ECLI:NL:GHARL:2022:4687

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer 21/00182 uitspraakdatum: 7 juni 2022 Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 december 2020, nummer AWB 20/216, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Elburg (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 35 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 vastgesteld. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar beslist en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Met instemming van partijen zal het Hof de aanduiding in de uitspraak van belanghebbende als “P. de Jong” aanmerken als een verschrijving van de Rechtbank. Partijen zijn niet in hun procesbelangen geschaad. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Daarbij is verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 9 maart 2022, verzonden aan het adres Postbus 70, 8080 AB Elburg, uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep op woensdag 6 april 2020 om 14:10 uur te Arnhem. Blijkens informatie van PostNL is deze uitnodiging op 10 maart 2022 afgeleverd en is daarvoor getekend. De heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen.

2.1. Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. Het gaat om een multifunctioneel bedrijfsgebouw met productieruimten, magazijnruimten en kantoorruimten met parkeerplaatsen. Het perceel is ongeveer 7.982 m2. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde bij beschikking vastgesteld op € 1.334.000. 2.3. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 2 juli 2019 verkocht voor € 1.800.000.

3.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in de WOZbeschikking te hoog heeft vastgesteld. 3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

4.1. Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 4.2. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak onjuist heeft vastgesteld, omdat hij ten onrechte van de in 2019 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak is uitgegaan, terwijl deze eerst anderhalf jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd. Volgens belanghebbende is geen sprake van een reëel verkoopcijfer, omdat hier sprake is van een beleggingspand dat voor beleggers vanwege de negatieve rente op banktegoeden zeer aantrekkelijk was. 4.3. Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.4. De Rechtbank heeft hierover het volgende overwogen (waarbij voor “eiser” belanghebbende en voor “verweerder” de heffingsambtenaar moet worden gelezen): “6. Volgens vaste jurisprudentie is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. 7. Eiser heeft de onroerende zaak gekocht op 2 juli 2019 voor een transactieprijs van € 1.800.000. Dit is weliswaar anderhalf jaar [Hof: na] de waardepeildatum, maar de rechtbank is van oordeel dat deze transactie een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling van de onroerende zaak vormt. Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan een waardering op basis van bijvoorbeeld de huurwaardekapitalisatiemethode. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op waardepeildatum uit een eigen aankoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit gegevens die betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum zijn gelegen. De rechtbank betrekt bij haar oordeel de onweersproken stelling van verweerder dat geen sprake is geweest van een dalende markt voor dit soort onroerende zaken in Elburg. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 8. In hetgeen door eiser is aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de onroerende zaak naar beneden bij te stellen. Niet gebleken is dat de aankoopprijs niet overeenstemt met de waarde in het economisch verkeer. De prijs voor de onroerende zaak is tot stand gekomen bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde. De persoonlijke motieven van de aandeelhouders van eiseres voor de koop spelen hierbij geen rol. Ook gaat de rechtbank voorbij aan de stelling het standpunt van eiser dat verweerder het standpunt van het eigen verkoopcijfer te laat heeft ingenomen; verweerder heeft immers in het verweerschrift hier al op gewezen en conclusies aan verbonden.” 4.5. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen en het Hof maakte deze overwegingen tot de zijne. 4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde gegevens en de toelichting die hij daarop ter zitting heeft gegeven, tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende aannemelijk gemaakt, dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. 4.7. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De griffier, De raadsheer, (E.D. Postema) (R.F.C. Spek) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022 Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 Gerechtshof Den Haag 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer 21/00182 uitspraakdatum: 7 juni 2022 Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 december 2020, nummer AWB 20/216, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Elburg (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 35 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 vastgesteld. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar beslist en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Met instemming van partijen zal het Hof de aanduiding in de uitspraak van belanghebbende als “P. de Jong” aanmerken als een verschrijving van de Rechtbank. Partijen zijn niet in hun procesbelangen geschaad. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Daarbij is verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 9 maart 2022, verzonden aan het adres Postbus 70, 8080 AB Elburg, uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep op woensdag 6 april 2020 om 14:10 uur te Arnhem. Blijkens informatie van PostNL is deze uitnodiging op 10 maart 2022 afgeleverd en is daarvoor getekend. De heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen.

2.1. Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. Het gaat om een multifunctioneel bedrijfsgebouw met productieruimten, magazijnruimten en kantoorruimten met parkeerplaatsen. Het perceel is ongeveer 7.982 m2. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde bij beschikking vastgesteld op € 1.334.000. 2.3. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 2 juli 2019 verkocht voor € 1.800.000.

3.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in de WOZbeschikking te hoog heeft vastgesteld. 3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

4.1. Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 4.2. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak onjuist heeft vastgesteld, omdat hij ten onrechte van de in 2019 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak is uitgegaan, terwijl deze eerst anderhalf jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd. Volgens belanghebbende is geen sprake van een reëel verkoopcijfer, omdat hier sprake is van een beleggingspand dat voor beleggers vanwege de negatieve rente op banktegoeden zeer aantrekkelijk was. 4.3. Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.4. De Rechtbank heeft hierover het volgende overwogen (waarbij voor “eiser” belanghebbende en voor “verweerder” de heffingsambtenaar moet worden gelezen): “6. Volgens vaste jurisprudentie is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. 7. Eiser heeft de onroerende zaak gekocht op 2 juli 2019 voor een transactieprijs van € 1.800.000. Dit is weliswaar anderhalf jaar [Hof: na] de waardepeildatum, maar de rechtbank is van oordeel dat deze transactie een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling van de onroerende zaak vormt. Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan een waardering op basis van bijvoorbeeld de huurwaardekapitalisatiemethode. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op waardepeildatum uit een eigen aankoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit gegevens die betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum zijn gelegen. De rechtbank betrekt bij haar oordeel de onweersproken stelling van verweerder dat geen sprake is geweest van een dalende markt voor dit soort onroerende zaken in Elburg. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 8. In hetgeen door eiser is aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de onroerende zaak naar beneden bij te stellen. Niet gebleken is dat de aankoopprijs niet overeenstemt met de waarde in het economisch verkeer. De prijs voor de onroerende zaak is tot stand gekomen bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde. De persoonlijke motieven van de aandeelhouders van eiseres voor de koop spelen hierbij geen rol. Ook gaat de rechtbank voorbij aan de stelling het standpunt van eiser dat verweerder het standpunt van het eigen verkoopcijfer te laat heeft ingenomen; verweerder heeft immers in het verweerschrift hier al op gewezen en conclusies aan verbonden.” 4.5. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen en het Hof maakte deze overwegingen tot de zijne. 4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde gegevens en de toelichting die hij daarop ter zitting heeft gegeven, tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende aannemelijk gemaakt, dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. 4.7. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De griffier, De raadsheer, (E.D. Postema) (R.F.C. Spek) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022 Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 Gerechtshof Den Haag 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103