ECLI:NL:RBMNE:2023:4477

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/550618 / HA ZA 23-23 Vonnis van 30 augustus 2023 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. P. Stehouwer, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ASR DUTCH FARMLAND CUSTODIAN B.V., gevestigd te Utrecht, gedaagde partij, hierna te noemen: ASR, advocaat: mr. E.H.M. Harbers.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 28 december 2022 met 13 producties; de conclusie van antwoord met 10 producties; de e-mail van 25 mei 2023 van deze rechtbank waarmee aan partijen is bericht dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden. 1.2. De comparitie is gehouden op 11 juli 2023. Op de zitting was [eiser] samen met zijn echtgenoot, mevrouw [A] , bijgestaan door mr. Stehouwer aanwezig. Namens ASR waren de volgende personen aanwezig: mevrouw [B] , rentmeester bij ASR, en mevrouw [C] , bedrijfsjurist bij ASR, samen met mr. Harbers. Door of namens beide partijen is antwoord gegeven op vragen van de rechtbank en zij hebben de standpunten, [eiser] mede aan de hand van spreekaantekeningen, verder toegelicht. De spreekaantekeningen zijn bij de procestukken gevoegd. Partijen hebben ook op elkaar kunnen reageren. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Daarna is een datum voor vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over?

2.1. [eiser] exploiteert een veebedrijf. Bij het bedrijf van [eiser] behoort 45 hectare landbouwgrond. Voor ruim 27 hectare van die landbouwgrond bestaat tussen [eiser] en ASR een erfpachtrelatie. [eiser] is erfpachter en ASR de (bloot)eigenaar. Het recht van erfpacht is altijd durend. 2.2. De erfpacht blijkt uit een notariële akte van vestiging erfpacht van 27 augustus 1971 (hierna: de erfpachtakte), waarbij de bloot-eigenaar destijds de Staat der Nederlanden was. In de erfpachtakte zijn onder meer, voor zover voor de onderhavige zaak van belang, de volgende bepalingen opgenomen: In artikel 1 lid 2 van de erfpachtakte is vastgelegd op welke wijze de canon moet worden bepaald: "De canon wordt bepaald op het bedrag, hetwelk bij verpachting van het erfpachtsgoed als onbehuisd land daarvoor als pachtprijs zou kunnen worden bedongen, verminderd met het te verwachten jaarlijkse bedrag van de zakelijke belastingen en lasten welke ter zake van het erfpachtsgoed worden geheven en door de erfpachter worden gedragen." Voorts is in lid 3 van dat artikel bepaald dat de canon telkens na zes jaren op verzoek van een der partijen kan worden herzien: "Indien het bedrag daarvan niet langer in overeenstemming is met het in het tweede lid bepaalde met dien verstande dat de voor rekening van de erfpachter aangebrachte verbeteringen en de bij goed gebruik vermijdbare waardeverminderingen van het erfpachtsgoed buiten beschouwing blijven." Tenslotte is in lid 5 bepaald dat bij gebreke van overeenstemming over de canon deskundigen zullen worden aangewezen die de canon bindend vaststellen: “Mocht een maand voor het verstrijken van het zesjarige tijdvak evenwel tussen partijen nog geen overeenstemming over de canon zijn bereikt dan zullen drie deskundigen de canon bindend vaststellen. Deze deskundigen worden benoemd door de Centrale Grondkamer of bij weigering of ontstentenis harerzijds door de kantonrechter, binnen wiens ressort het erfpachtsgoed of het grootste gedeelte daarvan is gelegen, op verzoek van de meest gerede partij.” 2.3. Deze zaak gaat over de hoogte van de canon. In het bijzonder over de aftrek van de zakelijke belastingen en lasten op die canon. Standpunt en vordering van [eiser] 2.4. [eiser] stelt voorop dat als uitgangspunt heeft te gelden dat oorspronkelijk alle zakelijke lasten met betrekking tot de grond, zoals waterschapslasten en ruilverkavelingslasten, bij de verpachter in rekening werden gebracht en deze niet konden worden doorberekend aan de pachter. Bij erfpacht daarentegen worden alle zakelijke lasten in rekening gebracht bij de erfpachter en moeten ook door hem worden betaald. Volgens [eiser] volgt uit het samenstel van de bepalingen uit de erfpachtakte dat voor wat betreft de hoogte van de canon is beoogd om deze te laten aansluiten bij de pachtprijzen. Met andere woorden; een erfpachter betaalt onder de streep hetzelfde bedrag als wanneer hij (regulier) pachter van de grond was geweest. Hij verwijst in dat verband naar artikel 1 lid 2 van de erfpachtakte, waarin is bepaald dat met de hoogst toelaatbare pachtprijs gelijkgestelde erfpachtcanon wordt verminderd met het te verwachten jaarlijkse bedrag van de zakelijke belastingen en lasten. 2.5. Na diverse herzieningen van de pachtwetgeving geldt op basis van die herziene wetgeving dat de pachtprijs per jaar kan worden vermeerderd met maximaal 50% van de waterschapslasten en de landinrichtingsrente/ruilverkavelingsrente. Daaruit volgt volgens [eiser] dat op basis van de erfpachtakte hij de helft van de op het erfpachtgoed rustende waterschapslasten en de ruilverkavelingslasten in mindering mag brengen op de canon. Nu ASR sinds 2012 geen aftrek toepast voor de (te verwachten) zakelijke lasten, brengt ASR volgens [eiser] structureel een te hoge canon in rekening en heeft hij daardoor te veel betaald. 2.6. Gezien het voorgaande heeft [eiser] een vordering ingesteld, waarin hij – samengevat – het volgende vordert: een verklaring voor recht inhoudende dat [eiser] de helft van de op het erfpachtgoed rustende waterschapslasten alsmede de helft van de ruilverkavelingslasten mag verrekenen met de door ASR in rekening gebrachte canon; ASR te veroordelen tot betaling van € 11.410,65 wegens ten onrechte niet verrekende waterschapslasten alsmede tot betaling van € 2.447,23 wegens ten onrechte niet verrekende ruilverkavelingslasten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2017; betaling van de proceskosten. Standpunt en verweer van ASR 2.7. ASR stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat op grond van de erfpachtakte partijen de mogelijkheid hebben om eens in de zes jaar de erfpachtcanon te herzien. Als partijen daarover geen overeenstemming bereiken dan dienen op grond van artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte drie deskundigen de canon voor de nieuwe zes-jaarstermijn bindend vast te stellen. Volgens ASR moet [eiser] de discussie over de hoogte van de canon dus bij die gelegenheid voeren. ASR stelt dat de eerste mogelijkheid om die herziening ter discussie te stellen met ingang van de nieuwe zes-jaarstermijn is, te weten vanaf november 2025. [eiser] is volgens ASR de afgelopen decennia bij aanvang van een nieuwe zes-jaarstermijn telkens akkoord gegaan met de door ASR voorgestelde aanpassing van de canon en heeft die canon ook steeds voldaan. ASR stelt de canon op juiste wijze te hebben berekend en concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .

De kern van het geschil 3.1. [eiser] vordert met terugwerkende kracht in feite een aanpassing van de tussen partijen geldende erfpachtcanon. [eiser] is van oordeel dat hij vanaf 2012 teveel heeft betaald. Hij meent dat de wijze van berekening van de herziening van de canon door ASR niet juist is geweest. Er is volgens hem tenslotte geen rekening gehouden met verrekening van de zakelijke lasten. Het primaire verweer van ASR is dat [eiser] niet in deze procedure op deze wijze een aanpassing van de canon kan vorderen. Het gaat tenslotte om de vraag op welke wijze de erfpachtcanon kan worden herzien en de daarbij horende uitleg van artikel 1 lid 2 van de erfpachtakte mede in het licht van de gewijzigde pachtprijsregelgeving en de gewijzigde pachtwetgeving. Deze discussie hoort volgens ASR thuis in de zesjaarlijkse herziening van de erfpachtcanon. Het toetsingskader 3.2. Op grond van artikel 6 lid 1 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en fundamentele vrijheden (EVRM) heeft een ieder recht op toegang tot een bij de wet ingesteld gerecht (hierna: “de overheidsrechter”). Het staat partijen evenwel op grond van artikel 7:900 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vrij om in een overeenkomst af te spreken dat een in de toekomst rijzend geschil wordt beslecht bij bindend advies (hierna: “een bindend adviesclausule”). Een beroep van een partij op de tussen haar en een wederpartij overeengekomen geschillenregeling – een vaststellingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:900 BW, strekkende tot vaststelling door een derde (‘bindend advies’) – betekent dat de rechter niet toekomt aan een inhoudelijk oordeel over de rechtsbetrekking in geschil, hetgeen niet-ontvankelijkverklaring tot gevolg moet hebben (vgl. Hoge Raad 13 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:425). Op deze zaak toegespitst: ASR heeft met haar primaire verweer klaarblijkelijk het doel dat de rechtbank een einduitspraak doet zonder op de materiële vraag te beslissen of de berekening van de herziening van de canon door ASR al dan niet juist is geweest. Gelet daarop en gelet op de proceseconomie zal hierna dan ook worden onderzocht of [eiser] ontvankelijk kan worden geacht in zijn vorderingen. Heeft [eiser] de juiste procedure gevolgd en is hij daarmee ontvankelijk in zijn vorderingen? 3.3. Tussen partijen is niet in discussie dat de tussen hen bestaande rechtsverhouding wordt beheerst door de erfpachtakte. Zoals hiervoor onder 2.2 is opgenomen volgt uit artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte dat bij gebreke van overeenstemming over de hoogte van de canon deskundigen zullen worden aangewezen die de canon bindend vaststellen. In geval van een bindend adviesclausule doen partijen, zoals hiervoor onder 3.2 aan de orde is gekomen, afstand van het recht op toegang tot de overheidsrechter. Deze afstand moet evenwel vrijwillig en ondubbelzinnig geschieden. 3.4. De rechtbank is van oordeel dat artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte dient te worden opgevat als een zodanige bindend adviesclausule. Partijen hebben daarin immers afgesproken, dat wanneer er een geen overeenstemming over de hoogte van de canon wordt bereikt, de vaststelling van de canon over te laten aan drie deskundigen, aan wier oordeel zij zich bij voorbaat hebben gebonden. Het door de deskundigen uit te brengen advies heeft tussen partijen de kracht van een overeenkomst. De rechtbank is in dit verband voorts van oordeel dat de opdracht aan de deskundigen ruim is omschreven en daardoor aan de deskundigen ruimte laat om met alle vanuit hun deskundig oordeel in aanmerking komende factoren rekening te houden. Zij zijn tenslotte degenen die ingevoerd zijn in de relevante regelgeving en eventuele wijzigingen daarin die invloed hebben op de wijze van berekening van de hoogte van de erfpachtcanon. Het is derhalve aan de deskundigen om invulling te geven aan die opdracht en daarmee de hoogte van de canon bindend vast te stellen. Wanneer [eiser] een aanpassing van de erfpachtcanon wenst dient hij dus voornoemde regeling uit de erfpachtakte te volgen. De rechtbank kan daar niet intreden. 3.5. Ter zitting heeft [eiser] erkend dat in de erfpachtakte een bindend adviesclausule is opgenomen. Die clausule ziet volgens hem echter puur op vaststelling van de hoogte van de canon. [eiser] heeft toegelicht dat de gevorderde verklaring voor recht in zijn ogen ziet op uitleg en systematiek van de erfpachtvoorwaarden, in die zin of de helft van de op het erfpachtgoed rustende waterschapslasten alsmede de helft van de ruilverkavelingslasten mogen worden verrekend met de door ASR in rekening gebrachte canon. De tweede door [eiser] ingediende vordering ziet op een terugbetaling van een geldsom uit hoofde van onverschuldigde betaling. Volgens [eiser] kan een dergelijke vordering alleen maar bij de rechtbank worden ingesteld nu de erfpachtakte niet voorziet in een bindend advies voor wat betreft vorderingen uit onverschuldigde belating. 3.6. De voorgaande stellingen maken het oordeel van de rechtbank niet anders nu deze vorderingen in de kern neerkomen op een aanpassing van de hoogte van de tussen partijen geldende erfpachtcanon. De vraag of het wel of niet geoorloofd is om de zakelijke lasten te verrekenen houden immers direct verband met de wijze van vaststellen van de hoogte van de erfpachtcanon en horen in de zesjaarlijkse herziening thuis. Hetzelfde geldt voor de vordering tot terugbetaling van de door [eiser] gestelde te veel in rekening gebrachte zakelijke lasten op grond van onverschuldigde betaling. Voor een aanpassing en daarmee samenhangende vaststelling van de canon geldt nu juist de procedure uit artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte en hetgeen daarover hiervoor onder 3.4 is overwogen. Bovendien zijn partijen bij aanvang van een nieuwe zes-jaarstermijn respectievelijk per 1 november 2007, per 1 november 2013 en per 1 november 2019 een herziening van de canon voor de komende zes jaar overeengekomen. Was dat niet het geval geweest, dan had er tijdig een deskundigenprocedure conform artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte moeten worden opgestart. Dat is niet gebeurd. De eerste mogelijkheid voor [eiser] om herziening van de canon ter discussie te stellen is dus voor ingang van de nieuwe zes-jaarstermijn, startende op 1 november 2025.

3.7. Het voorgaande overziend is de rechtbank van oordeel dat hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht onvoldoende is om niet aan de bindend adviesclausule uit de erfpachtakte gebonden te zijn wat betekent dat niet aan een inhoudelijk oordeel over het geschil wordt toegekomen. De overige door partijen aangedragen (inhoudelijke) stellingen met betrekking tot de juistheid van de wijze van berekening door ASR van de hoogte van de canon, alsmede het door ASR ter zitting ingenomen standpunt dat zij door de handelswijze van [eiser] mogelijk schade heeft geleden behoeven om die reden geen verdere bespreking meer. De slotsom is dan ook dat [eiser] in al het gevorderde niet-ontvankelijk wordt verklaard. Proceskosten 3.8. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van ASR worden begroot op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 1.196,00 (2 punten x tarief € 598,00) totaal € 4.033,00

De rechtbank 4.1. verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen; 4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van ASR tot op heden begroot op € 4.033,00. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.P. Drijkoningen en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023. BEv(M 4998