net als [eisers c.s.] bij de aankoop, geen lekkage geconstateerd. Dit sluit ook aan op de opvatting van verzekeringsexpert [B] , volgens wie de nu geconstateerde gebreken het gevolg zijn van een langzaam inwerkend proces. Hij heeft in dat verband verklaard dat hem uit de verkoopfoto’s op Funda was gebleken dat het ging om een nette woning, dat hij bij zijn beoordeling van die woning speciaal had gelet op de kwaliteit van het tegel- en voegwerk in de badkamer en dat hij had geconstateerd dat dit optisch van zeer goede kwaliteit was. Daaruit heeft [B] geconcludeerd dat de rotte houten balken, vloerplanken en badkamerwanden moesten zijn aangetast lang vóór [gedaagde] eigenaar van de woning was geworden. Er zijn daardoor al met al vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat hier sprake was van een verborgen gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg stond. 3.8. De kantonrechter voegt daaraan toe dat niet kan worden uitgesloten dat wel sprake was van een verborgen gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg stond. Het is namelijk niet onmogelijk dat de constructie het jarenlang heeft gehouden vanwege de veronderstelde onderlinge samenhang van de gebruikte materialen, maar dan wel met een inherent risico dat op een dag alles in zou storten. In dat geval zou, ook al was feitelijk normaal gebruik mogelijk, sprake zijn van een verborgen onveilige constructie die [eisers c.s.] , ook bij een oud huis als dit, niet hoefde te verwachten. Betekent dat dat [eisers c.s.] mag bewijzen dat de gebrekkige vloerconstructie van de badkamer aan een normaal gebruik als woning in de weg stond? Nee, hij heeft te laat geklaagd en daarom komt de kantonrechter daar niet aan toe 3.9. Op grond van artikel 7:23 BW (en 6:89 BW) kan [eisers c.s.] op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, als hij [gedaagde] daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit gebrek heeft ontdekt kennis heeft gegeven. Op deze bepaling beroept [gedaagde] zich met succes. De gebrekkige vloerconstructie van de badkamer was al in april/mei 2020 bekend bij [eisers c.s.] . Dat heeft hij tijdens de mondelinge behandeling gezegd, zo blijkt uit deze aantekening van de griffier: “De badkamer is weggehaald na de verhuizing in april 2020. Daarvoor hebben we geklust. 3 slaapkamers en de gang en de vloeren boven. De gang beneden denk ik nog niet, want we gingen van boven naar beneden. En toen stuitte ik op het probleem met de badkamer. In april/mei 2020. Die zat langs de trap en toen we daar iets stripten zagen we het gedoe en toen moest er meteen worden gestut. Ik heb toen geen contact opgenomen met [gedaagde] omdat ik een mogelijkheid had om een badkamer beneden te maken en ik haar niet verantwoordelijk wilde houden. Niet dat ik dit wilde, het moest, maar toch. Maar nu wil ik haar wel aanspreken omdat we beneden ook niet verder konden en dus met nog meer kosten werden geconfronteerd. Het idee van beneden was dat daar al afvoer was en tegelwerk en leidingwerk etc. Het zou wel verlegd moeten worden, maar het was er al. Warm water, koud water etc. dus minimale ingrepen. Maar dat bleek veel meer te worden. We konden inmiddels de badkamer niet meer boven maken, dus we moesten wel naar beneden. En dus moeten ook die kosten worden vergoed. […] We hadden, toen we die gecorrodeerde leidingen hadden ontdekt in de keuken, moeten gaan claimen. Maar dat hebben we niet gedaan omdat we dat juridisch niet rond kregen. Dat was mij verteld. Omdat de wanden niet deugden omdat het platte dak lekte. En dat konden we niet claimen. Maar dat staat los van het leidingwerk.” 3.10. De kantonrechter heeft daaruit begrepen dat het in april/mei 2020 geconstateerde gebrek aan de badkamervloer op dat moment niet een reden was om [gedaagde] aansprakelijk te stellen en schadevergoeding te claimen. [eisers c.s.] heeft er toen namelijk voor gekozen om een badkamer op de begane grond te realiseren, in de professionele keuken. Pas toen later (andere) tegenvallers bleken waarvoor hij [gedaagde] volgens zijn juridisch adviseurs niet aansprakelijk kon houden heeft hij er medio 2021, dus ruim een jaar later, alsnog voor gekozen [gedaagde] aan te spreken voor de problemen met de vloerconstructie van de badkamer. Dat moet [eisers c.s.] worden tegengeworpen. 3.11. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat de kennisgeving van de gebreken aan de badkamervloer niet binnen bekwame tijd is gedaan. Daarvoor is niet alleen het (forse) tijdsverloop tussen het moment van ontdekken en de kennisgeving bepalend, maar ook het nadeel dat [gedaagde] daardoor lijdt. Doordat [eisers c.s.] niets heeft gemeld en zonder overleg of ingebrekestelling de hele vloerconstructie heeft verwijderd, heeft hij [gedaagde] de mogelijkheid ontnomen de oorzaak van de geconstateerde vochtoverlast en de invloed daarvan op de veiligheid van de constructie te onderzoeken en de bevindingen van de aannemer van [eisers c.s.] te controleren en/of de gevolgen van de gebreken te beperken. [eisers c.s.] had namelijk vrijwel alles al weggebroken toen hij haar daarop aansprak. Dat betekent dat ook dit gebrek niet tot enige veroordeling kan leiden. 3.12. Dat is zuur voor [eisers c.s.] , die immers heeft laten weten dat hij de ontdekte problemen aanvankelijk zelf wilde oplossen en bekostigen, zonder [gedaagde] daarmee te vermoeien.