ECLI:NL:RBMNE:2023:1806

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 21/2217 en UTR 21/2218 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 april 2023 in de zaak tussen [eiseres] , uit [vestigingsplaats 1] , eiseres, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: M. Boerlage). Verder heeft als partij aan de zaken deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).

Met de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van [adres] , begane grond en eerste verdieping en [adres] , tweede verdieping in [vestigingsplaats 2] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelasting en aanslagen watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 26 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. Het object [adres] , begane grond en eerste verdieping, was te groot afgebakend. Dit is aangepast en de WOZ-waarde is nu lager vastgesteld voor [adres] , begane grond. Voor [adres] , eerste verdieping, zal een aparte aanslag worden opgelegd. De WOZ-waarde van [adres] , tweede verdieping, is gehandhaafd. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrices ingediend. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 februari 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, [taxateur 1] (taxateur van verweerder met betrekking tot de niet-woningen) en [taxateur 2] (taxateur van verweerder met betrekking tot de woningen) hebben deelgenomen aan de zitting.

1. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift en de latere ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaken betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal dat wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank wel de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende hebben kunnen voorbereiden. 2. De onroerende zaken zijn de begane grond en de tweede verdieping van een kantoorpand, dat ook nog uit een eerste verdieping bestaat die geen onderdeel meer uitmaakt van deze procedure. De kantoorruimtes hebben een vloeroppervlakte van 339 m2 (begane grond), 316 m2 (eerste verdieping) en 282 m2 (tweede verdieping). Eiseres heeft het gehele kantoorpand (begane grond, eerste en tweede verdieping) op 21 juni 2018 gekocht voor € 1.475.000,-. Eiseres heeft op verzoek van de heffingsambtenaar inlichtingen verschaft over de verhuur van het pand. Daaruit blijkt dat de begane grond wordt verhuurd voor € 47.000,- per jaar, de eerste verdieping voor € 44.000,- per jaar en de tweede verdieping voor € 50.000,- per jaar. 3. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor het object zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van het object niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. 4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrices en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waardes van de beide objecten niet te hoog zijn vastgesteld. 5. Uit het verweerschrift en de taxatiematrix blijkt dat de waardes van de beide objecten zijn bepaald met behulp van de methode van kapitalisatie van de brutohuur. De taxatiematrices zijn gebaseerd op de huurcijfers en verkoopcijfers van referentieobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrices gehanteerde huurwaarde per m2 ligt in lijn met de waarde die volgt uit de huurcijfers van de referentieobjecten, terwijl de kapitalisatiefactor die voor de onroerende zaken wordt gehanteerd de laagste is van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft als extra onderbouwing bovendien verwezen naar het eigen aankoopcijfer van het totale kantoorpand, en naar de door eiseres zelf gehanteerde huurprijzen voor de twee objecten. De heffingsambtenaar maakt aldus aannemelijk dat de waardes van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. 6. Wat eiseres op de zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 7. Eiseres betwist de door de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waardes gebruikte kapitalisatiefactoren. Zij heeft verzocht om een actuele, historische en toekomstige berekening van de leegstand en zij verwijst naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734. De rechtbank overweegt dat de kapitalisatiefactoren in die zaak berustten op een inschatting van de huurwaarde van de objecten en niet op gerealiseerde huurtransacties. Dat is in deze zaak anders, omdat de heffingsambtenaar gerealiseerde huurcijfers van referentieobjecten gebruikt en ook informatie heeft over de eigen huurcijfers van eiseres. Deze onderbouwen de voor de objecten gehanteerde kapitalisatiefactoren. De losse stelling op de zitting over leegstand maakt niet dat de rechtbank daar anders naar kijkt. De beroepsgrond slaagt niet. 8. Eiseres betwist ook de door de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waardes gebruikte huurprijzen, waarbij zij erop wijst dat die hoger liggen dan de daadwerkelijke huren die volgen uit de huurinlichtingen die eiseres heeft verstrekt. De rechtbank overweegt daarover dat de heffingsambtenaar de eigen huurcijfers als extra onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft gebruikt, maar dat in de gehanteerde huurwaardekapitalisatie de gegevens van referentiepanden leidend zijn. De rechtbank kan dat volgen, omdat de eigen huurcijfers weliswaar iets lager zijn, maar wel in lijn liggen met het waardebeeld. Het gaat erom dat de huurcijfers én de transactiegegevens van de referentiepanden, en daarbovenop het eigen aankoopcijfer en de eigen huurcijfers in onderlinge samenhang de vastgestelde waardes van de objecten onderbouwen en dat is het geval. De beroepsgrond slaagt niet. 9. Eiseres voert aan dat verweerder vanwege de coronapandemie een huurkorting had moeten hanteren op de vastgestelde waardes van de onroerende zaken. Eiseres verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2022, ECLI:NL:HR:2021:1974, waarin is geoordeeld dat de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is die tot huurprijsvermindering kan leiden. Dat arrest gaat wel over een civiele zaak, maar het zou volgens eiseres ook van toepassing moeten zijn op belastingrechtzaken. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De uitbraak van het coronavirus heeft in Nederland pas in de loop van maart 2020 plaatsgevonden. Zowel de waardepeildatum van 1 januari 2019 als de eventuele toestandsdatum van 1 januari 2020 liggen voor het begin van de coronapandemie. Het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2022 gaat wel over de coronapandemie, maar over een geheel andere rechtsvraag die in deze zaak niet voorligt. De beroepsgrond slaagt niet. Overschrijding van de redelijke termijn 10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedures over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 11. In deze zaken is sprake van een opvolgende bezwaar- en beroepsprocedure. De behandeling daarvan mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 14 april 2020, toen het bezwaarschrift is ingediend. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 14 april 2022 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met ruim 11 maanden overschreden. Dat is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (die ruim 12 maanden over de behandeling van de bezwaren heeft gedaan) en deels aan de rechtbank (die 23 maanden over de behandeling van het beroep heeft gedaan). 12. Net als in haar uitspraak van 21 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5547) oordeelt de rechtbank dat de bestuursrechter moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn en dat de huidige door de hoogste bestuursrechter toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per half jaar te grofmazig is. Net als in die uitspraak oordeelt de rechtbank niet over een nieuw forfaitair tarief, maar beoordeelt zij waar de overschrijding van de redelijke termijn in de nu voorliggende zaak toe moet leiden. 13. Eiseres is een rechtspersoon. Deze procedure gaat over 2 onroerende zaken, beiden kantoorruimtes, die eiseres in eigendom heeft en die zij op professionele wijze aan derden verhuurt. De belangen van eiseres zijn dan ook uitsluitend financieel van aard.

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 55,-; - veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 45,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 april 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. Beleidsregel van de minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935.