ECLI:NL:RBNHO:2025:6641

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/357313 / HA ZA 24-544 Vonnis van 18 juni 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [plaats] ,2. [eiser 2], te [plaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. L.I. Velthuijsen, tegen COBRASPEN VASTGOEDONTWIKKELING B.V., te Overveen, gedaagde partij, hierna te noemen: Cobraspen, advocaat: mr. J.M.J. van der Grinten. De zaak in het kort [eisers] hebben in 2022 van Cobraspen een appartement gekocht gelegen in het souterrain van een verbouwde voormalige kantoorvilla. Sinds juni 2023 ervaren zij ernstige wateroverlast. De door de VvE ingeschakelde deskundige heeft vastgesteld dat het souterrain niet waterdicht is en de overlast niet incidenteel. Het vochtprobleem, dat vrijwel het gehele appartement betreft, maakt dat het appartement niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. Dit gebrek was voor [eisers] niet kenbaar, zodat sprake is van non-conformiteit. De rechtbank oordeelt dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze de (buitengerechtelijke) ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen. De daarnaast gevorderde aanvullende schadevergoeding wordt eveneens (gedeeltelijk) toegewezen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 24 september 2024 met 33 producties - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van 13 november 2024 - de conclusie van antwoord vrijwaringsincident van 27 november 2024 - het vonnis in incident van 18 december 2024 - de conclusie van antwoord van 29 januari 2025 met 22 producties - het tussenvonnis van 26 februari 2025 - de akte wijziging eis tevens overleggen nadere producties van 7 mei 2025 met producties 35 tot en met 39 waaronder een beeldopname - de spreekaantekeningen van de kant van [eisers] - de spreekaantekeningen van de kant van Cobraspen - de mondelinge behandeling van 7 mei 2025 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Cobraspen is een vastgoedontwikkelaar in de regio Amsterdam en Haarlem. Zij was vanaf 2016 eigenaar van een monumentale villa, genaamd ‘ [naam] ’, in [plaats] (hierna: de villa). 2.2. Sinds 1990 was de villa in eigendom bij verschillende tot de groep van Cobraspen behorende vennootschappen. Deze is jarenlang verhuurd als kantoorvilla. 2.3. Cobraspen heeft de villa getransformeerd in zes luxe appartementen. Een van de appartementen is gerealiseerd in het circa drie meter onder maaiveld gelegen souterrain (hierna: het appartement). 2.4. Op de website van Cobraspen is over het souterrain van de villa het volgende geschreven: Om een volwaardige woning in het souterrain te realiseren, is de vloer opengebroken, waarna er een flink stuk is uitgegraven. Dit werd gedaan om extra hoogte te creëren. Ook in de tuin is een stuk afgegraven om voor de souterrain-woning een gelijkvloers terras aan te leggen. 2.5. Cobraspen en [eisers] hebben op 19 juli 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartement, een garage en een parkeerplaats (hierna: de koopovereenkomst). 2.6. Aansluitend op de koopovereenkomst hebben [eisers] een bouwtechnische keuring uit laten voeren door Woningkeur. Naar aanleiding daarvan hebben zij hun zorgen geuit over het ontbreken van enige indicatie over de staat van de fundering en het gevaar van opkruipend vocht in de wanden van het appartement. Cobraspen heeft daar als volgt op gereageerd: Fundering, vocht Het gebouw staat er al meer dan 100 jaar, de aannemer welke betrokken is geweest bij de verbouwing is een professionele aannemer en de werkzaamheden zijn professioneel uitgevoerd. Als er problemen waren hadden deze al bekend moeten zijn, Ook de vochtmeting welke uitgevoerd is tijdens de bouwtechnische keuring die door u is aangevraagd was goed. 2.7. In antwoord daarop hebben [eisers] per e-mail geschreven: (…) Aangezien het keuringsrapport geen uitsluitsel geeft op bv. kwaliteit van een fundering (er is sprake van een fundring op palen) en genomen maatregelen om optrekkend vocht tegen te gaan, dachten wij deze informatie bij u te kunnen verkrijgen. Wij begrijpen uit uw reactie dat u dit overbodig vindt, aangezien op deze punten geen enkele twijfel mogelijk is dat e.e.a. voldoet aan de normen die in het maatschappelijk verkeer en in de onroerend goed branch gebruikelijk zijn. Wij achten deze verklaring te voldoen aan onze informatiebehoefte. 2.8. Het appartement is op 16 september 2022 aan [eisers] geleverd en zij hebben dit kort daarna betrokken. 2.9. In juni 2023 hebben [eisers] voor het eerst wateroverlast ondervonden afkomstig van het balkon van de bovenburen. Daarna ontstonden ook vochtplekken aan de onderzijde van de binnenwanden in de woonkamer. [eisers] hebben de wateroverlast gemeld bij [VVE] (hierna: de [VVE] ), die de melding heeft doorgestuurd aan Cobraspen. 2.10. Enige tijd later zijn ook de traptreden buiten en de openstaande muren bij de entree van het appartement nat geworden en liepen de (infiltratie-)putten bij de voordeur en de terrassen steeds sneller vol. Medio september 2023 is water geconstateerd in de vuilwaterput die zich onder het appartement bevindt. Eind november 2023 is bij onderhoud van de liftinstallatie geconstateerd dat water binnendringt in de eveneens onder het appartement gelegen de liftput. 2.11. Begin december 2023 hebben [eisers] in e-mail aan de [VVE] – en in kopie aan Cobraspen en zijn aannemer – aangegeven dat de vuilwaterput en de liftput niet waterdicht zijn. Zij hebben aangegeven dat het water in de infiltratieput bij hun voordeur het appartement binnen dreigt te dringen. Om dit te voorkomen, schrijven zij, dat zij het waterniveau in de vuilwaterput en de infiltratieput bij de voordeur een paar keer per dag met een emmer verlagen. Zij hebben verzocht om maatregelen te nemen. 2.12. Cobraspen heeft daarop per e-mail geadviseerd om een eigen dompelpomp aan te kopen voor als er calamiteiten optreden omdat: “Als u drie meter onder maaiveld woont, dan kan er altijd iets gebeuren, waardoor je zelf moet ingrijpen om te voorkomen dat je huis volloopt met water”. Zij heeft verder medegedeeld de aannemer te zullen vragen om een afspraak met [eisers] te maken om dit probleem op te pakken. 2.13. Op 11 december 2023 hebben de [VVE] en de aannemer van Cobraspen de situatie bij het appartement bekeken. 2.14. In een e-mail van 7 januari 2024 hebben [eisers] Cobraspen en haar aannemer geïnformeerd dat zij nog steeds ernstige wateroverlast en toenemende schade ervaren. De liftput stond op dat moment vol met water en de liftinstallatie was uitgevallen. 2.15. In opdracht van [eisers] en later de [VVE] heeft firma [bedrijf] B.V. enkele keren water weggepompt uit de vuilwaterput en de liftput. 2.16. [eisers] hebben Cobraspen op 23 januari 2024 aansprakelijk gesteld. 2.17. Op 6 maart 2024 hebben Cobraspen en haar aannemer het appartement weer bezocht en de situatie ter plekke bekeken. 2.18. In opdracht van de VvE heeft Cauberg Huygen B.V. (hierna: Cauberg Huygen) op 28 maart 2024 een inspectie uitgevoerd en onderzoek gedaan. Cauberg Huygen heeft de omvang van de vochtproblematiek onderzocht en een bouwkundige onderzoek gedaan. Zij heeft op haar beurt Fugro laten onderzoeken of de hoogte van de grondwaterstanden aanleiding kan geven tot vochtproblematiek in het appartement. Ook is Fugro nagegaan of de schade in het appartement in verband kan worden gebracht met een gebrekkige afwatering in de omgeving. 2.19. In het op 3 juni 2024 door Cauberg Huygen afgegeven rapport (hierna: het rapport) staat onder meer op de daarbij aangegeven pagina’s: Pagina 8 Waterdichtheid van de constructies ‘Vocht van buiten’ Hiervoor geldt het BBL, artikel 3.64: Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. Een constructie die de scheiding vormt tussen een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte en een kruipruimte, met inbegrip van de op die constructie aansluitende delen van andere constructies, voor zover die delen van invloed zijn op het kunnen binnendringen van vocht in de verblijfsruimte, de toiletruimte of de badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. Een inwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte, voor zover die scheidingsconstructie niet grenst aan een andere verblijfsruimte, een andere toiletruimte of een andere badruimte is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.

Op basis van de aangetroffen schade, zie hoofdstuk 4, wordt geconcludeerd dat de woning op souterrainniveau niet waterdicht is. Pagina 9 Een bouwkundige inspectie is uitgevoerd waarbij de relevante bouwkundige factoren die van invloed kunnen zijn op het ontstaan van vochthinder (capillair optrekkend vocht, doorslaand vocht e.d.), zijn geïnventariseerd. De volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd:  Inventarisatie van de vochtplekken c.q. aanslag;  Bepaling van de opbouw van de diverse constructiedelen;  Bepaling van de grondwaterstand middels peilbuizen. Pagina 16 Richting vochthinder De vochtschade in de woning wijst in de richting van capillaire optrekkend vocht al of niet in combinatie met doorslaand vocht. Het doorslaand vocht treedt vooral op bij de gevels. Tijdens inspectie is een vochtfront geconstateerd in de gevels en in de scheidingswanden. Dit vochtfront heeft geleid tot zoutafzetting op de wanden. (…) Pagina 18

Uit het endoscopisch onderzoek blijkt dat de voorzetwanden zijn geplaatst op de oude (=originele) fundering. Vervolgens is een nieuwe betonvloer tot aan de voorzetwand gestort. Een dergelijke werkwijze is ongebruikelijk. Normaliter wordt eerst de nieuwe betonvloer gestort tegen de originele steenachtige wand. Daarna wordt de voorzetwand op de nieuwe betonvloer aangebracht. Dat is hier niet gebeurd. Er is als het ware een ruimte van 40 mm (= goot) gecreëerd tussen de originele fundering en de nieuwe betonvloer. De diepte van deze ‘goot’ wordt op circa 20 cm geschat. Onder in deze goot werd een vochtig en nat constructieoppervlak vastgesteld. De constructie is hier niet waterdicht. (…) Pagina 21-22 Bevindingen De vochtgehaltes van de boormonsters zijn extreem hoog. (…) Analyse en beoordeling Het hoge vochtgehalte in de baksteen en in het pleisterwerk is het gevolge van doorslag van regenwater al of niet in combinatie met de grondwaterstand. De hoge vochtgehaltes in de wanden duiden op een aanbod van vocht / water. Deze constatering geldt voor de posities A tot en met K, uitgezonderd positie F. Invloed afwatering De wijze van afwatering kan van invloed zijn op het ontstaan van vochtproblematiek bij de gevels. Dit argument is echter secundair. Primair geldt het eerste, dat de wandconstructie en behorende aansluitingen overeenkomstig artikel 3.64 van het BBL waterdicht dienen te zijn. Toelichting: overvloedige en langdurige regenbuien zijn in Nederland niet ongebruikelijk. Daarnaast is het normaal dat oppervlaktewater via het maaiveld en langs de gevels naar beneden zakt en in het grondmassief “verdwijnt”. Een dergelijk vochttransport mag nimmer tot waterdoorslag of lekkages leiden, zelfs niet bij kelders en of souterrains. Langdurige regenbuien kunnen van invloed zijn op de hoogte van de grondwaterstand. De bouwkundige staat van de woning dient hierop te zijn afgestemd en mag niet tot lekkages leiden. Uitzonderingen Overstromingen ten gevolge van zeer extreem weer vormen meestal een uitzondering,. Voor zover bekend heeft in de woning aan de (…) geen toetreding van water plaatsgevonden ten gevolge van een overstroming, veroorzaakt door een extreme regenval. (…) Op basis van de gemeten grondwaterstanden en de diepte van de souterrainvloer wordt geconcludeerd, dat het grondwater naar alle waarschijnlijkheid tegen de onderzijde van de betonnen vloer ‘drukt’ De betonvloer ligt in water. Dit geldt ook voor de gemetselde wanden en de fundering. Pagina 25-26 7.1 Deelconclusies Op basis van onderzoek worden de volgende conclusies getrokken: (…) Deze schade kenmerkt zich door afgebladderde en verpulverd pleisterwerk. Plaatselijk is zoutuitbloei zichtbaar. (…) Daarnaast is er grondwater toegetreden in de liftput, (…). Deze liftput is nooit waterdicht geweest. Dit geldt ook voor de vuilwaterput, (…). Ook deze put is lek. (…) De vochtgehaltes van de boormonsters zijn extreem hoog. Dit geldt met name voor de posities A, C, E en G. Op de overige posities zijn de vochtgehaltes als hoog te karakteriseren. Alleen ter plaatse van positie F is de wand als droog te karakteriseren. (…) 7.2 Hoofdconclusie (…) De hoge vochtgehaltes worden veroorzaakt door vocht in vloeibare vorm, niet in dampvorm. Hieraan ligt een vochtbron aan ten grondslag. (…) Voor nagenoeg alle posities is geconstateerd, dat de gevels en scheidingswanden niet waterdicht zijn. Aan het Bouwbesluit Bouwwerken Leefmgeving (BBL), artikel 3.64 inzake “wering vocht van buiten” wordt geenszins voldaan. Geconcludeerd wordt, dat Cobraspen de woning aan (…) heeft opgeleverd terwijl de uitwendige scheidingsconstructies niet waterdicht blijken te zijn. De omvang van de huidige vochtproblematiek is een gebrek, dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit geldt ook voor de liftinstallatie. Deze is momenteel onbruikbaar vanwege de hoeveelheid water in de liftput. Dit geldt ook voor de put van vuilwaterafvoer. (…) Om de vochtproblematiek in deze woning op te heffen zijn ingrijpende afdichtingsmaatregelen nodig. (…) De maatregelen in de woning (…) beperken zich niet tot alleen afdichtingsmaatregelen. 2.20. Bijlage VII bij het rapport is het onderzoek van Fugro naar grondwaterstanden (hierna: het onderzoek). In hoofdstuk 6 van het rapport zijn de onderzoeksvragen en een samenvatting van het onderzoek opgenomen. Daarin staat onder meer het volgende: 2. Beschrijving van de mogelijke oorzaken op basis van expert judgement (geen berekeningen). “De wateroverlast kan ontstaan door hoge grondwaterstanden, onvoldoende afvoer van neerslag of een combinatie hiervan. Op basis van de beschikbare gegevens wordt verwacht dat de grondwaterstand de hoofdoorzaak van deze wateroverlast is”. Op de locatie manifesteert de wateroverlast zich op 2 wijzen: Optrekkend vocht doordat de niet waterdichte constructie (periodiek) in het grondwater is gelegen. Grondwaterstanden die tot boven het voerniveau van de woning en het terras kunnen reiken en via deuren de woning in kan stromen (als niet met een tijdelijke noodvoorziening grondwater wordt afgevoerd). (…) 3. Hoe beoordeelt u de huidige terreininrichting qua afwatering? Voldoet deze afwatering aan de gestelde normen? (…) “Omdat gedetailleerde gegevens over de terreininrichting qua afwatering grotendeels ontbreken, kan geen definitief standpunt over deze onderzoeksvraag worden verstrekt”. (…) 4. Is de huidige vochtproblematiek uitsluitend te herleiden naar een incident, of is hier sprake van een terugkerend risico? “Hiervoor verwijs ik kortheidshalve naar de paragrafen over de grondwaterstanden, Hieruit volgt, dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Kortgezegd: er is hier sprake van terugkerend risico op wateroverlast, met een toenemende frequentie in de toekomst”. Omdat al sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw sprake is van vergrote aandacht voor het grondwater in de gemeente [plaats] (inrichten grondwatermeetnet 1992, onderzoek wateroverlast in 2013 waarin zelfs wordt vermeld dat aan de binnen duinrand waar de villa is gelegen in de toekomst tweemaal vaker de kans op hoge grondwaterstanden is dan op andere locaties in het gebied) had bij het aanleggen van het terras en het realiseren van een woonruimte op souterrainniveau rekening gehouden moeten worden met hoge grondwaterstanden. 5.

3.1. [eisers] vorderen – samengevat en na eiswijziging –, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: een verklaring voor recht (I) dat [eisers] de koopovereenkomst (en de daarbij behorende algemene voorwaarden) rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden, althans (II) de koopovereenkomst te ontbinden en (III) Cobraspen te veroordelen tot betaling van in totaal € 265.882,00 aan schadevergoeding; subsidiair: (I) vernietiging van de koopovereenkomst (en de daarbij behorende algemene voorwaarden), althans (II) wijziging van de gevolgen daarvan in die zin dat de koopprijs met € 420.045,00 wordt verminderd en (III) betaling van in totaal € 265.882,00 aan schadevergoeding; meer subsidiair: veroordeling tot betaling van € 420.045,00 aan vervangende schadevergoeding dan wel vergoeding van een nader te bepalen bedrag aan aanvullende schadevergoeding, althans tot betaling van een bedrag nader op te maken bij staat; meer meer subsidiair: veroordeling tot deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst en in dat kader [eisers] machtiging te verlenen de gebreken aan het appartement zelf te doen laten herstellen en de kosten daarvan op Cobraspen te verhalen en tot betaling van een nader te bepalen bedrag aan aanvullende schadevergoeding; in alle gevallen: veroordeling tot betaling van: - € 4.999,26 aan redelijke kosten ter voorkoming en beperking van schade en kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid; - € 15.000,00 aan materiële schade aan persoonlijke bezittingen; - € 50.000,00 aan immateriële schade althans schadevergoeding wegens gederfd woongenot; veroordeling tot betaling van een bedrag van € 6.675,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; vermeerdering van de toegewezen bedragen met de wettelijke rente; veroordeling in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het te wijzen vonnis. 3.2. [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat het appartement niet voldoet aan de koopovereenkomst. Zij ervaren structurele wateroverlast: hemel- en grondwater dringt het appartement binnen, er zijn vochtplekken op de binnenwanden ontstaan, de plinten komen van de muren, er is zout uitbloei ontstaan, er is sprake van scheurvorming en uitzetting in de vloeren, zwamvorming en schimmelvorming en zowel de liftput als de vuilwaterput binnen als de buiten aanwezige infiltratieput(ten) lopen voortdurend vol. De situatie in het appartement is hierdoor al geruime tijd onleefbaar en levert gevaar op voor de gezondheid van [eisers] , die een gevorderde leeftijd hebben bereikt. 3.3. Cobraspen voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Non conformiteit 4.1. In deze zaak ligt de vraag voor of [eisers] gerechtigd waren de koopovereenkomst met een beroep op non-conformiteit (buitengerechtelijk) te ontbinden. 4.2. Volgens artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsook de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Bij een consumenten-koop zoals deze – [eisers] hebben het appartement van een professionele partij gekocht die handelt in het kader van zijn beroep en bedrijf – kan daarbij niet ten nadele van de consument worden afgeweken. 4.3. Vaststaat dat Cobrapen het in een souterrain gerealiseerde appartement als luxe nieuwe woning voor een koopsom van € 1.500.000,- aan [eisers] heeft verkocht. [eisers] kregen echter niet lang nadat zij hun intrek in het appartement hadden genomen te kampen met een ernstig vochtprobleem in het appartement. Uit de overgelegde onderzoeksrapporten en overig ingebracht beeldmateriaal waaronder een filmpje, blijkt dat door de hele woning vocht in de muren zit en schade is ontstaan aan de wandoppervlakten door aantasting van het stucwerk in combinatie met plaatselijke zout uitbloei. Ook is sprake van scheurvorming in de granieten vloer in de badkamer, laten plinten op diverse plekken los, komt de eikenhouten vloer op meerdere plekken omhoog en is sprake van zwamvorming uit de plinten/wanden in de woonkamer en schimmelvorming in de slaapkamer. Daarnaast is op afbeeldingen in het rapport te zien dat de lift niet meer bruikbaar is vanwege de hoeveelheid water in de liftput. Eenzelfde hoeveelheid water is in de vuilwaterput geconstateerd. De constateringen in en de conclusie van het rapport van Cauberg Huygen bevestigen de problematiek (zie 2.19). Deze zijn door Cobraspen ook niet gemotiveerd weersproken. 4.4. Uit de overgelegde rapporten blijkt dat het vochtprobleem vrijwel de gehele woning betreft en dat nagenoeg alle gevels en scheidingswanden niet waterdicht zijn. Daarmee voldoet het appartement niet aan hetgeen [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Van een souterrain dat direct voorafgaand aan de verkoop in opdracht van Cobraspen als professionele partij is verbouwd tot een luxe woonappartement, mag immers verwacht worden dat dit (tenminste) waterdicht is. Dit geldt ook voor de liftinstallatie. 4.5. De rechtbank is van oordeel dat de vochtproblematiek dermate ernstig is dat deze aan normaal gebruik als woning in de weg staat. Een vochtprobleem van deze aard en omvang kan immers niet alleen schade aan het appartement en de aanwezige goederen toebrengen, maar ook (bijvoorbeeld als gevolg van schimmelvorming) schade aan de gezondheid. Daarnaast gaat de vochtproblematiek gepaard met onaanvaardbare overlast. De vraag of het appartement in strijd met de vergunningen is gerealiseerd en of voldaan is aan de eisen van het Bouwbesluit kan daarbij in het midden blijven. 4.6. Het verweer dat het appartement ‘as is’ is geleverd, zodat [eisers] akkoord zijn gegaan met de feitelijke staat van het appartement ten tijde van de levering, maakt het vorenstaande niet anders. In artikel 2 lid 2 tweede zin van de leveringsakte is bepaald dat verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Cobraspen garandeert hiermee dat de woning wel de eigenschappen bezit nodig voor normaal gebruik en [eisers] mochten die eigenschappen, waaronder waterdichtheid van gevels, scheidingswanden en liftinstallatie bij een woning die zich in een souterrain bevindt, ook verwachten. 4.7. Het verweer dat de wateroverlast incidenteel van aard is en het normale gebruik van het appartement niet in de weg staat, slaagt evenmin. Het onderzoek (van Fugro) is hier duidelijk over (zie 2.20): er is sprake van een terugkerend risico op wateroverlast, met een toenemende frequentie in de toekomst. Volgens Fugro is al sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw sprake van vergrote aandacht voor het grondwaterpeil in de gemeente [plaats] en wordt in een onderzoek naar wateroverlast in 2013 zelfs vermeld dat in de binnen duinrand, waar de villa is gelegen, in de toekomst tweemaal vaker de kans op hoge grondwaterstanden is dan op andere locaties in het gebied. Daarnaast is volgens het onderzoek in het gebied vanaf 1986 de drinkwatervoorziening stapsgewijs afgebouwd met een volledige beëindiging in 1998 waardoor de grondwaterstand is gestegen, met name aan de oostelijke duinrand waar de villa is gelegen. Fugro concludeert dat gelet op die omstandigheden de wateroverlast niet incidenteel van aard is. Cobraspen had dan ook bij het realiseren van een woonruimte op souterrainniveau rekening moeten houden met toekomstige hoge grondwaterstanden. Niet van belang is daarom dat er volgens Cobraspen in de afgelopen 30 jaar geen grondwateroverlast is geweest bij de villa. Datzelfde geldt voor de verwijzing door Cobraspen naar de door haar overgelegde publicaties over de extreem natte jaren 2023 en 2024 en het rapport van KnowH2O van juni 2024 over grondwateroverlast in [plaats] . De bijkomende omstandigheden die in dat rapport worden genoemd, die de grondwateroverlast hebben verergerd, doen niet af aan het feit dat de verhoogde kans op hoge grondwaterstanden in het gebied waar de villa is gelegen al bekend was. 4.8. Uit het bovenstaande volgt dat het appartement ten tijde van de levering niet voldeed aan wat [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Omdat Cobraspen een non-conforme woning heeft geleverd, is zij tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Het gebrek was voor [eisers] ook niet kenbaar. In dit kader hebben [eisers] er terecht op gewezen dat zij bij aankoop niet op de hoogte konden zijn van het gebrek in de waterdichting van de (wand)constructies, omdat daarvoor – niet toelaatbaar – destructief onderzoek nodig is. 4.9. Cobraspen heeft nog aangevoerd dat zij evenmin bekend was met het gebrek en zij haar mededelingsplicht niet heeft geschonden. Ook dit verweer kan Cobraspen niet baten. Voor non-conformiteit vanwege ongeschiktheid voor normaal gebruik is niet relevant of de verkoper het gebrek kende en of de mededelingsplicht is geschonden (HR 11 december 2020, ECLI:HR:2020:2003). 4.10. Ook het verweer dat [eisers] niet Cobraspen maar de verantwoordelijke derden voor het gebrek hadden moeten aanspreken, slaagt niet. [eisers] hebben immers van Cobraspen een afgebouwde woning gekocht en zij kunnen als koper de verkoper vanwege non-conformiteit aanspreken. Overigens is ook niet gebleken dat [eisers] zich op een garantie van een derde kunnen beroepen ter zake van de vochtproblematiek. Ontbinding 4.11. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming, dat dit de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. De geconstateerde wateroverlast blijkt het gevolg van een gebrek in de waterdichting van de (wand)constructies. De woning die volledig in het souterrain is gelegen, blijkt niet waterdicht te zijn. Dit gebrek maakt de woning ongeschikt voor normaal gebruik. De vochtproblematiek, die ook schade kan toebrengen aan de gezondheid van de bewoners, doet zich in vrijwel de hele woning voor, terwijl de liftinstallatie bij een hoge waterstand niet bruikbaar is. Uit het onderzoek van Fugro blijkt bovendien dat sprake is van een terugkerend risico op wateroverlast, met een toenemende frequentie in de toekomst.

De rechtbank 5.1. verklaart voor recht dat [eisers] de koopovereenkomst (en de daarbij behorende algemene voorwaarden) rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden, 5.2. veroordeelt Cobraspen tot betaling aan [eisers] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van schadevergoeding, van een bedrag van € 15.112,00, 5.3. veroordeelt Cobraspen tot betaling aan [eisers] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van schadevergoeding, van een bedrag van € 146.940,00, 5.4. veroordeelt Cobraspen tot betaling aan [eisers] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van schadevergoeding, van een bedrag van € 30.982,00, 5.5. veroordeelt Cobraspen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen hiervoor in 5.2, 5.3 en 5.4 vermeld vanaf 6 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling, 5.6. veroordeelt Cobraspen tot betaling aan [eisers] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, ten titel van schadevergoeding, een bedrag van € 4.999,26, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 5.7. veroordeelt Cobraspen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 6.775,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 5.8. veroordeelt Cobraspen in de proceskosten van € 6.801,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Cobraspen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.9. veroordeelt Cobraspen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.10. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.11. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025. 1621 https://cobraspen.nl/projecten/villa-rodesteijn/ Artikel 7:6 lid 1 BW (https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005290&boek=7&titeldeel=1&afdeling=1&artikel=6a&z=2025-07-18&g=2025-07-18). Zie afbeeldingen 4.4 tot en met 4.17 van het rapport. Zie afbeeldingen 4.18 en 4.19 van het rapport. Zie afbeelding 4.20 van het rapport. Cobraspen beroept zich op artikel 1.7 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst. Gemiddelde hypotheekrente bereikt laagste punt sinds twee jaar - bouwenwonen.net Vgl. conclusie A-G bij HR 25 maart 2011, ECLI:NLHR:2011:BP1410, onder 2.6. e.v. Vgl. Hof Den Bosch 16 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3155. Hoge Raad 28 mei 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0976.

4.12. Het verweer dat geen sprake is van verzuim omdat de ingebrekestelling gebrekkig is, volgt de rechtbank niet. [eisers] hebben Cobraspen bij herhaling op de ondervonden vochtoverlast aangesproken en Cobraspen is ook meerdere keren langsgekomen voor een inspectie. Dit heeft echter niet tot enige actie geleid. Ook na de ingebrekestelling heeft Cobraspen geen maatregelen getroffen of enige serieuze voorstellen in die richting gedaan. Gelet op de ondervonden ernstige overlast kon Cobraspen in de gegeven omstandigheden niet volstaan met de opmerking dat zij niet verplicht is om het appartement waterdicht te maken met een 100% garantie voor de toekomst. Het verweer dat zij niet in de gelegenheid is gesteld herstelmaatregelen te treffen, slaagt dan ook niet. De rechtbank merkt in dit verband nog op dat in het rapport van Cauberg Huygen wordt aangegeven dat ingrijpende afdichtingsmaatregelen noodzakelijk zijn, die onder meer betrekking hebben op het realiseren van waterdichte kimaansluitingen. Om een voldoende mate van zekerheid te geven, moet de aannemer die de werkzaamheden uitvoert, daarbij volgens het rapport een volledige garantie afgeven op de waterdichtheid van het souterrain, de materialen en de werkzaamheden. Uit de reactie van Cobraspen blijkt echter dat zij niet bereid was (en is) om een dergelijke garantie af te (laten) geven. Daarmee blijft het risico bestaan dat ook in de toekomst het souterrain niet waterdichtgemaakt zal zijn, terwijl dat voor het normale gebruik als woning wel noodzakelijk geacht mag worden. Daar komt bij dat [eisers] onweersproken hebben gesteld dat de aannemer van Cobraspen heeft opgemerkt dat het appartement nooit meer 100% waterdicht te maken is en hij geen enkele garantie op dat punt aan Cobraspen heeft afgegeven. Tussenconclusie 4.13. Uit het vorenstaande volgt dat [eisers] de koopovereenkomst rechtsgeldig (buitengerechtelijk) hebben ontbonden. De primaire vordering onder I, zal daarom worden toegewezen. Aanvullende schadevergoeding i.v.m. aankoop en inrichting 4.14. [eisers] vorderen betaling van een bedrag van € 21.010,00 als vergoeding voor geleden schade met betrekking tot de aankoop en inrichting van het appartement. Zij hebben ter onderbouwing van deze schade een overzicht van de verschillende kostenposten opgesteld en een aantal facturen overgelegd. 4.15. De kosten van de bouwkundige keuring van het appartement komen voor vergoeding in aanmerking. Het verweer dat deze kosten voor rekening en risico van [eisers] komen omdat de keuring achteraf onvoldoende is gebleken, faalt. Dat het gebrek bij de keuring niet naar voren is gekomen, is immers gelegen in het feit dat (zoals gebruikelijk) geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden. 4.16. Ten aanzien van de badkamerkast van € 2.465,00 hebben [eisers] gelet op de betwisting, onvoldoende onderbouwd dat zij deze kast niet meer kunnen gebruiken. Deze kosten zullen daarom worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de kosten van de boekenkast (€ 1.522,00) en de gordijnen (€ 450,00). Deze zijn blijkens de facturen weliswaar op maat gemaakt, maar dat betekent niet dat ze niet meer bruikbaar zijn. 4.17. De kosten van aanleg van de terrasomheining in 2022 (€ 5.130,00) komen gedeeltelijk voor vergoeding in aanmerking. Rekening houdende met een levensduur van 20 jaar en een restwaarde van nihil begroot de rechtbank de huidige waarde op € 4.617,00. Dat bedrag zal worden toegewezen. 4.18. De kosten van het installeren van het alarmsysteem (€ 948,00) komen niet voor vergoeding in aanmerking. Het verweer dat dit geen noodzakelijke kosten zijn voor het gebruik van het appartement slaagt. 4.19. De overige kostenposten zijn door Cobraspen niet betwist en zullen daarom als onweersproken worden toegewezen. 4.20. Gelet op het vorenstaande zal de primaire vordering onder III worden toegewezen voor een bedrag van € 15.112,00. Aanvullende schadevergoeding i.v.m. gewijzigde marktomstandigheden 4.21. [eisers] vorderen daarnaast betaling van een bedrag van € 155.000,00 aan aanvullende schadevergoeding in verband met gewijzigde marktomstandigheden. Zij stellen dat zij vervangende woonruimte zullen moeten zoeken in een markt waar de prijzen ten opzichte van juli 2022 met 10% zijn gestegen. 4.22. Het verweer van Cobraspen dat een vergoeding voor de vertraging van de voldoening van een geldsom al in de gevorderde schade (wettelijke rente) is begrepen, slaagt niet. [eisers] vorderen niet de wettelijke rente over de koopsom, maar uitsluitend over de verschillende schadebedragen. 4.23. Cobraspen heeft verder nog aangevoerd dat de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS waar [eisers] zich op beroepen, inzicht geeft in landelijke gemiddeldes die vooral worden gedragen door de stijging van koopprijzen in grote steden, maar dat daarmee onvoldoende vaststaat dat [eisers] het door hen gestelde bedrag verschuldigd zouden zijn voor een gelijksoortige woning als het appartement. De rechtbank volgt dit betoog niet, omdat (ook) de prijzen van koopwoningen in [plaats] gemiddeld gezien sterk zijn blijven stijgen. Daarbij komt dat algemeen bekend is dat een appartement, voorzien van een lift, van deze omvang en uitstraling schaars is. De rechtbank zal daarom bij de begroting van deze schade uitgaan van de gemiddelde prijsstijging volgens de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS, met dien verstande dat dit, zoals Cobrapsen terecht heeft aangevoerd, niet 10%, maar 9,48% (namelijk 145,5/132,9) is. De primaire vordering onder IV zal daarom voor een bedrag van € 146.940,00 worden toegewezen. Aanvullende schadevergoeding i.v.m. gestegen hypotheekrente 4.24. [eisers] vorderen daarnaast betaling van een bedrag van € 58.900,00 in verband met de hogere hypotheekkosten. Zij stellen dat de hypotheekrente de afgelopen jaren is gestegen en zij straks in verband met de hierboven bedoelde waardevermeerdering extra hypotheeklasten hebben. Zij begroten deze schade door de huidige hypotheekrente (10 jaar vast) van 3,8% over de hiervoor bedoelde waardevermeerdering te berekenen vermenigvuldigd met een factor 10. De rechtbank is met Cobraspen van oordeel dat [eisers] naast vergoeding van de verhoging van de koopprijs, niet ook in aanmerking kunnen komen voor vergoeding van gestegen financieringslasten over die verhoging. Zoals hierboven is geoordeeld hebben van [eisers] recht op een schadevergoeding ter compensatie van de gestegen koopprijs, zodat voor dat deel van de koopprijs de financieringsbehoefte ontbreekt en zij dus geen rentenadeel lijden. Overigens is de gemiddelde hypotheekrente op dit moment inmiddels lager dan in september 2022. 4.25. Gelet op het vorenstaande zal de primaire vordering onder V worden afgewezen. Aanvullende schadevergoeding i.v.m. betaalde overdrachtsbelasting 4.26. [eisers] vorderen ten slotte betaling van een bedrag van € 30.982,00 aan schadevergoeding in verband met de betaalde overdrachtsbelasting bij verkrijging van het appartement. Cobraspen heeft deze vordering niet inhoudelijk betwist.

De primaire vordering onder VII zal daarom worden toegewezen. Wettelijke rente 4.27. De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de hiervoor vermelde toe te wijzen bedragen aan schadevergoeding zal worden toegewezen vanaf de dag waarop de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) is ontbonden, te weten 6 augustus 2024. Redelijke kosten ter voorkoming en beperking van schade en kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid 4.28. [eisers] vorderen een bedrag van een bedrag van € 4.999,26 aan redelijke kosten ter voorkoming en beperking van schade en kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid. Enerzijds (A) zijn dit de kosten die de VvE heeft gemaakt voor deskundigenonderzoek, waterlozing en het buiten gebruik stellen van de lift, waarvan [eisers] het aandeel dat zij daarin hebben bijgedragen vorderen (€ 4.333,76). Anderzijds (B) betreft dit de kosten van het vochtonderzoek dat [eisers] zelf hebben laten uitvoeren door Van Zutphen Totaal Advies (€ 665,50). Cobraspen heeft hiertegen aangevoerd dat [eisers] geen beroep kunnen doen op vergoeding van de kosten onder A omdat deze kosten op naam van de VvE zijn gefactureerd. De rechtbank volgt Cobraspen niet in dit betoog. Vast staat immers dat [eisers] in deze kosten hebben bijgedragen en niet valt in te zien waarom deze kosten voor het deel dat [eisers] daarin hebben bijgedragen niet voor vergoeding in aanmerking komen. Ook het verweer dat de door [eisers] overgelegde facturen te ongespecificeerd zijn om te kunnen vaststellen dat deze kosten noodzakelijk zijn gemaakt, slaagt niet. Voor de vraag of deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen moet beoordeeld worden of sprake is van redelijke kosten ter voorkoming en beperking van schade en kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid. Gelet op de ernst van de wateroverlast acht de rechtbank de kosten ter voorkoming en beperking van de schade redelijk De rechtbank acht de omschrijving ‘water opstal [adres appartement]’ op de factuur van Dolmans, omdat dit een calamiteitenbedrijf is, waarbij [eisers] hebben gesteld dat de factuur ziet op het leegpompen van de liftput, voldoende om aan te nemen dat deze kosten zijn gemaakt met het oog op het beperken van de schade. Dat [eisers] vooruitlopend op het in opdracht van de VvE uitgevoerde onderzoek begin maart 2024 vochtonderzoek in het appartement hebben laten doen door Van Zutphen voor een bedrag van € 665,50, acht de rechtbank evenmin onredelijk. Het gevorderde bedrag van € 4.999,26 zal daarom worden toegewezen. 4.29. De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding. Materiële schade aan persoonlijke bezittingen 4.30. [eisers] vorderen voorts betaling van een bedrag van € 15.000,00 als vergoeding voor de schade aan persoonlijke bezittingen. [eisers] stellen dat kleding, boeken, meubels en kasten beschimmeld en aangetast zijn, wat een significant verlies van waarde en functionaliteit betekent, aldus [eisers] Ter onderbouwing van deze stelling hebben zijenkele foto’s overgelegd. Cobraspen betwist deze schadepost omdat foto’s van twee paar beschimmelde schoenen en een koffer met zichtbaar enige schimmel te summier is om een dergelijk bedrag aan schadevergoeding te rechtvaardigen. Ook is het onduidelijk of de genoemde goederen volstrekt onbruikbaar zijn. 4.31. Gelet op het verweer van Cobraspen lag het op de weg van [eisers] om de gestelde schade nader te onderbouwen. [eisers] hebben dit nagelaten. De rechtbank is met Cobraspen van oordeel dat een enkele foto waar op twee paar schoenen en een koffer schimmelvorming is te zien, onvoldoende is. Onduidelijk is ook of deze schimmel heeft geleid tot blijvende schade aan de schoenen en de koffer. Deze vordering wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Immateriële schade wegens gederfd woongenot 4.32. Ten slotte vorderen [eisers] € 50.000,00 aan immateriële schadevergoeding wegens gederfd woongenot en bedreiging van de gezondheid. Zij stellen dat sprake is van constante en voortdurende hinder. Zij zijn op leeftijd en brengen veel tijd in het appartement door. De voortdurende inspanning om de waterschade te beheersen en daarmee gepaard gaande stress heeft een aanzienlijke negatieve impact op hun kwaliteit van leven. Dit rechtvaardigt een hogere schadevergoeding dan gebruikelijk, aldus [eisers] 4.33. Uit de rechtspraak volgt dat gederfd woongenot, al naar gelang de situatie, kan worden gekwalificeerd als vermogensschade of als immateriële schade. Onder omstandigheden kan een ernstige aantasting in het woongenot tot een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 lid 1 BW leiden. Het is aan de benadeelde om met voldoende concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen dat een dergelijke situatie aan de orde is. De rechtbank is van oordeel dat, hoewel duidelijk is dat de vochtproblematiek impact op het dagelijks leven heeft en stress veroorzaakt bij [eisers] , dit onvoldoende is om van een dergelijke situatie te kunnen spreken. Voor een immateriële schadevergoeding naast een materiele schadevergoeding is in de gegeven omstandigheden geen plaats. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 4.34. [eisers] vorderen € 6.775.00 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-Integraal 2013, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Hoewel de hoofdvordering van onbepaalde waarde is, zijn er duidelijke aanwijzingen dat deze een waarde vertegenwoordigt van € 1.550.000,00, namelijk de koopprijs die Cobraspen moet terugbetalen als gevolg van de verplichting tot het ongedaan maken van de over en weer geleverde prestaties. Gelet daarop is de gevorderde vergoeding € 6.775,00 in overeenstemming met het tarief in het Besluit en daarom redelijk, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld. Proceskosten 4.35. Cobraspen is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.