ECLI:NL:RBNHO:2022:9333

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/330491 / KG ZA 22-388 Vonnis in kort geding van 20 oktober 2022 (bij vervroeging) in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eiser, advocaat mr. T.V. Janssens te Amsterdam, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE HEEMSKERK, zetelend te Heemskerk, gedaagde, advocaat mr. S.J.M. Bouwman te Haarlem, en: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VAN LITH BOUWBEDRIJF B.V., gevestigd te Beverwijk, eiseres in het incident tot tussenkomst c.q. voeging, advocaat mr. F.W. Horstman te Velsen-Zuid. Partijen zullen hierna [eiser], de gemeente en Van Lith genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties de incidentele conclusie tot tussenkomst subsidiair voeging van Van Lith de conclusie van antwoord met producties van de zijde van Van Lith de conclusie van antwoord van de zijde van de gemeente de mondelinge behandeling d.d. 13 oktober 2022 de pleitnota van [eiser] de pleitnota van de gemeente de pleitnota van Van Lith. 1.2. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 13 oktober 2022 zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. Janssens voornoemd, namens de gemeente de heer [betrokkene 1] (jurist grondzaken), de heer [betrokkene 2] (juridisch adviseur fysiek domein) en mevrouw [betrokkene 3] (juridisch adviseur grondzaken), bijgestaan door mr. Bouwman voornoemd en namens Van Lith de heer [betrokkene 4] (directeur) en de heer [betrokkene 5] (practical engineer), bijgestaan door mr. Horstman voornoemd. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak in het kort De gemeente [plaats] heeft op 3 juni 2022 haar voornemen gepubliceerd om gemeentegrond aan de [adres 1] / [adres 2] ter uitvoering van een met Van Lith afgestemd woningbouwplan op basis van een in december 2017 met Van Lith gesloten koopovereenkomst aan deze te leveren. In de publicatie is vermeld dat men bij bezwaar tegen deze voorgenomen levering binnen 4 weken na de publicatie een kort geding aanhangig kan maken bij de Rechtbank Noord-Holland. [eiser], die zich als appellant in een bestuursrechtelijke procedure in twee instanties tegen afgifte van een omgevingsvergunning voor genoemd plan heeft verzet, heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt en stelt met een beroep op het Didam-arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR: 2021:1778) dat de gemeente (hem) mededingingsruimte moet bieden bij de verkoop van het perceel grond door die verkoop te laten plaatsvinden via een openbare procedure. Hij vordert een verbod aan de gemeente om de grond te leveren aan Van Lith anders dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria en een gebod aan de gemeente om geen uitvoering te geven aan de voorgenomen levering van de grond. De voorzieningenrechter wijst de vordering af omdat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij door de gemeente als een serieuze gegadigde voor de koop van de grond moet worden aangemerkt.

3.1. Van Lith is een bouwbedrijf dat in de jaren ‘90 van de vorige eeuw al kleine woningbouwprojecten heeft gerealiseerd in de wijk Waterakkers-Lunetten in [plaats]. Het perceel waar het hier om gaat, gelegen nabij de [adres 1] en de [adres 2] te [plaats] (hierna: het perceel) ligt ook in deze wijk. 3.2. Het perceel heeft in het bestemmingsplan van 2012 de bestemming ‘groen’ gekregen. Vóór 2012 rustte op het perceel een bestemming ‘wonen’. 3.3. [eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres 2]. Zijn perceel grenst aan het perceel waar het hier om gaat. 3.4. Vanaf 2014 is Van Lith met de gemeente in gesprek geweest over de verkoop van het perceel ten behoeve van een door haar, Van Lith, in overleg te ontwikkelen en te bouwen plan voor de realisatie van woningen. Dit heeft erin geresulteerd dat op 19 december 2017 een koopovereenkomst tussen partijen is gesloten voor het perceel. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende overeengekomen: “2.1. Wederpartij zal op het genoemde perceel acht (8) eengezinswoningen ontwikkelen, zijnde zes (6) rijwoningen en twee (2) twee-onder-een-kap woningen. 2.2. De juridische levering van de grond zal niet eerder plaatsvinden, dan nadat de benodigde omgevingsvergunning(en) voor de realisatie van de woningen is/zijn verleend. (…) 6. Kosten inpassing bestemmingsplan/planschade a. Wederpartij is ermee bekend dat het te verkopen perceel is gelegen in het bestemmingsplan ‘Woongebied II’ en de bestemming ‘Groen’ heeft. De realisatie ven genoemde woningen past niet binnen de genoemde bestemming. De benodigde omgevingsvergunning dient te worden voorbereid met een uitgebreide Wabo-procedure (26 weken) waarbij de raad in de gelegenheid wordt gesteld om een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven Wederpartij zal ervoor zorgdragen dat uiterlijk 31 december 2017 alle benodigde documenten worden ingediend zodat de genoemde procedure wordt aangevangen. b. Alle kosten welke gemaakt dienen te worden voor de planologische inpassing van het bouwplan voor de onderhavige kavel komen voor rekening van de wederpartij.” 3.5. Van Lith heeft op 29 december 2017 de benodigde omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente. 3.6. Een aantal omwonenden, waaronder [eiser] (hierna gezamenlijk: de omwonenden), heeft door middel van het indienen van zienswijzen bezwaar gemaakt tegen de aangevraagde omgevingsvergunning. Na inventarisatie van de zienswijzen en met een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad, heeft de gemeente op 23 april 2019 aan Van Lith de omgevingsvergunning verleend. 3.7. Tegen de verleende omgevingsvergunning is door omwonenden beroep ingesteld bij de bestuursrechter in deze rechtbank. Op 19 januari 2021is het beroep ongegrond verklaard. In deze uitspraak is de rechtbank ook ingegaan op het door de omwonenden aangedragen alternatieve plan en heeft geoordeeld dat het college (van de gemeente) inzichtelijk gemotiveerd heeft dat dit geen gelijkwaardig alternatief vormt voor het door de gemeente vergunde plan. 3.8. De omwonenden hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Op 4 mei 2022 heeft de Afdeling de uitspraak van de rechtbank op de in deze context van belang zijnde punten bekrachtigd. De Afdeling heeft onder meer overwogen dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat aan het belang van woningbouw een zwaarder gewicht toekomt dan aan de daardoor geschade belangen van de appellanten. De Afdeling heeft zich daarbij laten leiden door de grote behoefte aan woningen en door haar opvatting dat het realiseren van het bouwplan niet zal leiden tot een onaanvaardbare aantasting van woon- en leefklimaat. 3.9. Als gevolg van de uitspraak van de Afdeling is de aan Van Lith verleende omgevingsvergunning onherroepelijk geworden. 3.10. Op 3 juni 2022 heeft de gemeente haar voornemen om het perceel aan Van Lith te leveren officieel bekend gemaakt in het Gemeenteblad. In de publicatie is het volgende vermeld: “De gemeente is voornemens het verkochte in eigendom over te dragen op basis van een op 17 december 2017 gesloten overeenkomst waaraan door de gemeente uitvoering wordt gegeven. De koop van het verkochte is gesloten ruimschoots vóórdat de Hoge Raad op 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) het zogenaamde “Didam-arrest” heeft gewezen en de initiatiefnemer heeft inmiddels aanzienlijke investeringen gedaan om het project te kunnen realiseren. Wij nemen aan dat voornoemde koper daarom de meest serieuze gegadigde is. (…) Kort geding Bent u het niet eens met deze voorgenomen levering van het verkochte aan de initiatiefnemer, dan dient u binnen vier weken na dagtekening van deze publicatie een kort geding aanhangig te maken bij de rechtbank Noord-Holland. Deze termijn is een vervaltermijn (…).” 3.11. [eiser] heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om binnen vier weken na de datum van de publicatie een kort geding te starten bij bezwaar tegen de voorgenomen levering. 4In het incident tot tussenkomst dan wel voeging 4.1. Van Lith heeft gevorderd te mogen tussenkomen in de procedure tussen [eiser] en de gemeente dan wel zich te mogen voegen aan de zijde van de gemeente. Ter zitting hebben [eiser] en de gemeente verklaard geen bezwaar te hebben tegen de tussenkomst. Van Lith is vervolgens toegelaten als tussenkomende partij, aangezien zij aannemelijk heeft gemaakt dat zij daarbij voldoende belang heeft. Voorts is niet gebleken dat de tussenkomst aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen. 5De vordering en de standpunten [eiser] 5.1. vordert samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de gemeente verbiedt het perceel te leveren aan Van Lith of aan een andere derde partij, anders dan na het doorlopen van een openbare selectiemethode met objectieve, toetsbare en redelijke criteria en de gemeente gebiedt geen uitvoering te geven aan de grondaanbieding met Van Lith, een en ander met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding. 5.2. [eiser] beroept zich op het Didam-arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR: 2021:1778) en stelt dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat overheden bij verkoop van grond aan haar burgers gelijke kansen moeten bieden door een selectieprocedure te doorlopen aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zodat een onderhandse verkoop als hier aan de orde niet mogelijk is tenzij bij voorbaat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria vast staat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde is. [eiser] stelt dat uit de mededeling van de gemeente in de publicatie dat Van Lith ‘de meest serieuze gegadigde is’ volgt dat er meerdere gegadigden zijn zodat de gemeente niet mag overgaan tot onderhandse verkoop van het perceel. [eiser] benadrukt dat hij ook bereid en in staat is om ter plaatse acht of zelfs meer woningen te realiseren. De gemeente 5.3. De gemeente voert aan dat het Didam-arrest geen algemene civielrechtelijke ingang vormt voor partijen die er op uit zijn de plannen van een gemeente met de verkoop van een stuk grond te doorkruisen.

6.1. Opmerking verdient dat de ingestelde vorderingen ertoe strekken dat de nakoming van een koopovereenkomst wordt verboden die door de gemeente en Van Lith is gesloten vóórdat het Didam-arrest is gewezen. De regels in het arrest zijn (in ieder geval in hun concrete uitwerking) nieuw. De gemeente kon daarmee bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening houden. Aldus bezien zijn de vorderingen van [eiser] verstrekkend te achten. Dat brengt mee dat voor toewijzing daarvan alleen aanleiding is indien er een aanzienlijke kans is dat zij in een bodemprocedure toewijsbaar worden geacht. 6.2. In zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (het Didam-arrest), heeft de Hoge Raad voorwaarden geformuleerd die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure bij de verkoop van een perceel dat eigendom is van een overheidslichaam. In dit arrest heeft de Hoge Raad als volgt overwogen: 3.1.3 Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. 3.1.4 Uit het gelijkheidsbeginsel […] vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 3.1.5 Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 3.1.6 De hiervoor (…) bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. 6.3. Uitgangspunt bij de toepassing van het Didam-arrest is dat de overheid, ingeval haar bij een publiekrechtelijke regeling ter behartiging van zekere belangen bepaalde bevoegdheden zijn toegekend, die belangen ook mag behartigen door, zoals hier, een overeenkomst naar burgerlijk recht te sluiten, tenzij de betrokken publiekrechtelijke regeling dat uitsluit of door het gebruik van die bevoegdheid op onaanvaardbare wijze wordt doorkruist. Daarbij moet onder meer worden gelet op inhoud en strekking van de regeling en op de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd, een en ander tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiek recht. Als de overheid door gebruik te maken van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door het sluiten van de voorliggende overeenkomst, is dat een belangrijke aanwijzing dat geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg (HR, 26-01-1990, NJ 1991/393, Windmill). 6.4. Het gaat in casu om realisatie van een woningbouwplan waarover de gemeente al vanaf 2014 met Van Lith in overleg is geweest. Dat overleg was onder meer gericht op inpassing van dat plan in de door de gemeente belangrijk geachte omgevingsrechtelijke randvoorwaarden. Zoals blijkt uit de hiervoor onder r.o. 3.7 en 3.8 vermelde procedures is deze inpassing en de daarbij gevolgde procedure in rechte in twee instanties getoetst en akkoord bevonden. Dat leidt onontkoombaar tot de conclusie dat de toepasselijke publiekrechtelijke regeling niet is doorkruist, maar gevolgd, en brengt mee dat bij de toepassing van het Didam-arrest in het onderhavige geval het uitgangspunt moet zijn dat de grond door de gemeente wordt verkocht met het oog op de realisatie van het woningbouwplan zoals dat is vergund. 6.5. Opmerking verdient verder dat de betrokken overeenkomst dateert van 2017, ruim voordat het Didam-arrest is gewezen, en dat de planontwikkeling ook geheel of grotendeels heeft plaatsgevonden voordat dit arrest is gewezen. Uit de stellingen van [eiser] vloeit niet voort dat Van Lith niet te goeder trouw heeft gecontracteerd, en al helemaal niet dat Van Lith en de gemeente rekening hadden moeten houden met de procesregels die de Hoge Raad op 26 november 2021, dus bijna 4 jaar na het sluiten van de koopovereenkomst, in het Didam-arrest heeft geformuleerd. Uitgangspunt is dus dat de koopovereenkomst te goeder trouw gesloten is en door de gemeente in beginsel moet worden nagekomen. Dat impliceert dat uit het Didam-arrest in de onderhavige casus voor de gemeente hooguit de verplichting voortvloeit om zich alsnog rekenschap te geven van de gerechtvaardigde belangen van derden. 6.6. De gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan de vordering alleen dragen als de overeenkomst strijdig geoordeeld moet worden met de goede zeden of openbare orde en op grond van artikel 3:40 BW nietig is. Handelen door een overheidslichaam in strijd met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot dat rechtsgevolg leiden, maar daarvoor is wel een gekwalificeerde schending nodig. Die doet zich hier om de navolgende redenen niet voor. 6.7. In de onderhavige casus gaat het in feite om een conflict tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de koopovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen zoals de gemeente bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente in dat spanningsveld op goede gronden heeft gekozen voor nakoming van het vertrouwensbeginsel door middel van nakoming van de overeenkomst. Daarbij wordt het volgende van belang geacht. 6.8. Naast [eiser] heeft zich naar aanleiding van de sub 3.10 vermelde publicatie één andere gegadigde gemeld.

6.11. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding tot op heden begroot op: aan de zijde van de gemeente: vastrecht € 676,00 salaris advocaat € 1.016,00 totaal € 1.692,00 en aan de zijde van Van Lith: vastrecht € 676,00 salaris advocaat € 1.016,00 totaal € 1.692,00 6.12. De door de gemeente en Van Lith gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is telkens toewijsbaar als gevorderd. 6.13. Door de gemeente en Van Lith is verder nog veroordeling gevorderd in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De voorzieningenrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordelingen vermelden.

De voorzieningenrechter in de tussenkomst 6.14. laat Van Lith toe als tussenkomende partij; in de hoofdzaak 6.15. wijst het gevorderde af; 6.16. veroordeelt [eiser] tot betaling van € 1.692,- aan de gemeente, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling; 6.17. veroordeelt [eiser] tot betaling van € 1.692,- aan Van Lith, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling; 6.18. verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 20 oktober 2022. type: 1155 coll:

Zij stelt dat [eiser] steeds geprobeerd heeft de woningbouw op het perceel tegen te houden en met dit kort geding door uitstel afstel probeert te bereiken. De gemeente acht dit niet aanvaardbaar, mede in aanmerking genomen de grote behoefte aan extra woningen, ook in de gemeente [plaats]. 5.4. De gemeente betoogt verder dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld en stelt dat Van Lith en [eiser] geen gelijke gevallen zijn. Van Lith heeft in 2017 te goeder trouw met de gemeente een koopovereenkomst gesloten met het oog op de realisatie van het onderhavige plan, dat zij in overleg met de gemeente heeft uitgewerkt en waartoe zij inmiddels substantiële investeringen heeft gedaan. De gemeente stelt dat Van Lith als enige op korte termijn bereid en in staat is het door de gemeente aan haar vergunde woningbouwplan te realiseren. Daarbij wijst zij er verder op dat Van Lith in het verleden gronden heeft ingebracht en dat aan Van Lith concessies zijn verleend waardoor zij niet gelijk te stellen is aan partijen voor wie dat niet geldt. De gemeente benadrukt dat dit objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn om Van Lith als de enige serieuze gegadigde aan te merken, zodat het gelijkheidsbeginsel zich niet verzet tegen levering van het perceel aan Van Lith. 5.5. Daarnaast voert de gemeente aan dat de koopovereenkomst te goeder trouw tot stand is gekomen en dat zij op grond van het vertrouwensbeginsel en rechtzekerheidsbeginsel in staat gesteld moet worden om het perceel aan Van Lith te leveren. Zij stelt dat [eiser] het onderhavige kort geding met een beroep op het Didam-arrest gebruikt voor een ander doel dan waarvoor die bevoegdheid is gegeven en kan worden gebruikt, zodat sprake is van misbruik van bevoegdheid. Verder stelt de gemeente dat sprake is van rechtsverwerking omdat [eiser], gelet op de gevoerde bestuursrechtelijke procedures, al jarenlang op de hoogte is van de voorgenomen verkoop van de grond maar zich nooit eerder als een serieuze gegadigde heeft gemeld. Weliswaar is door omwonenden, waaronder [eiser], een alternatief plan ingediend, maar dit is door de gemeente als niet gelijkwaardig beoordeeld en voldoet niet aan de wens van de gemeente over de inrichting van het perceel. Andere gegadigden hebben zich niet in kort geding gemeld, aldus de gemeente. De gemeente is er tenslotte ook niet van overtuigd dat [eiser] werkelijk van zins is het vergunde woningbouwplan te realiseren en acht hem daartoe ook niet in staat. Van Lith 5.6. Van Lith stelt dat [eiser] zich ruim viereneenhalf jaar met alle mogelijke middelen heeft verzet tegen de aan Van Lith verleende omgevingsvergunning. Nu die procedure is afgelopen tracht [eiser] in dit kort geding de vergunde woningbouw ter plaatse alsnog te voorkomen. Van Lith is van opvatting dat [eiser] daarbij geen rechtens te respecteren belang heeft. Van Lith wijst er op dat zij in 2017 te goeder trouw een koopovereenkomst heeft gesloten met de gemeente en dat zij voor de realisatie van het project inmiddels investeringen heeft gedaan tot een bedrag van circa € 300.000,-, welke investeringen zij op de een of andere manier moet terugverdienen. 5.7. Van Lith stelt verder onder meer dat [eiser] niet als een serieuze gegadigde voor de realisatie van het onderhavige plan kan worden beschouwd. Hij is geen projectontwikkelaar en heeft geen bouwbedrijf en financier. Van Lith neemt aan dat deze procedure geen ander doel dient dan vertragen en frustreren in de hoop dat uitstel zal leiden tot afstel van de bouwplannen. 5.8. Ook wijst Van Lith erop dat er sprake is van een kentering op de huizenmarkt - de huizenprijzen zijn in het derde kwartaal ten opzichte van het kwartaal daarvoor met 5,8 % gedaald - terwijl de hypotheekrente en de bouwkosten zijn gestegen. Van Lith vreest dat verder uitstel tot gevolg zou kunnen hebben dat het plan niet zonder verlies kan worden gerealiseerd. 5.9. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.