ECLI:NL:RBAMS:2015:4867

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer / rolnummer: C/13/544329 / HA ZA 13-682 Vonnis van 29 juli 2015 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [plaats] , 2. [eiser 2], wonende te [plaats] , eisers, advocaat voorheen mr. J.F. Horsten, thans mr. E.M.J. van Haaren te Maastricht, tegen 1 [gedaagden 1] , wonende te [plaats] , 2. [gedaagden 2], wonende te [plaats] , 3. [gedaagden 3], wonende te [plaats] , gedaagden, advocaat mr. C.H. Hoetmer te Amsterdam. Partijen zullen hierna [eiser 1 en 2 samen] en [gedaagden 1, 2 en 3 samen] worden genoemd. Waar in het navolgende wordt gesproken over ‘de woning’, wordt bedoeld: de woonruimte gelegen aan de [straat] te [plaats] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 23 april 2014 en de daarin genoemde stukken; het deskundigenbericht van 5 februari 2015; de conclusie na deskundigenbericht tevens akte houdende wijziging eis van [eiser 1 en 2 samen] ; de antwoordconclusie na deskundigenbericht tevens inhoudende antwoord op wijziging eis van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling wijziging van eis 2.1. [eiser 1 en 2 samen] heeft bij akte haar eis gewijzigd. Nu [gedaagden 1, 2 en 3 samen] hiertegen geen bezwaar heeft gemaakt, zal de rechtbank op de gewijzigde eis beslissen, die als volgt luidt. [eiser 1 en 2 samen] vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoer bij voorraad: primair en subsidiair - voor recht verklaart dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW); primair - de koopovereenkomst betreffende de woning gedeeltelijk ontbindt en [gedaagden 1, 2 en 3 samen] veroordeelt tot terugbetaling van EUR 54.667,- te vermeerderen met EUR 9.068,- inclusief btw indien herstel van de zijgevel na onderzoek noodzakelijk blijkt, met daaraan gekoppeld een dwangsom van EUR 500,- per keer per dag dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] na aanmaning in gebreke is; subsidiair - [gedaagden 1, 2 en 3 samen] veroordeelt tot vergoeding van de kosten en schade voortvloeiende uit de non-conforme levering van de woning, in totaal EUR 54.667,- te vermeerderen met EUR 9.068,- inclusief btw indien herstel van de zijgevel na onderzoek noodzakelijk blijkt, met daaraan gekoppeld een dwangsom van EUR 500,- per keer per dag dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] na aanmaning in gebreke is; primair en subsidiair - de veroordeling van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] uit hoofde van dit vonnis aanmerkt als hoofdelijke aansprakelijkheid; - [gedaagden 1, 2 en 3 samen] veroordeelt tot betaling van EUR 1.210,- aan buitengerechtelijke kosten, te verhogen met wettelijke rente. uitkomst deskundigenonderzoek 2.2. In het tussenvonnis van 23 april 2014 (hierna het tussenvonnis) heeft de rechtbank een onderzoek bevolen door een deskundige ter beantwoording van een vijftal concrete vragen, die kort gezegd verband hielden met een onderzoek naar de mogelijke oorzaak van de vochtproblemen in het souterrain van de woning. Hiertoe heeft de rechtbank ing. J.C. Kok, senior specialis/bouwgebrekendeskundige van Arcadis Nederland B.V. (hierna: de deskundige), benoemd tot deskundige. 2.3. In het deskundigenbericht van 5 februari 2015 heeft de deskundige op de (vet- en schuingedrukte) vragen van de rechtbank, geantwoord, voor zover belang: “ 1. Wat is de oorzaak van de vochtproblemen in het souterrain, zoals onder meer is waar te nemen op de door [eiser 1 en 2 samen] overgelegde foto’s (producties 7 (bijlage 1) en productie 26) en zoals onder meer nader is omschreven in het onderzoeksrapport van Bureau voor Bouwpathologie (BB) (productie 7) en het aanvullend onderzoeksrapport van BB (productie 17)? Kunt u daarbij ook aangeven of en in hoeverre aspecten als het grondwaterpeil en seizoensinvloeden hierbij een rol spelen? (…) De oorzaak van deze vochtproblemen is te herleiden tot binnendringend grondwater via onderbrekingen in de betonconstructie. Deze lekkage doet zich voor op momenten dat het grondwater hoger staat dan de vloer van de koekoek. Het souterrain is in principe wel uitgevoerd als een waterdichte betonnen bak, hetgeen ook noodzakelijk is gezien de hoge grondwaterstanden. Echter op de aansluiting van deze betonnen bak en de metselwerk achtergevel is deze betonnen bak in ieder geval op een aantal punten onderbroken. Ter plaatse van deze onderbrekingen dringt grondwater de constructie in op het moment dat het grondwater hoger staat dan de betreffende onderbrekingen in de constructie. Het water loopt dan over de rand van het onderste deel van de betonconstructie (dat is de opstand onder de kozijnen). Door de aanwezigheid van voorzetwanden tekende deze lekkage zich pas vertraagd af in de wandafwerking. (…) Uit de beschikbare metingen van de grondwaterstanden op twee nabij gelegen locaties blijkt dat zich aanzienlijke verschillen voordoen in het niveau van de grondwaterstanden. (…) Deze verschillen in de grondwaterstand verklaren dat de lekkages zich op het ene moment in volle hevigheid voor kunnen doen en op een andere moment minder of niet aanwezig zijn.(…)Een gegeven, en zelfs een uitgangspunt van het ontwerp, is geweest dat de grondwaterstand hoger staat dan de vloer van de koekoek. In het ontwerp is hiermee ook rekening gehouden. In de uitvoering is dit echter verkeerd gegaan en is de betonvloer niet als waterdichte constructie doorgezet ter plaatse van de achtergevel. (…) Seizoensinvloeden spelen hierin niet direct een rol. Wel spelen de weersinvloeden een duidelijke rol, met name het voorkomen van droge of natte perioden. In droge perioden is een daling van de grondwaterstand te verwachten. In perioden met aanhoudende regen is juist een stijging van de grondwaterstand te zien. 2. Kunt u aangeven of en in hoeverre de genoemde vochtproblemen ook (mede) door een andere omstandigheid zijn ontstaan, zoals bijvoorbeeld (i) een verkeerd aangesloten pompput, (ii) onvoldoende verwarming en ventilatie in het souterrain, of (iii) een lekkage aan het dak van het pand waartoe de woning behoort? Op basis van de stukken kom ik tot de onderstaande opsomming van mogelijke oorzaken voor de vochtproblemen in het appartement:A. Grondwaterstand boven vloer koekoek; grondwater 1,36 – NAP; vloer koekoek 1,59 – NAP.B. Betonwanden koekoek onderbroken ter plekke van bestaande metselwerk gevel (BB, vOs).C. Rioolverstopping.D. Pomp in pompput verkeerd aangesloten, terugslagklep bij reparatie verkeerd gemonteerd.E. Onvoldoende ventilatie en verwarming tijdens afwezigheid (onder andere tijdens vakantie).F. Water in de pompput.G. Mogelijk lekkage in een onbekende leiding.H. Water op de koekoek.I. De aansluiting van de kozijnen is mogelijk niet goed.J. Een vochtprobleem hoger in het pand, zoals een daklekkage. De oorzaken A en B zijn begrepen in beantwoording van vraag 1. Onderstaand wordt op de mogelijke invloed van de overige aspecten nader ingegaan.(…)Samenvattend is, buiten de bij de beantwoording van vraag 1 genoemde oorzaken, geen van de andere oorzaken aangetroffen of aan te merken als oorzaak voor de lekkages aan de binnenzijde van de achtergevel. 3. Kunt u aangeven of de door u geconstateerde oorzaak van de vochtproblemen reeds op de datum van de aankoop van de woning (3 februari 2012) bestond en zo nee, wanneer deze dan is ontstaan? Ja, de bij de beantwoording van vraag 1 genoemde oorzaken hebben zeker bestaan op 3 februari 2012. (…) De constructie is vanaf het begin onvoldoende waterdicht geweest ook al zijn de zichtbare verschijnselen daarvan pas later aan het licht gekomen. 4.

De rechtbank 3.1. verklaart voor recht dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst van 3 februari 2012, als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW; 3.2. ontbindt deze koopovereenkomst gedeeltelijk met ingang van heden, zoals toegelicht onder 2.12; 3.3. veroordeelt [gedaagden 1, 2 en 3 samen] - hoofdelijk - om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis vanwege de gedeeltelijke ontbinding aan [eiser 1 en 2 samen] een bedrag te betalen van € 5.300,-, te vermeerderen met btw; 3.4. veroordeelt [gedaagden 1, 2 en 3 samen] - hoofdelijk - om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser 1 en 2 samen] te betalen een bedrag van € 4.172,92 ter vergoeding van schade en kosten van vaststelling van aansprakelijkheid; 3.5. veroordeelt [gedaagden 1, 2 en 3 samen] - hoofdelijk - om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser 1 en 2 samen] te betalen een bedrag van € 740,85 ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten; bepaalt dat dit bedrag bij niet tijdige voldoening zal worden vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW; 3.6. veroordeelt [gedaagden 1, 2 en 3 samen] - hoofdelijk - in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1 en 2 samen] begroot op € 6.532,92; bepaalt dat indien deze kosten niet uiterlijk binnen 30 dagen na betekening van het vonnis zijn betaald, deze zullen worden vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW; 3.7. veroordeelt [gedaagden 1, 2 en 3 samen] - hoofdelijk - in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak; 3.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 3.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller, rechter, bijgestaan door mr. A. Vogelaar, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2015. type: * coll:

Kunt u aangeven welke herstelmaatregelen u aangewezen acht om de vochtproblemen in het souterrain permanent te herstellen en wat de geraamde kosten van die maatregelen zijn? (…) Kortgezegd dienen de onderbrekingen in de betonnen kelderbak alsnog waterdicht gemaakt te worden en duurzaam bestand tegen drukkend grondwater. (…) Hierbij zijn de volgende locaties te onderscheiden: A. De horizontale strook aan de binnenzijde onder de beide kozijnen die aansluiten op de koekoek. (…) B. De verticale aansluitingen aan weerszijden van de beide kozijnen die aansluiten op de koekoek. (…) C. Naast deze twee locaties is er nog een derde locatie die mogelijk bij een hogere grondwaterstand tot lekkage zou kunnen leiden. Dit betreft de beide langswanden van het souterrain. (…) Op basis van de grondwaterstanden op twee nabij gelegen meetpunten is het zeker niet uitgesloten dat de grondwaterstand met enige regelmaat boven dit niveau uitstijgt. Dit aspect dient in ieder geval bij het herstel nader onderzocht te worden. Herstel A. en B. Het herstel bij de achtergevel, zowel de horizontale als de verticale aansluitingen, bestaat uit het injecteren van de niet waterdichte stroken in combinatie met een afwerking met een waterdichte mortel. Voor de exacte herstelmethode dient door een ter zake deskundig bedrijf een plan van aanpak gemaakt te worden. Na uitvoering van het herstel dient de binnenafwerking opnieuw aangebracht te worden. Daarbij dient aangetast regelwerk vervangen te worden. Herstel C. Eerst dient onderzocht te worden of op dit punt herstel noodzakelijk is. (…) (…) Werkzaamheden kostenraming AB1 Injecteren van de horizontale en verticale aansluitingen met het metselwerk van de achtergevel (…) € 2.500,00 AB2 Herstel binnenafwerking achtergevel € 2.800,00 C1 Onderzoek naar eventuele lekkages via zijgevels, inclusief vrijmaken en herstel € 1.200,00 Totaal zeker uit te voeren herstel, exclusief btw € 6.500,00 Indien nodig: C2 Geheel vrijmaken zijgevels boven 1,4 m € 1.000,00 C3 Aanbrengen waterdichte afwerking tot circa 0,5 m boven betonbak, waterdicht aansluitend op de betonbak € 1.500,00 C4 Herstel binnenafwerking € 3.000,00 Totaal eventueel bijkomend herstel, exclusief btw € 5.500,00 Deze herstelkosten zijn gebaseerd op een globale inschatting van de benodigde materialen en tijd. Hierbij wordt uitgegaan van gelijktijdige uitvoering van de diverse herstelwerkzaamheden en uitvoering door goed toegeruste vakmensen. De bedragen zijn exclusief btw. 5. Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn? De van belang geachte opmerkingen zijn in het voorgaande verwerkt.” tekortkoming aan de zijde van de verkopers? 2.4. Op basis van de bovenstaande bevindingen van de deskundige, die [eiser 1 en 2 samen] noch [gedaagden 1, 2 en 3 samen] in hun conclusie na deskundigenbericht gemotiveerd bestrijden, kan als vaststaand worden aangenomen dat de vochtproblemen worden veroorzaakt doordat de betonnen kelderbak op de aansluiting met de achtergevel plaatselijk wordt onderbroken door metselwerk, met als gevolg dat bij hoge grondwaterstanden via het metselwerk grondwater doordringt in het souterrain. Nu aldus op basis van het deskundigenrapport vaststaat dat de kelderbakconstructie van meet af aan onvoldoende waterdicht is geweest, staat vast dat de woning op dit onderdeel ten tijde van de levering een constructief gebrek vertoonde. 2.5. Met betrekking tot de vraag of dit gebrek een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de verkopers ( [gedaagden 1, 2 en 3 samen] ) oplevert, wordt als volgt overwogen. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de door de verkoper aan de koper geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. In dat verband is relevant dat de woning in de verkoopbrochure van de makelaar van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] werd aangeboden als een recentelijk (in 2011) royaal en geheel gerenoveerd appartement, waarbij ook nog nadrukkelijk gewag werd gemaakt van de mogelijkheid om in het souterrain extra slaapkamers te creëren. Op basis van deze informatie van de verkoper mochten [eiser 1 en 2 samen] dan ook ervan uit gaan dat zij voor de door hen betaalde prijs een goed gerenoveerde woning kregen met een souterrain dat geschikt was om als slaapkamer te gebruiken. Er was geen aanleiding voor [eiser 1 en 2 samen] om hun verwachtingen op dat onderdeel bij te stellen, aangezien gesteld noch gebleken is dat er ten tijde van de aankoopkeuring en de koop zichtbare aanwijzingen waren dat de kelderbakconstructie gebrekkig was en/of er een mogelijk vochtprobleem in het souterrain was. 2.6. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eiser 1 en 2 samen] in voldoende mate aangetoond dat het constructieve gebrek een dermate ernstig vochtprobleem in het souterrain doet ontstaan, dat dit een normaal gebruik van het souterrain als slaapkamer onmogelijk maakt.

De door [eiser 1 en 2 samen] overgelegde foto’s van het souterrain tonen ernstige vocht- en lekkagesporen, zoals aantasting van het houten regelwerk en de beplating van de binnenafwerking, stromend water langs de binnenzijde van de betonconstructie en plasjes water onder de vensterbank. Daarnaast heeft [eiser 1 en 2 samen] ook foto’s overgelegd van 10 januari 2013 waaruit blijkt dat er achter de voorzetwand schimmel is ontstaan, waardoor [eiser 1 en 2 samen] de voorzetwand hebben moeten verwijderen. Ten slotte hebben [eiser 1 en 2 samen] ook foto’s van 24 mei 2013 en 9 september 2013 overgelegd, waarop respectievelijk ongedierte en lichte plantvorming in de (ongebroken) vochtige plekken van de vensterbank is te zien. Naar het oordeel van de rechtbank kan als algemeen bekend kan worden aanvaard dat een vochtprobleem van de bovenomschreven aard en omvang niet alleen schade aan aanwezige goederen kan toebrengen, maar ook (bijvoorbeeld als gevolg van schimmelvorming) schade kan toebrengen aan de gezondheid. 2.7. [gedaagden 1, 2 en 3 samen] hebben weliswaar betwist dat de vochtproblemen van dien aard zijn dat het souterrain ondeugdelijk is om als slaapkamer te worden gebruikt, maar de argumenten die zij daartoe aanvoeren overtuigen niet. Allereerst heeft de deskundige toegelicht dat de verschillen in de grondwaterstanden verklaren dat de vochtproblemen zich het ene moment in volle hevigheid voordoen en op een ander moment niet of nauwelijks aanwezig zijn. Aldus doet de omstandigheid dat er tijdens de bezichtiging op 13 december 2013 slechts drie vochtplekken zichtbaar waren zonder uitloop niet eraan af dat er, gelet op de overgelegde foto’s die de stand van het souterrain op andere (nattere) momenten laten zien en het ter plaatse verrichte onderzoek van de deskundige, waaruit bleek dat het metselwerk bij de achtergevel extreem vochtig is en volledig is verzadigd met grondwater, weldegelijk sprake is van een structureel terugkerend en ernstig vochtprobleem dat een normaal, comfortabel gebruik van het souterrain als slaapkamer in de weg staat. Aan die conclusie doet niet af dat de MDF-deur kennelijk nog niet door het vocht is aangetast, noch doet daaraan af dat [eiser 1 en 2 samen] het gebruik van het souterrain als slaapkamer hebben gecontinueerd en ook boeken in het souterrain hebben opgeslagen. 2.8. Uit het bovenstaande volgt dat de woning ten tijde van de levering niet voldeed aan hetgeen [eiser 1 en 2 samen] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Nu [gedaagden 1, 2 en 3 samen] aldus een non-conforme woning hebben geleverd, zijn zij tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. De gevorderde verklaring voor recht ligt daarmee voor toewijzing gereed. verzuim en gedeeltelijke ontbinding 2.9. Vast staat dat [eiser 1 en 2 samen] , na ontvangst van het bouwkundig onderzoek van het Bureau voor Bouwpathologie BB (hierna: BB) en eerdere vruchteloze sommaties tot herstel, bij brief d.d. 15 maart 2013 van hun toenmalige advocaat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] een laatste maal in de gelegenheid hebben gesteld om de gebreken binnen 5 dagen te berichten dat de gebreken binnen drie maand zullen zijn hersteld. Nu [gedaagden 1, 2 en 3 samen] niet aan die sommatie hebben voldaan, zijn zij in verzuim komen te verkeren (artikel 6:74 jo. 6:81 jo. 6:82 BW). 2.10. Naar de rechtbank begrijpt, voeren [gedaagden 1, 2 en 3 samen] thans op hun beurt aan dat het verzuim aan hun zijde is geëindigd, omdat [eiser 1 en 2 samen] hebben geweigerd [gedaagden 1, 2 en 3 samen] tot het herstel toe te laten. Zo hebben [gedaagden 1, 2 en 3 samen] in december 2013 aangeboden om de vochtplekken te herstellen en op hun kosten een deskundige onderzoek te laten verrichten naar het achterliggende probleem, welk voorstel [eiser 1 en 2 samen] zonder gegronde reden hebben afgewezen. Nu aldus sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser 1 en 2 samen] , komt [eiser 1 en 2 samen] volgens [gedaagden 1, 2 en 3 samen] op grond van het bepaalde in artikel 6:266 BW geen beroep op (gedeeltelijke) ontbinding toe. 2.11. Dit betoog slaagt niet. Artikel 6:86 BW bepaalt dat de schuldeiser een na het intreden van het verzuim aangeboden nakoming kan weigeren, zolang niet tevens betaling wordt aangeboden van de inmiddels tevens verschuldigd geworden schadevergoeding en van de kosten. De rechtbank stelt in dat verband vast dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] hebben niet gesteld en toegelicht dat zij bij hun aanbod naast herstel van de vochtplekken ook hebben aangeboden om de inmiddels door [eiser 1 en 2 samen] geleden gevolgschade te vergoeden, bestaande uit onder meer de kosten van het reeds verrichte onderzoek, vochtwerende maatregelen en herstel van de binnenafwerking. Daarnaast blijkt uit de stellingen van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] evenmin dat zij een daadwerkelijk dekkend voorstel tot herstel hebben gedaan, in die zin dat zij hebben aangeboden om de kosten van het herstel volledig te vergoeden, ook als zou blijken dat deze meer zouden omvatten dan het verwijderen van de vochtplekken en een simpele injectiebehandeling. Voor de goede orde merkt de rechtbank in dit verband nog op dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] in hun akte verwijzen naar een e-mail van 16 december 2015 (de rechtbank begrijpt: 16 december 2013) waaruit het aanbod om de vochtplekken te herstellen zou blijken, maar die e-mail is niet als productie overgelegd. De rechtbank zal [gedaagden 1, 2 en 3 samen] daartoe ook niet alsnog in de gelegenheid stellen, omdat het betreffende aanbod zoals hiervoor overwogen reeds vanwege het ontbreken van een aanvullend aanbod tot schadevergoeding door [eiser 1 en 2 samen] mocht worden verworpen. 2.12. Primair vorderen [eiser 1 en 2 samen] gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst evenredig aan de non-conformiteit ten gevolge van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. De rechtbank begrijpt de vordering aldus, dat [eiser 1 en 2 samen] de overeenkomst slechts voor dat gedeelte willen ontbinden dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] niet zijn nagekomen, te weten de levering van een souterrain dat geschikt is voor normaal gebruik als slaapkamer. Deze vordering is op grond van het bepaalde in artikel 6:265 BW toewijsbaar. Naar het oordeel van de rechtbank is de tekortkoming, anders dan [gedaagden 1, 2 en 3 samen] aanvoeren, niet van een dermate geringe aard is dat ontbinding van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd is, te minder nu [gedaagden 1, 2 en 3 samen] geen volledige ontbinding vorderen maar slechts voor het (beperkte) gedeelte dat niet is nagekomen. Ter motivering verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor onder 2.6 en 2.7 over de ernst en omvang van het vochtprobleem is overwogen. omvang teruggaveverplichting 2.13. De gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Voor zover deze prestaties reeds zijn nagekomen, ontstaat een verbintenis tot ongedaanmaking daarvan (artikel 6:271 BW). In dit concrete geval brengt deze ongedaanmakingsverplichting met zich dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] aan [eiser 1 en 2 samen] het deel van de koopsom zal moeten terugbetalen dat evenredig aan de omvang van de niet geleverde prestatie, te weten een deugdelijk souterrain dat geschikt is voor normaal gebruik als slaapkamer. 2.14. [eiser 1 en 2 samen] betogen in hun - gewijzigde - primaire vordering dat het desbetreffende bedrag moet worden gesteld op € 54.667,-, maar dat standpunt kan niet worden gevolgd.

Uit de door [eiser 1 en 2 samen] gegeven toelichting blijkt immers dat dit bedrag voor een groot deel bestaat uit posten die niet zozeer onderdeel uitmaken van de niet geleverde prestatie, maar veeleer als (toekomstige) gevolgschade van het niet leveren daarvan (oftewel de wanprestatie) moeten worden gekwalificeerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de kosten van de deskundigenonderzoeken, kosten ter voorkoming van het oplopen van de vochtproblemen en ontruimings- en verblijfskosten die zullen moeten worden gemaakt wanneer het herstel van de constructie daadwerkelijk plaatsvindt. 2.15. Het voornoemde bedrag van € 54.667,- omvat tevens de door de deskundige geschatte kosten van het herstel, te weten een bedrag van € 6.500,- exclusief btw (injecteren (AB1), herstel binnenafwerking (AB2) en onderzoek naar lekkages via zijgevel (C1), alsmede een bedrag van € 34.815,- aan gederfd woongenot over de maanden juli 2012 tot en met maart 2015. [eiser 1 en 2 samen] heeft dit laatste bedrag kort gezegd als volgt berekend: het gemiddelde van de maandelijkse huurprijs van een vergelijkbare woning (€ 1.852,-) en de gebruikskosten van de eigen woning (€ 1.162,25), neerkomend € 1.507,- per maand; welk bedrag vervolgens aan de hand van de door de Huurcommissie gehanteerde normen (waaronder het gebrekenboek Huurcommissie) moet worden gecorrigeerd met een huurverlaging van 70%, neerkomend op € 1.055,- per maand; gerekend over 33 maanden (juli 2012 tot en met maart 2015) komt dit uit op € 34.815,-. 2.16. Naar het oordeel van de rechtbank valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, echter niet in te zien waarom hier bij de berekening van de waarde van de niet-geleverde prestatie zou moeten worden aangeknoopt bij de maatstaven die worden toegepast voor huurvermindering (artikel 7:207 BW). Een huurovereenkomst, waarbij een verhuurder maandelijks een prestatie aan de huurder moet leveren die correspondeert met de betaalde huursom, verschilt immers wezenlijk van de koop van een woning, waarbij de verkoper éénmaal een zaak moet leveren die beantwoordt aan de koopovereenkomst en de daarvoor overeengekomen prijs. In deze situatie is het passender om de waarde van de niet-geleverde prestatie te begroten op de kosten die noodzakelijk zijn om de woning alsnog conform de koopovereenkomst te maken, oftewel de herstelkosten. Dit te meer, nu gesteld noch gebleken is dat herstel van het gebrek onmogelijk is. Partijen zijn het erover eens dat die herstelkosten in elk geval het bedrag van de injectiekosten ad € 2.500,- omvatten. Dat bedrag is dan ook zonder meer toewijsbaar. 2.17. Volgens de deskundige behoren tot de herstelkosten ook een bedrag van € 2.800,- exclusief btw voor het herstel van de binnenafwerking, dat willen zeggen de voorzetwand, vensterbank, dagkant aftimmering en isolatie, inclusief schilderwerk. [gedaagden 1, 2 en 3 samen] voeren in reactie daarop aan dat dit bedrag niet toewijsbaar is, omdat het verwijderen van de binnenafwerking niet noodzakelijk was voor vaststelling van het gebrek en herstel en deze kosten bovendien niet waren gemaakt indien [eiser 1 en 2 samen] [gedaagden 1, 2 en 3 samen] hadden toegelaten het gebrek tijdig te herstellen. Dit betoog faalt. Allereerst geldt dat zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet valt in te zien waarom het verwijderen en het herstel van de binnenafwerking niet zou vallen onder de totale werkzaamheden die nodig zijn om het constructieve gebrek te verhelpen en het souterrain vervolgens weer in deugdelijke staat aan [eiser 1 en 2 samen] op te leveren. Voor het tweede argument geldt dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] onder meer bij brieven van 21 augustus 2012, 15 maart 2013 en (nog een laatste maal) 1 mei 2013 (producties 5, 8 en 10 van de zijde van [eiser 1 en 2 samen] ) in de gelegenheid zijn gesteld om het gebrek en de inmiddels geleden schade te herstellen, maar niet gebleken is dat [gedaagden 1, 2 en 3 samen] in reactie daarop een aanvaardbaar voorstel tot herstel hebben gedaan. Nu [gedaagden 1, 2 en 3 samen] daarmee de mogelijkheid tot het eigenhandig herstellen van de gebreken (voorafgaande aan de dagvaarding) hebben laten passeren en in verzuim zijn geraakt, komen de kosten voor het benodigde herstel thans volledig voor hun rekening. Aldus zijn in verband met de gedeeltelijke ontbinding ook de kosten van het herstel van de binnenafwerking, waarvan de redelijkheid en omvang niet gemotiveerd zijn bestreden, toewijsbaar. 2.18. Nu de overige gevorderde kosten, ook die van het onderzoek naar lekkages via de zijgevels (€ 1.200,-), niet vallen onder de ongedaanmakingsverbintenis, maar moeten worden aangemerkt als (toekomstige) schade die het gevolg is van de wanprestatie, komen deze niet onder de primaire vordering voor toewijzing in aanmerking. De rechtbank zal hierna beoordelen of zij wel op basis van de subsidiaire vordering toewijsbaar zijn. schadevergoeding als gevolg van non-conforme levering (art. 6:74 jo. 7:17 BW) 2.19. Daarbij staat het volgende voorop. Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. In dit laatste verband hebben [gedaagden 1, 2 en 3 samen] aangevoerd dat zij niet aansprakelijk kunnen worden geacht voor het constructieve gebrek, omdat dit een verborgen gebrek was waarvan zij evenmin op de hoogte waren of konden zijn. Voor zover [gedaagden 1, 2 en 3 samen] daarmee hebben willen betogen dat de tekortkoming niet aan hen kan worden toegerekend, faalt dat. Uit de vaststaande feiten kan worden afgeleid dat de betonnen kelderbakconstructie in opdracht van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] is gebouwd en onder hun verantwoordelijkheid is opgeleverd. Vervolgens hebben [gedaagden 1, 2 en 3 samen] de woning als een recentelijk volledig gerenoveerd object te koop aangeboden, met de nadrukkelijke vermelding dat in het souterrain een slaapkamer kon worden gevestigd. Aangenomen mag worden, dat [eiser 1 en 2 samen] de door hen betaalde koopsom ook op deze aanprijzingen hebben afgestemd en minder daarvoor zouden hebben betaald, als zij van de constructieve gebreken op de hoogte zouden zijn geweest, danwel herstel daarvan op kosten van de verkoper zouden hebben bedongen. Naar het oordeel van de rechtbank is op basis van deze feiten en omstandigheden dan ook de conclusie gerechtvaardigd dat het verborgen gebrek en de daaruit voortvloeiende schade krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] komen. Aan het voorgaande doet niet af dat in de leveringsakte staat dat het gekochte wordt geleverd in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van de levering bevindt, en dat het risico van het gekochte bij ondertekening van de akte overgaat op de koper. Die bedingen verlossen de verkoper immers niet van zijn verplichting van de koper om een zaak te leveren die beantwoordt aan de koopovereenkomst. Aldus zijn [gedaagden 1, 2 en 3 samen] verplicht om, binnen de grenzen van het bepaalde in Boek 6, titel 1, afdeling 10 (de artikelen 6:95 e.v.) van het Burgerlijk Wetboek, de schade te vergoeden die [eiser 1 en 2 samen] als gevolg van de non-conforme levering hebben geleden en nog zullen lijden. gederfd woongenot 2.20. Zoals gezegd, vorderen [eiser 1 en 2 samen] naast de herstelkosten ook een bedrag van € 34.815,- ter vergoeding van gederfd woongenot. Tot uitgangspunt dient dat uit de rechtspraak volgt dat gederfd woongenot, al naar gelang de situatie, kan worden gekwalificeerd als vermogensschade of als immateriële schade (vgl. conclusie A-G bij HR 25 maart 2011, ECLI:NLHR:2011:BP1410, onder 2.6. e.v.).

De rechtbank ziet niet zonder meer in waarom [eiser 1 en 2 samen] naast de gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs uit hoofde van de gedeeltelijke ontbinding nog aanspraak kunnen maken op een materiële schadevergoeding voor gederfd woongenot, aangezien zij met de desbetreffende restitutie al geacht kunnen worden te zijn gecompenseerd voor het feit dat zij een woning geleverd hebben gekregen die niet in verhouding stond tot de door hen betaalde prijs. Voor zover [eiser 1 en 2 samen] bedoelen dat zij los daarvan nog verdere vermogensschade hebben geleden, doordat zij gedurende een periode van circa drie jaren een souterrain hebben gehad dat niet geschikt was om als slaapkamer te gebruiken, ligt het op hun weg om concreet te stellen en inzichtelijk te maken waaruit die desbetreffende materiële schade dan bestaat. Een enkel beroep op gederfd woongenot, is in het licht van het vorenstaande niet toereikend. 2.21. Onder omstandigheden kan een ernstige aantasting in het woongenot tot een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 lid 1 BW leiden (vgl. Hof Den Bosch 16 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3155). Het is dan wel aan de benadeelde om met voldoende concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen dat een dergelijke situatie aan de orde is. [eiser 1 en 2 samen] hebben dat echter niet gedaan, zodat ook een immateriële schadevergoeding niet aan de orde is. schade ter voorkoming van verdere schade 2.22. [eiser 1 en 2 samen] vorderen voorts een bedrag van € 1.499,- aan schade en kosten ter voorkoming van verdere schade. Het betreft (i) een bedrag van € 488,- voor een nieuwe garderobekast, (ii) een bedrag van € 635,- aan luchtontvochtigers, zandzakken, dweilen en emmers, en (iii) € 376,- aan extra stook- en energiekosten om het vocht in het souterrain tegen te gaan. Ten aanzien van de posten (ii) en (iii) overweegt de rechtbank dat deze voor toewijzing vatbaar zijn, nu niet is bestreden dat de gestelde kosten zijn gemaakt en in het licht van de door [eiser 1 en 2 samen] aangetoonde ernst en omvang van het vochtprobleem ook in voldoende mate vaststaat dat het hier om schade gaat die het rechtstreeks gevolg is van het constructieve gebrek in de kelderbak. De stelling van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] dat de schadebeperkende maatregelen niet efficiënt zijn gebleken, wordt bij gebrek aan enige nadere onderbouwing verworpen. Ook de schadepost onder (i) komt voor vergoeding in aanmerking, nu [eiser 1 en 2 samen] hebben gesteld (comparitie-aantekeningen mr. Horsten, onder 7) - en [gedaagden 1, 2 en 3 samen] onvoldoende hebben bestreden - dat als gevolg van het hoge vochtgehalte de planken van de vorige kledingkast zijn kromgetrokken en de kledingkast uit zijn verband is geraakt. Aldus zijn ook deze kosten op grond van het bepaalde in artikel 6:98 BW toewijsbaar. reparatiekosten kozijnen 2.23. [eiser 1 en 2 samen] vorderen een bedrag van € 929,- voor het aanbrengen van een ventilatie in de drie kozijnen. [eiser 1 en 2 samen] hebben echter niet gesteld of toegelicht wat de grondslag van deze vordering is en/of het hier schade betreft die in rechtstreeks verband staat met het constructieve gebrek. Nu [eiser 1 en 2 samen] op dat onderdeel niet aan hun stelplicht hebben voldaan, wordt deze post afgewezen. kosten opslag goederen en hotelkosten tijdens de reparatie 2.24. [eiser 1 en 2 samen] vorderen een bedrag van € 2.709,- in verband met kosten die zij zullen moeten maken, wanneer het herstel van het constructieve gebrek plaatsvindt. Het betreft de opname van zes vrije dagen voor het uitruimen van de woning en langskomende reparateurs (€ 954,-), kosten voor elektriciteit, water en stofbeperkende voorzieningen (€ 200,-), kosten voor vervangend verblijf (€ 700,-) en kosten voor opslag en vervoer van spullen (€ 855,-). 2.25. Het betreft hier telkens toekomstige schade, die nog niet is ingetreden. Artikel 6:105 BW bepaalt in dat verband dat de begroting van nog niet ingetreden schade door de rechter geheel of gedeeltelijk kan worden uitgesteld of na afweging van goede en kwade kans voorbaat kan geschieden. In beide gevallen zal dan wel in voldoende mate worden gesteld dat de schade zich zal voordoen. In dat verband stelt de rechtbank vast dat [eiser 1 en 2 samen] in hun conclusie verder in het geheel niet hebben toegelicht dat en zo ja, waarom het gedurende de periode van herstel noodzakelijk is om elders te verblijven en hebben zij evenmin de noodzaak voor de externe opslag van spullen nader toegelicht. Zo hebben [eiser 1 en 2 samen] niet gesteld welke spullen zich momenteel in de kelder bevinden, en waarom die elders moeten worden opgeslagen gedurende de periode van de herstelwerkzaamheden. Nu [eiser 1 en 2 samen] ter zake niet aan hun stelplicht hebben voldaan, kunnen deze posten niet worden toegewezen, ook niet voor een deel. 2.26. De schade van de aan de extra elektra, water en stofbeperkende maatregelen verbonden kosten kan thans wel al worden begroot, nu [eiser 1 en 2 samen] - onvoldoende weersproken - heeft gesteld dat de herstelwerkzaamheden tot deze aanvullende kosten zullen leiden. [eiser 1 en 2 samen] heeft gesteld dat zowel de aan de reparatiewerkzaamheden verbonden extra water- elektriciteitskosten (gezamenlijk) als de kosten voor stofbeperkende voorzieningen op een bedrag van € 100,- kunnen worden geschat (aldus in totaal € 200,-). Nu [gedaagden 1, 2 en 3 samen] deze schatting niet hebben bestreden, zullen deze kosten volledig worden toegewezen. 2.27. Ten slotte is voor een gedeelte ook toewijsbaar de schadevergoeding die [eiser 1 en 2 samen] vorderen in verband met het opnemen van (een) vrije dag(en) voor de herstelwerkzaamheden, nu [eiser 1 en 2 samen] voldoende aannemelijk hebben gemaakt (en [gedaagden 1, 2 en 3 samen] daartegenover onvoldoende hebben betwist) dat zowel [eiser 2] als [eiser 1] bij de reparaties aanwezig zullen moeten zijn en deze schade ook als voldoende voorzienbaar gevolg van de non-conforme levering aan [gedaagden 1, 2 en 3 samen] kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). Met betrekking tot de omvang van de schadevergoeding overweegt de rechtbank vervolgens dat [eiser 1 en 2 samen] tegenover het verweer van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] dat de herstelwerkzaamheden hoogstens twee dagen zullen duren, onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat [eiser 1] meer dan twee dagen zal moeten opnemen, zodat de vordering op dit onderdeel, gelet op het door [eiser 1 en 2 samen] overgelegde bewijs van zijn uurloon (productie 30, nr. 19) toewijsbaar is tot een bedrag van (16 x € 19,87 =) 317,92. Voor het overige wordt de vordering afgewezen. kosten onderzoek naar eventuele lekkages in zijgevel en eventueel herstel daarvan 2.28. De deskundige heeft in zijn rapport opgemerkt dat er mogelijk nog een derde locatie is die bij hoge grondwaterstanden tot lekkage zou kunnen leiden. Dit betreft de beide zijwanden van het souterrain. Volgens de deskundige is op basis van de grondwaterstanden van de twee nabij gelegen meetpunten zeker niet uitgesloten dat de grondwaterstand met enige regelmaat boven 1,0m -NAP uitstijgt, wat een lekkage bij de zijwanden zou kunnen doen ontstaan. Om het onderzoeken of herstel op dit onderdeel noodzakelijk is, zal enig destructief onderzoek moeten worden verricht. De kosten daarvan heeft de deskundige begroot op € 1.200,-, exclusief btw. 2.29. De rechtbank stelt vast dat de deskundige naar aanleiding van een reactie van mr. Van Haaren op het rapport hieromtrent heeft toegelicht: “Ik heb dit aspect genoemd omdat dit een onzekerheid is die op basis van de tekeningen naar voren komt.

Ik voeg hieraan toe dat de kans dat dit probleem zich daadwerkelijk voordoet zeer gering is, aangezien in dat geval vrijwel zeker zichtbare tekenen van lekkages te zien zouden moeten zijn.” (rapport deskundige, p. 24 onder 6). 2.30. [eiser 1 en 2 samen] vordert thans bij voorbaat vergoeding van de bovengenoemde kosten van het destructief onderzoek, alsook vergoeding van de geraamde kosten voor het herstel en aanverwante schade (in totaal € 9.068,-), indien bij het destructief onderzoek herstelwerk noodzakelijk zou blijken. 2.31. Herhaald zij dat als uitgangspunt dient dat op grond van de artikelen 6:74 en 6:98 BW [gedaagden 1, 2 en 3 samen] uitsluitend gehouden zijn tot vergoeding van schade die in voldoende causaal verband staat met een toerekenbare tekortkoming aan hun zijde. De rechtbank overweegt vervolgens dat [eiser 1 en 2 samen] in het licht van de onder 2.29 weergegeven toelichting van de deskundige onvoldoende hebben gesteld - en het is evenmin voldoende gebleken - dat er nu al concrete aanwijzingen bestaan dat de kelderbak ook ten hoogte van de zijwanden een gebrek vertoont. Tegen deze achtergrond valt zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien dat en zo ja, op welke grond, [gedaagden 1, 2 en 3 samen] de kosten voor een verkennend onderzoek naar eventuele constructieve gebreken aan de zijwanden zouden moeten dragen. De aansprakelijkheid van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] voor het verborgen gebrek aan de betonnen kelderbak gaat immers niet zo ver dat zij ook gehouden zijn tot financiering van een onderzoek naar andere gebreken aan de kelderbak, terwijl is gesteld noch gebleken dat er gedurende de afgelopen drie jaren een aanwijzing is geweest dat zich ook daadwerkelijk lekkages op andere plekken hebben voorgedaan. 2.32. Aldus zal de vordering tot vergoeding van kosten van verder onderzoek en eventueel herstel in deze procedure worden afgewezen. onderzoekskosten voortraject deskundige 2.33. [eiser 1 en 2 samen] vorderen tevens vergoeding van de kosten van de in het voortraject uitvoerde onderzoeken van BB, alsmede van de kosten van de aanwezigheid van BB bij het onderzoek van de deskundige en de kosten voor het verkrijgen van bouwdossiers en kopiëren van stukken en foto’s ten behoeve van het deskundigenonderzoek. Het betreft in totaal een bedrag van € 2.156,-. 2.34. Op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW hebben [eiser 1 en 2 samen] in beginsel recht op vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van de wederpartij, mits die kosten in redelijkheid zijn gemaakt en ook de omvang daarvan redelijk is. De rechtbank acht de gevorderde expertise- en bewijsvergaringskosten in het licht van dit criterium toewijsbaar, nu een deskundig onderzoek naar de oorzaak van de schade destijds noodzakelijk was om de aansprakelijkheid van [gedaagden 1, 2 en 3 samen] (en de omvang van de schade) vast te stellen, te meer nu werd betwist dat het geleverde souterrain gebreken zou vertonen, en ook de redelijkheid van de hoogte van de kosten niet is weersproken. resumé 2.35. Resumerend is toewijsbaar: € 5.300,-, te vermeerderen met btw, in verband met de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst (zie 2.16 en 2.17), alsmede € 1.499,- ter vergoeding aan geleden materiële schade (2.22) en € 517,92 aan nog te lijden schade (2.26 en 2.27). Ook is toewijsbaar een bedrag van € 2.156,- in verband met kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (2.34). Voor het overige wordt de primaire en subsidiaire vordering afgewezen. buitengerechtelijke incassokosten 2.36. [eiser 1 en 2 samen] hebben een bedrag van € 1.210,- gevorderd ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente. De rechtbank overweegt hierover als volgt. [eiser 1 en 2 samen] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat zij tot verhaal van hun schade buitengerechtelijke werkzaamheden hebben verricht, die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Hoewel het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (BIK) niet van toepassing is (het betreft immers een vordering tot schadevergoeding respectievelijk een uit de wet voortvloeiende terugbetalingsverplichting, zie artikel 1 BIK), zal de rechtbank bij de hoogte van de toe te kennen vergoeding wel aanknopen bij de in artikel 2 van dit besluit geformuleerde staffel, nu dit forfaitaire tarief in beginsel een redelijke vergoeding mag worden geacht. Aldus zal, uitgaande van een hoofdsom van € 7.316,92, een vergoeding worden toegekend van (€ 625,- + 5% x € 2.316,92 =) € 740,85. 2.37. De buitengerechtelijke kosten zullen worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de in het dictumgenoemde datum. [eiser 1 en 2 samen] hebben in hun gewijzigde eis rente gevorderd vanaf de datum van betekening van ‘dit exploot’, maar verder niet toegelicht (noch is gebleken) wanneer die betekening heeft plaatsgevonden. hoofdelijke veroordeling 2.38. Aangezien [gedaagden 1, 2 en 3 samen] op grond van de koopovereenkomst als gezamenlijke verkopers hoofdelijk aansprakelijk zijn tegenover [eiser 1 en 2 samen] , zijn zij ook hoofdelijk verbonden tot voldoening van de in het dictum vermelde veroordeling. proceskosten 2.39. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden [gedaagden 1, 2 en 3 samen] veroordeeld in de proceskosten, waaronder de kosten van het onderzoek van de door de rechtbank benoemde deskundige. De kosten aan de zijde van [eiser 1 en 2 samen] worden als volgt begroot: explootkosten € 220,12 (€ 94,79 + € 125,33) griffierecht € 274,- deskundige € 4.694,80 salaris advocaat € 1.344,- (3,5 punten x liquidatietarief € 384,-) -------------- totaal € 6.532,92 Voorts worden [gedaagden 1, 2 en 3 samen] veroordeeld in de nakosten, begroot zoals hierna weergegeven. 2.40. Aangezien [gedaagden 1, 2 en 3 samen] geen professionele partij zijn, maar particulieren, zal in afwijking van het gevorderde worden bepaald dat zij het toegewezen bedrag binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis moeten voldoen. Aangezien de veroordeling de betaling van een geldsom betreft, kan geen dwangsom worden opgelegd (artikel 611a lid 1, laatste volzin Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).