ECLI:NL:RBNHO:2022:10194

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats [woonplaats] Bestuursrecht zaaknummer: HAA 21/1292 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2022 in de zaak tussen [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] (belanghebbende) (gemachtigde: mr. A. Bakker), en de heffingsambtenaar van Cocensus (de ambtenaar).

De ambtenaar heeft in een beschikking de waarde voor de woning [adres 1] te [woonplaats] vastgesteld. In hetzelfde document heeft de ambtenaar ook de aanslag onroerende- zaakbelastingen (OZB) 2020 voor deze onroerende zaken bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de ambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 6 oktober 2022 te Haarlem. De gemachtigde is daar namens belanghebbende verschenen. De ambtenaar is ter zitting vertegenwoordigd door mr. S. Enninga.

De waarde van het object 1. De woning van belanghebbende is een tussenwoning uit 1906. De inhoud van de woning is ongeveer 232 m³ met een uitbouw van 33 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 74 m². In geschil is de beschikte waarde van € 283.000 van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. 2. Belanghebbende vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 226.000, dan wel € 250.000. De ambtenaar vindt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 3. De ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft de ambtenaar verwezen naar in een matrix vastgelegde verkooptransacties van drie tussenwoningen die in dezelfde straat zijn gelegen als de woning, binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 (de vergelijkingsobjecten). In deze matrix zijn alle van belang zijnde kenmerken van deze vergelijkingsobjecten benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen, prijs per m² en de prijs per m³. Ook is in de matrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. 4. Belanghebbende heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. 5. Belanghebbende stelt dat de ambtenaar verplicht is om naast de matrix nog de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat belanghebbende de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310). Als belanghebbende van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, dan is het aan hem om deze stelling aannemelijk te maken en kan het in reactie daarop op de weg liggen van de ambtenaar om iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft belanghebbende dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). 6. De staat van het onderhoud en de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten zijn door de ambtenaar als gemiddeld gekwalificeerd. De kwaliteit van de woning heeft de ambtenaar ten opzichte van de vergelijkingsobjecten als slecht beoordeeld en belanghebbende is het daarmee eens. Voor dit verschil in kwaliteit heeft de ambtenaar via een lagere waarde per kubieke meter een aftrek toegepast op de voor de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten vast te stellen WOZ-waarde. De ambtenaar heeft echter niet aangegeven – ook niet desgevraagd ter zitting – hoeveel aftrek in verband met die mindere kwaliteit op die waarde in aanmerking is genomen of op welke marktgegevens de hoogte van die aftrek gebaseerd is. Zoals door de heffingsambtenaar ook is aangevoerd, mag hij voor de bepaling van de hoogte van de WOZ- waarde aansluiting zoeken bij vergelijkingsobjecten waarvan de kwaliteit gemiddeld is en die hogere waarden hebben. Het ligt dan wel op de weg van de ambtenaar om aannemelijk te maken dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden, zoals in dit geval bij het verschil in kwaliteit. In dat licht beschouwd bieden de door belanghebbende opgevoerde vergelijkingsobjecten steun aan diens stelling dat woningen met een mindere kwaliteit ook daadwerkelijk aanzienlijk minder opbrengen dan woningen met een betere kwaliteit. Belanghebbende heeft namelijk wel gekeken naar vergelijkingsobjecten met een mindere kwaliteit. In de door belanghebbende overgelegde matrix is aangegeven dat de genoemde vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] respectievelijk van een matige, van een slechte en van een matige kwaliteit zijn. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten in de matrix op zich goed bruikbaar ter vergelijking, omdat ze rond de waardepeildatum zijn verkocht en qua type, omvang, bouwjaar en ligging vergelijkbaar zijn. De ambtenaar heeft dit ook niet weersproken. De verkoopprijzen van deze drie vergelijkingsobjecten van respectievelijk € 265.000, € 200.000 en € 255.777 liggen daarmee op een aanzienlijk lager bedrag dan de vergelijkingsobjecten van verweerder met verkoopprijzen van respectievelijk € 329.490, € 325.000 en € 339.000. Gelet hierop heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de door hem verdedigende waarde niet aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende met zijn matrix onderbouwde waarde van € 250.000 acht de rechtbank meer in lijn liggen en meer passend bij de kenmerken van de woning dan de door de ambtenaar beschikte waarde van € 283.000. Dat de waarde nog lager moet zijn, namelijk € 223.000, zoals in belanghebbendes taxatierapport staat, acht de rechtbank niet aannemelijk. In dat taxatierapport worden namelijk evenzeer als verweerder deed woningen aan de [adres 5] en [nummer] gebruikt die van een betere kwaliteit zijn en aanzienlijk meer hebben opgebracht. De derde woning aan de [adres 6] heeft – al zou deze van vergelijkbare mindere kwaliteit zijn – meer dan € 250.000 opgebracht, zodat deze verkoop een lagere waarde ook niet onderbouwt. 7. Gelet op het bovenstaande heeft de belanghebbende de door hem bepleite waarde van de woning van € 250.000 aannemelijk gemaakt. 8. Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard. Verzoek om vergoeding van immateriële schade 9. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 10. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar. 11. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door de ambtenaar op 12 maart 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 27 oktober 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond 32 maanden.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 250.000; - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 250.000; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt de ambtenaar tot vergoeding van immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 675; - veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 325; - veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.184,26, en - draagt de ambtenaar op het betaalde griffierecht van 49 aan belanghebbende te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2022. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de datum waarop deze is verzonden hoger beroep ingesteld worden bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.