ECLI:NL:RBMNE:2025:4033

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/4850 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (gemachtigde: R. ten Dam). Inleiding 1. In de beschikking van 24 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 468.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd tot € 396.000,-. 3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 27 april 2025 een aangepaste matrix gestuurd. 4. De zaak is behandeld op de zitting van 26 mei 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. Eiseres heeft zich afgemeld voor de zitting.

5. De woning is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een garage van 55 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 147 m² en ligt op een perceel van 305 m².

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 334.000,-. Daarnaast benoemt eiseres in haar brief van 14 augustus 2024 een waarde van € 355.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 396.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 5 januari 2021 voor € 375.000,-; - [adres 3] , verkocht op 9 maart 2021 voor € 392.500,-; - [adres 4] , verkocht op 8 maart 2021 voor € 634.000,-. Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal vrijstaande woningen zijn die in dezelfde buurt ( [woonplaats] ) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daar komt bij dat de KOUDV-factoren van de referentiewoning aan de [adres 2] ook als ondergemiddeld zijn gekwalificeerd. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De aanvullende onderbouwing van eiseres van 19 november 2023 9. De rechtbank heeft op 19 november 2023 een aanvullende onderbouwing van eiseres ontvangen. Eiseres reageert in dit aanvullende stuk op standpunten van de heffingsambtenaar. Zij schrijft dat de woning bouwkundig goed is onderhouden en het onjuist is om te spreken van een mindere kwaliteit. De rechtbank merkt op dat dit aanvullende stuk het standpunt van eiseres dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld niet onderbouwt. De heffingsambtenaar gaat namelijk bij de waardering van de waarde van de woning uit van een ondergemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand. De waarde van de woning is hierdoor ook in bezwaar verlaagd. Verder past de heffingsambtenaar in de taxatiematrix een gunstige correctie toe op de waarde van de woning. In het geval de heffingsambtenaar uit zou gaan van een betere kwaliteit en onderhoudstoestand, zal de waarde van de woning minder worden gecorrigeerd en zal de waarde van de woning daarom hoger vastgesteld kunnen worden. De rechtbank merkt de reactie van eiseres daarom niet als nadere beroepsgronden of onderbouwing daarvan aan. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten 10. Eiseres stelt dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn en verwijst daarbij naar de in het taxatieverslag genoemde woningen aan de [adres 5] en [adres 6] . De heffingsambtenaar heeft er echter voor gekozen om in beroep nieuwe referentieobjecten te gebruiken. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat als bij de hertaxatie blijkt dat er meer of betere referentieobjecten voor handen zijn dan die in eerste aanleg zijn gebruikt, het is toegestaan deze referenties ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. Volgens de taxateur zijn de in de taxatiematrix genoemde referenties de meest optimale referentieobjecten. 10.1. De rechtbank kan dit standpunt volgen. De heffingsambtenaar mag namelijk in elke fase van de procedure een nieuwe onderbouwing geven van de door hem vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar mag daarbij zelf de referentiewoningen kiezen, zolang deze maar voldoende vergelijkbaar zijn en er rekening wordt gehouden met de verschillen. De rechtbank is van oordeel dat uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Eiseres heeft verder niet onderbouwd dat de referentieobjecten in beroep onvoldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet. De inpandige opname 11. Eiseres voert aan dat er ten onrechte geen deskundige taxateur langs is geweest om de punten in bezwaar te weerleggen. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht in het verweerschrift dat het niet noodzakelijk is om bij de behandeling van het bezwaarschrift elke woning te bezoeken. Omdat het bezwaar gegrond is om de redenen die belanghebbende heeft aangevoerd in het bezwaarschrift en de waarde is verlaagd, heeft de taxateur afgezien de woning ter plaatse op te nemen. Daar komt bij dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat hij in 2017, toen hij als externe taxateur voor de gemeente werkte, de woning heeft bezocht en er toen een uitgebreid verslag van is gemaakt. 11.1. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Volgens vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichting tot inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door eiseres in bezwaar en beroep wordt betwist. Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet inpandig is opgenomen, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. De gemiddelde WOZ-waardestijging 12. Eiseres voert aan dat er niet is gekeken naar de waarde van het vorige jaar of naar een gemiddelde waardestijging. De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgings- of dalingspercentage geeft slechts een gemiddelde waardestijging van alle woningen in een gemeente weer. De beroepsgrond slaagt niet.

13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Henderson, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2025. griffier de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie bijvoorbeeld het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 11 april 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC9860.