ECLI:NL:RBMNE:2023:4493

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht handelskamer locatie Utrecht zaaknummer / rolnummer: C/16/546434 / HA ZA 22-528 Vonnis van 30 augustus 2023 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisers, advocaat mr. J.W. Adriaansens te Utrecht, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE UTRECHT, zetelend te Utrecht, gedaagde, advocaat mr. B.J.P.G. Roozendaal te Breda. Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. (in meervoud) en de Gemeente genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 tot en met 21; de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 30; de akte overlegging nadere stukken van [eiser sub 1] c.s. met producties 22 en 23; de akte overlegging producties alsmede akte vermindering van eis van [eiser sub 1] c.s. met producties 24 tot en met 29; de mondelinge behandeling van 13 juni 2023, waarvan aantekeningen zijn gemaakt en waarbij [eiser sub 1] c.s. spreekaantekeningen hebben overgelegd. 1.2. Vervolgens is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [eiser sub 1] c.s. zijn sinds 30 november 2015 eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna ook te noemen: het pand). De bovenverdiepingen zijn verbouwd tot kamergewijze verhuur. Het plan was de achterzijde van de begane grond te verbouwen tot woonruimte en de voorzijde tot lunchroom. Hiervoor was een omgevingsvergunning nodig. Deze is op 20 augustus 2015 door de Gemeente verleend. 2.2. Tegen deze omgevingsvergunning heeft [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ), de eigenaar van het naastgelegen pand, bezwaar gemaakt en beroep ingesteld. 2.3. Naar aanleiding van de bezwaar- en beroepsprocedure zijn [onderneming 1] en [eiser sub 1] c.s. in overleg getreden over de verkoop van de benedenverdieping van het pand aan [onderneming 1] . Voorwaarde daarbij was dat de Gemeente medewerking zou verlenen aan de splitsing van het pand van de beneden- en bovenverdiepingen en dat het voor [eiser sub 1] c.s. nog steeds mogelijk zou zijn de bovenverdiepingen kamergewijs te verhuren. 2.4. Vervolgens hebben [onderneming 1] en [eiser sub 1] c.s. civiele bodemprocedures en kort gedingen gevoerd. Daarin ging het onder meer om de vraag of een koopovereenkomst tussen hen tot stand was gekomen en, zo ja, of [eiser sub 1] c.s. zich genoeg inspanden om een splitsingsvergunning te verkrijgen van de Gemeente. 2.5. De Gemeente heeft de eerste en tweede aanvraag voor een splitsingsvergunning afgewezen vanwege bouwkundige punten, geconstateerd tijdens gemeentelijke (bouwkundige) inspecties van het pand. De Gemeente heeft bij die inspecties ook geconstateerd dat [eiser sub 1] c.s. de bovenverdiepingen zonder de volgens de Gemeente vereiste vergunning kamergewijs verhuurden. 2.6. Om die reden heeft de Gemeente [eiser sub 1] c.s. op 13 september 2018 een last onder dwangsom opgelegd om vóór 1 februari 2019 de kamergewijze verhuur te stoppen onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- (hierna: het eerste dwangsombesluit). Het hiertegen door [eiser sub 1] c.s. ingestelde bezwaar is op 5 april 2019 ongegrond verklaard. Tegen dit besluit zijn [eiser sub 1] c.s. in beroep gegaan. 2.7. Vervolgens zijn [eiser sub 1] c.s. bij vonnis van 8 januari 2020 door de voorzieningenrechter van deze rechtbank in een door [onderneming 1] aangespannen kort geding onder meer veroordeeld om op straffe van een dwangsom van € 250.000,- de illegale kamerbewoning op de bovenverdiepingen te beëindigen. Aan dit vonnis hebben [eiser sub 1] c.s. daags erna gehoor gegeven door de huurovereenkomsten met vier kamerbewoners van de bovenverdiepingen te beëindigen en verschillende voorzieningen (waaronder keukens en badkamers) uit die kamers te verwijderen. Dit vonnis is later in hoger beroep vernietigd. 2.8. Rond hetzelfde moment dat [eiser sub 1] c.s. gehoor gaven aan voornoemd vonnis van de voorzieningenrechter en de verhuur beëindigden, heeft de Gemeente op 15 januari 2020 nog een tweede last onder dwangsom opgelegd. [eiser sub 1] c.s. moest vóór 15 maart 2020 de kamergewijze verhuur te stoppen onder verbeurte van een dwangsom van € 20.000,- (hierna: het tweede dwangsombesluit). Tegen dit tweede dwangsombesluit zijn geen rechtsmiddelen aangewend door [eiser sub 1] c.s. 2.9. Vervolgens heeft de bestuursrechter van deze rechtbank bij vonnis van 15 februari 2021 het beroep van [eiser sub 1] c.s. tegen het eerste dwangsombesluit gegrond verklaard en dit besluit vernietigd. 2.10. [eiser sub 1] c.s. vorderen in deze procedure voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig tegenover hen heeft gehandeld. Daarnaast vorderen [eiser sub 1] c.s. om de Gemeente te veroordelen om aan hen (na wijziging van hun eis) een schadevergoeding van € 200.890,85 inclusief btw te betalen, althans een door de rechtbank in redelijkheid vast te stellen bedrag, en de Gemeente te veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 2.11. De Gemeente erkent dat zij door het opleggen van het eerste dwangsombesluit, dat later is vernietigd, onrechtmatig heeft gehandeld. Zij betwist echter dat [eiser sub 1] c.s. als gevolg hiervan schade hebben geleden en de omvang van die schade.

De kern van het geschil 3.1. De kern van het geschil betreft de vraag of [eiser sub 1] c.s. schade hebben geleden door het onrechtmatig handelen van de Gemeente. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. 3.2. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht (gedeeltelijk) zal worden toegewezen. Daarnaast moet de Gemeente aan [eiser sub 1] c.s. € 63.337,69 aan schadevergoeding betalen. Hierna legt de rechtbank deze beslissingen uit. De gevorderde verklaring voor recht 3.3. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de Gemeente door het opleggen van het eerste dwangsombesluit, dat later is vernietigd, onrechtmatig tegenover [eiser sub 1] c.s. heeft gehandeld. De gevorderde verklaring voor recht is daarom op dit punt toewijsbaar. 3.4. Daarnaast vinden [eiser sub 1] c.s. dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door haar totale onwil om met [eiser sub 1] c.s. te communiceren en het willens en wetens in stand houden van een onduidelijke juridische situatie. De Gemeente heeft gemotiveerd betwist dat van dergelijke feiten sprake is geweest en dat hiermee een norm geschonden is, waardoor haar handelen (of nalaten) als onrechtmatig kwalificeert. [eiser sub 1] c.s. hebben naar aanleiding daarvan hun standpunt onvoldoende onderbouwd. De gevorderde verklaring voor recht wijst de rechtbank daarom op dit punt af. De gevorderde schadevergoeding 3.5. Omdat vaststaat dat de Gemeente door het opleggen van het eerste dwangsombesluit onrechtmatig heeft gehandeld, moet de Gemeente de schade die [eiser sub 1] c.s. hierdoor lijden, aan hen vergoeden. Het causaal verband 3.6. Tussen partijen staat allereerst ter discussie of er een causaal verband bestaat tussen het eerste dwangsombesluit en de schade door het beëindigen van de huurovereenkomsten door [eiser sub 1] c.s. De rechtbank is van oordeel dat dit causaal verband aanwezig is. 3.7. Het causaal verband moet worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen enerzijds de feitelijke situatie zoals die zich heeft voorgedaan mét de onrechtmatige daad en anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als die onrechtmatige daad wordt weggedacht (vgl. HR 23 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2987). Als de schade niet zou zijn ingetreden indien de onrechtmatige daad wordt weggedacht, dan is sprake van het vereiste conditio sine qua non-verband. Dat leidt in deze zaak tot de concrete vraag: zouden [eiser sub 1] c.s. in de hypothetische situatie dat het eerste dwangsombesluit niet zou zijn genomen door de Gemeente ook tot beëindiging van de huurovereenkomsten zijn overgegaan? 3.8. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. in deze hypothetische situatie de huurovereenkomsten met de kamerbewoners niet zouden hebben beëindigd. De rechtbank vindt namelijk voldoende vaststaan dat de voorzieningenrechter zonder het eerste dwangsombesluit niet tot hetzelfde oordeel over de civiele dwangsom voor de beëindiging van de verhuur zou zijn gekomen. Het was [onderneming 1] namelijk niet te doen om de bovenverdiepingen van het pand die kamergewijs werden verhuurd door [eiser sub 1] c.s. Het ging [onderneming 1] om de benedenverdieping waarin zij zich zelf wenste te vestigen en waarvoor de splitsingsvergunning van de Gemeente nodig was. [onderneming 1] is om die reden bij de voorzieningenrechter tegen de door de Gemeente aangemerkte illegale verhuur van de bovenverdiepingen opgekomen, omdat die situatie de benodigde splitsingsvergunning voor de benedenverdieping nadelig kon beïnvloeden of doorkruisen. 3.9. De voorzieningenrechter overweegt daarover in het vonnis van 8 januari 2020: “(…) 4.11. De laatste bestuursrechtelijke beslissing over de beëindiging van de illegale onderhuur is de beslissing op bezwaar van 5 april 2019 (…). In die beslissing heeft het college van B&W kort gezegd haar beslissing gehandhaafd dat [eiser sub 1] c.s. het gebruik van de woning op de eerste en tweede verdieping voor kamerverhuur of woningvorming moet staken omdat [eiser sub 1] c.s. niet beschikt over de vereiste vergunningen. Hoewel tegen deze beslissing op bezwaar nog een beroepsprocedure loopt, zal de voorzieningenrechter in deze zaak tot uitgangspunt nemen dat [eiser sub 1] c.s. niet beschikt over de vereiste vergunningen voor de verhuur van de 6 studio's in de bovenverdieping. (…) 4.13. Niet in geschil is dat de leefbaarheidstoets een serieus probleem kan zijn, nu de gemeente Utrecht reeds in 2015 heeft uitgesproken dat er in de buurt van het pand sprake is van ongewenste “clustervorming: , waarmee wordt bedoeld dat teveel woningen boven de winkels zijn verdeeld in kamerverhuurpanden en onzelfstandige woningen. Om die reden heeft het college van B&W op 1 september 2015 een door [eiser sub 1] c.s. aangevraagde omzettingsvergunning (een vergunning om een zelfstandige woning om te zetten in meerdere onzelfstandige woningen) geweigerd. (…) 4.14. [eiser sub 1] c.s. verbindt daaraan de conclusie dat het geen enkel doel zou dienen om hem te verplichten om de huur van de bovenverdiepingen te beëindigen, omdat de aanvraag voor een splitsingsvergunning hoe dan ook gedoemd is om te mislukken. (…) 4.15. De voorzieningenrechter gaat hierin niet in mee, nu [eiser sub 1] c.s. niet heeft onderbouwd dat de leefbaarheidstoets ook negatief uitvalt als de illegale verhuur op de eerste en tweede verdiep zou zijn geëindigd. Dit ligt niet voor de hand. Door die beëindiging is de clustervorming immers juist verminderd en de aangevraagde splitsing heeft op zichzelf geen nadelige gevolgen voor het woningaanbod of de woonvoorraad. (…) 4.16. [onderneming 1] heeft voldoende onderbouwd dat wanneer [eiser sub 1] c.s. een einde maakt aan de illegale verhuur op de eerste en tweede verdieping de leefbaarheidstoets het volgende obstakel zal zijn bij de aanvraag voor de splitsingsvergunning. [eiser sub 1] c.s. is daarom – ook jegens [onderneming 1] – gehouden om de verhuur van de bovenwoning zonder de benodigde vergunningen te beëindigen. (...)”. 3.10. Uit deze overwegingen blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende dat de voorzieningenrechter bij de veroordeling tot het beëindigen van de (illegale) kamerverhuur op straffe van de civiele dwangsom het eerste dwangsombesluit van de Gemeente tot uitgangspunt heeft genomen. De voorzieningenrechter gaat er immers vanuit dat sprake is van illegale kamerverhuur en vindt voldoende onderbouwd dat wanneer [eiser sub 1] c.s. daar geen einde aan maken, de leefbaarheidstoets het (derde) obstakel kan worden voor het verkrijgen van de splitsingsvergunning. Daarop zal ook van invloed zijn geweest dat de Gemeente in haar eerste dwangsombesluit uitdrukkelijk heeft vermeld dat de kans op het alsnog verkrijgen van de vereiste vergunning voor de verhuur nihil is, zodat die situatie naar verwachting ook niet te legaliseren zou zijn door [eiser sub 1] c.s. Gelet hierop vindt de voorzieningenrechter het een reëel scenario dat de derde aanvraag voor een splitsingsvergunning bij voortzetting van de verhuur kon worden afgewezen, waardoor [eiser sub 1] c.s. niet aan hun inspanningsplicht tegenover [onderneming 1] zouden voldoen, en wordt de civiele dwangsom aan [eiser sub 1] c.s. opgelegd om die verhuur te beëindigen. 3.11. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten dat de voorzieningenrechter ook zonder het eerste dwangsombesluit had geoordeeld dat [eiser sub 1] c.s. de kamerverhuur moesten beëindigen.

De rechtbank: 4.1. verklaart voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiser sub 1] c.s. door het opleggen van het eerste dwangsombesluit; 4.2. veroordeelt de Gemeente om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag aan schadevergoeding van € 63.337,69; 4.3. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 5.359,50; 4.4. veroordeelt de Gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: - € 173,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling,- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling; 4.5. verklaart de veroordelingen onder 4.2, 4.3 en 4.4 uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Hurenkamp en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023. Productie 5 bij dagvaarding. Productie 4 bij dagvaarding. Productie 29 bij akte overlegging producties alsmede akte wijziging/vermindering van eis. Productie 19 bijlage 3 bij dagvaarding. Productie 19 bijlage 1 bij dagvaarding. type: JH (4069) coll:

In die hypothetische situatie lag het niet voor de hand dat [onderneming 1] (die met haar afspraken met [eiser sub 1] c.s. al afwist van de verhuur) daarvoor een vordering zou hebben ingesteld. Er was dan immers geen sprake van illegale kamerverhuur, zoals de bestuursrechter heeft geoordeeld bij de vernietiging van het eerste dwangsombesluit onder verwijzing naar de vrijstelling in de Huisvestingsverordening. De genoemde leefbaarheidstoets door de voorzieningenrechter zou in dat geval ook niet hetzelfde risico hebben gevormd voor de vraag of een splitsingsvergunning zou worden verleend. 3.12. Het verweer van de Gemeente dat niet het door haar opgelegde eerste dwangsombesluit de eigenlijke oorzaak van het beëindigen van de huurovereenkomsten is, maar het latere vonnis van de voorzieningenrechter met de hogere civiele dwangsom, slaagt daarom niet. Dat [eiser sub 1] c.s. pas na het vonnis van de voorzieningenrechter de huurovereenkomsten hebben beëindigd, vindt de rechtbank begrijpelijk, gezien de hoogte van de civiele dwangsom (€ 250.000,-) die aan de veroordeling tot ontruiming is gekoppeld. Deze is in aanzienlijke mate hoger dan het eerste dwangsombesluit van € 10.000,-. Dat doorkruist het causale verband echter niet, zoals de Gemeente aanvoert, omdat zoals overwogen de civiele dwangsom onlosmakelijk voortvloeit uit het eerste dwangsombesluit. 3.13. Anders dan de Gemeente aanvoert, is het bij de vraag of er een causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige daad en de schade in de hypothetische situatie alleen relevant wat er feitelijk zou zijn gebeurd zonder onrechtmatige daad. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de verweren van de Gemeente dat de gestelde schade is ontstaan of ‘gedekt’ door het tweede dwangsombesluit, waartegen [eiser sub 1] c.s. geen rechtsmiddelen hebben aangewend. De rechtbank vindt niet alleen dat [eiser sub 1] c.s. voldoende hebben onderbouwd dat het eerste dwangsombesluit en de opvolgende civiele dwangsom van de voorzieningenrechter feitelijk hebben geleid tot de beëindiging van de verhuur, maar neemt ook aan dat in het hypothetische scenario zonder normschending in het geheel geen dwangsommen zouden zijn opgelegd door de Gemeente. Het oordeel van de bestuursrechter is immers duidelijk: de verhuur van de bovenverdiepingen van het pand zonder vergunning was onder de Huisvestingsverordening wél toegestaan. Hierdoor kan in het midden blijven of de Gemeente het tweede dwangsombesluit op juiste wijze kenbaar heeft gemaakt aan [eiser sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. zeggen namelijk het tweede dwangsombesluit niet te hebben ontvangen van de Gemeente, terwijl de Gemeente zegt het wel aangetekend te hebben verzonden, maar het bewijs van aangetekende verzending niet meer in haar bezit heeft. 3.14. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank het vereiste causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van de Gemeente (het eerste dwangsombesluit) en de gestelde schade (door de beëindiging van de verhuur) aanwezig oordeelt. De omvang van de schade 3.15. Vervolgens is de vraag welke schade [eiser sub 1] c.s. lijden als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente. 3.16. Bij de beoordeling van de omvang van de schade geldt overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:162 BW, gelezen in verbinding met artikel 6:98 BW, als uitgangspunt dat [eiser sub 1] c.s. slechts aanspraak kunnen maken op vergoeding van schade die in zodanig verband staat met het onrechtmatig handelen door de Gemeente dat die schade, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan haar kan worden toegerekend. 3.17. Uit het overzicht dat [eiser sub 1] c.s. als productie 29 hebben ingebracht, blijkt dat de volgende vijf schadeposten worden gevorderd: a. a) bouwkundige kosten; b) kosten uithuisplaatsing huurders; c) misgelopen huurinkomsten; d) adviseurskosten; e) overige kosten. 3.18. De rechtbank zal deze schadeposten hierna aan de hand van de stellingen en verweren van partijen afzonderlijk beoordelen. a) Bouwkundige kosten 3.19. [eiser sub 1] c.s. maken aanspraak op vergoeding van de volgende kosten (het eerste bedrag is exclusief btw en het tweede bedrag is inclusief btw): - sloop en demontage van 5 badkamers € 3.785,00 € 4.579,85 - sloop en demontage 5 keukens € 2.475,00 € 2.994,75 - montage en levering 5 badkamers € 32.388,76 € 39.190,40 - montage en levering 5 keukens € 28.500,00 € 34.485,00 - additionele kosten terugplaatsen keukens/badkamers € 7.765,94 € 8.144,84 Kosten sloop en demontage 3.20. De rechtbank vindt dat de Gemeente de kosten in verband met de sloop en demontage van de badkamers en keukens aan [eiser sub 1] c.s. moet vergoeden. [eiser sub 1] c.s. hebben onderbouwd dat de keukens en badkamers zijn gedemonteerd en verwijderd van de bovenverdiepingen van het pand, omdat dit volgens de Gemeente nodig was om de illegale situatie te beëindigen, waarna het weer zou zijn toegestaan om de verhuur aan één huishouden (twee huurders) te laten plaatsvinden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [A] (werkzaam bij de Gemeente) desgevraagd bevestigd dat hij tijdens een inspectie van het pand medio 2020 ook heeft gezien dat de keukens en badkamers waren verwijderd en gedemonteerd. De rechtbank stelt daarom vast dat deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt als gevolg van het eerste dwangsombesluit, dat erop gericht was om de kamergewijze verhuur (met eigen voorzieningen) te stoppen en terug te brengen naar het volgens de Gemeente toegestane huishouden van maximaal twee huurders. 3.21. [eiser sub 1] c.s. hebben de omvang van de kosten van de sloop en demontage van in totaal € 7.574,60 inclusief btw met de factuur 16 februari 2020 van [onderneming 2] (productie 19 bijlage 1 bij dagvaarding) voldoende onderbouwd. De Gemeente heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Deze kosten zijn daarom toewijsbaar. Kosten nieuwe badkamers en keukens 3.22. De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde kosten voor de nieuw aangeschafte keukens en badkamers wijst de rechtbank af. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] c.s. desgevraagd verklaard dat zij de gedemonteerde keukens en badkamers naar de sloop hebben gebracht. [eiser sub 1] c.s. hebben niet onderbouwd waarom de keukens en badkamers na demontage niet tijdelijk opgeslagen en hergebruikt konden worden, zoals de Gemeente gemotiveerd heeft aangevoerd. De rechtbank is daarom van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. deze kosten hadden kunnen voorkomen. Zij behoorden daar ook rekening mee te houden, gezien de rechtsmiddelen die zij hadden aangewend tegen het eerste dwangsombesluit met als doel om weer op dezelfde wijze te kunnen gaan verhuren. Kosten terugplaatsen badkamers en keukens 3.23. De additionele kosten voor het terugplaatsen van de keukens en badkamers zal de rechtbank toewijzen. Deze kosten van € 8.144,84 inclusief btw hebben [eiser sub 1] c.s. met de factuur van 16 augustus 2021 van [onderneming 3] (productie 19 bijlage 3 bij dagvaarding) voldoende onderbouwd. Deze kosten zijn redelijkerwijs gemaakt om de oude toestand van de kamergewijze verhuur (met eigen voorzieningen) te herstellen na de vernietiging van het eerste dwangsombesluit. De Gemeente heeft de omvang van deze kosten onvoldoende betwist, zodat de rechtbank dit bedrag zal toewijzen. b) Kosten uithuisplaatsen huurders De verhuis- en onkostenvergoeding 3.24. [eiser sub 1] c.s.

hebben aanspraak gemaakt op de verhuis- en onkostenvergoeding van in totaal € 4.000,00 die zij hebben betaald aan hun vier huurders (€ 1.000,- per uitgeplaatste huurder). De Gemeente heeft betwist dat deze kosten werkelijk zijn gemaakt. [eiser sub 1] c.s. hebben deze kosten niet nader onderbouwd met bewijsstukken, zoals betalingsbewijzen. Daarom zal de rechtbank de vordering op dit punt afwijzen. De verlaagde huurprijs 3.25. [eiser sub 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij schade hebben geleden, omdat zij vier huurders alternatieve woonruimte hebben aangeboden tegen dezelfde huurprijs, terwijl de markthuurprijs van die woningen hoger was. Volgens [eiser sub 1] c.s. moet de Gemeente het verschil tussen deze huurprijs en de markthuurprijs aan hen vergoeden. De Gemeente heeft dit gemotiveerd betwist. 3.26. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat de markthuurprijs van de door hen aangeboden alternatieve woonruimtes werkelijk hoger lag dan de door haar in rekening gebrachte huurprijs en dat de gemeente hiervoor aansprakelijk is. De door hen in het geding gebrachte huurovereenkomsten (productie 24 tot en met 27) vormen daarvan op zichzelf geen bewijs en zijn bovendien door of in opdracht van [eiser sub 1] c.s. zelf opgesteld. Daarbij verschillen de alternatieve woonruimtes ook qua locatie, vierkante meters, voorzieningen, et cetera. Dat betekent dat deze vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen. c) Misgelopen huurinkomsten Huurderving 3.27. [eiser sub 1] c.s. maken aanspraak op schadevergoeding voor de door hen misgelopen huurinkomsten over de periode van 1 februari 2020 tot en met 1 augustus 2021. 3.28. Tussen partijen staat niet ter discussie dat vier van de zes huurovereenkomsten voor de bovenverdiepingen van het pand omstreeks januari 2020 zijn beëindigd. Daarmee staat voldoende vast dat [eiser sub 1] c.s. tijdelijk huurinkomsten zijn misgelopen, omdat zij door het eerste dwangsombesluit nog maar aan twee huurders konden verhuren in plaats van aan zes huurders. [eiser sub 1] c.s. en de Gemeente verschillen echter van mening over de omvang van deze misgelopen huurinkomsten. 3.29. De rechtbank vindt dat [eiser sub 1] c.s. de maandelijkse huurprijzen voor de kamers op de bovenverdiepingen van het pand met de overgelegde huurovereenkomsten (producties 24 tot en met 27) voldoende hebben onderbouwd. Op basis van de overgelegde stukken door [eiser sub 1] c.s. stelt de rechtbank vast dat het om een totaalbedrag van € 2.715,- per maand aan gederfde huurinkomsten gaat voor de vier vertrokken huurders. Deze schade was ook een redelijkerwijs te verwachten gevolg van het beëindigen van de kamergewijze verhuur, met het oog waarop het eerste dwangsombesluit door de Gemeente is opgelegd. 3.30. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. aanspraak kunnen maken op de misgelopen huurinkomsten over de periode van 1 februari 2020 tot 15 februari 2021, de datum waarop het eerste dwangsombesluit door de rechtbank is vernietigd. Daarnaast vindt de rechtbank dat redelijkerwijs rekening moet worden gehouden met een overgangsperiode van drie maanden voor het terugplaatsen van de badkamers en keukens in het pand en het vinden dan wel terug laten keren van vier (nieuwe) huurders, zodat er weer aan in zes huurders verhuurd zou worden. Dit betekent dat [eiser sub 1] c.s. over de periode van 1 februari 2020 tot 15 mei 2021 aanspraak kunnen maken op misgelopen huurinkomsten van (15,5 maanden x € 2.715 =) € 42.082,50. Kosten wederverhuur 3.31. De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde kosten voor wederverhuur zijn toewijsbaar. [eiser sub 1] c.s. hebben voldoende onderbouwd dat zij deze kosten redelijkerwijs hebben gemaakt om de kamers opnieuw verhuurd te krijgen en zij deze kosten niet hadden gemaakt zonder de beëindiging van de verhuur als gevolg van het eerste dwangsombesluit. Met de factuur van 13 augustus 2021 van [onderneming 4] B.V. (productie 19, bijlage 4 bij dagvaarding) hebben [eiser sub 1] c.s. deze kosten van € 5.535,75 inclusief btw voldoende onderbouwd. De Gemeente heeft de omvang van die kosten onvoldoende betwist. Kosten beheerder 3.32. De rechtbank vindt dat [eiser sub 1] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat zij naast de kosten voor wederhuur ook nog schade lijden voor een bedrag van € 1.002,79 inclusief btw aan beheerskosten. Dat hadden zij, gelet op de gemotiveerde betwisting door de Gemeente, wel moeten doen. Ter onderbouwing van deze kosten hebben [eiser sub 1] c.s. namelijk enkel verwezen naar de factuur van 26 oktober 2020 van [onderneming 5] B.V. (productie 19 bijlage 5 bij dagvaarding). Die factuur vermeldt alleen dat de in rekening gebrachte kosten zien op “advies werkzaamheden”. Dat sprake is van beheerskosten voor het opnieuw verhuren van het pand, die gemaakt zijn als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente, blijkt hier niet uit. Dit betekent dat de rechtbank deze kosten zal afwijzen. d) Adviseurskosten De advocaatkosten in de procedures over de last onder dwangsom 3.33. [eiser sub 1] c.s. hebben aanspraak gemaakt op vergoeding van de advocaatkosten in de bestuursrechtelijke procedures tegen het eerste dwangsombesluit. Zij hebben deze kosten begroot op € 8.425,13 inclusief btw. De Gemeente heeft verweer gevoerd en gewezen op het gesloten stelsel van proceskostenveroordelingen. 3.34. De rechtbank zal deze advocaatkosten afwijzen. Op grond van artikel 8:75 lid 1 Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) is de bestuursrechter bij uitsluiting bevoegd een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar tegen een besluit en van het beroep bij de bestuursrechter. Daarbij kan de bestuursrechter op grond van artikel 2 lid 3 Besluit proceskosten bestuursrecht “in bijzondere gevallen” een hogere dan een forfaitaire vergoeding voor die kosten toekennen. Daarvoor kan onder meer aanleiding bestaan als het bestuursorgaan tegen beter weten in een onjuist standpunt heeft gehandhaafd of indien sprake is van (ernstig) onzorgvuldig handelen van het bestuursorgaan. Voor aanvullende rechtsbescherming door de burgerlijke rechter op dit punt is dan ook geen plaats, mede gezien dat [eiser sub 1] c.s. niet hebben onderbouwd dat zij als belanghebbende deze kosten redelijkerwijs niet op de voet van artikel 8:75 Awb aan de bestuursrechter (dan wel op de voet van art. 7:15 Awb aan het bestuursorgaan) hebben kunnen voorleggen. De advocaatkosten voor het kort geding in hoger beroep 3.35. De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde advocaatkosten voor het kort geding in hoger beroep van € 9.552,35 inclusief btw komen niet voor (aanvullende) toewijzing in aanmerking. Deze procedure betrof een geschil tussen [eiser sub 1] c.s. en [onderneming 1] . De Gemeente is in die procedure geen partij geweest. De door [eiser sub 1] c.s. gemaakte advocaatkosten in die procedure kunnen dan ook niet één op één verhaald worden op de Gemeente. Het ging in deze kort geding procedure bovendien niet uitsluitend om de vraag of [eiser sub 1] c.s. de (illegale) kamerverhuur moesten beëindigen. Daarom vindt de rechtbank dat deze kosten niet in een zodanig verband staan met het onrechtmatig handelen van de Gemeente, dat deze redelijkerwijs aan dat handelen kunnen worden toegerekend.

Daar komt nog bij dat in het civiele procesrecht ook het uitgangspunt van een gesloten stelsel van de (geliquideerde) proceskostenveroordeling geldt. e) Overige kosten Nutteloze tijdsbesteding 3.36. [eiser sub 1] c.s. hebben aanspraak gemaakt op een vergoeding van € 6.000,- (60 uur keer € 100,-) voor nodeloze tijdsbesteding. De Gemeente heeft deze vordering betwist. 3.37. De rechtbank wijst deze vordering af bij gebreke van een toereikende onderbouwing. Bovendien geldt dat, als al vast zou komen te staan dat [eiser sub 1] c.s. de gestelde tijd hebben besteed aan de verschillende (bestuursrechtelijke) geschillen met de Gemeente, dit in beginsel voor hun eigen rekening en risico komt. Dat kan slechts onder bijzondere omstandigheden anders zijn, die de rechtbank in dit geval niet ziet. Reputatieschade 3.38. Tot slot zijn [eiser sub 1] c.s. van mening dat zij door het onrechtmatig handelen van de Gemeente reputatieschade hebben geleden. Zij begroten deze schade op € 25.000,-. De Gemeente heeft dit gemotiveerd betwist. 3.39. Het betreft hier een vordering in de zin van artikel 6:106 BW. Voor nadeel dat niet uit vermogensschade bestaat, heeft de benadeelde recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding als hij in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast (artikel 6:106 sub b BW). 3.40. [eiser sub 1] c.s. hebben gesteld dat de ontruiming van de bovenverdiepingen een slecht beeld van hen heeft gecreëerd in de markt en dat zij te maken hebben met financiers die hun vraagtekens zetten bij de gang van zaken en mogelijk nadere voorwaarden zullen stellen. De rechtbank vindt dat [eiser sub 1] c.s. hiermee hun vordering niet concreet genoeg hebben onderbouwd. De rechtbank overweegt daarbij dat een gevoel van onbehagen onvoldoende is om op grond van dit artikel een schadevergoeding te ontvangen. De vordering tot vergoeding van de reputatieschade wordt daarom afgewezen. De conclusie over de toewijsbare schadevergoeding 3.41. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Gemeente [eiser sub 1] c.s. een bedrag van € 63.337,69 moet betalen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: - demonteren badkamers en keukens € 7.574,60 - kosten terugplaatsen badkamers en keukens € 8.144,84 - misgelopen huurinkomsten 1/2/2020 tot 15/5/2021 € 42.082,50 - kosten wederhuur € 5.535,75 Totaal € 63.337,69 Beroep op eigen schuld 3.42. De Gemeente voert het verweer dat [eiser sub 1] c.s. eigen schuld hebben aan het ontstaan van de schade. Daarom moet de schadevergoeding volgens de Gemeente worden verminderd. [eiser sub 1] c.s. hebben dat gemotiveerd bestreden. 3.43. De rechtbank is van oordeel dat zich in deze zaak geen feiten of omstandigheden voordoen die aan [eiser sub 1] c.s. zijn toe te rekenen en (mede) hebben bijgedragen aan de toewijsbare schade. Integendeel, [eiser sub 1] c.s. hebben direct rechtsmiddelen aangewend tegen het eerste dwangsombesluit om de schadegebeurtenis te doen opheffen en hebben daarnaast maatregelen getroffen om hun schade zoveel mogelijk te beperken, zoals het elders onderbrengen van vier huurders uit hun pand bij de beëindiging van de verhuur. De rechtbank is daarom van oordeel dat de onder 3.41 genoemde schadevergoeding niet (mede) het gevolg is van enig verwijtbaar handelen of nalaten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. De proceskosten en de nakosten 3.44. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden, uitgaande van het bedrag dat de Gemeente aan [eiser sub 1] c.s. dient te betalen, begroot op: - dagvaarding € 125,00 - griffierecht € 2.277,00 - salaris advocaat € 2.957,50 (2,5 punten × tarief IV € 1.183,-) Totaal € 5.359,50 3.45. De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde nakosten zullen hierna onder de beslissing worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.