ECLI:NL:RBMNE:2025:958

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11087804 \ UC EXPL 24-3056 RJ/58605 Vonnis van 5 maart 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. M. Blok, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen: - de dagvaarding van 25 april 2024 met producties; - het verslag (proces-verbaal) van de civiele rolzitting van 8 mei 2024, waarin aan [gedaagde] uitstel is verleend om (uitgebreider) op de dagvaarding te reageren; - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 30 juni 2024 met bijlagen; - de conclusie van antwoord in reconventie van 25 oktober 2024 met producties; - de aanvullende producties van [eiseres] van 29 oktober 2024; - de reactie van [gedaagde] op de conclusie van antwoord in reconventie en de aanvullende producties van 4 november 2024 met bijlagen. 1.2. Op 14 november 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren namens [eiseres] de heer [A] (directeur van [eiseres] ) en mevrouw [B] (medewerkster) aanwezig, samen met mr. M. Blok. [gedaagde] was ook aanwezig, samen met mevrouw [C] (ambulant begeleider van [gedaagde] ). 1.3. Nadat de zaak tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om samen tot een oplossing te komen. Dat is niet gelukt. [eiseres] heeft vervolgens op 18 december 2024 een akte ingediend, waarop [gedaagde] op 19 december 2024 heeft gereageerd. Tot slot heeft [eiseres] op 13 januari 2025 weer bij akte op [gedaagde] gereageerd en hebben beide partijen de kantonrechter gevraagd om vonnis te wijzen. 1.4. De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. [gedaagde] huurt van [eiseres] een woonruimte in het bedrijfspand van [eiseres] . [eiseres] vordert – kortgezegd – een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de woonruimte. [eiseres] wil daarom ook dat [gedaagde] de woonruimte ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens en heeft een aantal tegenvorderingen ingesteld. De vordering van [eiseres] wordt afgewezen, omdat op dit moment onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. De vordering van [gedaagde] , die ziet op nakoming door [eiseres] van de wettelijke verplichtingen voor sociale huur en haar vordering tot schadevergoeding van € 327,75 worden toegewezen. De overige vorderingen worden afgewezen.

in conventie Juridisch kader 3.1. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) moet [eiseres] in de eerste plaats aannemelijk maken dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is gemaakt, komt de kantonrechter toe aan de belangenafweging. Voor de belangenafweging moet [eiseres] aannemelijk maken dat haar behoefte aan de verhuurde woonruimte zo dringend is, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Indien [eiseres] ook dit aannemelijk maakt, kan de vordering tot beëindiging van de huur slechts worden toegewezen als [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. 3.2. Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het vereiste dat sprake moet zijn van 'dringend' eigen gebruik brengt niet zozeer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een zekere urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij de verhuurder. Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het in beginsel om de actuele situatie. Het dringende belang bij het gebruik van het gehuurde moet verder een eigen belang van de verhuurder zijn. Dringend eigen gebruik 3.3. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De woonruimte die [gedaagde] huurt bevindt zich in het bedrijfspand van [eiseres] . [eiseres] heeft gesteld en onderbouwd dat zij de woonruimte van [gedaagde] dringend nodig heeft als kantoorruimte. [eiseres] heeft op dit moment namelijk onvoldoende ruimte voor haar bedrijfsvoering en die van het hoofdkantoor. Op dit moment is een deel van het hoofdkantoor vanwege ruimtegebrek op de locatie in [plaats 1] gevestigd op andere locaties van [eiseres] , wat onwenselijk is gelet op de (ontbrekende) verbinding tussen de afdelingen. Ter onderbouwing heeft [eiseres] een overzicht overgelegd van de groei van haar personeelsbestand. [eiseres] heeft bovendien de transformatieplannen van de architect om van de woonruimte een kantoorruimte te maken overgelegd, waaruit blijkt dat de plannen concreet zijn. Uit het voorgaande volgt dat er sprake is van dringendheid zoals bedoeld in artikel 7:274 BW en dat het gaat om gebruik door (werknemers van) [eiseres] . Aan het vereiste van dringend eigen gebruik is dan ook voldaan. Belangenafweging 3.4. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij voortduring van de huurovereenkomst met betrekking tot deze (specifieke) woonruimte. Dat [gedaagde] het fijn vindt om op een industrieterrein te wonen en dat haar woonruimte als thuis voelt, weegt onvoldoende op tegen het belang van [eiseres] , die de woonruimte dringend nodig heeft om er kantoorruimte van te maken en zijn volledige hoofdkantoor in het bedrijfspand te vestigen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat een verhuizing vanwege haar (mentale) gezondheid een te grote belasting zou zijn, maar dit heeft zij onvoldoende onderbouwd. Uit bijlage 9 van haar conclusie van antwoord blijkt niet, zoals [gedaagde] stelt, dat een eventuele verhuizing een te grote belasting voor haar zou zijn. Daaruit blijkt enkel dat het voor haar van belang is dat zij niet op straat komt te staan. Dat zij niet op straat komt te staan is wel een aspect dat meegewogen wordt bij de vraag of er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. [gedaagde] heeft verder niet gesteld en er is ook niet gebleken dat de gehuurde woonruimte beschikt over voorzieningen die maken dat [gedaagde] specifiek aan deze woonruimte is gebonden. Daarentegen heeft [eiseres] wel specifiek belang bij deze woonruimte, omdat de woonruimte in haar bedrijfspand zit en zij naast de woonruimte van [gedaagde] (in het bedrijfspand) ook al kantoor houdt. Bovendien is het voor [eiseres] van belang om haar hoofdkantoor op één plek gecentreerd te hebben. De argumenten die [gedaagde] heeft aangevoerd met betrekking tot haar gebondenheid aan de woonruimte vanwege haar financiële situatie, sociale omgeving, vrienden, verenigingen en hobby’s onderstrepen ook onvoldoende het belang bij specifiek deze woonruimte. Deze omstandigheden van [gedaagde] kunnen echter wel meewegen in de vraag of er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Passende woonruimte 3.5. Tot slot moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Passend wil zeggen dat de woning geschikt moet zijn voor de huurder gelet op zijn inkomen en overige persoonlijke omstandigheden. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat passende woonruimte niet betekent dat het moet gaan om “soortgelijke” woonruimte. De vervangende woonruimte kan dus wezenlijk anders zijn en minder woongenot bieden. Dat geldt ook voor de hoogte van de huurprijs en de ligging. De huurprijs kan hoger zijn en de ligging kan anders zijn dan die van de te verlaten woning. 3.6. Er is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] passende woonruimte kan verkrijgen. [eiseres] heeft voorafgaand aan deze procedure aan [gedaagde] woonruimte aangeboden in [plaats 2] , maar de reisafstand van [plaats 2] naar het werk van [gedaagde] in [plaats 3] zou zonder files 1 uur en 15 minuten bedragen, terwijl de reistijd vanaf [plaats 1] 33 minuten is. Deze woonruimte is vanwege die reisafstand niet passend. Ook de aangeboden woonruimte in [plaats 4] is niet passend, omdat dit een vakantieverblijf betrof waar [gedaagde] zich niet mocht inschrijven. Verder heeft [eiseres] screenshots overgelegd van advertenties op Funda, waaruit blijkt dat er meerdere huurwoningen in [plaats 1] worden aangeboden. Dat deze huurwoningen worden aangeboden, betekent echter niet dat [gedaagde] deze woningen ook toegewezen krijgt. Het is algemeen bekend dat er een enorme krapte heerst op de woningmarkt en dat de wachtrijen voor een huurwoning lang zijn. [gedaagde] heeft bovendien aangegeven dat zij ingeschreven staat bij “ [.] ”, maar daar achterin de rij aansluit en steeds op plekken “niet onder de 300” staat. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] een screenshot overgelegd waaruit blijkt dat ze bij een woning op plek 593 van de 618 staat. Dit is door [eiseres] niet betwist. Uit het enkel overleggen van een screenshot van Funda blijkt naar het oordeel van de kantonrechter in dat licht dan ook niet dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. 3.7. Zoals genoemd onder punt 1.3 is de zaak na de mondelinge behandeling aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen samen tot een oplossing te komen. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij via haar netwerk passende woonruimte kan aanbieden. Uit de akte van 18 december 2024 blijkt dat [eiseres] aan [gedaagde] wederom woonruimte heeft aangeboden, ditmaal in [plaats 1] . De kantonrechter is echter met [gedaagde] van oordeel dat ook deze woonruimte niet passend is voor [gedaagde] , omdat in die woning geen huisdieren zijn toegestaan en zij haar twee katten daarom niet mee mag nemen. [gedaagde] heeft gesteld dat haar twee katten haar rust en gezelschap bieden en voor haar mentale gezondheid van essentieel belang zijn. Dit is door [eiseres] niet weersproken. Zoals genoemd onder 3.5 moet rekening worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] . Gelet op deze onweersproken persoonlijke omstandigheden (mentale gezondheid) van [gedaagde] is ook deze woonruimte voor haar niet passend. Dat maakt dat niet is komen vast te staan dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is.

3.8. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is en dit wel een vereiste is voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 BW. De kantonrechter benadrukt dat aan de overige vereisten voor dringend eigen gebruik wel is voldaan en dat het vereiste van passende woonruimte niet betekent dat [gedaagde] dezelfde eisen kan stellen als aan de woning die zij nu huurt (zie punt 3.5). Passende woonruimte kan ook woonruimte zijn buiten [plaats 1] of op een minder rustige plek dan waar zij nu woont. Ook de huurprijs hoeft niet gelijk te zijn aan haar huidige huurprijs. Wel is het gelet op de financiële situatie van [gedaagde] van belang dat de huurprijs van een andere woonruimte onder de sociale huurgrens en onder de huursubsidiegrens ligt, de afstand tot haar werk bereisbaar blijft en zij vanwege haar persoonlijke omstandigheden (mentale gezondheid) haar katten kan meenemen. Wanneer [eiseres] aannemelijk maakt dat een dergelijke woonruimte beschikbaar is, moet [gedaagde] er dan ook rekening mee houden dat het beroep van [eiseres] op dringend eigen gebruik wel kan slagen. [eiseres] moet de proceskosten betalen 3.9. [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. [gedaagde] procedeert in persoon en heeft daarom geen recht op vergoeding voor het salaris van een gemachtigde. Zij is wel op de mondelinge behandeling verschenen. Daarom kent de kantonrechter haar een door [eiseres] te vergoeden forfaitair bedrag toe van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten. De nakosten worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Uitvoerbaar bij voorraad 3.10. De kantonrechter zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals door [gedaagde] is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. in reconventie 3.11. [gedaagde] heeft een aantal tegenvorderingen ingesteld. Deze zullen hierna worden beoordeeld. 3.12. Ten eerste vordert [gedaagde] dat zij de woonruimte mag blijven huren en dat [eiseres] zich daarbij neerlegt. Wat betreft het oordeel of [gedaagde] de woonruimte mag blijven huren verwijst de kantonrechter naar hetgeen in conventie is overwogen. De vordering van [eiseres] in conventie wordt afgewezen, wat tot gevolg heeft dat [gedaagde] de woonruimte op dit moment mag blijven huren. Daarom heeft zij in reconventie geen belang bij deze vordering en wijst de kantonrechter de vordering af. Met betrekking tot de vordering van [gedaagde] dat [eiseres] zich bij het oordeel neerlegt, wordt deze vordering afgewezen. Op grond van artikel 332 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kunnen partijen, en dus ook [eiseres] , tegen een uitspraak in hoger beroep komen. Dat recht kan niet aan [eiseres] worden ontnomen. Daar komt bij dat het denkbaar is dat [eiseres] [gedaagde] in de toekomst andere, wel passende woonruimte aanbiedt. Zoals is overwogen onder punt 3.8 is het mogelijk dat het beroep van [eiseres] op dringend eigen gebruik dan wel slaagt. 3.13. Ten tweede wordt de vordering van [gedaagde] dat [eiseres] geen gebruik meer mag maken van haar opgang afgewezen, omdat niet is vast komen te staan dat de opgang onderdeel is van het door [gedaagde] gehuurde of dat [gedaagde] een exclusief gebruiksrecht heeft. [gedaagde] stelt dat bij aanvang van de huurovereenkomst toegezegd is dat de opgang alleen door haar gebruikt mag worden, maar dit wordt door [eiseres] betwist en volgt ook niet uit de huurovereenkomst of uit andere stukken. Uit het feit dat de spullen van [gedaagde] in de opgang stonden, kan de kantonrechter niet afleiden dat afgesproken is dat de opgang alleen door haar mag worden gebruikt. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen dat afgesproken is dat alleen [gedaagde] de opgang mag gebruiken. [gedaagde] zal de opgang dus met [eiseres] moeten (blijven) delen. 3.14. Ten derde wordt de vordering van [gedaagde] dat [eiseres] het zonwerende raamfolie van haar ramen moet verwijderen afgewezen. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk toegelicht dat het raamfolie een klimaatmaatregel is en [gedaagde] moet op grond van artikel 6.6 van de huurovereenkomst alle herstellingen en vernieuwingen gedogen die [eiseres] raadzaam acht. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld dat het zonwerende folie moet worden gezien als een gebrek dat [eiseres] dient te verhelpen, volgt de kantonrechter haar daarin niet. Het zonwerende folie is naar het oordeel van de kantonrechter niet dusdanig belemmerend dat het als een gebrek valt aan te merken dat [eiseres] zou moeten verhelpen. 3.15. Ten vierde wil [gedaagde] dat [eiseres] stopt met nieuwe dingen verzinnen en zich als een goed verhuurder gaat gedragen. Ook wil [gedaagde] dat zij en [eiseres] weer fatsoenlijk met elkaar kunnen communiceren zonder dat er advocaten bij hoeven te komen. Deze vordering wordt als onvoldoende concreet – onvoldoende bepaalbaar – afgewezen. De kantonrechter moet exact kunnen vaststellen wat wordt gevorderd, zodat een duidelijke en uitvoerbare beslissing kan worden genomen. Daar is met deze vordering van [gedaagde] geen sprake van. 3.16. Ten vijfde wordt de vordering van [gedaagde] dat de deur naar de kantine wordt dichtgemaakt, afgewezen. De deur naar de kantine bevindt zich namelijk in de opgang die [gedaagde] , zoals overwogen onder punt 3.13, met [eiseres] moet delen. Een grondslag voor toewijzing van deze vordering ontbreekt dan ook. 3.17. Ten zesde is ook de vordering van [gedaagde] dat afspraken met derden minimaal twee weken van te voren worden overlegd niet toewijsbaar. Op grond van artikel 11.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen) moet [eiseres] tijdig overleg met [gedaagde] plegen omtrent het tijdstip van de uitvoering van werkzaamheden. Er bestaat echter geen grondslag voor de vordering van [gedaagde] om afspraken met derden minimaal 2 weken van te voren aan te kondigen. Daar komt bij dat afspraken met derden soms ook sneller gemaakt moeten worden en derden sneller moeten langskomen dan pas na twee weken. Ook daarom is de vordering niet toewijsbaar. 3.18. Ten zevende wil [gedaagde] dat [eiseres] zich houdt aan de huurverhogingen volgens indexering, zoals deze gelden voor een sociale huurwoning. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] geïndexeerd over de huurprijs en de servicekosten, maar mag alleen geïndexeerd worden over de kale huurprijs. Bovendien wil [gedaagde] dat de huurverhogingen tijdig en formeel worden aangekondigd. [eiseres] verwijst naar artikel 5 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en stelt dat zij zich heeft gehouden aan wat partijen zijn overeengekomen en wat volgens de wet is toegestaan. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.19. Bij aanvang van de huurovereenkomst, 1 juni 2018, betaalde [gedaagde] een bedrag van € 650,00 per maand aan kale huur. Dit bedrag ligt onder de toen geldende liberalisatiegrens van € 710,68, wat betekent dat er sprake is van een niet-geliberaliseerde huur (hierna: sociale huur). [eiseres] heeft de huurverhogingen gebaseerd op artikel 16 van de algemene bepalingen. Maar in dit artikel staat dat deze regels van toepassing zijn “indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft”. Daar is geen sprake van, waardoor artikel 16 van de algemene bepalingen niet van toepassing is en [eiseres] de huurprijsverhogingen niet op dit artikel mocht baseren.

De kantonrechter: in conventie 4.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af, 4.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 4.4. verstaat dat [eiseres] zich moet houden aan de wettelijke regels die gelden voor sociale huur, 4.5. veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 327,75, 4.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.7. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025. Zie het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 1989 (vindplaats: ECLI:NL:HR:1989:AD0642). Zie het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 1999 (vindplaats: ECLI:NL:HR:1999:ZC2931). Zie het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1994 (ECLI:NL:HR:1994:ZC1507) en het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2003 (ECLI:NL:HR2003:AF7070).

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11087804 \ UC EXPL 24-3056 RJ/58605 Vonnis van 5 maart 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. M. Blok, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen: - de dagvaarding van 25 april 2024 met producties; - het verslag (proces-verbaal) van de civiele rolzitting van 8 mei 2024, waarin aan [gedaagde] uitstel is verleend om (uitgebreider) op de dagvaarding te reageren; - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 30 juni 2024 met bijlagen; - de conclusie van antwoord in reconventie van 25 oktober 2024 met producties; - de aanvullende producties van [eiseres] van 29 oktober 2024; - de reactie van [gedaagde] op de conclusie van antwoord in reconventie en de aanvullende producties van 4 november 2024 met bijlagen. 1.2. Op 14 november 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren namens [eiseres] de heer [A] (directeur van [eiseres] ) en mevrouw [B] (medewerkster) aanwezig, samen met mr. M. Blok. [gedaagde] was ook aanwezig, samen met mevrouw [C] (ambulant begeleider van [gedaagde] ). 1.3. Nadat de zaak tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om samen tot een oplossing te komen. Dat is niet gelukt. [eiseres] heeft vervolgens op 18 december 2024 een akte ingediend, waarop [gedaagde] op 19 december 2024 heeft gereageerd. Tot slot heeft [eiseres] op 13 januari 2025 weer bij akte op [gedaagde] gereageerd en hebben beide partijen de kantonrechter gevraagd om vonnis te wijzen. 1.4. De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. [gedaagde] huurt van [eiseres] een woonruimte in het bedrijfspand van [eiseres] . [eiseres] vordert – kortgezegd – een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de woonruimte. [eiseres] wil daarom ook dat [gedaagde] de woonruimte ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens en heeft een aantal tegenvorderingen ingesteld. De vordering van [eiseres] wordt afgewezen, omdat op dit moment onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. De vordering van [gedaagde] , die ziet op nakoming door [eiseres] van de wettelijke verplichtingen voor sociale huur en haar vordering tot schadevergoeding van € 327,75 worden toegewezen. De overige vorderingen worden afgewezen.

in conventie Juridisch kader 3.1. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) moet [eiseres] in de eerste plaats aannemelijk maken dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is gemaakt, komt de kantonrechter toe aan de belangenafweging. Voor de belangenafweging moet [eiseres] aannemelijk maken dat haar behoefte aan de verhuurde woonruimte zo dringend is, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Indien [eiseres] ook dit aannemelijk maakt, kan de vordering tot beëindiging van de huur slechts worden toegewezen als [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. 3.2. Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het vereiste dat sprake moet zijn van 'dringend' eigen gebruik brengt niet zozeer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een zekere urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij de verhuurder. Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het in beginsel om de actuele situatie. Het dringende belang bij het gebruik van het gehuurde moet verder een eigen belang van de verhuurder zijn. Dringend eigen gebruik 3.3. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De woonruimte die [gedaagde] huurt bevindt zich in het bedrijfspand van [eiseres] . [eiseres] heeft gesteld en onderbouwd dat zij de woonruimte van [gedaagde] dringend nodig heeft als kantoorruimte. [eiseres] heeft op dit moment namelijk onvoldoende ruimte voor haar bedrijfsvoering en die van het hoofdkantoor. Op dit moment is een deel van het hoofdkantoor vanwege ruimtegebrek op de locatie in [plaats 1] gevestigd op andere locaties van [eiseres] , wat onwenselijk is gelet op de (ontbrekende) verbinding tussen de afdelingen. Ter onderbouwing heeft [eiseres] een overzicht overgelegd van de groei van haar personeelsbestand. [eiseres] heeft bovendien de transformatieplannen van de architect om van de woonruimte een kantoorruimte te maken overgelegd, waaruit blijkt dat de plannen concreet zijn. Uit het voorgaande volgt dat er sprake is van dringendheid zoals bedoeld in artikel 7:274 BW en dat het gaat om gebruik door (werknemers van) [eiseres] . Aan het vereiste van dringend eigen gebruik is dan ook voldaan. Belangenafweging 3.4. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij voortduring van de huurovereenkomst met betrekking tot deze (specifieke) woonruimte. Dat [gedaagde] het fijn vindt om op een industrieterrein te wonen en dat haar woonruimte als thuis voelt, weegt onvoldoende op tegen het belang van [eiseres] , die de woonruimte dringend nodig heeft om er kantoorruimte van te maken en zijn volledige hoofdkantoor in het bedrijfspand te vestigen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat een verhuizing vanwege haar (mentale) gezondheid een te grote belasting zou zijn, maar dit heeft zij onvoldoende onderbouwd. Uit bijlage 9 van haar conclusie van antwoord blijkt niet, zoals [gedaagde] stelt, dat een eventuele verhuizing een te grote belasting voor haar zou zijn. Daaruit blijkt enkel dat het voor haar van belang is dat zij niet op straat komt te staan. Dat zij niet op straat komt te staan is wel een aspect dat meegewogen wordt bij de vraag of er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. [gedaagde] heeft verder niet gesteld en er is ook niet gebleken dat de gehuurde woonruimte beschikt over voorzieningen die maken dat [gedaagde] specifiek aan deze woonruimte is gebonden. Daarentegen heeft [eiseres] wel specifiek belang bij deze woonruimte, omdat de woonruimte in haar bedrijfspand zit en zij naast de woonruimte van [gedaagde] (in het bedrijfspand) ook al kantoor houdt. Bovendien is het voor [eiseres] van belang om haar hoofdkantoor op één plek gecentreerd te hebben. De argumenten die [gedaagde] heeft aangevoerd met betrekking tot haar gebondenheid aan de woonruimte vanwege haar financiële situatie, sociale omgeving, vrienden, verenigingen en hobby’s onderstrepen ook onvoldoende het belang bij specifiek deze woonruimte. Deze omstandigheden van [gedaagde] kunnen echter wel meewegen in de vraag of er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Passende woonruimte 3.5. Tot slot moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Passend wil zeggen dat de woning geschikt moet zijn voor de huurder gelet op zijn inkomen en overige persoonlijke omstandigheden. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat passende woonruimte niet betekent dat het moet gaan om “soortgelijke” woonruimte. De vervangende woonruimte kan dus wezenlijk anders zijn en minder woongenot bieden. Dat geldt ook voor de hoogte van de huurprijs en de ligging. De huurprijs kan hoger zijn en de ligging kan anders zijn dan die van de te verlaten woning. 3.6. Er is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] passende woonruimte kan verkrijgen. [eiseres] heeft voorafgaand aan deze procedure aan [gedaagde] woonruimte aangeboden in [plaats 2] , maar de reisafstand van [plaats 2] naar het werk van [gedaagde] in [plaats 3] zou zonder files 1 uur en 15 minuten bedragen, terwijl de reistijd vanaf [plaats 1] 33 minuten is. Deze woonruimte is vanwege die reisafstand niet passend. Ook de aangeboden woonruimte in [plaats 4] is niet passend, omdat dit een vakantieverblijf betrof waar [gedaagde] zich niet mocht inschrijven. Verder heeft [eiseres] screenshots overgelegd van advertenties op Funda, waaruit blijkt dat er meerdere huurwoningen in [plaats 1] worden aangeboden. Dat deze huurwoningen worden aangeboden, betekent echter niet dat [gedaagde] deze woningen ook toegewezen krijgt. Het is algemeen bekend dat er een enorme krapte heerst op de woningmarkt en dat de wachtrijen voor een huurwoning lang zijn. [gedaagde] heeft bovendien aangegeven dat zij ingeschreven staat bij “ [.] ”, maar daar achterin de rij aansluit en steeds op plekken “niet onder de 300” staat. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] een screenshot overgelegd waaruit blijkt dat ze bij een woning op plek 593 van de 618 staat. Dit is door [eiseres] niet betwist. Uit het enkel overleggen van een screenshot van Funda blijkt naar het oordeel van de kantonrechter in dat licht dan ook niet dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. 3.7. Zoals genoemd onder punt 1.3 is de zaak na de mondelinge behandeling aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen samen tot een oplossing te komen. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij via haar netwerk passende woonruimte kan aanbieden. Uit de akte van 18 december 2024 blijkt dat [eiseres] aan [gedaagde] wederom woonruimte heeft aangeboden, ditmaal in [plaats 1] . De kantonrechter is echter met [gedaagde] van oordeel dat ook deze woonruimte niet passend is voor [gedaagde] , omdat in die woning geen huisdieren zijn toegestaan en zij haar twee katten daarom niet mee mag nemen. [gedaagde] heeft gesteld dat haar twee katten haar rust en gezelschap bieden en voor haar mentale gezondheid van essentieel belang zijn. Dit is door [eiseres] niet weersproken. Zoals genoemd onder 3.5 moet rekening worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] . Gelet op deze onweersproken persoonlijke omstandigheden (mentale gezondheid) van [gedaagde] is ook deze woonruimte voor haar niet passend. Dat maakt dat niet is komen vast te staan dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is.

3.8. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is en dit wel een vereiste is voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 BW. De kantonrechter benadrukt dat aan de overige vereisten voor dringend eigen gebruik wel is voldaan en dat het vereiste van passende woonruimte niet betekent dat [gedaagde] dezelfde eisen kan stellen als aan de woning die zij nu huurt (zie punt 3.5). Passende woonruimte kan ook woonruimte zijn buiten [plaats 1] of op een minder rustige plek dan waar zij nu woont. Ook de huurprijs hoeft niet gelijk te zijn aan haar huidige huurprijs. Wel is het gelet op de financiële situatie van [gedaagde] van belang dat de huurprijs van een andere woonruimte onder de sociale huurgrens en onder de huursubsidiegrens ligt, de afstand tot haar werk bereisbaar blijft en zij vanwege haar persoonlijke omstandigheden (mentale gezondheid) haar katten kan meenemen. Wanneer [eiseres] aannemelijk maakt dat een dergelijke woonruimte beschikbaar is, moet [gedaagde] er dan ook rekening mee houden dat het beroep van [eiseres] op dringend eigen gebruik wel kan slagen. [eiseres] moet de proceskosten betalen 3.9. [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. [gedaagde] procedeert in persoon en heeft daarom geen recht op vergoeding voor het salaris van een gemachtigde. Zij is wel op de mondelinge behandeling verschenen. Daarom kent de kantonrechter haar een door [eiseres] te vergoeden forfaitair bedrag toe van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten. De nakosten worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Uitvoerbaar bij voorraad 3.10. De kantonrechter zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals door [gedaagde] is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. in reconventie 3.11. [gedaagde] heeft een aantal tegenvorderingen ingesteld. Deze zullen hierna worden beoordeeld. 3.12. Ten eerste vordert [gedaagde] dat zij de woonruimte mag blijven huren en dat [eiseres] zich daarbij neerlegt. Wat betreft het oordeel of [gedaagde] de woonruimte mag blijven huren verwijst de kantonrechter naar hetgeen in conventie is overwogen. De vordering van [eiseres] in conventie wordt afgewezen, wat tot gevolg heeft dat [gedaagde] de woonruimte op dit moment mag blijven huren. Daarom heeft zij in reconventie geen belang bij deze vordering en wijst de kantonrechter de vordering af. Met betrekking tot de vordering van [gedaagde] dat [eiseres] zich bij het oordeel neerlegt, wordt deze vordering afgewezen. Op grond van artikel 332 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kunnen partijen, en dus ook [eiseres] , tegen een uitspraak in hoger beroep komen. Dat recht kan niet aan [eiseres] worden ontnomen. Daar komt bij dat het denkbaar is dat [eiseres] [gedaagde] in de toekomst andere, wel passende woonruimte aanbiedt. Zoals is overwogen onder punt 3.8 is het mogelijk dat het beroep van [eiseres] op dringend eigen gebruik dan wel slaagt. 3.13. Ten tweede wordt de vordering van [gedaagde] dat [eiseres] geen gebruik meer mag maken van haar opgang afgewezen, omdat niet is vast komen te staan dat de opgang onderdeel is van het door [gedaagde] gehuurde of dat [gedaagde] een exclusief gebruiksrecht heeft. [gedaagde] stelt dat bij aanvang van de huurovereenkomst toegezegd is dat de opgang alleen door haar gebruikt mag worden, maar dit wordt door [eiseres] betwist en volgt ook niet uit de huurovereenkomst of uit andere stukken. Uit het feit dat de spullen van [gedaagde] in de opgang stonden, kan de kantonrechter niet afleiden dat afgesproken is dat de opgang alleen door haar mag worden gebruikt. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen dat afgesproken is dat alleen [gedaagde] de opgang mag gebruiken. [gedaagde] zal de opgang dus met [eiseres] moeten (blijven) delen. 3.14. Ten derde wordt de vordering van [gedaagde] dat [eiseres] het zonwerende raamfolie van haar ramen moet verwijderen afgewezen. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk toegelicht dat het raamfolie een klimaatmaatregel is en [gedaagde] moet op grond van artikel 6.6 van de huurovereenkomst alle herstellingen en vernieuwingen gedogen die [eiseres] raadzaam acht. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld dat het zonwerende folie moet worden gezien als een gebrek dat [eiseres] dient te verhelpen, volgt de kantonrechter haar daarin niet. Het zonwerende folie is naar het oordeel van de kantonrechter niet dusdanig belemmerend dat het als een gebrek valt aan te merken dat [eiseres] zou moeten verhelpen. 3.15. Ten vierde wil [gedaagde] dat [eiseres] stopt met nieuwe dingen verzinnen en zich als een goed verhuurder gaat gedragen. Ook wil [gedaagde] dat zij en [eiseres] weer fatsoenlijk met elkaar kunnen communiceren zonder dat er advocaten bij hoeven te komen. Deze vordering wordt als onvoldoende concreet – onvoldoende bepaalbaar – afgewezen. De kantonrechter moet exact kunnen vaststellen wat wordt gevorderd, zodat een duidelijke en uitvoerbare beslissing kan worden genomen. Daar is met deze vordering van [gedaagde] geen sprake van. 3.16. Ten vijfde wordt de vordering van [gedaagde] dat de deur naar de kantine wordt dichtgemaakt, afgewezen. De deur naar de kantine bevindt zich namelijk in de opgang die [gedaagde] , zoals overwogen onder punt 3.13, met [eiseres] moet delen. Een grondslag voor toewijzing van deze vordering ontbreekt dan ook. 3.17. Ten zesde is ook de vordering van [gedaagde] dat afspraken met derden minimaal twee weken van te voren worden overlegd niet toewijsbaar. Op grond van artikel 11.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen) moet [eiseres] tijdig overleg met [gedaagde] plegen omtrent het tijdstip van de uitvoering van werkzaamheden. Er bestaat echter geen grondslag voor de vordering van [gedaagde] om afspraken met derden minimaal 2 weken van te voren aan te kondigen. Daar komt bij dat afspraken met derden soms ook sneller gemaakt moeten worden en derden sneller moeten langskomen dan pas na twee weken. Ook daarom is de vordering niet toewijsbaar. 3.18. Ten zevende wil [gedaagde] dat [eiseres] zich houdt aan de huurverhogingen volgens indexering, zoals deze gelden voor een sociale huurwoning. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] geïndexeerd over de huurprijs en de servicekosten, maar mag alleen geïndexeerd worden over de kale huurprijs. Bovendien wil [gedaagde] dat de huurverhogingen tijdig en formeel worden aangekondigd. [eiseres] verwijst naar artikel 5 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en stelt dat zij zich heeft gehouden aan wat partijen zijn overeengekomen en wat volgens de wet is toegestaan. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.19. Bij aanvang van de huurovereenkomst, 1 juni 2018, betaalde [gedaagde] een bedrag van € 650,00 per maand aan kale huur. Dit bedrag ligt onder de toen geldende liberalisatiegrens van € 710,68, wat betekent dat er sprake is van een niet-geliberaliseerde huur (hierna: sociale huur). [eiseres] heeft de huurverhogingen gebaseerd op artikel 16 van de algemene bepalingen. Maar in dit artikel staat dat deze regels van toepassing zijn “indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft”. Daar is geen sprake van, waardoor artikel 16 van de algemene bepalingen niet van toepassing is en [eiseres] de huurprijsverhogingen niet op dit artikel mocht baseren.

De kantonrechter: in conventie 4.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af, 4.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 4.4. verstaat dat [eiseres] zich moet houden aan de wettelijke regels die gelden voor sociale huur, 4.5. veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 327,75, 4.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.7. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025. Zie het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 1989 (vindplaats: ECLI:NL:HR:1989:AD0642). Zie het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 1999 (vindplaats: ECLI:NL:HR:1999:ZC2931). Zie het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1994 (ECLI:NL:HR:1994:ZC1507) en het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2003 (ECLI:NL:HR2003:AF7070).

Bovendien heeft [gedaagde] gelijk waar zij stelt dat [eiseres] de indexering alleen mag berekenen over de kale huurprijs en niet over de servicekosten. Dat heeft [eiseres] wel gedaan. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling echter aangegeven dat voor zover de indexering in het verleden niet goed gegaan is, dat wat haar betreft “zo blijft staan”. Vanaf december 2023 is [gedaagde] echter gestopt met de nieuwe indexering betalen. De kantonrechter begrijpt dat zij tot december 2023 afstand doet van haar vordering met betrekking tot te veel betaalde huur. Vanaf december 2023 zal [eiseres] zich echter wel moeten houden aan de regels zoals die voor sociale huur gelden. Dat betekent onder andere dat [eiseres] zich moet houden aan de wettelijke toegestane percentages en dat [eiseres] op grond van artikel 7:252 lid 1 BW schriftelijk een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet doen, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging. 3.20. Tot slot wordt de vordering van [gedaagde] tot vergoeding van haar gestolen oor-setje van € 327,75 toegewezen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich beroept op een onrechtmatige daad van [eiseres] . Artikel 6:162 lid 1 BW bepaalt dat hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, verplicht is de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden. Op grond van artikel 6:162 lid 2 BW kan als onrechtmatige daad worden aangemerkt een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (de zorgvuldigheidsnorm). 3.21. [gedaagde] heeft gesteld en onderbouwd dat [eiseres] op 30 augustus 2021 de deur naar de opgang heeft laten verwijderen, waarna haar oor-setje van € 327,75 is gestolen. Deze lag achter de verwijderde deur. [eiseres] heeft niet betwist dat zij de deur naar de opgang heeft laten verwijderen en heeft ook niet betwist dat het oor-setje van [gedaagde] in de opgang lag. [eiseres] stelt weliswaar dat bewijs ontbreekt dat de goederen ter waarde van € 327,75 zijn verdwenen, maar [gedaagde] heeft vier dagen na de diefstal aangifte hiervan gedaan en hier is een proces-verbaal van opgemaakt. De enkele aangifte van diefstal in een door de politie opgemaakt proces-verbaal kan als voldoende bewijs worden aanvaard. De kantonrechter is van oordeel dat het proces-verbaal in deze zaak als voldoende bewijs kan worden aanvaard dat het oor-setje gestolen is. De kantonrechter is daarbij ook van oordeel dat [eiseres] in strijd heeft gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (de zorgvuldigheidsnorm). Doordat [eiseres] de deur heeft verwijderd, heeft zij het mogelijk heeft gemaakt dat het oor-setje gestolen kon worden. [eiseres] wist dat er regelmatig spullen van [gedaagde] in die gang lagen. Dat betekent dat zij (toerekenbaar) onrechtmatig tegenover [gedaagde] heeft gehandeld en haar schade moet vergoeden. Voor zover [eiseres] heeft bedoeld zich te beroepen op rechtsverwerking (“ [gedaagde] heeft [eiseres] nooit aangesproken of verantwoordelijk gehouden voor het verlies van deze goederen”), heeft zij deze stelling niet onderbouwd, waardoor de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Er is tot slot geen plaats voor een aftrek “nieuw voor oud”, omdat [gedaagde] met een factuur heeft onderbouwd dat het oor-setje pas 3 maanden oud was en dit heeft [eiseres] vervolgens niet betwist. Daarom wordt een bedrag van € 327,75 toegewezen. Proceskosten 3.22. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 164,00 (2 punten × € 82,00) - nakosten € 41,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 205,00 3.23. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Bovendien heeft [gedaagde] gelijk waar zij stelt dat [eiseres] de indexering alleen mag berekenen over de kale huurprijs en niet over de servicekosten. Dat heeft [eiseres] wel gedaan. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling echter aangegeven dat voor zover de indexering in het verleden niet goed gegaan is, dat wat haar betreft “zo blijft staan”. Vanaf december 2023 is [gedaagde] echter gestopt met de nieuwe indexering betalen. De kantonrechter begrijpt dat zij tot december 2023 afstand doet van haar vordering met betrekking tot te veel betaalde huur. Vanaf december 2023 zal [eiseres] zich echter wel moeten houden aan de regels zoals die voor sociale huur gelden. Dat betekent onder andere dat [eiseres] zich moet houden aan de wettelijke toegestane percentages en dat [eiseres] op grond van artikel 7:252 lid 1 BW schriftelijk een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet doen, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging. 3.20. Tot slot wordt de vordering van [gedaagde] tot vergoeding van haar gestolen oor-setje van € 327,75 toegewezen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich beroept op een onrechtmatige daad van [eiseres] . Artikel 6:162 lid 1 BW bepaalt dat hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, verplicht is de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden. Op grond van artikel 6:162 lid 2 BW kan als onrechtmatige daad worden aangemerkt een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (de zorgvuldigheidsnorm). 3.21. [gedaagde] heeft gesteld en onderbouwd dat [eiseres] op 30 augustus 2021 de deur naar de opgang heeft laten verwijderen, waarna haar oor-setje van € 327,75 is gestolen. Deze lag achter de verwijderde deur. [eiseres] heeft niet betwist dat zij de deur naar de opgang heeft laten verwijderen en heeft ook niet betwist dat het oor-setje van [gedaagde] in de opgang lag. [eiseres] stelt weliswaar dat bewijs ontbreekt dat de goederen ter waarde van € 327,75 zijn verdwenen, maar [gedaagde] heeft vier dagen na de diefstal aangifte hiervan gedaan en hier is een proces-verbaal van opgemaakt. De enkele aangifte van diefstal in een door de politie opgemaakt proces-verbaal kan als voldoende bewijs worden aanvaard. De kantonrechter is van oordeel dat het proces-verbaal in deze zaak als voldoende bewijs kan worden aanvaard dat het oor-setje gestolen is. De kantonrechter is daarbij ook van oordeel dat [eiseres] in strijd heeft gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (de zorgvuldigheidsnorm). Doordat [eiseres] de deur heeft verwijderd, heeft zij het mogelijk heeft gemaakt dat het oor-setje gestolen kon worden. [eiseres] wist dat er regelmatig spullen van [gedaagde] in die gang lagen. Dat betekent dat zij (toerekenbaar) onrechtmatig tegenover [gedaagde] heeft gehandeld en haar schade moet vergoeden. Voor zover [eiseres] heeft bedoeld zich te beroepen op rechtsverwerking (“ [gedaagde] heeft [eiseres] nooit aangesproken of verantwoordelijk gehouden voor het verlies van deze goederen”), heeft zij deze stelling niet onderbouwd, waardoor de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Er is tot slot geen plaats voor een aftrek “nieuw voor oud”, omdat [gedaagde] met een factuur heeft onderbouwd dat het oor-setje pas 3 maanden oud was en dit heeft [eiseres] vervolgens niet betwist. Daarom wordt een bedrag van € 327,75 toegewezen. Proceskosten 3.22. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 164,00 (2 punten × € 82,00) - nakosten € 41,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 205,00 3.23. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.