ECLI:NL:RBMNE:2023:31

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Almere zaaknummer: 9602746 MC EXPL 21-8131 A/45353 Vonnis van 18 januari 2023 inzake 1 [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats] 2 [eiseres sub 2] , wonende te [woonplaats] , verder ook samen te noemen [eiser sub 1] c.s., eisende partij, gemachtigde: mr. J.B.M. Swart, tegen: de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE ZEEWOLDE, gevestigd te Zeewolde, verder ook te noemen de Gemeente, gedaagde partij, gemachtigde: mr. L. van Egteren.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 10 augustus 2022. 1.2. De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 13 december 2022. [eiser sub 1] , voornoemd, is verschenen, bijgestaan door mr. Swart. Namens de Gemeente zijn verschenen [A] en [B] , respectievelijk [functie 1] en [functie 2] bij de Gemeente, bijgestaan door mr. [C] . 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 3 december 2019 hebben [eiser sub 1] c.s. en de Gemeente een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de koop door [eiser sub 1] c.s. van een perceel grond gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de kavel). De kavel was bestemd om te worden bebouwd met een vrijstaande woning. De koopsom bedroeg € 177.245,64 inclusief btw. In de koopovereenkomst is het volgende bepaald: ‘ Artikel 3 Eigendomsoverdracht en aanbetaling 1a. De eigendomsoverdracht dient uiterlijk 1 december 2020 plaats te vinden. (…) 2. Koper dient aan de gemeente, na het ondertekenen van de koopovereenkomst, een aanbetaling te doen van 10% van de koopprijs voor de grond (inclusief BTW). (…). (…) 5. De volledige aanbetaling vervalt aan de gemeente indien: a. de koopovereenkomst wordt ontbonden ten gevolge van aan koper te wijten feiten en omstandigheden; b. de koper geen medewerking verleent aan de (juridische) overdracht binnen 6 weken nadat Burgemeester en wethouders hem schriftelijk om die medewerking hebben verzocht. (…). 6. Buiten de situaties zoals omschreven in lid 5 van dit artikel, wordt de gestorte aanbetaling door de gemeente aan de koper gerestitueerd. Op deze aanbetaling zal door de gemeente worden ingehouden: een bedrag van 2% van de koopprijs (inclusief BTW) als vergoeding voor gemeentelijke kosten. Artikel 4 Bebouwing en gebruik van de grond 1. De onroerende zaak is bestemd voor woondoeleinden en moet worden bebouwd met een vrijstaande woning met eigen parkeergelegenheid overeenkomstig de regels van het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand. (…)’ 2.2. Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft [eiser sub 1] c.s. een aanbetaling van € 17.724,56 op de koopprijs van de kavel aan de Gemeente gedaan. 2.3. Bij e-mail van 8 maart 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. aan de Gemeente geschreven dat hij de financiering van de kavel niet rond heeft gekregen en de kavel aan de Gemeente terug te geven. 2.4. Bij e-mail van 13 april 2021 heeft de Gemeente aan [eiser sub 1] c.s. bevestigd dat de koopovereenkomst naar aanleiding van voornoemde e-mail is ontbonden. 2.5. Bij brief van 3 september 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. de Gemeente gesommeerd om de aanbetaling aan hem terug te betalen, met inhouding van 2%. 2.6. De Gemeente is niet tot terugbetaling van de aanbetaling overgegaan.

3.1. [eiser sub 1] c.s. vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. primair veroordeling van de Gemeente om aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen € 17.724,56, subsidiair veroordeling van de Gemeente om aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen € 14.179,65, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid tot de voldoening; II. primair veroordeling van de Gemeente om aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen € 1.152,22 aan buitengerechtelijke incassokosten, subsidiair veroordeling van de Gemeente om aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen € 1.109,32 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot de voldoening; III. veroordeling van de Gemeente in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente; IV. veroordeling van de Gemeente in de nakosten. 3.2. Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser sub 1] c.s. – samengevat – het volgende. Het is hem niet gelukt om hypothecaire financiering voor de kavel te krijgen. De bank heeft hem laten weten (potentiële) huurinkomsten niet mee te nemen, als gevolg waarvan alleen zijn inkomen bepalend was voor de hypotheekaanvraag. [eiser sub 1] c.s. stelt primair dat het niet rondkrijgen van de financiering geen omstandigheid als bedoeld in artikel 3 lid 5 sub a van de koopovereenkomst is. Het is niet aan hem te wijten dat de bank geen hypotheek verstrekt en dit kan hem ook niet worden toegerekend. Dit betekent dat artikel 3 lid 6 van toepassing is en de Gemeente de aanbetaling primair volledig moet terugstorten en subsidiair de aanbetaling minus de gemeentelijke kosten moet terugstorten. Subsidiair stelt hij dat de Gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt. Meer subsidiair voert hij aan dat artikel 3 lid 5 van de koopovereenkomst een onredelijk bezwarend (boete)beding bevat en verzoekt hij de kantonrechter dit beding nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Nog meer subsidiair verzoekt hij de kantonrechter het boetebeding te matigen. 3.3. De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. 3.4. De Gemeente baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Het niet rond krijgen van de financiering is bij uitstek een omstandigheid als bedoeld in artikel 3 lid 5 sub a van de koopovereenkomst. Het verkrijgen van financiering komt voor rekening en risico van de koper. [eiser sub 1] c.s. heeft geen financieringsvoorbehoud bedongen. Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake, omdat voor het behouden van de aanbetaling een contractuele grondslag aanwezig is. De Gemeente betwist verder dat sprake is van een onredelijk bezwarend (boete)beding en dat aanleiding bestaat voor matiging.

Inleiding 4.1. De kern van het geschil draait om de vraag of de Gemeente de door [eiser sub 1] c.s. betaalde aanbetaling op de koopprijs van de kavel moet terugbetalen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Hieronder zal ten eerste besproken worden waarom artikel 3 lid 5 sub a van de koopovereenkomst van toepassing is. Daarna wordt uitgelegd waarom het beroep op ongerechtvaardigde verrijking niet opgaat. Ten slotte wordt geoordeeld dat geen sprake is van een oneerlijk beding en er geen aanleiding bestaat om tot matiging over te gaan. Toepasselijkheid van artikel 3 lid 5 sub a van de koopovereenkomst 4.2. [eiser sub 1] c.s. betwist primair dat artikel 3 lid 5 sub a van de koopovereenkomst van toepassing is. Hierin is bepaald dat de volledige aanbetaling aan de Gemeente vervalt, indien de koopovereenkomst wordt ontbonden ‘ten gevolge van aan koper te wijten feiten en omstandigheden’. Partijen twisten over de uitleg en reikwijdte van deze bepaling. Volgens [eiser sub 1] c.s. valt het niet rondkrijgen van de financiering niet onder deze situatie, volgens de Gemeente wel. 4.3. Artikel 3 lid 5 sub a moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen (of de bewoordingen) mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat dus om de gerechtvaardigde verwachtingen van partijen. 4.4. Vast staat dat de koopovereenkomst door [eiser sub 1] c.s. is ontbonden wegens het niet rond kunnen krijgen van de voor de betaling van de koopprijs benodigde (hypothecaire) financiering. Het betalen van de koopprijs is de hoofdverplichting van een koper. Het niet kunnen voldoen aan deze hoofdverplichting is naar het oordeel van de kantonrechter bij uitstek een omstandigheid die zich in de invloed- en risicosfeer van de koper bevindt. Dat dit het gevolg is van het niet kunnen verkrijgen van de hypothecaire financiering, maakt dit niet anders. Voor het geval [eiser sub 1] c.s. zonder financieel nadelige gevolgen van de koopovereenkomst af wilde kunnen zien, bestaat de mogelijkheid een financieringsvoorbehoud te bedingen, althans bij de Gemeente naar de mogelijkheden daartoe te informeren. Het bedingen van een financieringsvoorbehoud is gebruikelijk bij onroerendgoedtransacties en [eiser sub 1] c.s. mag geacht worden met die mogelijkheid bekend te zijn geweest, te meer nu hij ter zitting heeft erkend in het verleden meerdere woningen te hebben gekocht en reeds eerder zelf een woning te hebben gebouwd. Bij gebrek aan onderhandelingsruimte had [eiser sub 1] c.s. af kunnen zien van het sluiten van de koopovereenkomst. Hij heeft dit alles echter nagelaten en is een onvoorwaardelijke koopovereenkomst aangegaan. Daarmee heeft hij het risico aanvaard geen financiering te krijgen, maar toch te moeten nakomen. In een dergelijk geval is het aan de koper om zijn financiële situatie voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst goed in te schatten. De verkoper moet daarop kunnen vertrouwen. [eiser sub 1] c.s. heeft daar voldoende tijd voor gehad, gelet op de verstreken tijd tussen de dag van inloting (6 juni 2019), dan wel de dag van toezending van de koopovereenkomst door de Gemeente (6 september 2019), en de dag waarop hij de koopovereenkomst heeft ondertekend (26 november 2019). 4.5. Gelet op het voorgaande mocht de Gemeente aan de bewoordingen ‘aan koper te wijten feiten en omstandigheden’ redelijkerwijs de betekenis toekennen dat daaronder de situatie valt waarin de koper de koopprijs niet kan betalen en de kavel niet kan afnemen. [eiser sub 1] c.s. mocht daaraan niet redelijkerwijs de betekenis toekennen dat hem van het niet kunnen rondkrijgen van de hypothecaire financiering een verwijt moest kunnen worden gemaakt. Daarmee is vast komen te staan dat de onderhavige situatie onder artikel 5 lid 3 sub a van de koopovereenkomst valt. Het zesde lid van dit artikel is slechts van toepassing in het geval het vijfde lid toepassing mist. Van onduidelijkheden over de vraag welke van deze twee artikelleden van toepassing is, zoals [eiser sub 1] c.s. aanvoert, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake. 4.6. [eiser sub 1] c.s. heeft in dit kader nog aangevoerd dat hij de op de koopovereenkomst toepasselijke algemene uitgiftevoorwaarden niet heeft ontvangen. De kantonrechter ontgaat de relevantie van dit verweer. De Gemeente beroept zich ter zake het behouden van de aanbetaling immers niet op deze algemene voorwaarden, maar op artikel 5 lid 3 sub a van de koopovereenkomst. Overigens heeft [eiser sub 1] c.s. in artikel 1 lid 2 van de koopovereenkomst verklaart dat hij de algemene voorwaarden wel degelijk heeft ontvangen, welke verklaring op grond van artikel 157 lid 2 BW dwingende bewijskracht oplevert. 4.7. [eiser sub 1] c.s. heeft voorts gesteld dat de Gemeente de ontbindende voorwaarde van financiering uit de algemene uitgiftevoorwaarden bewust heeft doorgehaald, zonder hem daarover te informeren. De kantonrechter gaat aan deze stelling voorbij en overweegt daartoe als volgt. Een financieringsvoorbehoud is geen vast onderdeel van een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed, in die zin dat een dergelijk voorbehoud geldt tenzij daarvan uitdrukkelijk afstand is gedaan. [eiser sub 1] c.s. mocht er daarom ook niet op vertrouwen dat dit bij hem wel het geval was. Anders dan [eiser sub 1] c.s. stelt, had de Gemeente hem over de niet-toepasselijkheid van het betreffende artikel dan ook niet actief behoeven te informeren. Bovendien had [eiser sub 1] c.s. dit zelf na kunnen gaan, nu in artikel 2 lid 2 van de koopovereenkomst is opgesomd welke artikelen uit de algemene voorwaarden wel van toepassing zijn. Ook in de brief van de Gemeente van 6 september 2019, waarbij de koopovereenkomst ter ondertekening aan [eiser sub 1] c.s. is aangeboden (productie 3 bij dupliek), is hij erop gewezen dat alleen de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden op de koopovereenkomst van toepassing zijn. 4.8. Het voorgaande betekent dat de aanbetaling op grond van artikel 3 lid 5 sub a van de koopovereenkomst in beginsel door de Gemeente mag worden behouden. Ongerechtvaardigde verrijking 4.9. [eiser sub 1] c.s. heeft zijn vordering subsidiair gegrond op de stelling dat de Gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt door het behouden van aanbetaling, nu de kavel na de ontbinding van de overeenkomst aan een derde partij is verkocht tegen eenzelfde koopsom. 4.10. Met de Gemeente is de kantonrechter van oordeel dat van ongerechtvaardigde verrijking geen sprake is, omdat het behouden van de aanbetaling door de Gemeente haar grondslag vindt in een rechtshandeling, te weten artikel 5 lid 3 sub a van de koopovereenkomst. Voor zover er al sprake zou zijn van een verrijking van de Gemeente, dan is daarvoor dus een redelijke grond aanwezig. Onredelijk bezwarend (boete)beding 4.11. Meer subsidiair stelt [eiser sub 1] c.s. dat artikel 5 lid 3 sub a van de koopovereenkomst een oneerlijk beding bevat in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) en daarmee onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW en nietig verklaard dan wel vernietigd moet worden.

4.24. De slotsom is dat de Gemeente de door [eiser sub 1] c.s. betaalde aanbetaling niet aan hem hoeft terug te betalen. De vordering tot betaling van de hoofdsom wordt afgewezen. Dit betekent dat ook de gevorderde wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten als nevenvorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen. 4.25. [eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op € 1.119,00 aan salaris gemachtigde (3 punten x tarief € 373,00). 4.26. De nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten worden op de hierna onder de beslissing weergegeven wijze begroot respectievelijk toegewezen.

De kantonrechter: 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.119,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 5.3. veroordeelt [eiser sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de Gemeente volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: - € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening, - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening; 5.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.

Hij voert daartoe – kort gezegd – aan dat het boetebeding eenzijdig door de Gemeente is bedongen en daarover niet is onderhandeld, dat het boetebedrag niet in verhouding staat tot de door de Gemeente geleden (en niet inzichtelijk gemaakte) schade, dat de gemeentelijke kosten reeds zijn verdisconteerd in de regeling van artikel 3 lid 6 van de koopovereenkomst, dat er cumulatie met de boete van artikel 4 lid 6 van de koopovereenkomst mogelijk is en dat door dit alles het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [eiser sub 1] c.s. aanzienlijk wordt verstoord. 4.12. De Gemeente betwist dat er sprake is van een oneerlijk (boete)beding. 4.13. De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen twisten niet over de vraag of artikel 5 lid 3 sub a van de koopovereenkomst kwalificeert als een algemene voorwaarde. Dit betekent dat beoordeeld kan worden of het beding onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 sub a BW is. In het geval wordt vastgesteld dat het beding ‘oneerlijk’ is in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn, moet het beding buiten beschouwing worden gelaten. Op grond van dit artikel wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. 4.14. [eiser sub 1] c.s. heeft van de Gemeente een perceel gekocht met de verplichting om daar een vrijstaande woning op te bouwen. De Gemeente heeft het boetebeding opgenomen om meer zekerheid te krijgen dat de verkochte kavel ook wordt afgenomen en het bouwplan daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De Gemeente heeft er, als partij die nauw betrokken is bij de ontwikkeling van de betreffende woonwijk, belang bij dat het bouwproces geen vertraging oploopt, dat de woningen min of meer worden gelijktijdig opgeleverd en dat de aanleg van de openbare voorzieningen daarop afgestemd kan worden. Daarnaast is relevant dat er andere gegadigden voor de kavel zijn uitgeloot en bij ontbinding van de koopovereenkomst een nieuwe lotingsprocedure moet worden opgezet. In dit alles is een gerechtvaardigd belang voor de Gemeente gelegen om als prikkel tot nakoming een boete op te nemen. 4.15. De boete is een vast gemaximeerd bedrag en komt neer op 10% van de koopprijs. Dit is geen onevenredig hoog percentage, mede gelet op de ernst van de tekortkoming van [eiser sub 1] c.s., te weten de niet-nakoming van zijn hoofdverbintenissen bestaande uit betaling van de koopprijs en afname van de kavel. Een contractuele boete van 10% betreft een gebruikelijk en algemeen aanvaard beding bij de koop van onroerend goed. Dat de boete niet in verhouding staat tot de door de Gemeente geleden schade, maakt – voor zover dit al vast zou komen te staan – het beding nog niet oneerlijk. Het boetebeding strekt immers niet slechts tot vergoeding van schade, maar dient ook als aansporing om tot nakoming over te gaan. Bovendien heeft de Gemeente aangevoerd dat zij wel kosten heeft moeten maken om de kavel opnieuw aan te bieden en heeft zij rendement misgelopen nu zij de koopprijs op een later moment heeft ontvangen. 4.16. [eiser sub 1] c.s. heeft nog aangevoerd dat de gemeentelijke kosten reeds zijn verdisconteerd in de regeling van artikel 3 lid 6 van de koopovereenkomst. Hij miskent hiermee echter dat dit artikellid slechts van toepassing is in het geval de ontbinding van de koopovereenkomst niet aan hem kan worden toegerekend, terwijl ook hier weer geldt dat het bij de regeling van artikel 3 lid 5 niet slechts gaat om vergoeding van de door de Gemeente gemaakte kosten, maar ook om een prikkel tot nakoming. 4.17. [eiser sub 1] c.s. heeft voorts gewezen op de boete uit artikel 4 lid 6 van de koopovereenkomst. Deze boete ziet, gelet op de plaatsing in artikel 4, op tekortkomingen van de koper bij de start en voortgang van de bouw na overdracht van de kavel. De in geschil zijnde boete ziet op de situatie waarin de koopovereenkomst wordt ontbonden en de kavel niet wordt overgedragen. Cumulatie van deze boetes ligt derhalve niet voor de hand. 4.18. Gelet op voornoemde omstandigheden levert het boetebeding geen aanzienlijke verstoring van het contractuele evenwicht tussen de Gemeente en [eiser sub 1] c.s. in de zin van artikel 3 van de Richtlijn op. Het boetebeding kan daarom niet als oneerlijk worden beschouwd, zodat geen aanleiding tot nietigverklaring of vernietiging bestaat. 4.19. [eiser sub 1] c.s. wijst in zijn conclusie van repliek ten slotte nog op artikel 2.12 van de algemene uitgiftevoorwaarden, welk artikel op de koopovereenkomst van toepassing is verklaard. Daarin is een algemeen geformuleerd boetebeding overeengekomen. Hij merkt (opnieuw) op dat de algemene voorwaarden hem niet ter hand zijn gesteld en dat de verplichte ingebrekestelling uit artikel 2.12 van de algemene voorwaarden niet is verzonden, zodat de boete niet is verbeurd. De kantonrechter gaat ook aan deze stelling voorbij. Zoals hiervoor reeds is overwogen, beroept de Gemeente zich niet op (het boetebeding uit) de algemene voorwaarden, maar op artikel 5 lid 3 sub a van de koopovereenkomst. Dit artikel behelst een zelfstandige grondslag voor het behouden van de aanbetaling. Voor de toepasselijkheid daarvan wordt niet de voorwaarde van de verzending van een ingebrekestelling gesteld. Matiging 4.20. Tot slot stelt [eiser sub 1] c.s. dat er aanleiding bestaat om de boete te matigen. Het feit dat hij geen hypotheek heeft gekregen, kan hem niet worden toegerekend. Daarnaast heeft de Gemeente geen nadeel ondervonden van het feit dat de koopovereenkomst is ontbonden en bestaat er een wanverhouding tussen de boete en de werkelijk schade van de Gemeente. Ook voert hij aan dat de overeenkomst is opgesteld door de Gemeente en dat de hoogte van de boete eenzijdig door de Gemeente is bepaald en niet is onderbouwd. 4.21. De Gemeente betwist dat aanleiding bestaat om tot matiging van de boete over te gaan. 4.22. De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen zijn het erover eens dat artikel 3 lid 5 sub a van de koopovereenkomst kwalificeert als een boetebeding als bedoeld in artikel 6:91 BW. De kantonrechter kan een bedongen boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW op verlangen van de schuldenaar matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Bij toepassing van de matigingsbevoegdheid past terughoudendheid. Hierbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 en Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207). 4.23. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend. Hiervoor heeft de kantonrechter aandacht besteed aan de functie en strekking van het boetebeding (prikkel tot nakoming en gefixeerde schadevergoeding), de ernst van de tekortkoming van [eiser sub 1] c.s. (het niet betalen van de koopprijs en het niet afnemen van de kavel), het feit dat het niet verkrijgen van financiering en daarmee de ontbinding van de koopovereenkomst aan [eiser sub 1] c.s.