ECLI:NL:RBMNE:2022:6607

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht handelskamer locatie Lelystad zaaknummer / rolnummer: C/16/530361 / HL ZA 21-300 Vonnis van 10 augustus 2022 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats 1] , 2. [eiseres sub 2], wonende te [woonplaats 1] , 3. [eiseres sub 3], wonende te [woonplaats 1] , 4. [eiser sub 4], wonende te [woonplaats 1] , 5. [eiseres sub 5], wonende te [woonplaats 1] , 6. [eiser sub 6], wonende te [woonplaats 1] , 7. [eiseres sub 7], wonende te [woonplaats 1] , 8. [eiseres sub 8], wonende te [woonplaats 1] , 9. [eiser sub 9], wonende te [woonplaats 1] , 10. [eiser sub 10], wonende te [woonplaats 2] , 11. [eiseres sub 11], wonende te [woonplaats 2] , 12. [eiser sub 12], wonende te [woonplaats 1] , 13. [eiseres sub 13], wonende te [woonplaats 1] , 14. [eiseres sub 14], wonende te [woonplaats 1] , 15. [eiseres sub 15], wonende te [woonplaats 1] , 16. [eiser sub 16], wonende te [woonplaats 1] , 17. [eiseres sub 17], wonende te [woonplaats 1] , eisers, advocaat mr. D.F. Fransen te Zwolle, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE ALMERE, zetelend te Almere, gedaagde, advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen. Alle eisers gezamenlijk zullen hierna ook aangeduid worden als [eiser sub 1] c.s. (in mannelijk enkelvoud). Afzonderlijk zullen eisers bij hun achternaam aangeduid worden. Gedaagde zal Gemeente Almere genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 t/m 8; de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 8; de akte overlegging en uitlating producties 9 t/m 13 en vermeerdering van eis van de zijde van [eiser sub 1] c.s.; de aanvullende productie 9 van de zijde van de Gemeente Almere; het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 24 mei 2022; de ter zitting overgelegde spreekaantekeningen van [eiser sub 1] c.s. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

Inleiding 2.1. Oosterwold is een gebied bij Almere waar (onder meer) woningbouw wordt ontwikkeld. De inrichting van Oosterwold wordt voor een groot deel aan (particuliere) initiatiefnemers overgelaten. Initiatiefnemers kunnen op elke plek in Oosterwold een kavel uitzoeken waar zij zelf zorgdragen voor het bouwen van een woning en - in samenspraak met de andere initiatiefnemers - voor de algemene voorzieningen. 2.2. Het Rijksvastgoedbedrijf was eigenaar van de grond die [eiser sub 1] c.s. in Oosterwold heeft gekocht. De Gemeente Almere heeft de grond van het Rijksvastgoedbedrijf gekocht om die vervolgens te verkopen aan de initiatiefnemers. Stappenplan 2.3. Om een kavel te kunnen kopen dient een initiatiefnemer een aantal stappen te zetten. Dit stappenplan is gepubliceerd op de website van Oosterwold ([website]) (hierna: de website). De initiatiefnemer moet de volgende stappen - samengevat - doorlopen: Stap 1: inschrijving op het project door middel van het invullen van het intakeformulier; Stap 2: bijwonen van de informatiebijeenkomst; Stap 3: bijwonen van de stippenbijeenkomst waarop de initiatiefnemer met een stip op de kaart van Oosterwold aangeeft wat de gewenste locatie is van zijn initiatief. Na het zetten van de stip moet de initiatiefnemer een van maatvoering voorzien voorstel voor het kavelontwerp indienen; Stap 4: een intentieovereenkomst met de Gemeente Almere sluiten. Tijdens deze stap worden de precieze plek, vorm, oppervlakte en voorlopige kosten van de kavel vastgesteld; Stap 5: een ontwikkelplan indienen en het sluiten van de anterieure overeenkomst met de Gemeente Almere; Stap 6: de vereiste vergunningen aanvragen; Stap 7: een koopovereenkomst met de Gemeente Almere sluiten (na verlening van de vereiste vergunningen) en overdracht van de grond. 2.4. Voor het bijwonen van de informatiebijeenkomst (stap 2) en de stippenbijeenkomst (stap 3) moet de initiatiefnemer een uitnodiging te ontvangen. Met het plaatsen van de stip (stap 3) en het tekenen van de intentieovereenkomst (stap 4) worden nog geen bindende afspraken gemaakt tussen de initiatiefnemer en de Gemeente Almere. Pas in de anterieure overeenkomst (stap 5) worden voor het eerst bindende afspraken gemaakt. Op de website is bij stap 3 van het stappenplan het volgende vermeld: “Let op! Het zetten van de stip geeft geen verplichtingen of rechten en is slechts een indicatie van een mogelijk initiatief.” Grondprijs 2.5. Op 1 januari 2018 heeft de Gemeente Almere de grondprijs in Oosterwold (inclusief exploitatiebijdragen) vastgesteld op € 41,29 per m² (hierna ook: de oude grondprijs). Op de webpagina van de website van Oosterwold met de titel “Wat kost een kavel?” staan de grondprijzen en informatie daarover opgenomen. Bij de vermelding van de grondprijzen op deze pagina is gerefereerd aan de nog te sluiten anterieure overeenkomst: “De geïndexeerde prijs geldt voor alle nieuw te sluiten anterieure overeenkomsten (genoemde prijzen excl. BTW).” Ook is het volgende opgenomen: “Hertaxatie Wanneer de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven is er mogelijkheid tot hertaxatie en wijziging van de grondprijzen. Voor de beschikbaarstelling van gronden van het Rijksvastgoedbedrijf is het voldoen aan Europese regelgeving over staatssteun van groot belang. Om die reden is marktconformiteit een belangrijk uitgangspunt voor Oosterwold. […]” 2.6. De grond in Oosterwold is in 2018 opnieuw getaxeerd op € 74,15 per m² (inclusief exploitatiebijdrage). De Gemeente Almere heeft met een besluit van 4 februari 2019 met ingang van dezelfde datum de grondprijs verhoogd naar € 74,15 (inclusief exploitatiebijdrage) per m² (hierna ook: de nieuwe grondprijs). Overgangsregeling 2.7. De Gemeente Almere heeft met de verhoging van de grondprijs per 4 februari 2019 een overgangsregeling vastgesteld. De overgangsregeling is van toepassing op initiatiefnemers die vóór 4 februari 2019 een intentieovereenkomst met de Gemeente Almere getekend hebben. De regeling luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “[…] Initiatiefnemers die op het moment van besluitvorming een intentieovereenkomst hebben, krijgen de mogelijkheid om door te gaan onder de ‘oude’ grondwaarde 2018, onder voorwaarde dat zij: Uiterlijk 31 maart 2019 een goedgekeurd ontwikkelplan hebben en een anterieure overeenkomst hebben gesloten met de gebiedsorganisatie Oosterwold; Uiterlijk 31 maart 2020 een onherroepelijke omgevingsvergunning hebben en de grond hebben afgenomen. […]” Coulanceregeling 2.8. In aanvulling op deze regeling is bij besluit van 21 maart 2019 een coulanceregeling vastgesteld. Die regeling luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “1. Bij wijze van coulance zal de oude grondprijs ook gelden voor de initiatieven die voor 4 februari 2019 een stip hebben gezet en die voldoen aan de volgende situaties: Men is ver in het proces om tot een intentieovereenkomst (IO) te komen, dat wil zeggen dat: Men heeft voor 4 februari 2019 een onvoorwaardelijk en gemaatvoerd voorstel tot intekening gedaan; Voor zover de ontsluiting nog niet is geregeld, men binnen één maand na bekendmaking van de coulance alsnog zorgdraagt voor intekening van de ontsluiting; Voorwaarde is dat tegen de voorgestelde intekening en ontsluitingswijze geen inhoudelijk bezwaar bestaat vanuit gebiedsorganisatie Oosterwold. 2. Het initiatief heeft voor 4 februari 2019 een stip geplaatst of een kavel ingetekend maar is door de gebiedsorganisatie stopgezet in verband met afronding van archeologisch onderzoek.” [eiser sub 1] c.s. 2.9. De Gemeente Almere heeft de overgangs- dan wel de coulanceregeling niet toegepast op de koop van de grond door [eiser sub 1] c.s. Alle eisers hebben inmiddels een koopovereenkomst gesloten met de Gemeente Almere voor de grondprijs van € 74,15 (inclusief exploitatiebijdrage) per m².

Vorderingen: 3.1. In deze zaak wordt gevorderd dat de rechtbank, zoveel mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis: Primair I. voor recht verklaart dat de Gemeente Almere onrechtmatig heeft gehandeld jegens: a. [eiser sub 1] c.s. door de grondprijs (exorbitant) te verhogen vanaf 4 februari 2019; b. Eisers categorie 1 door hen uit te sluiten van de overgangsregeling althans deze niet op hen van toepassing te verklaren waardoor zij de ten processe bedoelde hogere grondprijs moe(s)ten betalen; II. de Gemeente Almere te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan: a. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] – hoofdelijk – ten bedrage van € 49.384,12; b. [eiseres sub 3] ten bedrage van € 42.718,00; c. [eiser sub 4] en [eiseres sub 5] – hoofdelijk – ten bedrage van € 44.163,84; d. [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] ten bedrage van € 39.432,00; e. [eiseres sub 8] en [eiser sub 9] – hoofdelijk – ten bedrage van € 56.486,34; f. [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] – hoofdelijk – ten bedrage van € 33.446,00; g. [eiser sub 12] en [eiseres sub 13] – hoofdelijk – ten bedrage van € 29.574,00; h. [eiseres sub 14] ten bedrage van € 60.791,00; i. [eiseres sub 15] ten bedrage van € 47.351,26; j. [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] – hoofdelijk – ten bedrage van € 82.051,42 III. de schadevergoeding van Eisers categorie I onder II te vermeerderen met de wettelijke rente primair vanaf 4 februari 2019, zijnde de datum dat de Gemeente Almere de grondprijs heeft verhoogd en subsidiair: a. ten aanzien van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vanaf 20 augustus 2020, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere hebben ondertekend; b. ten aanzien van [eiseres sub 3] vanaf 23 september 2020, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere heeft ondertekend; c. ten aanzien van [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] vanaf 26 november 2020, zijnde de datum dat hij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere heeft ondertekend; d. ten aanzien van [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] vanaf 14 september 2020, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere hebben ondertekend; e. ten aanzien van [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] vanaf 23 september 2020, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst de Gemeente Almere hebben ondertekend. IV. de schadevergoeding van Eisers categorie 2 onder II te vermeerderen met de wettelijke rente f. ten aanzien van [eiser sub 4] en [eiseres sub 5] vanaf 29 januari 2020, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere hebben ondertekend; g. ten aanzien van [eiseres sub 8] en [eiser sub 9] vanaf 3 februari 2020, zijnde de datum dat zij de anterieure overeenkomst met de Gemeente Almere hebben ondertekend; h. ten aanzien van [eiser sub 12] en [eiseres sub 13] vanaf 29 april 2020, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere hebben ondertekend; i. ten aanzien van [eiseres sub 14] vanaf 1 juni 2020, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere heeft ondertekend; j. ten aanzien van [eiseres sub 15] vanaf 25 november 2019, zijnde de datum dat zij de koopovereenkomst met de Gemeente Almere heeft ondertekend; althans een in goede justitie te bepalen datum; V. De schadevergoeding onder II te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten a. ten aanzien van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ten bedrage van € 1.268,84; b. ten aanzien van [eiseres sub 3] ten bedrage van € 1.202,18; c. ten aanzien van [eiser sub 4] en [eiseres sub 5] ten bedrage van € 1.216,65; d. ten aanzien van [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] ten bedrage van € 1.169,32; e. ten aanzien van [eiseres sub 8] en [eiser sub 9] ten bedrage van € 1.339,86; f. ten aanzien van [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] ten bedrage van € 1.097 36; g. ten aanzien van [eiser sub 12] en [eiseres sub 13] ten bedrage van € 1.070,74; h. ten aanzien van [eiseres sub 14] ten bedrage van € 1.382,91; i. ten aanzien van [eiseres sub 15] ten bedrage van € 1.248,51; j. ten aanzien van [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] ten bedrage van € 1.595,51; VI. Het gevorderde onder IV. te vermeerderen met de wettelijke rente bij niet voldoen binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis. Subsidiair VII. Voor recht te verklaren dat [eiser sub 1] c.s. hebben gedwaald bij het sluiten van hun eigen koopovereenkomst met de Gemeente Almere; V. het nadeel veroorzaakt is door dwaling op te heffen, met dien verstande dat de grondprijs per m² wordt gewijzigd naar een prijs van € 55,55 per m², waardoor het nadeel van a. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] € 26.821,20 bedraagt; b. [eiseres sub 3] € 24.180,00 bedraagt; c. [eiser sub 4] en [eiseres sub 5] € 24.998,40 bedraagt; d. [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] € 22.320,00 bedraagt; e. [eiseres sub 8] en [eiser sub 9] € 31.973,40 bedraagt; f. [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] € 18.097,80 bedraagt; g. [eiser sub 12] en [eiseres sub 13] € 16.740,00 bedraagt; h. [eiseres sub 14] € 34.410,00 bedraagt; i. [eiseres sub 15] € 26.802,60 bedraagt; j. [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] € 46.444,20 bedraagt. te betalen door de Gemeente Almere aan voornoemde respectievelijke eiser; VI. De vermindering van het nadeel onder V te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten; a. ten aanzien van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ten bedrage van € 1.043,21; b. ten aanzien van [eiseres sub 3] ten bedrage van € 1.016,80 c. ten aanzien van [eiser sub 4] en [eiseres sub 5] ten bedrage van € 1.024,98; d. ten aanzien van [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] ten bedrage van € 998,20; e. ten aanzien van [eiseres sub 8] en [eiser sub 9] ten bedrage van € 1.094,73; f. ten aanzien van [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] ten bedrage van € 955,98; g. ten aanzien van [eiser sub 12] en [eiseres sub 13] ten bedrage van € 942,40; h. ten aanzien van [eiseres sub 14] ten bedrage van € 1.119,10; i. ten aanzien van [eiseres sub 15] ten bedrage van € 1.043,03; j. ten aanzien van [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] ten bedrage van € 1.239,44. VII. Het gevorderde onder VI te vermeerderen met de wettelijke rente bij het niet voldoen binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis. Primair en subsidiair VIII. De Gemeente Almere te veroordelen aan [eiser sub 1] c.s. de nakosten ten bedrage van € 165,00 zonder betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, vermeerderd met € 85,00 in geval van betekening, te betalen; IX. De Gemeente Almere te veroordelen in de proceskosten en de kosten deskundige – na eisvermeerdering – ter hoogte van € 14.737,80 inclusief btw; X. Het gevorderde onder VIII en IX te vermeerderen met de wettelijke rente bij niet voldoening binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis; XI. Het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.2. [eiser sub 1] c.s. legt - samengevat - aan zijn vorderingen ten grondslag dat de Gemeente Almere onrechtmatig heeft gehandeld door de grondprijs exorbitant te verhogen vanaf 4 februari 2019. De verhoging van de grondprijs was onrechtmatig omdat de Gemeente Almere het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden.

Verhoging grondprijs Zorgvuldigheidsbeginsel 4.1. Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft de Gemeente Almere het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden door de belangen van [eiser sub 1] c.s. niet, althans onvoldoende, af te wegen tegen het algemeen belang van de Gemeente Almere bij de verhoging van de grondprijs. Uit niets blijkt volgens [eiser sub 1] c.s. dat zijn belangen zijn betrokken bij het besluit om de grondprijs te verhogen. [eiser sub 1] c.s. heeft zijn plannen voor Oosterwold drastisch moeten wijzigen ten gevolge van de wijziging van de grondprijs. Met de plotselinge enorme verhoging had hij geen rekening hoeven houden, aldus [eiser sub 1] c.s. 4.2. Volgens de Gemeente Almere heeft zij de belangen van de initiatiefnemers bij haar besluitvorming betrokken en gaf dit aanleiding om een overgangs- en een coulanceregeling vast te stellen. [eiser sub 1] c.s. mocht er niet op vertrouwen dat voor hem de lagere grondprijs zou gelden. De Gemeente Almere heeft volgens haar steeds een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de hoogte van de grondprijs. 4.3. De rechtbank beoordeelt dit als volgt. Op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) mag een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Vaste rechtspraak is dat op grond van dit artikel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur ook op privaatrechtelijk overheidshandelen van toepassing zijn (HR 27 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5565 en HR 24 april 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0582). Op grond van het zorgvuldigheidsbeginsel - een van de beginselen van behoorlijk bestuur - dient het bestuursorgaan (onder meer) de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen af te wegen, voor zover niet uit een wettelijk voorschrift of uit de aard van de uit te oefenen bevoegdheid een beperking voortvloeit (art. 3:4 lid 1 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb)). 4.4. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. De Gemeente Almere heeft in de eerste plaats voldoende onderbouwd dat zij de belangen van de initiatiefnemers heeft betrokken bij het besluit tot de grondprijsverhoging. Er is immers een overgangs- en een coulanceregeling tot stand gekomen op basis waarvan initiatiefnemers die (wat) verder waren in het proces dan [eiser sub 1] c.s. alsnog aanspraak konden maken op de oude grondprijs. 4.5. [eiser sub 1] c.s. heeft naar het oordeel van de rechtbank zijn stelling dat zijn belangen niet zijn meegewogen onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [eiser sub 1] c.s. gelegen om inzichtelijk te maken in hoeverre hij in zijn belang is geraakt door de grondprijsverhoging en welk belang de Gemeente Almere ten onrechte niet heeft meegewogen. De enkele stelling dat hij zijn plannen drastisch heeft moeten wijzigen als gevolg van de grondprijsverhoging, is zonder nadere toelichting en onderbouwing onvoldoende. Gezien het feit dat [eiser sub 1] c.s. zich nog aan het begin van het proces bevond, valt deze stelling immers zonder deze nadere toelichting en onderbouwing niet goed te volgen. Voor alle eisers geldt namelijk dat op 4 februari 2019 nog niet duidelijk was welk kavel zij wilden afnemen. Een groot deel van de eisers – (ten minste) negen van de zeventien – hadden alleen nog maar de informatiebijeenkomst bijgewoond (stap 2 van het stappenplan). Zes eisers hadden een stip gezet voor 4 februari 2019 (waarvan twee eisers de stip daarna hebben verplaatst) maar al deze eisers hadden nog geen voorstel tot intekening van de kavel ingediend (stap 3). Ook [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] - van wie in geschil is of zij een stip hadden gezet - hadden in ieder geval nog geen voorstel tot intekening gedaan. Van enige kosten die [eiser sub 1] c.s. in deze beginfase al genoodzaakt zou zijn te maken, is niet gebleken. Ook is niet gebleken dat [eiser sub 1] c.s. door de grondprijsverhoging kosten heeft moeten maken die hij anders - zonder de grondprijsverhoging - niet zou hebben gemaakt, althans geen zodanig hoge kosten dat de Gemeente Almere die had moeten meewegen in een belangenafweging. Onder die omstandigheden heeft [eiser sub 1] c.s. zijn stellingen onvoldoende onderbouwd en is niet duidelijk geworden wat zijn belang zou zijn bij de handhaving van de oude grondprijs, dat verder gaat dan het logischerwijs de voorkeur geven aan de oude lagere grondprijs. 4.6. Anders dan [eiser sub 1] c.s. lijkt te stellen, is ook geen sprake van de situatie dat De Gemeente Almere gerechtvaardigde verwachtingen bij [eiser sub 1] c.s. moet honoreren bij de belangenafweging van het zorgvuldigheidsbeginsel. Zoals hiervoor is overwogen, bevond [eiser sub 1] c.s. zich nog in de beginfase van het project (stap 2 of stap 3). Er moesten dus nog meerdere stappen worden gezet voordat er bindende afspraken zouden worden gemaakt in de anterieure overeenkomst (zie hiervoor r.o. 2.3. en 2.4.). De grondprijs werd pas in de anterieure overeenkomst definitief vastgelegd. Op de website is bij de vermelding van de grondprijzen bovendien gerefereerd aan de anterieure overeenkomst (zie hiervoor r.o. 2.5.) en is gecommuniceerd dat de grondprijzen op grond van de marktontwikkelingen nog zouden kunnen wijzigen (zie r.o. 2.5.). [eiser sub 1] c.s. had gezien het voorgaande redelijkerwijs kunnen of moeten weten dat de grondprijzen nog zouden kunnen worden verhoogd en dat dit voor hem zou kunnen gelden omdat hij nog geen bindende afspraken in een anterieure overeenkomst had gemaakt. Als gevolg van het hiervoor overwogene mocht [eiser sub 1] c.s. niet gerechtvaardigd verwachten dat de gecommuniceerde grondprijs aan het begin van het traject voor hem zou blijven gelden. 4.7. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan niet worden geconcludeerd dat de Gemeente Almere het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden door de belangen van [eiser sub 1] c.s. niet mee te wegen. Evenredigheidsbeginsel 4.8. [eiser sub 1] c.s. stelt dat de Gemeente Almere met de grondprijsverhoging in strijd met het evenredigheidsbeginsel heeft gehandeld. De gevolgen van de verhoging van de grondprijzen zouden onevenredig zijn voor [eiser sub 1] c.s. in vergelijking met het belang van de Gemeente Almere. Volgens [eiser sub 1] c.s. zou het hanteren van de lage grondprijs voor [eiser sub 1] c.s. maar marginaal drukken op de begroting van de Gemeente Almere terwijl de individuele eisers door de grondprijsverhoging zwaar getroffen zijn. De Gemeente Almere betwist dat de gevolgen van de grondprijsverhoging tot een onevenredig resultaat hebben geleid. Volgens de Gemeente Almere heeft [eiser sub 1] c.s. dit (onder meer) niet voldoende onderbouwd. 4.9. De rechtbank beoordeelt dit als volgt. Het evenredigheidsbeginsel is vastgelegd in art. 3:4 lid 2 Awb en bepaalt dat de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. de schending van het evenredigheidsbeginsel onvoldoende heeft onderbouwd. Daarvoor had [eiser sub 1] c.s. immers feiten moeten aanvoeren die onderbouwen dat de verhoging van de grondprijs zulke nadelige gevolgen heeft voor [eiser sub 1] c.s. dat dit in onevenredige verhouding staat tot het doel van het besluit tot de grondprijsverhoging. [eiser sub 1] c.s. heeft dat nagelaten. Het enige feit dat de Gemeente Almere als gemeente een veel grotere begroting heeft dan een particulier, betekent nog niet dat [eiser sub 1] c.s. nadelige gevolgen ervaart van het besluit en dat deze nadelige gevolgen in onevenredige verhouding staan tot het doel van het besluit.

4.37. Het voorgaande brengt mee dat alle vorderingen van [eiser sub 1] c.s. zullen worden afgewezen. Al hetgeen [eiser sub 1] c.s. en de Gemeente Almere voor het overige hebben aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft om die reden geen verdere bespreking meer. Proceskosten en nakosten 4.38. [eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Almere worden begroot op: - griffierecht € 4.200,00 - salaris advocaat € 6.428,00 (2 punten × tarief € 3.214,-) Totaal € 10.628,00 4.39. De nakosten zullen worden toegekend op de wijze zoals in de beslissing is verwoord.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Almere tot op heden begroot op € 10.628,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 5.3. veroordeelt [eiser sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door de Gemeente Almere aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, als er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten van betekening van de uitspraak. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, mr. G.A.M. Peper en mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2022. Zie hierna r.o. 3.3. Zie hierna r.o. 3.3. De rechtbank houdt de nummering aan van de vorderingen zoals deze zijn opgenomen in de dagvaarding. In de dagvaarding wordt dit de overgangsregeling genoemd. De rechtbank begrijpt de stellingen van deze eisers echter zo dat de coulanceregeling van 21 maart 2019 wordt bedoeld en niet de overgangsregeling. Hierna wordt dan ook de coulanceregeling aangehouden. Te weten: [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] , [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 12] , [eiseres sub 13] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] . Te weten: [eiser sub 4] , [eiseres sub 5] , [eiseres sub 8] , [eiser sub 9] , [eiseres sub 14] , [eiseres sub 15] .

Mede in het licht van het feit dat alle eisers uiteindelijk een koopovereenkomst hebben gesloten met de Gemeente Almere op basis van de nieuwe grondprijs, had [eiser sub 1] c.s. dit nader moeten onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank is er dan ook geen sprake van een schending van het evenredigheidsbeginsel. Vertrouwensbeginsel 4.10. [eiser sub 1] c.s. stelt dat de Gemeente Almere in strijd handelt met het vertrouwensbeginsel door de grond aan hem voor een hogere grondprijs te verkopen. [eiser sub 1] c.s. wijst op de kavelprijs per 1 januari 2018 die is opgenomen in (i) de presentatie die is gegeven op de informatieavond van 1 september 2018 en (ii) de nieuwsbrief van 23 februari 2018 waarmee de grondprijs per 1 januari 2018 is gepubliceerd op de website van Oosterwold. [eiser sub 1] c.s. wijst op de volgende passage in de nieuwsbrief van 23 februari 2018: “Indexatie grondprijs Oosterwold 2018 Hier vind je voor de rijksgronden in Oosterwold de grondprijzen die zijn geïndexeerd met 1,75% per 1 januari 2018. De geïndexeerde prijs geldt voor alle nieuw te sluiten anterieure overeenkomsten (genoemde prijzen excl. BTW).” 4.11. Ter zitting is door [eiser sub 1] c.s. in aanvulling daarop nog aangevoerd dat er tijdens een informatieavond zou zijn gezegd door de Gemeente Almere dat de grondprijs kon stijgen maar dat ‘gerekend kon worden op een euro’. Volgens [eiser sub 1] c.s. kan de Gemeente Almere zich verder niet beroepen op het algemene voorbehoud op de website dat de grondprijzen nog zouden kunnen stijgen omdat dit voorbehoud - zo begrijpt de rechtbank - te ongericht zou zijn. 4.12. De Gemeente Almere bestrijdt dat er in één van deze documenten en tijdens de informatieavond een toezegging is gedaan. Als [eiser sub 1] c.s. op “hier” had geklikt in de hiervoor weergegeven passage uit de nieuwsbrief, dan zouden zij de tekst op de website kunnen lezen waarin staat dat de grondprijzen nog kunnen wijzigen, aldus de Gemeente Almere. 4.13. De rechtbank beoordeelt dit als volgt. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer de uitspraak van 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694) volgt dat voor de beoordeling van een beroep op het vertrouwensbeginsel, drie stappen moeten worden doorlopen. De rechtbank moet allereerst beoordelen of er een toezegging is gedaan (stap 1), die kan worden toegerekend aan de Gemeente Almere (stap 2). Daarna moet de rechtbank de vraag beantwoorden wat de betekenis van het gewekte vertrouwen is bij de uitoefening van de betreffende bevoegdheid. Daarbij moet een afweging worden gemaakt tussen het belang van degene die zich op het vertrouwensbeginsel beroept en andere belangen, zoals de belangen van derden of het algemeen belang (stap 3). 4.14. De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of er door de Gemeente Almere een toezegging is gedaan dat de grond verkocht zou worden aan [eiser sub 1] c.s. voor de oude grondprijs. De rechtbank begrijpt de stelling van [eiser sub 1] c.s. zo dat hij betoogt dat door het opnemen van de grondprijs die gold per 1 januari 2018 in de presentatie van 1 september 2018 en op de website middels de nieuwsbrief van 23 februari 2018, de toezegging is gedaan dat deze grondprijs gold en zou blijven gelden voor [eiser sub 1] c.s. 4.15. De rechtbank volgt deze stelling niet. In de presentatie van 1 september 2018, de nieuwsbrief van 23 februari 2018 en op de website is niet de mededeling gedaan dat de grondprijs van 1 januari 2018 zou blijven gelden voor [eiser sub 1] c.s. De grondprijs per 1 januari 2018 was daar wel opgenomen, maar daar is niet over gezegd dat deze zou blijven gelden. Integendeel, het is niet in geschil dat op de website - waar de nieuwsbrief van 23 februari 2018 ook naar verwijst - juist was opgenomen dat de grondprijs nog zou kunnen wijzigen door marktontwikkelingen. Dat dit een te algemene disclaimer zou zijn, zoals [eiser sub 1] c.s. betoogt, volgt de rechtbank niet. De grondprijzen waren immers aan dezelfde groep gericht. Bovendien heeft de Gemeente Almere ook in de nieuwsbrief van 23 februari 2018 gecommuniceerd - net als op de website - dat de grondprijzen gelden voor de nieuw af te sluiten anterieure overeenkomsten (zie r.o. 4.10). Zoals in r.o. 4.5. is overwogen, bevond [eiser sub 1] c.s. zich echter nog in de fase van het bijwonen van de informatiebijeenkomst (stap 2) of de fase van het zetten van de stip (stap 3). Van het sluiten van een anterieure overeenkomst was nog (lang) geen sprake. Zoals ook in r.o. 4.5. is overwogen, was het gelet op het feit dat er nog geen bindende afspraken waren gemaakt in de anterieure overeenkomst, voor [eiser sub 1] c.s. voorzienbaar - of had het redelijkerwijs moeten zijn - dat er andere grondprijzen zouden kunnen gelden op het moment van het sluiten van de anterieure overeenkomst. Het is mogelijk dat [eiser sub 1] c.s. geen rekening had gehouden met de omvang van de grondprijsstijging maar dat betekent nog niet dat de Gemeente Almere de toezegging heeft gedaan dat de grondprijs van 1 januari 2018 zou blijven gelden. 4.16. Dat [eiser sub 1] c.s. mondeling op de informatiebijeenkomst te horen zou hebben gekregen dat hij rekening kon houden met een zeer beperkte stijging van de grondprijzen wordt door de Gemeente Almere betwist en is niet komen vast te staan. De rechtbank overweegt dat ook in het geval de Gemeente Almere deze uitspraak zou hebben gedaan, geldt dat de Gemeente Almere in het kader van stap 3 van het vertrouwensbeginsel (onder meer) de belangen van de betrokkenen moet afwegen (zie hiervoor r.o. 4.13.). In het kader van de belangenafweging van stap 3 heeft [eiser sub 1] c.s. niet voldoende onderbouwd wat zijn belang is bij het (bijna) ongewijzigd blijven van de grondprijs, zie hetgeen hiervoor is overwogen in r.o. 4.5. Ook in dat geval slaagt het beroep op de schending van het vertrouwensbeginsel niet. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. Tussenconclusie 4.17. Het voorgaande brengt mee dat er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel jegens [eiser sub 1] c.s. Naar het oordeel van de rechtbank is op basis van deze beginselen geen sprake van onrechtmatig handelen van de Gemeente Almere. Uitsluiting coulanceregeling Zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel, verbod op willekeur, fair play 4.18. Volgens Eisers categorie 1 heeft de Gemeente Almere ook onrechtmatig gehandeld door de coulanceregeling niet op hen toe te passen. Volgens Eisers categorie I hebben zij door toedoen van de Gemeente Almere geen stip kunnen zetten voor 4 februari 2019 terwijl zij zich wel tijdig hadden aangemeld. Daardoor voldoen zij niet aan één van de voorwaarden van de coulanceregeling. Door deze handelwijze heeft de Gemeente Almere het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het verbod op willekeur en het ‘fair play’ beginsel geschonden. 4.19. In dit verband stelt de rechtbank vast dat er verschillen in de stellingen zijn tussen (a) [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] , (b) [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] en (c) [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] .

De rechtbank zal hetgeen is aangevoerd in de volgende rechtsoverwegingen beoordelen. [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] 4.20. Van Eisers categorie 1 voeren [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] aan dat zij niet voldoen aan de voorwaarden van de coulanceregeling doordat zij op een wachtlijst zijn geplaatst door de Gemeente Almere. Daardoor hebben zij op 4 februari 2019 nog geen stip kunnen zetten. Op de velden I en J waar zij zich voor hadden ingeschreven, moest eerst nog archeologisch onderzoek verricht worden (en mogelijk nog worden geoogst). [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] voeren ook aan dat zij hun initiatief door een opschoonactie van de Gemeente Almere niet konden verplaatsen naar een ander veld zonder wachtlijst. Door toedoen van de Gemeente Almere voldoen zij niet aan de coulanceregeling. Door de coulanceregeling niet alsnog op hen toe te passen zijn de belangen van [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] onvoldoende meegewogen en worden zij onevenredig in hun belangen getroffen. Ook is op deze manier een ongerechtvaardigd onderscheid ontstaan tussen de initiatiefnemers omdat andere initiatiefnemers wel tijdig een stip hebben kunnen zetten, aldus eisers. 4.21. De Gemeente Almere betwist dat [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] door toedoen van de Gemeente Almere geen aanspraak kunnen maken op de coulanceregeling. Deze eisers hebben volgens de Gemeente Almere zelf de keuze gemaakt om geen stip te zetten op een ander veld maar zich op de wachtlijst te plaatsen voor de velden I dan wel J waarvan zij wisten dat er eerst nog archeologisch onderzoek plaats moest vinden voordat er een stip kon worden gezet. Ten aanzien van [eiseres sub 3] en [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] betwist de Gemeente Almere dat de opschoonactie belette om hun plek op de wachtlijst voor veld I en J uit te ruilen tegen een stip op een ander veld. Dit was wel mogelijk geweest als zij er om hadden gevraagd. 4.22. De rechtbank beoordeelt dit als volgt. Het is niet in geschil dat eisers [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] , zelf hebben gekozen om zich op te geven voor de velden I en J. Het is ook niet in geschil dat zij wisten dat er voor die velden een wachtlijst gold en dat er eerst nog archeologisch onderzoek moest plaatsvinden (en mogelijk worden geoogst) voordat zij een stip konden zetten. [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] hebben niet bestreden dat zij in eerste instantie ook hadden kunnen kiezen voor het zetten van een stip op een ander veld in plaats van de wachtlijst voor velden I en J. Het is dan ook niet door toedoen van de Gemeente Almere - zoals wordt gesteld - dat er toen geen stip is gezet op een ander veld. Dat [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] en [eiseres sub 11] daarna zouden zijn gehinderd in het uitruilen van de plaats op de wachtrij voor het zetten van een stip op een ander veld, is door de Gemeente Almere gemotiveerd betwist en is vervolgens niet onderbouwd door deze eisers. Voor zover zij wel een stip op een ander veld hadden kunnen zetten, was het overigens niet zeker geweest dat [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] hadden voldaan aan de voorwaarden van de coulanceregeling omdat zij dan ook voor 4 februari 2019 een onvoorwaardelijk en gemaatvoerd voorstel tot intekening hadden moeten indienen. 4.23. Dat de Gemeente Almere in de tussentijd - terwijl eisers op de wachtlijst stonden - het besluit tot de grondprijsverhoging heeft genomen hadden eisers kennelijk niet verwacht. Dat betekent echter niet dat de Gemeente Almere onzorgvuldig heeft gehandeld of dat de Gemeente Almere [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] alsnog had moeten toelaten tot de coulanceregeling. Voor deze eisers geldt immers ook dat zij zijn geïnformeerd door middel van het bericht op de website van Oosterwold dat de grondprijzen nog aangepast zouden kunnen worden. Ook voor hen geldt dat zij zich aan het begin van het project bevonden en dat er pas bij de anterieure overeenkomst bindende afspraken zouden worden gemaakt. De rechtbank verwijst naar r.o. 4.6. [eiseres sub 3] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] hadden er dus redelijkerwijs rekening mee kunnen houden dat de grondprijzen in de tussentijd aangepast zouden kunnen worden. 4.24. Naar het oordeel van de rechtbank is in het licht van het voorgaande geen sprake van de situatie dat de belangen van deze eisers onvoldoende zijn meegewogen of dat zij onevenredig in hun belangen zijn getroffen. Voor zover er al op deze manier een onderscheid is tussen initiatiefnemers die een stip hadden geplaatst op een ander veld en de initiatiefnemers die zich hadden aangemeld voor de wachtlijst van veld I en J, valt dat te rechtvaardigen doordat deze initiatiefnemers zich niet in dezelfde positie bevinden. Naar het oordeel van de rechtbank is er dan ook geen sprake van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het verbod op willekeur of het fair play beginsel. [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] 4.25. Van Eisers Categorie 1 voeren [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] aan dat zij al een stip hadden gezet op 3 december 2018 maar dat deze om onduidelijke redenen ongeldig is verklaard door de Gemeente Almere. Volgens [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] is het om deze reden onredelijk om hen uit te sluiten van de coulanceregeling. Een tweede stip hebben zij gezet op 25 april 2019. 4.26. De Gemeente Almere bestrijdt dat [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] op 3 december 2018 een stip hebben gezet. Volgens de Gemeente Almere hebben [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] er op 3 december 2018 zelf voor gekozen om zich aan te melden voor de wachtlijst van veld J. 4.27. De rechtbank beoordeelt dit als volgt. De Gemeente Almere heeft gemotiveerd bestreden dat [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] op 3 december 2018 al een stip zouden hebben gezet. Dat zij al op 3 december 2018 een stip hebben gezet, blijkt niet uit de door [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] overgelegde brief van 15 april 2019 van [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] aan het Bestuurlijk overleg Oosterwold. In deze brief vragen [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] om andere redenen om toepassing van de coulanceregeling. Andere schriftelijke stukken die de stelling van [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] onderbouwen, zijn niet overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] al een stip hadden gezet op 3 december 2018. Er is dan ook geen sprake van de situatie dat de Gemeente Almere de belangen van [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] onvoldoende heeft meegewogen of dat er anderszins sprake is van een schending van de beginselen van behoorlijk bestuur. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] 4.28. Van Eisers Categorie 1 voeren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan dat de Gemeente Almere het proces telkens heeft vertraagd en dat zij om die reden niet voldoen aan de voorwaarden van de coulanceregeling. Zo zouden zij eerst in september 2018 de informatiebijeenkomst kunnen bijwonen maar is dit later pas januari 2019 geworden. Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] volgt uit de nieuwsbrief van juli 2018 dat de stippenbijeenkomst iedere twee weken na de informatiebijeenkomst zou plaatsvinden.

Omdat de informatiebijeenkomst stond gepland op 17 januari 2019, zouden [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in dat geval nog voor 4 februari 2019 tijdig een stip hebben kunnen plaatsen en een onvoorwaardelijk gemaatvoerd voorstel hebben kunnen indienen. In dat geval was de coulanceregeling op hen van toepassing geweest. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden door de vertraging onevenredig hard getroffen en er is volgens hen sprake van willekeur tussen de initiatiefnemers. 4.29. De Gemeente Almere bestrijdt dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is toegezegd dat zij twee weken na de informatiebijeenkomst de stippenbijeenkomst zouden kunnen volgen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] mochten er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij voor 4 februari 2019 een stip zouden kunnen zetten, aldus de Gemeente Almere. 4.30. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt niet uit de nieuwsbrief van juli 2018 dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] sowieso twee weken na de informatiebijeenkomst de stippenbijeenkomst zouden kunnen volgen. Dat de stippenbijeenkomsten in eerste instantie elke twee weken plaatsvonden, betekent nog niet dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de stippenbijeenkomst ook daadwerkelijk twee weken na de informatiebijeenkomst hadden kunnen volgen. Voor de stippenbijeenkomst moet bovendien altijd nog een uitnodiging volgen. Dat andere eisers die zich gelijktijdig hebben aangemeld wel tijdig een stip hebben kunnen zetten, wordt door de Gemeente Almere bestreden en hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet onderbouwd met nadere gegevens of stukken. Dat het gehele proces (telkens) langer heeft geduurd dan was verwacht door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , betekent ook nog niet dat de Gemeente Almere onzorgvuldig heeft gehandeld. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van de situatie dat de Gemeente Almere de beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet toe te laten tot de coulanceregeling. Subsidiair 4.31. Subsidiair voert [eiser sub 1] c.s. aan dat sprake is van dwaling bij het sluiten van de koopovereenkomst dan wel bij het aangaan van de anterieure overeenkomst. [eiser sub 1] c.s. is akkoord gegaan met de grondprijs van € 74,15 omdat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij (i) een prijs voor de grond betaalde die volgens de Gemeente Almere ‘marktconform’ was en (ii) de Gemeente Almere geen lagere grondprijs kon bieden omdat dat in strijd zou zijn met Europese staatssteunregels. Zowel de stelling dat de prijs marktconform is als dat een lagere grondprijs in strijd zou zijn met Europese staatssteun regels is volgens [eiser sub 1] c.s. onjuist gebleken. Uit het rapport van [onderneming] blijkt namelijk dat het bedrag van € 55,55 per m² een marktconforme prijs was en dus niet € 74,15 per m². Indien [eiser sub 1] c.s. had geweten dat de vraagprijs niet marktconform was, had hij niet - althans niet tegen dezelfde voorwaarden - de koopovereenkomst gesloten. 4.32. Voor [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] , [eiser sub 4] , [eiseres sub 5] , [eiser sub 10] , [eiseres sub 11] , [eiser sub 12] , [eiseres sub 14] , [eiseres sub 15] , [eiser sub 16] en [eiseres sub 17] geldt volgens eisers dat zij hebben gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst. Het rapport van [onderneming] is pas verschenen na het sluiten van de koopovereenkomst. Voor eisers [eiser sub 6] , [eiseres sub 7] , [eiseres sub 8] en [eiser sub 9] geldt dat zij de koopovereenkomst pas hebben ondertekend nadat het rapport van [onderneming] uitkwam. Voor hen geldt dat zij hebben gedwaald bij het sluiten van de anterieure overeenkomsten. Zij zouden een boete moeten betalen indien zij zouden tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de anterieure overeenkomst. [eiser sub 6] , [eiseres sub 7] , [eiseres sub 8] en [eiser sub 9] waren weliswaar voor het tekenen van de koopovereenkomst bekend met het rapport van [onderneming] maar zij waren inmiddels zo vergevorderd in het traject dat stoppen niet mogelijk was, aldus eisers. 4.33. De Gemeente Almere bestrijdt onder meer gemotiveerd dat de grondprijs van € 74,15 niet marktconform was en de Gemeente Almere zich niet aan de Europese staatssteunregels moet houden. 4.34. De rechtbank beoordeelt dit als volgt. De rechtbank overweegt dat de partij die de dwaling inroept de stelplicht en bewijslast draagt ten aanzien van de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig), het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling en het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onder deel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling). 4.35. Ten aanzien van het causaal verband geldt dat de dwalende aannemelijk moet maken dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, een of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard (zie HR 17 januari 1997, NJ 1997, 222). [eiser sub 1] c.s. heeft in dat verband volstaan met de stelling dat hij de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zouden zijn aangegaan, althans niet op basis van dezelfde voorwaarden. Deze enkele algemene stelling is onvoldoende om het causaal verband aannemelijk te maken. [eiser sub 1] c.s. heeft niet gesteld noch onderbouwd welke concreet onderdeel van de koopovereenkomst (dan wel van de anterieure overeenkomst) hij niet zou hebben aanvaard indien hij had geweten van het rapport van [onderneming] . Mede in het licht van de omstandigheid dat het Project Oosterwold op veel belangstelling kon rekenen, ook na de verhoging van de grondprijs en ter zitting is gebleken dat alle plekken vergeven zijn, had het des te meer op de weg gelegen van [eiser sub 1] c.s. om dit nader te onderbouwen. Daar komt bij dat het niet in alle gevallen voor de hand ligt dat de stellingen van een taxateur ( [onderneming] ) over de wijze waarop een andere taxateur (ingeschakeld door de Gemeente Almere) de grondprijs heeft bepaald en de discussie over de staatssteunregels per definitie zou leiden tot een lagere grondprijs in de koopovereenkomst en de anterieure overeenkomst. Dit had [eiser sub 1] c.s. dus nader moeten onderbouwen. 4.36. Het beroep op dwaling slaagt niet. Het beroep van [eiser sub 1] c.s. op artikel 6:230 BW om de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel te wijzigen, zal door de rechtbank eveneens worden afgewezen omdat het beroep op dwaling niet slaagt.