ECLI:NL:RBMNE:2022:6327

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 21/1768 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2022 in de zaak tussen [eiser] , eiser (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: R. Janmaat). Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).

Bij beschikking van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] (het bedrijfsobject) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 179.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend. De zaken zijn behandeld op de online zitting van 3 oktober 2022. De gemachtigde van eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. Overwegingen

1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. 2. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] is een in 2007 gebouwde op de begane grond gelegen bedrijfsruimte van 146 m². Het bedrijfsobject is in gebruik als opslag.

3. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiser heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaken te beoordelen. 4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zijn betaald. 5. Verweerder heeft de waarde van het bedrijfsobject aan de [adres 1] bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Verweerder heeft in dat verband een taxatiematrix overgelegd met huur- en verkooptransacties van objecten die naar zijn oordeel vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject. 6. Verweerder is voor het bedrijfsobject uitgegaan van kapitalisatiefactor van 12,5 en een huurwaarde van € 110 p/m². Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder verwezen naar de gerealiseerde huurcijfers van andere aan de [straat] gelegen bedrijfsruimtes, te weten: [adres 2] (huurtransactie op 1 november 2018, met een gemiddeld huurcijfer van € 73), [adres 3] (huurtransactie op 1 juni 2018, met een gemiddeld huurcijfer van € 56), [adres 4] (huurtransactie op 1 januari 2019, met een gemiddeld huurcijfer van € 109) en [adres 5] (huurtransactie op 1 april 2019, met een gemiddeld huurcijfer van € 112). Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 12,5 heeft verweerder verwezen naar de gerealiseerde verkoopprijzen van eveneens aan de [straat] gelegen bedrijfsruimtes, te weten: [adres 6] (verkooptransactie op 1 november 2018, verkocht voor € 367.500), [adres 7] (verkooptransactie op 3 maart 2020, verkocht voor € 350.000) en [adres 8] (verkooptransactie op 8 januari 2018 voor € 180.000). De kapitalisatiefactoren van deze referentieobject zijn bepaald op respectievelijk 13,0, 12,6 en 13,5. 7. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het bedrijfsobject met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, door een vergelijking met marktgegevens van andere onroerende zaken, kan worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken zijn ook niet in geschil. Ook de bruikbaarheid van de referentieobjecten is niet in geschil. 8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting daarop op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 179.000 niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft verweerder de huurwaarde- en kapitalisatiefactorverhouding tussen het bedrijfsobject en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. De rechtbank vindt op basis van de taxatiematrix aannemelijk dat de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor van het bedrijfsobject niet in een onjuiste verhouding staan tot de huurwaardes en de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten. De rechtbank legt haar oordeel hierna verder uit. 9. De door eiser aangevoerde stelling dat de huurwaarde (p/m²) van zijn object relatief hoog is vastgesteld ten opzichte van de huurprijzen (p/m²) van de referentieobjecten, slaagt niet. De gehanteerde huurwaarde van het object van eiser bedraagt € 110 terwijl de gerealiseerde huurprijzen p/m² van de vier referentieobjecten € 73, € 56, € 109 en € 112 bedragen. De stelling van eiser biedt de rechtbank geen aanknopingspunt voor de conclusie dat de huurwaarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde huurprijzen p/m² van de referentieobjecten. Eiser heeft daarvoor zijn stelling onvoldoende onderbouwd. 10. Eiser stelt onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021, dat de door verweerder bepaalde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten niet kunnen worden gebruikt als onderbouwing van de kapitalisatiefactor van zijn bedrijfsruimte, omdat bij de berekening gebruik is gemaakt van getaxeerde huurwaardes in plaats van daadwerkelijk gerealiseerde huurwaardes. 11. De rechtbank is het niet met eiser eens. De rechtbank verwijst in dit verband naar haar uitspraak van 7 april 2022. Daarin heeft de rechtbank overwogen dat huurwaardes voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd mogen worden, zolang deze huurwaardes maar aannemelijk gemaakt worden. In het onderhavige geval heeft verweerder de huurwaarde van het object overtuigend onderbouwd met daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers van voldoende vergelijkbare onroerende zaken. De getaxeerde huurwaardes liggen in lijn met die gerealiseerde huurcijfers. De getaxeerde gemiddelde huurwaardes zijn namelijk bepaald op respectievelijk € 96 ( [adres 6] ), € 95 ( [adres 7] ) en € 93 ( [adres 8] ), terwijl de gemiddelde gerealiseerde huurcijfers per vierkante meter van drie van de vier referentieobjecten die zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde van het object van eiser, € 73 ( [adres 2] ), € 109 ( [adres 4] ) en € 112 ( [adres 5] ) bedragen. De getaxeerde gemiddelde huurwaarde is wel ruim hoger dan het gerealiseerde huurcijfers per vierkante meter van het referentieobject aan de [adres 3] (€ 56). Dit verschil kan echter worden verklaard door de aanwezigheid van een entresol van 98 m² bij dit referentieobject, terwijl de referentieobjecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor geen of een kleinere entresol hebben. Verweerder heeft toegelicht dat uit transactiecijfers blijkt dat een entresol een lagere waarde vertegenwoordigd dan een kantoor- of opslagruimte en de rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiser heeft verder niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank zou kunnen concluderen dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. 12. Eiser voert verder aan dat verweerder bij de waardebepaling van zijn object aansluiting had moeten zoeken bij het verkoopcijfer van het referentieobject aan de [adres 7] , omdat deze de laagste gemiddelde gecorrigeerde transactieprijs per vierkante meter heeft (€ 1.201). 13. Verweerder heeft de waarde van het object niet slechts bepaald aan de hand van het verkoopcijfer van het referentieobject aan de [adres 7] . Zoals de rechtbank onder 6 heeft overwogen heeft verweerder de waarde van het object van eiser onderbouwd door middel van kapitalisatie van de bruto huur op basis van marktgegevens. De gecorrigeerde transactieprijs van een verkoopcijfer vormt bij deze methode niet het uitgangspunt voor waardebepaling, maar marktgegevens (huurcijfers en verkoopcijfers) die huurwaarde en de kapitalisatiefactor afzonderlijk onderbouwen. In het onderhavige geval heeft verweerder de huurwaarde en de kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van de gerealiseerde huur- of verkoopcijfers van meerdere referentieobjecten, die naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar zijn met het object van eiser. Het zijn allemaal aan de [straat] gelegen bedrijfsruimtes uit hetzelfde bouwjaar. Eiser heeft de bruikbaarheid van de referentieobjecten ook niet betwist. De rechtbank ziet gelet hierop in de stelling van eiser ook geen aanleiding om te concluderen dat verweerder exclusief aansluiting bij had moeten zoeken bij het verkoopcijfer van het referentieobject aan de [adres 7] . De beroepsgrond slaagt niet. 14.

18. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Immateriële schadevergoeding en proceskosten 19. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 20. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal twee jaar als redelijk termijn gezien. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. 21. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn van twee jaar gelet op ontvangst van het bezwaarschrift van eiser op 4 maart 2020 en de datum van de uitspraak op 14 november 2022, meer dan twee jaar heeft geduurd. De redelijke termijn is naar boven afgerond met 9 maanden overschreden. Uitgaande van een tarief van € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, moet de door eiser geleden immateriële schade daarom worden vastgesteld op een bedrag van € 1.000. De bezwaarfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op 4 maart 2020 en de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2021, naar boven afgerond 12 maanden geduurd en daarmee 6 maanden te lang. Het restant van de overschrijding (3 maanden) wordt toegerekend aan de rechterlijke fase. De veroordeling tot vergoeding van de schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van het bestuursorgaan respectievelijk de Staat. Dit betekent dat verweerder 6/9e deel (€ 666,67) van de schadevergoeding moet betalen en de Staat 3/9e deel (€ 333,33). 22. Omdat de rechtbank een vergoeding voor immateriële schade toekent vanwege het overschrijden van de redelijke termijn, is er aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de beroepsfase en een vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht van € 49. 23. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,5, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. De proceskosten in bezwaar komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat het primaire besluit in stand blijft. 24. De proceskosten en het griffierecht komen voor de helft voor rekening van de Staat en voor de helft voor rekening van verweerder. Beide moeten dus € 379,50 proceskosten en € 24,50 griffierecht aan eiser vergoeden.

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 666,67; - veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 333,33; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 379,50; - veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 379,50; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 24,50 aan eiser te vergoeden; - draagt de Staat op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 24,50 aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2022. de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734. Rechtbank Midden-Nederland, 7 april 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1541, r.o. 20. Hoge Raad, 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974. Hoge Raad, 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660. Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.

Daarnaast voert eiser onder verwijzing naar de gemiddelde (getaxeerde) huurwaardes (p/m²) van de referentieobjecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor aan dat het door verweerder gemaakte onderscheid tussen de verschillende onderdelen (kantoor, opslag en entresol) en de daaraan toegekende verschillende getaxeerde huurwaardes niet gevolgd kan worden, omdat het onderscheid tussen een opslag, kantoor of werkplaats diffuus is. 15. De beroepsgrond slaagt niet. Wat eiser heeft aangevoerd doet de rechtbank niet twijfelen over de juistheid van de waardeopbouw die is gegeven bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Verweerder heeft in de waardeopbouw een onderscheid gemaakt tussen de verschillende ruimtes van het object van eiser en de referentieobjecten. Verweerder heeft bij de opbouw van de getaxeerde huurwaardes voor de objectonderdelen van het object en de referentieobjecten de verschillende objectonderdelen, hun oppervlaktes, de verdieping en de (getaxeerde) huurwaardes p/m² vermeld. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat niet een gemiddelde huurwaarde, maar juist de opbouw van de huurwaarde inzicht geeft in de vergelijking. De rechtbank begrijpt uit de toelichting van verweerder dat de opbouw van de getaxeerde huurwaardes een hulpmiddel is dat inzicht verschaft in de totale gehanteerde getaxeerde huurwaardes van de verschillende objectenonderdelen en zij volgt verweerder daarin. Voor zover eiser de juistheid van de taxatiewaardes van de verschillende objectonderdelen betwist, ziet de rechtbank in de niet onderbouwde stellingen van eiser niet in waarom de in het taxatieoverzicht genoemde getaxeerde huurprijzen p/m² geen reëel of indicatief beeld geven van de huurwaardes van de objectonderdelen van de verschillende referentieobjecten. De huurwaardes p/m² voor de opslag- en kantoorruimtes van de referentieobjecten liggen in lijn met elkaar (€ 90 - € 110) en over de waarde van de entresol heeft verweerder zoals reeds onder 11. besproken toegelicht dat uit transactiecijfers blijkt dat een entresol een lagere waarde vertegenwoordigd dan een kantoor- of opslagruimte. De rechtbank kan deze toelichting volgen, ook gelet op de gemiddelde gerealiseerde huurcijfers per vierkante meter van de referentieobjecten die zijn gehanteerd ter onderbouwing van de huurwaarde. De gemiddelde gerealiseerde huurcijfers per vierkante meter van de referentieobjecten met een entresol ( [adres 2] , € 73 p/m² en [adres 3] , € 56 p/m²) wijken namelijk ruim af van de gemiddelde gerealiseerde huurcijfers per vierkante meter van de referentieobjecten zonder entresol ( [adres 4] , € 109 en [adres 5] , € 112). 16. Eiser voert aan dat verweerder een korting had moeten hanteren op de vastgestelde waarde van het object, vanwege de coronacrisis en de dientengevolge lagere huuropbrengsten en leegstand. In dit verband wijst hij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2022, waarin is geoordeeld dat de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is die tot huurprijsvermindering kan leiden. Volgens eiser moet vanwege voornoemde omstandigheid het bedrijfsobject worden gewaardeerd naar de toestandsdatum van 1 januari 2020 zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Verder voert eiser aan dat verweerder een bottom-up berekening van de waarde had moeten overleggen met daarin een inzichtelijke analyse van het leegstandrisico (actuele, historische en toekomstige leegstand). 17. Ook deze beroepsgronden slagen niet. In het onderhavige geval is de waarde bepaald naar de peildatum 1 januari 2019. Er was toen nog geen sprake van een coronapandemie, die een mogelijke rol zou kunnen spelen bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer. De rechtbank ziet verder ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Een ontwikkeling als de naderende coronacrisis, die zich overigens na 1 januari 2020 in Nederland manifesteerde, kan niet worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, aangezien die de hele maatschappij heeft geraakt. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder in het onderhavige geval niet gehouden om een bottom-up berekening (een opbouw van de kapitalisatiefactor van onderaf met gegevens van het bedrijfsobject) met een leegstandsrisico-analyse te overleggen. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor namelijk onderbouwd met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers en marktgegevens van objecten die geschikt zijn om de waarde van het object van eiser mee te bepalen. Eiser heeft de geschiktheid van deze methode ook niet betwist. Omdat in de marktgegevens het eventuele leegstandsrisico is verdisconteerd, is er bovendien geen noodzaak om een afzonderlijk leegstandsrisico voor de onroerende zaak te bepalen.