ECLI:NL:RBMNE:2015:1128

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Afdeling Civiel recht handelskamer locatie Lelystad zaaknummer / rolnummer: C/16/384913 / KL ZA 15-13 Vonnis in kort geding van 24 februari 2015 in de zaak van de stichtingWONINGSTICHTING GOEDESTEDE,gevestigd te Almere,eiseres,advocaat: mr. T. Mulder, tegen [gedaagde] ,wonende te [woonplaats],gedaagde,advocaat: mr. A.E.R.B. Snelprocesadvocaat: mr. H. van Meerten te Amsterdam. Partijen zullen hierna Goedestede en [gedaagde] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 26 januari 2015 met producties 1 tot en met 20; de faxbrief van mr. Mulder van 9 februari 2015 met aanvullende producties 21 en 22; de faxbrief van mr. Snel van 9 februari 2015 met producties 1 en 2; de pleitnota van mr. Van Meerten. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 februari 2015. Ter zitting zijn verschenen Goedestede, bij de heer [A], werkzaam bij Goedestede in de functie van verhuur- en verkoopmakelaar (vertegenwoordigingsbevoegd), bijgestaan door haar advocaat, en [gedaagde], bijgestaan door zijn advocaat. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Goedestede verhuurt met ingang van 8 mei 2000 aan [gedaagde] de bedrijfsruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres]. Het gehuurde is gelegen in een kwetsbare wijk te [woonplaats], in de directe nabijheid van station Almere Centrum. Het gehuurde is gelegen op de begane grond van een appartementencomplex. 2.2. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde het koffiehuis [koffiehuis]. 2.3. Op 23 oktober 2003 heeft de politie voor het eerst een inval in het gehuurde gedaan, zulks op verdenking van handel in verdovende middelen vanuit de bedrijfsruimte. Daarbij heeft de politie een grote hoeveelheid verdovende middelen gevonden. 2.4. Goedestede heeft daarop de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen juni 2005, mede op grond van ernstige overlast. 2.5. Begin 2004 heeft Goedestede nadere afspraken met [gedaagde] gemaakt die hem bij brief van 15 januari 2004 schriftelijk zijn bevestigd als volgt: “[…] - Dat u de verplichtingen uit de huurovereenkomst stipt na komt en dan met name de verplichtingen zoals verwoord in artikel 1.3. van de huurovereenkomst (ten aanzien van de openingstijden, verbod alcoholische dranken, verbod muziek te draaien, verbod tot het verhandelen en/of gebruiken van drugs en het verbod om overlast te veroorzaken). Daarnaast is afgesproken dat zowel in het gehuurde als daarbuiten (voor de deur en directe omgeving) geen weed gerookt mag worden door u en/of uw bezoekers. […]” 2.6. Bij brief van 19 december 2003 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend voor een gedoogbeschikking. De gemeente Almere heeft op 26 mei 2004 een weigering gedoogbeschikking coffeeshop afgegeven, welke beschikking onherroepelijk is geworden. 2.7. Op 30 juni 2004 heeft [gedaagde] opnieuw een verzoek ingediend voor een gedoogbeschikking. Op de aanvraag is afwijzend beslist bij beschikking van 25 augustus 2004, nadat aan [gedaagde] op 21 juli 2004 tevergeefs is verzocht om aanvullende stukken en informatie aan te leveren. 2.8. Goedestede heeft vervolgens gepersisteerd bij de gedane huuropzegging en heeft ontruiming van het gehuurde gevorderd. Deze vordering is in eerste aanleg toegewezen bij vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van 14 december 2005. Bij arrest van 30 januari 2007 van het Hof te Arnhem is het vonnis in eerste aanleg vernietigd en is de gevorderde ontruiming afgewezen. 2.9. Goedestede heeft (ook) nadien met enige regelmaat over een periode van jaren klachten van omwonenden ontvangen in verband met – kort samengevat – overlast die samenhangt met de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde]. 2.10. Bij e-mail van 18 juli 2011 heeft een omwonende, die anoniem wil blijven, aan Goedestede onder meer bericht: “De laatste maanden is de overlast in ernst toegenomen. Wij zijn voor ons gevoel niet meer veilig in onze woning […] De activiteiten in het koffiehuis breiden zich uit, naar onder andere de verkoop van drugs, en overlast door stank, herrie en scheld-vechtpartijen tot diep in de nacht. Inmiddels staan wij opnieuw op het punt om herhaaldelijk aangifte te doen van de politie, maar we worden bedreigd door de eigenaren van het betreffende pand. […] Ik durf als vrouw niet meer alleen thuis te zijn, wanneer mijn partner weg is.” 2.11. In april 2014 is het gehuurde getroffen door brand. De brandweer heeft geconcludeerd dat sprake was van brandstichting. Daarover heeft [gedaagde] bij de politie op 15 april 2014 als volgt verklaard: “U vraagt mij of ik een reden zou kunnen bedenken waarom er brand gesticht zou worden in mijn koffiehuis. Ja, maar dat durf ik u niet te vertellen, ik wil dat niet in mijn aangifte hebben […]”. 2.12. Bij e-mailbericht van 18 april 2014 heeft een omwonende van het koffiehuis aan Goedestede onder meer het volgende bericht: “Hierbij wil ik u op de hoogte stellen van de problemen die ik heb met de Marokkaanse koffie shop: ik woon net boven het café. […] - Hard klappen op tafels - Schreeuwende mensen - Klappen deuren - Schuiven stoelen op vloer van tegens - Het geluid van de koffie apparaat die net onder mijn bed bevind. - Het rook van de sigaret die binnen mijn appartement komt via de lucht afzuiging - Vechtpartijen - De klanten die op de portiek hangen - Wiet op de straat roken (ik weet het niet als dat kan in een woonwijk waar kinderen zijn?) - Tot laat in de nacht blijven Bedreigingen: Dat ik verhuizen moet In mijn brievenbus gepist en hondenpoep Oplossingen: […] Meerdere keren moest ik de politie bellen in de nacht maar na het vertrek van de politie het overlast gaat gewoon door”. 2.13. Op 12 december 2014 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. Deze inval was onderdeel van een meeromvattend politieonderzoek, waarvan de politie op 15 december 2014 in een bestuurlijke rapportage verslag heeft gedaan (onder meer) als volgt: “[…] Naar aanleiding van verschillende Meld Misdaad Anoniem meldingen en verschillende incidenten en ‘geluiden’ die bij […] de politie bekend zijn, is besloten een nader onderzoek in te stellen. De […] meldingen hebben betrekking op handel in verdovende middelen, handel in vuurwapens en mogelijke aanloop van bezoekers van het recent gesloten café [café]. Gedurende dit onderzoek kwamen nieuwe […] meldingen binnen met concrete informatie over handel in verdovende middelen, over verkoop van drugs door de eigenaar van het koffiehuis en over het verstoppen van vuurwapens in Koffiehuis [koffiehuis]. Daarnaast hebben door [de politie, vzr] observaties op Koffiehuis [koffiehuis] plaatsgevonden. […] Gebleken is dat in Koffiehuis [koffiehuis] verdovende middelen aanwezig waren en vermoedelijk worden verhandeld. Daarnaast hebben omwonenden overlast ondervonden en tasten de door hen waargenomen activiteiten rondom Koffiehuis [koffiehuis] het veiligheidsgevoel in de wijk aan. […] Op 16 oktober 2014 worden verbalisanten aangesproken door een persoon […] Deze persoon heeft het over koffiehuis [koffiehuis]. Daar moest hij van de eigenaar genaamd [gedaagde] drugs kopen. Betreffende persoon zegt dat er in [koffiehuis] hasjiesj liggen en dat deze aan iedereen verkocht worden. […] Op 27 oktober 2014 komt er bij de politie een zogeheten MMA-melding binnen met de volgende tekst: “Sinds er een nieuwe eigenaar is in het Marokkaanse koffiehuis […] wordt er dagelijks door de eigenaar gedeald in vuurwapens en drugs. Er zijn verschillende bewaarplaatsen van de drugs en vuurwapens, zoals de dweilemmer, in de keuken, achter het koffie-apparaat. […] Voorafgaand aan de instap door de politie zijn drie bezoekers […] aangehouden. […] Ook is het koffiehuis doorzocht. Hierbij zijn zowel hash als hennep aangetroffen. Op het moment van de instap [op 12 december 2014, vzr.] was […] [gedaagde][…] in het pand aanwezig. Er bevonden zich op dat moment geen bezoekers in het koffiehuis. [gedaagde] is op verdenking van handel in verdovende middelen ter plaatse aangehouden. […] Er werd een positieve indicatie verkregen op de aanwezigheid van in totaal 10 gram netto aan cannabis in de auto van [gedaagde] en 11 gram netto aan cannabis achter de bar/toonbank van het koffiehuis […]. Deze drugs zijn in beslag genomen.

3.1. Goedestede heeft – samengevat – gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen: om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, en in de oorspronkelijke, onbeschadigde, schone staat op te leveren, met het verbod het gehuurde opnieuw te betrekken; voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling, om binnen drie dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, tot betaling van de kosten van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente; Dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten en de nakosten. 3.2. Aan haar vordering heeft Goedestede primair ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid2 BW. [gedaagde] weigert om vrijwillig uit het gehuurde te vertrekken. [gedaagde] houdt het gehuurde zonder recht of titel in gebruik. Reeds op die grond is het gerechtvaardigd in kort geding de ontruiming toe te wijzen. Subsidiair heeft Goedestede gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagde] handelt in strijd met het bepaalde in artikel 1.3, artikel 7.5 en artikel 15.1 van de huurovereenkomst. [gedaagde] handelt bovendien in strijd met het goed huurderschap ex artikel 7:213 BW. Omdat [gedaagde] het gehuurde gedurende een periode van drie maanden niet kan betreden als gevolg van de last onder bestuursdwang, handelt hij voorts in strijd met artikel 7:213 BW. Deze tekortkomingen geven Goedestede het recht om in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Het is gerechtvaardigd vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter in dit kort geding de ontruiming toe te wijzen. 3.3. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Goedestede is niet ontvankelijk in haar vorderingen, omdat de zaak bij de kantonrechter had moeten worden aangebracht. De vorderingen van Goedestede lenen zich niet voor behandeling in kort geding en het spoedeisend belang van Goedestede bij haar vorderingen ontbreekt. Bovendien loopt de periode van sluiting op korte termijn af, zodat Goedestede ook om die reden geen belang heeft bij haar vordering, nu die mede is gegrond op haar stelling dat er sprake zou zijn van ‘kraakgevaar’. [gedaagde] heeft voorts bezwaar ingediend tegen het besluit van de burgemeester en de kans is zeer groot dat het bezwaarschrift gegrond wordt verklaard en dat de gevorderde ontruiming onrechtmatig zal zijn. De uitkomst van de bezwaarprocedure dient in het belang van [gedaagde] te worden afgewacht. Als het besluit van de burgemeester wordt vernietigd, is van een schending van artikel 7:213 BW evenmin sprake. Daar komt bij dat toewijzing in kort geding van het gevorderde een definitief karakter heeft, hetgeen in strijd is met het karakter van een kort geding waarbij de rechter slechts tijdelijke maatregelen kan treffen. Overigens is van verstoring van de openbare orde door [gedaagde] geen sprake. De door Goedestede gestelde tekortkomingen worden door [gedaagde] betwist. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] opgeworpen dat Goedestede niet ontvankelijk is in haar vordering, omdat deze volgens [gedaagde] bij de kantonrechter had moeten worden aangebracht. [gedaagde] miskent daarmee evenwel dat in alle zaken waarin de kantonrechter bevoegd is, de wet de kanonrechter náást de voorzieningenrechter van de rechtbank als kortgedingrechter bevoegd verklaart. De keuze voor voorzieningenrechter of kantonrechter ligt bij eiser: de wet spreek geen voorkeur uit en gedaagde kan geen verwijzing vragen. Dit verweer faalt derhalve. 4.2. In deze kort geding procedure moet voorts aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van Goedestede in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. In het bijzonder zal beoordeeld moeten worden of [gedaagde] gedwongen kan worden het bedrijfspand reeds op korte termijn te ontruimen. 4.3. De voorzieningenrechter overweegt dat bij besluit van 16 december 2014 het gehuurde door de burgemeester van de gemeente Almere is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft voor dat geval de verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst door een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden, hetgeen Goedestede ook heeft gedaan [ro. 2.15.]. Door [gedaagde] is niet bestreden dat deze schriftelijke verklaring hem heeft bereikt, zodat er in dit kort geding van uitgegaan kan worden dat de ontbinding in zoverre rechtsgevolg heeft. 4.4. [gedaagde] heeft opgeworpen dat hij bezwaar heeft ingediend tegen voornoemd besluit dat aan de ontbinding ten grondslag ligt. Volgens [gedaagde] is de kans ‘zeer groot’ dat zijn bezwaar gegrond wordt verklaard, zodat de rechtsgrond voor de buitengerechtelijke ontbinding zal komen te vervallen. Deze stelling vindt naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende steun in de door hem onder punt 30 van zijn pleitnota aangevoerde bezwaren. De bezwaren van [gedaagde] leiden naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet evident tot vernietiging van het door hem bestreden besluit, zodat zonder nadere (bestuursrechtelijke) toetsing thans geen voorspelling kan worden gedaan van de kans van slagen van het bezwaar van [gedaagde]. De voorzieningenrechter weegt daarbij mee dat de burgemeester bij de uitoefening van haar bevoegdheid de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen en dat zij in beginsel kan worden geacht niet gemakkelijk tot sluiting over te gaan. Het besluit van de burgemeester kan in dit kort geding evenwel niet ter toetsing worden voorgelegd, nu dit bij uitsluiting is voorbehouden aan de bestuursrechter. Zolang derhalve op het door [gedaagde] ingediende bezwaar (en eventueel beroep) tegen het besluit van de burgemeester nog niet is beslist, dient er bij deze stand van zaken in dit kort geding ook in zoverre van uitgegaan te worden dat het besluit thans rechtskracht heeft. 4.5. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, volgt uit de wetsgeschiedenis en de rechtspraak dat Goedestede niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van de door tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. De wetgever heeft verhuurders immers toegestaan de huurovereenkomst met de huurder te ontbinden op de enkele grond dat een besluit als voormeld is genomen, omdat zij het wenselijk heeft geacht dat in deze situatie snel een einde kan worden gemaakt aan de huurovereenkomst. Indien de verhuurder daartoe eerst in rechte een ontbindingsvordering zou moeten instellen, zou de huurovereenkomst gedurende het geding voortduren. Dat strookt niet met voornoemde wens van de wetgever om snel een einde aan de huurovereenkomst te kunnen maken. Daarmee strookt dan evenmin dat eerst tot ontruiming van het gehuurde kan worden overgegaan dan na onherroepelijk worden van het besluit van de burgemeester. Zoals overwogen door hof Den Bosch in haar arrest van 24 januari 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717), kan dit meebrengen dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dit is, zo overweegt het hof Den Bosch, echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten. 4.6. Het voorgaande leidt voorshands tot de conclusie dat Goedestede bevoegd was tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] over te gaan. De vordering van Goedestede tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding, aansluitend op de buitengerechtelijke ontbinding, past binnen het wettelijke kader. De voorzieningenrechter is van oordeel dat, nu de huurovereenkomst als ontbonden dient te worden beschouwd, terwijl [gedaagde] het gehuurde niet vrijwillig heeft verlaten, de vordering van Goedestede tot ontruiming, spoedeisend is. 4.7. Ten aanzien van het verweer van [gedaagde] dat toewijzing van de ontruiming de facto een definitief karakter zal krijgen, niettegenstaande een mogelijke vernietiging van het besluit van de burgemeester, overweegt de voorzieningenrechter dat aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat er een zekere mate van spanning zit tussen het bestuursrechtelijke besluit dat, ook als het in stand blijft, een tijdelijk karakter heeft, en het civielrechtelijk gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dat verstrekkend en mogelijk onomkeerbaar is. Dit is evenwel een omstandigheid waarmee de wetgever rekening heeft gehouden, nu uit de wetsgeschiedenis volgt dat het expliciet de bedoeling is geweest van de wetgever om de verhuurder in gevallen als deze de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding te geven zonder dat sprake is van een tekortkoming en zonder rechterlijke tussenkomst, en ook indien van een onherroepelijk bestuursrechtelijk besluit (nog) geen sprake is. Het eventuele definitieve karakter, staat dan ook niet aan toewijzing van de gevorderde ontruiming in de weg. 4.8. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Goedestede tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. De door Goedestede vergoeding van de ontruimingskosten voor het geval [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet, zijn niet toewijsbaar nu deze kosten nog dienen te worden gemaakt en de verschuldigdheid en de omvang daarvan nog niet kunnen worden vastgesteld. 4.9. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Goedestede worden begroot op: - dagvaarding € 94,19 - griffierecht 263,00 - overige kosten 0,00 - salaris advocaat 816,00 Totaal € 1.173,19 4.10. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. 4.11. De nakosten, waarvan Goedestede betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Goedestede zijn, en de sleutels af te geven aan Goedestede, 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Goedestede tot op heden begroot op € 1.173,19, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde], onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Goedestede volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, 5.4. verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Manuel en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2015.

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Afdeling Civiel recht handelskamer locatie Lelystad zaaknummer / rolnummer: C/16/384913 / KL ZA 15-13 Vonnis in kort geding van 24 februari 2015 in de zaak van de stichtingWONINGSTICHTING GOEDESTEDE,gevestigd te Almere,eiseres,advocaat: mr. T. Mulder, tegen [gedaagde] ,wonende te [woonplaats],gedaagde,advocaat: mr. A.E.R.B. Snelprocesadvocaat: mr. H. van Meerten te Amsterdam. Partijen zullen hierna Goedestede en [gedaagde] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 26 januari 2015 met producties 1 tot en met 20; de faxbrief van mr. Mulder van 9 februari 2015 met aanvullende producties 21 en 22; de faxbrief van mr. Snel van 9 februari 2015 met producties 1 en 2; de pleitnota van mr. Van Meerten. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 februari 2015. Ter zitting zijn verschenen Goedestede, bij de heer [A], werkzaam bij Goedestede in de functie van verhuur- en verkoopmakelaar (vertegenwoordigingsbevoegd), bijgestaan door haar advocaat, en [gedaagde], bijgestaan door zijn advocaat. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Goedestede verhuurt met ingang van 8 mei 2000 aan [gedaagde] de bedrijfsruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres]. Het gehuurde is gelegen in een kwetsbare wijk te [woonplaats], in de directe nabijheid van station Almere Centrum. Het gehuurde is gelegen op de begane grond van een appartementencomplex. 2.2. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde het koffiehuis [koffiehuis]. 2.3. Op 23 oktober 2003 heeft de politie voor het eerst een inval in het gehuurde gedaan, zulks op verdenking van handel in verdovende middelen vanuit de bedrijfsruimte. Daarbij heeft de politie een grote hoeveelheid verdovende middelen gevonden. 2.4. Goedestede heeft daarop de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen juni 2005, mede op grond van ernstige overlast. 2.5. Begin 2004 heeft Goedestede nadere afspraken met [gedaagde] gemaakt die hem bij brief van 15 januari 2004 schriftelijk zijn bevestigd als volgt: “[…] - Dat u de verplichtingen uit de huurovereenkomst stipt na komt en dan met name de verplichtingen zoals verwoord in artikel 1.3. van de huurovereenkomst (ten aanzien van de openingstijden, verbod alcoholische dranken, verbod muziek te draaien, verbod tot het verhandelen en/of gebruiken van drugs en het verbod om overlast te veroorzaken). Daarnaast is afgesproken dat zowel in het gehuurde als daarbuiten (voor de deur en directe omgeving) geen weed gerookt mag worden door u en/of uw bezoekers. […]” 2.6. Bij brief van 19 december 2003 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend voor een gedoogbeschikking. De gemeente Almere heeft op 26 mei 2004 een weigering gedoogbeschikking coffeeshop afgegeven, welke beschikking onherroepelijk is geworden. 2.7. Op 30 juni 2004 heeft [gedaagde] opnieuw een verzoek ingediend voor een gedoogbeschikking. Op de aanvraag is afwijzend beslist bij beschikking van 25 augustus 2004, nadat aan [gedaagde] op 21 juli 2004 tevergeefs is verzocht om aanvullende stukken en informatie aan te leveren. 2.8. Goedestede heeft vervolgens gepersisteerd bij de gedane huuropzegging en heeft ontruiming van het gehuurde gevorderd. Deze vordering is in eerste aanleg toegewezen bij vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van 14 december 2005. Bij arrest van 30 januari 2007 van het Hof te Arnhem is het vonnis in eerste aanleg vernietigd en is de gevorderde ontruiming afgewezen. 2.9. Goedestede heeft (ook) nadien met enige regelmaat over een periode van jaren klachten van omwonenden ontvangen in verband met – kort samengevat – overlast die samenhangt met de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde]. 2.10. Bij e-mail van 18 juli 2011 heeft een omwonende, die anoniem wil blijven, aan Goedestede onder meer bericht: “De laatste maanden is de overlast in ernst toegenomen. Wij zijn voor ons gevoel niet meer veilig in onze woning […] De activiteiten in het koffiehuis breiden zich uit, naar onder andere de verkoop van drugs, en overlast door stank, herrie en scheld-vechtpartijen tot diep in de nacht. Inmiddels staan wij opnieuw op het punt om herhaaldelijk aangifte te doen van de politie, maar we worden bedreigd door de eigenaren van het betreffende pand. […] Ik durf als vrouw niet meer alleen thuis te zijn, wanneer mijn partner weg is.” 2.11. In april 2014 is het gehuurde getroffen door brand. De brandweer heeft geconcludeerd dat sprake was van brandstichting. Daarover heeft [gedaagde] bij de politie op 15 april 2014 als volgt verklaard: “U vraagt mij of ik een reden zou kunnen bedenken waarom er brand gesticht zou worden in mijn koffiehuis. Ja, maar dat durf ik u niet te vertellen, ik wil dat niet in mijn aangifte hebben […]”. 2.12. Bij e-mailbericht van 18 april 2014 heeft een omwonende van het koffiehuis aan Goedestede onder meer het volgende bericht: “Hierbij wil ik u op de hoogte stellen van de problemen die ik heb met de Marokkaanse koffie shop: ik woon net boven het café. […] - Hard klappen op tafels - Schreeuwende mensen - Klappen deuren - Schuiven stoelen op vloer van tegens - Het geluid van de koffie apparaat die net onder mijn bed bevind. - Het rook van de sigaret die binnen mijn appartement komt via de lucht afzuiging - Vechtpartijen - De klanten die op de portiek hangen - Wiet op de straat roken (ik weet het niet als dat kan in een woonwijk waar kinderen zijn?) - Tot laat in de nacht blijven Bedreigingen: Dat ik verhuizen moet In mijn brievenbus gepist en hondenpoep Oplossingen: […] Meerdere keren moest ik de politie bellen in de nacht maar na het vertrek van de politie het overlast gaat gewoon door”. 2.13. Op 12 december 2014 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. Deze inval was onderdeel van een meeromvattend politieonderzoek, waarvan de politie op 15 december 2014 in een bestuurlijke rapportage verslag heeft gedaan (onder meer) als volgt: “[…] Naar aanleiding van verschillende Meld Misdaad Anoniem meldingen en verschillende incidenten en ‘geluiden’ die bij […] de politie bekend zijn, is besloten een nader onderzoek in te stellen. De […] meldingen hebben betrekking op handel in verdovende middelen, handel in vuurwapens en mogelijke aanloop van bezoekers van het recent gesloten café [café]. Gedurende dit onderzoek kwamen nieuwe […] meldingen binnen met concrete informatie over handel in verdovende middelen, over verkoop van drugs door de eigenaar van het koffiehuis en over het verstoppen van vuurwapens in Koffiehuis [koffiehuis]. Daarnaast hebben door [de politie, vzr] observaties op Koffiehuis [koffiehuis] plaatsgevonden. […] Gebleken is dat in Koffiehuis [koffiehuis] verdovende middelen aanwezig waren en vermoedelijk worden verhandeld. Daarnaast hebben omwonenden overlast ondervonden en tasten de door hen waargenomen activiteiten rondom Koffiehuis [koffiehuis] het veiligheidsgevoel in de wijk aan. […] Op 16 oktober 2014 worden verbalisanten aangesproken door een persoon […] Deze persoon heeft het over koffiehuis [koffiehuis]. Daar moest hij van de eigenaar genaamd [gedaagde] drugs kopen. Betreffende persoon zegt dat er in [koffiehuis] hasjiesj liggen en dat deze aan iedereen verkocht worden. […] Op 27 oktober 2014 komt er bij de politie een zogeheten MMA-melding binnen met de volgende tekst: “Sinds er een nieuwe eigenaar is in het Marokkaanse koffiehuis […] wordt er dagelijks door de eigenaar gedeald in vuurwapens en drugs. Er zijn verschillende bewaarplaatsen van de drugs en vuurwapens, zoals de dweilemmer, in de keuken, achter het koffie-apparaat. […] Voorafgaand aan de instap door de politie zijn drie bezoekers […] aangehouden. […] Ook is het koffiehuis doorzocht. Hierbij zijn zowel hash als hennep aangetroffen. Op het moment van de instap [op 12 december 2014, vzr.] was […] [gedaagde][…] in het pand aanwezig. Er bevonden zich op dat moment geen bezoekers in het koffiehuis. [gedaagde] is op verdenking van handel in verdovende middelen ter plaatse aangehouden. […] Er werd een positieve indicatie verkregen op de aanwezigheid van in totaal 10 gram netto aan cannabis in de auto van [gedaagde] en 11 gram netto aan cannabis achter de bar/toonbank van het koffiehuis […]. Deze drugs zijn in beslag genomen.

3.1. Goedestede heeft – samengevat – gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen: om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, en in de oorspronkelijke, onbeschadigde, schone staat op te leveren, met het verbod het gehuurde opnieuw te betrekken; voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling, om binnen drie dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, tot betaling van de kosten van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente; Dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten en de nakosten. 3.2. Aan haar vordering heeft Goedestede primair ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid2 BW. [gedaagde] weigert om vrijwillig uit het gehuurde te vertrekken. [gedaagde] houdt het gehuurde zonder recht of titel in gebruik. Reeds op die grond is het gerechtvaardigd in kort geding de ontruiming toe te wijzen. Subsidiair heeft Goedestede gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagde] handelt in strijd met het bepaalde in artikel 1.3, artikel 7.5 en artikel 15.1 van de huurovereenkomst. [gedaagde] handelt bovendien in strijd met het goed huurderschap ex artikel 7:213 BW. Omdat [gedaagde] het gehuurde gedurende een periode van drie maanden niet kan betreden als gevolg van de last onder bestuursdwang, handelt hij voorts in strijd met artikel 7:213 BW. Deze tekortkomingen geven Goedestede het recht om in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Het is gerechtvaardigd vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter in dit kort geding de ontruiming toe te wijzen. 3.3. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Goedestede is niet ontvankelijk in haar vorderingen, omdat de zaak bij de kantonrechter had moeten worden aangebracht. De vorderingen van Goedestede lenen zich niet voor behandeling in kort geding en het spoedeisend belang van Goedestede bij haar vorderingen ontbreekt. Bovendien loopt de periode van sluiting op korte termijn af, zodat Goedestede ook om die reden geen belang heeft bij haar vordering, nu die mede is gegrond op haar stelling dat er sprake zou zijn van ‘kraakgevaar’. [gedaagde] heeft voorts bezwaar ingediend tegen het besluit van de burgemeester en de kans is zeer groot dat het bezwaarschrift gegrond wordt verklaard en dat de gevorderde ontruiming onrechtmatig zal zijn. De uitkomst van de bezwaarprocedure dient in het belang van [gedaagde] te worden afgewacht. Als het besluit van de burgemeester wordt vernietigd, is van een schending van artikel 7:213 BW evenmin sprake. Daar komt bij dat toewijzing in kort geding van het gevorderde een definitief karakter heeft, hetgeen in strijd is met het karakter van een kort geding waarbij de rechter slechts tijdelijke maatregelen kan treffen. Overigens is van verstoring van de openbare orde door [gedaagde] geen sprake. De door Goedestede gestelde tekortkomingen worden door [gedaagde] betwist. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] opgeworpen dat Goedestede niet ontvankelijk is in haar vordering, omdat deze volgens [gedaagde] bij de kantonrechter had moeten worden aangebracht. [gedaagde] miskent daarmee evenwel dat in alle zaken waarin de kantonrechter bevoegd is, de wet de kanonrechter náást de voorzieningenrechter van de rechtbank als kortgedingrechter bevoegd verklaart. De keuze voor voorzieningenrechter of kantonrechter ligt bij eiser: de wet spreek geen voorkeur uit en gedaagde kan geen verwijzing vragen. Dit verweer faalt derhalve. 4.2. In deze kort geding procedure moet voorts aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van Goedestede in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. In het bijzonder zal beoordeeld moeten worden of [gedaagde] gedwongen kan worden het bedrijfspand reeds op korte termijn te ontruimen. 4.3. De voorzieningenrechter overweegt dat bij besluit van 16 december 2014 het gehuurde door de burgemeester van de gemeente Almere is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft voor dat geval de verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst door een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden, hetgeen Goedestede ook heeft gedaan [ro. 2.15.]. Door [gedaagde] is niet bestreden dat deze schriftelijke verklaring hem heeft bereikt, zodat er in dit kort geding van uitgegaan kan worden dat de ontbinding in zoverre rechtsgevolg heeft. 4.4. [gedaagde] heeft opgeworpen dat hij bezwaar heeft ingediend tegen voornoemd besluit dat aan de ontbinding ten grondslag ligt. Volgens [gedaagde] is de kans ‘zeer groot’ dat zijn bezwaar gegrond wordt verklaard, zodat de rechtsgrond voor de buitengerechtelijke ontbinding zal komen te vervallen. Deze stelling vindt naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende steun in de door hem onder punt 30 van zijn pleitnota aangevoerde bezwaren. De bezwaren van [gedaagde] leiden naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet evident tot vernietiging van het door hem bestreden besluit, zodat zonder nadere (bestuursrechtelijke) toetsing thans geen voorspelling kan worden gedaan van de kans van slagen van het bezwaar van [gedaagde]. De voorzieningenrechter weegt daarbij mee dat de burgemeester bij de uitoefening van haar bevoegdheid de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen en dat zij in beginsel kan worden geacht niet gemakkelijk tot sluiting over te gaan. Het besluit van de burgemeester kan in dit kort geding evenwel niet ter toetsing worden voorgelegd, nu dit bij uitsluiting is voorbehouden aan de bestuursrechter. Zolang derhalve op het door [gedaagde] ingediende bezwaar (en eventueel beroep) tegen het besluit van de burgemeester nog niet is beslist, dient er bij deze stand van zaken in dit kort geding ook in zoverre van uitgegaan te worden dat het besluit thans rechtskracht heeft. 4.5. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, volgt uit de wetsgeschiedenis en de rechtspraak dat Goedestede niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van de door tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. De wetgever heeft verhuurders immers toegestaan de huurovereenkomst met de huurder te ontbinden op de enkele grond dat een besluit als voormeld is genomen, omdat zij het wenselijk heeft geacht dat in deze situatie snel een einde kan worden gemaakt aan de huurovereenkomst. Indien de verhuurder daartoe eerst in rechte een ontbindingsvordering zou moeten instellen, zou de huurovereenkomst gedurende het geding voortduren. Dat strookt niet met voornoemde wens van de wetgever om snel een einde aan de huurovereenkomst te kunnen maken. Daarmee strookt dan evenmin dat eerst tot ontruiming van het gehuurde kan worden overgegaan dan na onherroepelijk worden van het besluit van de burgemeester. Zoals overwogen door hof Den Bosch in haar arrest van 24 januari 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717), kan dit meebrengen dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dit is, zo overweegt het hof Den Bosch, echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten. 4.6. Het voorgaande leidt voorshands tot de conclusie dat Goedestede bevoegd was tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] over te gaan. De vordering van Goedestede tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding, aansluitend op de buitengerechtelijke ontbinding, past binnen het wettelijke kader. De voorzieningenrechter is van oordeel dat, nu de huurovereenkomst als ontbonden dient te worden beschouwd, terwijl [gedaagde] het gehuurde niet vrijwillig heeft verlaten, de vordering van Goedestede tot ontruiming, spoedeisend is. 4.7. Ten aanzien van het verweer van [gedaagde] dat toewijzing van de ontruiming de facto een definitief karakter zal krijgen, niettegenstaande een mogelijke vernietiging van het besluit van de burgemeester, overweegt de voorzieningenrechter dat aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat er een zekere mate van spanning zit tussen het bestuursrechtelijke besluit dat, ook als het in stand blijft, een tijdelijk karakter heeft, en het civielrechtelijk gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dat verstrekkend en mogelijk onomkeerbaar is. Dit is evenwel een omstandigheid waarmee de wetgever rekening heeft gehouden, nu uit de wetsgeschiedenis volgt dat het expliciet de bedoeling is geweest van de wetgever om de verhuurder in gevallen als deze de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding te geven zonder dat sprake is van een tekortkoming en zonder rechterlijke tussenkomst, en ook indien van een onherroepelijk bestuursrechtelijk besluit (nog) geen sprake is. Het eventuele definitieve karakter, staat dan ook niet aan toewijzing van de gevorderde ontruiming in de weg. 4.8. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Goedestede tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. De door Goedestede vergoeding van de ontruimingskosten voor het geval [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet, zijn niet toewijsbaar nu deze kosten nog dienen te worden gemaakt en de verschuldigdheid en de omvang daarvan nog niet kunnen worden vastgesteld. 4.9. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Goedestede worden begroot op: - dagvaarding € 94,19 - griffierecht 263,00 - overige kosten 0,00 - salaris advocaat 816,00 Totaal € 1.173,19 4.10. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. 4.11. De nakosten, waarvan Goedestede betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Goedestede zijn, en de sleutels af te geven aan Goedestede, 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Goedestede tot op heden begroot op € 1.173,19, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde], onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Goedestede volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, 5.4. verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Manuel en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2015.