ECLI:NL:RBMNE:2023:3578

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/4712 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2023 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. R. van der Weide) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: T. Klinkhamer).

In de beschikking van 28 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 243.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 24 augustus 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 januari 2023. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

1. De woning is een in 2021 gebouwde tiny house. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 40 m2 en ligt op een kavel van 473 m2. 2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 195.463,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. 4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. Eiser heeft onder meer aangevoerd dat verweerder voor de waarde van de woning aansluiting had moeten zoeken bij het eigen aankoopcijfer. De woning is op 28 februari 2019 aangekocht voor € 160.000,-. 5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met drie vergelijkingswoningen. 6. Verweerder heeft ten eerste het standpunt ingenomen dat het eigen aankoopcijfer van de woning, in dit geval een vrij op naam prijs (VON-prijs), niet bruikbaar is, allereerst omdat de transactiedatum te ver gelegen is van de waardepeildatum. De rechtbank volgt verweerder daarin niet. Het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de transactiedatum van 21 maanden is niet zodanig dat het eigen aankoopcijfer van de woning niet langer een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde is dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. 7. Verweerder heeft ten tweede aangevoerd dat de grondprijs in de wijk [woonplaats] [locatie] is verdubbeld in de periode tussen de transactiedatum en de waardepeildatum. De rechtbank volgt verweerder hierin niet omdat verweerder dit standpunt niet heeft onderbouwd. De enkele verwijzing naar de taxatiematrix, zonder onderliggende gegevens, is daarvoor onvoldoende. 8. Ten derde heeft verweerder aangevoerd dat een VON-prijs in zijn algemeenheid minder geschikt is om de waarde te bepalen en dat hierbij enkel wordt aangesloten als er geen goede vergelijkingswoningen beschikbaar zijn. De rechtbank volgt deze stelling van verweerder niet. Het eigen verkoopcijfer van een woning is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde dan de verkoopcijfers van andere woningen. Dit geldt ook als het verkoopcijfer een VON-prijs is. 9. Verweerder heeft tot slot aangevoerd dat, indien wordt uitgegaan van een VON-prijs, moet worden gecorrigeerd voor tijdsverloop en bijkomende kosten als meerwerk. Eiser heeft hier tegenin gebracht dat er geen sprake is geweest van meerwerk omdat de woning specifiek naar zijn wensen is vervaardigd. Verweerder heeft dit standpunt van eiser onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele stelling van verweerder dat bij tiny houses in het algemeen sprake is van meerwerk is daarvoor onvoldoende. 10. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. 11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft aangevoerd dat het eigen aankoopcijfer na indexering naar de waardepeildatum € 195.463,- bedraagt. Verweerder heeft het door eiser gehanteerde indexeringspercentage niet betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. 11. De rechtbank zal de waarde van de woning op de waardepeildatum vaststellen op het door eiser voorgestane bedrag van € 195.463,- en zal bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert. 13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,-, met wegingsfactor 1). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 gaat de rechtbank in afwijking van het Bpb uit van een waarde per punt van € 837,- in beroep.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; stelt de waarde van het object vast op € 195.463,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266,-; draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2023. de rechter is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat Uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103. Uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1604. ECLI:NL:HR:2022:752.