ECLI:NL:GHAMS:2018:1920

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 17/00362 29 mei 2018 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z], belanghebbende, gemachtigde: ing. F. Zomers, tegen de uitspraak van 16 juni 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/4822 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: de Woning) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 2.458.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 9 september 2016 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd. 1.3. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 16 juni 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 20 juli 2017 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Partijen hebben bij brieven van 25 september 2017 en 24 oktober 2017 gerepliceerd en gedupliceerd. 1.6. Belanghebbende heeft bij brief van 30 oktober 2017 een nader stuk ingediend. 1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2018. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd, bijgestaan door C.R. Leenstra (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. P.A. Schipper, bijgestaan door R.M. van Gasselt (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de Woning. 2.2.1. De Woning is een in 2013/2014 gebouwde vrijstaande villa met een rieten kap. De woning heeft een carport, een inpandige garage en een kelder van 350 m². De inhoud van de Woning is 2.100 m³ (inclusief inpandige garage). De Woning ligt op een perceel grond van 2.859 m²; op het perceel staat een uit hout opgetrokken bijgebouw met een vloeroppervlak van ongeveer 50 m². 2.2.2. Het leidingenwerk van de Woning (dat was weggewerkt in de gestucte wanden) is bij de bouw foutief aangelegd. De kosten voor de (op de waardepeildatum 1 januari 2015 nog uit te voeren) herstelwerkzaamheden zijn door belanghebbende begroot op in totaal € 106.419,50 (inclusief omzetbelasting ). 2.3.1. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de Woning vastgestelde waarde van € 2.458.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier objecten, te weten [object 1], [object 2], [object 3] en [object 4], alle gelegen in [Z] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). In dat verband heeft hij bij het Hof een (verbeterde) matrix ingebracht (bijlage II bij het verweerschrift) met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) kubiekemeterprijzen en grondprijzen; voorts is voor de onder 2.2.2 genoemde omstandigheid een post “herstelwerkzaamheden” ad € 106.420 negatief opgevoerd. 2.3.2. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.865.000 bij de rechtbank een ‘WOZ-taxatierapport’ overgelegd, opgemaakt op 20 maart 2017 door C.R. Leenstra RM & RT. De waarde van de Woning is door Leenstra op de waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 1.865.000, op basis van verkoopprijzen van de objecten [object 5], [object 6], [object 7] en [object 8], alle gelegen in [Z]. Punt 7.2 van het taxatierapport behelst een zogenoemde rekenmatrix met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) kubiekemeterprijzen en grondprijzen. 2.3.3. Belanghebbende heeft in hoger beroep onder meer een ‘Reactie op [de uitspraak van de rechtbank]’ d.d. 12 juli 2017 van Leenstra ingebracht. Deze reactie bevat een zogenoemde ‘Matrix analyse referentieverkoopcijfers versus het Taxatie-object’ (hierna: de Matrix analyse). Aan de hand van de onder 2.3.1 bedoelde verkooptransacties (met uitzondering van [object 4]) taxeert Leenstra de waarde van de Woning op € 2.016.068. Ook de Matrix analyse vermeldt object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) kubiekemeterprijzen en grondprijzen. 2.3.4. De onder 2.3.1, 2.3.2 en 2.3.3 genoemde matrices worden alle als hier herhaald en ingelast beschouwd; de matrices zijn als bijlagen (achtereenvolgens 1, 2 en 3) aan de uitspraak gehecht.

3.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van € 2.458.000 van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is. 3.2. Belanghebbende bepleit in hoger beroep – naar het Hof verstaat – primair een WOZ-waarde van € 1.865.000 (onder verwijzing naar het taxatierapport van Leenstra; zie 2.3.2) en subsidiair een waarde van € 2.016.068 (onder verwijzing naar de Matrix analyse van Leenstra; zie 2.3.3). 3.3. De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep (onder verwijzing naar de onder 2.3.1 vermelde matrix) de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.458.000. 3.4. Partijen doen hun standpunten overigens steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 4Oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’): “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt als volgt. 7. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder opgevoerde referentieobjecten [object 4], [object 9] en [object 10], alle te [Z], die respectievelijk zijn verkocht op 1 februari 2016, 2 september 2016 en 7 maart 2013, te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en daardoor niet bruikbaar zijn als referentieobjecten. De overige referentieobjecten, te weten [object 2], [object 1] en [object 3], ook alle te [Z], zijn wel bruikbaar om de waarde van de woning mee te kunnen vergelijken. Deze vergelijkingsobjecten zijn namelijk wel binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Ook zijn ze wat type en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Anders dan eiser heeft gesteld, is niet aannemelijk dat de verkoopcijfers van [object 2] en [object 1] niet de marktwaarde representeren. Dat de woning [object 2] buiten een makelaar om is verkocht voor een “offer you can not refuse”, is daarvoor onvoldoende. De verkoop heeft immers wel plaatsgevonden door aanbieding aan de meestbiedende derde. Dat [object 1] niet voor een marktconform bedrag zou zijn verkocht, is niet onderbouwd. De verkoopprijzen van deze drie referentieobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. In dit verband is van belang dat bij het referentieobject [object 3] aan het hoofdgebouw geen waarde is toegekend omdat dit na aankoop door de nieuwe eigenaar is gesloopt. De verkoopprijs van dit referentieobject biedt echter wel goed inzicht in de waarde van een in dezelfde straat gelegen bouwkavel. De kavelwaarde van de woning is verder, zo is ter zitting komen vast te staan, niet langer in geschil tussen partijen. Overigens is ook niet aannemelijk geworden dat de kavels van dichterbij het centrum van [Z] gelegen woningen duurder zijn dan de iets verder van het centrum gelegen kavel van de onderhavige woning, zoals eiser heeft gesteld. 8. De rechtbank acht aannemelijk gemaakt door verweerder dat de referentieobjecten [object 2] en [object 1] wat betreft kwaliteit en onderhoud vergelijkbaar zijn met de woning. Voorts is in de laatst door verweerder overgelegde matrix rekening gehouden met de door eiser gestelde kosten van het herstel van het leidingwerk in de woning die door eiser begroot zijn op € 106.420 (inclusief omzetbelasting). Niet gezegd kan worden dat de door verweerder berekende kubieke meterprijs van de woning van € 606 niet in lijn ligt met de uit de verkoopprijzen herleide kubieke meterprijzen van de referentieobjecten [object 2] en [object 1] van respectievelijk € 820 en € 647. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in omvang tussen de woning en de (kleinere) referentieobjecten. Voorts heeft verweerder ter zitting onweersproken gesteld dat de door hem aan het zomerwoning [het Hof leest: bijgebouw] toegekende waarde van € 55.825 niet te hoog is in vergelijking met de waarde van € 116.000 die is toegekend aan [het bijgebouw] van het referentieobject [object 1]. De taxateur van verweerder heeft ter zitting aan de hand van foto’s onderbouwd dat het zomerhuis mooi is afgewerkt en als bed and breakfast wordt verhuurd. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de resterende referentieobjecten. Met de hiervoor vermelde matrix alsmede de ter zitting gegeven toelichting daarop heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 9. De door eiser aangevoerde grieven brengen geen wijziging in dit oordeel. De door eiser in de taxatiematrix opgevoerde referentieobjecten [object 5] en [object 8] te [Z] zijn respectievelijk verkocht op 18 juli 2016 en 23 mei 2016. De verkoopdata liggen daardoor te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2015 en de verkoopcijfers zijn daardoor niet bruikbaar. Het laatste geldt ook voor het door eiser ingebrachte referentieobject [object 6]. De kuubprijs van dit referentieobject bedraagt volgens de matrix van eiser € 126. Daarbij is een negatieve waarde van de garage van € 1.000 in aanmerking genomen, doch dat is niet toegelicht. Als die negatieve waarde buiten beschouwing wordt gelaten, is de kuubprijs € 109. Gelet op andere kuubprijzen gerealiseerd rond de waardepeildatum in het dossier is dit een zeer lage kuubprijs. Daarbij komt dat, zoals tussen partijen niet in geschil is, de opstal op [object 6] na aankoop van het perceel is gesloopt. Om die reden kan dit referentieobject niet ter onderbouwing dienen van de kuubprijs en daarmee in zoverre van de waarde van de woning. De vragen welk bouwjaar aan de woning aan de [object 6] moet worden toegekend en of naar objectieve maatstaven die woning zich in slechte staat bevond, behoeven geen beantwoording. Het referentieobject [object 7] betreft ten slotte eveneens een woning die na aankoop door de koper is gesloopt. Eiser heeft dit object uitsluitend aangevoerd ter onderbouwing van de waarde van de opstal. Nu tussen partijen over de kavelwaarde geen verschil van mening (meer) bestaat behoeft ook dit referentieobject geen nadere bespreking meer. 10. Eiser heeft zich verder beroepen op WOZ-waarden van woningen aan de [objecten 11, 12, 13, 14 en 15], alle te [Z]. Deze waarden zouden alle minder dan € 2.000.000 bedragen. De rechtbank heeft echter geen aanvullende informatie over deze woningen verkregen van eiser. Onder die omstandigheden kan de rechtbank de juistheid van de waarde van de woning niet afzetten tegen die van de door eiser genoemde woningen. ”

5.1.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 5.1.2. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 5.2.1. De klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in dat verband onzorgvuldig heeft gehandeld door bij een unieke maatwerkvilla als de Woning te volstaan met een zogenoemde geveltaxatie faalt. De heffingsambtenaar is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast namelijk niet gehouden de Woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist (vgl. uitspraak van dit Hof van 11 april 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC9860). 5.2.2. Belanghebbende beklaagt zich voorts erover dat de heffingsambtenaar in elke fase van het geding (ook in hoger beroep) een nieuwe matrix indient, waarbij uitgangspunten en aannames wijzigen, zonder dat dit tot verlaging van de vastgestelde waarde leidt. De in hoger beroep overgelegde matrix kan derhalve niet als betrouwbaar worden bestempeld en moet – zo begrijpt het Hof het betoog van belanghebbende – daarom bij de beoordeling buiten beschouwing worden gelaten. 5.2.3. Het betoog van belanghebbende faalt. Het Hof stelt dienaangaande in de eerste plaats voorop – voor zover belanghebbende het tegendeel heeft bedoeld te betogen – dat geen rechtsregel de heffingsambtenaar verbiedt om ook in de fase van hoger beroep (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem verdedigde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in hoger beroep een nieuwe matrix te overleggen. 5.2.4. Het Hof overweegt voorts dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is af te leiden dat de heffingsambtenaar uit de primaire transactiegegevens betreffende de vergelijkingsobjecten, met correcties voor relevante verschillen, en met inachtneming van (onderbouwde) aannames omtrent grondwaarden, een (getaxeerde) waarde voor de Woning heeft bepaald. Deze methodiek is naar het oordeel van het Hof gelet op de matrix op zichzelf genomen consistent en toetsbaar. Het Hof acht het dan ook misplaatst om deze matrix als zijnde onbetrouwbaar te kwalificeren. Dat wijzigingen in vorenbedoelde aannames (of verschillen) niet direct leiden tot verlaging van de WOZ-waarde acht het Hof voor een dergelijke gevolgtrekking in elk geval onvoldoende. 5.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem in hoger beroep overgelegde matrix (zie 2.3.1) en de ter zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de Woning van € 2.450.800 – in vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van [object 1], [object 2] en [object 4] – niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen omtrent de waardering naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt. 5.4. Het Hof is – anders dan de rechtbank – van oordeel dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [object 4] (verkocht op 1 februari 2016 voor € 2.500.000; datum koopakte 30 november 2015) wel bruikbaar is om de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015 mee te bepalen. Daarbij acht het Hof van belang dat dit object voldoende met de Woning vergelijkbaar is wat betreft type (een vrijstaande woning), inhoud (1.600 m³), kavel oppervlak (3.083 m²) en ligging in [Z]. 5.5. Het Hof constateert voorts – gelet op het verhandelde ter zitting – dat tussen partijen niet in geschil is dat de in de matrix genoemde objecten [object 1] en [object 2] voldoende vergelijkbaar zijn met de Woning. Met de rechtbank is het Hof verder van oordeel dat de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de onderhavige waardebepaling. Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende, ook in hoger beroep, zijn stelling dat de tot stand gekomen verkoopprijzen niet de onder 5.1.1 bedoelde marktwaarde representeren – tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – niet aannemelijk heeft gemaakt; daarvoor acht het Hof het door belanghebbende op dit punt in hoger beroep herhaalde betoog onvoldoende concreet. Vast staat dat beide verkopen tot stand zijn gekomen tussen van elkaar onafhankelijke partijen. Hiermee is sprake van een verkoop op de vrije markt die ter vergelijking kan dienen ter bepaling van de WOZ-waarde van de Woning. Belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. 5.6. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling is uitgegaan van een onjuiste inhoud van (het hoofdgebouw van) [object 1]. Gelet evenwel op de door de heffingsambtenaar in dat verband in hoger beroep overgelegde (toetsbare) berekening van de inhoud van 1.060 m³, die is vastgesteld op basis van (eveneens overgelegde) bouwtekeningen van [object 1], acht het Hof de blote stelling van belanghebbende ter zitting dat de inhoud 1.160 m³ moet zijn onvoldoende. Voorts constateert het Hof dat de heffingsambtenaar in hoger beroep de bijgebouwen van de Woning en [object 1] terecht beide op elk afgerond € 55.000 waardeert nu het hier – dat is tussen partijen niet in geschil – gaat om vergelijkbare gebouwen. 5.7.1. Belanghebbende herhaalt zijn stelling(en) dat de heffingsambtenaar bij het herleiden van de verkoopprijzen van bovengenoemde objecten naar de vastgestelde WOZ-waarde van de Woning niet, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden met verschillen in ligging, uitstraling en bouwmogelijkheden (vanwege het vigerende bestemmingsplan) tussen die objecten en de Woning. De heffingsambtenaar heeft op deze punten gemotiveerd verweer gevoerd. 5.7.2. Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk geworden dat sprake is van de door belanghebbende gestelde mindere ligging van de Woning aan de oneven zijde van de [straat waaraan de Woning is gelegen] (dus niet aan de duinrand) en de grotere afstand tot het centrum van [Z] van invloed is op de prijsvorming. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat uit concrete verkoopgegevens in de buurt – naar de heffingsambtenaar als onbetwist heeft aangevoerd – vorenbedoelde mindere ligging niet is gebleken (de ligging is vergelijkbaar, aldus de heffingsambtenaar) en dat belanghebbende verder op dit punt ook geen concreet verkoopgegeven naar voren heeft gebracht. Op dezelfde gronden is evenmin aannemelijk geworden dat een potentiele koper voor de klassieke uitstraling van de vergelijkingsobjecten (te weten woningen die dateren uit de jaren ‘20) bereid zou zijn meer te betalen. 5.7.3. Belanghebbende wijst ook nog op het in 2009 gewijzigde bestemmingsplan, waarbij – zo begrijpt het Hof – de bebouwingsmogelijkheden op kavels aan de [straat waaraan de Woning is gelegen] zijn verminderd.

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter van de belastingkamer, P.F. Goes en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 29 mei 2018 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Voor zover deze omstandigheid op de waardepeildatum 1 januari 2015 een waardedrukkend effect heeft, dan is het Hof met de heffingsambtenaar van oordeel dat dit effect is verdisconteerd in het in 2015 tot stand gekomen verkoopcijfer van [object 2], zodat bij de waardebepaling hiermee in zoverre reeds is rekening gehouden. Hetgeen belanghebbende overigens in dit verband te berde brengt, leidt niet tot andere inzichten. 5.8.1. Ter zake van hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd overweegt het Hof als volgt. 5.8.2. Het taxatierapport van Leenstra (zie 2.3.2) brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof verenigt zich met het in onderdeel 9 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel voor wat betreft de mate van vergelijkbaarheid van [object 6] en maakt die motivering tot de zijne. Het Hof acht verder het in het taxatierapport van Leenstra genoemde object [object 5] gelet op de veel kleinere inhoud van dit object dan die van de Woning (ongeveer een derde van de totale inhoud van de Woning) minder geschikt om de waarde van de Woning mee te bepalen dan het door de heffingsambtenaar geselecteerde object aan de [object 2]. Ook het in dit rapport genoemde object [object 7] acht het Hof in mindere mate vergelijkbaar, gelet op het feit dat die verkoop enkel betrekking had op een kavel en niet op de verkoop van een woning. Dit alles maakt dat aan dit taxatierapport minder waarde wordt toegekend dan aan dat van de heffingsambtenaar. 5.8.3. Belanghebbende stelt in hoger beroep subsidiair dat de WOZ-waarde van de Woning op basis van de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten moet worden vastgesteld op € 2.016.068 en verwijst daartoe naar de Matrix analyse (zie 2.3.3) van Leenstra. De berekening van Leenstra kan het Hof evenwel niet volgen, reeds omdat Leenstra het verkoopcijfer van [object 2] corrigeert met een bedrag van € 200.000 in verband met een door belanghebbende veronderstelde maar niet aannemelijk geworden niet-marktconforme transactie (zie onder 5.5). Daarbij komt dat Leenstra bij het vergelijkingsobject [object 1] uitgaat van een inhoud van 1.250 m³, terwijl de inhoud 1.060 m³ bedraagt (zie 5.6). Ook kent Leenstra aan het bijgebouw van de Woning een waarde toe van € 37.500 en aan het bijgebouw van [object 1] een waarde van € 116.000, terwijl het hier gaat om vergelijkbare bouwwerken (zie slot 5.6). Aldus is sprake van onjuiste aannames, onterechte (of onvoldoende toegelichte) correcties en inconsistenties en gaat het Hof daarom voorbij aan de berekende waarde van € 2.016.068. 5.8.4. Belanghebbende wijst voorts nog op de vraagprijs van het object [object 16]. Dienaangaande overweegt het Hof dat vraagprijzen naar hun aard minder inzicht in de werkelijke waarde in het economisch verkeer bieden dan gegevens die worden ontleend aan daadwerkelijk gerealiseerde verkopen. In de Wet WOZ wordt daarom in beginsel uitgegaan van gerealiseerde verkopen. In het onderhavige geval ziet het Hof - zeker nu er voldoende bruikbare verkopen voorhanden zijn - geen reden om van dit uitgangspunt af te wijken. 5.8.5. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de gehanteerde kubiekemeterprijs van de Woning van € 604 elke realiteitszin ontbeert, nu volgens een opgaaf van ‘[naam bedrijf]’ de kubieke meterprijs voor een luxe afgewerkte woning € 410 bedraagt. Voor zover belanghebbende hiermee heeft bedoeld te betogen dat niet moet worden aangesloten bij de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten maar bij de bouwkosten van woningen, acht het Hof dit onjuist, omdat voor de Wet WOZ de waarde in het economische verkeer moet worden vastgesteld en de bouwkosten daarvoor geen, althans een minder geschikte indicatie zijn dan gerealiseerde verkoopprijzen van bestaande vergelijkingsobjecten 5.8.6. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de Woning nog verwezen naar WOZ-waarden van woningen aan de [objecten 11, 12, 13, 14 en 15], alle te [Z]. Deze waarden bedragen alle minder dan € 2.000.000. Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen ontbreekt echter de voor de onderhavige toetsing benodigde nadere informatie omtrent de specifieke eigenschappen van deze woningen. Gelet hierop en op het zeer unieke karakter van iedere woning gelegen aan de [objecten 11, 12, 13, 14 en 15] te [Z], kan daarom de juistheid van de waarde van de Woning niet worden afgezet tegen die van de door belanghebbende genoemde woningen. Voor zover hierin een beroep op het gelijkheidsbeginsel dient te worden gelezen, faalt dit om dezelfde reden.