ECLI:NL:RBMNE:2025:726

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/4685 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, verweerder (gemachtigde: T.M. van den Akker). Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde belanghebbende] , uit [plaats] , vergunninghouder. Inleiding 1.1. Vergunninghouder heeft het voornemen om op het terrein van de monumentale watertoren aan de [adres 1] in [plaats] een wooncomplex met 14 woningen te bouwen. De woningen zullen worden gerealiseerd op de kadastrale percelen [nummer] , gelegen aan de [straat] en [nummer] , gelegen aan de [straat] (het perceel). Voor deze ontwikkeling heeft vergunninghouder een omgevingsvergunning aangevraagd bij het college. 1.2. Het college heeft het besluit op de aanvraag voorbereid met de uitgebreide procedure zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (de Wabo), waarop de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is. Dit betekent dat het college een ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage heeft gelegd. Eiser woont aan de [adres 2] , direct naast het perceel waarop het bouwplan wordt gerealiseerd. Hij heeft een zienswijze tegen het ontwerpbesluit ingediend. 1.3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de omgevingsvergunning die het college op 4 juni 2024 aan vergunninghouder heeft verleend voor het bouwen van het wooncomplex (de omgevingsvergunning). 1.4. Het college heeft op beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, hij werd vergezeld door zijn echtgenote, de gemachtigde van het college en vergunninghouder.

Het toetsingskader 2. Op 1 januari 2024 is de Wabo ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat voor die datum de aanvraag om de omgevingsvergunning is ingediend, is in deze zaak de Wabo met de onderliggende regelingen nog van toepassing. 3. Partijen zijn het erover eens, en de rechtbank stelt ook vast, dat het bouwplan in strijd is met de voor het perceel geldende bestemmingsplannen ‘Amsterdamsestraatweg’ en ‘Ondiep’. Daarom heeft het college de omgevingsvergunning niet alleen verleend voor de activiteit bouwen, maar ook voor de activiteit afwijken van de bestemming. Hiertoe is het college bevoegd als het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. 4. De rechtbank stelt voorop dat aan het college bij het nemen van de beslissing of hij wel of niet toepassing geeft aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen beleidsruimte toekomt. Daarbij moet het college alle betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Voor zover het college met beleidsregels invulling heeft gegeven aan de beleidsruimte die hem toekomt, zal de rechtbank die beleidsregels bij haar beoordeling betrekken. Bij de beoordeling kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen. 5. Op de zitting heeft de rechtbank met eiser besproken wat de gronden van zijn beroep zijn, mede vanwege de omvang van het beroepschrift. Daarbij is aan de orde gekomen dat een aantal argumenten van eiser waarom hij het niet eens is met het bouwplan onder verschillende gronden wordt aangevoerd. Eiser heeft op de zitting (de kern van) zijn beroepsgronden toegelicht. De rechtbank zal deze gronden hierna bespreken. Past het wooncomplex vanuit stedenbouwkundig oogpunt gezien in de omgeving? 6. Eiser voert aan dat het wooncomplex te hoog en het perceel te vol wordt, wat niet passend is op deze plek. Volgens eiser heeft het college zich bij de beoordeling van de aanvraag te veel gericht op het bijzondere gebouw van de watertoren en de bebouwing aan de [straat] en te weinig op de bestaande bebouwing van maar twee bouwlagen aan de [straat] . Eiser wijst er op dat het bestemmingsplan voor de naastgelegen percelen aan de [straat] slechts twee bouwlagen toestaat. Aanvragen van bewoners aan de [straat] voor bouwplannen van een dakopbouw op de tweede bouwlaag worden vanwege stedenbouwkundige redenen steeds door het college geweigerd. Niet valt in te zien waarom dit bouwplan wél stedenbouwkundig passend is in de omgeving vanuit de [straat] bekeken. Eiser wijst in dit kader in het beroepschrift op diverse documenten die hij (onder meer) via Wob/Woo-procedures heeft verkregen als onderbouwing van zijn standpunt dat de derde bouwlaag in het bouwplan niet passend is. Eiser vindt dat op het perceel drie grondgebonden woningen met een tuin aan de zijde van de [straat] passender zouden zijn dan dit wooncomplex. Hij wijst er daarbij op dat aan de [straat] de nummers [nummers] in de huisnummering ontbreken.

8. De rechtbank vindt de motivering van het college waarom hij van mening is dat het bouwplan vanuit stedenbouwkundig oogpunt in de omgeving past, duidelijk. Wat eiser daartegen aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom. 9. Zoals de rechtbank op de zitting aan eiser heeft toegelicht, is het begrip ruimtelijke ordening geen ‘vaststaand’ begrip en is het aan het college om daar invulling aan te geven. De rechtbank kan, en mag ook niet zelf beoordelen wat een goede ruimtelijke ordening is. De rechtbank toetst of de invulling die het college daar in dit concrete geval aan heeft gegeven redelijk is, en dat is hier het geval. De rechtbank kan het standpunt van het college volgen dat met deze geheel nieuwe ontwikkeling op een nu nog leeg en braakliggend perceel in het bouwblok een overgang wordt gecreëerd tussen de monumentale watertoren en de omliggende bestaande bebouwing in overwegend twee bouwlagen. Uit de motivering van de omgevingsvergunning blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat het college bij de beoordeling van de stedenbouwkundige inpassing zich niet alleen heeft gericht op de watertoren, maar daarnaast ook acht heeft geslagen op de inpassing van het bouwplan bij de woningen van twee bouwlagen aan de [straat] . Zo is de derde bouwlaag vanaf de [straat] teruggelegd. Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat elders in de wijk, zoals aan de Korenbloemstraat, op meerdere woningen ook een derde bouwlaag, of dakopbouw, aanwezig is. Dat elders in de [straat] door het college geen omgevingsvergunningen voor een derde bouwlaag of een dakopbouw worden verleend, betekent niet dat het bouwplan om die reden stedenbouwkundig gezien, niet in overeenstemming kan zijn met goede ruimte ordening. De verleende omgevingsvergunning heeft immers betrekking op een geheel nieuwe ontwikkeling op een plek waar nu geen bebouwing is. Hierin kan het college andere afwegingen maken dan bij een aanvraag voor de uitbreiding van bestaande bebouwing. Bovendien is het perceel waarvoor de vergunning is verleend onderdeel van de [straat] , maar ook van de [straat] aan welke zijde de hoge bebouwing van de watertoren is gelegen. Wordt bij het bouwplan voorzien in voldoende parkeergelegenheid? 10. Eiser voert verder aan dat bij het bouwplan zeven in plaats van de zes autoparkeerplaatsen die worden gerealiseerd, vereist zijn. En volgens eiser heeft het college ten onrechte in de berekening van de parkeerbehoefte niet meegenomen dat door het realiseren van de inrit er parkeerplaatsen verloren gaan. 11. Bij het wooncomplex moet voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd. Wat voldoende parkeergelegenheid is, wordt bepaald in de ‘Beleidsregel parkeernormen auto 2021’ (de beleidsregel) en de ‘Bijlage Parkeernormentabellen’ (de parkeernormtabellen). 12. Op de zitting heeft het college toegelicht dat de berekening van de parkeerbehoefte zoals die is opgenomen in bijlage 3 bij de ruimtelijke onderbouwing niet geheel juist is. In de tabel ‘Auto parkeren’ had de norm voor de bezoekersparkeerplaatsen apart vermeld moeten worden. Doordat dit niet is gebeurd, is het aftrekpercentage voor de deelauto niet alleen berekend over de bewonersparkeerplaatsen, maar ten onrechte ook over de bezoekersparkeerplaatsen. 13. Het college heeft vervolgens op de zitting een nieuwe motivering gegeven waarom volgens hem bij het bouwplan voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Het college heeft toegelicht dat volgens hem zelfs zonder aftrek voor het inzetten van een deelauto en zonder de aftrek voor het omzetten van een parkeerplaats in extra fietsparkeerplekken in het wooncomplex voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Het college gaf hiervoor de volgende berekening. In het wooncomplex worden 13 woningen met een oppervlakte kleiner dan 55 m2 gerealiseerd. De parkeernorm voor deze woningen is op grond van de parkeernormtabellen 0,43, waarvan het aandeel bezoek 0,2 is. Voor de bewonersparkeerplaatsen is de norm voor deze woning dus 0,23. Dan moeten er voor deze woningen (13 x 0,23 =) 2,99 parkeerplaatsen voor bewoners worden gerealiseerd. Voor het appartement met een oppervlakte tussen 55 en 80 m2 bedraagt de parkeernorm 0,89 met ook een aandeel van 0,2 voor bezoek. Voor deze woning moet op grond van deze norm dus 0,69 parkeerplaats voor de bewoners worden gerealiseerd. 6 van de 14 woningen zijn gelegen in de zone B1. Voor deze woningen hoeven geen bezoekersparkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Voor de overige 8 woningen moeten wel (0,2 x 8 =) 1,6 bezoekersparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit betekent dat bij het wooncomplex in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien als totaal (2,99 + 0,69 + 1,6 =) 5,28 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Op grond van de onherroepelijke omgevingsvergunning voor het realiseren van appartementen in de watertoren moet in dit bouwplan daarnaast nog in parkeergelegenheid voor de watertoren zijn voorzien. Dit maakt een totaal van 6,435 parkeerplaatsen. Afgerond zijn dit 6 parkeerplaatsen en die worden in de autostalling gerealiseerd. Het bouwplan voorziet dus in voldoende parkeerplaatsen. 14. De rechtbank kan deze nieuwe motivering volgen tot aan het punt van de reeds bestaande parkeergelegenheid voor de watertoren. Volgens de berekening van de parkeernorm, die als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is gevoegd, moet op grond van de onherroepelijke omgevingsvergunning voor de watertoren op het perceel 1,5 parkeerplaats worden gerealiseerd. Dus moeten (zonder aftrek voor het inzetten van een deelauto) volgens de berekening die op zitting is gegeven, in totaal op het perceel 5,28 + 1,5 = 6,78, dat is afgerond 7, parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In de autostalling worden slechts 6 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarom is de rechtbank van oordeel dat het college met deze nieuwe motivering op de zitting niet heeft onderbouwd dat bij het wooncomplex voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Dit betekent dat aan de omgevingsvergunning een motiveringsgebrek kleeft. Immers, zowel de onderbouwing van het aantal parkeerplaatsen in de ruimtelijke onderbouwing als de onderbouwing zoals die op zitting is gegeven, kan niet worden gevolgd. Het beroep van eiser is daarom gegrond. Welke gevolgen dit oordeel heeft voor de omgevingsvergunning zal de rechtbank bepalen nadat zij hierna eerst ook de andere beroepsgronden van eiser heeft beoordeeld. Zijn de dakterrassen in strijd met het beleid hierover? 15. Eiser wijst in zijn beroepsgronden op de uitgangspunten van het dakterrassenbeleid dat het college in andere gevallen hanteert. Hij heeft het stuk “bijlage 6 Dakterrassenbeleid overige gebouwen” bij zijn beroepschrift gevoegd. De dakterrassen van het wooncomplex voldoen volgens hem niet aan de uitgangspunten van dit beleid. De dakterrassen zijn te groot en te diep. Dit gaat ten koste van de privacy en de rust. Eiser vreest door de grote oppervlakte van de dakterrassen in het wooncomplex voor overlast van grotere groepen mensen dan die op een gebruikelijk dakterras bij een woning aanwezig kunnen zijn. Helemaal omdat de woningen zelf heel klein zijn. 16. Op de zitting heeft het college toegelicht het college op dit moment geen vastgesteld en gepubliceerd beleid hanteert voor dakterrassen. Het stuk dat eiser heeft meegestuurd met zijn beroepschrift is geen formeel (gepubliceerd) beleid van de gemeente dat op dit moment geldt. Als beleid over een bepaald onderwerp nodig is, dan wordt dit opgenomen in een bestemmingsplan, en sinds de inwerkingtreding van de Omgevingsplan in het Omgevingsplan gemeente Utrecht. 17. De rechtbank stelt vast dat het stuk dat eiser heeft overgelegd, geen geldend gepubliceerd beleid is van de gemeente Utrecht over (de omvang van) dakterrassen. In reactie op de zienswijzen heeft het college aangegeven dat de gemeente vaste uitgangspunten hanteert om de zichtbaarheid vanaf de openbare ruimte en vanaf andere percelen te beperken.

37. Het beroep is gegrond omdat de omgevingsvergunning op het punt van het realiseren van voldoende parkeergelegenheid bij het wooncomplex niet goed was gemotiveerd. Dat is in strijd met artikel 3:46 van de Awb. Daarom zal de rechtbank de omgevingsvergunning vernietigen. Eiser heeft dus op goede gronden beroep ingesteld. Maar dit betekent niet dat eiser ook inhoudelijk gelijk krijgt van de rechtbank. De rechtbank zal hieronder toelichten hoe het nu verder gaat. 38. Als uitgangspunt geldt dat de rechtbank het geschil zo veel mogelijk definitief beslecht. De rechtbank zou de zaak via een bestuurlijke lus of na een vernietiging terug kunnen leggen bij het college, die dan alsnog moet motiveren waarom volgens hem bij het wooncomplex in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, maar de rechtbank vindt dat hier geen passende afdoening. In dit geval kan de rechtbank namelijk het geschil direct definitief beslechten. Het college heeft op de zitting uiteengezet en ook uit de ruimtelijke onderbouwing en de omgevingsvergunning blijkt, dat in het wooncomplex een deelauto wordt ingezet en er een aftrek kan worden toegepast voor het omzetten van een parkeerplaats in extra fietsparkeerplekken. De rechtbank stelt vast dat op grond van de beleidsregel in dat geval een aftrek van 10% op de bewonersparkeerplaatsen mag worden berekend voor de woningen gelegen in zone B2. Voor de bewonersparkeerplaatsen in zone B1 is dat een aftrekpercentage van 50%. Daarnaast mag er voor de bewonersparkeerplaatsen in zone B1 een aftrek van 15% voor het omzetten van een parkeerplaats in extra fietsparkeerplekken worden toegepast. Duidelijk is dat met het toepassen van deze aftrekmogelijkheden er met het realiseren van 6 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeernorm uit de beleidsregel. Bij het toepassen van uitsluitend het laagste aftrekpercentage voor de deelauto van 10%, wordt reeds voldaan aan de parkeernorm. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de bewoners van het wooncomplex bedraagt dan ((2,99 + 0,69) x 0,9 =) 3,31. Uitgaande van deze aftrek moeten bij het wooncomplex (3,31 bewonersparkeerplaatsen + 1,6 bezoekersparkeerplaatsen + 1,5 parkeerplaats voor de watertoren =) 6,41 parkeerplaatsen – dat is afgerond 6 parkeerplaatsen – worden gerealiseerd en dat gebeurt ook. Verder neemt de rechtbank hierbij in aanmerking dat het college op de zitting heeft toegelicht dat per 1 mei 2025 in de [straat] betaald parkeren zal worden ingevoerd. In een zone met betaald parkeren hoeven volgens de beleidsregel en de parkeernormtabellen geen bezoekersparkeerplaatsen te worden gerealiseerd. In die nieuwe situatie zou bij een nieuwe aanvraag voor hetzelfde wooncomplex dus nog eens 1,6 parkeerplaatsen minder gerealiseerd hoeven te worden om in voldoende parkeergelegenheid te voorzien. In de beleidsregel is niet opgenomen dat het eventueel vervallen van een parkeerplaats in het openbaar gebied op eigen terrein gecompenseerd zou moeten worden. Daarom is de rechtbank van oordeel dat bij het wooncomplex in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Daarom zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de omgevingsvergunning in stand laten. Dit betekent dat vergunninghouder het wooncomplex met 14 woningen toch conform de aan hem verleende omgevingsvergunning mag realiseren. 39. Omdat beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

De rechtbank: - verklaart beroep gegrond; - vernietigt de omgevingsvergunning;- bepaalt dat de rechtsgevolgen van omgevingsvergunning in stand blijven; - bepaalt dat het college het griffierecht van € 187,- aan eiser moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Dat volgt uit het overgangsrecht van artikel 4.3 van de Invoeringswet Omgevingswet. Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, sub 3o, van de Wabo. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 20 december 2023, ECLI:NL:RVS:2023:4746. Artikel 4.3 van de regels van het bestemmingsplan ‘Chw Algemene regels over bouwen en gebruik’ en artikel 5.1 van de regels van het bestemmingsplan ‘Algemene regels Utrecht’, inmiddels overgenomen in artikel 4.42 van het Omgevingsplan gemeente Utrecht. Opmerking 1 bij de parkeernormtabellen. Dit volgt uit artikel 7, eerste lid, aanhef en onder a, van de beleidsregel. Conform de opmerkingen bij de parkeernormtabellen. Artikel 3:46 van de Awb. De rechtbank verwijst bijvoorbeeld naar de uitspraken van de Afdeling van 26 oktober 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2799 en 6 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:724. Artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. De rechtbank verwijst bijvoorbeeld naar de uitspraak van de Afdeling van 8 mei 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1949. Artikel 7, eerste lid, onder c, van de beleidsregel. Artikel 7, eerste lid, onder b, van de beleidsregel.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/4685 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, verweerder (gemachtigde: T.M. van den Akker). Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde belanghebbende] , uit [plaats] , vergunninghouder. Inleiding 1.1. Vergunninghouder heeft het voornemen om op het terrein van de monumentale watertoren aan de [adres 1] in [plaats] een wooncomplex met 14 woningen te bouwen. De woningen zullen worden gerealiseerd op de kadastrale percelen [nummer] , gelegen aan de [straat] en [nummer] , gelegen aan de [straat] (het perceel). Voor deze ontwikkeling heeft vergunninghouder een omgevingsvergunning aangevraagd bij het college. 1.2. Het college heeft het besluit op de aanvraag voorbereid met de uitgebreide procedure zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (de Wabo), waarop de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is. Dit betekent dat het college een ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage heeft gelegd. Eiser woont aan de [adres 2] , direct naast het perceel waarop het bouwplan wordt gerealiseerd. Hij heeft een zienswijze tegen het ontwerpbesluit ingediend. 1.3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de omgevingsvergunning die het college op 4 juni 2024 aan vergunninghouder heeft verleend voor het bouwen van het wooncomplex (de omgevingsvergunning). 1.4. Het college heeft op beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, hij werd vergezeld door zijn echtgenote, de gemachtigde van het college en vergunninghouder.

Het toetsingskader 2. Op 1 januari 2024 is de Wabo ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat voor die datum de aanvraag om de omgevingsvergunning is ingediend, is in deze zaak de Wabo met de onderliggende regelingen nog van toepassing. 3. Partijen zijn het erover eens, en de rechtbank stelt ook vast, dat het bouwplan in strijd is met de voor het perceel geldende bestemmingsplannen ‘Amsterdamsestraatweg’ en ‘Ondiep’. Daarom heeft het college de omgevingsvergunning niet alleen verleend voor de activiteit bouwen, maar ook voor de activiteit afwijken van de bestemming. Hiertoe is het college bevoegd als het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. 4. De rechtbank stelt voorop dat aan het college bij het nemen van de beslissing of hij wel of niet toepassing geeft aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen beleidsruimte toekomt. Daarbij moet het college alle betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Voor zover het college met beleidsregels invulling heeft gegeven aan de beleidsruimte die hem toekomt, zal de rechtbank die beleidsregels bij haar beoordeling betrekken. Bij de beoordeling kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen. 5. Op de zitting heeft de rechtbank met eiser besproken wat de gronden van zijn beroep zijn, mede vanwege de omvang van het beroepschrift. Daarbij is aan de orde gekomen dat een aantal argumenten van eiser waarom hij het niet eens is met het bouwplan onder verschillende gronden wordt aangevoerd. Eiser heeft op de zitting (de kern van) zijn beroepsgronden toegelicht. De rechtbank zal deze gronden hierna bespreken. Past het wooncomplex vanuit stedenbouwkundig oogpunt gezien in de omgeving? 6. Eiser voert aan dat het wooncomplex te hoog en het perceel te vol wordt, wat niet passend is op deze plek. Volgens eiser heeft het college zich bij de beoordeling van de aanvraag te veel gericht op het bijzondere gebouw van de watertoren en de bebouwing aan de [straat] en te weinig op de bestaande bebouwing van maar twee bouwlagen aan de [straat] . Eiser wijst er op dat het bestemmingsplan voor de naastgelegen percelen aan de [straat] slechts twee bouwlagen toestaat. Aanvragen van bewoners aan de [straat] voor bouwplannen van een dakopbouw op de tweede bouwlaag worden vanwege stedenbouwkundige redenen steeds door het college geweigerd. Niet valt in te zien waarom dit bouwplan wél stedenbouwkundig passend is in de omgeving vanuit de [straat] bekeken. Eiser wijst in dit kader in het beroepschrift op diverse documenten die hij (onder meer) via Wob/Woo-procedures heeft verkregen als onderbouwing van zijn standpunt dat de derde bouwlaag in het bouwplan niet passend is. Eiser vindt dat op het perceel drie grondgebonden woningen met een tuin aan de zijde van de [straat] passender zouden zijn dan dit wooncomplex. Hij wijst er daarbij op dat aan de [straat] de nummers [nummers] in de huisnummering ontbreken.

8. De rechtbank vindt de motivering van het college waarom hij van mening is dat het bouwplan vanuit stedenbouwkundig oogpunt in de omgeving past, duidelijk. Wat eiser daartegen aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom. 9. Zoals de rechtbank op de zitting aan eiser heeft toegelicht, is het begrip ruimtelijke ordening geen ‘vaststaand’ begrip en is het aan het college om daar invulling aan te geven. De rechtbank kan, en mag ook niet zelf beoordelen wat een goede ruimtelijke ordening is. De rechtbank toetst of de invulling die het college daar in dit concrete geval aan heeft gegeven redelijk is, en dat is hier het geval. De rechtbank kan het standpunt van het college volgen dat met deze geheel nieuwe ontwikkeling op een nu nog leeg en braakliggend perceel in het bouwblok een overgang wordt gecreëerd tussen de monumentale watertoren en de omliggende bestaande bebouwing in overwegend twee bouwlagen. Uit de motivering van de omgevingsvergunning blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat het college bij de beoordeling van de stedenbouwkundige inpassing zich niet alleen heeft gericht op de watertoren, maar daarnaast ook acht heeft geslagen op de inpassing van het bouwplan bij de woningen van twee bouwlagen aan de [straat] . Zo is de derde bouwlaag vanaf de [straat] teruggelegd. Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat elders in de wijk, zoals aan de Korenbloemstraat, op meerdere woningen ook een derde bouwlaag, of dakopbouw, aanwezig is. Dat elders in de [straat] door het college geen omgevingsvergunningen voor een derde bouwlaag of een dakopbouw worden verleend, betekent niet dat het bouwplan om die reden stedenbouwkundig gezien, niet in overeenstemming kan zijn met goede ruimte ordening. De verleende omgevingsvergunning heeft immers betrekking op een geheel nieuwe ontwikkeling op een plek waar nu geen bebouwing is. Hierin kan het college andere afwegingen maken dan bij een aanvraag voor de uitbreiding van bestaande bebouwing. Bovendien is het perceel waarvoor de vergunning is verleend onderdeel van de [straat] , maar ook van de [straat] aan welke zijde de hoge bebouwing van de watertoren is gelegen. Wordt bij het bouwplan voorzien in voldoende parkeergelegenheid? 10. Eiser voert verder aan dat bij het bouwplan zeven in plaats van de zes autoparkeerplaatsen die worden gerealiseerd, vereist zijn. En volgens eiser heeft het college ten onrechte in de berekening van de parkeerbehoefte niet meegenomen dat door het realiseren van de inrit er parkeerplaatsen verloren gaan. 11. Bij het wooncomplex moet voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd. Wat voldoende parkeergelegenheid is, wordt bepaald in de ‘Beleidsregel parkeernormen auto 2021’ (de beleidsregel) en de ‘Bijlage Parkeernormentabellen’ (de parkeernormtabellen). 12. Op de zitting heeft het college toegelicht dat de berekening van de parkeerbehoefte zoals die is opgenomen in bijlage 3 bij de ruimtelijke onderbouwing niet geheel juist is. In de tabel ‘Auto parkeren’ had de norm voor de bezoekersparkeerplaatsen apart vermeld moeten worden. Doordat dit niet is gebeurd, is het aftrekpercentage voor de deelauto niet alleen berekend over de bewonersparkeerplaatsen, maar ten onrechte ook over de bezoekersparkeerplaatsen. 13. Het college heeft vervolgens op de zitting een nieuwe motivering gegeven waarom volgens hem bij het bouwplan voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Het college heeft toegelicht dat volgens hem zelfs zonder aftrek voor het inzetten van een deelauto en zonder de aftrek voor het omzetten van een parkeerplaats in extra fietsparkeerplekken in het wooncomplex voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Het college gaf hiervoor de volgende berekening. In het wooncomplex worden 13 woningen met een oppervlakte kleiner dan 55 m2 gerealiseerd. De parkeernorm voor deze woningen is op grond van de parkeernormtabellen 0,43, waarvan het aandeel bezoek 0,2 is. Voor de bewonersparkeerplaatsen is de norm voor deze woning dus 0,23. Dan moeten er voor deze woningen (13 x 0,23 =) 2,99 parkeerplaatsen voor bewoners worden gerealiseerd. Voor het appartement met een oppervlakte tussen 55 en 80 m2 bedraagt de parkeernorm 0,89 met ook een aandeel van 0,2 voor bezoek. Voor deze woning moet op grond van deze norm dus 0,69 parkeerplaats voor de bewoners worden gerealiseerd. 6 van de 14 woningen zijn gelegen in de zone B1. Voor deze woningen hoeven geen bezoekersparkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Voor de overige 8 woningen moeten wel (0,2 x 8 =) 1,6 bezoekersparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit betekent dat bij het wooncomplex in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien als totaal (2,99 + 0,69 + 1,6 =) 5,28 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Op grond van de onherroepelijke omgevingsvergunning voor het realiseren van appartementen in de watertoren moet in dit bouwplan daarnaast nog in parkeergelegenheid voor de watertoren zijn voorzien. Dit maakt een totaal van 6,435 parkeerplaatsen. Afgerond zijn dit 6 parkeerplaatsen en die worden in de autostalling gerealiseerd. Het bouwplan voorziet dus in voldoende parkeerplaatsen. 14. De rechtbank kan deze nieuwe motivering volgen tot aan het punt van de reeds bestaande parkeergelegenheid voor de watertoren. Volgens de berekening van de parkeernorm, die als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is gevoegd, moet op grond van de onherroepelijke omgevingsvergunning voor de watertoren op het perceel 1,5 parkeerplaats worden gerealiseerd. Dus moeten (zonder aftrek voor het inzetten van een deelauto) volgens de berekening die op zitting is gegeven, in totaal op het perceel 5,28 + 1,5 = 6,78, dat is afgerond 7, parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In de autostalling worden slechts 6 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarom is de rechtbank van oordeel dat het college met deze nieuwe motivering op de zitting niet heeft onderbouwd dat bij het wooncomplex voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Dit betekent dat aan de omgevingsvergunning een motiveringsgebrek kleeft. Immers, zowel de onderbouwing van het aantal parkeerplaatsen in de ruimtelijke onderbouwing als de onderbouwing zoals die op zitting is gegeven, kan niet worden gevolgd. Het beroep van eiser is daarom gegrond. Welke gevolgen dit oordeel heeft voor de omgevingsvergunning zal de rechtbank bepalen nadat zij hierna eerst ook de andere beroepsgronden van eiser heeft beoordeeld. Zijn de dakterrassen in strijd met het beleid hierover? 15. Eiser wijst in zijn beroepsgronden op de uitgangspunten van het dakterrassenbeleid dat het college in andere gevallen hanteert. Hij heeft het stuk “bijlage 6 Dakterrassenbeleid overige gebouwen” bij zijn beroepschrift gevoegd. De dakterrassen van het wooncomplex voldoen volgens hem niet aan de uitgangspunten van dit beleid. De dakterrassen zijn te groot en te diep. Dit gaat ten koste van de privacy en de rust. Eiser vreest door de grote oppervlakte van de dakterrassen in het wooncomplex voor overlast van grotere groepen mensen dan die op een gebruikelijk dakterras bij een woning aanwezig kunnen zijn. Helemaal omdat de woningen zelf heel klein zijn. 16. Op de zitting heeft het college toegelicht het college op dit moment geen vastgesteld en gepubliceerd beleid hanteert voor dakterrassen. Het stuk dat eiser heeft meegestuurd met zijn beroepschrift is geen formeel (gepubliceerd) beleid van de gemeente dat op dit moment geldt. Als beleid over een bepaald onderwerp nodig is, dan wordt dit opgenomen in een bestemmingsplan, en sinds de inwerkingtreding van de Omgevingsplan in het Omgevingsplan gemeente Utrecht. 17. De rechtbank stelt vast dat het stuk dat eiser heeft overgelegd, geen geldend gepubliceerd beleid is van de gemeente Utrecht over (de omvang van) dakterrassen. In reactie op de zienswijzen heeft het college aangegeven dat de gemeente vaste uitgangspunten hanteert om de zichtbaarheid vanaf de openbare ruimte en vanaf andere percelen te beperken.

37. Het beroep is gegrond omdat de omgevingsvergunning op het punt van het realiseren van voldoende parkeergelegenheid bij het wooncomplex niet goed was gemotiveerd. Dat is in strijd met artikel 3:46 van de Awb. Daarom zal de rechtbank de omgevingsvergunning vernietigen. Eiser heeft dus op goede gronden beroep ingesteld. Maar dit betekent niet dat eiser ook inhoudelijk gelijk krijgt van de rechtbank. De rechtbank zal hieronder toelichten hoe het nu verder gaat. 38. Als uitgangspunt geldt dat de rechtbank het geschil zo veel mogelijk definitief beslecht. De rechtbank zou de zaak via een bestuurlijke lus of na een vernietiging terug kunnen leggen bij het college, die dan alsnog moet motiveren waarom volgens hem bij het wooncomplex in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, maar de rechtbank vindt dat hier geen passende afdoening. In dit geval kan de rechtbank namelijk het geschil direct definitief beslechten. Het college heeft op de zitting uiteengezet en ook uit de ruimtelijke onderbouwing en de omgevingsvergunning blijkt, dat in het wooncomplex een deelauto wordt ingezet en er een aftrek kan worden toegepast voor het omzetten van een parkeerplaats in extra fietsparkeerplekken. De rechtbank stelt vast dat op grond van de beleidsregel in dat geval een aftrek van 10% op de bewonersparkeerplaatsen mag worden berekend voor de woningen gelegen in zone B2. Voor de bewonersparkeerplaatsen in zone B1 is dat een aftrekpercentage van 50%. Daarnaast mag er voor de bewonersparkeerplaatsen in zone B1 een aftrek van 15% voor het omzetten van een parkeerplaats in extra fietsparkeerplekken worden toegepast. Duidelijk is dat met het toepassen van deze aftrekmogelijkheden er met het realiseren van 6 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeernorm uit de beleidsregel. Bij het toepassen van uitsluitend het laagste aftrekpercentage voor de deelauto van 10%, wordt reeds voldaan aan de parkeernorm. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de bewoners van het wooncomplex bedraagt dan ((2,99 + 0,69) x 0,9 =) 3,31. Uitgaande van deze aftrek moeten bij het wooncomplex (3,31 bewonersparkeerplaatsen + 1,6 bezoekersparkeerplaatsen + 1,5 parkeerplaats voor de watertoren =) 6,41 parkeerplaatsen – dat is afgerond 6 parkeerplaatsen – worden gerealiseerd en dat gebeurt ook. Verder neemt de rechtbank hierbij in aanmerking dat het college op de zitting heeft toegelicht dat per 1 mei 2025 in de [straat] betaald parkeren zal worden ingevoerd. In een zone met betaald parkeren hoeven volgens de beleidsregel en de parkeernormtabellen geen bezoekersparkeerplaatsen te worden gerealiseerd. In die nieuwe situatie zou bij een nieuwe aanvraag voor hetzelfde wooncomplex dus nog eens 1,6 parkeerplaatsen minder gerealiseerd hoeven te worden om in voldoende parkeergelegenheid te voorzien. In de beleidsregel is niet opgenomen dat het eventueel vervallen van een parkeerplaats in het openbaar gebied op eigen terrein gecompenseerd zou moeten worden. Daarom is de rechtbank van oordeel dat bij het wooncomplex in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Daarom zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de omgevingsvergunning in stand laten. Dit betekent dat vergunninghouder het wooncomplex met 14 woningen toch conform de aan hem verleende omgevingsvergunning mag realiseren. 39. Omdat beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

De rechtbank: - verklaart beroep gegrond; - vernietigt de omgevingsvergunning;- bepaalt dat de rechtsgevolgen van omgevingsvergunning in stand blijven; - bepaalt dat het college het griffierecht van € 187,- aan eiser moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Dat volgt uit het overgangsrecht van artikel 4.3 van de Invoeringswet Omgevingswet. Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, sub 3o, van de Wabo. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 20 december 2023, ECLI:NL:RVS:2023:4746. Artikel 4.3 van de regels van het bestemmingsplan ‘Chw Algemene regels over bouwen en gebruik’ en artikel 5.1 van de regels van het bestemmingsplan ‘Algemene regels Utrecht’, inmiddels overgenomen in artikel 4.42 van het Omgevingsplan gemeente Utrecht. Opmerking 1 bij de parkeernormtabellen. Dit volgt uit artikel 7, eerste lid, aanhef en onder a, van de beleidsregel. Conform de opmerkingen bij de parkeernormtabellen. Artikel 3:46 van de Awb. De rechtbank verwijst bijvoorbeeld naar de uitspraken van de Afdeling van 26 oktober 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2799 en 6 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:724. Artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. De rechtbank verwijst bijvoorbeeld naar de uitspraak van de Afdeling van 8 mei 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1949. Artikel 7, eerste lid, onder c, van de beleidsregel. Artikel 7, eerste lid, onder b, van de beleidsregel.

De rechtbank gaat er vanuit dat het college hierbij op de richtlijnen voor dakterrassen uit de Welstandsnota doelt. Het college schrijft in de reactie op de zienswijzen dat de dakterrassen als integraal onderdeel van de ontwikkeling zijn ontworpen en onder andere vanwege het afwijkende woonconcept, anders vormgegeven zijn dan bij bestaande woningen het geval zou zijn geweest. De dakterrassen in het plan, zijn, waar deze aan de zijde van perceelgrenzen liggen, teruggelegd. Dit betekent dat de dakterrassen op enige afstand van de perceelsgrens komen te liggen. De dakterrassen grenzen niet aan de openbare ruimte. Omdat de woningen geen individuele buitenruimte hebben, is voor de collectieve buitenruimte met een afwijkende maatvoering gewerkt. Volgens het college is de omvang van de terrassen passend en zijn de terrassen ruimtelijk zorgvuldig en goed ingepast. Voor wat betreft de vrees van de geluidsoverlast geeft het college in de reactie op de zienswijzen aan dat hij de vrees hiervoor begrijpt, maar het college wijst erop dat het bouwplan in een stedelijke omgeving ligt en enige overlast daaraan inherent is. Het college vindt dat het project niet tot onaanvaardbare geluidsoverlast leidt. 18. De rechtbank kan ook deze motivering in de omgevingsvergunning waarom het realiseren van de dakterrassen niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening, volgen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling – de hoogste bestuursrechter in omgevingsrechtzaken – personen die in een verstedelijkte omgeving wonen enige hinder te dulden hebben. In een dergelijke omgeving moeten bewoners rekening houden met ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op hun leefomgeving, waarbij hoort dat de woonomgeving intensiever zal worden benut. In wat eiser aanvoert, ziet de rechtbank geen aanknopingspunt voor het oordeel dat als gevolg van de dakterrassen een goed woon- en leefklimaat voor hem niet meer gegarandeerd is. Daarbij neemt de rechtbank ook de toelichting van vergunninghouder op de zitting in aanmerking dat de woningen verkocht en niet verhuurd zullen worden en elke woning daarbij een stuk dakterras toegewezen zal krijgen. De oppervlakte van het dakterras dat per woning zal worden toegewezen en zal worden meeverkocht, is gering. Zijn de woningen kleiner dan volgens beleid is toegestaan? 19. Eiser voert aan dat een te vormen woonruimte op grond van de kwaliteits- en leefbaarheidseisen bij woningsplitsing een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m2 moet hebben. De gebruiksoppervlakten van de appartementen in het wooncomplex zijn kleiner. Door deze kleinere woonruimten toe te staan, kunnen op het perceel veel meer woningen worden gerealiseerd, wat weer tot meer overlast voor omwonenden kan leiden. 20. Zoals eiser zelf in zijn beroepschrift ook al aangeeft, zijn de eisen voor woningsplitsing bij dit nieuwbouwplan niet van toepassing. In de bestemmingsplannen zijn geen regels opgenomen waarbij eisen worden gesteld aan een minimale gebruiksoppervlakten van woonruimten. Van strijd met vastgesteld beleid op dit punt is daarom geen sprake. 21. De rechtbank is het wel met eiser eens dat meer woningen meer druk in de wijk geven en dat dit nadelig kan zijn voor de omwonenden. Dit nadelige effect moet door het college worden meegewogen bij de belangenafweging die hij moet maken bij het nemen van het besluit op de aanvraag. Of het college de belangen juist heeft afgewogen beoordeelt de rechtbank vanaf 24. Wordt er te dicht op de erfgrens gebouwd? 22. Verder voert eiser aan dat in de omgevingsvergunning onvoldoende is gemotiveerd waarom bebouwing van meer dan twee meter hoog binnen twee meter van de erfafscheiding wordt toegestaan. Eiser verwijst hierbij naar de informatie die op de website van de gemeente Utrecht staat over het neerzetten van een schutting, hek of heg. Volgens deze informatie is de kans klein dat voor een schutting, hek of tuinmuur van meer dan twee meter hoog en binnen twee meter van de erfgrens staat, een omgevingsvergunning zal worden verleend. 23. De rechtbank stelt voorop dat de informatie op de website waarnaar eiser verwijst algemene informatie is over wanneer een schutting, hek of tuinmuur op grond van de wetgeving vergunningsvrij is. Dit betreft geen beleid waaraan het college deze aanvraag voor de bouw van een nieuw wooncomplex moet toetsen. Bebouwing mag ook binnen twee meter van de erfgrens worden gebouwd, mits daarin geen ramen of andere muuropeningen dan wel balkons e.d. worden gerealiseerd die uitzicht geven op het naastgelegen perceel. In de te bouwen muur van de auto/fietsenstalling zitten geen ramen of andere muuropeningen. Met partijen is verder op de zitting vastgesteld dat de dakterrassen – na aanpassing van het ontwerp – op meer dan twee meter afstand van het perceel van eiser zullen worden gerealiseerd. Het dakterras bovenop de stalling ligt op een afstand van twee meter vanaf de erfgrens en het zicht vanaf het terras op het perceel van eiser wordt ook nog eens verminderd door een te plaatsen afscheiding van beplanting. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college voldoende gemotiveerd dat het bouwplan ook op dit punt niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Heeft het college alle betrokken belangen in kaart gebracht en zorgvuldig afgewogen? 24. Eiser voert over de belangenafweging allereerst aan dat het college niet alle belangen goed in kaart heeft gebracht. Zo zit er bij het tekeningenset geen tekening van hoe de situatie na realisatie van zijn bouwplan vanuit zijn achtertuin eruit gaat zien. In de reactie op de zienswijzen heeft het college zijn belangen teruggebracht naar een bezonningskwestie, terwijl het ook gaat over uitzicht, daglicht, privacy en (gevoel van) ruimtelijkheid. Bovendien is in de bezonningsstudie volgens eiser ook nog eens een verkeerde uitgangspositie gehanteerd bij het beoordelen van de gevolgen van het bouwplan. Verder voert hij aan dat de belangenafweging onzorgvuldig is geweest en het college zijn belangen zwaarder had moeten laten wegen. 25. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de besluitvorming niet dat het college de belangen van de direct omwonenden, waaronder de belangen van eiser, onvoldoende in kaart heeft gebracht voordat hij een besluit op de aanvraag van vergunninghouder heeft genomen. Op het ontwerpbesluit hebben negen omwonenden zienswijzen naar voren gebracht. Uit de reactie van het college daarop in de omgevingsvergunning blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat het college oog heeft gehad voor de nadelige gevolgen die het bouwplan heeft voor de omwonenden. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het college alleen naar de uitkomst van de bezonningstudie heeft gekeken. Ook andere belangen van omwonenden zoals woongenot, lichttoetreding, privacy en mogelijke geluidsoverlast worden als negatieve gevolgen van het bouwplan in de reactie op de zienswijzen besproken. Voor het goed in kaart brengen van de negatieve gevolgen van het bouwplan is niet vereist dat tekeningen worden gemaakt van de situatie vanaf het perceel van eiser. Met de bouwtekeningen, de impressies en de bezonningstudie die onderdeel uitmaken van de omgevingsvergunning waren de negatieve gevolgen van het bouwplan voor eiser en andere omwonenden voor het college voldoende inzichtelijk om deze vervolgens af te kunnen wegen. 26. Eiser wijst nog op de gevolgen van het bouwplan voor de opbrengst van eventueel op zijn dak te plaatsen zonnepanelen. De rechtbank stelt vast dat dit een toekomstige onzekere gebeurtenis is en dus hoefde het college bij het nemen het besluit op de aanvraag hiermee geen rekening te houden. 27. Over de inhoud van de bezonningstudie heeft het college op de zitting toegelicht dat eiser terecht aanvoert dat het op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan om het gehele terrein bij de watertoren met één bouwlaag te bebouwen.

De rechtbank gaat er vanuit dat het college hierbij op de richtlijnen voor dakterrassen uit de Welstandsnota doelt. Het college schrijft in de reactie op de zienswijzen dat de dakterrassen als integraal onderdeel van de ontwikkeling zijn ontworpen en onder andere vanwege het afwijkende woonconcept, anders vormgegeven zijn dan bij bestaande woningen het geval zou zijn geweest. De dakterrassen in het plan, zijn, waar deze aan de zijde van perceelgrenzen liggen, teruggelegd. Dit betekent dat de dakterrassen op enige afstand van de perceelsgrens komen te liggen. De dakterrassen grenzen niet aan de openbare ruimte. Omdat de woningen geen individuele buitenruimte hebben, is voor de collectieve buitenruimte met een afwijkende maatvoering gewerkt. Volgens het college is de omvang van de terrassen passend en zijn de terrassen ruimtelijk zorgvuldig en goed ingepast. Voor wat betreft de vrees van de geluidsoverlast geeft het college in de reactie op de zienswijzen aan dat hij de vrees hiervoor begrijpt, maar het college wijst erop dat het bouwplan in een stedelijke omgeving ligt en enige overlast daaraan inherent is. Het college vindt dat het project niet tot onaanvaardbare geluidsoverlast leidt. 18. De rechtbank kan ook deze motivering in de omgevingsvergunning waarom het realiseren van de dakterrassen niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening, volgen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling – de hoogste bestuursrechter in omgevingsrechtzaken – personen die in een verstedelijkte omgeving wonen enige hinder te dulden hebben. In een dergelijke omgeving moeten bewoners rekening houden met ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op hun leefomgeving, waarbij hoort dat de woonomgeving intensiever zal worden benut. In wat eiser aanvoert, ziet de rechtbank geen aanknopingspunt voor het oordeel dat als gevolg van de dakterrassen een goed woon- en leefklimaat voor hem niet meer gegarandeerd is. Daarbij neemt de rechtbank ook de toelichting van vergunninghouder op de zitting in aanmerking dat de woningen verkocht en niet verhuurd zullen worden en elke woning daarbij een stuk dakterras toegewezen zal krijgen. De oppervlakte van het dakterras dat per woning zal worden toegewezen en zal worden meeverkocht, is gering. Zijn de woningen kleiner dan volgens beleid is toegestaan? 19. Eiser voert aan dat een te vormen woonruimte op grond van de kwaliteits- en leefbaarheidseisen bij woningsplitsing een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m2 moet hebben. De gebruiksoppervlakten van de appartementen in het wooncomplex zijn kleiner. Door deze kleinere woonruimten toe te staan, kunnen op het perceel veel meer woningen worden gerealiseerd, wat weer tot meer overlast voor omwonenden kan leiden. 20. Zoals eiser zelf in zijn beroepschrift ook al aangeeft, zijn de eisen voor woningsplitsing bij dit nieuwbouwplan niet van toepassing. In de bestemmingsplannen zijn geen regels opgenomen waarbij eisen worden gesteld aan een minimale gebruiksoppervlakten van woonruimten. Van strijd met vastgesteld beleid op dit punt is daarom geen sprake. 21. De rechtbank is het wel met eiser eens dat meer woningen meer druk in de wijk geven en dat dit nadelig kan zijn voor de omwonenden. Dit nadelige effect moet door het college worden meegewogen bij de belangenafweging die hij moet maken bij het nemen van het besluit op de aanvraag. Of het college de belangen juist heeft afgewogen beoordeelt de rechtbank vanaf 24. Wordt er te dicht op de erfgrens gebouwd? 22. Verder voert eiser aan dat in de omgevingsvergunning onvoldoende is gemotiveerd waarom bebouwing van meer dan twee meter hoog binnen twee meter van de erfafscheiding wordt toegestaan. Eiser verwijst hierbij naar de informatie die op de website van de gemeente Utrecht staat over het neerzetten van een schutting, hek of heg. Volgens deze informatie is de kans klein dat voor een schutting, hek of tuinmuur van meer dan twee meter hoog en binnen twee meter van de erfgrens staat, een omgevingsvergunning zal worden verleend. 23. De rechtbank stelt voorop dat de informatie op de website waarnaar eiser verwijst algemene informatie is over wanneer een schutting, hek of tuinmuur op grond van de wetgeving vergunningsvrij is. Dit betreft geen beleid waaraan het college deze aanvraag voor de bouw van een nieuw wooncomplex moet toetsen. Bebouwing mag ook binnen twee meter van de erfgrens worden gebouwd, mits daarin geen ramen of andere muuropeningen dan wel balkons e.d. worden gerealiseerd die uitzicht geven op het naastgelegen perceel. In de te bouwen muur van de auto/fietsenstalling zitten geen ramen of andere muuropeningen. Met partijen is verder op de zitting vastgesteld dat de dakterrassen – na aanpassing van het ontwerp – op meer dan twee meter afstand van het perceel van eiser zullen worden gerealiseerd. Het dakterras bovenop de stalling ligt op een afstand van twee meter vanaf de erfgrens en het zicht vanaf het terras op het perceel van eiser wordt ook nog eens verminderd door een te plaatsen afscheiding van beplanting. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college voldoende gemotiveerd dat het bouwplan ook op dit punt niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Heeft het college alle betrokken belangen in kaart gebracht en zorgvuldig afgewogen? 24. Eiser voert over de belangenafweging allereerst aan dat het college niet alle belangen goed in kaart heeft gebracht. Zo zit er bij het tekeningenset geen tekening van hoe de situatie na realisatie van zijn bouwplan vanuit zijn achtertuin eruit gaat zien. In de reactie op de zienswijzen heeft het college zijn belangen teruggebracht naar een bezonningskwestie, terwijl het ook gaat over uitzicht, daglicht, privacy en (gevoel van) ruimtelijkheid. Bovendien is in de bezonningsstudie volgens eiser ook nog eens een verkeerde uitgangspositie gehanteerd bij het beoordelen van de gevolgen van het bouwplan. Verder voert hij aan dat de belangenafweging onzorgvuldig is geweest en het college zijn belangen zwaarder had moeten laten wegen. 25. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de besluitvorming niet dat het college de belangen van de direct omwonenden, waaronder de belangen van eiser, onvoldoende in kaart heeft gebracht voordat hij een besluit op de aanvraag van vergunninghouder heeft genomen. Op het ontwerpbesluit hebben negen omwonenden zienswijzen naar voren gebracht. Uit de reactie van het college daarop in de omgevingsvergunning blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat het college oog heeft gehad voor de nadelige gevolgen die het bouwplan heeft voor de omwonenden. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het college alleen naar de uitkomst van de bezonningstudie heeft gekeken. Ook andere belangen van omwonenden zoals woongenot, lichttoetreding, privacy en mogelijke geluidsoverlast worden als negatieve gevolgen van het bouwplan in de reactie op de zienswijzen besproken. Voor het goed in kaart brengen van de negatieve gevolgen van het bouwplan is niet vereist dat tekeningen worden gemaakt van de situatie vanaf het perceel van eiser. Met de bouwtekeningen, de impressies en de bezonningstudie die onderdeel uitmaken van de omgevingsvergunning waren de negatieve gevolgen van het bouwplan voor eiser en andere omwonenden voor het college voldoende inzichtelijk om deze vervolgens af te kunnen wegen. 26. Eiser wijst nog op de gevolgen van het bouwplan voor de opbrengst van eventueel op zijn dak te plaatsen zonnepanelen. De rechtbank stelt vast dat dit een toekomstige onzekere gebeurtenis is en dus hoefde het college bij het nemen het besluit op de aanvraag hiermee geen rekening te houden. 27. Over de inhoud van de bezonningstudie heeft het college op de zitting toegelicht dat eiser terecht aanvoert dat het op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan om het gehele terrein bij de watertoren met één bouwlaag te bebouwen.

Op het terrein bij de watertoren mag tegen de erfgrens van eiser aan wel vergunningsvrij een bijbehorend bouwwerk bij de watertoren worden gebouwd. Daarom is het niet vreemd dat in de bezonningstudie naast een vergelijking met de bestaande situatie, ook een vergelijking met de situatie met één bouwlaag op het perceel is gemaakt. De rechtbank is op grond van deze toelichting met het college van oordeel dat in de bezonningstudie geen verkeerde uitgangpositie is gehanteerd. Overigens stelt het college zich op het standpunt dat uit de bezonningsstudie blijkt dat het bouwplan vooral effect heeft op de bezonning van het dak van de woning van eiser en op sommige tijdstippen op de tweede verdieping. Het maakt daarvoor geen verschil of er in de huidige situatie op grond van het bestemmingsplan nu wel of geen bouwlaag zou zijn toegestaan op het terrein bij de watertoren. De drie bouwlagen hebben vooral effect op de bezonning van het eigen perceel. De rechtbank kan deze motivering volgen. 28. De rechtbank is het niet met eiser eens dat de belangenafweging die het college heeft gemaakt onzorgvuldig is. Het college heeft de nadelige gevolgen van het bouwplan voor de direct omwonenden, en daarmee de belangen van eiser, afgewogen tegen het algemene belang dat is gediend met het toevoegen van de woningen. Gelet op het enorme woningtekort kent het college hier een groot gewicht aan toe. Het college heeft in zijn belangenafweging verder meegenomen dat het bouwplan in het belang van de omwonenden, waaronder eiser, is aangepast. De stallingsgarage is (verder) verdiept, om zo de bouwhoogte te reduceren, de patio’s zijn vergroot waardoor de afstand tot naastgelegen percelen groter is geworden, de groene afscheidingen ten behoeve van de privacy van de omwonenden zijn verschoven, er zijn een aantal ramen verkleind of opgeschoven, de volumes zijn verschoven ter verbetering van zicht/licht voor naastgelegen percelen en er is een interne ontsluiting opgenomen, zodat bewoners de buitentrappen op het binnenterrein minder intensief zullen gebruiken. Deze aanpassingen in het ontwerp zijn gedaan naar aanleiding van bezwaren van omwonden tegen het bouwplan. Verder heeft het college in deze belangenafweging meegenomen dat de locatie midden in een stedelijke omgeving is gelegen. Zoals het college op de zitting verder heeft toegelicht, had er direct naast het perceel van eiser op grond van de (rijks)regels over het vergunningvrij bouwen een fors (bijbehorend) bouwwerk kunnen worden opgericht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich – mede gelet op stedelijke omgeving waarbinnen het bouwplan is gelegen – in redelijkheid op het standpunt mogen stellen dat de (duidelijk) negatieve gevolgen van het bouwplan voor eiser niet onaanvaardbaar zijn. Verder ziet de rechtbank niet dat eiser onevenredig wordt benadeeld in verhouding met het met de omgevingsvergunning te dienen doel, namelijk het realiseren van extra woonruimten. De rechtbank vindt het niet onredelijk dat het college alles tegen elkaar afwegend het algemene belang bij het toevoegen van woningen in een type waaraan juist in deze wijk een behoefte bestaat, zwaarder heeft laten wegen dan de belangen van eiser. Van strijd met het evenredigheidsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen sprake. Had het college naar alternatieven moeten kijken? 29. Eiser stelt zich op het standpunt dat het college voor hem minder ingrijpende alternatieven expliciet bij de beoordeling van de aanvraag had moeten betrekken. Hij noemt hierbij het alternatief van drie grondgebonden woningen met een tuin aan de [straat] . 30. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling moet het college beslissen op de aanvraag zoals die bij hem is ingediend. Als het bouwplan uit de aanvraag op zichzelf voor het college aanvaardbaar is, kan het bestaan van alternatieven alleen dan tot een weigering van de omgevingsvergunning in strijd met het bestemmingsplan leiden, als op voorhand duidelijk is dat door de uitvoering van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat met aanmerkelijk minder bezwaren kan worden bereikt. Het is aan degene die zich op een alternatief beroep om aannemelijk te maken dat het alternatief voldoet aan die voorwaarden. 31. De rechtbank stelt vast dat met het door eiser aangedragen alternatief voor vergunninghouder en het algemene belang niet een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt als met het wooncomplex waarvoor de aanvraag is ingediend. Het alternatief dat eiser aandraagt kan dus niet tot een weigering van de omgevingsvergunning leiden. Is de omgevingsvergunning in strijd met het rechtszekerheid en/of het -gelijkheidsbeginsel? 32. Op grond van het bestemmingsplan zijn op de woningen van twee bouwlagen aan de [straat] geen dakopbouwen toegestaan. Voor de naastgelegen Korenbloemstraat is in het bestemmingsplan een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor dakopbouwen. Zo’n binnenplanse ontheffingsmogelijkheid bestaat in het bestemmingsplan ‘Ondiep’ niet voor de [straat] . Eiser geeft aan dat het college niet bereid is om gebruik te maken van zijn bevoegdheid een omgevingsvergunning te verlenen voor afwijken van het bestemmingsplan om een dakopbouw op de bestaande woningen aan de [straat] mogelijk te maken. Dit heeft het college in de reactie op de zienswijzen ook bevestigd. De dakopbouwen aan de Korenbloemstraat moeten altijd schuine daken hebben. Eiser voert aan dat het in strijd is met het rechtszekerheids- en/of het gelijkheidsbeginsel dat het college met de omgevingsvergunning een wooncomplex van drie bouwlagen zonder schuin dak toestaat aan de [straat] . 33. De rechtbank begrijpt de frustratie van eiser dat er op de bestaande woningen aan de [straat] geen dakopbouwen mogen worden gebouwd, maar het college nu wel de omgevingsvergunning voor een bouwplan van drie bouwlagen op het naastgelegen perceel verleent. Van rechtsongelijkheid of strijd met het rechtszekerheidsbeginsel is hier naar het oordeel van de rechtbank echter geen sprake. Een dakopbouw op een bestaande woning is geen gelijk geval met dit geheel nieuwe bouwplan voor een nu nog onbebouwd perceel. Dat aanvragen voor een omgevingsvergunning voor een dakopbouw op bestaande woningen aan de [straat] eerder door het college zijn afgewezen maakt niet dat eiser erop mocht vertrouwen dat het college op het perceel ook geen nieuwbouw met drie bouwlagen zou toestaan. Onder 8 heeft de rechtbank al overwogen dat zij de motivering van het college waarom een wooncomplex van drie bouwlagen (zonder schuin dak) op het perceel niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening kan volgen. Het is aan het college om te beoordelen of – als het wooncomplex is gerealiseerd – hij nog steeds niet bereid is om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan te verlenen voor dakopbouwen aan de [straat] . Die vraag ligt nu niet ter beoordeling aan de rechtbank voor. Heeft het college gehandeld in strijd met het verbod op vooringenomenheid? 34. Ten slotte voert eiser aan dat het college in deze zaak met vooringenomenheid heeft gehandeld. Dit is in strijd met artikel 2:4, eerste lid, van de Awb. Eiser verwijst hierbij naar diverse documenten, waaruit dit volgens hem blijkt. Kort gezegd stelt eiser dat uit deze documenten blijkt dat de medewerking van het college aan het plan al vaststond voordat de besluitvorming over het bouwplan had plaatsgevonden en zonder dat de belangen van de omwonenden waren geïnventariseerd. 35. Het college betwist dat hij heeft gehandeld in strijd met het verbod op vooringenomenheid. Op de zitting heeft het college toegelicht dat hij de aanvraag zoals deze door vergunninghouder bij hem is ingediend heeft getoetst aan de geldende wet- en regelgeving. De uitkomst daarvan is positief uitgevallen, maar dat heeft niets met vooringenomenheid te maken. Aan vergunninghouder zijn geen toezeggingen gedaan of iets dergelijks dat hij het wooncomplex zou mogen realiseren. 36.

Op het terrein bij de watertoren mag tegen de erfgrens van eiser aan wel vergunningsvrij een bijbehorend bouwwerk bij de watertoren worden gebouwd. Daarom is het niet vreemd dat in de bezonningstudie naast een vergelijking met de bestaande situatie, ook een vergelijking met de situatie met één bouwlaag op het perceel is gemaakt. De rechtbank is op grond van deze toelichting met het college van oordeel dat in de bezonningstudie geen verkeerde uitgangpositie is gehanteerd. Overigens stelt het college zich op het standpunt dat uit de bezonningsstudie blijkt dat het bouwplan vooral effect heeft op de bezonning van het dak van de woning van eiser en op sommige tijdstippen op de tweede verdieping. Het maakt daarvoor geen verschil of er in de huidige situatie op grond van het bestemmingsplan nu wel of geen bouwlaag zou zijn toegestaan op het terrein bij de watertoren. De drie bouwlagen hebben vooral effect op de bezonning van het eigen perceel. De rechtbank kan deze motivering volgen. 28. De rechtbank is het niet met eiser eens dat de belangenafweging die het college heeft gemaakt onzorgvuldig is. Het college heeft de nadelige gevolgen van het bouwplan voor de direct omwonenden, en daarmee de belangen van eiser, afgewogen tegen het algemene belang dat is gediend met het toevoegen van de woningen. Gelet op het enorme woningtekort kent het college hier een groot gewicht aan toe. Het college heeft in zijn belangenafweging verder meegenomen dat het bouwplan in het belang van de omwonenden, waaronder eiser, is aangepast. De stallingsgarage is (verder) verdiept, om zo de bouwhoogte te reduceren, de patio’s zijn vergroot waardoor de afstand tot naastgelegen percelen groter is geworden, de groene afscheidingen ten behoeve van de privacy van de omwonenden zijn verschoven, er zijn een aantal ramen verkleind of opgeschoven, de volumes zijn verschoven ter verbetering van zicht/licht voor naastgelegen percelen en er is een interne ontsluiting opgenomen, zodat bewoners de buitentrappen op het binnenterrein minder intensief zullen gebruiken. Deze aanpassingen in het ontwerp zijn gedaan naar aanleiding van bezwaren van omwonden tegen het bouwplan. Verder heeft het college in deze belangenafweging meegenomen dat de locatie midden in een stedelijke omgeving is gelegen. Zoals het college op de zitting verder heeft toegelicht, had er direct naast het perceel van eiser op grond van de (rijks)regels over het vergunningvrij bouwen een fors (bijbehorend) bouwwerk kunnen worden opgericht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich – mede gelet op stedelijke omgeving waarbinnen het bouwplan is gelegen – in redelijkheid op het standpunt mogen stellen dat de (duidelijk) negatieve gevolgen van het bouwplan voor eiser niet onaanvaardbaar zijn. Verder ziet de rechtbank niet dat eiser onevenredig wordt benadeeld in verhouding met het met de omgevingsvergunning te dienen doel, namelijk het realiseren van extra woonruimten. De rechtbank vindt het niet onredelijk dat het college alles tegen elkaar afwegend het algemene belang bij het toevoegen van woningen in een type waaraan juist in deze wijk een behoefte bestaat, zwaarder heeft laten wegen dan de belangen van eiser. Van strijd met het evenredigheidsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen sprake. Had het college naar alternatieven moeten kijken? 29. Eiser stelt zich op het standpunt dat het college voor hem minder ingrijpende alternatieven expliciet bij de beoordeling van de aanvraag had moeten betrekken. Hij noemt hierbij het alternatief van drie grondgebonden woningen met een tuin aan de [straat] . 30. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling moet het college beslissen op de aanvraag zoals die bij hem is ingediend. Als het bouwplan uit de aanvraag op zichzelf voor het college aanvaardbaar is, kan het bestaan van alternatieven alleen dan tot een weigering van de omgevingsvergunning in strijd met het bestemmingsplan leiden, als op voorhand duidelijk is dat door de uitvoering van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat met aanmerkelijk minder bezwaren kan worden bereikt. Het is aan degene die zich op een alternatief beroep om aannemelijk te maken dat het alternatief voldoet aan die voorwaarden. 31. De rechtbank stelt vast dat met het door eiser aangedragen alternatief voor vergunninghouder en het algemene belang niet een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt als met het wooncomplex waarvoor de aanvraag is ingediend. Het alternatief dat eiser aandraagt kan dus niet tot een weigering van de omgevingsvergunning leiden. Is de omgevingsvergunning in strijd met het rechtszekerheid en/of het -gelijkheidsbeginsel? 32. Op grond van het bestemmingsplan zijn op de woningen van twee bouwlagen aan de [straat] geen dakopbouwen toegestaan. Voor de naastgelegen Korenbloemstraat is in het bestemmingsplan een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor dakopbouwen. Zo’n binnenplanse ontheffingsmogelijkheid bestaat in het bestemmingsplan ‘Ondiep’ niet voor de [straat] . Eiser geeft aan dat het college niet bereid is om gebruik te maken van zijn bevoegdheid een omgevingsvergunning te verlenen voor afwijken van het bestemmingsplan om een dakopbouw op de bestaande woningen aan de [straat] mogelijk te maken. Dit heeft het college in de reactie op de zienswijzen ook bevestigd. De dakopbouwen aan de Korenbloemstraat moeten altijd schuine daken hebben. Eiser voert aan dat het in strijd is met het rechtszekerheids- en/of het gelijkheidsbeginsel dat het college met de omgevingsvergunning een wooncomplex van drie bouwlagen zonder schuin dak toestaat aan de [straat] . 33. De rechtbank begrijpt de frustratie van eiser dat er op de bestaande woningen aan de [straat] geen dakopbouwen mogen worden gebouwd, maar het college nu wel de omgevingsvergunning voor een bouwplan van drie bouwlagen op het naastgelegen perceel verleent. Van rechtsongelijkheid of strijd met het rechtszekerheidsbeginsel is hier naar het oordeel van de rechtbank echter geen sprake. Een dakopbouw op een bestaande woning is geen gelijk geval met dit geheel nieuwe bouwplan voor een nu nog onbebouwd perceel. Dat aanvragen voor een omgevingsvergunning voor een dakopbouw op bestaande woningen aan de [straat] eerder door het college zijn afgewezen maakt niet dat eiser erop mocht vertrouwen dat het college op het perceel ook geen nieuwbouw met drie bouwlagen zou toestaan. Onder 8 heeft de rechtbank al overwogen dat zij de motivering van het college waarom een wooncomplex van drie bouwlagen (zonder schuin dak) op het perceel niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening kan volgen. Het is aan het college om te beoordelen of – als het wooncomplex is gerealiseerd – hij nog steeds niet bereid is om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan te verlenen voor dakopbouwen aan de [straat] . Die vraag ligt nu niet ter beoordeling aan de rechtbank voor. Heeft het college gehandeld in strijd met het verbod op vooringenomenheid? 34. Ten slotte voert eiser aan dat het college in deze zaak met vooringenomenheid heeft gehandeld. Dit is in strijd met artikel 2:4, eerste lid, van de Awb. Eiser verwijst hierbij naar diverse documenten, waaruit dit volgens hem blijkt. Kort gezegd stelt eiser dat uit deze documenten blijkt dat de medewerking van het college aan het plan al vaststond voordat de besluitvorming over het bouwplan had plaatsgevonden en zonder dat de belangen van de omwonenden waren geïnventariseerd. 35. Het college betwist dat hij heeft gehandeld in strijd met het verbod op vooringenomenheid. Op de zitting heeft het college toegelicht dat hij de aanvraag zoals deze door vergunninghouder bij hem is ingediend heeft getoetst aan de geldende wet- en regelgeving. De uitkomst daarvan is positief uitgevallen, maar dat heeft niets met vooringenomenheid te maken. Aan vergunninghouder zijn geen toezeggingen gedaan of iets dergelijks dat hij het wooncomplex zou mogen realiseren. 36.