ECLI:NL:RBMNE:2023:7562

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/770 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 november 2023 in de zaak tussen [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres (gemachtigde: W.H. Verdouw), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar (gemachtigde: P.E. Boersma). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning). 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.142.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 26 september 2023 op zitting behandeld. De gemachtigden van partijen waren daarbij aanwezig. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft zich laten bijstaan door [taxateur] , taxateur. De aanleiding voor de procedure 2. Eiseres is eigenaar van de woning, een tussenwoning die in 1903 is gebouwd. De woning ligt op een perceel van 210 m² en heeft een berging van 5 m². 3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Volgens eiseres kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 1.000.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht heeft geschonden.

De WOZ-waarde Het beoordelingskader 4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 5. De waarde van de woning wordt bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiseres met vier andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, gelet op onder meer het bouwjaar (1903-1920), de ligging in een woonwijk in [wijk] en de vergelijkbare uitstraling. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de verschillen en de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen ook voldoende inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 9. Eiseres betwist dat het woondeel van de woning een oppervlakte heeft van 224 m². Volgens eiseres heeft het woningdeel een oppervlakte van 203 m². Dit blijkt volgens eiseres uit gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). 9.1. De heffingsambtenaar licht in het verweerschrift toe dat de oppervlakte van de woning is berekend aan de hand van de bouwtekeningen en dat hij niet gehouden is om de BAG-oppervlakte bij de vaststelling van de WOZ-waarde te gebruiken. De rechtbank constateert dat eiseres hierop niet meer heeft gereageerd. De rechtbank is van oordeel dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel van 224 m². Daarbij betrekt de rechtbank dat eiseres niet heeft betwist dat de door de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel overeenkomt met de bouwtekeningen van de woning. De (enkele) verwijzing van eiseres naar de oppervlaktegegevens in de BAG is onvoldoende voor twijfel, mede omdat onbekend is op welke informatie deze registraties van de oppervlaktematen zijn gebaseerd en of deze nog actueel zijn. 10. Eiseres stelt dat de WOZ-waardes van de referentiewoningen, zoals deze blijken uit het WOZ-waardeloket, lager zijn vastgesteld dan de voor waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens eiseres is daarmee sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel en zijn de betrokkenen bij de vaststelling van de WOZ-waardes van de referentiewoningen bevoordeeld. 10.1. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde van een woning elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten van op of rond de waardepeildatum. Dat de gecorrigeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen zoals genoemd in de taxatiematrix hoger zijn dan de WOZ-waardes is daarom niet relevant voor de beantwoording van de vraag of aannemelijk is dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen (of de eigen woning van het jaar ervoor) kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid. 10.2. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, of wanneer in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar het in de meerderheid van de gevallen onjuist heeft gedaan moeten uitsluitend (nagenoeg) identieke objecten worden vergeleken. Dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet worden ondersteund met de stelling dat ten minste twee identieke woningen lager zijn gewaardeerd. 10.3. Dat sprake is van een begunstigend beleid is de rechtbank niet gebleken. Ook is niet gebleken dat ten aanzien van een groep belastingplichtigen sprake is van een oogmerk van begunstiging. Eiseres heeft dat met haar algemene stellingen niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast vindt de rechtbank niet aannemelijk dat sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van gelijke gevallen. Daarvoor moet de heffingsambtenaar het in de meerderheid van de gevallen onjuist hebben gedaan, waarbij de panden identiek moeten zijn. Gelet op objectkenmerken zoals neergelegd in de taxatiematrix van de referentiewoningen kan de rechtbank niet concluderen dat de referentiewoningen nagenoeg identiek zijn aan de woning van eiseres. De bewijslast rust op degene die zich op het gelijkheidsbeginsel beroept, dus op eiseres. Eiseres heeft haar stelling echter niet voorzien van enige feitelijke onderbouwing. De beroepsgrond slaagt daarom niet. 11. Eiseres stelt verder dat in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de wet van het afnemende grensnut, gelet op de verschillen in gebruiks- en perceeloppervlakte. Op de zitting licht eiseres toe dat het vooral gaat om de verschillen in gebruiksoppervlak waarvan niet duidelijk is hoe daar rekening mee is gehouden. Zij wijst daarbij specifiek op het verschil in het gebruiksoppervlak tussen haar woning (224 m²) en dat van referentiewoning [adres 3] (180 m²). 11.1. De rechtbank stelt vast dat in de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffels is terug te zien dat rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlak en het afnemend grensnut. Eiseres heeft verder niets naar voren gebracht dat dit oordeel anders kan maken. Wat betreft de verschillen in gebruiksoppervlakte betwist de heffingsambtenaar dat in dit geval rekening moet worden gehouden met een afnemend grensnut. Volgens hem zie je het afnemend grensnut bij een groter gebruiksoppervlak niet direct terug in de verkoopcijfers. Dat wordt verklaard door de woningmarkt, waarin niet elke koper exact eenzelfde bedrag over heeft voor dezelfde woning en soms ook de hoogste prijs per m² wordt gerealiseerd voor de grootste woning. Dat kan de rechtbank volgen. Zij constateert dat de verschillen in gebruiksoppervlakte met eisers woning dusdanig gering zijn bij [adres 2] (9 m²) en bij [adres 4] en [adres 5] (4 m²), dat de rechtbank niet inziet waarom bij gebruiksoppervlaktes zoals hier aan de orde (van meer dan 200 m²), met een afnemend grensnut rekening moet worden gehouden. Alleen [adres 3] wijkt iets meer af qua gebruiksoppervlakte (45 m²), maar de rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar tegenover de enkele stelling van eiseres voldoende heeft toegelicht waarom met zo’n verschil niet in het bijzonder rekening gehouden hoeft te worden. De rechtbank volgt dan ook de toelichting van de heffingsambtenaar. 12. Eiseres vindt dat de matige staat van onderhoud en de eenvoudige/verouderde voorzieningen onvoldoende tot uitdrukking komen in de vastgestelde waarde. De woning zou volgens eiseres bij verkoop in deze staat niet meer dan € 1.000.000,- kunnen opleveren. Eiseres betrekt bij haar standpunt ook dat de referentiewoning [adres 2] – die net als haar woning als ‘matig’ en als ‘eenvoudig/verouderd’ is gekwalificeerd voor respectievelijk de staat van onderhoud en voorzieningen – in een betere staat verkeert dan haar woning gelet op de foto’s op de iWOZ-kaart. Verder toont het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 3] volgens eiseres een lagere waarde aan, als men rekening houdt met de goede isolatie en goede onderhoudstoestand van dit pand. 12.1. De rechtbank is het niet eens met eiseres. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aan de hand van de foto’s op de iWOZ-kaart aangegeven dat de staat van onderhoud en de voorzieningen van referentiewoning [adres 2] gelijkwaardig zijn aan de staat van de woning van eiseres. Hij wijst op de gedateerde keuken uit de jaren ’70, het gedateerde bad, de geiser en de lekkagesporen op de eerste verdieping.

20. Het beroep is ongegrond. Dit omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en geen sprake is van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ of artikel 8:42 van de Awb. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 november 2023. De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Hoge Raad, 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945 en ECLI:NL:HR:2005:AT8942. De afkorting KOUDVL staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging. Hoge Raad, 18 augustus 2023, 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052. Vgl. de uitspraak van deze rechtbank van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890. Vgl de uitspraak van deze rechtbank van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890.

De rechtbank ziet met deze toelichting en gelet op de foto’s van de referentiewoning en de woning van eiseres, geen aanleiding om aan de gelijkwaardigheid van de staat en de voorzieningen van de referentiewoning bij verkoop te twijfelen. 12.2. Daarnaast vindt de rechtbank niet dat de matige staat van onderhoud en de eenvoudige/verouderde voorzieningen onvoldoende tot uitdrukking komen in de vastgestelde waarde. De referentiewoning aan de [adres 2] laat bij een gelijkwaardige staat van onderhoud en voorzieningen een ruim hogere prijs per m² zien (€ 4.810) dan de woningwaarde per m² die geldt voor de woning van eiseres (€ 4.203). De drie andere referentiewoningen vertoonden bij verkoop verschillen wat betreft staat van onderhoud (‘voldoende’) en voor [adres 4] en [adres 3] geldt dat ook voor de voorzieningen (‘normaal’). De rechtbank volgt deze kwalificaties, omdat eiseres deze niet heeft betwist. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m² van deze referentiewoningen (€ 5.323, € 4.748 en € 4.668) – die alle ruim hoger zijn dan de woningwaarde per m² van de woning van eiseres (€ 4.203) – kan volgens de rechtbank niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopcijfers van de referentieobjecten. De stelling dat het verkoopcijfer van [adres 3] een lagere waarde zou onderbouwen, is niet onderbouwd door eiseres en de taxatiematrix biedt voor die conclusie evenmin een aanknopingspunt gelet op de € 1.120 hogere prijs per m² gebruiksoppervlak. 13. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar voorgestelde waarde naar het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 6] . Volgens eiseres is deze woning goed vergelijkbaar met haar woning en toont het verkoopcijfer aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. 13.1. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar in principe vrij staat een eigen keuze te maken in de gebruikte referentiewoningen, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het stond de heffingsambtenaar vrij geen rekening te houden met de door eiseres aangedragen referentiewoning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat het geen goede vergelijking is. Zo heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het gaat om een pand dat in gebruik is geweest als een boven- en benedenwoning en ook staat geregistreerd als twee losse WOZ-objecten. De rechtbank is het niet eens met het betoog van eiseres dat het wel een goede vergelijking is, omdat je het als twee of een woning kunt gebruiken. Niet ter discussie staat namelijk dat de woning van eiseres niet een (voormalige) boven- en benedenwoning is en in dat opzicht dus afwijkt van de woning aan de [adres 6] . Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken toegelicht dat de aangedragen referentiewoning een eenvoudigere uitstraling heeft dan de woning van eiser. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ 14. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet op grond van artikel 40 van de Wet WOZ alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd op haar verzoek. Eiseres wijst in haar beroepschrift samengevat op het volgende. Eiseres geeft aan de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDVL van de woning en de referentiewoningen in de bezwaarfase opgevraagd te hebben, maar dat enkel inzicht is gegeven in de staat van onderhoud en voorzieningen van de woning. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen voor wat betreft de KOUDVL zijn gecorrigeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Er wordt alleen een verkoopcijfer vermeld. 15. In het beroepschrift stelt eiseres dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning. Deze grond heeft eiseres op de zitting ingetrokken en behoeft daarom geen bespreking meer. Wel stelt eiseres op de zitting in het verlengde daarvan dat ten onrechte niet de grondstaffels zijn verstrekt van de in de uitspraak op bezwaar genoemde referentiewoningen [adres 7] en [adres 3] . 16. Als iemand die een WOZ-beschikking heeft gekregen een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens moet de heffingsambtenaar deze persoon een afschrift geven van de gegevens, als die gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dit geldt op grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ. De beoordeling van een beroep op een procedurele grond als artikel 40 van de Wet WOZ wordt niet alleen beheerst door de vraag of sprake is (geweest) van een informatieachterstand bij de belanghebbende, maar ook door de goede procesorde. Van partijen mag namelijk worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Strijd met artikel 40 van de Wet WOZ moet worden aangevoerd zodra dat mogelijk is. 17. De rechtbank beoordeelt eerst de beroepsgronden uit het beroepschrift zoals vermeld onder 14. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze procedurele gronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Zij laat de beroepsgronden daarom buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep. Dat legt zij hierna uit. De KOUDVL-factoren en correcties 17.1. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift en aanvullend bezwaarschrift verzocht om de KOUDV-factoren van de woning en de referentieobjecten. Het is niet gebleken dat zij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting van 14 juni 2022. Wel heeft eiseres per e-mail van 22 juli 2022 inzicht gevraagd in onder meer de KOUDVL-factoren van de referentieobjecten en de woning. In reactie op de verzoeken van eiseres heeft de heffingsambtenaar op 28 oktober 2022 een aangetekende brief gestuurd. Daarin wordt uitgelegd dat in het taxatieverslag de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen zijn weergegeven. Ook wordt daarin uitgelegd dat de uitstraling van de referentiewoningen is waar te nemen op de foto’s en zoveel als mogelijk vergelijkbaar is met de uitstraling van de woning. Daarnaast valt de kwaliteit van de woning onder de staat van onderhoud en is de ligging in de regel verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoningen, aldus de heffingsambtenaar. Ook is een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDVL-factoren bijgevoegd. In de brief van 28 oktober 2022 is eiseres in de gelegenheid gesteld om het bezwaarschrift binnen twee weken aan te vullen. Volgens de rechtbank had het daarom op de weg van eiseres gelegen om, als zij nog stukken mistte, in reactie daarop aan te geven welke stukken ontbraken die nodig zijn om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Niet is gesteld of gebleken dat eiseres dit heeft gedaan. De rechtbank leidt hieruit af dat eiseres kennelijk niet méér gegevens nodig had dan de gegevens die aan haar zijn verstrekt. In die omstandigheid handelt eiser in strijd met een goede procesorde door in de beroepsfase opnieuw aan te voeren dat de heffingsambtenaar onvoldoende gegevens heeft verstrekt. De indexering voor waardeontwikkeling 17.2. Ten aanzien van de beroepsgrond dat niet inzichtelijk is gemaakt of en hoe de indexering is toegepast, overweegt de rechtbank het volgende. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift en aanvullend bezwaarschrift gevraagd om een onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum. Vervolgens is aan eiseres per e-mail van 16 mei 2022 een indexeringspercentage verstrekt met de toelichting dat het gaat om het gemiddelde indexatiepercentage van de referenties voor het type woningen in de betreffende gemeente/waardegebied.